海南崖州文化(乡镇)风情旅游景区可行性论证报告

PAGEPAGE53海南“崖州文化（乡镇）风情旅游景区”可行性研究报告一、项目总体策划概况：1、项目名称：海南崖州文化（乡镇）风情旅游景区2、项目地点：项目选址于三亚市崖城镇崖州湾（现已规划为创意新城）或崖城镇其他用地，最好位于宁远河或南山港附近的临河或临海旅游用地。宁远河南山港大小洞天南山崖城镇凤凰机场天涯海角南海观音西线高速公路三亚崖州湾（创意新城）北及东北临西线高速公路，西南侧近邻三亚铁路货运站和海南最大的反季节瓜菜基地，接壤三亚天涯镇，西部临南海，西北部被宁远河——海南的母亲河之一第四大河环绕，西南、南部近接海南唯一的两个AAAAA景区南山文化旅游区和大小洞天旅游景区。宁远河南山港大小洞天南山崖城镇凤凰机场天涯海角南海观音西线高速公路3、项目主题创意和建设目标：三亚自宋开宝五年（公元972年）起，曾多次被称谓“崖州”，至今已经一千多年，“古崖州”可称为“古三亚”，自古以来，从秦始皇开始，到1953年，三亚的政治经济文化教育中心就设在崖州古城，即现在的崖城镇，自南北朝起建制崖州,宋朝以来历代的州、郡、县均设在这里.就是民国这里也是崖县的县城，堪称“两千年建制史，八朝州郡治所”。崖州古城是中国最南端的古代城市，是中华文明的历史坐标，它依托千余年的城建发展，不仅容纳了中原移民，并蓄了中原文明，在民族的融合过程中，逐渐成为具有州级行政建制规模的中国古代边疆城市，不仅见证三亚的历史，也是海南的历史见证，古老的城墙能让你领会到海南现代与历史的鲜明对比。崖州文化不仅代表的是三亚最悠久的历史文化，早在秦始皇时期设置南方三郡崖州是其中之一的象郡，崖州镇是积淀了古崖州历史文化源流，具有两千年多年城市建制史的历史文化名镇，成了收藏和展示今日三亚历史文化的宝库和橱窗，更代表的是海南独有特色的历史文化，在中国的历史长河中也具有重要地位。据史载,古崖州城在宋朝以前为土城,南宋庆元四年(1198年)始砌砖墙，后经元、明、清三代扩建,使之成为海南岛规模较大的一座坚固的城池。它以一镇级政区承载两千年州（郡）政区治所历史，在海南是唯一的，在全国范围内也是仅有的，这里居住和停留了中国历史上如唐朝名相李德裕、韦执谊、唐瑗，宋朝丁谓、赵鼎、卢多逊、胡铨,元朝王仕熙,明朝王个、赵谦及黄道婆、冼夫人、鉴真和尚等数十位名人，其对三亚和海南的文化教育、宗教的发源、传播、培育和发展，对海南乃至中国的农业生产和经济发展具有不可磨灭的历史伟绩。崖城不仅在海南及中国历史上具有不可磨灭的作用，而且在当代新中国乡镇的开发建设和21世纪社会主义新农村、生态文明村建设中也发挥了新型农民发展新农村经济的领头羊作用，崖城镇一直是中国最大的热带反季节瓜果蔬菜生产基地和“南菜北调”的集散地，也涌现了像水南村这样的历史名村在21世纪新时代的文明生态村典范，涌现了一批像刘庆鸯这样的年轻女企业家，带领农民走三农致富之路，建设社会主义新农村，创建生态文明村，开创一条新型农民肩负着弘扬历史使命发展新农村经济的崭新道路。海南“崖州文化（乡镇）风情旅游景区”将正是为了弘扬海南最悠久的地方特色文化——崖州古文化，充分挖掘其具有的海南古城文化、中国唐宋明清古建筑文化、中原南洋移民文化和近代红色革命文化的丰富内涵，并吸收现正发展中的崖城镇新型农民建设新农村和生态文明村的新典范，通过九.八文化系统工程，即集中再现[名城（三亚著名古城）名镇（千余年历史古镇）名村（水南村作为海南第一文化古村和生态文明村典范等）名人（历史数十位名人在此居住和停留，现新农村涌现新型农民名人）名河（历世名河宁远河）名港（历史著名通商口岸大蛋港）名楼（崖州古城楼、三塔和南洋风情的骑楼）名居（数十位名人的名居名迹）名地（热带瓜果蔬菜基地、历史圣地、将建设国内著名的历史文化旅游基地、世界级乡村温泉养生度假基地）等]九大名牌旅游文化，系统演绎[海南民族（黎苗回汉民族大融合）民村民寨(崖城镇颇具历史风情和民族特色的农民村庄、黎苗村寨、回民村寨)民歌（崖州民歌）民俗民风民情民路（新农村新农民发展新道路）等]八大崖城乡镇文化风情，开发建设一个独具海南地方文化特色，融历史文化旅游、红色旅游、农业观光旅游、田园乡村式养生度假旅游于一体的崖州乡镇文化风情旅游景区，成为三亚的文化精品旅游景区、世界级的乡村养生度假基地，成为中国海南历史文化的科研教育基地，现代新农村生态文明村建设的示范基地和世界文化名人集散地。4、项目拟规划用地和建设规模：“海南崖州文化（乡镇）风情旅游景区”拟规划用地约5000亩（包括热带瓜果菜农业观光基地和生态文明村示范地，约2万亩）。首期开发“崖州文化交流研究中心”项目，拟征地约200亩，建筑面积约10万m2，投资约5亿元人民币。5、项目初步规划设想：“海南崖州文化（乡镇）风情旅游景区”将以弘扬崖州历史文化风情，展现崖城建设新农村创建生态文明村的典范及其乡镇乡土文化风貌为主题，开发崖州历史文化研究交流会展旅游区、崖州历史文化博览旅游度假区、崖州文化中心演艺区、热带瓜果菜农业观光旅游区、田园乡村养生度假旅游区及旅游娱乐商业服务区等六大功能区，主要包括以下15大功能项目。崖州历史文化研究交流会展旅游区，包括崖州文化交流研究中心、崖州文化历史博物馆。崖州文化交流研究中心：将设置崖州文化广场、崖州文化研究院、国际会议（研讨）中心、酒店接待中心、学者专家楼、管理服务中心等功能。崖州文化历史博物馆：古城楼、学宫等唐宋明清古迹建筑崖州历史文化博览旅游度假区，将包括以下功能项目：文峰迎望等崖州文化标志塔崖州文化历史名人园水南移民文化村崖州女杰馆：展现冼夫人、黄道婆、程芳等对崖州历史有重大贡献的海南女豪杰的丰功伟绩生活馆及现代新型农民企业家的新风貌。琼崖革命纪念馆。崖州文化中心演艺区将包括崖州文化演艺中心、崖州历史文化影视拍摄基地等功能项目热带瓜果菜农业观光旅游区将包括热带瓜果菜农民科技示范园和中国热带反季节瓜果菜基地农业观光园等功能项目田园乡村养生度假旅游区将建设崖州黎苗民俗文化村、崖州文明长寿村、玉井温泉养生园等乡村温泉养生度假设施。旅游娱乐商业服务区将包括旅游商业服务区、行政管理服务区及宁远历史长河漂流、大蛋港水上运动等颇具崖州文化历史风情的休闲娱乐设施。其中：崖州文化研究院、崖州文化历史博物馆、崖州文化标志塔、崖州文化历史名人园、水南移民文化村、崖州女杰馆、琼崖革命纪念馆、热带反季节瓜果菜基地观光园等项目将是面向社会公众所建的文化公益事业馆、历史科研教育基地和青少年爱国主义教育基地。是作为社会主义新一代的新型农民肩负着弘扬祖国历史文化使命和重担，所给党和人民奉献的一份厚礼，希望得到省市各级政府和有关公益事业机构等的大力支持。6、区域开发模式与开发意义：我们对崖州这个有着千余年历史，见证着三亚的文化历史发展和民族大融合，见证着海南的历史发展，同时也缩影着中国的历史发展的古城镇的文化历史已组织了多年的研究和挖掘，已掌握了众多专家较厚实的崖州文化研究成果和资料；我们在海南已成功策划、参与开发、运作过多个大型文化旅游项目，同时也有多家国内、国际著名企业和投资机构作为项目投资的后盾和支撑。最重要的，是作为一个在崖州，一群在海南土生土长或生活了10多年（见证了海南建省后的经济腾飞发展）的本地人，对崖州及海南文化历史有着深厚的感情，有重大责任和历史使命，去挖掘、弘扬崖州这个古城镇承载着两千年连绵不绝的州（郡）政区治所历史，坐标着海南及中华历史文明的历史文化，发扬、光大崖州这唯一能代表三亚历史、海南历史的古城镇历史文化，融合于现代新农村生态文明村、现代新型农民的建设之中，融合于三亚作为全球旅游目的地的现代精品文化旅游、国际养生度假旅游的开发建设中。我们将联合政府，通过全球旅游城市运营的综合手段，打造一个世界级的精品文化旅游景区和田园乡村风情的养生度假区，而且与三亚现有的旅游海湾区形成差异和互补，从而通过最代表本地旅游文化特色的精品旅游度假设施开发运营提升三亚旅游业在国际市场的竞争力，最终达到政府、民众、企业皆满意，同时获得经济效益、政治效益和社会效益的多赢局面，实现土地价值的最大化和区域的文化可持续发展。