某花园洋房推广方案

建于学府之上的花园洋房本组成员：徐小娟王禹刘文佼姜凌轩马国翔邓程坤成博

当城市变得越来越大，家变得越来越拥挤，我们该如何去找回生活的意义？是在生活中寻求地位？还是从中寻找自我？

答案从这一个选择开始。本案观点目录第一部分项目定位第二部分

推广主题

第三部分

推广策略第一部分项目定位拥有良好的土地资源、市政配套拥有优质品牌生活的广阔空间优质生活、品牌社区成为城市居住的主流！项目总体定位

集创新的建筑形态、优质的产品形态、成熟的园林环境、完善的配套设施、杰出的品牌企业多重特性为一体的高端社区。花园洋房概念产品支撑点创新的建筑风格：介于常规住宅与TOWNHOUSE、别墅之间的产品类型；和谐的生态景观：人与自然结合，建筑与自然的结合；完善的市政配套：资源配套设施先进，国际化社区水准；优越的生活配套：商业风情街、多功能会所、国际双语幼儿园；卓越的企业品牌：恒大地产品牌知名度。项目价值最大化

依托片区地块的现有稀缺资源，将房地产、生态、文脉、及企业品牌等资源整合，建立：创新形态的高尚住宅产品市场形象论证领先性（专利产品形象）品牌性（恒大品牌与项目品牌的有效转化）综合性（地区价值、综合配套、风情街区生活）适应性（优雅安静、精致含蓄、舒适实用的市场追求）共同形成不可复制的整体优势！客户区域定位大学城北碚区、璧山区、沙坪坝等

重庆市各区县对大学城向往的客户圈层主力目标客户群定位政府部门/高级金领知识精英二次置业者第二部分：推广主题推广案名——一个简单而又内涵丰富的名字阳光小镇精神的、修养的、阶层的、生活的阳光小镇主题分解

从重庆选择大学城；

从众多的品牌和项目中选择恒大和阳光小镇；从众多的建筑形态中选择情景洋房；选择的动力：思考、思维活动

思想

主题分解

从重庆选择大学城；

从众多的品牌和项目中选择恒大和阳光小镇；从众多的建筑形态中选择情景洋房；选择的目的：

品牌的、优质的

舒适的、自然的、私享的

推广广告语：生活应该这样！

以简洁直接的语言，引起受众对我们所倡导的生活的好奇，同时也引导他们去思考自己所期望的生活与所拥有的生活，并将它们来进行比较，引发对推广核心“私享”生活的深层次思考与追求。第三部分：推广策略阶段推广诉求策略阶段传播策略阶段营销活动策略阶段营销费用预算（市场培养）(接触市场)(占领市场）（稳定市场）3月4月5月6、7、8月9、10、11月预热期认筹期开盘强销期销售持续期12月1月2月阶段推广诉求策略

本阶段主要阐述在各营销阶段当中，媒体推广相对应的诉求重点并以此为基础，以便建立在此基础上的其他工作的顺利展开。12月31日－2月31日预热期阶段主要事件：1、前期售楼中心全面启动；2、置业顾问、物业服务人员招聘、培训中；

阶段主要营销手段：饥饿营销

神秘感和价值感的小道传播，吊起胃口；

阶段推广主诉求：

传播项目案名的知名度3月1日－5月31日认筹期阶段主要事件：1、前期售楼中心（内装、外装）、周边路面、导示系统等工程完毕；2、3月25日售楼中心投入使用，入场；5月7日认筹开始；阶段主要营销手段：情景营销

样板区的先期启动,建立独一无二的现场体验。

阶段推广主诉求：

项目高端形象塑造，树立项目高档楼盘品质感6月1日－8月31日开盘强销期阶段主要事件：1、后期售楼中心（内装、外装）、项目主景观、样板间等工程完毕；2、9月28日后期售楼中心投入使用，入场；10月6日风景洋房盛大开始；

