山东省聊城市某房地产开发可行性分析报告

PAGE归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1第一节项目名称及建设单位 1第二节可行性研究报告编制单位 2第三节可行性研究的依据与范围 2第四节项目概况 3第五节主要技术经济指标 4第二章XX市住房发展现状与建设规模 6第一节XX市住房发展现状 6第二节项目建设主要内容及建设规模 8第三章建设条件及场址选择 9第一节XX市概况 9第二节建设条件 11第四章建设工程方案 17第一节总体规划方案 17第二节建筑结构方案 19第三节给排水工程 21第四节电气工程 24第五节消防工程 28第六节采暖工程 30第五章节能 32第六章环境和生态影响分析 36第七章物业管理 41第八章项目实施进度与招标方案 43第一节项目实施进度 43第二节项目招标方案 44第九章投资估算及资金筹措 46第十章效益分析 50第十一章项目结论与建议 51XX市XX·XX房地产开发四期工程项目可行性研究报告PAGE52第一章总论第一节项目名称及建设单位一、项目名称XX市XX·XX房地产开发四期工程项目二、项目承办单位单位名称：XX集团有限公司法定代表人：项目负责人：联系电话：三、项目地址本项目位于柳园南路XX综合区，东临XX市大学，南临小运河，北临柳园办事处家属院。四、项目建设单位简介XX集团有限公司前身为山东XX房地产开发有限公司，公司成立于1994年4月。截至2007年10月注册资金5019万元，总资产19566万元，净资产10317万元，实现销售收入13266万元，利润716万元。公司现有职工120人，其中具有高中级专业技术职称的39人。XX集团有限公司是以房地产开发与经营为核心的“同心圆多棱角集约化发展”的企业集团公司。公司自成立以来，已成功开发了古楼北商业街、XX商住小区、园东商住小区、怡景花园商住小区和现在正在开发的XX综合区，开发建设面积达60多万平方米。公司集房地产开发经营、影视地产、生物制药等于一体，以“生存发展、诚信固本、拼搏奉献”为宗旨，“社会效益带动企业效益”为企业发展的战略方针，赢得了社会各界的广泛认可，多次被评为XX市房地产行业先进企业、中国工商银行“省级重点客户”、“AA级信誉企业”、“放心房承诺企业”、“重合同守信誉企业”、“XX市工商免检企业”等。XX集团已成为XX市房地产行业颇具实力、最具竞争力、最具发展潜力的房地产开发企业之一。集团公司董事长、总裁、中国特级管理大师XX同志在全国首次倡导并打造影视地产，对我国旅游、地产、影视业等建设贡献卓越，并被国家评为2005年“中华十大建设英才”。第二节可行性研究报告编制单位一、编制单位名称二、工程咨询资格证书编号三、资质等级四、发证机关五、法定代表人第三节可行性研究的依据与范围一、编制依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、国家及山东省有关规范、标准、规定；3、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；4、建设单位提供的基础资料；5、国家有关法律、法规及产业政策，有关设计标准、规范及规定。6、《XX市城市总体规划》7、《城市居住规划设计规范(GB50108-93)》8、《城市居住区规划设计规范(GB50220-95)》9、《建设部城市居住小区试点综合评价内容(实施方案)》10、XX市规划部门提供的1：1000规划定位图二、可行性研究报告的范围1、项目建设单位及建设项目概况；2、建设项目必要性分析；3、项目的节能方案分析；4、项目的建设条件分析；5、项目的环境和生态影响分析；6、项目投资估算，测算项目产品成本和经济效益，并进行不确定型分析、风险性分析，提出财务评价结论；7、确定项目实施进度；8、项目风险分析；9、项目的结论与建议。第四节项目概况一、项目名称XX市XX·XX房地产开发四期工程项目二、建设性质新建三、项目选址本项目位于柳园南路以东，东临XX市大学，南临小运河，北临柳园办事处家属院。四、项目主要建设内容与建设规模项目规划总用地面积为9295平方米，建设内容为多层住宅楼3栋，规划总建筑面积15330平方米，包括地上面积12252平方米，地下室面积3078平方米；绿地面积五、项目进度计划安排项目建设期为1年，计划2010年12月完成前期手续，2011年1月至3月进行工程设计及工程招标，2011年4月动工建设，争取在2011年12月底竣工验收。六、项目投资估算及资金来源本项目总投资为4575.34万元，其中：土地费用为2296.9万元；工程费用为1548.37万元；前期费用为482.52万元；建设单位管理费用为64.92万元；销售费用30.66万元；预备费用为62.87万元；建设期利息89.10万元。七、资金来源资金来源主要包括项目资本金和银行贷款两部分，其中项目资本金3075.34万元，占投资总额的67.2%；申请银行贷款1500万元，占投资总额的32.8%。八、销售收入本项目预计销售收入为5270.16万元。第五节主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见下表

主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注一项目规划总用地平方米9295二总建筑面积平方米153301其中：地上平方米122522地下平方米3078三容积率1.65四绿化率%35.5五项目总投资万元4575.34六资金筹措1项目资本金万元3075.342银行贷款万元1500七预计销售收入万元5270.16八投资利润率%41.58九建设期年1