在三亚及海南20年旅游总体发展规划中，三亚-崖城镇是唯一作为文化型精品旅游度假区规划发展的，建设“崖州文化古乡镇风情旅游景区”，打造三亚及海南历史文化旅游基地和国际乡村风情养生度假基地,是符合三亚及海南旅游发展规划，符合三亚旅游和农业产业经济发展战略，也是海南振兴区域文化，创造海南独一无二的旅游文化品牌，提升海南旅游文化国际竞争力的必选之路。它将填补三亚及海南历史文化旅游的空白，在三亚及海南文化旅游产业中有着不可取代的历史地位。二、项目建设背景：海南省位于中国最南端，行政区域包括海南岛，西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域，是我国面积最大的省。全省陆地总面积3.4万平方公里，海域面积约200万平方公里。海南是我国最具热带海洋气候的地区，这里长夏无冬，年均气温23.7度，海水温度一般为18~300C，光、热、水等条件十分优越，又由于四面环海，形成了海南独特的热带自然风光。在海南岛长达1500多公里的海岸线上，沙滩约占50—60%，沙滩宽数百米至三亚位于海南省最南端，是中国首批优秀旅游城市和我国最南端的热带海滨旅游城市。三亚具有最宜人的气候、最清新的空气、最和煦的阳光、最湛蓝的海水、最柔和的沙滩、最风情万种的少数民族、最美味的海鲜…。三亚的空气质量指数世界排名第二，负氧离子指数高于北京8倍，全年海水温度平均25摄氏度，全年平均气温28摄氏度，三亚人均寿命三亚有一流的沙滩，如亚龙湾、大东海、三亚湾、崖州湾等。交通方便，凤凰国际机场开通国际航线，海南中、东、西线高速公路或干线公路和西线粤海铁路、东线轻轨均以三亚为终。有榆林港、三亚港、凤凰岛客运港、南山港等港口，其中榆林港是天然深水良港，三亚港是海南岛南部重要商业客运港口。三亚港与香港、广州有客货轮通航。三亚具有多种资源优势，尤其是海产品、丰富的热带水果更是十分有名。旅游资源得天独厚，集热带阳光、海水、沙滩、海岛、气候、森林、热带田园风光和名胜古迹于一地，是全国生态示范区。三亚国民经济取得显著成果，居民收入显著提高。——2005年全市生产总值（GDP）74.21亿元，比上年增长13.1%，“十五”期间平均每年递增12.5%。人均GDP14558元，比上年增长12.2%，“十五”期间平均每年递增10.6%。2006年全市生产总值108.9亿元，首次突破百亿元大关，比上年增长14.5%。人均生产总值20973元，同比增长12.4%，全市地方财政收入100947万元，比上年增长38.1%。2007年，三亚市全市生产总值（不含农垦）122.32亿元，比上年增长22.1%；按户籍人口计算，人均生产总值26500元，首次超过3000美元，增长19%；地方财政收入22.09亿元，比上年增长118.9%，创历史新高。

——固定资产投资较快增长。2006年固定资产投资70.87亿元，比上年增长40.4%。其中房地产开发投资29.66亿元，增长50.2%。重点项目投资建设加快。共有93重点项目建设，其中59个实施建设，完成投资额42.98亿元，占全市固定资产投资的60.7%。大隆水库枢纽工程、人民医院改扩建工程、凤凰机场二期扩建、南山货运港一期工程、西环铁路三亚段改造工程、鹿回头海景大道、时代海岸、临春山水国际村、凯宾斯基度假酒店等项目建设进展顺利，海南国宾馆、三亚悦榕庄、亚龙湾湖滨商业街、新佳鹿回头项目、鹿回头爱地项目、太阳湾高级度假区、凤凰国际水城、丽思卡顿酒店、新农村建设工程等一批项目相继开工建设。随着海棠湾、鹿回头、亚龙湾、三美湾、红塘湾、三亚湾、海坡区及创业新城等7大片区的开发建设，国内外知名的大公司、大企业纷纷前来三亚投资创业，2007年三亚迎来了大开发、大建设、大发展时期。2007年投资在1000万元以上的项目共100多个，其中续建项目61个、计划新开工项目41个，余下为预备项目等。三亚2007年全社会固定资产投资规模107.7亿元，比上年增长61%。其中房地产投资达到51.39亿元，比上年增长73.3%，创下历史最高水平。——城乡居民生活水平继续得到改善。2006年城镇居民人均可支配收入9732元，比上年增长16.9%；农村居民人均纯收入3850元，比上年增长14.0%。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积25.8平方米，农村居民人均住房使用面积为23.9平方米。2、旅游业和房地产业主导产业发达，发展较快。南山海上观音、西岛、蜈吱岛等一批景区、景点项目相继建成，喜来登、希尔顿、鸿洲埃德瑞、凯宾斯基、丽兹.卡尔顿等度假酒店等先后营业，三亚已成为全球最有希望的度假旅游目的地、全世界最大的潜水旅游目的地，中国最重要的高尔夫旅游和会议旅游目的地之一。三亚通过声势浩大的“三亚城市名片”征集评选活动，世界小姐世界先生选美比赛、世界第一大力士冠军赛、三亚国际美食节、中国三亚国际电视广告艺术节、中国（三亚）国际热带兰花博览会等重大节庆赛事活动，扩大三亚的知名度、美誉度和影响力，提升城市人气指数，增加旅游人数，拉动旅游经济快速发展。2005年全市接待旅游过夜人数406.59万人次，比上年增长11.8%，“十五”期间平均每年递增14.6%。全年旅游总收入51.29亿元，比上年增长30.0%，“十五”期间平均每年递增20.9%。2006年全市接待旅游过夜人数454.9万人次，比上年增长11.9%。其中，接待海外旅游者38.88万人次，比上年增长83.4%；接待国内旅游者416.02万人次，比上年增长8.0%。全年旅游收入65.4亿元，比上年增长27.5%。其中境外旅游收入17066.21万美元，比上年增长129.1%。2007年全市旅游饭店接待过夜游客538.43万人次，同比增长18.4%；旅游总收入80.11亿元，同比增长22.49%。其中，接待境外游客52.2万人次，同比增长34.25%；旅游外汇收入2.44亿美元，同比增长43.02%，其中，俄罗斯客人已经达到15万，韩国14万，还有日本、英国的、北欧等很多地方。——房地产业方面，“十五”期间累计完成投资48.5亿元，是“九五”的11.5倍；销售额达108亿元，是“九五”的18倍；房地产业对“十五”期间经济增长的拉动明显，成为新的支柱产业。“十一五”将发展更快，首年2006年投资29.66亿元，增长50.2%，商品房销售70万平方米，销售金额36.23亿元，增长14.9%，纳税约3.6亿元，约占三亚市财税收入的36%。2007年三亚房地产投资达到51.39亿元，比上年增长73.3%，房产销售比去年同期也大幅增长，批准预售商品房103.67万平方米，首次超过100万平方米，比上年同期增长14.92%。其中登记销售面积达92.97万平方米，和上年同期相比增长33.94%。据统计，90平方米以下的商品房销售5967套，面积39.23万平方米，占总销售套数近六成。从销售情况来看，三亚商品住房的销售对象目前仍在岛外，长三角、东北、珠三角、京津唐地区的外地购房者占主力。去年岛外买主购房8739套，面积达75.97万平方米。岛外购房占总销售套数的87%。在三亚购房者有来自五大洲的17个国家,内地除云南和西藏之外的所有省、市、区,以及港台地区。3、三亚旅游业十一五期间仍将保持高速增长。随着三亚中高端旅游市场和国际旅游市场的迅速开发，高品质旅游景点、顶级、高星级酒店的开发、旅游配套设施的完善、旅游市场的规范和三亚国际知名度的提高，三亚旅游产业在十一五期间将进入国际化高速发展期。《三亚旅游发展总体规划》重新明确了三亚旅游业发展的战略：以国际市场为目标，注意旅游产品和管理服务的国际化，打造国际化旅游城市。该战略分为四个次战略，即旅游国际化战略、区域联动战略、转型增效战略和生态兴旅战略，并提出了三亚旅游业发展新的总体目标：通过全面推进三亚旅游形象国际化、营销国际化、产品国际化、人才国际化、服务国际化、管理国际化、客源国际化、品牌国际化，加快三亚旅游转型升级的步伐，最终建成国际一流的热带滨海度假旅游目的地。