香港地产百年

《香港地产百年》香港住宅楼市百年变化纵览根据时局变化，香港地产简分为四次周期：1953-1965年的地产周期；1968-1974年的地产周期；1976-1982年的地产周期；1985-1997年的地产周期。其中又以1997年的地产崩溃最为人瞩目 目录50年代初的地产革命1953-1965年的地产周期1968-1974年的地产周期1976-1982年的地产周期过渡时期香港地产的三次升浪1985－1989年的升浪1991－1994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997-2007年香港楼价走势50年代初的地产革命背景：第二次世界大战之前，香港房地产市场开始萌芽，经营方式：整栋出售，置业收租。产业链：业主－包租婆－租客。重要中介——包租婆50年代初的地产革命：分层分期出售吴多泰：首创分层出售，加快楼盘销售。霍英东：首创楼书、分期付款。即为：售楼花。之后分层出售、分期付款，逐渐完善、发展为以单位出售，首期定金降到1-3成，银行按揭等。影响：使普通民众加入购房行列，涌现出排队买房、全民买房。地产业迅速发展。二次世界大战之后：经济急速增长35％，人口快速增加，租金高涨，但房价升幅缓慢，原因：整栋出售、买主较少、收款较慢。50年代香港街头 目录50年代初的地产革命1953-1965年的地产周期1968-1974年的地产周期1976-1982年的地产周期过渡时期香港地产的三次升浪1985－1989年的升浪1991－1994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997-2007年香港楼价走势1953-1965年的地产周期外资进入政策驱动地产繁荣，地价飞涨，置业公司大增银行超额贷款地产银行危机，收缩信贷1953年，朝鲜战争爆发，东南亚资金大量逃来香港，游资充裕，大部分渗透进入地产、股市——外资入市。1962年港府修订建筑条例，规定了各种用地的容积率。1966年才开始实施。开发商赶工，大量资金投入地产，部分银行超额贷款。房价、地价飞涨，年升幅1.5-2倍，地产置业公司激增。——政策驱动，地产繁荣。1964年港府整固银行资本和财务状况。规定银行投资地产和股票的比例上限，加强监管等——政府加强银行监管。政策出台，触发香港有史以来最严重的银行危机。1965年1月，明德银行被迫申请破产，惊恐万状的存户开始大量提取存款。——银行危机银行收缩贷款，地产商筹措资金困难，冒进的开发商倒闭，800多地块被迫停工，香港地价、楼价、租金大幅暴跌60％，市道疲滞，——地产危机。67年5月，香港爆发空前规模的“反英抗暴”，时局动荡，中产阶级变卖花园洋房、高级住宅等物业出逃，导致大量资金外流，地价再次普跌50％，地产业雪上加霜，全面停顿。——政局动荡50年代香港60年代香港地产危机影响：部分楼盘交楼被迫延迟甚至烂尾，致使客户不敢买楼花小型或冒进的开放商相继破产政府卖地收入巨减。已经入伙的现房也割价求售挤提人群 目录50年代初的地产革命1953-1965年的地产周期1968-1974年的地产周期1976-1982年的地产周期过渡时期香港地产的三次升浪1985－1989年的升浪1991－1994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997-2007年香港楼价走势热钱进入股市繁荣豪宅引领股市崩溃宁要股票，不要钞票地产有市无价股市崩溃68年后，政局转稳，市民信心恢复，良好的投资环境吸引海外资金涌入，大量热钱投入地产、股票等。——热钱涌入大批外资企业进入，涌入的外资机构职员对花园洋房等高档住宅需求殷切,有高价承受能力。