第二章XX市住房发展现状与建设规模第一节XX市住房发展现状随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2006年底已经达到了43.9%的比例。同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快的增长，近几年增速稳定在11%以上。城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等。2006年无论是政府出台的土地政策，还是央行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两面。XX市的房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开发起步于1984年，特别是近两年来，贯彻市委、市政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度进一步加大，随着XX市城市化的进程的推进，农业人口的大量涌入，城区人口的急剧增长，城区住房需求也在随之增长，预计在未来3－5年内XX市的房地产企业会高速发展，市场前景广阔。市政府有开发建设的优惠政策，鼓励绿化建设，从而保证绿化大道通、透、亮、绿的实现。加强小区基础设施建设，各类配套公共服务设施和小区绿化与住宅建设同步进行，这样就激活了房地产竞购热潮。城区内有很大一部分人居住条件较差，属于棚户区或旧住宅区，城市配套设施跟不上。近两年来，伴随着房价的飙升，已经与XX市人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降，很多人希望城区内能有比较合理价位的房子，满足他们的购房、住房要求，这也是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。为满足不同收入层次居民住房需求，住房建设和房地产业发展和经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。依据《XX市城区住房建设规划》（2008-2012），至2012年市城区常住人口达到62万，人均使用面积不低于30平方米的规划要求，规划期内，市城区住房总需求约为410万元平方米。2008年，XX市房地产业运行质量进一步提高，全市房地产开发完成投资29.25亿元，新开工面积161.06万平方米，竣工商品房面积149.85万平方米，销售面积87.71万平方米。住宅建设品质和水平明显提升，1个项目列入国家康居示范工程，2个项目列入建设部A级住宅性能认定，2个项目被评为“山东省优秀住宅小区”称号。面对巨大的住房需求潜力，预计2010年XX市全市房地产市场依然会持续增长。从市统计局提供的最新数据看到，2009年，全市房价走势大盘已定，年初、年末与上年同期相比涨幅都比较大，1月份后涨幅陆续走低，到5月份降到谷底，之后开始陆续上扬，11月份涨幅与1月份持平，12月份涨幅略高于11月份，整体呈现阔V字形。相关统计数据显示，2009年全市房地产价格涨幅同比呈现阔V字形。具体走势为，1月份，全市房屋价格同比上涨5.3%，以后的4个月出现同比涨幅逐月缩小的趋势，直至5月份涨幅达到最小，1至5月份同比涨幅依次为：5.3%、4.7%、3.6%、2.9%、2.2%。6月份开始又出现上涨，6至12月份同比涨幅依次为：2.6%、2.8%、4.2%、3.8%、4.9%、5.3%、6.3%。2009年XX市多措并举稳定房地产市场，计划完成房地产开发投资26亿元，其中完成住宅开发投资20亿元，保持商品住房价格基本稳定。据分析，2009年年初，国际金融出现动荡的趋势对XX市这种三线城市来说只是概念上的影响。而随着全球金融危机逐步向实体经济蔓延，其波尾开始触及XX市房地产市场，加上自然灾害等导致国内经济出现减缓趋势，就业、未来收入不稳定的预期，影响居民的住房消费信心，购房者观望情绪浓重。2009年5月以后，由于国内经济企稳回升，购房者看到等待、观望仍不见房价大幅回落，于是下决心购房。购房者的增多致使我市房地产市场逐步回暖，房价涨幅也逐步回升。本项目地址为XX市柳园南路，东接XX市大学，南临小运河，北至柳园办事处家属院，处于XX市中轴线的南展中心区内。随着XX市城市规划的实行，行政中心将南移，新的城市格局即将形成，使得本区域具备了较强的升值潜力。XX集团有限公司投资开发的“XX房地产开发”四期工程以较为合理的价格、优越地段呈现给城区需要购买住房的居民，具有较高的市场前景。第二节项目建设主要内容及建设规模项目规划总用地面积为9295平方米，建设内容为多层住宅楼3栋，规划总建筑面积15330平方米，包括地上面积12252平方米，地下室面积3078平方米；绿地面积3300

第三章建设条件及场址选择第一节XX市概况XX市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济、邯济铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。XX市不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。XX市既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。XX市总人口557.52万人，人口密度每平方公里640人。其中，少数民族38个，约有6.73万人。市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。耕地面积553183公顷，人均耕地面积1.49亩。属于暖温带季风气候区，半干燥大陆性气候。气候适宜，光照充足，全年光照时数在2463-2741小时之间，无霜期200天左右。XX市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。XX市历史悠久、文化灿烂。早在原始社会就有先民在此繁衍生息、从事农业生产。市境发现了距今约六七千年的8座龙山文化城，它们是迄今为止全国发现的最大的龙山文化城。可见，古济水西岸是当时一个极其重要的政治文化中心。