重新规划了旅游业发展的经济目标：预计在近、中、远期，三亚市旅游接待总量分别达到664、862、1007万人次，旅游总收入分别达到107、167、234亿元，其中旅游外汇收入分别为1.7\2.8\3.8亿美元，实现旅游增加值分别为59、92、129亿元，旅游增加值占GDP比值分别为39%、42%、40%。三亚市旅游发展总体布局确定为：“一心、一带、一轴、三区”。一心为三亚旅游综合服务中心，具有鲜明热带海洋风情的国际性滨海旅游城市，一带为热带滨海度假旅游带，东部：三亚市-海棠湾镇，打造美丽海岸；西部；三亚市-崖城镇，建设文化型精品旅游度假区。一轴为生态与文化景观轴，G224沿线，展示三亚热带自然和人文景观特色的天然长廊，带动三亚腹地发展的纽带，主要开发生态旅游产品、民俗风情类旅游产品，发展自助游。三区为东部滨海度假旅游区、西部文化休闲旅游区和北部山林保育及发展预留区，东部——沿东线高速公路，包括亚龙湾、海棠湾、蜈支洲岛、南田温泉等景区（点），融合“3S+3N+3Y”等三亚特色的世界顶级度假旅游区；西部——沿西线高速公路，包括天涯海角、南山、大小洞天、崖州古城等景区（点），具有浓郁地方文化特色和中国传统文化特色的精品文化型旅游区。北部——三亚市北部热带雨林和山地丘陵地区，三亚市旅游发展的未来战略储备空间。旅游产品开发的总体思路确定为：观光旅游、休闲度假与专项旅游相结合，节事举办与旅游形象塑造相结合，自然景观资源开发与人文历史深度挖掘相结合，适应需求与引导需求相结合。以“大美”与“3S+3N+3Y”为三亚旅游确立独特优势。以“第一”和“唯一”的多元聚集，打造三亚旅游的独特性卖点与核心竞争力。观光旅游产品包括文化史迹观光、海景观光、热带雨林观光、热带农业观光和热带渔业观光等；专项旅游产品包括会议会展旅游、文化旅游、时尚购物旅游、节庆赛事旅游、娱乐旅游、体育旅游、生态旅游、蜜月婚庆旅游等旅游产品。旅游住宿业规划目标：2010年前，力争“十一五”末期实现旅游住宿供给总量与需求总量动态平衡，不足部分通过家庭旅馆/社会旅馆的弹性供给予以补足，调整星级酒店和社会旅馆/家庭旅馆的比例近期达到3：1，中远期达到2：1。星级酒店中，高档、中高档和普通档比例为26：37：37。新增高星级旅游饭店，主要布局在东部滨海度假区，社会旅馆主要布局在三亚市区内，家庭旅馆主要布局在三亚市区内和田独镇、海棠湾镇、凤凰镇、天涯镇和崖城镇。北部主要发展农家乐性质的特色家庭旅馆。产权式酒店主要布局在三亚市区和西部文化休闲旅游区“崖州文化（乡镇）风情旅游景区”的开发建设正是符合三亚市旅游产业国际化发展的需要，符合三亚旅游总体发展规划。4、精品文化日益成为旅游、城市和乡镇发展的持续推动力。当今，不仅旅游业，旅游城市乃至一个乡镇的发展，都离不开文化的创造、弘扬，发扬光大。如在中国，中华文化的复兴，已不再是一句空话，进入21世纪以来中国市场大量出现的商业文化实践，已经显示出不争的事实：一是传统文化找到了与都市时尚文化的对接模式，衍生出中国特色的新文化潮流；二是传统文化与新中华文化都找到了自己的商业模式。这个变化，大至城市与区域形象推广，中至电影、电视、房地产、装修、装饰行业，小至饮食、服装、手机、游戏等产品设计，文化已无所不在。这就使文化不再是“搭台”的形式，而成为“唱戏”的内容和“主角”的角色。品牌的背后是文化，品牌旅游度假景区的开发也是文化的支撑，细心观察中国乃至世界五百强的企业和著名大型旅游景区（如深圳华侨城），在其品牌个性的背后，都有一种独特的持久的文化在支撑着；回顾世界城市的发展史，只有那些具有文化沉淀的城市，才不会被世人所遗忘。“卖文化”的时代已真正到了。我们提出开发“崖州文化（乡镇）风情旅游景区”，要打造的是代表三亚、代表海南历史文化，在不同程度演绎着中国历史，民族大融合的历史文化，并融合现代新农村建设、生态文明村建设的新乡村典范文化和现代精品文化旅游、国际养生度假旅游的旅游休闲文化，以独具地方民族历史文化内涵，具有国际市场竞争力的文化精品旅游景区开发建设，聚集中国乃至世界的当代文化名人到海南进行文化研究旅游度假，通过海南这个世界级的旅游窗口，向世人展现海南及中华历史文化，也让国人感受世界文化交流。三、项目建设的必要性意义：1、“崖州文化”是海南地域文化的渊源所在，建设“崖州古乡镇文化风情旅游景区”是海南振兴区域文化，创造海南独一无二的旅游文化品牌，提升海南旅游文化国际竞争力的必选之路。海南区域文化，许多都烙刻着中华民族印记、历史悠久、底蕴深厚、独特而又未成体系，其中的文化精粹散落在史海中沉浮，有的岌岌可危，急待我们去抢救去挖掘研究和开发应用。一直以来，海南有一批有识之士、学者未曾放弃对海南文化的挖掘、研究和开发。但分散的文化研究无法形成海南区域文化的整体性，不利于海南区域文化的系统形成。振兴海南区域文化，应开创并形成海南区域文化的品牌。越是民族的就越是世界的，具有历史悠久的千年文化古城——崖城所沉淀的“古崖州文化”，作为海南区域历史文化的品牌代表，对于宣传和推广海南旅游文化具有不可替代的意义。崖州不仅浓缩了三亚的发展历史，也见证着海南的文化历史，在中国的历史长河中，也起到了不可磨灭的作用。崖州古城镇是具有两千多年城市建制史的历史文化名镇，以一镇级政区承载两千年连绵不绝的州（郡）政区治所历史，在海南是唯一的，在全国范围内也仅有的。三亚古称崖州，历史悠久，源远流长。据考证三亚落笔洞一万年前就有人类活动；沿海一带还发现古波斯人的墓群。早在秦始皇时期设置南方三郡崖州是其中之一的象郡。自宋开宝五年起，“三亚”曾多次被称谓“崖州”，在1954年县府迁往三亚之前的一千多年里,崖州一直是海南岛南部的政治、经济、文化中心。崖州与三亚的隶属关系和演化过程及名称更改是密切关联的，加上它们之间的历史文化渊源，“古崖州”可称为“古三亚”。从古崖州到古三亚，从崖县到三亚，根本就是割不断的历史传承。中国历朝历代流放至海南（包括崖州）的宰相、大臣等官员可记载的就有近600位。这批流放之士大多是儒家文化熏陶出来的精英分子，他们中多担负起开发、建设、保卫边疆的责任；在此传播中原文化，教化子民，对海南来说具有积极的意义。一部分人被海岛美景所征服，留下大量的著作、诗词、歌赋等，形成了最早的“崖州文化”。“崖州文化”是海南地域文化的渊源所在。2、开发崖城古镇资源挖掘“崖州文化”是发展三亚文化旅游业的最佳选择：崖城的旅游资源多，既有南山的佛教名胜，又有小洞天的道教文化；既有古崖州的名镇风貌，又是琼南的革命根据地；既有大隆水库的山水，又有角头湾的碧海沙滩；既有丰富的生态旅游资源，又是中国最大的热带瓜果菜基地。在众多的旅游资源中，崖城突出的特色是它最悠久的文化历史，丰富的文化底蕴、独具特色的地方性文化，这是其他乡镇旅游区所无法具备的。就宗教文化而论,既有南山的佛教文化,又有小洞天的道教文化,还有梅山地区的伊斯兰民俗文化。在梅山地区发现了大量的伊斯兰古墓群。就建筑文化而论,既有古崖州府遗址文明门,又有孔庙、盛德堂等遗留下来的唐宋明清文化古迹,还有梅山孙家祠堂、拱北赵氏祠堂等宗教文化建筑、南洋风格的老街骑楼建筑,以及独具特色的“海南第一楼”——迎望塔等。就军事红色文化而论,崖城的梅山地区作为抗日战争时期的革命根据地,丰富的抗战文化遗迹更是不胜枚举,构成盛极一时的抗战文化体系。琼崖纵队在此与敌人英勇斗争,至今仍具有重要的鼓舞和教育作用。就名人文化而言,既有李德裕等数十位宰相将王名臣的诗文,又有平定琼洲动乱请命朝廷设置崖州的“岭南圣母”冼夫人，女棉纺织革新家黄道婆纺织技术革新,还有著名的唐高僧鉴真和尚等各类名人。十分明显,“文化”是崖城镇的长处。深度开发“崖州文化”打造三亚及海南历史文化旅游基地和国际乡村养生度假基地,开发崖城的古镇资源和现代新乡村农业经济资源是必由之路。3、整合崖城古镇资源着力“崖州文化”的开发在三亚及海南文化旅游产业中的地位。三亚旅游要走国际化道路,就要使三亚旅游具有独特性和吸引力,而真正使三亚有别于世界其他海岛旅游目的地的,不仅是大海、沙滩,椰子树,更是本地的文化,以及由此衍生出的艺术和生活方式。三亚的旅游缺少文化元素的融入,这是制约三亚旅游业长足发展的核心问题。