XXXX年洛阳市上半年房地产市场报告

2012年洛阳名门盛世半年报宏观经济环境与政策分析1洛阳市土地市场分析2洛阳市房地产数据分析3洛阳市各区域市场分析4洛阳市年度典型楼盘分析5一、宏观经济环境与政策分析1、宏观经济运行现状分析2、2012年市场政策环境2011年6月-2012年6月百城价格指数6月百城住宅均价环比止跌回升，同比继续下降。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年6月，全国100个城市住宅平均价格为8688元/平方米，连续9个月环比下跌后本月小幅上涨0.05%。同比来看，本月继续下降，降幅为1.90%，较上月扩大0.37个百分点。在货币政策微调的背景下，成交量连续三个月同比大幅回升，购房买房意愿逐渐加强，楼市形势回暖趋势日渐明显，以重点城市为主的多数城市楼盘项目取消折扣甚至略微调高价格，使得全国住宅平均价格微幅上涨。全国房地产市场运行现状分析全国房地产市场运行现状分析2012年1月-6月（第1-26周）15个二三线城市商品住宅成交量变化2012年1月-6月（第1-26周）一线城市商品住宅成交量变化6月份重点城市商品住宅成交持续放量，北京尤甚。数据显示，6月一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量同环比延续回升趋势。环比来看，除深圳环比下降9%外，一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量均较上月有所提高，其中北京增幅近五成。成去年同期相比，北京增幅达128%,再创新高，广州同比增长32%，上海和深圳增幅接近二成，典型二三线城市同比增幅超八成。进入6月以来，央行三年半来首次降息，货币政策有所放松，同时地方微调不止，再者，百城价格指数据显示，本月价格略微上涨，购房者购房预期增强，长期积聚的刚性需求有所释放，成交量延续回升之势。政府住宅用地供应更加务实全国房地产市场运行现状分析2012年住房用地供应计划缩减，但仍明显高于过去几年实际供应水平。5月18日，国土资源部日前发布公告称，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，相比去年计划供应的21.8万公顷减少21%，相比去年实际供应增加38%。早在今年2月国土部发布通知，指出今年城市住房用地供应不低于过去5年年均实际供应量。住房用地供应八成用于保障房和中小套型商品房。2012年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地拟供应13.69万公顷，占总量的79.3%。今年保障房用地拟供应5.01万公顷，能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。2012年住宅用地计划17.26万公顷，根据近几年计划完成率在六成左右，考虑到今年以来全国及主要城市土地市场成交低迷，即使按70%的计划完成率计算，2012年住宅用地实际供应约为12万公顷，与2011年的实际供应量（12.5万公顷）相比略有下降。虽然短期成交量将逐渐企稳，但期待“量价齐飞”为时尚早，由于主要城市库存压力依然明显，中央的货币政策微调、预调也是逐步的，特别是刚需客户对于价格的敏感度较高，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。当前各地政府纷纷对楼市调控政策展开“微调”，使得未来楼市的走向充满了不确定性。●●全国房地产市场运行现状分析稳增长背景下，房地产政策以稳定为主洛阳市宏观经济运行现状分析洛阳GDP增长状况

2011年度洛阳市实现生产总值2723亿元，同比增长12.8％，经济依然处于快速发展状态。从数据来看，洛阳市并未受到全国经济增长放缓的影响，随着洛阳市中原经济区副中心城市地位正式明确，城市经济必将处于更快速的发展，而良好发展的经济基础必将带动居民收入增长、商业繁荣，以及房地产市场需求的增加。整体地产市场供需走势

