某地产项目产品定位报告

金域华府项目产品定位报告需要重点解决的问题一、项目土地属性研究二、竞品分析1、各圈层竞品分析2、竞品分析总结三、目标客户分析1、客户背景描述，购房核心动机、核心价值点、对地块片区的理解2、各项价值点排序3、生活状态描述四、产品定位1、户型配比2、户型修改意见3、精装修、科技附加值4、配套规划（会所、园林、车库、商业、建筑风格、入户大堂）一、项目土地属性研究一、总体思路--以地块为核心，以辐射范围做圈层研究，深入挖掘土地价值1、项目周边片区的规划及发展；2、项目所在片区与这些周边片区的关系。（道路交通、配套关系等）第一圈层（周边片区分析）1、项目所在片区的规划及发展；2、项目地块与片区内重要配套的关系；3、圈层内配套与交通；第二圈层（项目所在片区分析）1、目标客户来源；2、片区价值点发掘。1、目标客户群类型，购买用途；2、生活、配套等价值点发掘；3、项目整体形象定位；4、大片区价值点分析1、项目土地属性确定；2、区位、土地核心价值点提炼；3、目标客户来源、类型、购买目的。结论一圈层东城南片区南城东片区CBD、CLD项目价值点二圈层三圈层新基片区规划资源第一圈层新基片区与周边片区的关系

第一圈层分析

1、与CBD、CLD、南城东片区、东城南片区的联系本案南城区以莞太大道为中轴，按东、西方向分为新区和旧区。旧区北依运河，是南城传统的经济、文化聚集地区。南城文化广场、银丰路商业街就位于此区域，旧区将通过改造和扩建连接沿河路和莞太大道南北走向的十条横路，使其成为现代商贸和服务休闲中心。新区是东莞城市建设开发的重点区域，CBD、CLD都将位于此区域，规划包括南城办事服务中心、南城生态居住区、东莞购物乐园、南城汽车总站、南城建材及汽车专业市场、南城东片区地产板块等。另东城南片区东泰居住组团由于周边生活配套极其成熟，可有效弥补项目生活配套的不足；序号新基周边片区通行道路所需时间1至总部经济中心区东莞大道1分钟2至CLD科技路、东莞大道1分钟3至CBD科技路、东莞大道2分钟4至南城东片区科技路、东五路、雅园路以及东二路、东四路10分钟58至大岭山镇莞长路、107国道30分钟至长安镇等莞长路、107国道或广深高速30分钟9至广州、深圳科技路、莞太路、广深高速或107国道40分钟9至厚街广深高速或107国道20分钟9至虎门广深高速或107国道30分钟第一圈层分析：与周边四大片区的关系结论：新基片区道路系统发达，四环路、五环路、莞太路、东莞大道、科技大道等，与南城、万江、莞城及北部西部相临镇区的交通联系紧密，形成南城新基片区的大交通格局，交通辐射范围极其宽阔。往返广、深、虎门、厚街极其方便，交通辐射力较大，可有效扩大客户辐射区域；从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是：万江、厚街、虎门、道滘、深圳。下面分别对第一圈层内重要片区的详规和发展作出介绍：1、精品商场2、超市3、酒店4、购物广场大型滨水商业环境1、大型超市2、大型百货3、综合市场4、中式餐饮美食街5、步行街6、宾馆大面积开阔水体文化娱乐中心露天剧场林荫步道，船形广场、滨水广场1、高尔夫练球场2、社区健身活动中心3、游泳池、网球场4、66班中学对外运动场等1、雕塑公园2、36班小学3、林荫道1、酒吧街2、林荫公园3、30班小学坡地与水景结合的生态公园林荫公园约10万平米体育公园约12万平米购物公园约20万平米文化公园生态公园约15万平米购物广场CLD片区详规介绍一、功能定位

一个为行政文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所的新型社区，总占地面积2.1平方公里。二、关键信息1、五大核心主题公园，面积和配置如右图；其中购物广场面积相当于1.5个雍华庭商业步行街区；体育公园占地面积相当于2个东莞体育中心。文化公园占地面积相当于30个可园。生态公园占地面积与南城文化广场相当。2、总占地面积214万平米；3、居住人口：60000人；4、一期拍卖时间及地价：08年6月18日，整体拍卖114万㎡，70.8亿元起拍；5、住宅容积率1.54。2008年1月21日星期一《东莞日报》一、功能定位

集中全市三大中心职能：商业中心、会展中心和商务中心。

二、重要建筑（配套）A、文化配套：1、玉兰剧院；2、图书馆；3、高科技展览馆；4、青少年科技活动中心；5、展览中心。B、商业、餐饮配套1、会展国际酒店；2、第一国际商业街；3、沿路中小型酒店、沿街餐饮；C、政府公建1、市政府；2、会议大厦；3、会展中心结论：东莞最高端的文化、娱乐配套集中与此，政府机关所在地，未来东莞市核心中的核心地段。CBD片区详规介绍南城东片区整体详规分析是新城区重要组成部分、南城区重要的生活服务区，为东莞市中央商务区配套服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间的高品质新型社区。同时，它将与中央生活服务区共同构成CBD和南城区重要的生活服务区。整体规划结构为“1核3区”，即1个中央公共服务核，2个居住区和1个工业园区中央公共服务核：以体育公园为基础，与西侧中央生活区购物公园呼应。公园东骏豪苑世纪城格林小城新中银片区内金地格林小城、东骏豪苑、新中银、世纪城等高尚社区都集中于此，未来还将往西平、雅园、绿色世界一带发展。这个板块的一大特点是生态绿化好，地块规整，随着该片区楼盘的开发、居住人口的增多，生活配套、商业配套将得到改善。东莞大道旗峰公园、旗峰山旅游区四环路莞长路三环路本案方向，5分钟车程东城南片区整体详规分析1、功能定位：

依托市行政中心、商务中心，以居住功能为主的生活综合配套区。2、规划关键点：2-1、自然环境保护：旗峰山旅游区的生态绿区，保证片区自然环境纯粹性；2-2、休闲娱乐：旗峰公园、怡丰食街等5分钟车程；片区核心价值点提炼1、拥有完善成熟居住区生活娱乐配套；2、周边聚集了一批高素质的白领，这些人群很多来自广州、深圳等，进一步带动周边服务产业，同时也成为项目稳定的租客或二手房买家，存在潜在客户；东泰居住组团第一圈层分析小结：

1、客户来源从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是：万江、厚街、虎门、道滘、深圳。

2、项目整体形象定位位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。3、大片区价值点发掘3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套；3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业；3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户第一居所成为可能。第二圈层新基片区规划、发展分析

功能定位：为城市新中心区有机组成部分，以居住、商业、服务办公为主的综合城市功能组团。规划范围：临南城科技大道，南接五环路，西连东莞水道，北至四环路，莞太路则从南北向穿越规划区，规划总占地面积约为３４９公顷，规划居住人口５.６万人。规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地工业组团”等六个组团。规划关键：1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；第二圈层分析