实践证明,在发展道路上,越是古老的东西越是民族的东西越有它的潜在文化价值,旅游文化就如同一条源源不断的河流,永远充满活力。崖城镇古崖州文化资源的开发是三亚可提升到中国千余年历史文化的地方文化旅游的灵魂和底色。开发古崖州的文化遗产和各种民俗文化，并展现现代新型农民建设新农村的精神文化风貌,并且优化配置,科学统筹,那么,三亚的旅游业除可走热带海滨休闲旅游之路外,也可以走独特的历史文化旅游之路。4、项目开发建设对区域旅游业转型和现代新农村生态文明村建设具有全国示范性作用和推动意义。通过挖掘原生态原历史风情的民族（黎苗回汉）大融合文化，结合现代新乡村文化，开发出具有浓郁海南地方气息的乡村本土文化，成为中国及世界独具特色的乡土文化旅游项目，对崖城镇文化精品旅游开发和三亚西部区域旅游业转型和创新发展具有重大的示范和推动意义。崖城镇已涌现了一批像水南村这样典型的新农村的生态文明村，在全国具有示范性，已引起海南及中央高度关注，通过资源的有效整合，可将其打造为海南新型乡村旅游典范，有利于政府深入探索区域乡村度假旅游开发的新机制和新模式。四、市场分析与预测：1、三亚市旅游市场的分析与预测1.1、旅游产业在三亚国民经济中占有绝对的位置三亚旅游总收入占到其国内生产总值的70%，2004年占81.12%。2005年、2006年由于旅游房地产等旅游相关产业的发展使旅游收入占国内生产总值的比重下降，但仍占到69%、60%，三亚已成为一个不折不扣的以旅游产业为支柱产业的旅游度假城市。表1“2001-2006”期间三亚旅游业主要统计数据表指标名称2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007240.29278.19300.14363.84406.39454.9538.43年增长率16%16%8%21%11．8%11．9%18.4%24.5228.3929.2639.1451.2965．480.11年增长率25%12%4%34%30%27．5%22.49%占全市GDP比值76.96%79.12%71.08%81.12%69.11%60．1%(数据来自：三亚市统计局、三亚市旅游局)1.2、游客总量持续增长，旅游收入大幅增加。除2003年受“非典”的影响外，近几年来无论是旅游人数还是旅游收入都保持较大的增长。“十五”期间三亚全市接待游客平均每年递增14.6%。2006年比上年增长11.9%。2007年同比增长18.4%，其中：境外游客增长34.25%。由于近年来，来三亚的游客在住宿方式方面有了更多的选择，如三亚众多的家庭旅馆（约3000间客房）以及选择非经营性房产（酒店式公寓）。按照传统的统计模式，远远不能真实反映来三亚旅游度假的人次。去年国庆和今年春节，有近30%的游客没有选择住饭店，而是选择价格实惠的家庭旅馆和非经营性房产，这部份游客没有统计上来，实际上2007年来三亚旅游度假的游客不会低于600万人次。2006年旅游总收入65.4亿元，比上年增长27.5%。2007年，实现旅游总收入80.11亿元，同比分别增长22.49%。其中，旅游创汇2。44亿美元，同比增长43.02%。1.3、国际知名度不断提高，外国游客增长势头迅猛随着“世界小姐总决赛”、“中国金鸡百花奖”和“中国新丝路模特大赛”、“世界先生总决赛”等一系列国内外大赛的成功举办，极大的扩大了三亚“美丽之都、浪漫之都”（美丽三亚，浪漫天涯）等国际知名度，提高了三亚的影响力。同时三亚市各界加大了对国外旅游市场的开拓和宣传力度，三亚市委市政府加大了旅游国际化发展的力度和进程，利用航权开放优惠政策开通进入国际通道的步伐明显加快，国际游客大幅上升。2006年接待入境游客38.88万人次，比上年增长83.4%，其中：接待外国游客31.17万人次，增长108.9%。境外旅游收入17066.21万美元，比上年增长129.1%。2007年接待入境游客52.2万人次，同比增长34.25%；旅游外汇收入2.44亿美元，同比增长43.02%。境外客源地由近邻的港澳台地区和周边的俄、韩、日向中远距离的西欧、北欧地区拓展。2007年全市旅游饭店接待国际游客超过52万人次。其中，俄罗斯游客147346人次，同比增长73.54%；韩国游客127253人次，同比增长129.08%；日本游客29552人次，同比增长21.28%；英国游客16442人次，同比增长193.97%；接待法国游客5513人次，同比增长25.38%。1.4、旅游产业开始从观光旅游为主迅速向休闲度假旅游并重转变。三亚具有得天独厚的旅游资源，历经一段时期的开发建设，已陆续建成了一批适合不同消费群体的休闲度假产品，如滨海度假、高尔夫健身、潜水探密、温泉保健、海上娱乐、乡村田园度假等。亚龙湾、大东海、三亚湾、南田温泉等度假旅游区，还有西岛、蜈支洲岛、南山等景区（点）已成为游客度假休闲的绝好去处。自中国“非典”以后，人们旅游更注重环境和质量，免受污染和病疫，大众赶集式、集群接队式观光旅游逐渐退出旅游主流，三亚市作为中国唯一未受污染的热带滨海旅游城市的生态环境等优势日益突出，其个性化、家庭式度假旅游逐渐成为国内外游客追棒的旅游时尚和旅游主流，三亚旅游产业已迅速从以大众观光旅游为主向休闲度假旅游转变。国内度假客源地由珠三角、长三角、环渤海湾地区向西南、华北、东北地区拓。由于三亚度假旅游迅速成为旅游主流，旅客平均停留时间将逐年增长，日均消费额逐年加大，统计数据显示，2001年至2006年，三亚旅游人均停留时间分别为1.39天、1.41天、1.45天、1.48天、1.57天和1.71天，每年春节黄金周停留时间更长和消费更高，从2005-2007年，游客平均停留时间分别为2.48天、2.48天和2.74天，游客日均消费分别为1234元、1282元和1297元，成为中国旅游日消费最高的地区。1.5、会议旅游方兴未艾，市场潜力较大国际性会议接踵光顾三亚，各种国际性的年会、表彰会、交流会、研讨会在三亚此起彼落。一般高星级酒店都配备齐全的各规格、规模的不同国际会议设施和最先进的设备与服务。全市接待各种会议团体6000多个，其中，韩国安利公司三亚年会近5000人次，历时一个月。经过对城市经济发展、休闲环境、设施、文化、满意度五大方面的考评，三亚荣膺“中国十大休闲城市”称号；入选“CCTV最值得向世界推介的中国名城”。三亚凤凰国际机场游客吞吐量首次突破500万人次，跨入全国二十大机场行列。2、三亚旅游酒店市场的分析与预测：2.1、旅游业持续快速发展和规模庞大的旅游市场的迅猛增长，为三亚酒店行业的发展提供了充足、旺盛的客源市场基础。中国旅游业以高居世界前列和超前于国民经济的发展，经过二十多年的积累和发展，已从旅游资源大国发展成为亚洲旅游大国，将在2020年内发展成为世界旅游强国，在国内已成为国民经济新的经济增长点和动力产业，在全球经济浪潮中和世界经济一体化过程中，具备低资源消耗，低成本生产，低价格竞争的绝对优势。自二十世纪九十年代以来，中国旅游人次数年均增长11.1%，旅游收入年均增长22.6%，旅游业在国民经济中的比重近5%。中国拥有世界上最大的国内旅游市场。2006年国内出游人数达13.9亿人次，增长15%；国内旅游总收入6230亿元，增长17.9%。全年入境人数12494万人次，比上年增长3.9%。其中，外国人2221万人次，增长9.7%；国际旅游外汇收入339.5亿美元，增长15.9%。旅游总收入8935亿元人民币，增长16.3%。我国继续保持世界上第四大入境旅游接待国、世界上最大的国内旅游市场和亚洲第一大出境旅游市场的地位。旅游业在国民经济中的地位进一步提高，旅游总收入占国内GDP的8.13%，旅游消费力提高，特别是境外游客和城镇居民消费强（城镇居民人消费达766.4元，境外游客人消费已达到272美元）。2007年全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5％，其中入境过夜旅游人数达5472万人次，增长9.6％；旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5％；中国继续保持全球第四大入境旅游接待国地位。