明清两代是XX市历史上的辉煌时期，元至元二十六年（1289）到明永乐九年（1411）间曾数次兴工开复会通河，纵贯中国南北的大运河为XX市的发展繁荣带来勃勃生机，临清、XX市（今之东昌府区）成为沿运河九大商埠之一。XX市是国家历史文化名城，自然资源与人文景观相互交融形成了丰富的旅游资源。名胜古迹2700多处，有旅游开发价值的景观有470多处。国家级重点文物保护单位3处，省级重点保护单位15处，特别是XX市城区独具“江北水城”特色，素有“中国北方的威尼斯”之称。XX市经济发展迅速、百业俱兴。2007年，实现国内生产总值839.45亿元，第一产业增加值138.84亿元，第二产业增加值491.95亿元，第三产业增加值208.66亿元，一、二、三产业结构比例为29.5∶43.5∶27.0。人均国内生产总值15312元。工农业总产值573.47亿元。实有耕地面积553183公顷，农业人口人均占有耕地1.84亩，农林牧渔业总产值163.01亿元，粮食产量423.87万吨，棉花产量8.47万吨,油料产量27.70万吨,水果产量34.99万吨,蔬菜产量743.66万吨,肉类总产量39.20万吨,禽蛋产量30.10万吨,大生畜年末存栏150.55万头,水产品产量39.08万吨,农民人均纯收入2353元,农民人均生活消费支出1492元。全部工业总产值453.45亿元，其中，规模以上工业总产值393.40亿元。全市工业企业1301个，大中型工业企业102个（国有工业企业53个），小型企业260个。国有工业企业87个、总产值965123万元，集体工业企业57个、总产值299471万元，股份合作工业企业12个、总产值114154万元，股份制工业企业84个、总产值1026504万元。外商及港澳台工业企业16个、总产值130033万元，中央工业企业1个、总产值9577万元，省属工业企业2个、总产值52438万元。出口总额12628万美元、比上年增长38.1%，进口总额4527万美元、比上年减少10%。全社会固定资产投资103.37亿元、比上年增长19.9%;实际利用外资额3660万美元，比上年增长45.3%。公路客运量1779万人,公路货运量881万吨，电信业务总量126862万元,邮政业务总量15218万元。XX市近期发展目标是：到2012年，全市生产总值年均增长15%，五年翻一番，突破2000亿元；地方财政收入年均增长16%以上，达到90亿元，翻一番，力争突破100亿元；全社会固定资产投资年均增长20%，翻一番，突破1000亿元；社会消费品零售总额年均增长15%以上，翻一番，突破600亿元。三次产业结构调整为10：60：30。高新技术产业产值比重均提高2个百分点以上。“江北水城、运河古都”在国内外的知名度更高、影响力更大、对区域的辐射带动力更强。突出抓好“两城一河”，启动古城区保护开发，着力打造全国著名的“水中古城”；加快建设经济开发区工业新城，形成全市新的经济增长极；搞好徒骇河开发，打造独具特色的城市风情带；加大城中村改造力度，改善居民居住条件。城乡面貌焕然一新，初步建成环境优美、生态良好的宜居城市，城镇化率到45%以上。第二节建设条件一、地理位置XX市地处山东西部、京杭大运河畔，东倚岱岳与济南市相连，西以卫运河为界与冀南、豫北接壤，北与德州市毗邻，南滨黄河与水泊梁山隔河相望。地处北纬35o47’-37o02’和东经115o16’-116二、自然条件1、地质全市地质构造属华北地台(Ⅰ)的一部分，聊考断裂带又将全市分为2个二级构造单元，其西部为辽冀台向斜(Ⅱ1)，东部为鲁西台背斜(Ⅱ2)。辽冀台向斜中有2个三级构造单元，即临清坳断区(Ⅲ1)和内黄隆断区(Ⅲ2)；鲁西台背斜中有1个三级构造单元，即茌平坳断区(Ⅲ3）。其次，自西向东又分7个四级构造单元：馆陶凸起区(Ⅳ1)、临清凹陷区(Ⅳ2)、新集凸起区(Ⅳ3)、莘县凹陷区(Ⅳ4)、桑阿凸起区(Ⅳ5)、阳谷凸起区(Ⅳ6)、东阿凹陷区(Ⅳ7)。区内分布许多断裂，其走向一般呈北东向。较大的断裂为聊考大断裂，其次有冠广断裂、冠县断裂、堂邑断裂、XX市断裂、茌平断裂、东阿断裂、馆陶断裂、马陵断裂，另外还有许多小断裂。自XX市有历史记载（1479-2003）的500年来，共发生地震64次，皆属轻微地震，无建筑损坏现象，最高四级。XX市属黄河冲积平原的一部分，除东阿沿黄河一带不足50米高的10座孤山有古生界奥陶系灰岩出露处，其余均为新生界第四系所覆盖。据钻探揭露，第四系以下有上第三系明化镇组、冠陶组；下第三系东营组、沙河街组、孔店组；古生界石炭二迭系、奥陶系、寒武系，还有古生界变质岩等。2、地貌XX市属黄河下游冲积平原，由于历史上黄河多次决口、改道泛滥冲积，上游携带物质沉积不均，境内因而形成岗、坡、洼相间的微地貌类型。全境地势西南较高，东北稍低，平均坡降为1/7500，海拔高度在22.8-47.8m之间，最高49m（莘县西南部），最高27.5m（高唐县东北部）。XX市3、气候XX市属于温带季风气候区，具有显著的季节变化和季风气候特征，属于干旱大陆性气候。大陆地度62.8-64.8，年干燥度为1.7-1.9.春季干旱多风，回暖迅速，光照充足，太阳辐射强；夏季高温多雨，雨热同季；秋季天高气爽，气温下降快，太阳辐射减弱。全市年平均气温为13.1℃，在地理位置的变化上，气温由西北向东南逐渐增高。气温的季节变化明显，冬季气温最低，1月份平均气温为-2.5℃，是全年中最冷月份；夏季气温最高，7月份平均气温为26.7℃，为全年中最热的月份。年平均降水为578.4mm，时空分布不均。其中，冬季降水量最少，为17.9mm，占全年降水量的3.1%；夏季降水最多，为371.8mm三、自然资源1、土地资源全市总面积1297．03万亩，利用土地面积1251．16万亩，占总面积的96．5％。其中，耕地953．94万亩，占利用地面积的76.2％；园林18．02万亩，占利用地面积的1．4％；林地27．7万亩，占利用地面积的2．1％；居民、工厂、机关用地153．6万亩，占利用地面积的11．9％；交通用地35．43万亩，占利用地面积的2．7％；水域42．