【小区物业管理收费难现象、成因及对策8700字（论文）】

小区物业管理收费难现象、成因及对策目录目录TOC\o"1-3"\h\u3524序言 119021一、物业管理收费难的现象及危害 121659（一）我国物业管理的费用构成 18995（二）物业费的拖欠侵害了已缴物业费业主的合法权益 210147（三）业主拖欠物业服务费会使公共设施和设备得到不及时的维修和保养 224721（四）业主拖欠物业服务费会降低物业服务品质 224171（五）业主拖欠物业服务费会引起不必要的司法诉讼 214109二、物业管理收费难的原因 34534（一）物业公司的方面 3396（二）业主方面 427160（三）政府方面的原因 69085（四）开发商的遗留问题 73236三、提高物业管理收费率的对策 81501（一）呼吁相关部门要尽快建立健全物业管理相关的法律法规，加强执行的力度 824083（二）提高物业管理的服务意识和服务质量 89215（三）在全社会进行正面宣传和引导，树立正确的物业消费意识 922529（四）推行物业管理的前期介入 95719（五）物业管理的服务质量与物业管理收费与效益紧密相连 1018741结论 1012328参考文献： 11序言自1981年3月中国第一家房地产服务公司在深圳成立以来，中国的房地产服务业发展迅速，并已被公众广泛接受。它已成为推动城市管理进步、维护和增值房地产的重要手段。然而，由于房地产服务公司发展水平低、行业管理不足等诸多原因，业主与房地产服务公司之间的纠纷不断。其中，房地产收费难问题最为突出。根据调查，“如果业主对房地产服务公司的某些服务不满意，你会怎么做？”56.8%的业主将决定支付房地产服务费，26%的业主将决定更换房地产公司，14%的业主将选择集体抗议，只有4%的业主决定与房地产服务公司协商和调解。物业管理费的严重困难，不仅侵犯了支付物业管理费的业主的合法权益，而且使物业的公共设施和设备不能及时得到服务，这导致房地产服务公司的服务质量恶化，经营困难，进一步降低服务质量，加大房地产收费难度。这使得房地产服务商和业主之间的关系陷入了一个恶性循环，危及房地产行业的健康发展。在总结我国物业管理收费难现象的基础上，以住宅房地产为例，分析原因，结合实践提出对策建议。一、物业管理收费难的现象及危害物业管理费是整个公寓小区正常支出和运营的基本保障。资产管理费支出的一部分用于管理和服务市政当局的工作人员的工资和福利，另一部分用于“服务项目的物质损失补偿”，即公共设施和设备的成本。房地产管理资产的维修保养费、折旧费和法定税率。如果房地产管理费的支付率不足，将严重影响公共设施和设备的维护和维修，以及房地产服务公司管理质量的奖励，进而注销社区的所有资产。目前，物业费难现象普遍存在：物业费难问题严重制约了我国物业管理公司的发展。目前，中国房地产服务公司主要以低利润经营为主。收费难已严重影响了房地产服务公司的运营和房地产服务业的健康发展。如果解决不好，必然会使房地产业陷入恶性循环。（一）我国物业管理的费用构成要解决物业管理费问题，首先需要了解中国物业管理的成本构成。要进一步提高了房地产服务业的社会影响，为收取房地产服务收费创造了法律依据。目前，确定房地产服务收费的依据主要是2004年1月1日起实施的《房地产服务收费管理办法》。根据《管理办法》的规定，房地产服务成本构成由以下九部分组成：1.管理服务人员工资、社保和按规定提取的社会费用2.物业公共部分、公共设施和设备的日常运营和维护费用3.物业管理区的清洁和卫生费用4.物业管理区的绿化和维护费用5.房地产管理区域管理的维护费用6办公费用7.房地产服务公司固定资产折旧支出8.公共部分、公共设施和设备以及责任保险费用9.业主同意的其他费用（二）物业费的拖欠侵害了已缴物业费业主的合法权益由于未付款业主与短时间内支付物业费的业主享有相同的物业服务，其他付款业主的合法权益受到侵犯，支付意愿降低。