国内旅游人数达16.1亿人次，增长15.5％；国内旅游收入达7771亿元，增长24.7％。世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界上最大的旅游接待国和第四大客源输出国。海南省经过10多年的旅游发展,2007年已超过年接待1800万人次,达到1845.51万人次，实现旅游总收入171.37亿元，同比分别增长15.0%和21.2%。其中，国内游客1770.20万人次，海外游客75.31万人次，同比分别增长14.7%和22.1%；外国游客在连续几年大幅增长的基础上继续保持快速增长的态势，达59.31万人次，同比增长27.36%；旅游外汇收入达3.02亿美元，同比增长31.63%。三亚经过近几年的发展,旅游接待规模已接近和即超过海南省会城市海口市,2007年接近600万人次。2020年将超过1000万人次。酒店总的发展规模及结构分析：旅游饭店是旅游业发展的主要基础设施，其数量和服务质量的发展，是旅游业发展水平的重要标志。中国自改革开放以来，旅游饭店业的发展规模是加速、成倍增长的，其服务是中国对外开放程度高、第一个与国际标准接轨的行业，涉外星级饭店的服务质量已走向国际化。三亚作为中国最著名的滨海旅游城市，其酒店的发展速度高于其他城市。1996年中国第一家五星级度假酒店凯莱开业，三亚从此掀起了酒店建设的热潮。随着全球旅游目的地的形成，三亚出现了中国独特的酒店群落现象，拥有亚龙湾、大东海、三亚湾和市区等四大酒店区域。2006年末三亚市列入统计的旅游宾馆160家，比上年增加11家。其中，五星级宾馆7家，四星级宾馆18家，三星级宾馆25家，二星级宾馆22家，一星级宾馆6家，其他待评宾馆82家。拥有客房24032间，比上年增加2032间，增长9.2%；拥有床位44146张，比上年增加4676张，增长11.8%。而目前三亚拥有星级及待评星级酒店160余家，客房2万多间，已超过海口的酒店发展规模。其中：目前加上已按五星级以上标准建成待报和在建的五星级酒店将接近30家。在三亚现有酒店中，一般星级酒店，包括一般意义的海滨高档酒店较多，而私密性强，面向高端旅游度假市场的顶级酒店还少，正在建设的有鹿回头背山面海的悦榕庄、三亚国宾馆、太阳湾柏悦酒店等，但仍满足不了迅速发展起来的国内外高端旅游度假市场在三亚的发展需要。所以三亚在“十一五”规划中，将按照“限制一般酒店，控制高档酒店，发展顶级酒店”的发展战略，不断推进顶级酒店的建设。就地区分布来说，亚龙湾、大小东海、市区等酒店集中，东部海棠湾等拟建的酒店也较多，但西部从天涯海角到崖城镇一带的旅游景区较集中，但配套的酒店少，只有南山两家五星级酒店经营。所以在该区域，应借助日益集中的旅游观光客源优势，发展颇具地方文化特色的度假酒店，市场潜力巨大，投资效益好。2.3、高星级酒店及国际酒店集团管理的酒店经营效益最好，三亚及亚龙湾酒店房价及经营效益在海南及中国酒店中名列前茅。中国酒店行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；酒店业的经营继续呈现全面回升的态势,客房出租率和房价同时增长,整个饭店产业绩效仍呈现“高星级酒店高、中低星级酒店低”的局面。表2：国内各星级饭店的平均收益对比类别五星级四星级三星级经济饭店平均房价（元）746395234185每间客房平均收入（元）497278155175出租率66.6%70.4%66.2%海南旅游酒店的房价及经营效益的总体水平在全国是算较低的，但三亚的高星级酒店，尤其是亚龙湾国际度假区的高星级酒店，与海南其他城市相比，房价要高二、三倍，黄金周期间就更高，但在全国，其房价和经营效益却是名列前茅的，可以与上海、北京的高星级酒店相比，排名是数二、数三的。如：亚龙湾的喜来登和希尔顿的平均房价在150美元以上，凯悦酒店集团将在太阳湾接管的柏悦酒店的平均房价将达到250-280美元/日。亚龙湾喜来登和希尔顿酒店的年营业收入将分别为3亿元和2亿余元，天域酒店、假日酒店和凯莱酒店的年营业收入将分别为1.8亿元、1.6和1.5亿元。其余五星级酒店的年营业收入在5000-1亿元之间。但四星级酒店的年营业收入却在500-2000元之间。表3：三亚主要五星级酒店经济效益比较表项目名称年平均客房价客房率年经营收入三亚湾区海航60040%天福源32050%大东海山海天38050%亚龙湾凯莱80065%1．6亿元假日900701．5亿元天域80075%1．8亿元喜来登120080%3亿元万豪80070%希尔顿1000-120075%2亿余元鸿洲埃德瑞45060%6000余万元供应市场分析表4四大区域酒店的供求情况比较表项目区域开发程度规划房量（间）市场特点营销网络政策影响未来发展亚龙湾A-6000供小于求+偏好空间较大大东海B+2100供大于求=偏好有一定空间海坡C1500供过于求-偏好有较大空间，尚需时间西部D1000供不应求-偏好空间很大需求市场分析：A、国内客源分析度假酒店的主要市场销售对象在港、澳、上海、北京及珠江三角洲地区，尤其是我国比较富庶的上海、北京、广州地区客人，近几年来更是呈明显上升趋势，成为来三亚度假的主要客源地，三大潜在市场需求能力概况如下：表5三大主要客源地客源情况分析地区类别北京上海广州常住人口（万人68人均年支配收入（元）19978206681523人均年消费（元）91639126假日旅游增长率（%）15813-14旅游者主要年龄层次（岁）30-4020-30、30-4040-60各占33%20-40旅游者月均收入（元）3000-80003000-80002000-5000出行方式家庭游、公司奖励、结伴游家庭游家庭游、结伴游度假时间（天）5-73-52-7旅游者人均消费（元）250010001500-3000旅游目的滨海度假休闲、观光游览滨海度假休闲、观光游览滨海度假休闲、观光游览、商务会展游（数据来源：《海南省旅游总体规划》）另外，经过海南旅游界的共同努力，加大宣传力度，促销措施到位等原因，旅游客源不断扩大，目前三亚重点客源地已扩大到杭州等长江三角洲大部分地区、东北各省及湖南、湖北、贵州、四川、重庆、河南等华中、西南地区。B、国外客源分析：在国际市场方面，主要是恢复港澳台市场，重点开发日、韩、澳大利亚、东北亚及欧美、俄罗斯等主要客源市场。C、营销方式以人为本：利用有经验的销售人员进行人为销售，但局限性强。网络销售：自身建立网站或与各旅游信息网建立连接，或与全球分销系统连接，方便预定，网上销售；降低营销成本、提高出租率、提高管理效率、增加品牌知名度。品牌销售：国际国内知名酒店集团已树立了良好的品牌形象，在国际上拥有一定的客户群，分享集团客源。2．6、三亚产权式度假酒店市场分析：产权式酒店由"时权酒店"（TIMESHARE）演变而来。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。随中国[入世]后的对外更加开放，国际旅游业将得到飞跃的发展，据世界旅游组织的预测，中国在2020年内，将发展成为世界第一旅游强国。[产权式酒店]即风行中国，它将投资前景大的旅游业和投资回报高的房地产有机结合，成为中国中产以上阶层、集团/机构，继房地产投资、证券投资热后的又一投资热。企业及社会机构投资者购买，一方面用于投资，另一方面则用于员工休假/公司年会、董事会/接待宾客。三亚已推出的产权酒店主要有华宇皇冠假日度假酒店、天域度假酒店二期、海航度假酒店、金福源度假酒店、海悦湾度假酒店、椰风海韵产权度假酒店等，产权销售价在8000元-4万元/m2（酒店每年提供投资客户10-30天至60天的免费住宿，并给予6%-8%的固定投资回报或经营利润分成）。五、项目选址及建设条件：1、地理位置及交通 位于三亚市崖城镇崖州湾，整个崖州湾座北朝南，北靠山，南望海，近邻南山、大小洞天等著名旅游景区，离三亚市区40公里。