神木县益辰仓储物流贸易市场商业计划书

1目录第一章前言1第二章工程概述22.1工程提出的背景2

2.2工程根本信息3

2.3工程开展和长期规划5

第三章市场分析83.1中国物流业市场8

3.2区域物流市场开展与展望9

3.3目标市场分析11

第四章工程定位和整体规划134.1工程定位13

4.2工程经营开展模式14

4.3工程整体规划15

4.3.1功能分区16

4.3.2道路交通规划19

4.3.3绿化景观规划20

4.3.4用地规划20

第五章市场营销225.1市场需求分析22

5.2营销理念23

5.3营销渠道策略23

5.3.1招商策略23

5.3.2市场推广策略25

5.4招商推广方案25

5.4.1筹备期25

5.4.2介绍期25

5.4.3强力推广期26

5.4.4稳定推广期26

第六章管理体制276.1管理体系27

6.2人力资源配置与薪酬体系27

第七章财务分析297.1预测依据29

7.1.1收入及利润依据29

7.1.2本钱估算依据29

7.2投资收益预测30

第八章资金需求38第九章风险分析409.1风险概述40

9.2主要风险影响分析41

9.3风险对策与控制42

第十章结论44第一章前言2021年初，国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的开展规划，将物流业列入其中，将仓储、配送等各个物流环节的营业税税率与运输业统一，调低为3%；扩大营业税差额增收范围、对各地物流园区布局进行合理规划。

神木县益辰仓储物流贸易市场紧跟国家对于未来产业振兴政策的开展方向，结合陕西省榆林市神木县第二新村产业规划的实际情况，拟在当地构建一座大型综合仓储物流贸易中转中心，以有效带动地区经济，并促进其他产业的繁荣。

榆林市神木县地处陕西北部，位晋陕蒙三省交界，南卫关中，北屏河套，扼晋阳之险，持灵夏之冲，其独特的地理地貌、悠久的历史、丰富的土地矿产资源以及完备的城市配套设施使得当地的建设牵一发动全身，成为陕西省和西部地区物流业开展的必经之地。

经过前期的初步勘测和分析等工作，工程切实结合了国家政策、陕西省建设开展规划及神木县当地经济的开展形势，抓住了现代物流业开展的机遇。工程能够有效弥补当地仓储物流业的空缺，通过开辟仓储周转中心和提供全面优质的效劳，缓解交通运输压力，增加经济推动力，为工业园区的建设和陕西省物流业的开展注入新的活力。同时，从经济效益方面看，工程具有较高的投资回报率，工程税前收益率可达28.90%，回收期在4.31年左右，高于行业基准，属于投资小，收效快的建设工程。

本方案书以国家和地方政策为指导，结合工程的前期工作，分七大局部，从投资背景、目标市场、建设规划、营销方式、组织结构设置、风险控制，以及财务预测等方面综合分析规划，细致阐述工程的各项根本方案，以呈现工程的总体蓝图。

第二章工程概述2.1工程提出的背景

2021年中央经济工作会议提出"拓宽民间投资领域和渠道，增强拉动经济增长的社会合力"。会议强调，科学开展观第一要义是开展，越是在经济开展面临较大困难的时候，我们越是要坚决不移地贯彻开展是硬道理的战略思想，牢牢扭住经济建设这个中心，始终做到聚精会神搞建设、一心一意谋开展。随着世界经济危机的进一步深化，国家及地方投资工程逐步开始萎缩，局部企业倒闭破产，给社会带来极大的就业压力。2021年2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调整振兴规划，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的符合性效劳产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。但是我国物流业总体水平落后，严重制约国民经济效益的提高。必须加快开展现代物流，建立现代物流效劳体系，以物流效劳促进其他产业开展。

国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的开展规划。2021年1月14日，钢铁和汽车产业振兴规划获国务院常务会议通过；2月4日，纺织工业和装备制造业调整振兴规划也获原那么通过；2月11日，国务院审议并原那么通过了船舶工业调整振兴规划；2月18日，国务院常务会议审议并通过了电子信息产业振兴规划；2月19日，轻工业和石化产业振兴规划获得通过；最后，有色金属和物流业振兴规划也获通过。至此，十大产业调整和振兴规划全部出齐，其实施时间将从2021年至2021年。

随后陕西省政府下发了?关于进一步促进榆林跨越开展的假设干意见?文件，积极响应号召，开展神木经济，神木县政府制定了?神木县国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要?，编制了?第二新村产业开展规划?，建立了神木县第二新村产业园区。

神木县位于神府煤田，为中国目前查明的最大煤田，是世界七大煤田之一。该煤田主要分布于陕西省榆林地区，含煤面积24561km2，含煤地层为侏罗系中统延安组，单层最大厚度12.5m，总储量2267亿吨，其中探明储量1556亿吨。神府煤田储量丰富，煤层稳定，易于开采，煤质优良，属于特低灰、特低硫、特低磷、中高发热量、可选性好的不粘煤和长焰煤，是良好的动力燃料和工业气化用煤。近年来，作为环保洁净煤被国家有关部门和北方城市广泛推荐使用。煤的化学活性和热稳定性好，是动力、气化、液化、化工、建材、民用的理想用煤。石英砂探明工业储量436万吨，二氧化硅含量在97%以上。此外，铁矿石、石灰石、石油、膨润土等储量也很可观。

神木县领导与规划部门，也已经充分注意到了开展神木物流业的迫切性。在推进"五个转型"的开展路径中提出了"推动第三产业发力，着力建设以工业〔煤炭〕为主流的物流体系，形成与产业结构相匹配的"能化产业物流+建材+装备制造综合物流"模式，成为"晋陕蒙地区物流集散中心"的设想。

由此可见，本工程符合国家对于未来产业振兴政策的开展方向，抓住了当地经济起飞的机遇，填补了当地物流中转的空缺，工程建成后将会有效带动地区经济，并促进其他产业的繁荣，工程建设前景广阔。

2.2工程根本信息

工程名称：神木县益辰仓储物流贸易市场建设工程。

承办单位：神木县益辰仓储物流贸易市场。

工程地点：神木县益辰仓储物流贸易市场建设工程位于陕西省榆林市神木县第二新村神锦大街南侧。

工程总投资:9687.86万元。

工程的主要效劳对象为陕西省榆林市神木县第二新村经济开发区内的生产企业，以及经当地交通网络进行运输作业的中间商、运营商等物流行业从业商。工程主要业务拟设置有：

公司的经营组织规划为：

公司内部运营组织架构实行中心管理制。公司是决策中心，各部门是管理中心。

公司组织机构共设1个高层决策系统，四大管理系统，假设干个主要职能部门。组织决策系统实行总经理负责制，各个管理系统实行副总经理制。

组织的决策管理层分为三层:总经理层、副总经理层和主管层。各层分别掌握不同层次的决策权限和管理工作。

总经理层为战略决策层和总体规划层，副总经理层为战术决策层和方案制定监督层，主管层为事务决策层和方案执行协调层。新组织机构开始向机构扁平集约化，管理柔性化、等级弱化的趋势开展。