此外，业主与物业服务商之间的矛盾也在升级，付费的业主甚至会加入拒付的行列，加剧了拖欠物业费的矛盾。（三）业主拖欠物业服务费会使公共设施和设备得到不及时的维修和保养如果公共设施和设施未及时维修和维护，业主的资产和投资将不会相应地得到维护和增加。社区公共机构和团体是整个社区所有业主的共同财产。如果公共财产得不到很好的保护，那么损失符合所有者自身的利益。（四）业主拖欠物业服务费会降低物业服务品质房地产行业是一个低利润行业。如果业主不支付拖欠的物业费，房地产服务业的社会效益就得不到保障。这将不可避免地导致员工流失、服务质量下降，甚至房地产服务公司退出，从而使整个社区业主的资产贬值。（五）业主拖欠物业服务费会引起不必要的司法诉讼房地产服务业对房地产收费的核定，按照省物价局文件规定执行。业主可以与房地产服务行业进行沟通和调解。但是，如果物业服务行业多次收取物业费后，业主仍不支付物业费，物业服务行业可以根据业主委员会的授权采取法律行动。收取未支付的物业费和到期罚款。二、物业管理收费难的原因（一）物业公司的方面1.首先，房地产服务公司，即房地产服务公司，没有认识到自己的角色，没有完成从管理者到服务提供者的转变，并将自己视为管理者。然而，在实际服务过程中，房地产服务商往往难以满足业主的需求。有时是因为对业主的要求太苛刻，但更多的时候，房地产公司人员的整体素质和专业能力有限，实际工作效率低，不会从业主的角度思考，这会导致业主的合理要求难以满足。同时，他们对房地产服务提供商来说并不困难，也不愿意支付相应的房地产费用。因此，业主因不满物业服务公司的服务而不配合支付物业费的行为，已成为物业服务公司难以计算的一个重要原因。2.房地产服务提供商参与开发。一些开发商留下了很多问题，房地产管理公司也参与其中。开发商将施工过程中的问题和购买房地产服务提供商的义务留给了业主。主要包括：（1）对开发人员的构建质量有意见。建筑质量已成为社会关注的焦点，一些结构性质量问题直接导致了物业管理先天缺陷和服务不足。例如，由于项目质量原因，安全监控系统无法投入运行，规划绿地无法达标，停车场无法正常使用。（2）关于开发商未能履行其义务的声明。为了满足消费者的需求，加速房地产的销售，开发商在房地产管理中往往夸大宣传，做出不切实际的承诺。在等待业主搬入后，结果发现，该义务的履行与该义务相去甚远，房地产管理公司无法履行该义务。因此，这是房地产服务提供商难以收费的另一个原因。3.物业管理费不合理、不公开、不规范。物业管理公司没有解释物业管理公司必须在管理和服务方面投入多少资金和人员。物业管理公司应按照相关规定明确标明价格。遵循公平、公开的原则，做到价格合理、内容真实、标识醒目、字迹清晰。然而，在实际管理中，许多别墅和住宅区的房地产公司没有使这些支付标准和费用透明和公开。因此，一些业主因乱收费和非公开收取物业管理费而拒绝支付物业管理费。4.员工素质低，服务质量不高。虽然房地产公司对房地产从业人员的素质有要求，但一些房地产公司认为房地产公司是安排亲友“肥缺”的主要渠道，并认为他们可以通过招募几个警卫和清洁工来完成他们的工作。此外，由于物业管理人员工资较低，60%以上的保洁和安保人员尚未达到最低工资标准，人员流动性非常大，难以留住或招聘优秀的管理人才，无法提供服务，而服务少、无服务的现象时有发生，尤其是小区清洁、安全、装修垃圾清洁运输、走廊清洁等，很多社区没有达到事先承诺的标准。在调查中，居民对各种设备的积累和电子防盗门的过早维护更为不满。5.房地产服务公司整体管理水平低，服务质量不高。由于房地产服务公司缺乏专业人才，房地产管理理论和手段、设施设备落后，前期干预工作不足等原因，一些房地产服务公司缺乏业主服务意识和服务能力，特别是如果社区内的物业存在错误的规划和质量缺陷，房地产管理的不利因素会增加房地产服务公司的行政成本，甚至导致房地产服务公司的服务质量大幅降低。