重庆渝能万怡阳光城市广场定位策划报告

1渝能万怡阳光100城市广场定位筹划报告深圳市尺度市场策略参谋目录第一章工程地块分析5一、地块区位状况5二、地形地貌特征5袖三、半地块露景观尤分析皂6舰四、娘周边医配套基情况席6陕五、宜地块珍交通夸状况厉6航六、咽与其烛他城即区的杆关联参性桐7窑第二盒章集项技目总侄体定微位役8四一、蚂工程张总体赖定位某8亮二、匀居住挎、商俱业、艳办公故功能交整合渴8纹第三菜章腥住揪宅部欲分市钢场定尊位酷10司一、绸住宅疾开发诱的S粘WO番T分杏析断10芽二、咬工程德档次焦定位胡1猜2权2.吨1、真工程到品质润定位插1颈2奏2.距2、躺工程紧形象墓定位乘1赖2赴2.互3、箩定位城依据烤1郑3码三、定市场异细分恼和目着标客蚂户选狸择啄14敏3.本1、菜目标日区域叨市场健细分向1湾4健3.跳2、问目标指人群纱细分肃1古5叮3.累3、拨目标疑客户桐群选师择僵20完3.朽4、疮其他化目标敲客户腾群门21狱四、辰目标挤客户匹群特棕征和粪产品肺需求鹅2模2道4.何1、根核心倚客户叉群特挨征和掀产品败需求已2膊2猎4.刚2、密扩展桨客户禾群特彻征和影产品虑需求哀2勺8蜡五、乘目标先市场限组合嫩的定危性描蹦述舌33胳六、欲产品色类型疏定位底3透4奇6.条1、蹲产品俊类型艺组合僵及依慕据浴34寺6.鼓2、担户型搅配比丝及依掘据植35盆七、补价格饮定位岂3兽8弦7.每1、隶定价裙总依熄据明38糊7.辈2、渴销售戴价格楚定位薄推导梦3油8毯7.枯3、传目标呜客户氧承受地能力叔3局9弹7.滑4、消定价脾结果炭4扶0抢八、错小区起配套围建设鄙4喉0根8.归1、趋小区宣内部可配套做4角1齿8.激2、判小区匙外部磁配套例4恭1诱8.匀3、夹内部艺配套室主题借建议喜4险1递九、配营销唉主题紧建议固4领2梦9.捆1、霉核心怕营销债概念鸟4触2路9.载2、危营销遍概念桐的延库展桐43级9.咳3、谊营销恼主题辜的设完定玻43悉9.全4、兽营销祖主题晨的体利现互44条第四接章歉商卸业部仿分市嫩场定铜位翼46止一、怎工程懂商业浸开发注环境假设分析忧4陆6瘦1.巴1、挨重庆春主城尼区商负业环捞境概摸况聋46技1.碌2、誓江北裙区商蓬业环挣境穴47继1.资3、蚕竞争原状况懂4法8怎1.蹈4、伙需求安状况饿4堆9护1.宣5、更供给就状况伶4远9严1.辞6、而商业怒开发秘的S翻WO各T分萍析丈50肃二、兔商业艰开发馋建议矩5受2企2.丰1、备商业赚定位的的推控导思寸路刑52陵2.编2、四商业挪功能播定位壁5竭5果2.治3、午商业多的目叠标客倍户群担定位抚6况9麻2.岭4、劣商业尿开发革时机弹建议驶6水9缴2.粪5、借局部勤地下至停车每场功代能转世换柴70穴第五架章少写分字楼礼局部被市场勺定位歼7阁2苗一、夏重庆电写字足楼市响场供智求状胆况应72俱1.悲1、雾写字起楼供浆给状适况卧72虏1.死2、宗写字婶楼需飞求状魂况扯72盘1.肤3、膜企业据选择单办公景场地浙的需赚求特雅征虚72袖二、千开发释办公皮物业赚的S搞WO槐T分那析痰73兔三、按工程浴办公怖物业尽开发扫建议亮7短4糊3.毕1、卵开发尤方向利7荡4兴3.闷2、顿开发垒物业刃类型链7僚5娱3.桑3、截档次写定位波7旅7惭3.惯4、尽目标族消费忧者定绵位魄78躁3.独5、顿价格恐定位滑8抬0窑3.某6、国开发陶时机求建议丸8叔2花第一娇章殿项匀目地精块分花析讨一、血地块虹区位盒状况纹本项绒目位够于江伪北区龟五里太店立潜交桥闭南侧乳。向崇东是覆规划挥中的蝇江北厘城C惕BD旋，向泡南与冲渝中腐区仅党一桥公相隔居，向苍西经他建新疼东路兔可达施观音湿桥，迹向北伙直通颂渝北疯区及凝重庆盗江北间机场飞。桂本项构目占辉地约兰10晋8亩犹，可尼建设调用地帜面积星为刑55复10酬2平析方米葱，用模地性前质为洒综合筐性用御地，希容积物率约谜为6改.6雅8。翁工程胆地三哈面临禽路，谢紧邻哥五里帖店立算交和施黄花竹园大可桥引乳道，尊交通也方便斯。像图1吸-1蓄项绘目区洲位示苍意图两二、或地形陪地貌滔特征帆地块体呈矩叛形，宾宗地蜂内地太形复往杂，恳南部吼与北闷部高升差大棚。地衬块中胖部有掘小山乏包，束北部使靠丢“虽东方奶家园助〞组方是烫一个储面积牢约3皆0亩陆，低贱于路篇面约牲20牢米鸣的沟沿谷地额带。危由于西北部乒地势怖低，挎东西锹两侧筒的黄崭花园形大桥帐引道逝和五燥江路咸道路诵路面穷与地封块北总部地廊面就谁有近梁20拢米穴的高盐差，绿这给从工程垃地块遗北部印的开纲发带俱来了依较大才的障扑碍。橡图1稳-2宿地葛块地贵形及从北部乎实景开三、供地块关景观躲分析疫本项坑目南患部如旷没有尤其它宝楼盘率的遮层挡，义朝南剥的高招层单刺位可涂以观勿嘉陵额江江沫景。研同时满本项辣目计书划利同用地扯块的腥自然惹特征友，在棍北部娃沟谷倒地修言建广悦场，卧可以怨成为期本项踢目内讲部的虚一个块的特遮色景项观。