近接西线高速公路三亚进出口，可方便进出海南其他市县；紧挨海南西线铁路客货运站，已开通出岛的粤海铁路线，可直达北京（24小时）、上海、广州等主要目标市场客源地。东行10公里即可到达三亚凤凰国际机场。西临南山港货运码头。海南现已建成高速公路交通网络系统和即将建成环岛内铁路交通网络、海上交通网络，便利于连通海南岛周边各城市、乡镇及港口（海南现有8个主要海港）。目前有一条快速便捷的由海口直通三亚的高速公路。即将建成环岛铁路，西线铁路已开通，东线铁路轻轨2010年将开通，海口到三亚仅70分钟。三亚凤凰国际机场，有近30余个国际航班飞机在机场起落，年客运量达150万人次，可直通国内主要大中城市和国际城市。项目近邻三亚旅游景区最集中的区域，附近集中南山、大小洞天、天涯海角、西岛、崖州古城等著名景区，旅游客源资源极其充足，已形成了年近400万的旅游客源规模。2、项目优势：崖州湾拥有十公里的优质滨海用地和12公里长的稀有南向海，是南中国的风水宝地。具有独特的山河海湾和热带生态自然等景观优势：四周景观优美、独特，东、北面被山景环绕，西北、西面近临宁远河和宽阔的南海，历史有名的大蛋移民港与通商口岸港、南山货运港就近在尺咫，山、河、海、古城等山水城景色和热带生态植物景观秀美、丰富多彩，层次分明。这样的山水山海用地，最适合文化养生产业的开发，做质朴的乡村养生度假、历史文化体验旅游产业，具有世界级的文化养生度假基地的自然条件。拥有极其丰富的文化古迹和文化旅游整合资源：崖城古镇拥有唐宋明清时代的古城镇建筑遗迹、水南村历史名人村、宁远河、大蛋港等诸多文化古迹，还可整合周边南山、大小洞天、天涯海角等文化古迹景区，为项目旅游文化提升和文化旅游度假区开发服务。拥有千余年历史，在三亚、海南乃至中国历史都有不可磨灭的地位，可深度挖掘，能成为三亚及海南独一无二的旅游文化品牌的崖州古城镇文化资源。拥有可深度挖掘的历史名人文化和中国独特的流放文化、移民文化，可上升为三亚及海南独特的历史文化旅游品牌。拥有中国最大的热带反季节瓜果菜农业示范基地，涌现一批新型农民建设新农村的典范，海南生态文明村建设的示范（水南村），如：崖城镇在建设新农村过程中，开展“一户一技能”培训，把培育“新型农民”作为新农村建设的重要内容，目前全镇已筹资近30万元，计划用3至5年时间，培养一批农村生产示范户、市场经营户。农业科技旅游和观光农业旅游开发价值大。拥有便利的交通枢纽条件。近距三亚的海、陆（公路）、空、铁路等立体交通的枢纽位置，旅游开发的便捷立体交通条件已具备。3、崖城土生土长的新一代的新型农民有肩负着弘扬自身文化的历史使命，带领民众走出另一条更有价值的旅游文化开发致富之路。4、项目建设条件：周边已有诸多著名旅游景区成功开发并对外营业，形成较大规模的观光度假旅游客源，崖城镇的未来旅游开发已列入三亚市旅游发展规划中的三亚市-崖城镇“文化型精品旅游旅游度假区”重点开发区域，将会得到省市政府的大力支持和倾斜扶持，崖城镇的三亚创意新城的建设已经启动，项目立项已得到三亚市政府批复，一期六个项目用地的征地及其拆迁工作已经开始进行，道路、水电等基础设施的建设也将在明年初进行。六、项目初步规划开发方案及规模：1、项目开发主题：“崖州文化（乡镇）风情旅游区”以弘扬海南最悠久的地方特色文化——崖州古文化，充分挖掘其所具有的中国历史古城镇文化名人文化、唐宋明清古建筑文化、中原南洋移民文化和近代红色革命文化等丰富的历史文化内涵，并吸收现正发展中的崖城镇新一代新型农民建设新农村和生态文明村的乡村新典范文化，展现崖城新农村新型农民的乡土文化风貌，融合现代文化精品旅游和乡村式温泉养生度假旅游等为主题。主要开发崖州历史文化研究交流会展旅游、崖州历史文化观光旅游、琼崖红色旅游及热带农业观光旅游、田园乡村风情的养生度假旅游等四大旅游功能。2、项目开发建设目标：通过九（大名牌文化旅游）.八（大崖州乡土文化风情）文化系统工程的集中建设，即：再现再造[名城（三亚古城）、名镇（历史古镇）、名村（水南村作为海南第一文化古村和生态文明村典范、著名渔村）、名人（历史数十位名人在此居住和停留，现新农村涌现的新型农民名人）、名河（海南的母亲河-历史名河宁宁远河）、名港（历史著名的移民和通商口岸大蛋港）、名楼（崖州古城楼、三古塔和南洋风情骑楼）、名居（数十位名人的名居名迹）、名地（热带瓜果菜基地、历史圣地、将建设为国内著名的历史文化旅游基地、世界级乡村温泉养生度假基地）等]九大名牌旅游文化；系统演绎[海南民族（黎苗回汉等民族大融合）、民村（水南村、黎苗风情村、渔村）民寨(崖城镇颇具历史风情和民族特色的茅屋民寨、黎苗村寨、回民村寨)民歌（崖州民歌）民俗（古崖州居住的各民族各朝代居民的生活习俗）民风（质朴文气的纯情民风）民情（流放文化、移民文化及各民族、各宗教文化风情荟萃）民路（新农村新农民探出的发展新道路）等]八大崖城乡土文化风情；开发建设成一个独具海南地方民族文化特色，融历史文化旅游、红色旅游、农业观光旅游、田园乡村式养生度假旅游于一体的崖州乡镇文化风情旅游景区，成为三亚的文化精品旅游景区、世界级的乡村样式度假基地，成为中国海南历史文化的科研教育基地，现代新农村生态文明村建设的示范基地和世界文化名人集散地。3、项目规划建设总规模：预计征地5000亩，包含可整合的热带瓜果菜生产示范基地和文明生态村等农业乡村观光用地，总规划用地规模近2万亩。其中：一期自主开发用地约200亩，建设规模10万平方米。其他征地可在“崖州文化（乡镇）风情旅游风景区”的总体规划和整体包装的基础上分三、四期开发，通过与政府、各种公益机构及中外投资商、融资机构采取多种形式的合作，招商筹资，进行滚动发展。4、主要功能区规划内容：主要包括崖州历史文化研究交流会展旅游区、崖州历史文化博览旅游度假区、崖州文化中心演艺区、热带瓜果菜农业观光旅游区、田园乡村养生度假旅游区及旅游娱乐商业服务区等六大功能区15大旅游项目。崖州历史文化研究会展旅游区，包括崖州文化交流研究中心、崖州文化历史博物馆。崖州历史文化博览旅游度假区，将包括以下功能项目：文峰迎望等崖州文化标志塔崖州文化历史名人园水南移民文化村崖州女杰馆琼崖革命纪念馆。崖州文化中心演艺区将包括崖州文化演艺中心、崖州历史文化影视拍摄基地等功能项目热带瓜果菜农业观光旅游区将包括热带瓜果菜农民科技示范园和中国热带反季节瓜果菜基地农业观光园等功能项目田园乡村养生度假旅游区将建设崖州黎苗民俗文化村、崖州文明长寿村、玉井温泉养生园等乡村温泉养生度假设施。旅游娱乐商业服务区将包括旅游商业服务区、行政管理服务区及宁远历史长河漂流、大蛋港水上运动等颇具崖州文化历史风情的休闲娱乐设施。4．1、崖州文化交流研究中心：一期启动项目。海南文化发端于"三亚人"和黎族先民的原始文化，崖州自古是三亚和海南南部的政治经济文化教育中心，崖州文化既可代表了三亚历史文化的起源，又在一定程度上代表了海南文化的发端和见证了海南的历史文化。为弘扬海南崖州历史文化，深度挖掘和持续开发崖城古镇千余年遗留下来的历史文化精华，将首先启动建设“崖州文化交流研究中心”项目，其主要功能作用如下：组织开展崖州历史文化研究，召开学术研讨会和学术讲座，组织崖州文化学术交流，组织国内外专家作好“崖州文化（乡镇）风情旅游度假区”的长远规划蓝图，并举办弘扬崖州先进文化和“崖州文化（乡镇）风情旅游度假区”招商推介的宣传活动；组织社会各种力量广泛招商合作，不断筹措资金，分步骤推进“崖州文化（乡镇）风情旅游度假区”的分期建设和滚动发展，打造崖州高端旅游文化的三亚品牌。项目将设置崖州文化广场、崖州文化研究院、国际会议（研讨）中心、酒店接待中心、学者专家楼、管理服务中心等功能。项目占地约200亩，总建筑面积约10万m2。其中：崖州文化广场用地约5000m2，将分散布置反映崖州文化古迹及历史名人的雕塑等景点，并栽种一些无公害无污染的热带瓜果植物（一方面作为项目主题绿化环境，另可供酒店餐饮和购物客人享用）崖州文化研究院和国际研讨中心设在国际会议中心大楼内，建筑面积约8000m2,共5层，配备国际会议设施和崖州文化研究酒店接待中心，主要为组织崖州文化研讨交流活动所设立的定点接待酒店，南洋风格的建筑和室内外装饰空间，国际五星级标准，楼层约12层，建筑面积约5万m2,共约500间（套）客房，并配套大堂、无公害农产品特产购物、乡村野味特色餐饮休闲娱乐等设施，1楼：为大堂及（提供“南山寿果”等品牌农产品）热带无公害瓜果特产店、咖啡西餐厅、酒吧设施2楼：提供无公害无污染瓜菜，山野乡土风味、药膳等特色餐厅和中西餐宴会厅，含表演式厨房，3楼：提供乡土特色的康体健身及水疗、理疗设施。