洛阳市宏观经济运行现状分析由于2011年房地产政策层层紧逼，不仅涉及投资客户，使在潜在客户陷入观望，2011年销量大幅下滑，市场低迷。进入2012年洛阳市一片以价换量情况下，刚需客户得到一定释放，成交稳步上升。2012年1-6月洛阳市新增商品房供应196.45万㎡，成交量为124.17万㎡，呈现明显的供过于求状态。一、宏观经济环境与政策分析1、宏观经济运行现状分析2、2012年市场政策环境年度政策盘点解读及分析洛阳市典型政策解读及分析洛阳市城市建设及规划10央行再下调存款准备金率，房贷可能再现利率优惠。在信贷数据疲软与消费物价指数回落的背景下，央行年内第二次下调存款准备金率0.5个百分点，从5月18日开始执行。温家宝：宏调要及时预调微调，严格实施楼市限购。5月19日下午，温家宝在武汉主持召开座谈会，温家宝在会议上指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。逾10城市松绑公积金贷款，保护刚需曲线救市。各地政府支持首套刚需购房者的微调政策仍在不断出台，从目前市场来看，信贷的松动给市场走出底部提供了货币支持。从整体市场来看，预计部分项目的成交量会逐渐增加，但是整体市场限购限贷依然未松，所以价格依然会在购买力不足的情况下有所调整。5月楼市成交创调控后新高，刚需入市。刚需入市之下，5月北京新房成交量恢复到调控前水平，而全国54个典型城市累计成交已创2011年初新一轮调控以来的月度新高。国务院：要把稳增长放在更重要的位置5月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作。会议强调，要把稳增长放在更重要的位置，同时要结构性减税，并加快现有重大项目建设等刺激措施。关于房地产行业，文件称，政府将稳定和严格实施房地产市场调控政策。 年度政策盘点解读及分析洛阳市典型政策解读及分析新的《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》施行6月1日起，《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》施行。《办法》中对房屋维修资金的定义、交存、使用以及监督管理等方面进行了详细规定。洛阳市房屋专项维修资金交存数额下调洛阳市房屋专项维修资金交存标准是按照《洛阳市物业管理办法》(2007年市政府第95号令)规定的购房款的2%至3%执行的。按照国家指导性规定，会议原则通过的《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》将我市房屋维修资金交存比例统一为建筑安装工程每平方米造价的5%。市有关部门将根据这一比例确定和公布具体数字，并将根据市场动态每两年调整一次。根据市住建部门和造价部门提供的数字，调整后，我市房屋专项维修资金首期交存的金额远低于现在执行的标准。闲置土地、囤地炒地者将被禁止在一定期限内竞买或购置土地据悉，市纪委、市监察局、市国土资源局将从本月下旬开始，在全市开展囤地圈地、违规用地、土地闲置浪费问题专项治理，行动将持续至7月底。这次专项治理行动将对2006年以来违反国家政策囤地圈地、违规用地和闲置浪费土地等问题进行全面治理。此外，国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的，已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的政府批准，中止开发建设连续满1年的，根据有关规定也将被认定为闲置土地。洛阳市城市建设及规划“一心”——洛阳中心城区。强化中心城区经济规模和人口规模，提升功能，带动周边城镇发展，提高区域辐射力。“两轴”——依托东西向和南北向综合运输通道形成的城镇集聚带，是城镇发展的重要地区，应优先发展。“三区”——东北部城镇密集区，是推进城镇化的重点地带，洛阳未来经济增长最具发展潜力和活力的地带。中西部产业集聚区，大力推动工业化进程。西南部山区生态保护区，应注重生态环境保护。中心城区建成中原城市群重要的增长极核；以交通设施建设为先导，优化调整圈层结构；市区工业适度向外疏散，促进周边卫星城镇发展；培育栾川作为南部新的增长点，带动南部地区发展。市域城镇空间结构形成“一心、两轴，三区”。