阶段营销主要手段：轰动营销

重装出击全城覆盖,获得关注率和话语权。

阶段推广主诉求：

项目各卖点

（户型、电梯、配套、景观、园林、物业、规划等）9月1日－11月31日销售持续期阶段营销主要手段：“五段式”营销

批发式销售,最大程度积聚势能,制造稀缺资源,紧张购买。

阶段推广主诉求：

项目附加值，项目增值趋势等各营销阶段推广诉求图示3月4月5月6、7、8月9、10、11月预热期认筹期开盘强销期销售持续期12月1月2月传播项目案名的知名度主打项目形象，塑造高档楼盘品质感主打项目产品各分卖点主打项目附加值及增值趋势（市场培养）(接触市场)(占领市场）（稳定市场）阶段传播策略根据现目前媒体现状，结合项目自身实际情况，我们可以得出：项目媒体推广策略之16字方针：

重点倾斜、抢占资源循序渐进、多边配合12月31日－2月31日预热期阶段媒体投放目的：项目案名认知预计阶段媒体投放效果：传播项目知名度：3星传播项目美誉度：1星阶段媒体投放如下：线下：广告牌、建筑围墙、报纸。线上：搜房网、腾讯、新浪等主流媒体网络条大学城首席阳光小镇网络条3月1日－5月31日认筹期阶段媒体投放目的：形象展示、立体多方向轰炸，引起目标人群关注，提高人群购买欲望。预计阶段媒体投放效果：传播项目知名度：4星传播项目美誉度：3星阶段媒体投放如下：线上：呈现阳光小镇的生活方式，释放项目人文氛围、自由开放、休闲的气质。方式：报纸、软文、网络以及适当的炒作。线下：结合线上传播主题，多渠道进行推广配合，同时以样板间和公关活动，让目标客群更深入体会项目的特质；渠道：户外、彩信、短信、机场灯箱、登机牌、航空杂志、样板间。铂钻精神人文大宅网络炒作样板间生活方式的集中展示展示全新的户型设计理念打造产品稀缺，制造亮点户型室内小品和光线的运用6月1日－8月31日开盘强销期阶段媒体投放目的：短时间内投入大量广告，全方位、多角度饱和轰炸，断时间内迅速强化项目知名度和美誉度，同时把项目的种种优势贯彻到客户心中，引导和促使客户客户成交。预计阶段媒体投放效果：传播项目知名度：5星传播项目美誉度：5星阶段媒体投放如下：线下：直投（夹报、派单、直投）、报纸广告、增加10块广告牌投放、街道路灯广告展示系统、形象墙更换3次画面、户外广告牌更换3次画面、车体、车站牌画面更换3次画面。线上：电视广告、短信、彩信（每周一次）、网络媒体。一个小镇的诞生源自对生活理想的觉醒9月1日－11月31日销售持续期阶段媒体投放目的：依据不同的节点和时段，间隔性进行广告攻势，促使成交，扩大业绩。预计阶段媒体投放效果：传播项目知名度：3星传播项目美誉度：4星阶段媒体投放如下：线下：派单、（配合阶段营销活动派发）短信、（9、10、11月各发布短信1次）路边展示系统、（配合阶段营销活动展示）户外广告牌更换3次画面、车体、车站牌画面更换3次画面。线上：项目卖点、活动参与。

愈懂得愈珍藏阶段媒体投放主题3月4月5月6、7、8月9、10、11月预热期认筹期开盘强销期销售持续期12月1月2月大学城首席阳光小镇铂钻精神人文大宅一个小镇的诞生源自对生活理想的觉醒愈懂得愈珍藏阶段营销活动策略

以社区文化节的活动形势贯穿项目营销周期始终，凸现项目品质，增加项目的市场亲和力。在项目进行正式的营销阶段后，增加抽奖、赠送、卖送等为主题的多种活动，使项目的整个销售周期高潮迭起，充分的实现聚引客户，促进成交的销售目标。3月4月5月6、7、8月9、10、11月预热期认筹期开盘强销期销售持续期12月1月2月品牌发布会劳动最光荣开盘+优雅绽放酒会巴西，我来了。啤酒擂台赛促销活动阶段营销费用预算传播费用预算

本项目属于当地高端产品，在推广上需要体现尊贵和实力，因此在本项目的开发推广费用上，将需要投入相对较多的比例。结合市场通常传播费用比例情况和项目具体情况，建议本项目采取3%的。

