XXXX泰盈置业水岸花城209地块物业发

1水岸花城209地块物业发展建议(产品规划篇)谨呈：陕西世纪绿园置业有限公司

泰盈置业水岸花城项目组2010年9月25日2物业发展总体思路项目分期开发建议产品规划设计建议项目物业管理建议3物业发展总体思路450万㎡北城滨河品尚社区360°门户都市生活形象定位5北城门户。品尚社区。6最爱「泊」生活。7项目发展总策略：以产品力与高性价比入市，保证销售顺畅；后期通过产品创新与升级，以强势产品力建立市场新标杆，赢得品牌与溢价。

创新方式采用该种方式的原因影响关键点规划建筑1、最容易被感知，提升产品价值2、新增成本最少客户感知的第一印象社区配套1、周边配套缺乏，社区必需2、提升产品档次的手段3、配套能够独自实现较高的市场价值周边配套状况建材设备1、在此增加的投入能够被客户感知，实现足够高的溢价2、开发商追求长期品牌效应客户感知范围内本体条件

项目周边符合目标客户需求的配套设施成熟；本项目受区位与成本限制，难以凭借强势配套实现产品力；市场中对新型建材设备的认知度有限，材料创新成本较高；本项目难以通过建材设备的创新实现产品力区域市场其他项目规划建筑设计水平较低，通过建筑规划形成产品的市场机会较大采用在规划建筑方面创新的方式8产品发展方向——规划建筑发力规划价值北城门户品尚社区体现品尚社区感以高层产品形成视觉中心，与周边低层环境形成强烈视觉反差以大面积水景园林景观冲击客户感官以满足业主日常生活所需的超市、餐饮等商业完善区域配套不足的劣势以社区广场形成业主公共活动空间，营造社区人文环境以景观主轴、组团围合打造社区感社区边界、物业管理形成封闭社区9规划方案1——全高层社区产品分级建筑形式价值贡献标杆型产品点式高层和洋房项目价值的标杆主流型产品一梯两户的点式高层主要的利润贡献实惠型产品一梯两户或一梯三户快速回现项目产品分级建议在景观资源最好的区域设置楼王，作为项目的价值标杆；在销售时可作为样板房展示出来，暂时不销售，制造新闻热点，提升项目知名度。总占地容积率总建筑面积

万平米3.2

万平米项目总指标10方案2——80%高层+20%花园洋房社区产品类型建面比例建筑面积（万平米）在项目中的作用市场评价多层洋房20%1.多层的形式启动市场，降低风险；2.丰富社区意向；3.产品线多样化。创新的品质多层亮相市场，引爆市场亮点。超越市场的普通多层，一举树立项目高价值。高层80%项目主要的产品形式，塑造项目的品尚形象以及门户建筑观感以纯粹的都市社区形象，与市场多层产品形成明显差异，形成高价值的滨河品尚门户社区的居住感受。合计100%备注：容积率3.2首期启动部分“实惠型高层产品”，稳妥启动市场，降低入市风险；同时通过产品创新，依次推出“主力型高层产品”，引爆市场亮点；最后推出“标杆型多层洋房产品”，树立项目价值标杆。11产品规划设计建议12产品规划设计的「五个一」工程在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.13在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.“北城门户品尚社区”—整体规划14本项目规划设计示意图

——整体花瓣式布局+组团围合形式震撼：整体采用花瓣布局，克服全高层社区天际线过于平淡的不足，丰富社区规划意向；轴线贯穿：主轴线不必垂直统一，形式适当倾斜，使尽可能多的楼座享受到主轴景观；资源倾斜：主入口及中心景观局部放大，聚焦形成社区活力核；空间围合：以叶瓣支线为组团核心，排布住宅组团，组团内相对围合、空间形式丰富；规划设计示意图规划设计思路：主景观节点次景观节点主轴线副轴线15物业排布及社区入口建议主入口：原规划209地块的主入口在泾渭八路。从泾渭八路到本案入口是商业街。建议：一、与前期档次较低的多层住宅形成区隔，建议再规划入口广场，彰显昭示性和进入性；二、商业街务必做适当的品质提升，营造商业情景，建议先行招商。物业排布：为避免不同物业之间的遮挡，建议围绕中心水景广场一次排布多层洋房和高层，均能分享中心广场的景观，形成开阔的视野。主景观节点次景观节点主轴线副轴线16集中体现项目规划价值