洛阳市未来城市规划洛阳市城市建设及规划“一中心”即做大做强洛阳中心城市“五组团”为吉利区、新安县、孟津县、宜阳县、伊川县抱团发展，打造“半小时经济圈”“四支撑”即充分发挥汝阳、嵩县、栾川、洛宁等四县地域广阔、资源丰富、生态良好的潜在优势、后发优势，形成全市整体发展的强力支撑。“十二五年规划纲要”指明了洛阳未来发展方向根据《中共中央和河南省委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》和《中原经济区建设纲要（试行）》精神，结合洛阳实际，《洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》正式出台。《纲要》围绕洛阳城市定位，将“一中心五组团四支撑”作为洛阳“十二五”发展的总体布局，实现中心城市和县（市、区）统筹发展、集聚发展。二、洛阳市土地市场分析洛阳市土地成交分析洛阳市土地成交分析2012年1-6月洛阳市土地成交18宗、共56.68万㎡，主要以四月份成交为主。2012年洛阳市土地成交月度走势图2012年1-6月份，洛阳市共供应土地18宗、56.68万㎡，其中新区以供应7宗、38.22万㎡，占据首位，占总供应量的77%；区工区位居第二位，供应3宗、共7.3万㎡，占总供应量的14%；伊滨区供应2宗、共2.2万㎡，占总供应量的4%，其次为经开区2宗、1.95万㎡，占总供应量的4%，涧西区、洛龙土地供应量极小。新区是供地热点，而老城区空间发展受限，土地稀缺性日益明显。洛阳市土地成交分析2012年1-5月洛阳土地成交区域（宗）2012年1-5月洛阳土地成交区域（面积万m2）三、洛阳市房地产数据分析1、洛阳市商品房分析2、洛阳市商品房住宅分析3、洛阳市商品房非住宅分析洛阳市商品房分析2012年上半年，洛阳房地产市场供量充足，近四个月有将近150万㎡入市产品，保持了高额的市场供量，除去四月总销量，市场形成近50万㎡的产品积压。近四个月市场销量相对保持稳定。紧缩政策效果已经充分显现，通胀回落，楼市成交锐减，房价基本停涨。在此背景下，2012年政策环境的主要目标将是巩固调控成果，引导经济和楼市逐步调整实现良性的结构改善，“控”的趋势减弱，而“稳”则成为调控主旋律。洛阳市商品房住宅分析洛阳房地产住宅市场自国家宏观政策调控以来，环比2011年5月，市场销售出现了小幅度下滑现象，基本保持平稳状态。而与上两个月相比，销售略微呈现上涨态势，出现此态势的前提是基于目前洛阳房地产市场的开发商以降价换量，频推特价房策略，刚需客户而因得到一定的释放。2012年洛阳楼市的需求结构仍会进一步调整。未来五年之内，仍是人口红利期，以婚房为主导的刚需仍将占市场的主导份额；城市的扩容，将吸引更多的郊县客户进城置业；旧城改造，拆迁也将释放一大批置业需求。改善型需求的规模将进一步扩大，虽然受到政策的影响，虽然都有抄底的心态，但是对高品质生活的追求，居住条件的进一步改善，将成为收入和财富不断增加和积累的第一需求。洛阳市商品房非宅分析开发商受现阶段政策限制，对住宅推盘愈加谨慎，而洛阳房地产市场现阶段因为市场不成熟而形成的机会点就成为开发商关注的重点。3、4月的非住宅市场高额供量也造成了市场销售量激增，超出前期月度销量据近一倍以上。非住宅市场的利好转化显现出，未来非住宅市场或将迎来新一轮高峰。在住宅销售受阻的情况下，商业项目开盘增多，1-6月各楼盘均加大了商铺的推广销售力度。

经济增长放缓，各项指标显著下行，5月中下旬，温总理提出“稳增长”的目标。“稳增长”不是“保增长”；为配合把“稳增长”放到更加重要的位置，相信会有有关配套的刺激政策出台，但这种刺激政策不会像2008年年末“四万亿”政策那么强烈、那么猛。6.8.央行三年半首次降息0.25个百分点，无疑又给市场注入一剂强心针，预示着下半年适度宽松的货币政策拉开帷幕，国家刺激消费和投资的意图明显。整体楼市或进入复上行通道。

供应方面：库存依然高企，新盘的供应量会逐步放量，上半年帝豪上院，顺驰城四期等楼盘拿到预售证却没有开盘，龙城2期、山水华府高层5月获得预售，短期市场竞争将会愈演愈烈。