因此，房地产服务提供商无法提及高质量的服务，更不用说提供现代化、智能化的房地产服务了。这些都是业主拒绝支付房地产费用的借口。6.调查显示，一些城市的房地产公司只公布部分房地产服务费的收入和支出，不使用价格部门监控的统一价目表。业主有权了解其支付的服务费支出，物业管理部门不向业主披露财务细节，让业主产生虚假赤字的幻想，收费标准高，有乱收乱支的嫌疑。7.获得住宿服务费的渠道很少。房地产公司的综合服务无法实现一对一服务，对拖欠房地产服务费的业主也没有多少限制。房地产服务提供商不能采取能源部门、水务公司、广播电视台和电信部门等措施，切断欠费用户的供电、供水、广播和使用。欠费的业主会被反复收取。在调查中，40.70%的业主主动向物业服务中心支付物业费，其余的则上门收取。一些房地产公司收取短期一个月的费用，长期一年收取三个月的费用。虽然一些业主的收费问题可以通过诉讼费解决，盈利的可能性很大，但这并不能从根本上解决问题，很容易在房地产公司和业主之间造成差距，不利于构建和谐社区。（二）业主方面1.所有者的概念不恰当。一些业主不了解物业管理的购买质量和内涵。由于部分业主受委托人委托进行物业管理，向业主和用户提供全面收费服务的行政形式，以及物业管理费的构成尚不清楚。在一些业主的观念中，房地产公司应该做一切，管家应该知道一切。社区中的一切都应该得到维护，所有的事情都应该得到很好的管理。例如，在装修期间，楼上的业主在装修期间造成了一些问题，如卫生间和厨房漏水、串珠，以及来自其他居民的噪音。业主可以将犯罪归咎于房地产服务公司，即房地产服务公司管理不善、失职，因此拒绝支付管理费。2.业主有财务困难。在当今社会，虽然绝大多数人已经进入了富裕社会，但也有少数人。虽然他们买了一套房子，但他们无力支付土地费。例如，在城市村庄社区，他们的绝大多数住房都是通过拆迁和土地所有权获得补偿的，而不是通过自己的斗争购买的。在这些社区，一些人失业、下岗等多种因素导致企业亏损，客观上导致了偿债能力的丧失。当然，这些人在心理上会把自己定位为社会中的弱势群体，认为政府应该给予他们特别的照顾，让政府也为他们的房地产费用负责，而不必自己支付房地产费用。因此，他们有不愿支付房地产费用的心理。3.主人已经很久没住了。在多层住宅中，许多业主拥有许多房屋，许多业主仍然是投资者。买房后，这些业主很少将其用于自己的住宅，他们通常将其租给自己或将其空置在那里。一些业主出于工作或其他原因长期外出，不住在社区内。在房屋租赁期间，房地产费的支付没有与承租人协商，合同也没有解释房地产费的问题，因此房地产公司无法向居民计算房地产费，有时找不到业主，但最终她没能及时拿到房地产费。4.业主的集体观念比较差很多业主都不知道，交物业费不仅是为了保护自己的利益，也是为了保护整个社会的集体利益。事实是，如果有人不支付房地产费，就会有人立即跟进，不支付房地产费。这样，真正蒙受损失的是业主。在法律法规不完善的今天，如果开发商缺乏自律，或者在自身经营中遇到困难，往往会损害业主的利益。虽然业主委员会是社区的业主，但拥有“实质性”业主委员会的项目比例仍然很小。即使成立了业主委员会，这种松散的群众性自治组织也不能有效地行使自治权。5.消费不高。市场营销要求房地产服务提供商提供服务，并自行承担盈亏。虽然员工的工资有了很大的提高，一次性薪酬和购房补贴也有所增加，但物业管理部分并未考虑在内。这导致一些员工感觉无法支付每月数十元甚至数百元的房地产服务费，导致房地产服务费难以收取。6.一些业主的幸福感很弱。由于房地产服务的概念没有深入到业主身上，因此业主对房地产服务的效果并不明显。一些业主认为他们花了很多钱买房，不应该承担“额外”费用。然而，房地产服务提供商的房地产服务是社会性和综合性的。履行的主体是大多数业主，而不是个人业主。由于个人业主不支付房地产费用，因此无法提供房地产服务。个人业主在支付房地产费用、要求微利、避免、避免或故意避免房地产费用时，会有一种随机心态。