高档住宅从60元到200元/尺，两年张150％——真实需求旺盛在高档住宅的带动下，中低档楼价在69年5月上涨，至70年涨幅100％。——豪宅引领。股市迎来战后的第一个繁荣高潮，一年时间连翻5番。地产也同步复苏。——股市财富效应受股票投机狂潮影响，楼花炒卖异常活跃，不少地产商都推迟了楼宇销售，宁愿空置，待价而沽，市场一度有买家无卖家。——投机炒卖，真实需求减少73年春季，股市喧嚣，弥漫着狂热的情绪。73年3月，股市发现假股票，以此事件为由，股市整顿，触发股民恐慌性抛售，股市暴跌90％，股市衰退促使银行进一步紧缩信贷。——股市暴跌，信贷紧缩楼市与股市关系日益密切，形成“股地拉扯”现象。目录50罗年代卷初的谦地产废革命19倡53话-1惰96态5年们的地修产周祖期19胶68迷-1壳97悔4年垒的地沸产周稿期19队76挣-1贵98经2年训的地岔产周衔期过渡框时期尊香港军地产什的三坛次升挠浪19旅85萌－1爱98浅9年扑的升环浪19骡91辫－1赶99眯4年舱的升谨浪第三街次升渠浪1夕99新5-枪19兴97佩年19葵97把-2奸00瞎7年砖香港果楼价顾走势中国龄改革坚开放香港划转型材，外誓资涌桥入香港伞前途痰黯淡衡，地拼产崩披溃香港虫转型挨金融进中心香港除前途反何去岗何从地产爷崩溃惕，开土发商买受灾大楼县整栋见炒卖魂，泡身沫吹目大76屋年香装港经狭济全奖面复翅兴，通开始芬转型忍成为瓣亚太砌区的隙国际触金融荣中心贿，港甜府解偏冻银寒行牌抽照的傻发放仪，大惰批国案际银苏行涌闷入，瓜至8奥0年骆代初愧，已典经成关为为勇世界扯第三与大金担融中珠心。——极外资拍涌入偿。香港爱经济食快速外发展秋，居冒民收牵入不悟断提洒高，啊对居博住环允境要娇求愈件来愈壁高。魂香港眨地产吉主力疲小型狮住宅把的价蚕格从蛾76肯年的辛26疾5元惨到8马1年织的1届05送0元败/尺留，5岛年涨罗3倍蓄，咬81报年达耕到空蛮前高援潮。哲——改善衰环境吩需求加。大佬身炒大识厦、谊炒酒睁店，循整栋久商厦辫频繁松易手鞠，金摘门大候厦从悲78各年1程2月咸至8贼0年筑9月娘，3室次转粉手，垦从7凡.1反5亿寒增加隔到1眯6.泥8亿忌。—冬—热钱作汹涌侦，炒叮风炽支热。从7将8年孟的7动％左汪右，动79坟年的丈13雀％，悲80亩年1蝴6％娘左右碗，8仁1年啦18遥％左滚右。东81满年1张0月潜，利伯率达茫到2烧0％声的历佳史最俯高水斯平。赚对置态业者眯产生饭巨大抄的阻祸吓力蒜。—浸—利率击持续铁攀升佛。70推年代哲末，危第二觉次石搅油危前机，81景年7饲月，起港府遗加强触对财融务公接司的蜘管制劈燕，加腰速信恭贷收知缩。祝——银行狼和财期务公热司紧稠缩信闯贷。19阴82趴年9找月，宽撒切特尔夫少人访漂问北醉京，调提出功香港坛前途零问题既，建谊议以厨主权趟换治辱权，懂遭到逗拒绝壤。地典产和针股市绪应声巡寿下跌扛。—储—香港山前途宪黯淡裂，市晴民心贷理预肌期悲点观。19旗82斧年9坑月，慈人民墓大会搂堂门愚口，日撒切错尔夫伐人“誓摔跤怜”，都香港庄楼市丑应声淘而跌本次缝地产做危机泻的影吵响：冒进恨投资镰的地医产商镇首当腿其冲差，甚店至遭吊遇灭邻顶之遥灾。恒隆谱地产光，夺得也港岛异地铁己沿线闪9个属地铁勺站上须盖物冈业的恒发展匹权，桂由于喷看错昌地产存周期生而被技迫“矿挞订评”，厅如入美宝山船空手隐回，放白白远损失住4亿幸，鹰君贪集团圈。地产奋、股颂市颠痰峰时甘期急拣速扩阀张，血83陆年9啊月陷多入严商重财旋政危巾机。老牌岂英资袄地产阀公司漠：置圆地。8怪0年拆开始秒转向贿冒进贞、投弟机。寄81已-8佳2年种大笔少购入谋地块绵，投纤资项浑目，狮斥资省购入钳股权括。在弦82钩年9谷月地杆产崩身溃后仇，集电团首摇次出扶现巨匆额亏冲损，挪财务螺比率赏上升己到5蹈6％拢，成庸为香宰港最作大的炭负债剂公司烂。由朱此引油发高捉层权或力更猫替，干实力再大损卵。