贿另外留地块愁东北歇部临序五里党店转波盘处圾规划姑了一卡块城基市绿唯化保杏护地壳，也叔将成灾为本唯工程蝇北部瘦的一亦大景背点。腿四、患周边哲配套板情况至工程日地块欣周边卸的教腥育、搅金融钥、医添疗机兆构较络齐全肾。教这育机叙构有镇五里武店小争学、狠字水蹦中学沸、十口八中块、巴钢蜀中鹅学、械长安谈职工扒大学棍等；谜金融夹机构置有四赞大国瓶有银谊行的污分支绍机构忌、交贞行、减农村储信用削合作觉社等屑；医赶疗机族构有宵32昏4医艇院、命红十枕字医盟院、相长安泽医院匀等。持但目辣前项勇目地万周边棉商业盛气氛妻比拟期弱，现几乎产没什冲么商久业。希除少店量其崖他楼学盘的究临街周商铺堵外，冒周边螺只有熟金泰投城灯装饰广办场、活东方挥家园田等建鼻材类颜商场您以及密金科虑花园桐酒店盗、皇挨冠东奏和酒浅店等抖酒店差。骄五、惨地块岩交通馅状况飘本地摊块交捧通条够件优誉良，摧有十奶多条识始发驴和途包经的舱公交葵线路辟可通善达重膜庆其奶他各秀主要前区域汪。地邻块四斗周道惭路系婆统发盗达，网五童浙路、恨五黄壶路、根黄花规园大事桥、碎滨江丰路、加五江港路都裙交汇袍于此分，是泽整个含北部末城区梨与渝瞒中区补的重另要交饿通纽肢带。斯六、怪与其外他城扒区的洲关联触性顺工程油地块涨到观证音桥尺和解穗放碑饰的距蛇离基炭本相沸等，摊大约猴为诊5公掏里聪左右翠。受场这两漫个市刃级核魄心商拢圈的座辐射训比拟险大。饭同时层工程创地与锐规划祸建设松中的窗重庆始市C抢BD毫江北份城片遇区仅腰一路计之隔刷。长婆远来颂看，耐五里快店片下区将坚成为呈解放来碑和弄观音寸桥两聚大市姨级核暂心商筹圈的壁商业最延伸悦区以约及江诱北城到CB骂D商庸务区丰的门各户。优第二折章增项枯目总斑体定双位摩一、漏工程内总体迅定位污根据值本项谈目的蝇自身盘地形罚特点王、区模位特炒征及活规划帅要求蛮,尺令度项伪目组开将其竿未来后形象济定位触为江饶北五尽里店辉片区鞠的建救筑综填合体敬。建奴筑综贩合体亮是将稠城市侍中商途业、王办公绒、居累住、岭旅店埋、展但览、萍餐饮绘、会道议、饼文娱兆、交蓝通等易城市烛生活密空间椒的三缝项以糠上进绝行组伪合，乱并在划各部盛分间粮建立燃一种呈相互闯依存宗、相今互助摄益的练能动捏关系饱，从春而形趴成一嫂个多播功能膀、高罚效率够、复聋杂而吃统一海的综粮合体掘。态建筑文综合概体有火以下圆九个怖主要浅特征蜻：近①喜高可叙达性逢、碑②酷高密仅度和如集约龄性、孙③题功能甲复合锻性、通④唐整体饭统一逐性、粪⑤班土地傅使用匙均衡致性、支⑥家空间衬连续巨性、动⑦香内外虹部联无系完钢整性淹、伴⑧享较大斗的社贼会效牧应、犬⑨膊具升户值价爱值。厕本地晕块已哗具备慌前三诵项特访征，耐④袄-雨⑦北项是瓜指导乒本项调目开拢发的押总原依那么，愚最后宽两项晶是尺蹄度希剥望本窃工程盼开发验成功紫后能脂到达式的效至果。稍二、唐居住与、商标业、冰办公再功能仰整合月本项迫目初掩步定意位为歇三大构功能刻，包蓬括商陷业、如办公开、居奋住。魔在同当一个哨小区校里，滚它们环之间徒的关护系是茫既对简立又铺统一怖，对阶立是趁指商姐业、材办公绑对居碍住环粒境造葬成局蔬部的绳破坏苦或产速生不沸协调恼的作声用；网统一波是指辜商业苹、办利公、竹居住棚都是伪与人妈的生荐活息床息相那么关的宋，均殖可以问用览“往生活膝〞他将其经统一鸟协调看。仙尺度港希望爽充分农整合室本项逮目的峰优势绿资源污，使藏居住猾、商脊业、璃办公炼功能宇三者披优势指互补带，弱兽化对索立，底强化搂统一抓，形偶成协汪同发屋展的夕良好村局面距。租三者糠之间渔的整愤合见姐以下馅的关忌系图触：芳图2惜-1应随居住蚊、商委业、贫办公碑功能笋关系琴图无凡灿律堆贫丰乎购川买与乱体验爱骡楚忽塘估艘短展示抚与销浇售辛健全躺紫趴隙份筋晃蝴港井湾与虫实现模防思框想与铁客源含眨册据露粥施谜畅帖喂蹄水歇服反务及鼻客源填过赤敬落植乏暂煌丽储触丸鞋港俯湾与领实现勿从上味图可拌看出平，商师业区窃为办遍公区败的企刑业提讨供展魂示及澡销售针的场绳所，悬为居粘住区延生活织的人鸦们提亡供了朱购置高和体逼验的回便利捏；方法公区做为商酸业区守提供惠了旋“姓思想茄〞色及客杀源，螺使商粘业区在变得村更加姿有汪“两创造镰力备〞恰，同壶时为框居住叉区提僚供了呀便利镜的服锈务及讯客源服；而氧居住抓区除卖为商巧业区麦、办侧公区末提供芝了客晌源外奶，还促兼顾鱼商业绒区经游营者葵、办皱公区霞办公灰者的步生活挽港湾券作用绸。名综上业所述鲁，三袍区所狸形成恐的整些体形嗽象就泄是五弃里店露新都融市综蛙合体方，在犹这里田通过明三者峰的互肥动，万不断冰演绎局着乞“认一站安式居古家生堵活订〞绍。蝶第三偶章核住细宅部鲁分市顺场定伴位北一、咸住宅救开发推的S懂WO罗T分厨析绳1.信1、厘工程镜优势酿1〕臂交通坡通达源度高皆、便仿利性茅强。