1、新基片区整体详规分析配套和道路分布图本案项目位于城市发展的重点区域，且政府的重点建设区域就在项目周边，价值上升潜力不可估量；但项目周边区域目前现状工业环境较差，片区还没有形成集中的居住环境，配套设施不完善。医疗配套东莞市康华医院位于科技路上（广深告高速石鼓出口），距离约4.2公里；南城医院位于东莞市莞太路南城路段，距离约1.9公里。教育配套阳光五小、六小省一级学校标准，、阳光二小、阳光三小、胜和小学距离本项目均在3公里范围内商业配套中央行政区和中央商务区距离地块不过1公里，遍布酒店和夜场；鸿福商圈有苏宁、沃尔玛商场等大型商业。东城南片区（东泰居住组团）提供很有完善成熟的商业、生活、娱乐配套，5分钟车程；地块周边银行较少，但拐进莞太路，1公里内分布有中国银行、工商银行、农业银行、商业银行、农村信用社、兴业银行。距离地块3公里处，华美乐等大型专业装饰市场分布于此；城市风景700米名店走廊，1分钟步行达到；新天地商业街，距离地块100米以内；南城步行街等商业配套科技路与四环路口有加油站，1分钟车程；景观绿化配套外部：中央生活区未来景观带、南城东片区的景观规划系统、远望水濂山景观层次分明；内部：西面临科技路角落有部分大树，原生态景观面好。休闲娱乐1.5公里范围内,分布有玉兰大剧院、体育馆、科技馆、图书馆、青少年宫、展览馆、行政中心广场、南城体育公园、健康活水中心等及宏远酒店、新城市酒店；公交系统18路车：起始站--实验中学至——南城车站。15路车：起始站--可园至——南城车站。17路车：起始站—东城枢纽至——南城车站。C3：起始站--榴花车站至——南城车站。K4：起始站--榴花车站至——南城车站。南城车站通往镇区及全省交通，距离项目3公里；周边配套情况：第二圈层分析小结：1、目标客户群类型，购买用途1-1、目标客户初步分析：城区公务员、小企业主、企业管理人员等阶层；厚街、虎门等周边镇区改善生活环境及子女教育环境的企业中高层；购买用途：栖居、居住改善。2、项目品类定位受规划政策影响和与周边片区的关系来看，项目总体定位为G2；受08年宏观调控影响及项目加速要求，一期定位为G3。3、片区价值点发掘1、一路之隔的中央生活区CLD将为项目提供良好的文化、商业、娱乐、学校、医疗配套配套资源；2、CLD地块今年6月开始首期起拍，大体量，高地价，高容积率，将为项目价值提升提供强有力的推动作用;3、近水濂山生态区。使客户进可享受CLD繁荣与配套，退可回归宁静与自然，与喧闹保持距离。4、发达的交通系统让项目作为城区、镇区客户第一居所成为可能。二、竞品分析第一国际凯旋城格林小城CLD景湖春晓东骏豪苑国际公馆森林湖CBD公建群中信新天地石竹花园绿色世界生态金色华庭本案地块百悦尚城金域中央御花苑清华居景湖花园8期景湖湾畔江南第一城原则：主力户型目标客户竞争对手锁定主要竞争对手干扰对手地理位置南城区东莞大道与黄金路交汇处核心卖点1、区位优势：位于城市新中心区域；2、交通便利：紧邻东莞大道和黄金路两条城市主干道，交通便利；3、外部景观：西南面为规划中的“城市花谷”山体花卉公园；南面可远眺水濂山，自然资源优越。4、内部景观：新古典主义园林景观，以主景观轴线、景观水系、环形林荫大道为主要元素。发展商金众房地产占地面积18万平米建筑面积30万平米容积率1.87绿化率0.43产品类型1梯2户，南北通透，5至6层低密电梯洋房以及高层。均价高层7300元/平米（2007年5月份开盘）配套商业中心、风情商业街、幼儿园等配套设施。[核心竞争力]别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足“主力客群”的别墅梦[关键要素]产品差异、类别墅化、大附送面积[规划要点]容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品金域中央价值点研究：土地、产品、营销赋予1、片区价值空间大2、交通发达；3、周边自然景观较佳。土地价值点特色园林，创新产品：赠送面积丰富，附加值高；

产品价值点1、属于CLD中的现代化社区；2、富有远见，城市阶层的理想居所。3、广告主题语：人杰中央，阶层梦想，城市勋章营销赋予值点竞争项目景观规划中心水景景观中轴线环行水系小区取几何中心设置中心水景景观，并向主入口延伸大灶跌水景观中轴线。小区外部环行水系，用原生木材作成亲水木栈道小区景观中穿插了富有生活趣味的雕塑围绕环行水系营造弧型水岸风情街区金域中央成交客户类型人群定位客户描述购买目的关注价值点主要排斥点以私营企业主为主，是一群事业处于上升期、品位高、与众不同的中青年才俊。对“创新”的产品高度认可