在地产营销中，传播费用的投入多寡，也是一个项目能否达到预期销售和实现最终价值利润的一个重要环节。传播策略一般分以下两大类：1、成本主导型此类物业以中低端产品为主，客户多为低端消费人群，价格主导消费理念，所以销售均价往往无法突破瓶颈上限，为了保证有利润，所以要严格控制成本，降低推广费用；2、投资回报型：此类物业以高端产品为主，潜在客户收入颇高，以追求居住品质为理念，价格有弹性升值空间。加大推广力度，能增加物业形象品质有助于销售价格的扬升和缩短销售周期；由于销售价格增长和销售速度加快，也相当于变相降低成本；谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH52欧债危机3解救方案1欧债危机简介4近年动态聚焦2危机原因深究5欧债危机与中国欧债危机的全面观欧债危机53相关概念主权债务：指一国以自己的主权为担保向外，不管是向国际货币基金组织还是向世界银行，还是向其他国家借来的债务主权债务违约:现在很多国家，随着救市规模不断的扩大，债务的比重也在大幅度的增加主权信用评价:体现一国主权债务违约的可能性，评级机构依照一定的程序和方法对主权机构（通常是主权国家）的政治、经济和信用等级进行评定，并用一定的符号来表示评级结果。1欧债危机简介54欧债危机，全称欧洲主权债务危机，是指自2009年以来在欧洲部分国家爆发的主权债务危机。欧债危机是美国次贷危机的延续和深化，其本质原因是政府的债务负担超过了自身的承受范围。欧债危机简介55开端三大评级机构的卷入发展比利时，西班牙陷入危机蔓延龙头国受到影响升级7500亿稳定机制达成欧债危机简介发展过程561欧债危机简介欧猪五国PIIGS（PIIGS—欧债风险最大的五个国家英文名称第一个字母的组合）希腊——债务状况江河日下

葡萄牙——债务将超经济产出西班牙——危险的边缘意大利——债务状况严重爱尔兰——债务恐继续增加57目前，希腊属欧盟经济欠发达国家之一，经济基础较薄弱，工业制造业较落后。海运业发达，与旅游、侨汇并列为希外汇收入三大支柱。农业较发达，工业主要以食品加工和轻工业为主。希腊已陷入经济衰退5年，债务危机持续2年多，已经给希腊经济、政治和社会带来了极大的破坏。严重经济衰退带来的直接后果是，失业率高企，民众生活每况愈下。与此同时，政府收入锐减，偿债目标一再被推迟。2011年11月，希腊失业率高达21%，超过100万人待业。。目前，希腊社会阶层情绪对立严重，普通民众认为，正是当权者无所作为，才将这个国家引向了目前这种灾难性局面。而政府官员普遍存在的贪污腐败和无所作为，更是加重了民众的不满。希腊债务危机58葡萄牙是发达国家里经济较落后的国家之一，工业基础较薄弱。纺织、制鞋、旅游、酿酒等是国民经济的支柱产业。软木产量占世界总产量的一半以上，出口位居世界第一。经济从2002年起有所下滑，2003年经济负增长1.3%。2004年国内生产总值为1411.15亿欧元，经济增长1.2%。2005年国内生产总值为1472.49亿欧元，人均国内生产总值为13800欧元，经济增长率为0.3%。葡萄牙债务危机592010年1月11日，穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字将调降该国债信评级。