各系统内部的协调与合作由中心副总经理负责，各个系统之间的协调与合作由总经理负责。

部门设计的原那么为:各个管理系统内部门的设立必须确保是组织经济日标或组织资源价值优化日标的直接实施机构，不单设参谋性机构或指导性机构。

公司的主要经营模式为：

1、仓储交易：为钢材、工程机械和汽车租赁交易提供露天仓库，收入来源主要为租金及自营收入；

2、仓库物流：水泥、陶瓷、地板、装饰装修材料及日用百货等货物提供储存仓库，收入来源主要为租金；

3、金属镁交易平台：打造金属镁交易效劳的专业平台，包括交易效劳和网络效劳平台，收入来源主要为效劳费；

4、临街商铺：建设大型工程机械配件供给中心，收入来源主要为周边企业和个人提供工程机械配件和维修效劳的营业收入；

5、办公区租赁：收入来源主要为租金。

2.3工程开展和长期规划

战略目标：公司经营开展目标是构筑"全国知名的仓储物流中心，成为晋陕蒙地区物流中心集散地"的产业根底格局。构建主业良性成长的开展平台，同时择机开展相关效劳产业，形成以物流为中心、集各项效劳于一体的综合性商业平台。

公司以仓储物流为核心，在陕西神木县建立一个大型物流产业基地，不断扩展中心业务，在2年内，逐步完成各项根本建设；5年内，初具规模，逐步开发相关配套产业；10年内，成为陕北最大的仓储物流中心，并最终开展成为全国知名的连锁物流集散集群企业。

公司的远景规划：

公司以品牌化为旗帜，以多领域、全方位为公司开展方向。根据这一思路，公司确定了远景规划的开展战略：

1、致力于仓储物流行业的开展，开创现代仓储物流产业新模式。

2、以品牌为旗帜，不断进行品牌核心价值的提升。

3、以人力资源为根本，营造人才开展环境，实现人才国际化战略。

4、以效劳为带动，依托专业、全面、优质的效劳理念，以网络推广与品牌战略为有力补充，实现多元化开展。

5、以创新为动力，加强多边合作关系，以创新的效劳形式来引导市场的开展，从而提升核心竞争力。

具体规划：

公司未来10年的开展思路如下：

2021-2021年：

1、2021年是公司创立之年，公司将完成工程的选址论证、工程可行性论证，并经政府相关机构审批，取得榆林市神木县第二新村140亩土地使用权，完善建设规划，并逐步开展初期建设。

2、公司将在两年内完成工程基地的根底建设，开展相关配套效劳业务。

3、初步确立公司的品牌战略研究及规划，逐步建立公司的战略品牌。

2021-2021年：

1、建设成为完善的物流产业基地，打造专业的网络商业效劳平台。

2、实现公司资本扩张，建立完善的法人治理结构。

3、扩展相关产业及效劳产品，建成集物流、效劳、租赁、购物、休闲等各项业务为一体的综合大型物流周转中心。

2021-2021年：

1、公司进行规模扩张，建立集团化经营管理模式。

2、建立长期合作伙伴制度，开展全国性业务推广，依托品牌效应，成为陕西省最大的仓储物流中心，并以此为根底向全国拓展，开展物流品牌连锁经营模式，并最终成为全国知名的连锁物流集散集群。

第三章市场分析3.1中国物流业市场

物流业是由效劳分销业、运输业、装卸业、仓储业、邮政业、流通加工业、物流信息业、货运代理业、包装业等组成的复合型产业，是国民经济的重要组成局部，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，已经成为效劳业中的骨干产业和国民经济新的增长点。进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，效劳水平显著提高，开展的环境和条件不断改善，在促进产业结构调整、转变经济开展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

2021年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2021年，物流业增加值占全部效劳业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和效劳外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和效劳延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种效劳模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2021年的18.3%，物流费用本钱呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。

但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出兴旺国家1倍左右；二是社会化物流需求缺乏和专业化物流供给能力缺乏的问题同时存在；三是物流根底设施能力缺乏，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够标准；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流效劳的组织化和集约化程度不高。

2021年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，物流业作为重要的效劳产业也受到了严重冲击。物流市场需求急剧萎缩，运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，一大批中小物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一效劳的传统物流企业受到严重冲击。整体来看，国际金融危机不但造成物流产业自身开展的剧烈波动，而且对其他产业的物流效劳供给也产生了不利影响。

大型交易市场的建立和开展是搞活流通，繁荣市场，扩大城乡消费，确保市场繁荣，不断提升物流效劳现代化水平，促进物流业跨越式开展的重要战略选择。面对国际金融危机的影响，物流行业已成为当前拉动内需，扩大消费，搞活流通，繁荣市场，振兴经济的重要产业。在国家?物流业调整和振兴规划?的指导下，各地区正在抓紧物流园区建设，开展大型物流交易市场。

3.2区域物流市场开展与展望

"十五"期间，随着经济、社会和技术的快速开展，陕西省物流业开展步伐加快，由起步阶段开始迈向理性、务实、快速开展的新阶段。物流规模不断扩大，货运总量快速增长，第三方物流开始起步，物流企业数量增多，物流设施建设步伐加快，产业增加值稳步上升。到2005年底，物流业产值超过300亿元，全省物流业增加值年均增长11.7%。物流业对经济开展的促进作用不断增强。

尽管陕西省物流业开展取得了一定的成绩，但与兴旺国家和先进省市相比，还存在一些问题和差距。一是物流根底设施薄弱。主要表现为总量缺乏，不同交通方式之间、交通与仓储设施之间的配套性、兼容性较差。保税物流设施建设滞后。二是物流企业总体规模不大，效劳范围窄。现有的物流企业普遍根底设施和装备落后，管理方式粗放，缺乏担当龙头的大型现代物流企业。效劳范围集中在运输和仓储领域，功能比较单一。三是物流专业人才严重匮乏。缺乏具有现代物流理念和专业知识的筹划、管理人才以及熟练掌握物流信息技术的专门人才。四是观念滞后，现行的一些体制、政策、技术、标准等还严重制约着现代物流业的开展。

加快开展现代物流业是新时期经济社会开展的必然趋势。根据?陕西省"十一五"现代物流业开展专项规划?，到2021年，陕西省要根本建成以西安为枢纽，宝鸡、榆林、汉中、安康、渭南、商洛为节点的现代物流体系，把陕西建成我国承东启西、沟通南北的重要物流集散地；大力开展第三方物流，积极培育和开展具有较强竞争力的大型物流企业，努力提高物流业的社会化、专业化和国际化水平。全省物流业增加值年均递增18%左右，到达900亿元，占全省生产总值的15%左右。物流费用占全省生产总值的比率在目前的23%左右的根底上下降3-4个百分点。

神木县物流业的开展在陕西省处于较低水平，相对滞后于全县整体经济的开展，尚处于自发阶段，急需整体规划，统一部署，重点培育，使其与全县整体经济的开展相协调，并成为神木县新的经济增长点。目前，神木县政府已经充分认识到开展神木物流业的必要性和迫切性。

?神木县国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要?要求做大做强现代物流业，建立现代物流配送体系。具体包括：1、加快培育和引进物流企业，建立和完善物流配送、连锁经营等现代物流配送体系。2、开展以县城为中心的消费和物流配送市场，满足中、高收入者的消费需求；开展以重点城镇为中心的流通、货物集散市场，开展城乡贸易。3、对传统商业应用现代经营方式、效劳理念进行改造，着重开展商贸流通、交通运输、市政效劳等行业，增强流通企业活力，广泛开辟市场。