需求方面：刚需依然是楼市成交主力。改善性需求在信贷和政策放松的前提下逐步入市，客户观望情绪会有所缓解。未来楼市成交在价格稳定的基础上或保持相对稳定的销量。但是随着进入6/7/8月的天气炎热，楼市的传统淡季，成交也会出现一定的波动。

价格方面：政策微调，地方各种刺激政策出台，消费者和开发商对市场预期提升；经济刺激政策，消费者置业情绪受到鼓舞；信贷放松，开发商资金压力有所缓解制造了下半年价格上升的可能性，但是中央调控不可能全面放松，保持房价稳定依然是调控方向；经济下滑，消费者对投资更为谨慎，对价格更为敏感；库存高企，供应增加，市场供需趋于平衡；未来决定价格的因素更多的取决于市场供需的关系。洛阳市场小结四、洛阳市各区域市场分析1、涧西区2、新区3、西工区4、老城区5、经开区5、伊滨区区域现状及规划区域商品房数据分析典型楼盘分析涧西区——区域现状及规划涧西区是洛阳主城核心区域，教育、医疗、商业等各项配套完善，在售楼盘多集中在南昌路沿线，品质大盘居多，2012年该区域供应主要有山水华府、美景阁、京熙帝景、香港城5期、世纪华阳6期等，区域竞争压力较大，在全国楼市成交冷淡的背景下，各项目推盘将更为谨慎。涧西区，区位优势显著，各种配套齐全，在洛阳楼市里一向与洛南新区划河而至，二分天下。各种名盘、大盘齐聚于此，规划内在售或已售楼盘高达20余个。

发达的工业是涧西区经济发展的坚实基础。涧西区是闻名全国的重工业基地，工业企业云集。辖区内有一拖集团、中信重机公司、洛轴集团、洛阳铜加工集团、北方企业集团等198家部、省、市属企业，是中国农机、矿山机械、摩托车、铜材、轴承、耐火材料等产品主要产地，