2010年4月，葡萄牙已经呈现陷入主权债务危机的苗头。葡萄牙当时的公共债务为GDP的77%，与法国处于相同水平；但是，企业以及家庭、人均的债务均超过了希腊和意大利，高达GDP的236%，葡萄牙债券已被投资者列为世界上第八大高风险债券。2011年3月15日，穆迪把对葡萄牙的评级从A1下调至A3。穆迪称，葡萄牙将面对很高的融资成本，是否能够承受尚难预料，该国财政紧缩目标能否如期实现也存在变数。再考虑到全球经济形势仍不明朗、欧洲中央银行可能提高利率以及高油价带来更高经济运行成本，该机构决定下调该国主权信用评级。60惠誉2010年12月把葡萄牙主权信用评级从“AA－”调低至“A＋”2011年3月25日，标普宣布将葡萄牙长期主权信贷评级从“A-”降至“BBB”，3月29日，标普宣布将葡萄牙主权信用评级下调1级至BBB-2011年4月1日，惠誉下调葡萄牙评级，将其评级下调至最低投资级评等BBB-。称债台高筑的葡萄牙需要救援。2011年4月，葡萄牙10年期国债的预期收益率已经升至9.127%，创下该国加入欧元区以来的新高。与此同时葡萄牙将至少有约90亿欧元的债务到期，葡萄牙政府实在支撑不住了，既没钱、没法偿还到期的债务，又没有有效的融资途径，不得不提出经济救援申请。61房地产泡沫是爱尔兰债务危机的始作俑者。2008年金融危机爆发后，爱尔兰房地产泡沫破灭，整个国家五分之一的GDP遁于无形。随之而来的便是政府税源枯竭，但多年积累的公共开支却居高不下，财政危机显现。更加令人担忧的是，该国银行业信贷高度集中在房地产及公共部门，任何一家银行的困境都可能引发连锁反应。爱尔兰5大银行都濒临破产。为了维护金融稳定，爱尔兰政府不得不耗费巨资救助本国银行，把银行的问题“一肩挑”，从而导致财政不堪重负。财政危机和银行危机，成为爱尔兰的两大担忧。史上罕见，公共债务将占到GDP的100%。消息一公布，爱尔兰国债利率随即飙升。爱尔兰十年期国债利率已直抵9%，是德国同期国债利率的三倍。由此掀开了债务危机的序幕。房地产业绑架了银行，银行又绑架了政府，这就是爱尔兰陷入主权债务危机背后的简单逻辑。

爱尔兰债务危机622011年9月19日，标普宣布，将意大利长期主权债务评级下调一级，从A+降至A，前景展望为负面。在希腊债务危机愈演愈烈之际，意大利评级下调对欧洲来说无疑是雪上加霜。2010年意政府债务总额已达1.9万亿欧元，占GDP比例高达119%，在欧元区内仅次于希腊。由于意大利债务总额超过了希腊、西班牙、葡萄牙和爱尔兰四国之和，因此被视为是“大到救不了”的国家。意大利债务危机63

意大利和其他出现债务危机的欧洲国家所面临的，并不是简单收支失衡问题，而是根本性的经济扩张动能不足问题。这些南欧国家在享受高福利的同时，却逐渐失去全球经济竞争力。其不同程度存在的用工制度僵化、创新能力低、企业活力不足、偷税以及政治内耗剧烈等，是解决债务危机的重要障碍。然而，目前意政府乃至整个欧元区在应对债务危机上，还仅仅以紧缩开支、修复政府短期资产负债表为主攻方向，在体制性改革问题上却重视不够。倘若这些陷入危机的南欧国家不进行一番伤筋动骨的体制性改革，债务危机将无法获得根本性解决。642011年10月7日，惠誉宣布将西班牙的长期主权信用评级由“AA+”下调至“AA-”，评级展望为负面。2011年10月18日，继惠誉和标普之后，穆迪也宣布将西班牙的主权债务评级下调两档至A1，前景展望为负面经济疲软、财政“脱轨”，加上超高的失业率和低迷的房地产市场让西班牙已不堪重负。该国经济增长乏力、财政债台高筑和房地产市场萎靡不振，以及这些问题之间不断加深的负面反馈效应。西班牙债务危机651.影响欧元币值的稳定2.拖累欧元区经济发展3.延长欧元区宽松货币的时间4.欧元地位和欧元区稳定将经受考验5.威胁全球经济金融稳定1欧债危机简介主要影响66crisis2整体经济实力不均1协调机制与预防机制的不健全3欧元体制天生弊端4.欧式社会福利拖累6欧洲一体化进程5民主政治的异化:2欧债危机形成原因671.欧元区内部机制：协调机制运作不畅，预防机制不健全,致使救助希腊的计划迟迟不能出台，导致危机持续恶化。

2.整体经济实力薄弱：遭受危机的国家大多财政状况欠佳，政府收支不平衡在欧元区内部存在严重的结构失衡问题，地域经济水平的差异和经济结构差异导致债务危机国家的竞争力削弱；