随着金融危机传导效应的显现和扩散，神木县域经济开展中产业结构不优、企业自主创新能力弱和抗风险能力低等深层次问题逐渐暴露，已成为掣肘科学开展的"短板"。危机既"凸显"了开展中的缺乏，也带来了调整结构、提升层次的大好机遇。此种情况下，神木县政府正在积极推进产业层次、产业结构、民营经济、社会结构和民生建设五个方面的转型。在产业结构转型开展路径中，提出了"推动第三产业发力，着力建设以工业〔煤炭〕为主的物流体系，形成与产业结构相匹配的'能化产业物流+建材+装备制造综合物流'模式，成为晋陕蒙地区物流集散中心"的设想。

3.3目标市场分析

2021年，神木县经济继续保持了又好又快的开展势头。全年实现地区生产总值290.58亿元，增长47%；完成财政总收入72.27亿元，增长52.1%，完成地方财政收入16.7亿元，增长55%；完成固定资产投资134亿元，增长45%；城镇居民人均可支配收入达16075元、农民人均纯收入达6028元，分别增长27%和18%。县域经济综合实力居全国第59位，西部第5位，陕西省第一位，成为陕西省第一个综合竞争力进入全国百强的县。

国民经济建设的蓬勃开展，给当地钢材、水泥等建材市场提供了广阔的市场空间。?神木县国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要?确定了"十一五"期间，神木县围绕强县富民目标，以转变经济增长方式为主线，大力推进工业化、城镇化和新农村建设进程，实现城镇与农村统筹开展、经济与社会协调开展、北部矿区与南部山区兼顾开展、人与自然和谐开展、中省市企业与地方经济共同开展，全面推动经济建设、政治建设、文化建设、社会建设，努力打造实力神木、活力神木、魅力神木、和谐神木。为了实现规划目标，神木县经济社会建设工程蓬勃开展。仅2021年一年，神木县共安排根本建设工程157个，年度投资145亿元，其中县财政投资18.5亿元。如：大交通体系的构建，包括榆神高速公路、神府高速公路、包西铁路、准神铁路和红柠铁路建设等；工业区建设，包括神木新村、第二新村和赵家梁、石窑店等工业区建设。

神木县位于煤炭资源富集区的中心地带，县境内储煤面积达4500平方公里，已探明储量500亿吨。近年来，能源化工工程强势崛起，截至2021年底，神木已经成为全国第一产煤大县〔亿吨级〕、全国最大的兰炭生产基地〔千万吨〕、全国最大的聚氯乙烯基地〔百万吨〕，西部最大的煤电基地〔600万千瓦〕、西部最大的浮法玻璃基地〔600万重量箱〕、西部最大的电石基地〔百万吨〕，煤制烯烃、煤制油和多晶硅、三氯氢硅、1.4-丁二醇、煤焦油轻质化等高新技术的能源化工工程已经建成或正在加紧建设。

目前，榆林市将金属镁产业列为重点开展产业工程，将打造"中国镁都"作为当地开展金属镁产业的战略目标，神木、府谷也已经将金属镁产业开展提上日程，榆林地区的金属镁产业开展迅速，目前的生产能力和产量均居国内前列，成为我国金属镁的主要生产基地。目前，全世界约有200家金属镁生产企业，其中中国有160多家，榆林地区有40家，约占全国的1/4。其中，府谷17家，神木11家。

硅铁、白云石和煤气等是生产金属镁的重要原料，占金属镁生产本钱一半以上，其价格对金属镁本钱影响非常大。在目前金属镁价格低迷，原材料价格波动剧烈的情况下，低本钱优势凸显。神木及周边地区的硅铁、白云石和煤气等资源极其丰富，价格低廉，在开展金属镁产业方面，拥有其他地区不能比较的低本钱优势。神木、府谷、榆林在我国金属镁产业链中的地位逐渐提高，金属镁的流通业务在神木前景可人。

目前，神木县境内大型仓储物流企业仍属空白状态，根据大型仓储物流根据神木县煤炭、电力、化工和城镇化等所取得的成就，神木县开展规划，钢铁、工程机械、汽车和建材等产品的大型仓储物流将是神木县经济开展的重点开展产业。近年来，神木县城市规模快速扩张，神木县相继启动了锦界工业园区、神木县城第一新村的建设，神木第二新村也已启动。本工程即位于神木第二新村物流仓储区内。

神木第二新村规划中，规划的产业工程包括陶瓷、塑料、橡胶、镁合金和机械加工等，并配套有占地约2500亩的物流仓储区。该物流仓储区将为神木第二新村及周边的企业提供物流效劳，根据需求，物流仓储区拟划分为钢铁仓储物流区、贵金属、化工与矿产原料仓储物流区、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽车城、工程机械等。第四章工程定位和整体规划4.1工程定位

工程建设理念：整体规划，突出合理的分布布局；突出配套功能，展示效劳功能，发挥主导产业的优势；明确市场定位，按照"总量控制、层次清晰、特色突出、开展协调"的原那么，塑造益辰仓储物流贸易市场交通便捷、配套完备、平安可靠、高效的形象；构建完备的信息效劳平台，建设现代化的效劳体系；注重经济开展和环境开展平衡，加强绿化建设。

本工程建设地点位于榆林市神木县第二新村内。第二新村位于神木县城西北5公里处，占地面积15平方公里，依托神锦工业大街，以产业为主、人居为辅，由民营企业创业园和生态移民区两大区构成。

本工程位于神锦工业大街南侧，三面临街，处在第二新村的核心地带，交通便利，配套企业、设施齐全，区位优势明显。工程东面紧邻第二新村管理中心，配套效劳设施及其便利。神锦工业大街北侧为陶瓷工业园区、镁合金加工园区、橡胶加工园区和塑料工业园区，工程南侧是机械装备制造园区。

本工程拟建成神府地区设施装备领先、市场标准协调、供货质量稳定及时、效劳完善的大型综合现代化仓储、物流、贸易市场。目标顾客主要包括：建材、机械、钢材等生产企业和贸易商。工程建成后，将成为神木地区集钢材、工程机械、汽车、建材〔水泥、陶瓷、涂料、装饰装修材料等〕生产厂家直销、代销及超市、商场货物仓储、物流、贸易为一体的大型仓储物流贸易中转市场。

4.2工程经营开展模式

益辰仓储物流贸易市场采用规模开发、集约用地，注重可持续开展的开发模式。仓储交易区、仓库物流区和临街商铺的经营，采用自营和租赁双重模式。五年后，在经营需要的情况下，可局部出售仓库物流区的仓库〔约2.15万平方米〕的使用权或产权，以加速投资回收，降低投资者的投资风险。

益辰仓储物流贸易市场由神木县益辰仓储物流贸易市场有限责任公司负责管理。益辰仓储物流贸易市场有限责任公司本着"便捷高效、透明公正"的原那么，全权负责为入驻商户解决配套的效劳问题，为企业提供优势的效劳，营造良好的仓储物流贸易环境。其主要职责：统一负责工程的规划、建设、政策制定和入驻商户的管理等工作。园区由益辰仓储物流贸易市场有限责任公司统一管理，入驻商户将根据不同的企业规模享受园区相应的效劳:除可以直接使用物流信息系统平台的支持外，还有相应的业务培训和专家咨询支持，促进现代物流企业和现代工商企业的成长。

金属镁交易中心那么是依托神木优势的金属镁产业，利用地缘优势，集中资源优势，建立起当地金属镁生产企业和外地采购商的交易桥梁，通过各种增值效劳，降低金属镁交易本钱，为客户创造价值。主要效劳方式包括：1、在益辰仓储物流贸易市场办公楼辅楼设立金属镁生产企业展厅；2、设立交易效劳中心，进行金属镁市场的信息搜集整理、采购中介效劳等业务；3、构建网络信息平台，营造金属镁交易效劳的专业平台。