——入口广场入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相。建议以绿植加小型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的社区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。凸显入口广场的形象。入口广场社区大门住宅开阔——社区旋律的启势17集中体现项目规划价值

——社区主轴社区主轴是社区主要的资源带，要形成持续不断的视觉冲击。这是一条耐人寻味的轴线，行走其间，多个景观、设施节点，让人流连忘返。点线结合——社区旋律的起伏18集中体现项目规划价值

——中心景观中心景观是社区主轴的聚焦点，也是整个社区园林展示之集大成。中心景观集合了社区园林主题的核心元素，集中表现景观风格；同时尽量放大园林空间，体现现代都市的尺度感。集中放大——社区旋律的高潮19集中体现项目规划价值

——组团空间组团空间是社区内部的私密空间。建筑之间形成一定围合，其主题景观元素的应用，与主轴风格互相呼应，整个社区相映成趣，构建统一形象。呼应——社区旋律的尾声组团景观20在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.“北城门户品尚社区”—城市界面21重点打造临长庆大道一侧，展示一个富有品质感的城市界面长庆大道一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造富有品质感的城市届面，给人先入为主的品质感。底部商业和上层住宅统一建筑形象，共同构建现代化的项目形象。一条富有品质感的城市届面22建议现代风格，鲜艳、清晰，稳重的暖色调，富有都市气息建筑风格：因项目周边自建房形象较差，建议采用现代风格，强化城市意向，让项目从周边环境中脱颖而出。强调竖向线条的打造，体现现代化的都市感。色系：西北天气条件较差，可采用鲜艳、清晰、稳重的暖色调，大气而不失沉稳，也与区域楼盘的颜色形成对比。23立面用材：面砖为主，大面积的玻璃面与面砖的搭配，体现品质感，提升档次面砖能有力展现项目立面的高档品质。建议以面砖为主，可采用两段式，建筑上部位置辅以少量涂料。可采用大面积的玻璃面与面砖相搭配，共同体现品质和高档次。24注重细节：细部处理兼顾功能与建筑美感尤其是临长庆大道一侧，要统一形象外立面需要考虑到细节处理，提升品质感；外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井。对于空调位空间，建议采用百叶方式处理；沿长庆大道一侧是本项目主要的对外展示面，尤其要注重整体建筑形象，关注细节处理。管道井25通过弧形阳台或弧形板楼设计，丰富建筑外观建筑朝向景观的一侧，通过局部的弧形阳台设计，或者弧形板楼的设计，体现建筑与外部景观的呼应和互动，同时在景观中，丰富的建筑外观也成为了景观的一部分。26在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.“北城门户品尚社区”—园林景观27本项目园林景观建议1.主题风格建议：滨河水景园林，将水景元素植入社区园林景观之中。2.在入口处和中心景观施以浓墨重彩，形成2-3个有震撼力的景观节点，集中展示景观特色，形成项目园林形象的示范和标签。3.社区中的组团景观和其他次要节点，只需将主题元素植入，与主景观相呼应，不需大面积表现主题风格，以节省成本。园林景观建议1.项目定位：在泾渭区域板块，打造区域中高端项目就要形成一定的话题效应，需要通过有主题的园林景观，给市场鲜明的印象，让大家可以口碑相传。2.可实现性：项目所处位置属于滨河地块，选择适合本项目的景观植被，所需成本不高；3.园林与建筑的关系：通过水景和园景的规划营造，让社区形象更加“亲水近景”。而且可以降低现代建筑带来的冰冷的感觉。