44万亩，占利用地面积的4．8％。未利用土地45．87万亩，占总面积的3．5％，主要是沙荒和盐碱荒地。2、水资源XX市水资源包括地表水和地下水两部分。地表水主要来源于天然降水和入境客水。据全市14个代表雨量站1956-1996年实测，多年平均降水量为566．7毫米，产水总量为48．7亿立方米。其中形成地表径流3．69亿立方米，通过各级河沟泄入徒骇河、马颊河、卫运河或被截留在河渠闸前，入渗补给地下水9．81亿立方米，其余大部分转化为土壤水，为自然蒸发所消耗。过境水资源比较丰富，黄河、金堤河、卫运河诸河道多年平均径流量为366．22亿立方米，其中黄河349．58亿立方米，占沿境河道径流量的95．45％。其它入境水资源很少，徒骇河、马颊河多年平均径流量0．32亿立方米，仅在汛期入境。市内浅层地下水的水文地质条件较好。除淡水广泛分布外，还有微咸水与淡水相间分布，构成水化学垂直分带的咸——淡、淡——咸——淡及全淡型结构，淡水分布面积占总面积的93．1％。其中，适宜开发利用的浅层淡水占总面积的81．9％。中层和深层地下水亦有较好的开发利用条件。据全市1990年评估，多年平均地下水资源总量为221．98亿立方米，其中浅层地下水为219．74亿立方米，中深和深层地下水为2．24亿立方米，分别占98．9％和1．1％。在浅层地下水资源中，因补给困难，更新缓慢，不得轻易开采的净储量为206，40亿立方米，参与大自然循环，逐年更新综合补给量为13．34亿立方米。根据市内水利工程设施、调蓄能力及地下水补给条件，全市多年平均水资源可利用总量为22．97亿立方米，其中当地水资源为7．72亿立方米(地表水径流0．26亿立方米，地下水7．46亿立方米)，沿境河道水资源可利用量为15．25亿立方米(国家每年分配引黄水量13．65亿立方米，金堤河、卫运河仅1．6亿立方米左右)，其它徒骇河、马颊河等入境水，因以拦蓄力低，可利用量很少。3、矿产资源境内矿产资源主要有煤炭、石油、天然气、石膏、石灰石、饮用矿泉水和温泉水等。煤炭：阳谷——茌平煤田，面积2297．6平方公里，预测储量(E+F级)217亿吨。该矿田—1000米；XX市煤矿区，按—1100米以浅煤层计算储量，C级3．44亿吨，D级9．42亿吨；旦镇煤矿区，煤质为气煤、肥煤、天然焦、无烟煤等，探明此矿储量1．39亿吨；冠县——堂邑煤炭预测区，面积700平方公里。见煤深度1600—2600米，预测储量14亿吨。石油和天然气：据勘察，油、气储集地段分布在莘县、高唐大部，XX市、临清中部，茌平西部和冠县东部。中原油田三部油区，探明石油储量3000万吨，天然气储量1万亿立方米；莘县凹陷生油区，面积约2600平方公里，生油岩体约4333亿立方米；冠县凹陷生油区，面积约1100平方公里，顶板埋深1688米，生油岩体厚度2000米左右，体积2117亿立方米。四、地震及烈度根据中华人民共和国国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。五、交通运输条件XX市是山东交通比较发达的城市，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。XX市铁路编组站是京九线上的4大编组站之一。从XX市出发，沿济聊馆、济青高速1小时可达济南国际机场，4小时可达青岛海港，沿京九线4小时可到达北京。火车平均运行速度120公里/小时。六、外部水电供应条件XX市供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。1、给水主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源为XX市自来水公司，供水普及率将达到100％。根据XX市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。2、排水本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。3、供电本项目用电由开发区供电部门统一解决本项目用电。

第四章建设工程方案第一节总体规划方案一、土地现状与评价本项目从实际情况出发，在充分考察论证的基础上，根据用地面积和建筑面积测算，规划居住规模约为600人。该地区工业少，空气清新，环境幽静，具有得天独厚的建设条件。场地分析：项目规划用地9295平方米，规划用地范围内的地势较平坦，无障碍建筑物，适宜居住小区的建设环境分析：规划用地地块依托多所教育机构，如XX市大学、XX市一中、文轩中学等学校，文化气息浓厚，交通便利。技术分析：项目竣工后可提供15330平方米高品质二、项目规划依据及理念1、规划依据(1)《中华人民共和国城市规划法》(2)《城市规划编制办法》(3)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(4)《住宅设计规范》(5)《建筑设计防火规范》(6)《中华人民共和国城市规划法》2、规划设计理念采用现代的设计理想，突出人性化的设计，创造即满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。从住宅的规划设计入手，满足居民对居住。休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把居住小区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态人居环境的综合体，特别关注以下几个方面：(1)空间环境：提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。(2)生态环境：注重人工与自然环境的综合与协调，构成人景互动的共生环境条件，做到住宅、公建、运河、小品与绿化融为有机整体。(3)文化环境：融合居住文化、运河文化、教育文化、娱乐文化，达到人们对陶冶素养的要求。突出以人为本的人文条件，使小区洋溢着更为温馨的气氛，增加人们的归属感。