4.3工程整体规划

本工程规划总用地面积为140亩，建筑面积51755.4平方米。在考虑用地、周边环境和建设现状等因素的根底上，按照"集中高效"的原那么，确立了益辰仓储物流贸易市场四大主题片区：〔1〕仓储交易区。主要业务为钢材、工程机械、汽车销售；〔2〕仓库物流区。主要业务是为建材贸易、日用百货等货物提供仓储中转物流效劳；〔3〕临街商铺。主要业务为工程机械配件供给与售后维修效劳等；〔4〕办公区。主要业务为仓储物流办公效劳和金属镁交易中心。

神木县益辰仓储物流贸易市场平面图

4.3.1功能分区

1、仓储交易区

仓储交易区占地约56亩，建成6大交易区，交易区总面积2.76万平方米，交易区的道路宽8米。6大交易区细分为钢材、工程机械和汽车交易区。

仓储交易区平面图

恰与〔1找〕钢旅铁交隶易区

械鉴主要耗效劳柜客户少：神杏木第激二新席村工者业区扶机械控装备乔制造扩园区颂的企肢业，蛾周边武煤矿臂、电相厂、兄化工夕厂和沉建筑薯市场捷等。

财舞主要代钢铁跪品种零：制抢造用洪钢、庄建筑素用钢表两大饮类，弹包括巾板材奉、线辣材、鞠型材从和管挖材。

衔艳〔2危〕工盒程机赵械交学易区

宅段主要随效劳洋客户兔：建运筑工望程公慰司、翁厂矿捎企业烧和运遵输公扮司等犬。

由爪主要揉交易墓品种罩：载蚕重车仍辆、捡挖掘侧机械左、装前载设絮备、评筑路惧机械何、起晓吊设针备等粱，兼痰营售驱后维塞修服飘务。

住妖〔3水〕汽挤车交键易区

担直主要金效劳肺客户威：社渣会团画体、收居民澡，厂自矿企陕业和爹运输析公司盘等。

丛挥主要乡交易遍品种限：各浸类轿倦车，沈以中稼高档醉为主冈，兼驾营售乌后维物修服这务。

五演2、灿仓库盆物流粱区

搭谅仓库释物流他区占刮地约迎48槽亩，侍建成说6大给仓库寿，仓漆库总抵面积忠2.犹15杏万平没方米园，仓者库主霉干道棚的道兄路宽土12红米。虹仓库粪物流训区服宋务的捕主要炮对象欲是当逢地和泰外地悦建材号企业制及贸描易商纯等，四为他情们提特供货沾物仓版储中僻转物传流服怨务。

削亭仓库垃物流纽区平爹面图

办偶3、脊临街丰商铺

弯湿在毗诵邻神闭木第笑二新万村管迷理中躲心的顿临街国面和占工程济南侧乱的临幸街面阔，建树立一胖个大援型工之程机训械配荷件供宋应中博心，越为周强边企编业和叠个人穿提供速工程四机械咱配件异和维沙修服需务。那么临街言商铺是为两承层，骆临街犁商铺三呈"世L"铜行，翠临街涌长度河为5读97滥.4热米，架建筑消面积宫2.蔑42蝇万平赛方米被。

司丰4、钳办公庆区

偷迷办公蝶区紧驱邻神即锦工廊业大谱街，愿由一芽栋8浅层的已主建份筑和环2栋膀三层屯的辅音楼组蝴成，置周围厦辅以荡绿化犬带、颂喷泉古和广祖场。夜办公棒区负疑责整芳个仓富储物欣流贸捷易市钥场的样管理跪和服畜务职比能，唇形成恳"一释站式指效劳幕"和萍"全逆方位粉效劳立"的仓效劳抵中心粥。同肉时，棒在辅父楼设紫立金胞属镁寻生产斗企业凯产品垒展厅诵和交磨易服考务中交心，喘为金秧属镁谎生产凤企业母提供运展示症产品联和企并业形际象的寸窗口剧，同识时为益外地号金属蹦镁采翁购商令提供侧一站滩式采永购服巨务。

荣有4.痕3.圆2道喇路交蚀通规该划

坝痰本项陪目紧科邻神断锦大逃街，斯工程疤2公迎里范异围内居有众芽多公踢路交闯通枢束纽：亦榆神送、神边府高燥速路栽出口棉；包握神、赵榆神海、神笋兴、弊神佳驱二级肥出入饭境公招路与玩神木留过境楼线交减汇处制。货恢物主充要通阶过公泥路运脊输。浙此外惹，项炒目距洲神木区火车疯站4牙公里枕，并遍有铁泊路延允伸第磁二新参村的征规划年，铁框路交驶通也摇是本菊工程肉的运当输途陕径之词一。

绢毫工程带场地淘内道蹈路系帝统设旧置合样理，样在项日目北询面，播设有漆两出畅入口盟与神脉锦大纯街相石连，荒出入筒口宽捉8米大，项凶目内只建设特二纵偷七横像的干笋道。超南北棉向的挑2条尺道路紧宽8移米；婶办公沸楼与浓仓储痛交易头区之辈间的涨东西糕向道未路宽摩12急米；辫仓储睬交易削区内月道路徒宽8贵米；桌仓库妈物流扎区四广周东玻西向光道路繁宽1损2米白。项纽目内廊道路盏宽敞涝，车于少时腐，货精车可剩快速童实现蜡倒车有，车棕多时谊，可海环线愉行驶格，方政便货安车高左效进关出。

稀戏4.叔3.杯3绿帮化景垫观规臂划

活叛益辰哥仓储茎物流谊贸易秩市场揉的绿指地建竿设分蚕为以逃下几传种类格型：

旨掀1、陵公共放绿地墨：包摔括草仍坪、农花坛垒、喷恒泉广艺场等贵公共悄设施忙绿地碑。

蛋克2、存隔离伍绿地乓：益庭辰仓讯储物重流贸皇易市顶场在他工程爽西侧铲规划强有宽郊约5圾-6殃米，课长约猛36使1.绣4米靠的防获护隔临离林轿带，哭可以勉有效旁隔离乡噪声丘和污润染。

维纽3、钢林荫宋大道酱：益黄辰仓融储物鲁流贸表易市袄场内岩沿主留次干辨道布始置绿胜化带瓶，道虚路两羽侧种垒植树皮木，有形成建绿色信林荫旺大道氏。

圾腔另外协，在澡市场滑的外浴围绿摊地上存用不改同颜亲色的弄自然典花草说编织晓广告捷，既荷到达蜓绿化那么的目鄙的，互又可亿为市睁场内证企业欲提供桃宣传奇的平译台，路同时壳也形踪成了闷一道疤绿色粥围墙愉。

香使4.娃3.舱4用皆地规视划

京站1、掀总体衔规划极用地

苏凶益辰俗仓储春物流松贸易们市场眼用地井包括好仓储傻交易债用地孙、公教共设钳施用际地、石道路吧交通欺用地霜及绿里化用城地等栗。仓轿储交包易用幼地主歌要承腾担仓塘储流新通功村能，塑规划拍按低矩中、泳低密论度开烤发，佳建筑朴形式蠢进行熊简洁逆。具稿体用奏地规驻划如烈下表看。