改善居住环境为第一目标，其次为投资。

1、小区整体规划；2、户型设计3、建筑风格4、外立面风格1、生活教育配套不齐全（90%）；2、小区园林绿化投入力度不够（60%）。大部分都不是第一次置业，而且有一半人是第三次置业；他们会花费很久的时间去决策是否购买这个新居所；周边配套的不完善一直困扰着他们对于他们，实景（包括样板房和园林）的展示对于购买是决定性的。地理位置南城区东骏路核心价值点1、毗邻宽广的市政体育公园，距四环路、银树路中央居住区、东莞大道、五环路均只有3分钟车程，具有一定的地段优势；2、园林规划，美感与品质市场口碑好，园林方面的投入东莞少见；3、内部景观规划与配套规划丰富，业主聚集参与的活动空间灵活、多样：有近10万平方米的园林广场，绿化率近75%，2万㎡的私家生态湖泊，四大湖畔主题会所，1万㎡的中心广场，2.5万平方米风情商业街，三期7大主题园林景观，三大豪华泳池，景观、配套方面有优势。发展商东莞篁城房地产开发有限公司占地面积约28万平米建筑面积约48万平米容积率1.7绿化率57%产品类型独立别墅、叠加别墅、小高层洋房、多层洋房物管费用2.40元/方东骏豪苑小区规划1、通过多层次的园林绿化、充满变化的空间组合、灵活的单位朝向等不同的处理手法，达到“生态环境”之主题2、洋房沿小区主干道环绕布置，环绕中心是具有公众休憩、小品、绿化游泳池功能齐全的中心广场花园，将小区外部的自然景观和内部人造景观相融合，营造富有动感活力的小区空间，为居民提供了一个优美、趣致、生活方便的居住环境；3、临街商业继承了传统的街铺特色，美观新颖，视觉冲击强，商业气氛浓郁感；建筑风格建筑外形采取热情奔放之现代欧式设计，外立面采用现代欧洲新古典主义立面手法，与项目充满生命力的大环境设计有机的结合。建筑外立面选料要求朴实，线条简明但着重细致工序收口及施工质量。设计原则为不要求挥霍性的夸张突出，而着重以经济手法，从线条、质感、光暗、建筑主题去令使用者对项目产生一种不知不觉的认同感及舒适感。销售报价均价：三期2007年9月1日开盘均价7500，现阶段8400元/㎡项目介绍处于南城区东片区，紧邻市政体育公园。地理位置优越，居繁华都市之上，而闲庭信步”，可谓“市区世外桃源”，项目以“生态环境”居住主题，全力打造一个自然、生动、优雅的生活环境和一种全新的生活模式。建筑设计特点介绍一期18万㎡，已经入住；二期12万㎡，即将交楼；三期20万㎡，销售中项目占地400多亩，以中高层及高层建筑作围合，在围合空间中分别规划有独立别墅群、迭层别墅、小高层公寓等多样的组团。及穿插于各期绿化带中的园林式会所，和沿街设立的商铺、菜肉市场、幼儿园等。通过高低不一、错落有致增加项目层次感，多个建筑组团间的景观过渡与园景主题，在保证景观审美的同时，尽可能多利用空间，增加公众之休憩区域；茶馆泳池西餐厅休闲运动配套功能分布商业街铺：全长约700米，约2万多㎡，立面新颖美观、视觉高档极具特色；会所：“庭园式会所”规划即融会所于园林之中，观湖畔水景，里面新颖靓丽，给业主提供必备的功能服务外，也是一道美丽的风景线，不呆板具观赏效果；园林景观规划：3万㎡湖景、1万㎡多中心广场、四大景观会所各具功能、三个景观大泳池及二期前大型水景广场、三期7大主题景观规划，阳光绿化带等，小区众多花林小道纵横交织，“七里小道七里景”，漫步东骏不仅赏识美景更是一种惬意的生活方式。东骏园林景观具观赏性和参与性与一体。价值点研究：土地、产品、营销赋予1、片区价值提升潜力大2、交通便利；3、毗邻南城体育公园。土地价值点1、园林景观作了较大投入；2、每户景观均好性较佳；3、产品类型多样化。

产品价值点1、传世气质，品质社区，东莞上层人士高尚居住区；2、广告主题语：东莞豪宅新坐标营销赋予价值点东骏豪苑成交客户类型客户构成描述购买目的关注价值点主要排斥点东莞城区客户、周边镇区客户、少量深圳、广州、台商投资客户；东莞客户基本都是私营企业主和政府高级公务员。收入较高，处于社会上游自住为主，以改善居住环境为第一目标，其次为投资。小区总体规划的品质感及内部园林氛围营造，是大部分客户最认同的内容，也是吸引客户购买的最主要因素1、目前商业、教育配套不齐全（60%）；2、现阶段交通不方便（35％）；3、认为物业服务不好（55％）；私营业主和中小企业主居多大部分有多次置业经历地理位置南城区东莞大道与宏二路交汇处核心卖点1、区位优势：位于东莞南城区CBD中心南区；

2、交通便利：紧邻四环路和科技路两条城市主干道，交通便利；3、外部景观：城市绿肺水濂山森林公园、还有占地1000多亩的山体花卉公园——城市花谷广场即将在项目附近兴建。

4、内部景观：以德国魏玛公园为规划设计德国风情小镇，80米长的景观水系贯穿小区各个空间；发展商深圳建设集团占地面积26万平米建筑面积47万平米容积率1.65绿化率0.43产品类型小高层：80～160平米的二房、三房、四房，部分为拼合户型多层：120～160的三、四房主力户型：120平米左右的三房均价7000元/平米（12月25日开盘）配套4000㎡休闲会所；幼儿园-初中一体化品质学校；3万㎡商业配套，包括大型购物中心、风情商业街等百悦尚城[核心竞争力]大社区、配套齐[关键要素]丰富年轻的建筑立面[规划要点]“W”型商业街区，“E”型水系景观，行列式点式建筑排布（4车道规划路）景观中轴线水景景观带水景景观带80米长的“E”型水景设计，增加建筑亲水空间。通过大小广场、休闲平台的穿插设计，注重景观的可参与性，凸显生活功能。竞争项目景观规划建筑风格以灰色，浅灰色和白色为主色调，配以木材凸框，富有现代感；年轻、简洁而又丰富，不拘泥于单一的建筑外观。房间以半步阳台取代传统的飘窗设计，增强立面效果，并增加住户的景观面。利用规划路打造景观轴线，营造出“W”型的风情商业街区，不仅增加了商业临界面积，而且形成曲折的购物空间，增强消费趣味。小区自备3万多平方米商业配套，包括集中商业、休闲及社区功能会所等，生活所需一应俱全。项目还将建一所从幼儿园到初中一体化的优质学校。学校（幼儿园-中学）[2]竞争项目产品分析半步阳台价值点研究：土地、产品、营销赋予1、片区价值空间大2、交通路网发达；3、周边自然景观较佳。土地价值点特色园林，商业街、学校、创新产品：赠送面积丰富，半步阳台取代飘窗；

产品价值点新中心区·立体居住城邦以区位、空间、园林为诉求点，强调中心区里的生活质感，立体居住概念，“一切缘起于德国魏玛公园”营销赋予值点百悦尚城12月25日开盘成交客户类型人群定位客户描述购买目的关注价值点主要排斥点以东莞城区企业主、生意人、公司白领等为主，少量莞城和万江客户和镇区、深圳客户。年龄主要集中于30岁左右和40岁左右，与所购买的房型成对应关系，两房客户年龄集中在30岁左右（首次置业），三房和宽屏美墅客户年龄集中在35～40岁（换房和投资需求）