(4)职能环境：预计住宅建筑设计在信息时代的进程及演变，以满足信息快速，生活高效的要求。3、项目功能分区与布局根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。项目区周边建筑均为多层住宅，本项目规划的3栋住宅楼依次南北排列，楼间距符合居住小区规划要求，项目区进出依托北侧或南侧已有的小区内道路连通西侧柳园南路，满足居民交通需求。以绿色、健康、自然、人文贯穿园区的生命主轴，是交织期间的文化景观，同时也是生态可持续发展的理念和贯穿始终的设计脉络。整体景观规划结构上，以景观步道为纽带，错落有致，相互渗透。设计手法的选择上，平和、自然、舒适为基调，同时配以质朴的材质，以此创造自然动人、和谐统一的空间。合理的公共设施布局，将规划视作城市公共利益、社会资源的分配，被各阶层共享，共同构建居住的活力。将居民自然流畅的引导进入公共空间，并在空间聚集交流，形成有活力的街道生活和住区公共生活。公建包括变电室、换热站、调压站、水泵房、公厕、传达保安用房组成，配套公建在各地块内分散布置。公共配套设施完善，布局合理，减少对居民生活的干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。4、项目道路交通组织出入口：项目周边均为住宅，出入可依托小区内现有道路，连接东侧柳园南路，解决居民出入交通问题。在居住区内以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响，禁止过境机动交通，限制外来私人机动交通，发展公共交通，鼓励步行交通。同时适度调整和完善体系，合理组织机动交通的流线。道路：小区道路交通系统规划力求通而畅，这样既可避免外部车辆穿越小区，又可使小区住宅建筑灵活布置，空间生动而富有文化。采用人车分流的交通组织方式，外围设置自由式布置的行车道，沿中心开放空间为完全的步行系统。在人流组织系统设计和物流组织系统设计上充分考虑“以人为本”的指导思想，实现人车分流，畅通无阻，避免出现交通事故。5、景观系统规划小区道路纵贯整个小区，以庄重的园林风格为主，成为整个小区的景观主轴。均以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。开发空间需要重视可进性，绿地的种植层次和铺地的材料和方式。在开放空间中营造不同开发程度的空间，配置适当的小品。雕塑、使空间增添趣味性。植物设计整体格调力求自然，植物布置应充分考虑通风，采光等功能，并处理好与地下管线的关系。小品的设置应充分考虑到行人通行和活动需求，设置在恰当的位置。各小品需统一设计，尺度须符合人的尺度和使用功能要求，且具有经久耐用、维护简便等特征。第二节建筑结构方案本项目XX·XX房地产开发四期工程项目总建筑面积15330平方米，一、建筑方案1、户型平面根据建筑物的功能使用要求，以中小户型为主，合理调整各功能间的范围，突出专用性，厅室分割得当，通风、采光良好，水、电、暖、气管线布置合理，满足舒适方便的居住要求。根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，小区住宅为南朝向，所有户型均由南面直接采光房间。布局良好，厨、卫、厅采光充足。2、立面与造型建筑设计源自尊重人居环境的设计思想，追求淡雅清新、含蓄大气的建筑风格。每一个建筑单体则根据其所处的位置与周边环境的关系、人的视觉感受确定体量和高度。在建筑材料上屋面采用挂瓦屋面，墙面外刷防水乳胶漆，窗统一使用塑钢材料，整体颜色以浅色为主。3、内部装修地面：地面砖地面楼面：混凝土水泥楼面，铺地面砖内墙：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷，厕所采用贴瓷砖墙面踢脚：地砖踢脚顶棚：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷二、结构方案1、设计参数基础根据上部结构的情况确定。活荷载设计值阳台：2.5kN/m2楼梯间：2.5kN/m2非上人屋面：0.5kN/m2其余房间：2.0kN/m2钢筋混凝土部分结构现浇：±0.00以上各混凝土构件，楼板，梁柱采用现浇砼预制：墙内的门洞、窗洞或设备预留洞，其洞顶均需设置过梁。2、抗震设防抗震设防裂度为7度，抗震等级二级，基本风压0.5kN/m2；抗震设防分类为丙类建筑。3、结构类型本项目建筑根据其设计特点，3栋住宅楼均为多层住宅，建筑结构宜采用砖混结构；建筑结构安全等级为二级。第三节给排水工程一、设计规范和依据1、《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88（1997版）2、《室外给水设计规范》GBJ13-86（1997版）3、《室外排水设计规范》GBJ14-87（1997版）4、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90二、设计范围建筑红线以内的下列项目：给水工程、排水工程、消防工程三、给水工程1、用水量标准和用水量用水量估算编号名称数量用水量标准最高日用水量（m3）备注1住宅600人150L/d·人902绿化浇洒330020L/m2663未预见水量10%15.6合计171.62、水源以城市自来水为水源，水量、水质可满足本项目设备、生活的用水要求。以开发区自来水为水源，给水管由城市主干管接入，给水管网结合地块环路设置成枝状干管，各级给水管自管网接入，整个小区形成树状的给水系统。3、给水系统生活给水由低区、高区给水管网供给，低压区一至四层，供水压力为0.30MPa，由市政管网直供。高压区五至十八层，供水压力为0.55MPa，由地下室生活泵房内设不锈钢变频增压水箱供给。室内冷水管采用PP-R（PN1.25）管，热熔连接。热水管采用PP-R（PN2.0）管，热熔连接。户内冷热给水管暗装，埋地管均敷设于垫层内。热水设置处垫层采用强化纤维和保温砂浆垫层。