4-12楼；设为各种规格的高级客房，含总统套房、商务行政楼、情侣楼、家庭度假楼等针对不同客源市场的功能楼层，临街为森林山景房，临海为花园海景房，每套客房均设步入式更衣室、花园步入式阳台（内含水疗浴池）。学者专家楼，将主要为岛内外专家研究崖州历史文化所提供的家庭生活住所，约400套，建筑面积约4万m2。管理服务中心：为“崖州文化乡镇风情旅游度假区”经营管理提供配套的国际五星级标准的管理服务楼，共4层，分管理楼层、客房服务楼层，餐饮娱乐服务楼层和职工宿舍等，建筑面积约20004．2、崖州文化历史博物馆：崖城自古以来是三亚和海南岛南部的政治、经济、文化中心,建崖州文化历史博物馆,是让游客有个可全面、系统地了解古崖州的悠久历史和物质精神文化的场所,作为人文景观,是构建文化名镇的重要举措。该区域将再现崖州古城楼、城墙、城门、“三味书屋”似的学宫等唐宋明清时代的古迹建筑风貌和诸多名人遗留下来的文化教育古迹。古城有东、西、南三门。东门叫阳春门，西门叫镇海门，南门称文明门。4．３、文峰塔、迎望塔等崖州文化标志塔：将微缩海南第一塔-迎望塔和文峰塔、西关塔的建筑风貌，并成为反映海南崖州文化的标志性文化景观建筑。咸丰元年由知州徐咏韶同州人捐建的迎旺塔，塔高七层，约20多米。塔的结构及砖石仍然保持完整。首层内径3米左右，塔内五梯可攀登。文峰塔建于公元1778年,毁于1981年,为三级砖木结构风水塔,因为矗立于南海边的古崖州东路第一要隘的山顶上,后来又成为军事上的烽火台和航海标志。它的造型,在我国古塔中是别具一格。文峰塔原与迎望塔相对而立,恢复该塔,以使其成为崖城文化名镇的一大亮点。该景点建成后将成为最具历史价值的文化旅游观光景点和绝好的文化休闲场地。4．4、崖州文化历史名人园从汉代到明朝年间,被贬谪、流放到崖州的贤相、将王、名臣、学士有20多人。他们在崖州兴办教育,启迪民智,纯化风习,为崖州构筑起了深厚的文化基础,他们作为第一代移民,是在海南岛播洒中原文化的先驱。兴建崖州文化名人园既可展现到崖州的朝宦们的诗言志抒情著,或凄凉绝望,或忘忧自怡,或悲壮激昂,或赞咏风物的可泣诗篇和珍贵史料,又可展现他们在崖州的历史足迹,以及曲折的人生经历。可分别建宰相府、盛德堂、晋国公馆、卢氏斐宅、赵氏祠堂、贤臣阁、文客书院、名仕居家、幽人士家、钦差轩居等在崖州居住和停留过的10-20位名人的居宅，既反映其在崖州的生活轨迹和遗址，又可成为具有古迹文化特色和名人文化体验的旅游度假设施。4．5、水南移民文化村:自隋朝在水南村设崖州郡治和县治已有两千年的历史，其后也是州衙、县署、军署、布政分署及其水师衙门、税务机关之驻地。祠庙等。其中的龙庙、天后庙、镇海庙在二十世纪五十年代还保存完好。历代被贬谪、流放到海南来的朝廷名相、大臣和著名学士，许多都在这里居住，成就了水南村有名的移民，并在这里建立了辉煌的文明。如，唐代太子冼马兼侍读刘纳言，唐高僧鉴真和尚，宋诗僧惠洪，北宋宰相卢多逊、丁谓，爱国将相李光、赵鼎、胡铨等，南宋曾任右司谏待御吏（宰相）、参知政事的赵鼎，南宋曾任参知政事、资政学士的李光（1073—1157年），南宋曾任秘书少监、起居郎的胡铨，元代宰相王仕熙，明代名儒莫蔡等。恢复和再现原水南村作为移民村的古风情风貌。像王仕熙、明知州嵇震、清代崖州学正郑懋昌等所描写的那样，“千树槟榔养素村，城南篱落暮云重。稻田流水鸦濡翅，石洞浮烟鹿养茸。明日买山栽薯蓣，早春菏锄剪芙蓉。客来胥浦寻蓑笠，黄蔑穿鱼酒正浓。”“野涵胥雨霏霏急，山杂蛮烟漠漠遮。牵犊笠归原上草，荷蓑人立渡头沙。小溪饶廊二三里，短竹编篱四五家。若作舟青图作画，此中应着武陵花”“水浒村南隐暮鸦，近溪茅屋傍渔家。夜来雨过疏藤响，滴落槟榔半树花”等。4．6、崖州女杰馆：将集中展现冼夫人、黄道婆、程芳等古代女豪杰在崖州镇的历史丰功伟绩和生活写照及现代新农民建设新农村经济的崭新风貌。公元六世纪杰出的女政治家军事家—冼夫人史称“岭南圣母”。是她辅助冯宝平定地方动乱，奏请朝廷批准在海南岛被汉代废掉的儋耳设置崖州，恢复了海南和中央政权的直接联系，她积极为群众帮实事，引进种植技术，发展生产。为此，每逢冼夫人出征的纪念日（农历二月初九至十九），海南各地根据冼夫人当年的实际到达时间而定的纪念日，都举行纪念活动。洗夫人丰功伟绩的核心，洗夫人文化的灵魂，就是国家统一，民族团结。为了结束海南久乱的局面而重新隶属中央政权管辖，她请命设置崖州又使人民安定，可说洗夫人是中华和文化的代表和化身。黄道婆是元代著名的棉纺织革新家。松江府乌泥泾（今属上海）人。在水南村生活了40年，被称为“崖州仙女”，元贞年间，她将在崖州学到的棉纺技术带到上海，并进行改革，制成一套扦、弹、纺、织工具（如搅车、椎弓、三锭脚踏纺车等），提高了纺纱效率。在织造方面，她用错纱、配色、综线、花工艺技术，织制出有名的乌泥泾被，推动了松江一带棉纺织技术和棉纺织业的发展。史家评定她为中国四大古代科学家之一，与汉代张衡、元代郭守敬、明代李时珍齐名。钟芳，颖异超人，7岁能诗，10岁中秀才，入州学，24岁赴乡试高中亚元（第二名举人），31岁赴京殿试荣登进士二甲第二，名选翰林庶吉士。入仕林，当过文官、武官、法官、学官。宦迹遍及京师、南京、浙江、广西、江西等地。著述甚多，文学方面出了30卷诗文，风格纯熟，功力深厚，文采新奇，是海南文化史“上继文庄、下启忠介”承前启后的伟大学者，与丘浚鼎足南北。她在文、史、哲诸多方面的成就，在明清学术界被尊称为“岭南巨儒”。4．7、崖州黎苗民俗文化村古崖州管辖范围广,存续时间长,多民族聚居的地方,具有丰富民间民俗文化,因此,有条件建立海南历史民俗文化村,其馆藏内容可涉及整个海南的,首先是三亚崖城地区黎、汉、回、苗民族的历史、文化、民俗、商业、手工业各类。并选几个比较典型的黎族苗家村寨,如黎峒屋，建黎苗族民俗文化村,让其保留浓厚的黎苗家习俗,从饮食起居到农作射猎,从节庆婚丧到踏歌起舞,都具有纯正的民族特色,让旅游者来此领略少数民族风情。黎苗民俗文化村，将主要以传统的黎峒等少数民族部落、黎族船形屋等为基本形象元素，采用现代建筑空间、结构和材料，以现代化民居兼小型乡村酒店为基本使用功能进行设计规划，每户有前院、船形屋、后院形成一个单元，后院与农田相邻，前院与道路相接，建筑沿道路并排排列，户户通车，家家有院。4．8、崖州文化演艺中心：该景区将编演一台标志性的大型歌舞演出———《崖城千古情》。用崖州民歌、黎族歌舞等地方民族歌舞、服饰等独特艺术集中演绎崖州千余年的历史文化，这台立体全景式大型歌舞以崖州古城镇的历史演变、典故、民族传说、名人故事、民间艺术等为基点，融合民族歌舞风情、现代乡村文化、现代艺术于一体，并运用高科技手段营造如梦似幻的意境。并不断策划、编演和推出《黄道婆》、《冼夫人平乱》《鉴真漂海记》等反映崖州历史人物事件的歌舞演出节目。4．9、琼崖革命纪念馆：梅山地区是抗日革命根据地,也是琼崖纵队经常歼敌的场所,梅山人民曾前赴后继为中国革命做出巨大的牺牲。崖城梅山革命老区共有50多位为国为人民而牺牲的烈士,他们的事迹都是可歌可泣的,建“梅山抗日战争烈士纪念馆”,弘扬先烈的革命事迹和那种顶天立地的民族气节,以及共产党员不怕牺牲的革命精神。另在抗日战争中,国共合作,枪口对外,黎汉民族团结一致,同仇敌忾,抗击日本法西斯,这是何等的壮举!在梅山抗日根据地,在敌后战场,军民英勇奋战,打击敌人,拖住敌人。可建一座规模的琼南抗日战争博物馆来保存这段辉煌的历史。