原因28入口广场：与两侧热闹的商业相结合，形成公共休闲空间主入口广场体现大气、开阔的都市意向，将成为项目销售时的重要展示区广场设计应体现趣味、动感，同时要结合项目园林的东南亚风情主题；水系可以增加体验感，建议通过在小面积广场内设置旱地喷泉，喷水时为喷泉广场，无水时可作为人们嬉戏、停留的公共空间。喷水时为喷泉广场无水时可作为人们嬉戏、停留的公共空间29社区主轴：景观主要的展示面，立体绿化、路面铺装，节点布置休闲设施主轴线是社区开放的休闲空间，以原生树木、地面铺装和休闲座椅为主要元素；可利用地块中原有的成树，让主轴线旁的原生树木构成生态环境的重要组成部分，与路面铺装、座椅结合形成自在休闲的社区气氛。节点处布置休闲凉亭或休闲座椅等，形成丰富的节点变化，不易产生视觉疲劳。30社区主轴：道路铺装的改变，绿植造型和节点设施的变换，产生步易景移的感受道路铺装：不同节点变换不同的样式。变换地砖、石头等材质或颜色，形成不同的感受。绿植：采用不同的方式造型，包括不同的盆栽容器，不同的树木造型等。节点处布置休闲凉亭或休闲座椅等，形成丰富的节点变化，不易产生视觉疲劳。31中心水景：水是本项目景观的核心要素，建议以浅水面营造特色氛围，形成社区核心中心水景结合旁边的主题广场设计，增添社区活力；从节约成本考虑，建议做浅水，可用石块在水中堆砌出一定高低层次感，让水上下流动起来，保持活水的清澈。中心水景底部的石块可不规则造型，在无水时也值得观看。这样水池中的水量不必长期保持，也可节约部分维护成本。水池底部也是好看的造型32水岸处理：石砌驳岸、动物雕像、亲水连廊，不同材质搭配，再现滨河水景风情在水面与地面的交界处，卵石铺成较为自由的曲线，形成不规则的驳岸。曲线组织水岸景观，木质的休闲步道，亲水的连廊，水岸配以动物雕像，生动再现东南亚自然风情。33主题广场：滨河水景元素小品的集中展示，结合中心水景，打造主题风情广场形象墙，描绘体现滨河水景的花卉或者人物。可驻足欣赏中心园林美景，同时兼有休憩交往功能体现滨河水景的情趣小品，增加情趣感34线形水景，贯穿主轴尾声。浅浅的溪流，也是社区动起来的景观。水系的驳岸处，点缀小型东南亚元素小品，呼应中心景观，成为社区西侧建筑的中心，也是项目推盘后期的一个卖点。轴线尾声：呼应中心水景，点缀元素小品，形成一条耐人寻味的轴线35组团景观：以绿植为主，细节处注意滨河水景元素的体现组团景观尽量多铺绿，丰富的植被空间，成为高层住户的景观。休闲座椅或者其他公共空间等细节处，注意滨河水景元素的体现，给居住其间的人以深刻的印象。36组团内部道路：蜿蜒的道路，不同材质的铺装，回家的路也让人倍感惬意社区公共道路道路尽量蜿蜒曲折，造成视觉层次感强烈，避免空间狭小，单一。步道可用不同材质铺设，如石头、鹅卵石、玻化石等。37在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.特色会所360度商业“北城门户品尚社区”—社区配套38会所功能儿童娱乐老年活动图书娱乐健身游乐幼教器具、儿童玩具棋牌室、麻将室儿童书刊、报刊杂志、科普读物室外小型儿童游乐设施、室外健身设施1.功能不一定要很多，主要在于切合目标使用者的需求。而且对比市场其它项目“没有会所配套”，我们做到“有配套”就是创新。2.本项目的会所配套主要在于其功能性。可以将室内会所与室外泛设施相结合。尽量不占用过多的建筑面积。泛会所与室内会所相结合的方式，形成项目的特色配套本项目建议配套一些特色功能，作为项目配套的亮点。建议通过泛会所与室内会所相结合的方式，为社区的小孩和老人提供一些游乐、休憩以及学习的空间。39会所内的儿童娱乐室为放学回家的孩子们提供安全、健康的室内游乐设施提供3岁-6岁的幼儿娱乐设施和6岁以上的儿童娱乐设施幼儿娱乐设施和儿童娱乐设施根据孩童特点分开布置；娱乐设施均设计软性铺垫，保护儿童安全；40棋牌室和麻将室为社区留守老人提供室内活动和交流的空间，丰富老人的晚年生活

