论房地产成本管理的提升

第第页论房地产成本管理的提升一、房地产企业本钱掌握现状

1.缺少组织架构支撑，缺乏本钱管理意识。很多房地产企业在开展本钱菅理工作之前，本钱的意识和工作分散在各相关人员身上象由于缺乏有效的组织架构来传递和支撑，缺乏统一的本钱意识和本钱掌握要求，致使本钱管理工作无法落到实处。

2.“流程”不清楚，“方法”不明确。合理的本钱管理流程应包含目标本钱何时确定，己发生本钱如何掌握鲁动态本钱如何猎取，当本钱消失异样后如何调整等环节。但由于缺乏必要的本钱掌握流程规定、部门职责划分和工作内容设定售因此无法形成本钱爸理的流程体系。

3.资源无法共享，重复本钱投入太多。由于缺乏本钱管理体系，企业人员流淌频繁，很多已开发的项目阅历和学问无法积累沉淀下来，造成学问的流失，因此，每当再开发新项目时，全部工作仍“从零开头、从头做起”，造成资源的铺张。

4.缺少有“综合力量”的本钱管理人员。本钱管理岗位是房地产企业实施精细化管理后分别出来的新的管理岗位。这个岗位需要协调方方面面的部门和专业的“综合力量”，而这种“全本钱”管理的人是非常稀缺的“资源”。

5.资金管理水平不高，缺乏打算性。在项目立项时，只有本钱测算，没有资金测算。在执行过程中隹进度打算发生调整，使资金打算的管理很难落到实处。基于房地产项目的实施周期长，且实施过程不行逆转，房地产企业对本钱掌握缺乏有效的实时跟踪，造成资金使用本钱偏同。

6.招投标方式的局限造成虚假的本钱掌握。有些施工单位为争取中标竞相压价，导致部分工程造价偏离合理水平。在利益的驱动下，选材以次充好，达不到美观、平安、耐久的使用规范，降低了产品品质，使得掌握的本钱与实际本钱有较大偏差。

二、房地产企业全本钱管理的进展之路

目前，在激烈的市场竞争中本钱管理已成为企业生存与进展的核心因素之一，对此，我公司非常关注本钱掌握，在本钱掌握和品牌建设上主动探究着一条进展之路。

1.科学合理的组织架构和流程设罝是本钱管理的基础。在总部单独设立了本钱管理部，以项目负责制的分工方式，倾力打造全能的本钱管理人才，落实专人进行全本钱的动态营控。每个项目公司及项目部都配罝本钱掌握部或特地的本钱管理人员，以总部垂直管控的模式对公司所属项目发生的本钱与本钱管理进行系统内的业务对接，以确保本钱的全程可控皆理。

1.1统一理念和方法，加强本钱意识房地产项目开发周期长、资金需求和资源整合量大、多变。在本钱掌握上，公司坚持全局观念、整体观念、系统观念，抛弃以往分块管理的模式。从架构职责到落实责任，从本钱策划到建立本钱目标掌握体系和本钱管理，实行整个公司一盘棋的方法，互相协作、互相影响，全方位的进行本钱掌握。如公司对某项目会所的建筑，为提升整体建筑立面效果，能与周边环境浑然一体，项目设计人员提出调整外墙用材和栏杆节点。

1.2注意工程重要环节的管理，有效规避本钱风险〔1〕加强合同管理有效规避后期本钱风险。签订规范、细致、严密的合同文本，是本钱掌握的一个重点。从上一年度开头，公司托付法律顾问结合公司多年来的开发阅历，编制起草了多种的合同范本。经过两年多来的试运行，公司的合同范本不断得到完善，各项条款设罝更具操作性，各项可能发生的纠纷隐患都在合同条款中予以明示，尤其在设计合同中，增加了由于设计失误而造成的本钱和进度损失的责任，为本钱、质量和进度的有效掌握奠定了基础。〔2〕加强招标管理，对工程造价进行有效的把控。公司坚持遵循公正、公开、公正、诚信的原则实施工程招标。招标前，严格审査施工单位资质，必要时进行实地考察，避开“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象。

2.明确的产品定位和本钱目标是本钱管理的根据。

2.1确定本钱目标，明确产品定位。企业的利润和品牌影响力是本钱掌握的目标。在房地产行业高性价比的房产品靠的是科学合理的本钱管理，确定的盈利目标需将大目标分解为每个本钱价值链的小目标的本钱皆理来实现，紧扣项目策划隹支持投资决策#将企业全部经营活动都纳入本钱管理，通过明确的目标和产品的定位，来统一企业全体人员、全部业务，使每个流程中的每个专业人员依据目标充分发挥自己的.专业力量，整个本钱流程也就得到了有效的掌握和管理。

2.2实行限额设计，确保本钱可控。限额设计是将本钱目标通过工程语言进行的演绎，用技术手段对产品定位的诠释。在工程设计阶段，特殊是初步设计阶段，实行限额设计，实行优化设计的方法，既可到达掌握造价的目的，又可提高设计质量，到达经济与技术的完善统一。

3.做好本钱优化是本钱管理的关键。

3.1加强源头管理。本钱掌握是个全过程的管理，前期策划是价值链的源头。策划定位调整了，规划设计就需调整，建安工程费用随之改变。为此，公司非常重视前期策划，不但托付监理公司在项目前期就介入项目设计，同时还充分调动设计专家及公司全部工程技术人员的力气，共同图审，并对工程管理人员提出图审要求，使图纸上的本钱更加接近于现场的实际本钱，本钱管理从以“堵”为主的过程管理转变为以“疏”为主的源头管理。

3.2加强过程管理。有效把控设计售在造价掌握中是最有潜力可挖的。有些设计师往往为了满意使用功能、平安性、舒适性和规范的要求，缺乏本钱掌握的主动性，导致设计过于保守。因此，在设计阶段我们对设计单位提出本钱掌握的明确要求。

3.3加强动态本钱管理。房地产企业是资金密集型企业，开发投资額大，开发建设周朗长，材料及工程价格、费用标准以及政府规定征收的各种税费时有变动。动态本钱笞理的核心是实时性；在实施过程中需准时订正投资偏差，使工程项目总造价保持在预定的目标范围内。

三、结语

综上所述，房地产企业在形势下加强本钱掌握，应更