大部分是自住客户且是首次置业，少量多次置业的改善或投资客户；

1、小区整体规划；2、户型设计3、建筑风格4、外立面风格1、生活教育配套不齐全；2、现阶段交通不方便。总占地：18万平方米容积率：1.86总建面：34万平方米规划户数：3075户一期户数：520套产品区间套数配比小高层88㎡小三房38874.6%情景洋房110㎡小三房366.9%120㎡中三房366.9%130㎡以上三房366.9%别墅250㎡叠加244.6%江南第一城概况[核心竞争力]现代江南的延续品，以各类高端产品打造又一江南大社区[关键要素]宏远大社区，以中式生活倡导中式文化[规划要点]容积率拆分、以地块间的产品成长迎合城市成长，实现利润最大化竞争分析—客户认知竞争项目价值点及抗性项目规划面积主力户型面积价值点抗性金域中央30万㎡90~145平米三房135~200平米四房水濂山概念，自然环境优美生态居住区，规划前景好绿化率高，产品设计好东莞大道交通便利，路况环境好周边生活配套不成熟交通主干道的影响百悦尚城51万㎡120平米三房二厅生态居住区，规划前景好绿化率高，产品设计好东莞大道交通便利，路况环境好周边生活配套不成熟位交通主干道影响东骏豪苑50万㎡110－130㎡三房160－180㎡四房南城CLD，规划前景好多层次的园林绿化多层与高层的组合，形成高矮错落的天际线楼间距宽楼间距较近运河污染步行街油烟影响江南第一城34万㎡89㎡小三房110㎡-120㎡中三房成熟社区生活静谧环境面积较小，总价在更有优势不在热点楼市区域，片区价值对项目形象支持较弱；目前市场对运河及东江支流接受程度有限，仍存有一定的抵抗性；同时位处工厂区也给项目片区价值带来一定的影响竞品的启示总结1、金域中央启示（1）项目地块临东莞大道和光彩路等，居住环境面临噪音和灰尘的影响，外围设置环行水系，起到避震、防尘的作用。（2）金域中央大面积的赠送（首层花园、地下室、顶层阁楼、露台等）做法有效提高附加值。小复式、错层、赠送夹层的户型设计深受年轻人青睐，创新型户型更具吸引力；金域中央在开盘前即已广受关注和青睐，除了项目实景效果外，另一个重要原因是其赠送的面积非常大。所以应在赠送面积上多做文章，以提高项目的附加值和性价比。2、百悦尚城启示（1）百悦尚城中间有4车道规划路将项目地块一分为二，项目的整体感和规模性被破坏，百悦尚城的做法是将市政规划路建造成林荫景观路，视觉上感觉像是小区的景观中轴线，大大提高项目的完整性使社区规模感增强。（2）层次丰富：小区“E型”水景，融进建筑与园林，景观不大，但层次感丰富，参与性强，这是该项目的卖点之一。与我们在客户访谈中客户提到的观点一致。（3）商业街以“W”模式排列，增加了商业的临界面积，增加购物休闲空间的同时有多余的停车位，也提高了临街铺面的价值。（4）在考虑客户群体需求的基础上，建议适当创新，比如百悦尚城对于传统飘窗变成一种普通居家功能，丧失市场冲击力时，以半步阳台取代飘窗的做法争夺眼球。该项目也有大面积的空中庭院花园赠送（2房送1个，3房送2个），但其1+1拼接户型方案市场抗性很大。3、东骏豪苑启示（1）庭院式会所规划，将会所融进小区园林，使会所不仅只提供功能，也是景观，值得借鉴。（2）项目的硬件投入、园林景观规划是其他楼盘所无法媲美的，是项目最大的购买因素，品质高，层次丰富，业主可聚集的空间多且美。小区内林荫小路纵横交错，非常适合家人散步聊天和跑步等户外活动，生活感很强。增加户外活动设施与运动区域是值得本案考虑的方向，08年奥运年引发的体育热潮将会席卷整个中国，适当规划户外空间，贴近热点也能有效吸引关注和增加卖点。目标客户分析

目标客户群概述客户描述及价值点分析客户分析结论核心价值品类土地属性主力细分客户构成产品客户选择客户细分比例家庭生命周期（居住）客户特征年龄（支付能力）购买动机主力户型产品核心价值点便捷的城市生活追求居住改善和品质G2

（城市改善）1)周边配套完善，交通便捷，通常较为安静

2)适宜居住孩子三代

35－45岁改善四房（130—150平米）大家庭生活10%后小太阳

40-45岁改善三房（110－130平米）功能完善10%小太阳

35-39岁改善三房（110－130平米）凸显主人功能老年一代

45-50岁空巢二房（80－100平米）凸显自我功能低总价优势G3

（城市栖居）1）要求公共交通密集，站点在步行距离内

2）周边有较完善的生活配套

3）居住价值一般30%青年之家

25－35岁栖居二房（65－80平米）功能紧凑20%青年持家

25－30岁栖居三房（80－90平米）功能紧凑30%小小太阳

30－35岁栖居三房（100－105平米）功能紧凑目标客户概述客户描述及价值点分析

一、“青年之家”----客户类型描述1、年龄30岁以内，接近结婚状态；2、高学历、高文化；3、工作繁忙，日常生活高速运转；4、工作5年以内，有一定的资金积累；5、对前卫、时尚的事物有认同感，易受感性的东西打动；6、置业经验欠丰富，具有从众的心理。一、“青年之家”----客户标本描述背景描述某知名媒体记者，年龄30岁左右，年收入6—10万，准备结婚片区属性对新基地块的认识关键点：1、交通网络发达；2、未来的市中心区域，庞先生认为，新基地块地处中央生活区范围，未来3-5年随着新城市中心的转移，会成为市区内最好的区域。对中央生活区的理解关键点：1、未来的城市中心；2、以中心广场为纽带，越靠近就越值钱庞先生认为，中央生活区地理位置非常优越，但由于靠近五环路，噪音、环境污染会比较大客户一：庞清明一、“青年之家”----客户标本描述客户一：庞清明土地属性地块核心价值点及排斥点价值点：1、生活便利；2、靠近未来市中心；3、配套完善；4、政府重视。排斥点：1、价格可能比较高。产品属性购房目的自住购买产品类型及面积段两房购买价值点排序1、地理位置2、发展商品牌3、楼盘综合素质；

产品风格建议有特色、鲜明的风格，时尚外立面，更偏于欧式风格；生活状态描述平日比较忙，没有太多的休闲时间，有空会在家休息或与朋友相约作户外运动二、“小太阳家庭”----客户类型描述1、有知识、有文化，多为企业中层管理人员；2、年龄在30-35岁，家庭结构一般为三口之家；3、正在通过自身的努力拼搏，争取更高的认同感；4、懂得欣赏一些高品味的事物，但不会过于苛求；5、工作比较忙，闲暇的时间不多；6、大多数已首次置业。二、“小太阳家庭”

----客户标本描述客户二：刘涛背景描述35岁，某知名外企资深设计人员，有家庭，孩子5岁左右。格林小城业主片区属性对新基地块的认识关键点：1、地理位置优越；2、新市区的土地越来越少，以后将非常宝贵；3、周边工厂、主干道会影响地块档次；

对CLD的理解非常认可中央生活区的规划，认为东城、莞城从交通配套、商业配套都已定型，未来确实需要这样一个新城市中心。二、“小太阳家庭”

