番禺区龙歧地块投资可行性

1番禺区龙歧地块投资可行性分析恒昌地产研究部前言

2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区〞。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗俗之处请行家指正。

本次分析主要分为：根底分析、市场分析、工程定位、本钱效益、结论及思考五个局部。

一、根底分析

1.地块背景资料

2.区位分析

1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的开工，阻碍南区社会开展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。

2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府〞根本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙〞，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。

3)该区域近两年开展快速，生活气氛日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型工程或别墅工程为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。

4)目前工程周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。

二、市场分析

1.区域住宅市场分析

1)供给量：以旧盘新货为主

由表2可以看出，南区及沙湾的楼盘的供给情况可分为两大局部，一局部为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一局部为大型楼盘的新组团。

单从市场供给角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供给量约为1500套。

连2)隙产品戚：携大盘瘦大户悼型占叹主导探

窗巴现时邮该区液域市电场上睁以小滑高层毅和多和层两苹种住羞宅为郊主，泰高层毅住宅骄的供承应量惩较少快，而栽且番童禺的毯别墅绣也较豪集中候于该督区域伙，因邮此住旁宅小昆区的初密度莲较低伴，楼仆盘占肯地面始积和烧建设等规模筑较大潜，多号在7迅~4侍0万胸平方析米。影

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红资料蜻来源箱：珠堂江恒期昌代匙理三辅部实呀地调覆查

浙注：千上述幸数据均以户悦型的爹面积革为量尊化标离准

奇3)票价格披：隶上下图两极禽明显输，中序档盘粉少

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占2.汪目标房住宅侨市场派分析圣

础本区式域住载宅目屈标市潮场分嫌为二室类：盘

沙杠第一嗽类为呼高质霜素楼角盘目品标客判户：出客源耻分布设区域雪广，絮包括根本区填域及台市桥躬、周喜边各挨镇等境地区舌的中挂、高提收入顿人群劈，他陵们对盐住宅莲质素麻要求测高，束对价炮格考惭虑少份，住闸宅消咸费潜刘力大僻。可趟接受只楼价废在2杜80斜0元汗以上燕，对很户型确需求仰那么从票两房陆到四踩房均级有一珍定比完例。愁

控菊第二饥类为抱低价豪楼盘昌目标蜂客户将：客渡源主琴要集自中在驰本区准域，魂主要眉考虑询价格荷优惠器，对之户型红需求长偏小地。

咸三、梳工程评定位圆分析鼻

柳串优劣乖势分露析

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交吓w劣荐势：衔南示郊偏行西方店向，伪存在柿一定采区域漏门槛贝；现方时交沸通不姜便，稿生活阔配套寻设施偏未完起善;带四周饥规划县主干勾道造警成噪境音污筑染;双河涌躺绿化搏带横显穿地句块,速影响爬规划笔布局润;项麦目规狱模小有。

降岔o机抽会：题南区戚规划测建设朝全面虑铺开声，有酱力促额进房稠地产宗开发铺；南绕郊居汪住气暑氛日蜓益浓涌厚，求置业阵前景逐理想诸；区咳域存怜在中电档楼眨盘缺傲口。涛

衰视t威疑胁：银御苑特、番类奥、再金沙竟湾等意大型反成熟患楼盘苍存量记较大泄，阻脚碍项按目发谷展；娇南郊捕尚有炎较多车待开吹发土龙地，夹竞争把剧烈添，而醉本次育拍卖心北斗编大桥添地块助规模乞大、啄本钱脏相对候较低诚，对肉工程燕构成侧直接德威胁表；项介目地暗价成晶本高栏，利漏润空祖间不未大。觉身

鲁笼市场鲁定位昂

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框泼产品法定位掀：中齿偏高悦档的设生态眯、高给尚精穗品社忘区；屋住宅伴类型放以六绕层、涛九层为洋房钞为主耐，并姿可利发用良嫂好景巷观资密源配退置少豪量叠结层别沟墅；随户型泉以二嫌房、确三房辰为主驴，主齿力户些型面疲积7核5平碰方米悼~1惭10俊平方败米，统充分步考虑疲小二秃房、性小三椅房配碗置。宏

振浓消费瘦者定世位：瘦本区绸、市父桥及肝周边抢各镇注有稳嫩定收形入的稳中产陡阶层闻买家守为主疯，户等型要矿求实庭用，态楼盘认质素土、品胡味要并求高棋。

批跑价格储定位岂：懂六层苏洋房膛均价妹26柏00纸元/限M2港，九自层电梦梯洋休房均敲价2蜘90寇0元纤/M控2，团又叠惹层别长墅均柏价3沾50爸0元义/M湿2，偿洋房太总价登主要鸣控制溜在2外5~柏30欢万元戏之间尘〔市份场空同白点韵〕，厉别墅拨总价骆控制兼在6箩0万导元左畅右。虎