建负益辰腰仓储骄物流筋贸易覆市场少规划糊用地珠明细

旗抢2、请建设杨周期

粱子建设聋周期牲两年耳。土刑建安惕排在扇每年猾的3按月1丸5日模-1裂1月袭15腿日间钩。

铜评工程省实施结进度欺表

睬第五拘章府市场急营销量鸦5.毕1市遵场需鞭求分串析

怪绿近年暴来，鹊神木您县依讲托资巷源优宅势，依高度液重视懂城乡利一体美化发耽展，掠重点宿建设师县城我、大奴柳塔确、店不塔、哄锦界龙、大签保当傲5个袜重点汁城镇害和四梯大工合业园阔区，确开展蠢产业衫集群梯。第钓二新园村位暗于神社木老半城区君和锦唯界工溉业区鸽的中结间位职置，糟临近俭县城旬，综适合区高位优潮势明敢显。

燥祥神木出县第臣二新妇村物麻流仓子储区证占地情25滥00批亩，省其中炼，益缩辰仓蚀储物归流贸蓝易市旷场1葬40扭亩，雾占第葡二新梦村物桥流仓纤储区叫的5既.6捷%。剂依托泊神木桌县第命二新层村的拢产业熊集群膏优势斯和区报位优看势，消益辰疫仓储颠物流业贸易浅市场建所处膜市场瓶需求励旺盛剧。根塑据?晋陕西付省神也木县妥第二布新村腐产业鸭开展毁规划味?，萌20肢09洋-2返02然0年妙，第桨二新育村物各流产问业年污平均赠销售垮收入林能达最12适0亿熊元。

田储20添09痰-2幼02描0年选陕西麻省神仆木县糠第二狭新村堆物流岭产业涛收入陪预测

5.2营销理念

益辰仓储物流贸易市场在招商和管理进程中将始终如一遵循以下宗旨：1、突出配套功能，展示效劳水平；2、构建完美的信息网络平台，提升信息互通速度；3、设施共享，方便入驻商户经营；4、生态设计，营造舒心的工作和交易环境。

在工程建设经营理念指导下，益辰仓储物流贸易市场贯彻五个营销理念，运用灵活多样的招商手段，分四个阶段针对三类客户，为入驻商户全面解决仓储物流贸易的配套效劳。

工程处在神木第二新村仓储物流区内，该区将建成多个物流园区。为了防止相邻地区物流基地恶性竞争，为谋求自身更大的开展空间，益辰仓储物流贸易市场要采取适当的市场细分策略，依靠自身独特优势，争取物流运作资源，比竞争对手更有效地为客户提供与物流活动相关的根底设施、信息、咨询等一系列效劳。

5.3营销渠道策略

宿款益辰参仓储参物流长贸易浅市场钻的营径销包沸括两哭局部轧内容尺：1崭、招董商，半采取爆多种态招商驾方式倦，吸丽引商微户入拣驻市彼场；姨2、奉市场经推广妖，将聪益辰剥仓储逗物流帝贸易乏市场茧作为宪整体敬向市凉场推塔广，钳扩大葱知名样度，凡为入加驻商猜户开遣展业绞务提蓝供良芽好的肉市场神环境柔。

勤绪5.震3.亲1招牛商策浇略

沾异在招见商过奥程中鞭首先倒应准香备完毕备的品宣传病资料榴,这漂些资疑料包烧括宣娃传画买、电字子宣哲传工随具、箩标准骗服饰惑和招惕商手叔册等钉，培词训专盏业招伪商人够员，土在此掠根底牧上可品以利唱用以完下招抽商手稍段，额或者价在某提一阶仁段只莲强调朗一种奉手段远，或咽者将革几种召方法假结合根起来绸使用疼，灵躲活多度样地盯进行救招商奖活动隙。

殖年1、胀利用洞传媒偷招商

吐橡针对扬目标话客户所的媒绵体习饮惯，暂设计震打动扯心扉料的广挑告，仔利用哪传统希的电收子媒斤体和带印刷题媒体桶进行某大规吊模的症招商种宣传源。

代火2、毙举行晌或参蜡加行侨业招学商会

炭展有选吸择地获参加沾一些养有意滥义的去行业话会议贝，广撇泛联言系客爸户。诚针对苗意向惊客户奶采取某方案铜营销总的方喉式进女行深狐度接灾触和浊谈判浊。

熊序3、道借助梦中介然机构楼的联矩络渠尤道招楚商

刷束充分爬利用料如招逮商代磨理机屠构等移有关寒中介挎，向伞其传支递招裤商信委息，筹利用完他们妹的信厨息和碍渠道拾进行轰更大用范围乳的招靠商活火动。

冷置4、猴安排存招商照小组齿主动挖招商

沿伯益辰雀仓储准物流炒贸易跨市场俭可主享动派足出专贩业招贴商队预伍，秒进行核宣传扭、信件息收涨集、阔确定辆意向坝客户漆的要型求和巩标准场，开睛展深棋度接闻洽和利有计侦划的下谈判目进程拌。

纠宰5、租借助扑电子洪网络宫招商

刑朴设立土益辰赔仓储锤物流竖贸易抗市场乱专用剪网站挽，网洋站设财立专善门的扯招商妈频道背，网永站内王容要坡表达李互动亦交流帝、内大容丰侵富、阴信任朴公正渡等特晚点，豪借助求网络仰搜索婶引擎怕连接贱各类币招商粱网站掀和相公关企柳业。

带忠6、欠利用阿各类迷政府蛋及协埋会渠厌道

暮瓦利用勿政府慈有关斯机构装和行撕业协太会的价权威屯性，接通过魂这种卧平台弊宣传荷和展妙示益从辰仓汁储物证流贸然易市稿场招权商信求息，度搜寻山目标喷客户丢，提齐高招纪商推推广力贝度。

守风5.点3.敢2市泛场推辰广策冷略

役火仓储连物流挖贸易朵市场死的市戏场推忆广目告的是罢提高恢市场乱知名蹈度，绝吸引播客源臭，增晕加市剧场交拐易额汽，为庆仓储片物流错贸易灯市场冒和入茄驻商兆户增像加效辟益。较益辰送仓储式物流骄贸易瓦市场袜可以盯采取挪宣传绞手册喝、用娇户杂铸志、灯出席溉推介中会和岭交易捧会、卫视觉级形象旧设计踢、互示联网冶和广泄告等景多种纽手段裹混合补使用掘的综勺合营颠销方菊式，口以达连到预仪期效疲果。粱此外端，招下商和越市场艺推广耽可同袜步进瞒行，脚也能兄相互矩促进颠，但色各有愚侧重炭点。

妨蒸5.韵4招团商推培广计似划

井段益辰见仓储终物流返贸易不市场芳的营祸销战弃略能微否最能终落智实，抚市场辰推广自能否拥成功打，招融商活半动起惧着举按足轻姑重的良作用非。招败商活络动可笨以分还为四脱个时蹄期，粮每个蔑时期滥都有骗不同迈的工务作重招心和湖工作嚷内容掩。

宗券5.舌4.欣1筹窜备期

松族筹备栗期的盘工作少重心游为：雅在进书一步核市场己定位价的基顿础上帜，规役划招皂商预蛇算，阅完成乒招商珍宣传坐工具哀的制曲作，撤积极装利用催新闻昌媒体溜和多绿种有向效的板宣传厘工具配，让微潜在甜客户脏了解然益辰弦仓储矮物流愁贸易沸市场伙的理织念和今经营践战略颜，为螺介绍堆期的廊招商骑活动疏做好寄准备赖。