搭工程草地紧垫靠五锹里店推立交钉和黄麦花园翠大桥昂引道保，汇夜聚众弊多交授通干胆道，宪是渝塞中区再、江皮北、侨观音屡桥之撕间的桥交通表联结寸纽带玻，处返于北武部城罗区交揪通网负内的耕核心胜地位摔。而共且，馒五里材店片差区内挂公共汁交通晨系统狠兴旺旁，到石渝北幸、渝立中均雨十分拜方便振、快冶捷。创2〕腿区位矿优势骑明显然，极借具发营展与舞升值觉潜力园。项雾目地钥是北诉部城己区中要离渝帐中区息最近摘的区帽域，址与解嫌放碑捷一桥造相连焦，北赖接目怠前重狠庆发框展最允快的乔北部童新区筝，东打邻未奴来的蹦江北赵城C届BD勒，已倡经开劲建的糟朝天择门大袍桥更票大大卸缩短久了其处与南群岸区扭的距我离。匠3〕透自然桐环境趣较好壶，比筝较适赞合居燃住。爷工程正地处啦江北待与渝斯北交建界处擦，空四气清剥新，吓绿化觉带多饱，周资边建寻筑密绸度低仰，居狱住环温境较味好。恨4〕那拥有撇一定旬的景梢观资刑源。奴在项酿目地律高处架可遥乓望长防江、卖嘉陵敢江、射朝天奥门码巴头，蓄因此惕在入宏市营所销时孩可利狡用江偿景资星源吸汁引消凑费者韵的关像注。田5〕殖五里寸店立尾交即撞将建扫成总扒面积霸约6圈万余肌平米彩，兼扩具生么态、规景观锐、保张健与泊一体积的重棋庆市额第一脏座城巴市生陕态园婆林，求以满队足居旺民的份休闲民、保巡健需影要，拒这不享仅提雾升了显工程物地的尽人居仇气氛短，而保且有寇利于孔小区因内外恭的统珠筹布秀局。秋6〕棍大环骨境内肚的教摊育资传源较绕佳，酱工程饿地西导南两笛侧延森伸区始域内仗分布年有中焦小学开、职品业中寒学和情大学双，义卸务教仿育体滥系比养较完衰善。出1.劳2、用工程出劣势浩1〕犁工程淘地周渴边缺松乏大驻型商召业设奖施〔龙百货生、超乖市等牺〕及涂生活蔬配套颤，商征业气性氛淡针薄，董购物算不便芦，生永活便被利程惯度较泊差，判尚未起形成射成熟刃的生叠活氛闪围，洒是影趴响消队费者步选择酸的不革利因锤素，垫这也瓣是本镜工程座的最渠大弱瘦点。撑2〕死工程脉地内鬼的落温差增尸加了仿场地感平整浅的难快度和赚本钱可，建背筑规论划与折设计风会受泪到约恋束，希同时咐使得艇工程剩内外宣交通鉴组织搭的难耽度加杀大，拉本钱捧增多俘。朱3〕份工程筛所处用区域帖尚处暂于开娱发初图期，吓片区攻形象玉不明议朗，挎在重惩庆市亿民心殖中尚裙未形泡成明巩确认租知与滑定位叫，因茫而对呀消费够者的栋吸引飘和拉上动有损限。宋4〕细本项恋目的令品牌份——苹“形阳光喘10弊0挣〞饱在重饲庆市那的传丢播力北度不骆足，锡渗透蜓力有柱限，皱与其讨他强琴势地赔产品验牌的冰稳固青地位尚相比邮，在槐营销炕推广岩上处身于劣渐势。续1.斩3、代工程敲时机朱1〕夫重庆升经济劝运行响总体榴形式督良好肯，处墨于平千衡高族速增洞长期哗，房糟地产贡开展毫具备气了良茶好的但根底艰环境位，保须持着流稳定宪的发辩展势万头。鼠2〕肺随着产经济虎增长留和城追市建酿设的阀步伐属加快界，江率北区融已日闲益成械为房主地产租市场杂的热圣点区星域，绵商品战房销污售的僵节节再攀升基趋势促反映活了市恶场需照求的长旺盛司，是穿本项名目面哄市的供利好反环境田。弟3〕满重庆拜市的即城市恐化进蕉程日松益推碍进，屯大规宰模的虏旧城那改造留、拆赔迁安妈置促字成了绢对各凳类档览次住糕宅的障大量耕需求君，已门有住猎宅项嫁目虽坟已占肝据部胖分市买场，樱但仍贼有大蔬量供穴需空宅缺需概要填磨补。床4〕刻与江阁北区练其他苦片区肠相比遮，五部里店杂片区没楼盘财均价谜处于眨较低肺水平案，综殖合考违虑其赴区位崖价值佳以及彩在城滴市规俯划中脉的地发位，赶五里迹店片常区的握房价怎应有帆较大口上涨抖空间勺。烤5〕邮江北敌区政善府欲家将五抗里店藏建成掀江北连区内男仅次喜于观西音桥担的次蒸级商宿圈，残以浓“滤一点束六线雪〞仗的布夸局构歼筑北熟部建迈材中他心，币营造裤良好目的商书圈氛弟围，保势必宝带动江此片晴区物厚业的婚升值塑。本6〕招随着扑市政钟建设鞭和城旺市生纵活配细套的舒不断摊完善夜，片释区内手多个象住宅判、商碗业项膏目的患陆续穷开发咐、入征伙，自工程禽地的事知名迅度将比不断毅获得追提升旦，区呀位价泥值也能日益泳显现包并将血逐步侄提高天。润7〕翁通过拢前期垂市场追研究村发现耽，主乎城区段市民岛对市啄政府仁的北积迁、农江北兼CB弦D规院划等这信息索知晓书度极珍高，仗对五竹里店移片区浓的发担展前临景十冶分看户好，仰对未矿来有介乐观贡的预幅期，翁对于来在五笔里店卖置业雄有较芒强意蛙愿。粉8〕鹿重庆均的C见BD共规划挨一方镰面增菠强了窝消费树者对估五里岩店的竭信心校，另挨一方齿面为修本项悔目的鹊远期芬开发鹅和销步售提狡供了驼市场类机遇郊，与众商务傲中心丽区相常适应箭的居袍住、去购物构、休色闲和字办公帮等多破方面军功能裂需求勉的扩恼大，商恰与饿本项辰目具截前瞻裁性的胡定位冈理念窜——帆“款城市梦广场文〞葬不谋番而合舞。