目录50石年代乖初的刑地产咐革命19乖53石-1肌96拉5年跪的地秀产周馋期19摔68材-1津97迎4年阴的地辫产周够期19显76悔-1建98厦2年湾的地卵产周战期过渡缴时期瓜香港盖地产勒的三错次升动浪19湾85什－1理98鼓9年压的升宵浪19舒91所－1自99冻4年垂的升魂浪第三戒次升蹈浪1护99牢5-宁19卖97很年19竟97妨-2陡00沉7年畜香港见楼价梁走势19校85夸—1饱98冠9年私的升蹈浪香港违前途放明朗海外艘资金竹大量帐流入海湾稠战争售，六反四风轨波19廊84朽年1逗2月满，中铁英两肝国签惹署《左联合岛声明坐》，含香港基房地植产开幼始走致出持辈续两寒年的逐低谷海外仓资金卖大量肆流入正。香菠港成勉为国析际资平本进醒入大籍陆的众跳板犹。写干字楼响租户骂中，淘70撒％来略自海乎外投习资机债构。87固年全傅球股偿灾后秋，港刚府5任次减栏息，雨最低专为5花.2乡丰5％驳。利社率持衣续回怨落，舌银行施放宽辽贷款梦条件占。19某89眠年，膝中国兰64脏风波此，经坦济紧剂缩，称香港药经济厉开始莫疲软倡。楼均市普哑跌约叉30皇％。香港洪前途岂明朗乏，地逐产升戒温海湾居战争炒爆发授，时哀局紧弦张19诵91志-1说99焦4年惨的升潮浪股市读财富烟效应大型游社区辆引领豪宅辞引领政策勉打压股市庭造就吃财富大型期社区膜：太轨古城炒楼改疯狂繁荣梁表现权及原散因鼎盛仅期表周现：楼市匆活跃漫，开碑盘即虎售磬酒。大型泰豪华番住宅谦价格甚开始痰大幅予上升跃，半往年时惜间涨楚30颠％全民般谈论构、交史换炒停楼心抛得。银行俊按揭伶、律泻师行础、地棉产代课理忙庭碌异辩常。现楼络炒家棒约5忌5％家，楼顾花炒阀家7擦0％妙。阶段坏繁荣夕原因娱：香港类经济得持续丑繁荣省，市印民收在入不谷断增抢加。渡开始给对住追房进秃行升变级换聋代，肃对大掌中型类住宅料提出幅更大念需求贸。外资赶公司亮和中涂资机税构大折量来活香港桃投资省。早框期外裙流的揉资金虫和移调民不帅断回除流，绍对楼套市形挤成庞芬大需另求。银行雪存款敢利率棵较低钻，通垄货膨俯胀高哪企，城负利坝率情印况严淋重。满楼市吓成为恩保值询、升逼值的丝式理想侵投资蓬工具伪。市场印的预文期心屿理和纲投机现因素帖。本升将浪过功程大型立社区抗引领19惭91夕年3碗月，摄配套习齐全遇的大亩型社说区升莫势凌鞠厉。翠一个席月时桂间涨否30共％，括全年返累计否升幅沿55矩％。19稍91胸年8煮月，很12俗月港杜府连钱出政没策打绸击炒浅楼，丝式包括最高臭贷款拜从9机成降他到7站成。19法92尚年3俗月升葱至4扰00徐0元拥/尺况后，挡炒风泪收敛戴，中景小型准楼价武开始趴下调赢。豪宅狱引领但从殊5月诸份开砖始，脊大型腥豪华河住宅糊价格掘开始映大幅举上升女，半困年时暑间涨蝇30债％。湿达到爹50池00役元/曲尺。由豪钻华住聚宅带乞动，铲楼价吼再度位攀升鞭，半藏年时司间再租升2竖5％册。中委小型钻住宅赖升势槽有限庸，部挪分开院发商柱自行务将按重揭比耻例由厦7成撒提高雄为9允成。蛇以促秃进销勤售。地王旨指引19链93倡年，捷港府棋推出主被视咽为后钥市信氏心的信地王鸣地块明，5帖40蜓0元仗/尺惹，加访上建蜓筑费辩，利具息后症高达热82秘00努元/摆尺，兰开发破商要则赚2动0％询，则敲最低编售价阳要1咏00反00涂/尺档，即晃10播万元肉/㎡啊的售帽价，党在地雾王的握刺激答下，久香港制豪宅智市场晴售价裂再创替新高间。股市辱推动其后舞，银集行宣根布4兴00胃万以闸上的勺豪宅赵按揭返收紧贫至6叼成，倾但1艘0月船份港组股飙秃升，对市场使购买悼力再脚度凝弓聚，骨结果霞全年预升幅咏达3汪0-鱼40毅％，滨普通幸住宅滩也达虫到5渔00炎0元陶水平所。强势世政策郊打压19膨94动年6战月，耽港府颗公布顽遏制辈楼价厘首阶狂段措音施，赤声明赞，若起不奏肾效，匪将实聪施第显二阶吹段更望严厉有措施膜。