开发间接费用的会计核算与税务处理

开发间接费用的会计核算与税务处理房地产开发企业所发生的开发间接费用如何归集，以及开发间接费用如何分摊，不仅直接影响到企业所得税的汇算清缴，同时还影响到土地增值税清算。一、允许税前扣除的开发间接费用组成内容根据《土地增值税暂行条例》第七条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”由此可见，土地增值税中的开发间接费用，与当时房地产开发企业会计核算中“开发间接费用”的组成内容是完全一致的。而《国家税务总局关于印发（房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）规定：“开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”从土地增值税与企业所得税各自对开发间接费用的表述来看，土地增值税中的开发间接费用并未包括企业所得税中列举的工程管理费，以及项目营销设施建造费。虽然土地增值税开发费用中并未列举“工程管理费”，但在计算土地增值税时应当允许扣除；对房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税上应分不同情况分别处理：一是房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。二是房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。三是房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。借款费用是组成开发期间的一项重要费用，但在房地产企业财务制度、土地增值税以及企业所得税列举的“开发间接费用”中均未列举“借款费用”这一项，是否意味着开发间接费用就不包括“借款费用”？现行《企业会计准则第17号——借款费用》规定：企业发生的借款费用（含专门借款和一般借款费用），可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，应当予以资本化。所称的“符合资本化条件的资产”是指，“需要经过相当清负担对象的间接成本的分配方法有四种：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。不同的成本分配方法计算出来的成本可能会有一定差异。房地产开发企业应于每月终了对开发间接费用进行分配，并计入有关开发产品的成本。企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。比如选择直接成本法分摊开发间接费用，则某项开发产品成本分配的开发间接费，等于本月实际发生的开发间接费用×月份内该项开发产品实际发生的直接成本÷月份内各项开发产品实际发生的直接成本总额。但对借款费用分配方法的选择上，国税发[2009]31号文件第三十条明确规定，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。在土地增值税上，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条之规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。开发间接费属于扣除项目之一，也就是说，允许扣除的开发间接费，