幅1.犬4、缴工程垮挑战欺1〕址本项拜目规龟划的破建筑腊形式窃和功禁能多侵样，泊地形啦限制炊条件翅多，敌要进兄行准丛确的浇、适馒应市弃场需猪求的贷目标老客户赌定位肤和产侨品定灶位有孝一定唉难度挤。翠2〕顾本项料目营崖销主躺题的厕选择枪和开南发节赞奏的结把握迟对项忠目的深入市乌形象摇及后粪续发里展至和关重殊要。铁3〕躺周边接片区殃内几怒个大抚型楼摩盘〔茄如庆浓业酒·目巴蜀误城、预鲁能撕·奶星城莲〕与度本项向目区震位接猪近，谢但规沉模大岗于本构工程币，景难观及主低密手度优忠势明慎显，妻且其栗定价粮也相汇对较萍低，夜因此允将对桥本项尾目的倡入市亩及销见售构户成直圾接威页胁。冠4〕衫重庆毕CB喜D的辜规划间是政料府制隐定并刻推动项实施赠，其业进程各受国失家和烦地区肥的宏描观政沈策环涝境、换经济寺开展腰状况可、以支及市图、区梦政府胖领导轮对C妹BD婆建设闲的态咽度等正外在匠因素袖的影说响，讽其发趁展进鉴程不喇可控滥制，遭因而袄对本陵工程唉的作城用也臂是难感以估申量的标。存5〕屋重庆誓市居笛民购生房具彼有强晚烈的啊地域上“必惯性霜〞由，本疏工程懒对江垫北区役、渝器北区戚居民吗的吸册引力纳不言增而喻菊，但虾对渝斧中区再和南匹岸区呼居民狠的吸愤引要聋小得波多。柿由于熟南岸疮区具杯有良推好的阶景观夹资源拆及与稿渝中渠区的慌邻近剂位置才，其遣对渝馆中区榴消费忠者的惩拉动钻不可挤小觑争，而袭其他欧区域消消费签者也毙会将聚之纳却入考虚虑范谁围。转从这谢个意叙义上辫来讲稿，南挨岸区源将成铸为本叨工程桂最大吓的竞抱争区喊域，流因此晕如何耻吸引平并打社动渝昌中区凑的消历费者蓄是本描工程纪的难闸题所该在。缝6〕曾银行础对个孤人房依贷申刑请的洲审查遥加严诚，央壳行加项息导旨致贷榆款成经本增微加，睁这两养项政段策会晃在一毁定程霸度上驱抑制插消费淡者的琴购房坚需求彼。袖二、仅工程递档次浩定位塘2.膀1、答工程尖品质素定位巡“裤中偏企高档台的、炎开放威的、根缔造呀城市乐生活挣梦想蝶的中级型社飘区贫〞桌2.害2、重工程香形象烤定位滴1〕迁诠释述一个概理念作：很彰显龙都市络生活蝶品质普、整勇合城两市生欧活要刻素；柿2〕刃弘扬钟一种确风格巾：抓精神咬上自丙主独旨立，夜功能拾上互鹅动依率存，移多元池化、僻多方殖位的愚生活挎方式拴；彻3〕遇聚焦凶一个覆时代谈：游面向诸城市仇新生遍代精盾英，弹立足基社会蓬中坚包阶层垒；坝4〕贝把握冒一个任目标诚：归一个毁融合浸建筑价、时悲代、济自然家、人块文、遵效益侧的立轧体生胀活空乒间；黄5〕兽创造尸一个湾符号塘：平新城陵市生奇活的要典范比，未关来居荷住模厕式的溪领跑宿者；内6〕戚跨越更两种厅生活嘴：挽居住睛在此页端，停工作竖在彼通端，循从昂羡然搏州击到绿恬然借休憩饥，自前在穿扔行、艳自由煤转换化、自阔如回剧旋，榜一切忘尽在允掌握坐中。费7〕躬成就聚三重斤价值观：稍现代骗居住蝶理念箩打造款投资给新宠核；才核心崇商务献堡垒节占据外天时除地利喷；钟前瞻晋功能裙形态馒推动涨片区狠经济敬。斑2.齿3、年定位园依据蛋2.愚3.目1哪、满庙足市溜场需衡求铺本项帅目主津要是焦顺应仰市场挂需求躲，面轿向城燕市新限生代伪提供探适度绪产品活，并询非面陆向高揭收入遵者的乔高端液产品参，因糊此项犯目在翁整体北面貌硬上应户以中远等档欺次入萝市。坑但在润工程纺内部把，可盼视地纸块条学件和增开发辩时机华打造怕档次沿上有事一定刊范围仇差异本的产奶品，祖或待末工程他开发西到一个定阶铅段，峰根据盘市场状需求昏和品醉牌认越知度尖的更鸭新而际推出才较高纹档次矩的产驰品。携2.规3.城2确、市醉场竞穷争需保要鉴工程洽周边夸中高售档楼蹲盘如威南方课上格日林、碎庆业污·陕巴蜀效城和岂鲁能细·抗星城笋销售监态势咸良好悼，而萍阳光帮海岸反等档艳次略瞧低的其楼盘次市场观反响荡稍差裹。因仰此，马要吸仙引本估区购舱房者倚或者拐拉动充外区偷购房晴者，选并与舰周边砍楼盘漂竞争腾，就出必须刘提升丸工程口物业课素质雕，增版强项膛目本怕身的攀市场抱竞争缸力。走2.乏3.扶3趣、具抵备必盗要条爽件爱本项小目近捕邻黄朋花园饼大桥限引道踩和五竟里店旬立交友，交魂通优铃势明州显，粒地理棚位置塑较好社；同渣时具朗备一倒定的冒景观污资源鸟，可泰遥望托两江直，中剪偏高敲档的犬定位痰与本坡工程地的地缓段优港势匹赔配。盗2.口3.醒4墓、投局资收雄益的担要求个由于差本项开目的氏地形腰复杂拥，开嘴发时帖土方童工程乔量大垒，同瓜时要壤承当廊较大焦数额青的拆器迁费完用，售因此译导致删工程坚本钱料会有幻所增参加，岁从投蔽资收加益的悦角度母考虑把，本掏工程春不适赶宜选党择低宴档方偶向。视2.哄3.卷5趁、与慨现有狠环境钢和氛殊围匹辛配怀本项甘目的共居住雨环境损和氛楼围适裙合于炉定位续于中笼偏高岗档，绘而不犬宜定退位于剧高档艳住宅挽。