----客户标本描述客户二：刘涛土地属性地块核心价值点及排斥点价值点：1、生活便利；2、交通发达；3、未来城市配套完善。排斥点：暂无。产品属性购房目的1、自住，改善居住环境。购买产品类型及面积段三房购买价值点排序1、楼盘综合素质；2、开发商品牌（非常重要，刘先生认为同等区域，如果万科的产品比其他贵不超过20%，肯定会选择万科）；3、政府对该片区及周边片区的定位、投入总体利好。三、“后小太阳家庭”----客户类型描述1、多为企业中高层管理者；2、知识、见闻丰富，阅历深厚，有自己独特的审美观和价值观；3、观念开放，包容性强，能够容纳新鲜事物，对于创新的东西比较敏感；4、对品牌比较忠诚，认可大发展商的产品；5、属二、三次置业，多为改善生活自住。三、“后小太阳家庭”

----客户标本描述客户三：祁圣赓夫妇背景描述自己拥有一家贸易公司，在东莞生活接近10年，在格林小城有一套120平方的4房。片区属性对新基地块的认识关键点：1、地理位置优越；2、未来的新城市中心；3、周边工厂影响地块档次；对CLD的理解关键点：祁先生很清楚政府对中央生活区的规划，同时认为东莞以后发展的重点会是南城，南城的重点是南城东。三、“后小太阳家庭”

----客户标本描述客户三：祁圣赓夫妇土地属性地块核心价值点及排斥点价值点：1、生活便利；2、空气、环境好；3、未来升值空间大。排斥点：1、周边工厂影响大。产品属性购房目的1、自住或投资，可能与老人一起居住。购买产品类型及面积段1、120-130三房。购买价值点排序1、楼盘综合素质2、生活环境；3、发展商品牌。

产品风格及规划建议配置方面要实用型，协调最关键生活状态描述工作比较忙，对居住的质量要求较高。客户分析结论

1、新基土地属性验证“靠近中央生活区，生活配套、氛围好”“未来的升值空间不可估量”这是受访客户对这个地块最普遍的看法。2、CLD对客户的意义客户原音摘录：刘涛先生：我理解的中央生活区就是一个包含了生活、休闲娱乐的地方，它里面包括医院啊、学校、超市等比较生活齐全的区域。张代广先生：是由政府规划的一个中央生活区，是东莞政府为了提高整体格调，定位比较高，要求土地的出让和开发商的素质都非常的高。从客户的言语中，我们看到“CLD”概念是备受认可的。3、通过与受访客户的沟通，我们得到以下有价值的信息：对于项目区域价值的认识

客户对万科品牌的认可度非常高，均表示开卖时一定会到现场了解。

“中央生活区”概念已深入人心，值得深化挖掘。

目前项目周边的杂乱环境（厂房、靠近主干道）会成为本案树立高端形象的障碍。

客户对价格的思考非常理性，价格必须是建立在楼盘整体“价值”的基础上，从侧面思考，客户可以接受高价格，但需要以高品质的产品支撑。

相比于其他城区，南城的发展潜力最大，生活大环境最舒适。

初访中，对客户进行该地块楼盘售价测试时，最集中的价格区间段是6000－7500元/平米。1对于户型的需求受访客户对户型创新的意识越来越强，对入户花园、客厅通透度、享受型空间的需求异常敏感。大部分受访者表示，希望有留给自己设计的室内空间，比如指出主卫墙体的设计。在访谈过程中，我们发现女性的购房决策权越来越强，并且她们的需求独立而感性，如衣帽间、厨房的设计。新一代本地（广东）人的大家庭群居意识逐渐淡化，“分开住，离得很近”的观念将逐渐取代以往几代人同居住一套房。对于小区规划的需求置业者对完全人车分流的规划设计很看重，这是在座受访者非常看重的元素。关于社区运动场所，受访者普遍反映应该大众化，实用性，像网球场之类的小众运动不适宜。关于园林，客户关注得更多的是“协调”而不是价值昂贵。关于外立面，客户更偏好现代感强的风格。景湖春晓、景湖春天、格林小城和东骏豪苑是客户们提到的比较喜欢的建筑风格楼盘。学校的创新教育、安全性是客户关心的重要问题。价值点发掘和拔高

经过系列客户访谈我们发现，在深化客户已经认同的“中央生活区”概念的同时，加强项目综合软硬件改善，给客户一些眼前一亮的“惊喜”，将大大拔高项目的形象与档次；

客户对项目很感兴趣，但对价格的预估相对保守，主要是理性的客户更关注——“万科能带给我怎么样的生活？”

价值点发掘和拔高可以说，客户对新基地块的位置、价值、潜力已经非常认可，这对我们后期进行推广很有利，在这个基础上，深化“中央生活区”概念的同时，提高产品软、硬件配置，可以将项目价值充分发掘和拔高

推广前期，重点是扯起“CLD核心生活圈”、“高品质人文社区”、“万科品牌”三面大旗，为金域华府项目的强势入市植牢根基。客户访谈价值点与客户间的联系目标客户对项目的理解、价值点、抗性青年之家青年持家小小太阳客户类型核心价值点排序抗性排序规避办法小太阳后小太阳1、发展商品牌；2、区域价值3、建筑风格；3、突显个性化；性价比对项目形象的期望1、区域价值；2、品牌发展商；3、性价比1、区域稀缺价值。2、未来的生活中心地带；周边环境较差1、品牌发展商项目；2、时尚风格，突显个性；3、交通方便、配套完善。1、人性化管理2、高品质小区在这里找到舒适型的生活，寻求一种认同感和归属感。1、高实用率。2、强调万科的品牌效应。3、以赠送面积增加附加值。通过建筑规划，尽量避免影响社区内部。四、产品定位建议户型配比户型修改意见精装修及科技附加值配套规划产品配比建议

产品配比分析之一：南城区--主要在售中高档洋房的现状从价格的急先锋变成了新政之后的重灾区，尤其进入12月以来，销售速度直线下滑，部分楼盘至今销售挂零；部分楼盘大举价格利器，优惠幅度不断加大。1、投资客以及改善居住型买家严重抑制，买家观望气氛持续冰冻，对价格的回落抱有高度期望；加上入户政策的调整，致使市场进一步萎靡。2、优惠措施力度不断加大，湾畔推出30套特价单位，每套优惠10几万，最低单价5900元，普遍单价6500，降幅达1000。金色华庭本月20日推售的1+1拼合户型，成交均价仅为4730元/㎡。产品配比分析之二：竞品户型配比的启示建筑面积70平米左右二房，市场供应量较少，此类户型主要集中于小公寓类项目，是市场的空白点；建筑面积89㎡小三房功能全、总价低、可首付“二成”置业门槛低，存在着较大的市场需求，因此08年上半年将推的江南第一城此类户型配比达75%；建筑面积110-130平米三房目前市场产品供应比例最高，927之前呈现供需两旺的态势，但927之后此类户型变成难点户型。以东骏豪苑为例，927新政带来的变化：三期此面积段三房由畅销户型转变为难啃的“骨头；”建筑面积130-150平米的三房，销售缓慢。以东骏豪苑为例，其一、二、三期销售最缓慢的均是此类户型。但130平米能做到四房，销售情况将改善；9070政策下的拼接大户型927之后被证实市场抗性很大，加速项目不宜规划“1+1拼接户型”；周边租赁市场活跃（东泰、新天地等），一群正值上升阶段的白领聚集于此，中央生活区形成后，此区域有可能成为这部分人更为向往的生活区域，首次置业的客户潜力巨大；客户深度访谈过程中提到，并不是所有的人都向往中心区生活，中心区配套好、交通方便，但同时也存在拥挤和噪音等问题，所以更适合追求时尚娱乐的年轻人置业；赠送面积是各大楼盘普遍具备的亮点，因此本项目的产品设计上需在赠送面积上重点考虑。控制总价、提高性价比、有面积赠送的中小户型，相对于中大户型来说市场抗风险能力要强。户型编号户型结构套型面积(㎡)建筑面积(㎡)配比B2两房两厅一卫65～707530%A2两房两厅一卫(有一个内阳台做赠送面积，可变三房，实际面积将达到95平米左右)80～858920%B1两房两厅一卫（有一个内阳台做赠送面积，可变三房）8910030%A1三房两厅两卫（有一个内阳台做赠送面积）105～11012020%产品配比建议出发点：销售速度快、销售风险小，市场供应少、需求大的产品。经济性、销售速度和抗风险角度的户型为主：