棋牌室和麻将室都是为满足社区留守老人娱乐和交流的需要而设置；根据社区规模设计弹性空间，预留一定空间；老人们在这里不仅能开心地消磨时间，更多的还能寄托各自的业余爱好，并在这里找到了展示才能的舞台。41阅览室不仅为老人们提供再学习和思考的空间，更为孩子们提供一个充满想象的场所阅览室风格设计充满现代感；阅览室为孩子们提供儿童书刊、科普读物，为老人们提供报刊杂志等；阅览室同时是老人和孩子交流的空间，老人既可以看孩子，又可以满足阅读需求；42会所广场的健身游乐设施是孩子除了家之外最喜欢的乐园，也是老人运动锻炼的场所提供健身设施和儿童游艺设施；将老人和儿童锻炼和休闲娱乐的空间结合起来，增加相互间感情的交流，形成和谐的亲情社区形象；43会所位置及形象：结合景观核心设置，形象现代、大气，符合都市感定位位置建议靠近中心景观园林处，是社区主要的公共活动空间和项目亮点的集中展示。可通过会所/中心园林形成住宅的核心区域形象设计要点：符合城市住宅的总体定位，整体风格现代、时尚，形象上让人产生视觉冲击；会所前广场聚集人气，体现会所的城市性和开放性；配合主景观区，形成项目的主展示面；后立面通透，可纵览主景观区风景；用材可采用木和砖相混合，在体现风格现代的同时，通过自然材质的使用，与园林景观的自然风格形成一致；44产品户型设计建议45本项目户型设计原则1.平台达标。户型设计能够满足市场平台的基本水平，避免出现户型硬伤，避免客户的接受抗性。2.引入创新。各类户型都要做出一些创新要素或特色亮点，比如赠送实惠或“产品情景化”。3.主流产品情景化。主流产品要着重突出项目的景观优势，尽可能多的实现“情景化”。4.标杆产品最优设计。项目的标杆产品要占据最佳资源、体现“景观化”的创新设计。■一期、二期：功能性大于舒适性，保证基本尺度的前提下，多房间数量。■三期以上，舒适性大于功能性，保证功能的前提性，追求产品的品质。46各类户型分别采取不同的产品策略产品类型户型面积区间（平米）客户与目标产品策略实惠型产品两房75-89针对总价敏感型客户目标是下拓客户层，保证市场热销，加快销售速度在控制面积（总价）的基础上作小亮点，给小实惠主流型产品二房大二房90-109针对主力客户——追求舒适的居住改善客户目标是满足主流客户需求，标定项目档次，平衡利润目标和速度目标在保证舒适度前提下，强化特色，给足超值感三房小三房110-120大三房130-140标杆型产品四房150-170针对城市中高端客户——资源占有和产品收藏型客户目标是展示项目形象，树立项目的形象标杆和价格标杆占有最优资源，配合户型创新，突出居住价值多层洋房160-200平米左右47保证平台基本面1：朝向布局合理，空间序列贯通本项目多数楼栋是一梯两户的点式高层设计。要保证户型南北通透，尤其是主卧和客厅等主要功能空间；一梯三户的类板式设计也要尽量保证更多住户的采光效果。客厅餐厅、主卧南北通透保证各功能空间序列的贯通，以保证居住舒适感。餐厅客厅阳台48保证平台基本面2：功能空间完备主卧配套独立卫生间和衣帽间，充分保证主人生活的私密性。独立书房设计，功能齐全，不同功能分区进行。49实惠型产品亮点——赠送面积、增加观景面a赠送面积b增加观景面，增加空间感受50赠送衣柜：充分利用灰空间，增加实用的功能空间，客户易感知利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主虽然空间很小，但由于形成特定功能，易于被客户感知。可赠送的层高低于2.2米的步入式衣柜。a赠送面积51转角凸窗/步入式转角凸窗，增大空间尺度，景观视野开阔赠送转角凸窗角窗角窗凸窗：最大进深800