未央形象魂定位筋：叫中产罪者的展高尚工社区王——灾城市协中心质水岸蓄家园俭

惑四、愚本钱龙效益隐分析咐

凤狭1.耀工程千方案啊建议叉

援厅工程某建议化由1思0%盛叠层急别墅忽、5营0%孝多层筛住宅得、4经0%宽高层查住宅勉组成银。地阶上建岁筑面堪积为行92被06鸟5平散方米啊，设共置1拿层地累下室渗，面今积为间10煌00损0平吩方米渔。配构置2充50笼0平孝方米括会所煎面积客〔含首规划晒指定绞的公界建配好套〕肤。车甘库分蛛别设架在地应下室殿和地庆面空岔地，度共2败43胳00弹平方副米。光

泳工程端由2坊00集4年的1月妇〔假衰设时从间〕迷开始驳进入岔筹建界阶段户，2熊00春4年灯7月砌～2沾00呢6年鲁6月喜为工刑程建推设阶坐段，主预计迎在2搅00筹5年辈1月赖开始牲预售鞠。

梯注：俭1〕割、利辨用河铲涌绿玉化带额建设愉小部木分别乔墅，兴可增哪加项脾目经所济效决益；樱

舌纱2〕劳、考考虑电兽梯洋享房为旁大势吩趋向慕，因辣此后错建建妻议以升九层家电梯妈洋房笨为主晴，且瓜可节鹊约用辰地营韵唇造绿科化空营间，总提升汇楼盘均档次性；

秆党3〕羽、设燃置一健定规等模的祖主题蹦会所荷，增弟加项帅目附姻加值竟。

康2.赶工程弄本钱屠及效保益分翠析

园本钱振估算怠：

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刮糖工程肚销售绒总收肉入约未3.请1亿载〔不飞包括悉会所休经营往收入垄和车早位的煌租金疗收入缎〕。坦多层存洋房州均价仅为2钥60她0元纵/平孝方米挺，九蒙层洋会房均须价为嫩29廉00橡元/麻平方线米，钟后者哀均价淡高3畜00插元，慈其一气为电驰梯房掠，其默二为失后期积销售阻，因榆地价姓拍卖漏本钱鹅提高鸡，估责计后瓶期楼柴价会塘逐步顺提升卫。

弄效益猴分析价：

集行工程减在前册述建廊议的祝开发奸方案喝与售剥价的侍前提细下，那么税前浓、税陶后的牺资本控收益君率尚冬属理甚想，录在扣涨除所析得税月、贷玩款利崭息后钻利润双约为事33壮28剑万元罚。

脉3.织盈亏可平衡币分析路/敏得感性缸分析字

沸只1〕崇忽略棒售价傻变动匀因素缠，且酿考虑懒销售稠率为箭90迎％的枝情况岸下，勤当地暂价为惧87咳80挖万元草时，马资本听收益观率等捏于零悠，投掠资刚驴好保欠本。碰

俭絮2〕伤忽略盟地价贴、建电筑成居本变裹动因皮素及寒车位牲、商挺铺售期价变游化，浙只考堪虑洋是房均醉价的舒变化咱，当漫六层宪洋房悉均价矮为2岭60能0元香，九逃层洋旁房均粮价为象29宪00虎元时梦，销储售率染为8脱2.深6%没时，羊资本或收益猜率为穷零，戒盈亏假设平衡筋。当检洋房清均价蛇下降抄20称0元怜，销携售率券为9骆0%担时，受工程微勉强倍保持握盈利彻，具维备一家定抗河风险氏的能舒力，估但抗尝击力耻较弱咐，特糖别是叨目前垂地价预尚有矮可能俘提升蒙。〔必盈亏裁平衡擦分析巷表略隆〕

含五、阿结论张及思葬考

凯特结论后

郊总结意以上略分析湿，按润目前蓄69志80劳万元朱拍卖抹底价半，该蛛地块曲进行信住宅衡开发疮存在榴一定许利润均空间夕，但脱抗击笛风险床能力虑不高胡，因参此，场地价霜不宜遥再大绕辐提图升，锻最好丑能控倚制在旦10构%的俭升辐才范围绑，以数减少意投资芳风险恐、增胀加利季润空项间。罪同时稠提高我工程寻质素楚，创光造差沉异性调产品椒，提胃升项杏目价进值，滋是发址展商敢能获式取更柏多利猫润的晨最正确哄方法连。

支贫思考村

铲敬纵观枝本次胞分析捧并结狱合土设地拍狱卖的销经济宋效果畜得出锦以下汉几点斩：

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