攀1〕哀本项恐目所佣在地定既非诱传统夸意义董上的杏居住睁型社覆区，杠生活执配套仆和市所政建但设并础不十轨分齐识备；熔2〕马由于塘紧靠贝交通拔干道退，以阀及将异来可伐能成锣为喧位嚣的省商务既区，括因此咏本项吧目欠啄缺居虫家所描需的借宁静沟、平多和、节安谧怖的环枝境和库气氛咳；即3〕黎目前竭片区省内常拖住人衬口的彼素质年尚未北有大校的改枝观，睡居民荡的收灿入和叫消费赴能力弦有限斥，如兄定位亲于高欲档住稼宅，凡那么极桃易造在成市然场饱耀和、哭吸纳妹速度塘缓慢般；惕4〕材内部让和周冬边均半缺乏灭山水呼资源浓或大脉型景恰观园鹊林，苍而这孟又是崖高档穿社区财通常绩所必窄备或辰十分丹倚重贺的。壳三、卵市场落细分长和目哨标客吊户选炕择容3.欠1、递目标窄区域须市场耻细分芬从入愈户调物查定隔量分缸析与形业主素座谈愿会定厌性分抽析的磨结果辩来看射，本衰工程滩的目网标区诵域市象场应就以江侍北区抓市场矿为主马，渝笔北区盏和渝分中区胃市场旅为辅犬，南损岸区突等其宇他区请域可线不做隔重点竖考虑企。推1〕锋定量坏调查顽数据子显示皮，重拍庆居释民在完原住沟区域束内购置房趋悄势明拒显，镰南岸扬、江盾北两佩区居冰民的勒倾向酷尤为贯强烈弱；旺2〕添从座扛谈会石所收波集的适业主奏观点塘分析陕，重谷庆居庸民在轻购房累时倾惨向于赖选择己原居拆住区些域，毫一方杀面是肤习惯饮于原逢区域塑的生矛活环拐境，趁另一胳方面勉是十刻分看惹重由侍家人气、亲静朋好歉友等语构成圣的近过亲缘邮居住售格局勇，一含般不业会轻训易到赴外区护购房违；静3〕饭根据那工程消组在醒重庆胖的实席地考捏察，妇重庆灯的地捧理特务征及锅在售意楼盘螺的客周户来矮源也喘显示星出重语庆购它房区躲域分模割明亦显、雀“会惯性来〞清强的忘特征摔；凝4〕资渝北避区和勿渝中寻区购猫房人讨群外唯流趋甜向明企显，玉且首乡选区返域都将为江律北，今因此醒渝北徒和渝辉中是安除江咏北区惩之外湾的次控级目奉标区竹域市奶场，糠而南签岸将是对江裳北项微目形惹成竞仅争。揪因理软居住笛区域挣购房抚区域彼项到目地镰周边惑江酒北区椅其他嚷区域盾渝波中区错渝核北区趋南书岸区常渝中身区黎1.命8矮0.争9隆45惯.1馋4屠.2散2饱.0奥江北节区李80称.9毫8食4.突4络29淋.5寿4隶3.灵1富4.寻1朴南岸婶区及1.弟8样0.输0湾9.秆0属13义.9家9俭3.茎9贼渝北勉区元10截.0恰1乔1.忧0施9.菌0郑37皮.5择0浩.0垂九龙志坡区通0弦.0豪0敢.0阀1仰.6家0皂.0圆0母.0饰沙坪址坝区缠4秘.5挖3波.7亡5钉.7势1碌.4廉0对.0芦其他吼区域还0律.9座0索.0最0请.0朝0崭.0蜡0苹.0才3.钢2、执目标稳人群贼细分含我们镜以潜稀在消来费者抬定量鉴调查忽数据远为依鞭据，幻对项敌目的漠目标灶人群曾进行肃初步颂细分捡及特止征描腰述，消思路严如下异：给1〕理选取衫购置拴本项蜘目住遥宅可择能性袋大于疾50剖％的路人群槐作为样准目失标群脂，仍2〕邮计算政各细木分人职群占狭总样焰本的典比例史，记顷为比译例1侵；票3〕爷计算陈各细泰分人眠群占僚准目不标群难的比矮例，桌记为廊比例惰2；牙4〕刮综合粪考虑炸比例捆1和倒比例掘2，亿确定踢目标召人群椅的特藏征。刻3.刑2.玻1倚、按脱年龄腿细分房序号邮年口龄馅比例避1〔蛛%〕眠比胳例2肃〔%绘〕袋1逝25外～3烛0岁芝2阶7.耀7叶25怎.2班2购31千～3急5岁陷1禽5.松4理18姥.2扔3情36添～4向0岁品1矩7.注5撤15鞭.1号4戏41挠～4工5岁把8臣.0懒8肺.2泰5悠46币～5胳0岁时1慎6.创0湿18甚.2似6倚51辉～5叨5岁踢7党.4块8您.8往7南56道～6晓0岁三3千.9灵2弓.5倍8数61桑岁及其以上哥4套.1圈3晋.8即目标辽人群帆选择疮1：指以2暮5～煮35制岁者拣为主惜，占容准目那标群各43示.4础%；协目标荐人群遭选择宴2：养以4笼6～土55缎岁者电为辅寻，占师准目蹈标群队27贸.0安%。夫3.败2.邀2拨、按仍学历豆细分精序号肢学授历芳比例资1〔糖%〕役比追例2刷〔%倒〕妹1密初中勒及以肝下轧24卷.7治2临8.芦9理2资高中榜/中育专/生技校夹4虾4.朵2抄44脉.7付3捎大专状2深2.杂1军18卷.2自4搏本科院8价.7偏7贺.5熟5订硕士公及以须上论0.补2落0.债6得目标心人群混选择缴1：与高中哥〔含斜中专荷、技亦校〕败学历慧者，拼占准锅目标搬群4昼4.损7%贤；韵目标粮人群裤选择戚2：娇初中丹及以浪下学暖历者套，占潜准目银标群霞28粪.9夸%；伐目标役人群善选择晋3：穿高等许〔大当专及扫以上览〕学腾历者健，占借准目氏标群银26格.4雾%。折3.和2.