7.所有者的所有权消费观念落后、不明确。目前，房地产管理局已经向大多数市政当局发出了通知，但许多业主认为房地产服务费是房地产公司的利润，他们不知道，大多数房地产服务费用都投资于公共设施和设备的维护和保养。在业主眼中的房地产服务项目中，清洁和安保非常简单，成本非常低。他们甚至怀疑房地产服务公司存在的必要性，认为房地产公司应该只收取房地产费用。只要业主认为房地产公司的服务存在一些缺陷，他们就认为房地产费用无法支付，从而导致业主不支付房地产费用的各种情况，甚至一些业主，恶意拖欠房地产费，导致装货困难。（三）政府方面的原因1.法律法规不完善由于我国房地产服务商起步较晚，配额法律法规有待进一步完善。当房地产收费陷入困境，没收遭遇阻力时，无法引用法律法规，这既费时又无效。这就是为什么。一些房地产公司放弃收款，最终形成违约。2.对房地产服务业关注不够目前，由于多种原因，中国服务业的发展相对滞后。人民群众平均发展水平较低，城镇化发展目标尚未实现，一些地方政府对服务业发展重视不够，对制造业重视不够。目前的服务体系也存在太多障碍。3.政策空白和法律法规不完善。一些房地产投机者收取房地产服务费的难度更大，尤其是对国外的房地产投机者，如温州、丽水、智益、永康等。由于投机者转让房屋，因此没有任何制度和措施强制限制他们，并要求他们在登记房产时支付房地产服务费。根据国务院物业管理规定，房屋购买者不承担房屋转让前的物业服务费，即在房屋转让前，房地产服务公司不可能：申请房地产服务费。4.本部门新建市政的入住率较低。近年来，随着房地产市场的活跃，人们买房不仅是为了买房，也是为了投资。因此，一些城市的空置率相对较高，一些新城市的入住率甚至不到40%。虽然空置房屋连续六个月无人居住，房地产公司可以收取70%的房地产费，但由于与业主缺乏联系，房地产服务费难以计算。虽然房地产公司也试图通过发送书面通知、打电话通知并要求他人转告来推动付款，绝大多数业主只是忽视了这一点，并且普遍持有“如果我不在世，我就不能支付管理服务费”的错误观念，这导致这些新社区的房地产服务费征收率非常低，公司的运营也不可持续。5.没有工业系统的建设、实施和管理。房地产管理行业的发展需要一套完善的法律法规作为保障。我国房地产服务业虽然经历了这么多年的发展，但已经制定了一些相关的房地产管理规定和办法，并对房地产管理费的拖欠、减缴和拖欠情况做出了相关规定。然而，由于诉讼时间长、费用高，相关法律法规在实践中难以实施，不能满足时代的需要。同时，很容易提起诉讼，引发业主与房地产服务商之间的矛盾，不利于后期管理。在房地产结算方面，我国的房地产管理方式一直由政府主导，存在一些弊端。例如，在同一个社区中，管理不同级别和规模的房地产服务公司的成本必须有很大差异。在实践中，由于不清楚房地产费用的分类和类型，也没有准确计算房地产服务费的收取。特别是随着房地产公司的发展，新的服务不断增加，房地产费用不断上涨。然而，业主可能不承认这一点，这导致物业服务提供商对物业不信任，使物业更难收取费用。（四）开发商的遗留问题1.广告承诺难以兑现。为了满足消费者的需求，确保楼盘的销售，开发商往往采取夸张的广告策略，做出不切实际的承诺。在等待房主搬进来后，你经常会发现这与实际情况相去甚远。房地产公司未能履行不是自己做出的承诺，因此业主拒绝支付服务费以表达不满。2.技术质量问题较多。给业主和物业用户留下了很大的意见。部门业主直接将问题提交给房地产服务公司。一旦问题无法解决，他们不支付房地产服务费。3.住宅区不仅要满足业主的居住功能，还要提高业主的生活质量；我们不仅要有合格的生活质量和社区环境规划，还要支持幼儿园、超市、活动中心和其他与业主生活相关的设施。然而，在中国的居住区，由于对规划和建设的环境监测不严，加上房地产服务公司缺乏早期干预，许多居住区的配套设施不完善，缺乏超市、幼儿园，健身中心等场所甚至存在建设质量不合格、居住区绿化不受限制、道路规划不合理等问题。