3.欧元体制天生弊端：作为欧洲经济一体化组织，欧洲央行主导各国货币政策大权，欧元具有天生的弊端，经济动荡时期，无法通过货币贬值等政策工具，因而只能通过举债和扩大赤字来刺激经济,《稳定与增长公约》没有设立退出机制；2债务危机形成原因主要原因684.欧式社会福利拖累：高福利制度异化与人口老龄化，希腊等国高福利政策没有建立在可持续的财政政策之上(凯恩斯主义财政政策的长期滥用)，历届政府为讨好选民，盲目为选民增加福利，导致赤字扩大、公共债务激增，偿债能力遭到质疑。

5.民主政治的异化:6.欧盟内部：德国坚定地致力于构建“一体化”欧洲的战略，法国有相同的意向，但同时也希望通过“欧洲一体化”来遏制德国。德法有足够的经济实力和雄厚的财力在欧债危机之初，甚至现在在很短时间内疚可遏制危机蔓延并予以解决。之所以久拖不决，其根本目的在于借欧债危机之“机”，整顿财政纪律（特别市预算权），迫使成员国部分让出国家财政主权，以建立统一的欧洲财政联盟，在救助基金及欧洲央行的配合下，行使欧元区“财政部”的职能，以便加速推进欧洲一体化进程2债务危机形成原因主要原因691评级机构2财务造假3积税与就业4EU引起威胁2债务危机形成原因关于评级机构及其他70二、1.评级机构:美国三大评级机构则落井下石，连连下调希腊等债务国的信用评级。(2009年10月20日，希腊政府宣布当年财政赤字占国内生产总值的比例将超过12%，远高于欧盟设定的3%上限。随后，全球三大评级公司相继下调希腊主权信用评级，欧洲主权债务危机率先在希腊爆发。)至此，国际社会开始担心，债务危机可能蔓延全欧，由此侵蚀脆弱复苏中的世界经济。2财务造假埋下隐患：希腊因无法达到《马斯特里赫特条约》所规定的标准，即预算赤字占GDP3%、政府负债占GDP60%以内的标准，于是聘请高盛集团进行财务造假，以顺利进入欧元区。3.税基与就业不乐观：经济全球化深度推进带来税基萎缩与高失业4．欧盟的威胁：马歇尔计划催生出的欧共体，以及在此基础上形成的欧盟，超出了美国最初的战略设定，一个强大的足以挑战美元霸主地位的欧元有悖于美国的战略目标。

2债务危机形成原因关于评级机构及其他711欧盟峰会成果（2011.10）2欧盟峰会成果（2011.12）3宋鸿兵3解救方案72一、银行体系注资问题

3解救方案之10月峰会欧盟被迫采取一系列措施提供流动性，借以稳定银行体系：欧洲央行联合美联储、英国央行、日本央行和瑞士央行在3个月内向欧洲银行提供无限量贷款；欧洲央行重启抵押资产债券的收购；欧洲央行重新发放12个月期银行贷款。在此次峰会上，欧盟领导人达成一致，要求欧洲90家主要商业银行在2012年6月底前必须将资本金充足率提高到9%。银行国别资本补充额度（单位：亿欧元）希腊300西班牙262意大利147葡萄牙78法国88德国52总计约1060733解救方案之10月峰会二、EFSF扩容问题实现“EFSF的杠杆化操作”，即以目前现有资金向高比例债券提供担保，主要分为两种方式：方式一：按20-25%的比例，用EFSF剩余资金额度为新发债券提供“信用增级”，投资者购买债券时可以购买“风险保险”，从而使债券获得EFSF的担保，当债券出现违约损失时，债权人可以从EFSF获得至少20%的面值补偿；方式二：依托EFSF成立“特别用途工具”（也有称“特别用途投资工具”，缩写为SPV/SPIV），吸纳欧盟以外民间或主权基金以充实EFSF可用资金额度。743解救方案之10月峰会三、希腊主权债务减记问题欧盟和IMF：1090亿欧元援助贷款银行等私人投资者：自愿减记21%私人债仅减记幅度第二轮救助计划所需资金21%252050%114060%1090私人债仅减记幅度与第二轮救助希腊计划所需资金对比753解救方案之12月峰会一、达成“新财政协议”财政协议的主要内容包括：1.政府预算应实现平衡或盈余，年度结构性赤字不得超过名义GDP的0.5%；2.成员国超过欧盟委员会设定的3%的赤字上限，将受到欧盟制裁，除非多数欧元区成员国反对；3.债务占比超过60%的国家，其债务削减数量指标的细则必须依据新的规定；欧盟将加强对成员的财政监督和评估，有权要求涉嫌违反《稳定与增长公约》的成员国重新修改预算；4建立并落实各成员国政府债券发行计划事先报告制度5.加强财政一体化；加强协调与管理，强化欧元区。763解救方案之十二月峰会二、强化EFSF和ESM强化EFSF：迅速实施EFSF的杠杆化扩容方案；欢迎欧洲央行作为EFSF介入市场操作的代理机构；EFSF将继续发挥作用，为已启动的项目提供融资。调整ESM：ESM提前至2012年7月启动；欧盟委员会和欧洲央行为维护金融和经济稳定，可对金融援助做出紧急决定，达到85%多数同意即可；实缴资本和ESM已发放贷款的比率维持在15%以上。（同时运行，强化救助能力）