淹希时间姨安排毅：2统00亡9年钱8月酿-2足01瞒0年重3月逢。

筛朽5.桂4.分2介三绍期

五怒介绍剂期的夫目的衣是在洽形成可强有加力销狱售组寒织的重根底饮上，吸加大做宣传害力度潮，引状导潜敏在客盼户对绪益辰脏仓储魂物流辨贸易序市场嫌有一夏个明票确人待士，伐通过驳招商锄会和咱一对嘱一招锯商人思员的逃推广偏活动师，使咸招商盖活动责进入监理想学的启翻动阶催段。

然惰时间涉安排魔：2悲00扩9年竭3月击-2上01锯0年须6月双。

式自5.凉4.岛3强肿力推崖广期

箩渣强力斧推广市的目霞的是季加大悄推销绪力度郑，力涉争益浓辰仓塔储物饶流贸畅易市仇场在刻介绍可期基村础上颠完成腰累计督总量丽80效%的概招商以目标雾。

编向时间咱安排窃：2召00冻9年电6月出-2煮01冈0年泛12塑月。

本舱5.微4.窄4稳咏定推哲广期

膊巧稳定寄推广果期的芹工作晌目标距是完谎成滞陡留的战20释%的戚招商碌任务谅，在魔以往心的招爆商经说验基居础上绳，寻芹找新殃的客湖源和返积极崇改良邻招商于方案葡。

蹈差时间忠安排萍：2旗01胜1年活1月巴-2算01屡1年银6月福。

妙卧第六淹章慕管理欣体制咳陈6.没1管能理体引系

吗串益辰味仓储识物流由贸易厚市场地有限球责任好公司寨负责逃益辰广仓储甩物流补贸易受市场她土地问开发危、基蝶础设陪施建发设、吐投资喇融资董、招丑商引驳资、鲜行政蝶管理撒、协誓调和违效劳盆等工悲作。

公司采用直线职能管理体系，机构设置及职能划分如下列图：

6.2人力资源配置与薪酬体系

需要配备各类人员125人。

用工形式：业务性较强的岗位上全部采用合同制用工方式，其余采用临时工用工形式。

本工程招聘有丰富经验的管理人员、仓储、物流、贸易专业人员，各类人员上岗前进行专业知识培训，并经考核合格前方可上岗。掌握现代化管理方式，提高企业的管理水平。

劳动定员表

第七章财务分析7.1预测依据

7.1.1收入及利润依据

1、基建贷款利率：执行中国人民银行颁发的现行3-5年期贷款年利率5.76%。

2、销售税金及附加确实定

〔1〕营业税：根据地方税务局的规定，按销售收入的5%计提营业税。

〔2〕增值税：由销售税抵扣进项税，税率为17%。

〔3〕城市维护建设税:根据国家财政部〔1993〕财发第42号文规定，按营业税的5%计取。

〔4〕教育费附加：根据国务院国创造电〔1994〕第2号文规定，按营业税的3%计算。

3、所得税：根据效劳业的所得税标准，按利润总额的25%计取。

4、基准收益率：按8%计算。

7.1.2本钱估算依据

〔1〕管理费用：本工程管理费用为开发企业在管理和经营中所发生的费用,按营业额的4%计算。

〔2〕营业费用：本工程营业费用为企业经营过程中及日常所发生的各项费用按销售收入的3%计算。

〔3〕财务费用：工程财务费用为开发企业为筹集建设资金所发生的各项费用,本工程主要为贷款利息按年利率5.76%计算，第五年经营产生正的现金流入时，按利润总额的15%补充贷款利息。

〔4〕工资等费用：各类人员工资按人均工资1500元/月估算,职工福利费按工资总额的14%估算，中高层管理人员工资略高于普通工作人员，共498.56万元/年。

〔5〕其他费用：本工程的场地维修费用及其他费用按销售收入的1.4%计算。

7.2投资收益预测

方案一：所有建筑物全部用于租赁

未来五年公司的整体业务财务数据的预测

总本钱费用表

单位：万元

工程收益估算表

单位：万元

工程的效益分析及财务评估按照新增资金来测算，即将工程投资及工程收益与企业其它投资及收益分开，计算增量投资及增量收益，并以此来评估工程的投资收益及风险。工程现金流量估算表

单位：万元

经计算，该工程年平均利润总额为4672.49万元，年平均所得税1168.12万元，年平均所得税后利润为3504.37万元。

根据利润和利润分配表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润工程总投资×100%＝48.23%

资本金净利润率＝年平均净利润工程资本金

×100%＝67.55%

BEP〔生产能力利用率〕＝年固定总本钱年营业收入-年营业税金及附加-年可变本钱×100%

＝25.09%

方案二：在经营第四年出售仓库物流交易区

未来五年公司的整体业务财务数据的预测

总本钱费用表

单位：万元

工程收益估算表

单位：万元

工程的效益分析及财务评估按照新增资金来测算，即将工程投资及工程收益与企业其它投资及收益分开，计算增量投资及增量收益，并以此来评估工程的投资收益及风险。

工程现金流量估算表

单位：万元

经计算，该工程年平均利润总额为5380.42万元，年平均所得税1345.11万元，年平均所得税后利润为4035.32万元。

根据利润和利润分配表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润工程总投资×100%＝55.54%

资本金净利润率＝年平均净利润工程资本金

×100%＝77.78%

BEP〔生产能力利用率〕＝年固定总本钱年营业收入-年营业税金及附加-年可变本钱×100%

＝25.60%

从计算指标看，方案一全部投资税前财务内部收益率为38.66%，税后财务内部收益率为28.90%，税后财务净现值为14,954万元,只要年营业收入到达25.09%，企业就可以保本；方案二全部投资税前财务内部收益率为44.45%，税后财务内部收益率为35.76%，均高于行业的基准收益率12%，并高于目前银行的长期贷款利率5.76%。税后财务净现值为19,323万元，只要年营业收入到达25.60%，企业就可以保本。说明本工程除能满足行业最低要求外，还有盈余。说明该工程具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。

第八章资金需求为适应迅速增长的区域经济形势，完善区域内建材产品的物流贸易体系，实现公司业务和规模的飞跃，将募集9687.86万元新建神木县益辰仓储物流贸易市场，为当地钢材、镁产品供销提供良好的平台及工程机械、汽车租赁平台。

本工程方案总投资9687.86万元人民币，其中，固定资产投资8587.06万元，建设期利息100.8万元，流动资金投资1000万元，明细情况见下表：

总投资估算表

单位：万元

本工程工程建设总投资9687.86万元。其中，自筹5187.86万元，占总投资的53.55%，其余46.45%的投资额，即4500万元采用债权融资的方式取得。

第九章风险分析9.1风险概述

本工程在建设和全面投入运营后，将会受到多种风险的困扰。这些风险主要来自于市场、内部管理、财务以及局部不可预见的因素。以下就工程的主要风险及其来源做简要阐述。

〔1〕市场风险

市场风险主要为行业市场开展的进程风险、未来前景的增长，以及行业内的现有和潜在竞争等所引发的风险。本工程所建设的仓储物流园区，就所处地区、经营范围和政策导向等方面来看，在长期市场竞争中，随着陕西省榆林市及周边地区各产业的迅速开展，潜在竞争出现几率较大，存在着一定的市场竞争风险。但是本工程具有独厚的地理、交通便利等优势，在一定程度上缓解了本工程的市场风险。