楼察价应羞声而落跌。同时探内地划开始膛经济悟宏观洒调控妻，通胡货紧飞缩19抢94俯.6丑—1巡寿99湾5.头8，露价格深跌幅默30摄％左岗右。目录50压年代街初的光地产贺革命19命53贷-1评96五5年萌的地搞产周角期19果68志-1胶97代4年辉的地方产周住期19横76填-1楼98刷2年殃的地钥产周蛮期过渡猎时期炊香港心地产针的三拨次升截浪19饿85狼－1衰98舍9年孙的升备浪19互91但－1所99金4年洗的升陡浪第三封次升扮浪1宽99佛5-责19赏97牺年19里97厉-2鸦00毛7年吹香港穗楼价罗走势第三竖次升竿浪1郊99全5-鄙19览97特区皇政府个组建豪宅躁引领股市忌疯狂蜘，楼侍市热露炒金融阀风暴趴，地摧产、冒股市期崩溃19平97另年股志市疯汪长金融幅风暴用中股类市崩支盘豪宅槽引领狱房价改上涨楼市膏阶段誉特征回归族将近19香96席年特延区行梳政班胸子组闻成，苏政治融前景真明朗烘。投帖资者主开始堂由怀爱疑、接恐惧闪，转盲而对址新投者资机庭会的树憧憬因。豪宅肾引领从1序99延6年正下半名年，甚阳明称山庄择、帝宣景园语、会献景阁北等豪氏宅市岛场成供为市惨场追暗捧的厌对象和，别贵墅均舅价1肺70初00悲/尺掉。豪友宅的渣平均添升幅淋达4稻0％范。开发洽商乘女势以早低价题推出辨豪宅肆新楼放盘，琴市民旷蜂拥泪认购捡，开续发商棵乘机殃加价漫，仍共无碍围销售饿，炒肆风再榴度转谈盛。缘瑞一个界靠前窗的排跌队号航码高茫达1泪30担万。股市宪助推19卵97趣年8举月，杯恒生堪指数杠创下炊历史呼新高核16絮67阴3点投机柴炒卖回归意因素墙被迅态速炒宴热，是楼价迟借此鸦半年秘内大泛幅上达升3难0-嚼50膀％，污投机塌炒卖瓣风潮漂炽烈书。上半影年豪记宅售窗价再昆升3傍0％朴，似19么97隆年初锣，尖撤沙咀汗豪宅添嘉文姻花园分发售班，当概天一柴个4博号筹轻以2考03我万元沾转售翻，楼陶花价最格竟驰相当装于楼骂价的闻两成档。金融倾风暴19疲97拆年7捧月2紧日，门泰国均放弃错固定某利率透，一仅场席素卷东色南亚鸦的金兆融危义机就婆此骤奔然而像起。10把.2摔0日辉，获统取巨帝利的录国际蒙投资朴机构缩慧将目听标转充向香温港，栋揭开丸香港程金融悟风暴悟的序弓幕。难香港嫩股市骆连番怎暴跌振（4省天暴喉跌3农20剖0点垦），拘从9走7年惩8月欧到9鼓8年旬8月凯，港沟股从搭16宵67摧3点迹跌至还66跳00率点，一年拾间跌滥幅6框0％。银根限紧缩银行恩被挤习兑，株部分甚证券匆公司姿倒闭建，银行脆普遍污“现照金为烤王”哀，整石体经振济通矿货紧截缩。香港跪整体胆经济尿急转翁直下领，陷佳入战后允最严毁重的顿衰退中。劈燕地产肠市道迫随即躁大幅贤下挫化。跌仗幅普合遍超柄过3醉成。泡沫剃形成部的原斤因供应捆不足更，需县求快穗速增普加：85冤年后慎，中缩慧英两受国签锹署的纸联合垫声明菊中，龙香港带政府粉每年画卖地窜不得呜超过从50堤公顷疏。其前中，虏住宅林用地暑供应赴严重屿不足驴，9纪5年加明显晚短缺踢之后及，才孙开始开有所湾放宽直，（穿3年西的滞烧后期渠）地产善业高蝴度集自中。96档年，唐10勤家大灾型开尼发商侨占市豆场份亩额的顽76羞％，传且日想趋集残中。塞其中鲜，长歌江实踢业、吃新世盆界发折展、况新鸿档基地埋产前肆3大歌又占余新供介应量程的5貌0％抛，逐待渐形摘成“归寡头石垄断真市场珠”，底开盘磨时间信互不寇冲突脱，各伯个楼药盘分狂批推陪售，句或捂救盘不蒙售，彻反映荒了市凳场的淘不完罢全竞叮争。热钱雷投机东。供需侄不平糠衡，英利率闯较低讨，大专量热旬钱涌渠入，饺房产佛被视阅为一烛种看昼涨的驱投资烫工具树，大浅量资寸金的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