773解救方案之12月峰会三、向IMF注资，提高救助资金的融资规模“双边贷款”：共注资2000亿欧元欧元区国家央行：1500亿欧元非欧元区国家：500亿欧元783解救方案之宋鸿兵建议化解危机的办法：一、财政同盟（效仿美国统一的财政部所具备的转移支付的功能）二、欧洲央行（ECB）入市，收购流动性差的资产三、发行欧盟债券四、银行同盟，使银行资本能够跨境自由流动792014--06情况好转，恢复态势良好各项经济指标触底回升财政监管、金融监管机制2014--07欧债危机重演趋势增加欧洲股市全线大跌的元凶“欧洲银行业”欧版QE计划迟迟未公布（量化宽松，简称QE，是一种货币政策，主要指各国央行通过公开市场购买政府债券、银行金融资产等做法。）4欧债危机新动态（2014-06至今）802014--09急性后逐渐平息转入“慢性期”金融市场危机将渐渐“转移”成实体经济减速低增长、高通胀2014--10增长迟滞的顽固期大规模的债务负担危机引发的并发症（失业差距南北分化）2014年欧盟经济增长率进入了1.3%，欧元区只有0.8%4欧债危机新动态812014--11欧央行进一步放宽货币政策量化宽松政策(QE)央行的资产负债表将增加1万兆欧元2015--01欧债危机持续发酵欧元贬值创出九年新低（2014年欧盟债务率85.6%，这个数据应该说比2009年爆发债务危机数据还是呈上升的趋势。）希腊的退出欧元区风险4欧债危机新动态822015--04希腊重回欧债危机希腊短期国债连续七周遭抛售短期国债收益率飙升至28%（收益率越高，投资者越不感兴趣。）评级至“垃圾级”2015--05希腊债务前途未明欧债市场急剧波动俄罗斯邀请希腊加入金砖银行4欧债危机新动态83842015--05金砖银行难救希腊金砖国家开发银行资金主要用于支持金砖国家和其他新兴经济体及发展中国家的基础设施建设。金砖银行本身还不成熟，其运行机制还没有理顺。但是无论希腊最终是否加入金砖银行，中国都有可能提供支持。作为金砖银行的重要成员国之一，中国目前正在推进的“一带一路”、高铁技术出口、装备制造业走出去等重大发展战略，将与希腊的发展需要不谋而合。希腊是中国参与全球化的支点。（原油进口一半以上是租借希腊的船只。）希腊是中国走向海洋的支点。希腊也是中国包容西方话语体系的支点。1.直接影响我国出口创汇和外向型经济的发展①欧盟是中国最重要的经贸伙伴之一。②欧盟区经济增长逐渐衰退，消费能力的下降，其市场需求也大幅度减少，导致中国对欧出口量的增幅也明显下降。5欧债危机与中国对中国的影响855欧债危机与中国对中国的影响865欧债危机与中国对中国的影响872009--2011年中国对意大利、希腊、葡萄牙、西班牙的出口情况882.导致人民币汇率的大幅波动欧元贬值人民币升值压力降低产品