1、套型面积70㎡的二房：紧凑、总价低，占30%；

2、套型面积89㎡的三房：功能全、总价得到控制，满足9070规划要求，占50%；东莞银行按揭首付二成的实际执行标准以建筑面积计，为满足部分二成首付的需求，将部分该类户型（20%）的建筑面积控制在90㎡内。舒适改善型的户型为辅：

1、套型面积105－110㎡的舒适三房还是很有必要的，项目的价值势必也会吸引部分向往市中心区的改善需求客户群；

2、套型面积120－140㎡三、四房，仅满足少部分客户，Ａ地块暂不设置。户型修改意见

1A1户型能有一个内阳台赠送面积，以提升附加值。2A2户型建议压缩建筑面积为90平米以内，通过增设的内阳台赠送面积，实际面积将达到95平米左右。3A1户型客厅阳台与C户型次卧距离过近，视线干扰：建议下移核心筒及C户型平面，核心筒布局做局部调整。4A1户型阳台移位，即客厅设置阳台，主卧设置飘窗。A户型：121.7㎡三房/96.6㎡三房B户型：100.6㎡两房/85㎡两房缺点：B2，两房两厅一卫，建筑面积85平米。（建议压缩客厅开间至3.6米，建筑面积压为75平米以内，套型面积65㎡～70㎡）客户关注度：高优点：100㎡两房拥有超大阳台，可改成小3房客户关注度：高关键词：100㎡左右的两房变三房很有吸引力的优点缺点内阳台精装修、科技附加值建议精装修调研结果1、客户愿意接受统一精装修的比例2、客户愿意为精装修投入的成本：1000-1500元/平米；2、精装修资金投入排序建议一、地板（地板的品牌、档次很重要）；二、厨卫系统；三、墙面、墙地砖；四、入户门（最重要的是牢固，其次是美观）；五、系统家电（如有团购优惠价格，建议考虑）六、涂料（关键是涂料的质量、污染情况）七、吊顶八、系统五金九、户内门十、收纳系统完全没必要

545.45%可以考虑654.55%很有必要，会选择00.00%共11人精装修调研结果1、受访客户喜欢的地板颜色深色调2人（18.1%）

浅色调9人（81.8%）2、材质木材5人（45.4%）砖面6人（54.5%）3、对入户门而言，客户最关注的是美观1人（9%）质量5人（45.4%）开启方式和便捷性0人（0%）锁具2人（22%）其他(品牌)3人（27.2%）4、各功能区收纳系统建议位置是否设置放置物品入户花园（是）（种植花草，堆放杂物）

玄关（否）

卧室（是）（衣帽间、书柜）

书房（否）走廊（否）卫生间（是）（洗涤用品柜）厨房（是）（垃圾杂物、食品、厨具柜等）项目的附加值期望必须具备的比例增值的比例可有可无的比例样本数家庭电器远程控制系统（通过网络控制空调、冰箱、洗衣机、电视、微波炉等）19.09%654.55%436.36%11室内灯光、音乐、窗帘自动控制系统（通过网络控制灯光，开、关、明、暗）218.18%763.64%218.18%11卫星电视545.45%436.36%218.18%11VOD视频点播218.18%545.45%436.36%11宽带入户872.73%327.27%00.00%11可视对讲系统11100.00%00.00%00.00%11家庭防盗系统（主要的门、窗探测器，煤气报警、紧急按钮）1090.91%19.09%00.00%11BDA室内监控系统（灵智住宅管家，有液晶操作屏，可看到室内主要区域影像）00.00%872.73%327.27%11园区闭路电视监控系统763.64%436.36%00.00%11附加功能要求调研结果家居智能

物业安防系统出入口及车辆的智能管理系统，车辆自动识别准入系统763.64%436.36%00.00%11公共信息发布系统436.36%654.55%19.09%11周界防越系统327.27%872.73%00.00%11园区门禁系统545.45%654.55%00.00%11中央空调系统545.45%654.55%00.00%11中央加湿系统00.00%654.55%545.45%11中央除尘系统00.00%545.45%654.55%11户式集中热水系统，24小时热水系统218.18%872.73%19.09%11直饮水系统872.73%327.27%00.00%11地热温泉入户19.09%872.73%218.18%11太阳能系统218.18%872.73%19.09%11高效能照明系统00.00%1090.91%19.09%11废物回收专用垃圾槽654.55%545.45%00.00%11水循环处理系统/净水系统19.09%872.73%218.18%11附加功能要求调研结果物业安防系统环保空调供水