览3励、按中行业逢细分朽目标端人群宏选择工1：摆商业掠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距0签.5分2绞.0因1寺.0幕3轧五、维目标冠市场芳组合衬的定课性描垃述浪对目洒标市栽场组款合进泄行定雁性描渗述有础助于僵感性汇地、鲜深入疑地理召解目坚标客珠户群豪的产慢品消深费观饭念及液其精竟神内羡涵，购对于徒工程问的定穿位和川营销苍推广胀具有叹独到樱价值饼。定哗性描刻述的选主要栗依据完和启纲示来雪自于愧：犁1〕想五里晴店片峡区楼棒盘业科主座墙谈会奋中，证与会敢者的季陈述珠和观仿点；臂2〕谨潜在决消费捐者入旨户调湿查定订量分诚析报达告中投，对虽消费喷者进圾行产絮品消桃费和陡使用汪观念吧、理专财消典费观和念和霉行为统的两抬种分五类；退3〕伞工程缝组在棚重庆之现场路调查沫期间胆对重扶庆市店民的荒生存却状态诞、心班理状串态、坚生活夺方式垫进行英的直液接和浮间接索了解粉。乖目标揪客户船群僵根本悄特征因消茶费观宣念尤生活望态度功产阅品需岛求特线征盛A.算个体根/私净营经俭商者婚文材化程鼠度不说高，府年龄恨跨度裕大；怀主要尸从事扒效劳务业、祸零售盒业、懒商业誉等；将处于钟事业梅的上替升期搏，收荷入较观高但朽波动群较大灶，有决较强浸置业碑意愿蹲，支悬付能屈力强铃。历谨慎怀保守明，决端策理胞性，盾精打苗细算脖，购军房时摆注重悠实用衣性和辜经济椒性，每对生搁活质雷量的汤要求泄不太叔高。尽但重限视交殖通便台利性全和生夜活配凤套的脱完善余。止经济当上规麻划周男密，错十分恢关注澡家庭逮的财裁务状常况；痰家庭从责任稻感较这强，和重视坦父母初赡养局和子析女教缠育,蝇会考滤虑为轨父母持预留剧生活缸空间盏。龟在事召业到距达一技定阶剂段、质资金探积累尝充足声时才手考虑畏置业号；要动求实行用率梳高，提布局拌合理属；在夫户型授和面攀积选以择上克一般歇会量钳力而甚行，穴不求霉奢华很。咸B.柿企业遇/公牌司职芳员暑主要训从事也第三跳产业丙，年报纪较忌轻，解处于晴事业躬的起艇步或陕稳定墓开展牧阶段秋；中国等收碎入水蝇平，渡且相葬对稳奸定；务已有假设一定曲积蓄孔但数梢额不圾高，约支付扎能力恰一般庭。黄消费农观念事时尚闷，倾卫向于榨选择胜知名权度较谅高的芦产品碎，但椒经济锤实力访有限厉，因伟此会塘兼顾维经济宏性和露新颖膨度；钟合理个控制载支出帅，有地理财辣观念念。妈善于新理财洒，有颈强烈挨的储须蓄和尸投资促意识弓，并把付诸秃行动烤；注碑重生滚活的拥自由厨度和博独立亦性，药重视甲工作括和生数活的刃协调章。棉有较矛强的专置业眼倾向萝，注昌重地胞段和删交通珠便利侧性，牙对楼蹦盘的子档次席和社箱区配枪套的岛要求将不太勾高，暗但重促视生北活、台消费工的便讽利。披C.哭公务严员和电事业粘单位湿工作救人员容D.桌初、魔中级缴专业霸技术圾人员较政呼府机炼关和馆企事清业单摇位中框低层结干部遗，工冶作压霉力小勒，有滤较广永泛的璃社会声资源降，经症济独陵立，撤收入弹稳定盆但支凤付能辟力一恋般不脾高。用消贤费观只念传辛统，样趋向是于节束俭、兽内敛喷，注矩重产梯品的征内涵抬和品遭质；粪有较惰强的滑理财浮观念匠，强笛调储耗蓄稳魄定和匀收支淡平衡蜂。桃经济标上较求节俭碍、适狐度，瑞家庭报责任司感较丙强，握注重怖家庭废生活桨，安熄心于付悠闲泄、舒砌适的毛生活黎状态燕，重附视下护一代机的教闯育。躬重满视社粱区的压教育渐资源意、购零物环搭境、咱社区模规模阀与配给套，凉关注驰产品温细节茧，注祥重户推型布眉局合乏理与亡辅助威空间麻的功勇能完余善。菌六、园产品锦类型申定位度6.袄1、遍产品掠类型获组合是及依飘据滨6.申1.还1插、产养品类咱型建阻议牵由于荣本项弃目自碧身地葱形的认原因葱，同乌时考造虑6盛.6虾8的是容积球率及悉经济钻收益伐的因言素，扰本项骆目地善块住疲宅产著品只增能以皱高层截物业菌为主迫。悦6.轿1.管2成、定孕位依营据执1〕匹目前爱重庆本市在从售和勺新建舱楼盘敞以高漂层为掉主流泡，销物售状璃况良执好，勾说明怒高层腐住宅挥的市宝场接摧受度魂较高交；党2〕俘本地沸块规同模不浸大，蠢容积订率较塔高，巨且拆认迁成趋本也暖较高姓，只俘有高捷层方弟可满屈足规梨划需撕要，扭并保复证一些定的土盈利截水平拖；寄3〕侵如前皇文项负目档残次定巨位中埋所述陈，项弓目所震在地蒜并非酸传统勉意义闭上的脖居住由型社贱区，泡居住让环境苗和氛封围不句够充治分，霸不宜洁建成认低密脂度高颜档住搞宅，他而高宁层相去对更陵合宜将；那么4〕坛高层窑具有小挺俊宜朗的搁外观披特征宵，蕴邮含时腿尚现船代的拨精神瘦内涵畜，与提核心卖目标侍客户龄群的移心理驾需求苗和消铅费理跪念相费契合凝；抽5〕跪南部钉地块栋一期袜以高遇层住融宅面析市，猪可利旨用怨“孝江景轨房登〞默概念申营造纱楼盘付整体挽形象成，推纸动销么售，涂并在丢消费蛛者心苏目中葵固化柱这种厕印象璃，后修期产畅品的辱营销党那么可享借势除而上业；惹6〕滥根据码业主艳座谈戴会搜贱集的千观点产，重抱庆市谢民对佳通风树、采神光非挽常重耀视，裕由于考本项庄目不碌能做宁成低绩密度陷住宅逃小区挖，因宾此大嫩间距零的高辱层能痕够满肚足这霜种需葵求偏狂好；贿7〕汁兴建匆高层蝴住宅采能够框保证娃社区撒内包师含一泻定数税目的搅常住尿人口兵，对称工程客的商俱业部宁分形杆成一潮定的俭客流口支撑煮，商胃住物殿业双写向联矩动，哲带动储整个辱工程昌的持升续发萄展。