阀门采用铜球阀，阀门处均设活接头。设于管道井及地下室内等明装给水管，采用40mm厚带铝箔的离心玻璃棉管壳保温。卫生洁具采用节水型（＜6L）。用水计量：住宅一户一表，水表出户。中水：根据《XX市节水型社会建设试点方案》的规定，需配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。本项目拟在各用水建筑物内设中水管道，经处理后的中水，可用于洗车、冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。项目建筑均采用太阳能热水系统。4、消防给水小区供水应同时满足公用、生活和消防供水的要求，当公用、生活用水达到最大时用水量时，仍能保证消防供水的需要。小区内实行临时高压消防系统，火灾时部分地区不易依靠消防车，所以，消火栓的布置对火灾时灭火起着关键性作用。室外消防系统：本项目拟在消火栓应按规范沿道路设置，并宜靠近路边，其间距不应大于80米。消防车难以进入的区域应当适当增加消防栓密度。原则是要将小区内所有防火点纳入布置消火栓的保护半径内。室内消防系统：本工程消防系统为消火栓系统。消火栓系统设计流量：室内10L/s，室外15L/s；系统用水由地下室内的消防泵房接来，压力0.55MPa。灭火器配置按危险配置，在双栓的消防箱体下部设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。四、排水系统工程根据《XX市总体规划》和本项目的性质、特点，排水体制采用雨水、污水分流制，采取枝状污水管网。污水在地块内收集后，就近排入周围道路上的污水管道，然后依据地形、道路坡向以及现有污水主干管组织污水管道排放系统。1、污水排放本区内污水主要为生活污水。生活污水量取生活用水量的70%，则生活污水量Q2=63m采用室内废污水分流，室外废污水合流，污水送入小区中水处理站，经生化处理达标后排放。室内排水管为PVC排水管，室外地下排水管为混凝土管。污水管沿区内主干管敷设，管径D500砼管。2、雨水排水该项目内的雨水经雨水口汇集后流入规划道路下铺设的雨水管网，回收浇灌绿化用，少量排入城市雨水管网。雨水量根据XX市暴雨强度计算公式计算，暴雨重现期取2年。五、管材生活冷水管：明装管采用如镀锌钢管，丝扣连接，塑料管采用硬聚氯乙烯管（PP-12）、铝塑复合PP-R管。排水管：室内采用排水用硬聚氯乙烯管（UPVC），乘插连接；通气管为铸铁管，接口承插连接。消防给水管：消火栓系统采用镀锌钢管焊接或丝接。第四节电气工程一、设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）（2）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（3）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）（4）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）(2001版)二、设计范围本工程设计包括红线内的以下电气系统：（1）220/380V配电系统；（2）建筑物防雷、接地系统及安全措施；（3）有限电视系统；（4）电话语音系统；（5）数据布线系统；（6）访客可对视对讲系统；（7）火灾自动报警系统。本工程电源分界点为：住宅、公建在电气间电源进线柜内的进线开关。三、220/380V配电系统(1)负荷分类：二级负荷：应急照明、弱电、防排烟风机、防火卷帘等。三级负荷：住宅用户、公建用电等。(2)供电电源：本工程用电由XX市供电公司负责供给，根据负荷等级划分规范要求，用电负荷等级为二级。XX市供电公司保证项目用电。(3)计费：本工程住宅每单元分别设一计量屏，计量屏内设普通电子式计量表，每户设一表单独计量，弱电、公用设备等负荷的用电计量通过在进线配电屏内设总计量表来实现。(4)用电指标：根据《住宅设计规范》的规定及建设单位的相关要求，本工程住宅用电标准为每户8KW，公建的负荷密度为80W/m2.(5)供电方式：本工程主要采用放射式的供电方式，对应急照明、电梯、消防负荷等二级负荷主要采用双电源末端互投。本设计所有消防设备的过载保护均只作用于报警信号。(6)照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；插座回路(壁挂空调回路除外)均设剩余电流断路器保护。本工程照明设计按照国家现行的《建筑照明设计标准》确定照明电压为标准的交流220V。贮藏间及套内起居室、卧室等功能房间均采用E27吸顶灯口，配紧凑型荧光灯。厨房、卫生间采用防潮吸顶灯具。主要照度值：起居室、厨房、卫生间100LX；卧室75LX；餐厅150LX;商业、消防控制室300LX；车库75LX,电气间200LX.(7)设备安装电源各总进线屏采用仿GGD型配电屏，落地安装，进线方式为下进下出。计量屏、电梯控制屏落地安装，住户配电箱底边距地1.8m嵌墙暗装，其余配电箱及控制箱均底边距地1.5m挂墙明装。开关、插座分别距地1.3m、0.3m暗装。卫生间内插座选用防潮、防溅型面板；有淋浴、浴缸的卫生间内开关、插座须设在2m区以外。四、导线选择及敷设室外电源进线由上一级配电开关确定。建筑物电力线采用ZR-YJV-1KV型电缆、ZR-BV-0.5KV型铜芯塑料线，沿桥架竖井内敷设或穿焊接钢管、阻燃半硬聚氯乙烯管保护在地、墙、顶板现浇层暗敷设。消防线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。五、建筑物防雷、接地系统及安全措施（1）建筑物防雷：建筑物年预计雷击次数为0.058，防雷等级为三级。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等点位联结。接闪器：在屋顶采用直径10mm热镀锌圆钢作避雷带，楼顶避雷带连接线网格不大于20m×20m或24m×16m。