项目的附加值期望

必须具备的比例增值的

比例可有可无的比例样本数电器配置调研结果1、电器配备受访客户的接受程度消毒碗柜（7人）其中3人不接受电器配备的方案热水器（5人）微波炉（4人）洗衣机（3人）

冰箱（0人）2、考虑团体采购价格优惠因素，由万科配置冰箱、洗衣机、微波炉，客户可以接受的价格范围

A．8000元以下(5人)B．10000元以下(3人)C．15000元(0人)精装修及产品附加值建议大部分受访客户不接受带精装修，原因是从自住角度，希望有自己个性化的装修风格。受访客户对万科提供的装修（特别是地板、品牌厨卫、门、磁砖等容易看得到价值的部分）还是表示抱有信心。受访客户接受的装修方案价格在1000-1500元/平米，其中家电配置价格总额在8000-10000元以下。客户对“环保”概念的设施比较感兴趣，如太阳能设备、垃圾回收站，这一点女性客户尤其敏感。智能化设施配备上，客户认知不多，但只表示感兴趣了解，同时关注附加管理费用的问题，建议在家庭电器远程控制系统等智能化方面无需投入，但对家庭防盗系统（门、窗探测器，煤气报警、紧急按钮）、可视对讲、宽带的需求明显。客户对“直饮用水”这个概念抱怀疑态度，觉得不够卫生安全，除非在有严格检测保证安全的情况下愿意尝试。项目配套规划建议商业中心及泛会所车库入户大堂建筑风格园林商业关于会所功能，通过运动主题商业中心和泛会所满足需求原音摘录：廖先生：“我有小孩子，所以学校很重要；在社区附近有购物街市就可以了，不一定要在社区里面有大型超市。”戴先生：“室外大众化体育场所，篮球场，羽毛球场，恒温泳池、不建议做网球场等小众运动场所。”蒋太太：“小区里面做到人车分流很重要，这样小孩子和老人家在社区的道路上玩耍和行走都比较安全，我们不用担心太多。”祁先生：“我就不会太在乎容积率之类的数据，但小区里不要显得拥挤，道路要比较宽阔，可以做天然的跑步场地。”邓先生：“运动场所最好是室内外的都有，特别是室外的可以增加业主们的互动性。小孩的玩耍场所一定要够多，不需要集中在某一个点，可以多点分布。反而老人家的休闲场所不需要太多。因为老人家一般会带着小孩子去玩耍。”根据调研的结果，排在前四位的分别是：一、篮球场（室外）二、泳池三、羽毛球场（室内）四、室内综合馆商业中心（会所）定位——运动主题会所总体建议商业中心科技路小区内花园小区过渡空间，园林式泛会所会所外广场功能性质功能位置泛会所泛会所突出“文化”和“运动”双主题，具备艺术文化氛围营造、邻里聚会闲聊、老年活动、儿童活动、休闲健身等功能。区域功能划分有：艺术长廊（定期艺术展、活动展）、艺术涂鸦、社区小院落、儿童天地、夕阳红……住宅首层架空层引入泛会所概念——建议在首层开放空间及过渡空间中增设园林式泛会所的功能，补充会所配套，提高项目附加值；商业中心既可做到为私家内部(住宅部分)服务也能对外经营，保证会所功能的持续性经营；架空层园林式“泛会所”——“文化”和“运动”双主题“运动主题”商业中心配置商业中心功能设施（约2000㎡），可引入知名健身机构经营（如力美健）大堂约200㎡，包括大堂，含2个公共卫生间（20㎡）餐厅约150㎡，设洗手间，包括：隔油池、给排水、烟道等羽毛球场约500-700㎡室外泳池更衣室、淋浴间及洗手间约150㎡健身房约500㎡

儿童乐园约200㎡

棋牌室约100㎡，共8间，约10㎡一间

注：以上二楼功能面积分区设计上注意可在引入专业机构后予以调整，以满足其经营需要。首层架空层——进行泛会所的功能设计，令架空层空间兼具参与性和观赏性，营造体现社区档次感、品质感的开放空间。具有艺术气息的风雨廊设计，各幢均可连通会所。首层架空层“园林式双主题泛会所”建议为园林增添高品位的文化气息艺术文化主题营造方式：就如同儒雅的罗马人一样——他们从小就像生活在博物馆里，抬眼就是玛夫尔的绘画，转身就是米开朗基罗的雕塑。在小区建筑艺术的潜移默化下，最终也将获得一种积极、稳重、儒雅的“小区气质”。健康运动主题的配套1、风雨廊、环跑径、健身单车道结合设计2、针对年轻人设置：篮球场、单双杠、攀岩墙、乒乓球、单双杠、户外健身器材等3、针对儿童设置：亲子布道、儿童游乐场、绿野迷宫等4、针对老人设置：太极草坪、慢跑步径、养足道、棋亭、鸟语林等架空层泛会所区域功能建议1、艺术长廊为不同流派、形式的艺术作品提供展览空间兼具展览艺术作品功能的艺术长廊、艺术小品设计首层开放空间——结合泛会所的文化主题，通过底层架空体现品味生活设计上，架空层融入艺术长廊、定期艺术展、艺术涂鸦等泛会所功能进行设计，提升开放空间的参与度、体现社区的品味；配合艺术展览等活动的进行，架空层内设置固定的活动区域，为艺术创作者提供交流、定期发表作品的场所；架空层泛会所功能建议2、社区小院落住户希望在院落一角有一块邻里交往的欢乐、温馨的空间，小院落适合放置休闲桌椅坐椅、乒乓球桌、小型儿童游乐设施等。