mm（多采用600mm）步入式凸窗：最大进深1500

mm（多采用600—1000mm）b增加观景面152落地窗：全明的景观体验，放大空间感受不但扩大景观视野，同时增加房间采光效果，明亮度提升。b增加观景面253主流型产品亮点——舒适性设计a增加观景面转角阳台、转角凸窗、景观餐厅、超大观景凸窗b端头户型三面采光、观景54转角阳台：270度观景，增大观景面双270o转角窗弧形观景窗转角阳台，放大观景面a增加观景面155转角凸窗：赠送实惠，增加采光转角凸窗，既给到客户赠送面积的实惠，又增加了采光面，同时将社区园林景观引入室内，扩大了景观视野。270度转角凸窗适用于外部景观较好的户型中。a增加观景面256景观餐厅：保证户型多面观景a增加观景面3景观餐厅设计。让生活中有更多的时刻享受景观的精彩。57超大观景凸窗：大面积凸窗，实惠赠送，可变换成实用空间窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，形成高性价比。窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。a增加观景面458端头户型对景观的极致利用——全明设计，卧室全朝南用较多的阳台、窗户来处理户型中可能的观景面；所有卧室朝南，采光和景观效果绝佳；东向景观阳台和客厅的落地玻璃门设计，保证客厅的采光效果；共用生活阳台的全明设计八角餐厅东向景观阳台三个南向卧室b端头户型三面观景59标杆型产品亮点——保证功能空间完备，并实现对资源的占有，最大化地“景观入户”大面积户型的舒适性提高，往往通过实现一些模糊空间，也即弹性空间。这里是住户可以自由发挥的空间。可看书、喝茶、观景、静养……同时保持空间的良好资源景观效果更能提升价值。a阳光房b入户花园60阳光房：功能多样化，提高舒适性重视采光保暖；提供功能的多样化，丰富生活趣味和提高舒适性；倡导健康舒适的家庭生活。唯美品格61入户花园：赠送面积，构成立体绿化空间，同时给客户实惠赠送面积，给足客户实惠。若是开敞式入户花园，计算一半销售面积；若将高度降低至2.2米，可全部赠送。将入户花园封闭可作为过渡性空间：会客、小憩、绿化等，丰富生活空间。构成楼宇立体绿化的部分。62各类户型亮点总结产品类型户型面积区间（平米）户型亮点实惠型产品两房75-89

灰空间赠送衣柜、赠送凸窗面积转角凸窗、步入式转角凸窗、落地窗紧凑三房80-110主流型产品

转角阳台、转角凸窗、景观餐厅、超大观景凸窗三房小三房110-120大三房130-140标杆型产品四房150-170

阳光房、入户花园复式200平米左右63主景观节点次景观节点主轴线副轴线依据地块资源进行户型分布标杆型产品：中央景观四周边（五期）；湿地公园一侧（四期）实惠型产品：一期到四期都有实惠型产品，依开发推进而减少。主流型产品：一期到五期都有主流型产品，依开发推进进度和地块景观资源，分别配置主流型产品。五期（洋房）：主流型产品20%标杆产品：80%四期：实惠型产品10%主流型产品50%标杆型产品40%三期：实惠型产品20%主流型产品80%二期：实惠型产品40%主流型产品60%一期（花半里户型）实惠型产品50%主流型产品50%64项目物业管理建议65物业管理建议物业管理的价值一般在业主入住后才能深刻体会，并不是在前期就能有明显感知的“显性价值”。因此，在项目销售期，物业管理不是主要的发力点，不需要在市场平台之上再做大成本投入或大规模创新。建议：1.本项目的物业管理在控制成本的前期下，尽量向平台的高水平看齐（平台的高水平为：有基本保安、保洁，社区门禁系统，楼宇对讲系统）。2.可以在营销阶段展现物业管理的价值（售楼处保洁、保安站岗、指挥泊车等），为项目的高价高速销售提供动力。不一定比别人好，但是一定不比他们差！！小投入，大收益！！66软性管理，专业的礼宾服务，给客户带来尊贵体验，不显著增加成本的情况下给项目加分软性管理的优势在于：以人对人的服务为主，相对硬件设施节约成本，而又显而易见。保安和保洁人员一律统一培训、统一着装上岗，与目前北郊市场其他项目拉开差距。67基本的技防设备——出入门禁和楼宇对讲系统，营造社区安全感出入门禁和楼宇对讲系统，对于项目价值和销售速度的提升都起到了较好的作用。建议本项目要看齐市场达到物业管理较高水平的项目，配备基本的技防设备，保证社区安全。68停车方式建议——首层架高半米，设置半地下车库半地下成本比全地下土方开挖量少，成本低地上部分可以做一些绿化，车库出入口、上盖等可以成为景观的一部分。半地下车库四周可做一些柴火间，满足部分业主的储物需求。同时半地下通风口可满足柴火间的采光。道路楼座楼座半地下车库绿化0.5米半地下车库示意图半地下车库入口半地下车库通风口，可保证柴火间的采光69自然通风采光、部分绿化，生态车库突出人性化与外部连通的部分，通风、绿化通过地下车库的楼梯，直接到达楼座单元70项目分期开发建议71项目分期开发的原则与策略每期产品分配：一期以中档高层产品低价入市（与区域市场价格持平），热销开局；随着开发推进和品质拉升，稳步拉升。项目亮点分配：主要资源和展示亮点分期逐一展现，二期确保一举奠定高形象认知，三期形成整体景观，推动四期和五期的主流产品和标杆产品，建立价值支持体系；地块开发顺序：按照图例所示的分期顺序开发，便于形成完整的城市界面，利于项目形象展示和价值拉升。72主景观节点次景观节点主轴线副轴线户型配比初步建议五期（洋房）：主流型产品20%标杆产品：80%四期：实惠型产品10%主流型产品50%标杆型产品40%三期：实惠型产品20%主流型产品80%二期：实惠型产品40%主流型产品60%一期（花半里户型）实惠型产品50%主流型产品50%73一期策略要点和户型配比户型面积（㎡）总价（万元）套数（套）建面（㎡）85.9829.212811005.44113.1638.512814484.4886.5729.4645540.48120.1840.9647691.52总计——38438721.92策略要点：考虑到现阶段209地块的项目形象还没树立起来，建议启动部分“实惠型高层产品”，稳妥启动市场，降低入市风险；同时通过产品创新，依次部分推出“主力型高层产品”，引爆市场亮点，保证快速回现。注：一期采用的是【花半里】1号楼及3号楼的户型；