引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根16mm以上主筋通长焊接作为引下线，引下线间距不大于25m。所有外墙引下线在室外地面下1m出引出一根40×4热镀锌扁钢，扁钢伸出室外1m。接地极：接地极为建筑物结构板内的上下两层钢筋网做自然接地体，钢筋网沿楼一周做成闭合回路。引下线上端与避雷带焊接，下端与接地极焊接。建筑物四角等的外墙引下线在室外地面上0.5m处设测试卡子。凡凸出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠焊接。（2）接地及安全措施：本工程防雷接地、电气设备的保护接地共用统一的联合接地极，要求接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。凡正常情况下不带电，而当绝缘破损也满足要求时，增设人工接地极。或有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结，总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属官道上焊接。有淋浴室的卫生间采用局部等电位联结。有线电视系统引入端、电话语音系统引入端等处设过电压保护装置。本工程接地型式采用TN-C-S系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。六、有线电视系统电视信号由室外有线电视网的市政接口引来，进楼处设线槽敷设。系统采用860MHz邻频传输，要求用户电平满足64+4dB；图像清晰度不低于4级。放大器箱安装在电气用房内，分支分配器箱安装在各户电气坚井内或上沿距顶0.3米暗装。干线电缆选用SYKV-75-9，穿SC20管及桥架敷设。支线电缆选用SYKV-75-5，穿SC15管沿墙及楼板暗敷。住宅每户在起居室、卧室各设一个电视插座。七、电话语音系统住宅每户按2对电话线考虑，在起居室、卧室各设一个电话插座。市政电话电缆先由室外引入至标准总机柜，然后由总机柜经电气竖井沿线槽、穿钢管引至各户住户配线箱，再由住户配线箱跳线给户内的每个电话插座。电话电缆及电话线分别选用HYV和RVS型，穿金属管、线槽敷设。电话干线电缆没线槽敷设，支线穿钢管在地面、墙、楼板内暗敷。住户配线箱在每户住宅内嵌暗装，底边距地0.5m。电话插座暗装，底边距地0.3m。八、数据布线系统本工程住宅每户按1根网线考虑；在起居室、卧室各设一个计算机插座。由室外引入室内的数据光缆选用非屏蔽多模光缆，穿金属管埋地暗敷，由总机箱引至各户住户配线箱及计算机插座的线路均采用非屏蔽超五类4对双绞线，穿金属管、线槽敷设。19英寸标准总机柜在电气室内落地安装，采用10#槽钢做基础。计算机插座选用RJ45超五类型，与网线匹配，住宅电话出线插座采用RJ11型。九、多功能访客对讲系统（1）住宅部分采用总线制多功能访客对讲系统。（2）访客对讲系统以每院落各自独立，门口主机单元门上安装，对讲分机挂墙安装在住户门厅内。第五节消防工程一、设计依据及采用标准1、山东省建委、省公安厅鲁建[1996]140号“关于印发《建筑防火设计专篇要点》的通知2、《建筑防火设计专篇要点》3、《中华人民共和国消防法》4、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)5、《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)6、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)7、《厂矿道路设计规范》(GBJ22-87)二、消防措施消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，按照“预防为主、防消结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施：1、总图总图设计中，按照有关技术规范要求合理布局，保证各建筑物之间的安全距离，同时各主要生产建筑物周围均设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救。2、建筑严格遵循《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)的要求进行设计，拟建项目建筑物结构主要为钢筋混凝土结构，耐火等级为二级。设计中考虑了合理的防火、防爆区，疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料，所有孔洞在设备管线安装后均用非燃材料封堵。本设计根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)进行新建建筑物内的消防设计。本项目新建建筑物为高层，更要严格执行防火规范，在醒目位置设有安全标志。楼梯间内设置应急照明灯、自动报警装置等，消防设备按二级负荷供电。根据《建筑设计防火规范》的有关规定，在公共楼梯间按要求布置消火栓，并配备相应灭火器若干；室外设置一定数量的地上式消火栓，以满足消防车的使用。3、消防给水利用城区的消防给水管网为一路消防给水；室内外按规范设置消火栓，建筑物内易取处每隔不到40米设MFA3干粉灭火器；室内消防管径为DN100，室外DN150，室外消火栓布置间距不大于120m，室内消火栓不大于30m。从项目所建建筑物的火灾危险性，建筑物耐火等级，建筑物高度及体积等考虑，火灾危险等级为戊类，根据建筑设计防火规范(GB50016-2006)规定：同一时间的火灾次数按一次计，建筑物的室外消火栓用水量为2511/s，室内所需水量为151/s，火灾时间按2小时计，则一次火灾所需水量为480m3第六节采暖工程一、设计内容本工程住宅采暖系统设计。二、采暖系统(1)设计参数供暖室外计算温度：-7室内设计温度：18(2)热负荷计算本项目为城市居民居住区，拟在住宅内设采暖设施。每平方米建筑面积采暖热指标取50W/m2，建筑面积约15330平方米，则热负荷约为766.5(3)采暖热源本项目拟采用城市集中供热采暖，热力管网由市政供热管网引入，管径为300mm，采暖热水由小区换热站供给95/70热水。(4)采暖系统住宅采暖系统为分户热控制系统，户内采暖形式为双管下供下回同程式。管材采用采暖专用聚丁烯（PBPN1.6）管，埋地敷设。热熔连接。采暖管道阀门室内均采用铜球阀。管道井内共用立管及室内明装采暖管采用热镀锌钢管，丝扣连接。采暖入口前室外直埋部分采用焊接钢管。保温：设于储藏室及管道井内的采暖供、回水管，采用50mm厚带铝箔的离心玻璃保温。室外直埋采暖管道采用聚氨酯保温，玻璃钢保护层。