〔2〕管理风险

管理风险主要针对企业在经营过程中的内部风险控制，因此在设计时应从制度上躲避可能存在的内部风险因素，在审计、管理流程上完善，从而在经营过程中更好发挥企业自身的管理优势，参与外部竞争。

本工程的管理风险主要集中在领导团队的决策中。陕西省榆林市神木县第二新村是一个集陶瓷、加工、物流、装备制造等各大工业生产为一体的综合工业园区，中心物流园区的管理和对大客户之间的协调将严重影响本工程的长期运作和收益。因此本工程的管理风险主要来源于其操作中存在的风险。

〔3〕财务风险

企业融资产生的财务杠杆作用犹如一把双刃剑，企业财务风险主要表现有无力归还债务风险和利率变动风险。国家贷款利率有波动，必然造成企业的资金本钱控制难度增大，从而抵减了预期收益。

本工程借贷和归还能力方面的财务风险较小，主要的风险来自于对流动资产的使用和控制方面。大型仓储物流行业需要固定的流动资金以便进行正常的运作。对大量流动资金进行精确的运用和控制将增加企业在财务操作中的难度，同时也会增大企业的财务风险。因此本工程的财务风险将集中在流动性风险中。

〔4〕其他不可预见风险

本工程所存在的不可预见风险主要指社会环境、金融环境、自然灾害等因素所带来的风险。在经历了2021年世界金融危机以后，我国出台了十大振兴产业方案，大力扶持物流业。同时工程所在地的社会及人文环境相对稳定，长期开展前景良好，因此，主要的不可预见风险将来自于当地的自然环境及自然灾害方向。

9.2主要风险影响分析

通过对本工程各种主要风险来源的判明，可以得知各种风险在不同方面影响着本工程的建设和实施。现就各工程的影响程度做综合比较，以便得以全面的分析风险，并得出相应的对策。

本工程主要风险影响程度比照

就本工程各种主要风险的影响力来看，操作风险和流动风险相对较大，对工程的顺利建设和持续运作有较大影响，需要着重引起重视；市场风险和工程风险位居其次，承办单位应在一定程度上给予必要的考虑，提前做好应对措施；而行业风险等其他风险影响较小，企业只需实时进行必要的策略调整即可。

9.3风险对策与控制

在分析了本工程各种风险及其影响程度之后，制定相应的对策和控制措施就显得格外重要。因此，现就几种主要风险的对策和控制方式进行论述。

1、操作风险

为了减少操作风险所带来的影响，本工程将引入现代管理机制，具体做法如下：

〔1〕制定明确的长期战略目标和规划；

〔2〕建立强大的管理和决策团队；

〔3〕开发多种经营业务，建立各业务实时跟踪评价体系；

〔4〕完善人力资源管理制度，建立有效的绩效考核体制和公平公正的薪金制。

2、流动性风险

减少流动性风险，最主要的方法为加强资金掌控能力，为此本工程将：

〔1〕确立长期资金筹措和管理规划方针，有效保持一定程度的流动资金比例；

〔2〕加强资金预算工作，建立灵活有效的资金链监测和管控体系；

〔3〕加快工程建设周期，合理安排各项建设进度，以压缩建设本钱、尽快达产；

〔4〕合理运用资本市场、投资公司、民间资金、基金机构等等广泛吸引投资，为工程未来的开展提供充足的资金保障。

3、市场风险

针对工程存在的长期市场竞争风险，公司将努力建设长期合作体系，以稳定的客户和效劳对象为依托，建立品牌效应：

〔1〕与大型运输商建立长期合作伙伴关系；

〔2〕多元化效劳模式，防止单一效劳所带来的风险增量；

〔3〕建立品牌效应，以品牌拉动市场。

第十章结论本工程是在充分分析国际国内形势的根底上，积极相应国家号召，结合当地实际情况，支持当地经济建设，为创业者提供经营平台，提升企业竞争优势的根底之上提出的。

本工程符合国家产业开展政策，2021年2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调整振兴规划，随着物流行业的开展，市场需求量将进一步增加，为行业提供了良好的开展环境。

本工程的主要收益除来自仓储租赁、金属镁贸易外，还有商铺、办公楼租赁收入，另外工程地理位置决定工程土地具有较强的增值潜力，在经营与土地双重赢利模式下确保投资人的资金平安。

神木县第二新村产业园区配套设施完备，动力本钱低，可以大幅降低工程的投资。总体来说，该投资工程风险小，回报率高，投资回收期短，具有较大的投资效益。

本工程建成后，不仅可以为陕西省榆林市神木县带来可观的政府财政收入，而且弥补了当地仓储物流业行业的空缺，效劳于神木及周边地区各产业及地方建设，不仅支持了当地的地方经济建设，也搞活了附近地区的经济开展。该工程将会吸引国内外各类相关产业企业、物流、商贸等产业的进入，在当地形成产业的集群，最终形成庞大的产业集群，给当地注入前所未有的经济活力，并向周边形成辐射，带动周边地区的经济开展。工程现金流量估算表

单位：万元

经计算，该工程年平均利润总额为4672.49万元，年平均所得税1168.12万元，年平均所得税后利润为3504.37万元。

根据利润和利润分配表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润工程总投资×100%＝48.23%

资本金净利润率＝年平均净利润工程资本金

×100%＝67.55%

BEP〔生产能力利用率〕＝年固定总本钱年营业收入-年营业税金及附加-年可变本钱×100%

＝25.09%

方案二：在经营第四年出售仓库物流交易区

未来五年公司的整体业务财务数据的预测

总本钱费用表

单位：万元

工程收益估算表

单位：万元

工程的效益分析及财务评估按照新增资金来测算，即将工程投资及工程收益与企业其它投资及收益分开，计算增量投资及增量收益，并以此来评估工程的投资收益及风险。

工程现金流量估算表

单位：万元

经计算，该工程年平均利润总额为5380.42万元，年平均所得税1345.11万元，年平均所得税后利润为4035.32万元。

根据利润和利润分配表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润工程总投资×100%＝55.54%

资本金净利润率＝年平均净利润工程资本金

×100%＝77.78%

BEP〔生产能力利用率〕＝年固定总本钱年营业收入-年营业税金及附加-年可变本钱×100%

＝25.60%

从计算指标看，方案一全部投资税前财务内部收益率为38.66%，税后财务内部收益率为28.90%，税后财务净现值为14,954万元,只要年营业收入到达25.09%，企业就可以保本；方案二全部投资税前财务内部收益率为44.45%，税后财务内部收益率为35.76%，均高于行业的基准收益率12%，并高于目前银行的长期贷款利率5.76%。税后财务净现值为19,323万元，只要年营业收入到达25.60%，企业就可以保本。说明本工程除能满足行业最低要求外，还有盈余。说明该工程具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。

第八章资金需求为适应迅速增长的区域经济形势，完善区域内建材产品的物流贸易体系，实现公司业务和规模的飞跃，将募集9687.86万元新建神木县益辰仓储物流贸易市场，为当地钢材、镁产品供销提供良好的平台及工程机械、汽车租赁平台。