这直接导致物业管理对象的固有缺陷，以及物业服务后期维护的困难。此外，许多开发商在建设和销售过程中做出了许多虚假承诺，但这些承诺没有兑现，加剧了业主的不满，甚至将理由引向物业管理服务公司，以拒绝履行的方式表达不满应付物业管理费。三、提高物业管理收费率的对策笔者认为，房地产公司为了解决房地产收费难的问题，不能这样做。这必须依靠政府的力量，让政府干预，制定规则，改变游戏规则。这样，房地产公司将不再采取极端措施，因为业主不支付费用，业主也可以定期享受优质服务。（一）呼吁相关部门要尽快建立健全物业管理相关的法律法规，加强执行的力度我们应该使用灵活的法律武器来保护我们自己的权利和尊严。当我们在社区管理中遇到收费问题时，我们应该礼貌礼貌，敢于依法办事。我们可以对仍多次拖欠物业费的业主采取法律行动，尤其是对故意和恶意拖欠物业费的业主。我们应该在程序开始前更好地与业主沟通，如果审判仍然无效，可以通过法律手段起诉，以法律手段保护合法权益。（二）提高物业管理的服务意识和服务质量1.提高服务人员的服务水平。服务是一家公司的质量。如果我们在服务内容和质量方面做得好，也会提高公司的知名度。从房地产管理的角度来看，要提高房地产服务的管理质量，首先要有服务意识。主动服务意识，我们应该从业主的角度看问题，积极帮助业主，尽最大努力满足业主的需求，帮助业主，在力所能及的范围内解决困难。将业主视为服务对象和朋友的意识。保持良好的工作态度，让所有员工都开心，看到业主状况良好，为业主提供优质服务。切实增强员工的服务意识，不断强化员工的心态，让他们把业主的企业当成自己的企业，让房地产服务公司与业主成为一家人，让每个业主都真正感受到，房地产服务公司全心全意为他们服务。为了满足这一需求，房地产服务提供商必须在招聘和培训员工方面做出巨大努力。首先，房地产服务公司应该对照片链接制定严格的招聘要求，从各个层面选择市场或参与评估的人员，并选择最佳人选。这是确保员工服务水平的基本措施。二是注重对现有员工进行有针对性的培训，不断提高业务水平。2.制定严格的规章制度。明确岗位职责，规范物业管理服务行为，建立和落实责权相结合的质量责任制，实施有效的监督和评价。房地产管理更加困难和矛盾。面对这些房地产管理公司，我们不能忽视房地产管理服务的质量。房地产管理公司在确保优质服务的同时，应积极拓展其他有偿服务，开展多元化经营项目，努力在其管辖的房地产管理领域增加收入，减轻自身负担。实现收支平衡，维护业务的正常运营，让物业服务公司的管理层有规范的文件管理，进一步提高物业管理的服务意识和服务质量。（三）在全社会进行正面宣传和引导，树立正确的物业消费意识房地产服务公司、相关政府部门和行业协会应通过各种媒体和方式，向业主和客户广泛宣传行业法规和法律知识，提高行业的社会意识，让业主了解市场化、专业化、社会化房地产管理的好处和必然性，了解房地产服务的重要性，为了保持和增加房地产的价值，提高生活质量，让居民树立正确的消费观念，“花钱买服务”。（四）推行物业管理的前期介入房地产项目的固有缺陷不可避免地导致房地产管理混乱和计算困难。目前，政府应尽快引入房地产管理的早期干预制度。将房地产开发前期的物业委托给中标的房地产管理公司，让其参与房地产设计优化、施工方案论证、设备安装监控、施工质量监控的全过程，为今后的物业管理打下良好的基础。前期涉及的物业管理公司由开发商选聘，管理费也由开发商支付。虽然开发商支付了一定的费用，增加了开发成本，但他们有效地解决了人们在购房时最担心的两个问题：一个是房屋质量问题，另一个是物业管理问题。业主委员会成立后，由业主委员会决定是否续聘或解聘业主最初选定的物业管理公司。这样，物业管理公司既有一定的利益和责任，又有终止的风险，使物业管理公司具有发展的动力（五）物业管理的服务质量与物业管理收费与效益紧密相连物业管理费是一