“十二五”时期，涧西区将进入城市现代化的快速提升期、现代服务经济的快速发展期、城市建设的快速推进期，其核心就是加快推进涧西老工业基地振兴转型。涧西区——区域商品房数据分析涧西区代表楼盘分析中泰世纪花城五期新区——区域现状及规划新区自成立至今已经过11年的开发建设，无论从城市形象及各项配套设施均不断完善，已成为洛阳城市新名片。随着新区城市新核心地位的呈现，房地产业也蓬勃发展。2012年除滨河景观带、市府核心区两大主力区域外，高铁板块成为新区楼市发展的新星。三大板块集合发力，新区在售楼盘无论供应还是销售均数全市之最。作为洛阳市重点建设发展区域，新区在售项目众多并且大盘云集，占地百亩以上项目占七成以上。价格方面，新区项目在政府新的规划理念下开发建设，加之大型知名地产开发商的进驻，楼盘销售价格高于洛阳平均水平，核心区域售价多为6000元/㎡以上。泉舜财富中心、宝龙城市广场、东方今典、九鼎中和湾等13个项目推出续期；盛唐至尊、绿都塞纳春天、建业龙城、世贸公馆等9个项目入市；在售项目中2个进入尾盘阶段，3个已售罄。新区待售项目3个，而备受关注的大曌国际、正大广场城市综合体项目，已于2011年奠基，两个项目体量较大，涵盖业态多，未来将为新区整体形象及商业档次的提升添彩。从目前新区在售项目来看，在售项目多为续期并且去化速度较快；再从土地出让信息来看，新区土地出让的绝对优势地位被经开区、伊滨区取代，预计未来新区市场供应较前期将有所下降。新区——区域商品房数据分析新区——区域商品房数据分析新区代表楼盘分析泉舜财富中心西工区——区域现状及规划西工区项目较多，但供应有限。在售项目10个，其中凯旋国际广场、香榭里黎明、富第城、华源河畔明珠4个项目处于清盘阶段，楼盘主要集中分布在区域中心、王城大道两侧和铁路沿线。区域中心楼盘表现出体量小、价格高、去化快的特点。王城大道版块六建名优雅筑2期未售，中迈红东方深陷拆迁问题不能自拔，使得升龙广场一枝独秀。铁路沿线版块表现较为活跃，亚秀丽都、顺峰状元府邸、帝豪上院等项目均有新产品推售，巨隆星城、衡达地标等小体量新盘亮相。西工区——区域商品房数据分析西工区——区域商品房数据分析西工区代表楼盘分析升龙广场老城区——区域现状及规划受制于区域内发展空间限制，本区域楼盘较为分散。此外，无论是价格还是推售面积上，老城、瀍河区依然位于洛阳市整体市场的下游。老城、瀍河在售项目7个，恒大绿洲销售依然平稳推进，另一千亩大盘鼎城入市成为本区域内最值得关注的事件之一，虽然稀缺电梯洋房吸引了改善性需求客户，一期销售情况良好，但是错过了2011年上半年最佳入市时机，2012年房源销售压力倍增。银城东方处于尾盘阶段，亚威古城天街住宅售罄，正在推售商铺。近年来，随着洛阳城市框架的拉大和新区开发步伐的加快，老城实施了大规模的旧城改造。老城区作为洛阳数千年来留存至今的唯一城池主体，文化底蕴深厚，历史遗迹众多，拥有得天独厚的文化资源优势。洛阳国际文化旅游名城的新定位。重点安排了投资60亿元的古城历史街区项目、投资10亿元的老子道教文化园区项目、以隋唐洛阳城宫城核心区保护展示工程为依托的隋唐河洛文化创意产业园区项目，以及投资5亿元的定鼎路现代文化演艺广场项目。老城区——区域商品房数据分析老城区代表楼盘分析恒大绿洲经开区——区域现状及规划在新区拓展东扩的背景下，经济开发区成为整个大新区的核心地带，是连接中心城区和伊滨区的重要纽带。政府对洛阳新区的全新定位——服务业聚集的现代化新城区，给经济开发区提供了前所未有的发展机遇。区位优势得天独厚，是新区东部组团的龙首区域。焦枝铁路、龙门大道、开元大道纵横其间，与陇海铁路、连霍高速、二广高速、环城高速立体交叉成网。随着高铁龙门站的开通，经济开发区同步进入高铁时代。以现代产业、商务为主导的生态新城区——开元门生态商务办公区（EBD）目前已全面启动，长厦门EBD、恒生科技园等项目纷纷入驻；信息服务业产业园区——洛阳国家863软件孵化器项目等一个个富有特色的重量级项目扎实推进，洛阳经济开发区正全面崛起。经济开发区楼盘主要沿开元大道两侧分布。在售项目3个，其中世纪华景开盘热销，鑫和佳园1期处于清盘阶段，明鑫亿万国际已中断销售。待售项目7个，恒生科技园项目售房部开放，接受咨询，长厦门EBD户外出街，863、乾坤御苑/百汇城等项目都还在推进中。目前区域内还有恒联黄金城、鼎盛国际、开元壹号等大体量综合性项目正在积极筹建。经开区——区域商品房数据分析伊滨区——区域现状及规划洛阳是一个极具发展潜力和特色文化的城市，承担着辐射豫西地区经济社会发展的重任，旧格局已不能满足洛阳新发展的需要，伊滨区应运而生，旨在突破行政区划的限制，建设以洛阳为核心的都市区，带动周边偃师、新安、孟津打造中原经济区的核心增长极。伊滨区是打造以高新技术产业和先进制造业为主，兼具科教研发、商务办公、旅游度假功能的现代复合型产业新区；是洛阳新区拓展区的起步区；是洛偃一体化的先导区；是未来10年洛阳城市发展的主要方向。伊滨区规划用地总面积约72.45平方公里，其中，城市建设用地面积约52平方公里（伊河北岸建设用地4平方公里，伊河南岸建设用地48平方公里），人均120平方米。规划以高铁大道为界，伊滨区划分为南北两大片区，其中城市功能片区34平方公里，产业功能片区38平方公里，两个片区通过纵向公共服务轴线进行串联。伊滨区规划建设面积52平方公里，分为中央商务区、行政副中心、伊滨公园、伊滨商住区、职教园区、产业园区和现代物流区等功能区。其中中央商务区和行政副中心是新建城区的核心功能区，是行政办公、公共服务、商务金融和酒店商业的主要集中区。目前伊滨区开工建设的楼盘主要集中分布在中央商务区和伊滨商住区，其中商会大厦及九嘉海港城已经开始销售。区域内各项目建设稳步推进，中央商务区已开工的110万平方米商务写字楼主体建筑将全部封顶。行政副中心今年6月底开工建设，预计3年内建成，洛阳市公安局、检察院等将率先入驻，洛河以北100多个行政事业单位也将陆续入驻。在建设这些基础项目的同时，第一人民医院、水厂一期、热源厂等公共服务设施项目也正在加快建设。伊滨区职教园区建设有序推进，目前已有4所学校入驻。伊滨区——区域现状及规划伊滨区规划建设伊滨区——区域商品房数据分析伊滨区代表楼盘分析九嘉海港城五、洛阳市年度典型楼盘分析1、世纪华阳2、盛唐至尊建业世纪华阳洛阳市年度典型楼盘分析2012年营销节点建业世纪华阳洛阳市年度典型楼盘分析盛唐至尊洛阳市年度典型楼盘分析2012年营销节点盛唐至尊洛阳市年度典型楼盘分析谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本万利工程1、背景驱动2、盈利策略3、选菜试菜4、价值创造5、完美呈现6、成功面试7、持续改造（一）、一本万利工程的背景驱动