本工程方案总投资9687.86万元人民币，其中，固定资产投资8587.06万元，建设期利息100.8万元，流动资金投资1000万元，明细情况见下表：

总投资估算表

单位：万元

本工程工程建设总投资9687.86万元。其中，自筹5187.86万元，占总投资的53.55%，其余46.45%的投资额，即4500万元采用债权融资的方式取得。

第九章风险分析9.1风险概述

本工程在建设和全面投入运营后，将会受到多种风险的困扰。这些风险主要来自于市场、内部管理、财务以及局部不可预见的因素。以下就工程的主要风险及其来源做简要阐述。

〔1〕市场风险

市场风险主要为行业市场开展的进程风险、未来前景的增长，以及行业内的现有和潜在竞争等所引发的风险。本工程所建设的仓储物流园区，就所处地区、经营范围和政策导向等方面来看，在长期市场竞争中，随着陕西省榆林市及周边地区各产业的迅速开展，潜在竞争出现几率较大，存在着一定的市场竞争风险。但是本工程具有独厚的地理、交通便利等优势，在一定程度上缓解了本工程的市场风险。

〔2〕管理风险

管理风险主要针对企业在经营过程中的内部风险控制，因此在设计时应从制度上躲避可能存在的内部风险因素，在审计、管理流程上完善，从而在经营过程中更好发挥企业自身的管理优势，参与外部竞争。

本工程的管理风险主要集中在领导团队的决策中。陕西省榆林市神木县第二新村是一个集陶瓷、加工、物流、装备制造等各大工业生产为一体的综合工业园区，中心物流园区的管理和对大客户之间的协调将严重影响本工程的长期运作和收益。因此本工程的管理风险主要来源于其操作中存在的风险。

〔3〕财务风险

企业融资产生的财务杠杆作用犹如一把双刃剑，企业财务风险主要表现有无力归还债务风险和利率变动风险。国家贷款利率有波动，必然造成企业的资金本钱控制难度增大，从而抵减了预期收益。

本工程借贷和归还能力方面的财务风险较小，主要的风险来自于对流动资产的使用和控制方面。大型仓储物流行业需要固定的流动资金以便进行正常的运作。对大量流动资金进行精确的运用和控制将增加企业在财务操作中的难度，同时也会增大企业的财务风险。因此本工程的财务风险将集中在流动性风险中。

〔4〕其他不可预见风险

本工程所存在的不可预见风险主要指社会环境、金融环境、自然灾害等因素所带来的风险。在经历了2021年世界金融危机以后，我国出台了十大振兴产业方案，大力扶持物流业。同时工程所在地的社会及人文环境相对稳定，长期开展前景良好，因此，主要的不可预见风险将来自于当地的自然环境及自然灾害方向。

9.2主要风险影响分析

通过对本工程各种主要风险来源的判明，可以得知各种风险在不同方面影响着本工程的建设和实施。现就各工程的影响程度做综合比较，以便得以全面的分析风险，并得出相应的对策。

本工程主要风险影响程度比照

就本工程各种主要风险的影响力来看，操作风险和流动风险相对较大，对工程的顺利建设和持续运作有较大影响，需要着重引起重视；市场风险和工程风险位居其次，承办单位应在一定程度上给予必要的考虑，提前做好应对措施；而行业风险等其他风险影响较小，企业只需实时进行必要的策略调整即可。

9.3风险对策与控制

在分析了本工程各种风险及其影响程度之后，制定相应的对策和控制措施就显得格外重要。因此，现就几种主要风险的对策和控制方式进行论述。

1、操作风险

为了减少操作风险所带来的影响，本工程将引入现代管理机制，具体做法如下：

〔1〕制定明确的长期战略目标和规划；

〔2〕建立强大的管理和决策团队；

〔3〕开发多种经营业务，建立各业务实时跟踪评价体系；

〔4〕完善人力资源管理制度，建立有效的绩效考核体制和公平公正的薪金制。

2、流动性风险

减少流动性风险，最主要的方法为加强资金掌控能力，为此本工程将：

〔1〕确立长期资金筹措和管理规划方针，有效保持一定程度的流动资金比例；

〔2〕加强资金预算工作，建立灵活有效的资金链监测和管控体系；

〔3〕加快工程建设周期，合理安排各项建设进度，以压缩建设本钱、尽快达产；

〔4〕合理运用资本市场、投资公司、民间资金、基金机构等等广泛吸引投资，为工程未来的开展提供充足的资金保障。

3、市场风险

针对工程存在的长期市场竞争风险，公司将努力建设长期合作体系，以稳定的客户和效劳对象为依托，建立品牌效应：

〔1〕与大型运输商建立长期合作伙伴关系；

〔2〕多元化效劳模式，防止单一效劳所带来的风险增量；

〔3〕建立品牌效应，以品牌拉动市场。

第十章结论本工程是在充分分析国际国内形势的根底上，积极相应国家号召，结合当地实际情况，支持当地经济建设，为创业者提供经营平台，提升企业竞争优势的根底之上提出的。

本工程符合国家产业开展政策，2021年2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调整振兴规划，随着物流行业的开展，市场需求量将进一步增加，为行业提供了良好的开展环境。

本工程的主要收益除来自仓储租赁、金属镁贸易外，还有商铺、办公楼租赁收入，另外工程地理位置决定工程土地具有较强的增值潜力，在经营与土地双重赢利模式下确保投资人的资金平安。

神木县第二新村产业园区配套设施完备，动力本钱低，可以大幅降低工程的投资。总体来说，该投资工程风险小，回报率高，投资回收期短，具有较大的投资效益。

本工程建成后，不仅可以为陕西省榆林市神木县带来可观的政府财政收入，而且弥补了当地仓储物流业行业的空缺，效劳于神木及周边地区各产业及地方建设，不仅支持了当地的地方经济建设，也搞活了附近地区的经济开展。该工程将会吸引国内外各类相关产业企业、物流、商贸等产业的进入，在当地形成产业的集群，最终形成庞大的产业集群，给当地注入前所未有的经济活力，并向周边形成辐射，带动周边地区的经济开展。工程现金流量估算表

单位：万元

经计算，该工程年平均利润总额为4672.49万元，年平均所得税1168.12万元，年平均所得税后利润为3504.37万元。

根据利润和利润分配表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润工程总投资×100%＝48.23%

资本金净利润率＝年平均净利润工程资本金

×100%＝67.55%

BEP〔生产能力利用率〕＝年固定总本钱年营业收入-年营业税金及附加-年可变本钱×100%

＝25.09%

方案二：在经营第四年出售仓库物流交易区

未来五年公司的整体业务财务数据的预测

总本钱费用表

单位：万元

工程收益估算表

单位：万元

工程的效益分析及财务评估按照新增资金来测算，即将工程投资及工程收益与企业其它投资及收益分开，计算增量投资及增量收益，并以此来评估工程的投资收益及风险。

工程现金流量估算表

单位：万元

经计算，该工程年平均利润总额为5380.42万元，年平均所得税1345.11万元，年平均所得税后利润为4035.32万元。

根据利润和利润分配表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润工程总投资×100%＝55.54%

资本金净利润率＝年平均净利润工程资本金

×100%＝77.78%

BEP〔生产能力利用率〕＝年固定总本钱年营业收入-年营业税金及附加-年可变本钱×100%

＝25.60%

从计算指标看，方案一全部投资税前财务内部收益率为38.66%，税后财务内部收益率为28.90%，税后财务净现值为14,954万元,只要年营业收入到达25.09%，企业就可以保本；方案二全部投资税前财务内部收益率为44.45%，税后财务内部收益率为35.76%，均高于行业的基准收益率12%，并高于目前银行的长期贷款利率5.76%。税后财务净现值为19,323万元，只要年营业收入到达