际6.根2、狡户型巧配比去及依煎据愤6.晒2.壁1离、户览型配叙比建坐议僻整体侦而言卡，建殊议将工中、链小户雨型相吉组合附，以剩2房善为主百、3粪房为惯辅，垄配以旱局部切1房烈，对向4房滔及以哭上户闸型那么调不做径考虑撞。为船便于叠理解井，现鄙将下挥面提趟到的花各栋酷建筑胃的相剖对位猜置示王意如败下〔舍右侧散为北技向〕猾：珍具体疑到分恩区及菊分期液上，监对各吨区及参各期轨的户艳型设愉置建岁议如询下：置1〕劫R1城和R央2〔丢南部包地块稀内、痰一期历产品拌〕：惕设置闯为2帮房、启3房陈，建旺议暂偏不配兰置1球房；寇其中劣一栋灰可以废3房棉和大料2房遥为主采，另葱一栋苗可以厦小2敌房为纷主体护。型2〕隐R3汪、R骄4〔升南部于地块准内、灵与R述1、扎R2竿相邻盏〕：桑以2爆房、姓3房挠为主贩，设搁置少布量1翼房，识以探低求市走场对访1房牙的需煌求强碌度；茎3〕宏R5足、R度6〔样北部酸地块禽内、停与R杂3、含R4王相邻抚〕：构假设R略3和择R4脾的1标房市叠场反省映良蓝好，碗那么R助5、管R6闪以2队房和悔1房浊为主而；假设煌反映晓不佳筹，那么肤R5泻、R岩6以际2房山为主仔；总食之，缠可以烤根据塌市场迎需求秀量及杂时调厕整1绝房所盗占的闲比例遵。颤根据沾前文门对目园标客呈户群追的需占求分惧析，湿户型恨面积优与分闸配比多例建胸议如病下：球各户谷型套乌数的于分配庄比例搬楼号室左户型积R纷1、冰R2姑R笋3、败R4奸R扎5、顾R6蝴1房重0判%识20盆～2初5%芦4劳5～静50高%盖2房秤〔小雕〕殃45核～5兽0%童3玩5～伏40云%葡40距～4伯5%头2房缺〔大肿〕稼25与～3列0%闻2帖0～馅25棍%剩10线～1秩5%牲3房绿2席5～米30缴%谎10香～1锤5%堪0庄%裳注1泰：R盘5、罚R6跑的户笋型配众比应专根据跪R3灭和R贱4的龄销售哈状况槐及时邻进行原调整校。瓜注2蓄：R幻5、达R6斗的1怪房中备包含液局部利单身循公寓薪。疮注3返：原长那么上俭，面研积相农近的声户型滴相对编集中汁在同妹一栋颤楼内崇。辣户型校、面勉积的毁配比喜单位底：平摩米、给米混户型胆套筋内面拒积书客厅宅开间罗1房饰4久0～该50领3走.3庄～3访.9豪2房录〔小半〕剃60伯～7蓬0搭3.巧6～致4.锤2拥2房砌〔大乐〕捡70扛～8善0锦3.幕9～竟4.姨5男3房尸9巨0～寻11枣0没4.走2～豪5.施0碌6.糟2.颂2阁、户耳型布利局设俱计建搂议搬1〕将各种劳户型袖设计屈宜个葛性化金，户蕉型种窜类不节需多祝，但势规格回齐全令；即斩同种纸户型签那么面揪积多伯样化这、相唐近面叹积那么来布局夺多样写化设最计；斜2〕殿设置挎的小委户型仙〔1铁房和验小2排房〕户可放累在楼初盘中射方位年较差袍的位偶置，驱但要盐考虑犬精巧瘦和实宏用，奏可能史需要披通过糟户型辜创新吼来增割加使钉用面析积，造改善君居住驴舒适烘度；配3〕也户内五空间雀形式缎多样狮化，易平层填和错惧层平挖分秋悟色，浅各占霞约4均5%林的比和例；裕局部胞户型尺设计既为跃件式，箭比例遵约为覆10杆%。泻6.价2.杠3换、定海位依姨据咐1〕肃总体退思路支本项轻目地腾块南循部相本对安怒静、货清雅峡、环鸟境较户好，搁居家狗气氛萝较为登浓厚党，私赵密性教较好咽；而典北部她地块拿邻接喊城市棚干道稻，交域通便状利，骂但相粮伴而圆来的例是车横流噪摩音，炼居住歇私密夜性差号。整度体看画来，任从北乡向南状，地古块的拜居家黎气氛帐逐渐驳变得休浓厚窄，适隐合居泥住的击程度熟也逐层渐增纤加。廉因此尿，项仇目组沾将最罩南部虽的R绵1和鹅R2谁定位盗于舒脊适型蹦住宅耍，以木居家姜型客贞户为搜主，拔此类去客户蓬的收寿入和稳素质疯相对吉较高条，对新居住访环境达和生并活质祝量的咬要求轧相对流较高理，置宾业的卡主要挺目的菊在于色提高穷居住脂质量错，因产此户想型设铺置上菊以2己房、直3房通为主峡。平另外勤，项壳目组圾在业圆主座除谈会写上了陕解到血，业僚主的鸭置业豆心理欣是希追望楼冲盘的兵户型惜设置粗比拟贴纯粹天，不秃希望攀1栋灰住宅性包含饰各种醋房型捆，由奇于不简同房瞧型的窜居住究者具林有迥别然不梦同的筝背景比特征抛，因归此房碑型设之置过银多的侦住宅侄会对蜂居民婆结构挂产生宰重大址影响席，并费且影局响居弊民的蒜社区块认同堤感和陷归属告感。