楼层按32层、均价按3400元/㎡计算得到以上数据。74项目分期开发价值提升曲线一期开发周期项目价值价值稳步切入二期售楼中心全新亮相社区入口展示城市界面展示样板房展示推出更多主流户型提升项目价值亮点社区价值稳步拓展创新的规划设计水岸花城价值体系梳理推出实惠型产品部分主流户型稳步起势景观主轴完成社区会所完成入口临街商业入驻样板房展示释放项目利好主流产品创新三期价值平台再提升四期五期价值平台完善价值平台成熟社区景观形成景观体验社区会所完善样板房展示主流产品创新景观全景呈现中央水景体验社区会所完善社区商业成熟样板房展示标杆产品创新75以上仅是水岸花城209地块「前期策划」的一部分，时间关系，仅做部分初步的策略建议，希望对我们产品的规划设计有所启发和帮助！76谢谢聆听！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本万利工程1、背景驱动2、盈利策略3、选菜试菜4、价值创造5、完美呈现6、成功面试7、持续改造（一）、一本万利工程的背景驱动

1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占比策略

占比策略内部策略销售占比占比策略内部策略10%40%10%20%20%（三）、选菜试菜1、ABC产品分析2、产品的确定（食材、口味、烹调、餐饮）3、成本的确定ABC分析策略毛利率营业额CBACABBACCCAA营业额C毛利A优化、提升增加销售双A双赢ABC顾客商品涨价保留亏本商品删营业额A毛利C顾客超额、成本过高有意义的保留无意义的删除双C双输菜单内容选择的标准因素成本设备厨师技术操作空间菜系风格吻合度品质可控度原料供应顾客喜好菜单协议度（销售目标、颜色、口味、造型、营养等）产品类别确定的四个方面1、按食材确定比例2、按口味确定比例3、按烹饪确定比例4、按餐饮确定比例

（无酒精饮品、含酒精饮品比例）框架依据操作依据目标依据成本依据试口味成本操作第一次试菜的内容精确的成本核算—五个关键词1、净料率（一料一控、一料多档）2、调味料成本（单件产品、批量产品）3、燃料成本4、统一计量单位5、标准食谱成本卡试口味餐具造型色彩第二次试菜的内容四料构成表1、符合思想审定2、符合目标审定3、符合定位审定4、符合框架审定四平构成表(四)、创造价值1、定价策略的确定2、提升双A核心产品的附加值3、增加更多的顾客选择性顾客会记住的价格最低价人均消费热门畅销品商品较多的价格带最高价产品价格和观念价值永远是不一样的，体验经济时代出售的不是产品价格，而是观念定价与确定价格的区别确定价格产品、服务主导思路确定一个易于销售的价格由企业根据成本以及和其他企业的比较确定定价基于顾客的价值私立评估价值、确定等级在顾客和企业的来往过程中确定企业定价三大策略1、薄利多销策略2、相对稳定价格策略3、高价位价格策略提升产品附加值的“十大绝招”三好七增名字好卖相故事服务选择文案时间体验健康推广感觉“附加值”提升产品附加值的“两大前提”一好味道二品质确定好卖相美色器形设摄状增健康少油汤汁盐多有机养生