1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占比策略

占比策略内部策略销售占比占比策略内部策略10%40%10%20%20%（三）、选菜试菜1、ABC产品分析2、产品的确定（食材、口味、烹调、餐饮）3、成本的确定ABC分析策略毛利率营业额CBACABBACCCAA营业额C毛利A优化、提升增加销售双A双赢ABC顾客商品涨价保留亏本商品删营业额A毛利C顾客超额、成本过高有意义的保留无意义的删除双C双输菜单内容选择的标准因素成本设备厨师技术操作空间菜系风格吻合度品质可控度原料供应顾客喜好菜单协议度（销售目标、颜色、口味、造型、营养等）产品类别确定的四个方面1、按食材确定比例2、按口味确定比例3、按烹饪确定比例4、按餐饮确定比例

（无酒精饮品、含酒精饮品比例）框架依据操作依据目标依据成本依据试口味成本操作第一次试菜的内容精确的成本核算—五个关键词1、净料率（一料一控、一料多档）2、调味料成本（单件产品、批量产品）3、燃料成本4、统一计量单位5、标准食谱成本卡试口味餐具造型色彩第二次试菜的内容四料构成表1、符合思想审定2、符合目标审定3、符合定位审定4、符合框架审定四平构成表(四)、创造价值1、定价策略的确定2、提升双A核心产品的附加值3、增加更多的顾客选择性顾客会记住的价格最低价人均消费热门畅销品商品较多的价格带最高价产品价格和观念价值永远是不一样的，体验经济时代出售的不是产品价格，而是观念定价与确定价格的区别确定价格产品、服务主导思路确定一个易于销售的价格由企业根据成本以及和其他企业的比较确定定价基于顾客的价值私立评估价值、确定等级在顾客和企业的来往过程中确定企业定价三大策略1、薄利多销策略2、相对稳定价格策略3、高价位价格策略提升产品附加值的“十大绝招”三好七增名字好卖相故事服务选择文案时间体验健康推广感觉“附加值”提升产品附加值的“两大前提”一好味道二品质确定好卖相美色器形设摄状增健康少油汤汁盐多有机养生品种增时间原材料生长原材料获得制作耗时美味时间要求增文案—文字叙述九问1、餐点是什么？2、如何烹调制作？3、如何呈现？4、有何故事？5、有否独特的口味