矿因此授，项话目组吉建议划不在恢R1迟和R思2中避设置傲1房似户型兔。忧工程清最北误部的熄S1屈、S犯2已键定位孝于办甚公物消业〔坐见报杂告第孕五章潮〕，棚因此勒工程匠组将错R5触、R怖6〔忍与S胜1、米S2冷相邻蒜〕初俭步定判位于磁经济况型、安过渡含型住轰宅，王以商励务型栏客户舒为主摘，此菜类客冬户对盟居住许环境疲的要搅求不省高，杰但对所交通鞭和配相套的彼要求辰较高耍，因果此户罚型设仗置上雹应考悼虑较耗大比要例的脆小户阀型为薄主。居R3滥和R洗4位览于上巴述居坟家型胖和商跑务型啦两类拘住宅径之间纪，因对此项汇目组舅将之羊作为制这两远类住烧宅的射过渡喷空间拉，在猫客户蓬群上暑与这密两类厕住宅通分别扮有一赴定程毫度的需互通东和渗污透。午因此孔，在断R3笋和R目4中登，各执种房怎型均水有设志置，盈配置抢了少燃量1葡房，英以试役探市汪场反丑映，阀视需适求量旨来验树证和镇矫正迎对R另5、夹R6甘的定狸位。凶总体寿而言短，本滨工程普为中幸型社抱区，梅为多圾种用舟途物视业的鹿有机泡组合举，因输此必节然要遮配备杂多种柔房型员，才督能体如现产俗品的梢丰富崭性及香差异梯性，屈增加芬客户经群的涨可选仓择范谣围，拉提高哨市场定占有瞧率。棒2〕像户型冤、面克积的夸配比闻依据矮：鸟关于浇户型纷、面看积及脂客厅必面积榴和开双间的神配比榜依据拜，参象见前默文对抗目标忙客户王群需川求特头征的颤分析尊数据推。年3〕良空间简形式短的配宰比依和据：杰从前纪文对查目标庸客户却群需惠求特院征的科分析妈可以碗看到笨，计扮划购污买平会层的玩比例捷稍高国于错昂层，盖两者剑均接怪近4毅0%戴，跃宽式的腿首选治比例立在1肯5～汇20盆%；半业主休座谈武会搜粗集到耻的信塘息也禾显示充错层身的受谱欢送隶程度脚较高瞧。英七、武价格垂定位绘7.叉1、爆定价艺总依形据泄1〕猾工程殿的档羽次定榴位纹——叉中偏合高档皱的的攀社区庙；池2〕现推进喊市场氧占有妨、打更造楼挡盘形句象的姨策略泥实施穿；岁3〕油品牌军、规分模、脂地段葡、综羽合素传质。秋工程逮形象暑定位悉于城近市生鱼活中周偏高组档住愤宅区远，其旷重要坊内容肢之一偿就是融“愈推进抢市场等占有僚、打容造楼凤盘形璃象、押提高桐产品座质素闭〞妄，做聋新生电活模块式和雄高产贿品素启质的接引领苹者。鸣7.睡2、斑销售赔价格吵定位偶推导任1〕姑市场扩比拟济法唇市场刺比拟怨法是允比照蝴目标轿楼盘玻周边炼可比欧楼盘月售价圾，通怜过目英标楼定盘与耕这些雁可比摧楼盘榜各要辈素的纲比拟递确定胀修正获系数呢，再右通过尾修正秤并加庄权等度一系融列步李骤计辆算出台目标回楼盘吨的参碗考售凑价。耽销售冻均价寇市场牙比拟职系数删修正序表唯单位罚：元羊/平赵米〔争套内话面积锤〕辫可比拿实例州比壶较价虚格〔焦销售粪均价阿〕熊修正员系数狮修范正价劫格狠区位伐价值简交兰通条水件秆环境晶景观来项嫂目规么模枣物业女类型粘强南方民上格盐林砖33绩00牛1载06稀%挥10低8%坛9傍5%蒙9酬5%域1还00摘%派34鞠10厚庆业福巴蜀社城担28练50仗1舰05克%宅10卧5%著9凳4%殊9仿2%占1楼05愧%沟28扬53谊鲁能团星城块3日20仁0鞭10耍6%嫌1内05戏%床92好%廉90谜%炸10伞5%搭3抽09数6纱龙庭母蓝天忠苑叛29走00训1勇00砍%悠10轨2%假1腊04比%井10虹5%朵1裳01生%东32游62顾阳光盲海岸短3朋60世0航10危2%弄9订4%桥1否02盒%驼10浩4%兽9责6%箭3闯51议5捎销售哈均价迈市场虾比拟本法加船权系胜数修萄正表愤单位写：元娱/平蚀米〔惹套内明面积到〕您可比钥实例愧修神正价敲格袍权重还评掌估价诉格爪综合迹考虑交品牌煮价值加及发消展定给位央南方电上格何林色34哪10奴0贫.3喝3孟23替0芒33法00定庆业末巴蜀枝城包28所53节0咸.2制膀鲁能坛星城烘3东09抛6午0.岛2佳龙庭脊蓝天蒸苑麻32熄62形0税.1曾5致阳光脂海岸举3壮51内5掩0.碧15朋谨2〕坟上述虽价格土建立军在当殖前市墨场环欲境上货，主送要服宰务于虑投资这分析掘，价疲格范灵围趋挠向于羞保守跳；重傻庆近灵两年衫楼市削火爆掉，价仗格上猪涨幅壳度大轮，当顶前又糊处于屑市场序调整南期，辱市场惹变化著大，嫁本项乖目最挣终定丙价应搅注意坛市场焰变化汪，并兆针对范不同鲜产品靠进行珍细分需。倚3〕蒜经济纳型、丘过渡欠型住铃宅主鼻要面喝对城导市主签流时誓尚人性群，答可以贱以低吴价入她市，商低开生高走紧，保翁证项踩目的但后续停开发挣。恒7.驻3、周目标柴客户破承受曲能力债1〕全主要填目标饶客户吹群的欢单价四预算目前文苹对目丸标客因户群割的单现价预椒算分脆析并奏调整挠的结追果表芦明：成核心修目标叠群的孕预期加购房恭单价悠为3孔05滤2元耗/平闲米，乔辅助容客户阿群的票预期亏购房见单价稍为3凉21榆4元达