3、儿童天地

4、夕阳红在架空层转角、空闲位置，需要给住户休憩的空间，让老人打牌，小孩子玩耍，实用性强，增添亲切感。

架空层泛会所功能建议5、涂鸦板公示社区最新信息，业主联谊活动、体育互动比赛的一个空间。摆放位置：均匀分布于架空层各个位置摆放数量：每个组团一个立体式园林通过抬升/下沉等处理手法，为小面积园林建立多层次的立体式园林空间体系；结合开敞式泳池/公共户外健身配套等设施的设计，创造社交活动和业主互动的平台；为营造良好的居住空间，构筑以人为本的生态建筑，设立架空层，引入阳光、引入新风、引入树木、引入流水、引入视野；增加园林景观小径，可供业主茶余饭后闲逛散步，也适合业主清晨跑步锻炼作用；项目的园林表现幼儿园中庭园林主入口园林、水系将会所位置向外围商铺连接，留出会所后的空间，以其作为两边园林的景观联系节点，使整个园林更具整体感。21少做大面积集中的水景，换以点、线结合连成面的主题，让水系延伸到住户的活动区域，使得住户有更多的参与空间。小区入口广场设置叠水等趣味性景观3风雨廊会所车库建议引入阳光、引入新风、引入视野－打造“清风车库，阳光车库”如下图：在地下车库各处设计连通地面的漏窗或花台，采纳阳光，设计成“阳光车库”，通过此大堂打破以往地下车库沉闷、灰暗、局促的印象。阳光和绿化商业规划项目一期东连城市风景，西临新基大道，南接宏图路，北临东二南路，尤以东连城市风景，沿着宏图路的一带底商，其商业价值较大；而项目一期西侧的底商远离城市风景商业区，同时，偏离宏图路主干道，其商业价值较低。BB区：建议做中型社区超市，如：华润万家等社区超市；面积要求：400－600平方米；工程要求：给水排水等AA区：商业中心为主轴，建议做西餐/便餐业态：如：上岛咖啡、真功夫、肯德基等业态；面积要求：300－500平方米；工程要求：餐饮基本功能包括：隔油池、给水排水、烟道等建议项目商铺门前可做双排停车位的考虑，可参考十三碗地面停车场的设计方式。项目内容商铺面积考虑到利用商铺的日后销售，建议一般小商铺的面积为：40－60平方米，面宽3.8－5米，径深12米。商铺内梁、柱由于本项目商铺作为住宅的底商，商铺内部不可避免存在柱梁，建议采取有效的方式将柱梁“隐藏”到墙体上，建议采取住宅后移或商铺前移的方式，避免柱梁影响到销售以及商家日后的使用。供电供水满足商铺给水排水、供电电功能，电量要求为0.2－0.23kw/M2，商业中心处餐饮商铺，需满足隔油池、烟道、排污等工程设施设备。而宏图路旁商业定位为餐饮功能，完善给水、排水、供电、排污、烟道等工程设施设备。广告位每个商铺都分配到合适位置的广告位，广告位面积不少于5平方米(主要为门头广告位)。建议对于商铺面积较大的设置面积较大、昭示性较好的广告位，如商业中心处餐饮商铺、社区超市、幼儿园配套商业等。停车位基于东莞地区汽车数量的以高速上涨，同时结合城市风景商业街停车位的匮乏弱势，建议项目商铺门前可做双排停车位的考虑，可参考十三碗地面停车场的设计方式。商业中心位置建议调整商业中心的位置，考虑将商业中心下侧的水景景观带撤销或移位，将商业中心与宏图路一侧的商铺链接一起，可有效将该商铺与商业中心起到联动作用，同时可利用商业中心处的西餐/便餐业态带动整个商业街的日后长期运营。绿化带设置建议简单化商铺、商业中心门前的绿化带的设置，考虑不采用高度较高的植被垂直性设置绿化带，采取可移花卉或硬性平面性地面绿化设置，以免植被阻挡商铺门面以及影响停车、车流向等。商业街工程建议不同的建筑风格能为本项目注入迥然不同的价值品味，从以下几种住宅建筑风格的比较分析中，判断出较为合乎本项目定位的建筑风格；建筑风格现代主义风格新古典主义风格摩登风格风格特征时代感强，代表理性前卫时尚个性化，并反映新材料、新技术的特征是古典、奢华的代表，展现的是西方传统的艺术特征，具有鲜明的地域感和档次感；摩登、时尚，部分色彩艳丽；建筑形态形体自由、不受约束，讲求体块的穿插、构架的运用等；或点式或板式、或低层或高层；讲究固定的形体比例，大量柱式、装饰线脚的运用，可谓精雕细刻的艺术品；以花园住宅为代表，多以低层、多层或小高层的住宅立面所采用；立面强调竖向线条的微妙层次，形体强调几何线条、强调对称、干净利落，建筑立面大块整洁；多采用于高层住宅，表现高耸、挺拔的非凡气势材质选用强调不同材质的强烈对比，虚实结合，表现于实体、石材、金属、玻璃等材质的运用，并注重新技术的含量以石材为主，细部偶有雕花铸铁的运用现代更加入玻璃等外墙材料，以表达大面积的体块感色彩表现色彩设计中强调运用对比色和金属色，造成稳重、典雅、高贵的视觉印象色彩素雅、纯净、宁静、细腻色彩以灰、白、木色为主，统一而单纯，视觉上又极具现代特色；代表楼盘星河传说、金域中央、天骄峰景东骏豪苑、国际公馆百悦尚城住宅的建筑风格取向本项目立面概念规划，现代时尚味足，立面空间感好，层次感丰富；竖向线条使空间呈现微妙的层次感，几何线条对称明显、整体立面干净利落大块整洁，在高层的表现上视觉上更高耸、气势更挺拔；不足点：此立面效果及色彩运用的感觉，东莞楼盘已多次出现，万科高尔夫、金地格林小城、光大景湖春晓、新中银金色华庭等都有较为接近的立面。同质化竞争，审美价值减弱，冲击力和市场吸引力在降低。景湖春晓格林小城万科·金域华府效果图金色华庭方案一本项目一期目标客户群，客户的年龄将偏年轻化。且考虑到周边租赁市场活跃（东泰、新天地等）着一群正值上升阶段的白领聚集于此，中央生活区形成后，此区域有可能成为这部分人更为向往的生活区域，首次置业的客户潜力巨大。因此立面上应以时尚、运用颜色的搭配对比突出张扬的个性。百悦尚城对于白色的成功运用是本案可以借鉴的地方，搭配灰色和局部木色，整体感觉靓丽、时尚又不失档次和厚重感；百悦尚城外立面效果图方案二入户大堂入户大堂是小区的门面，是带给客户第一尊荣感的场所，应体现其品质感；整体应以简约风格，强调功能性和实用性为主；公共室内空间的装饰表现经典回顾：万科高尔夫花园电梯间侯梯厅信报间入户区间图片来源：万科高尔夫花园高尔夫项目作为东莞万科的标杆，其大堂的设计采用简约实用风格，与金域华府的风格定位相仿，故我们建议在高尔夫的基础元素上，加入金域华府自身的风格。万科高尔夫大堂评点优1、功能分区明确，满足住户的需求；2、电梯边设置小型垃圾箱，方便上下电梯时丢弃杂物；

3、凹进式信报箱，节约大堂空间，保证私密性；4、电梯门框使用大理石材料，仿酒店风格，增添档次感劣1、大堂灯光不够，而且灯具档次较低；2、电梯厢用镜面不锈钢，容易造成尴尬，而且表面容易弄花；3、绿化、花卉偏少。2CC--时尚感强浅色调--简约不累赘--个性而不张扬艺术化处理金域华府应该是怎样的风格？简约风格，时尚感十足。白色墙面，配上艺术化的壁画，凸显艺术风采。玻璃材料吊灯，增添档次感。设计原则功能分区：雨棚、绿化休息区（大堂）、侯梯厅、电梯厅★★★★★1、可执行；2、可研讨；3、需调整管理层级：通过身份识别，进入侯梯厅，进入相应单位★★★★★1、可执行；2、可研讨；3、需调整绿化休憩区（大堂）：1、大堂直接设在架空层，与周边绿化均好融合★★★★★1、可执行；2、可研讨；3、需调整2、全通透设计，视野开阔，赏心悦目★★★★★1、可执行；2、可研讨；3、需调整3、层高度不低于6米★★★★★1、可执行；2、可研讨；3、需调整4、大堂使用玻璃吊顶灯，保证照明度充足★★★★★1、可执行；2、可研讨；3、需调整5、入口大门不小于2.6mX2m★★★★★1、可执行；2、可研讨；3、需调整6、绿化休息室面积不小于25平米★★★★★1、可执行；2、可研讨；3、需调整7、材料配置：隔音玻璃，暖色调大理石贴面，可视对讲识别系统★★★★★1、可执行；2、可研讨；3、需调整侯梯厅：宽度大于2米、净高度不小于3.8米★★★★★1、可执行；2、可研讨；3、需调整入户大堂设计建议金域华府单体平面及商业中心概念设计评价标准谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电