4.10、崖州文化影视拍摄基地以挖掘海南最悠久的崖州文化，中国独特的流放、移民历史文化和现代新农村建设的乡村文化为主题，以吸引国内外影视投资机构的影视拍摄、制作为基础，以体现海南地方的崖州古城镇文化、新时代乡村文化和热带自然风情及中国历史影视文化为内涵，以体验式影视旅游观光及休闲度假为业态，拟建成一个体现民族大融合的和平发展和新一代社会的和谐发展，集影视文化与民族文化风情于一体的影视文化拍摄基地。基地建成后填补海南地方历史文化风情的影视拍摄空白，有力促进三亚地方文化产业的发展。其整个“崖州文化（乡镇）风情旅游度假景区”将作为拍摄基地的外景，并增设和提供影视制作的配套设施和服务，建两座用于影视拍摄的摄影棚，并配有化妆间、演播厅和整套影视拍摄的制作设备等。4、11、宁远历史长河漂流、大蛋港水上运动等休闲娱乐项目宁远河是海南第一历史长河，海南的一大母亲河，哺育着沿河两岸的人们，也就繁衍了号称“海南第一文化古村”的古崖州水南村。其从雅亮大桥至出海口这一段，两岸青山白云缭绕，槟榔林、橡胶林绵延不断，黎村茅屋掩映在绿树中，艄公竹筏摆渡，真是一派南国风光。拟在该区微缩崖州历史宁远河的古风古貌，并利用此河设置惊险刺激的漂流运动。历史名港——大蛋港：古崖州的文明建树的桥梁——历史上的优良海港和通商口岸。在海南古代海上交通史上有着举足轻重的地位。此港便是宁远河的出海口，在唐代就是古崖州的海上门户。大约是海南的蛋家人最早是从这里迁往其他地方，故得名大蛋港。大蛋港也是自汉到唐宋元时期,中国福建泉州到南亚诸国和东南亚国家之间的海上丝绸之路南海路的重要中转站,一度承担着中国大陆与海外国家的商贸往来与文化交流的任务。在历史上,大蛋港也是海南岛南部的物资集散地，朝廷命官、被流放的罪犯、入崖的名人,还有商人,包括鉴真和尚都是从这里登陆上岸的,而影响了整个世界范围的棉纺织革新家黄道婆,也是从大蛋港启程的。大蛋港见证了古崖州几个世纪的繁荣。在该景区将微缩演绎大蛋港所见证的崖州繁荣的历史遗迹和风情，并利用此水面开展水上休闲运动。4．12、热带瓜果菜科技示范园：崖城镇不仅在海南的千余年历史上是卓卓有名的，中国历代的历史名人通过传播先进的中原文化、民族的大融合，养育了崖州一方名土，产生了历史悠久的崖州文化，新一代崖城人又将祖先遗传下来的崖州文化发扬光大，在社会主义新农村建设中，又做出了新型农民的新典范。崖城镇自建国以来，一直是中国最大的热带反季节瓜果菜基地，新一代新型农民响应党的号召，不断探索，走出了一条“科技致富”、向市场发展、向国际化发展的建设新农村的新路子，并涌现了一批像刘庆鸯这样在三农“共富”的年轻女领头人。如她组建的三亚海源实业有限公司，利用地区资源优势，致力于开发海南热带绿色无公害“南山寿果（菜）”系列农产品，其研制创建的“南山寿果”“南山寿菜”两大果蔬品牌被认证为“中国果蔬行业十大知名品牌”产品，产品远销国内二十多个城市，香港和印度尼西亚等东南亚地区，刘庆鸯本人也多次被评为“海南省农村致富带头人，”“中国时代十大杰出企业家”“全国兴村富名百佳领头人物”等。该科技示范园将集中展示和推广崖城镇新型农民在热带高效、绿色无公害瓜果菜生产的新技术和科技致富事迹。4．13、中国热带反季节瓜果菜基地农业观光园崖城镇作为中国最大的热带瓜果菜基地，反季节瓜菜早已闻名全国，其有数万亩热带瓜果菜生产基地，尤其是“南山寿果”“南山寿菜”等优质无公害绿色系列产品，享誉国内外，基地还有配套的果蔬储运交易配送中心，这本身可借助此享誉国内的农产品品牌包装为享誉国内外的农业观光园项目，除可提供国内外游客对基地“南山寿果”“南山寿菜”等绿色无公害农产品的观赏、品尝和科技考察外，还可设置特定区域供游客自种自摘自买等体验式农业观光旅游服务。4．14、崖州文明长寿村：崖城古镇有个长寿村，是海南历史上出现百岁长寿老人最多的民村，本项目除深度挖掘长寿村百岁老人的起居生活经历，在此度假区进行集中展示外，还将展现崖城文明生态村建设的典范，配套一些乡土风情的度假养老设施，包括竹木茅屋风情的乡村居所，栽种一些无公害的瓜果蔬菜和有助于养生长寿的野菜、瓜果，配备极其优越的自然生态生活居住环境，提供素食山野药膳等益寿健年的饮食和有助于长寿的养生运动。4．15、玉井温泉养生园在崖城的西北附近还有令人神往的“玉井温泉”,又称“温泉漱玉”,两池相邻,原先是一池半暖半冷,一池热滚如沸,该泉在明朝正德年间曾被砌石保护,久而倾倒。清朝光绪十五年,知州唐意源重修,分别取名为“阴阳池”与“合德池”,并筑“既济亭”。而今亭废泉在,却是暖者变凉,滚者热,仍是玉井如镜,四时皆宜沐浴。开挖并引领该“玉井温泉”到“崖州文化（乡镇）风情旅游度假区”，开发成一个独具历史文化特色的温泉疗养养生度假基地，既可以让游客领略崖州几个世纪前温泉洗浴的历史风貌，又可吸引周边已形成的数百万观光游客在欣赏山河海景田园乡村秀美景色下享受独具特色的温泉疗养。七、项目初步经济分析：这里仅对“崖州乡镇文化风情旅游度假区”一期项目进行初步的投资经济效益分析。一期“崖州文化交流研究中心”项目用地约200亩，包括崖州文化广场、崖州文化研究院、国际会议（研讨）中心、酒店接待中心、学者专家楼、管理服务中心等功能。总建筑面积约10万m2,其中：崖州文化研究院（含国际会议中心）建筑面积约8000五星级酒店建筑面积5万m2,其中：1-2层为裙楼，含大堂、咖啡西餐厅、酒吧和中餐厅、宴会厅等设施，建筑面积约2万m2,3-12层为主楼。含客房500间（套），建筑面积约3万m2。学者专家楼建筑面积约4万m2,共400套专家住宿楼。管理服务中心大楼建筑面积约2000m其中:五星级酒店将采取产权酒店销售，销售单价平均为2万元/m2，学者专家楼对外销售酒店式公寓，销售单价平均为0。8万元/m2。项目投资估算：土地及前期开发成本：约2亿元。五星级酒店：按5000元/m2投资成本计算，投资额2.5亿元崖州文化研究院：按3000元/m2投资成本计算，投资额0.24亿元学者专家楼：按2500元/m2投资成本计算，投资额1亿元管理服务中心：按2000元/m2投资成本计算，投资额0.04亿元广场景观及绿化工程：按200元/m2投资成本计算，投资额0.16亿元工程管理费及不可预见费：按总工程额的5%计算，约0.17亿元合计：总投资约51100万元。房产销售收入：产权酒店销售收入：3万m2×2万元/m2=6亿元酒店式公寓销售收入：4万m2×0。8万元/m2=3.2亿元合计：房产销售收入为9.2亿元房产销售利润：房产销售费用：按3%计算，约为2760万元营业税及附加：取5.6%，约为5152万元房产销售利润：92000万元-7912万元=84088万元项目投资利润：84088万元-51100万元=33988万元项目投资回报：33988/51100×100%=66.51%6、项目年投资利润：约33.25%。八、崖州文化（乡镇）文化风情旅游景区总体开发运作模式：1、从三亚湾区开发模式和中国旅游业发展阶段看，崖州湾区应采取“文化精品旅游+世界级养生度假旅游”体验式旅游开发模式，形成产品的差异化和国际竞争力。1.1、三亚旅游区域板块的开发模式和产品结构分析在三亚的湾区旅游版图中，已经成型的三个湾区分别是亚龙湾、大小东海和三亚湾，三个旅游湾区分别代表三亚三种不同的开发模式和特点：亚龙湾——纯五星级酒店和度假村为主，档次最高，是海南第一个作为国家级旅游度假区进行高起点统一规划和成片开发的。海滨资源和规划标准是最高的，目前已吸引十余家世界最有名的国际酒店管理集团参与酒店管理。它是一个包含了高档和中档酒店、别墅、公寓和辅助设施在内的综合旅游度假区。在海滨酒店开发区的后面，是度假区的基本设施。这些基础设施均分布在位于区中央的高尔夫球场和东面的一个小湖周围。海岸西部包括一片红树林保护区和一个拟建的主题公园。大东海——星级酒店、旅游购物、娱乐、度假住宅混合开发，各种档次混杂，多种形态并存。此区域是属于三亚最早作为旅游度假开发的湾区，但起点较低，没有统一规划，开发较混乱，档次参差不齐。大东海滨海区的酒店已是鳞次栉比，只剩一处公共广场（原有半拉子高层宾馆被拆除而建）。该区在继续为旅游团队服务的同时，更高档次的酒店接待度假游客的比重逐渐增加。但发展有限。三亚湾——是三亚较晚开发的湾区，2000年之前基本没被作为旅游区开发，由于城市垃圾的无限制排