第五章节能XX市XX·XX房地产开发四期工程项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。一、设计依据1、《中华人民共和国节约能源法》（1997年）；2、国家标准《综合能耗计算通则》；3、《国务院关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号)；4、国家发展改革委员会发布的《节能中长期规划》（发改环资【2004】2505号）；5、国家发改委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资2787号文）；6、《中国节能技术政策大纲》（2006年版）二、设计原则1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合建设项目具体情况，尽可能做到能源综合利用。三、耗能设施本项目的主要耗能设施为该项目动力设备、电梯、照明、取暖降温等设施。四、节能措施建议采用以下节能措施：1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板作保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2·k)；外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2·k)；门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2·k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2·k)。2、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在该项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅镁轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。五．节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水，实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境，建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环，以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水，及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏，充分利用雨水，减少市政供水，收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率，提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。

第六章环境和生态影响分析一、环境和生态现状本项目地址位于XX市柳园南路东侧，整体位于市区南部，属于城市生态系统，此系统是人类对自然环境适应、改造和建设起来的一种人工生态系统。其组成除生物和非生物环境外，还包括人类和社会、经济要素。经济要素，通过人类的生产、消费过程，实现系统中能量和物质的流动与转化，从而形成一个有内在联系的统一整体。由于该项目属于新建项目，故应对施工期和运营期的生态影响进行分析。该项目作为城市生态系统的组成部分，项目对该系统的影响不是很大，主要为施工期的噪声、扬尘、生活垃圾和生活废水等，运营期的汽车尾气、生活污水、汽车噪声、生活垃圾等。对周围鸟类、昆虫等会产生一定影响，但由于该项目拟建项目建设单位已经对产生的各种污染物制定了切实可行的治理方案，并对小区进行了高标准的绿化设计，因此对周围的生态环境基本不造成影响。二、设计依据及采用标准1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《建设项目环境保护管理条例》；4、《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)；5、《污水综合排放标准》(GB8978-1996)；6、《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)；7、《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)。大气环境质量执行《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中二类标准；地面水执行《地面水环境质量标准》(GB3838-2002)中IV类水体标准；地下水评价标准执行国家《地下水质量标准》（GB/T14848-93）中的III类标准；环境噪声执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中2类标准；固体废弃物执行《中华人民共和国固体废弃物污染防治法》中的有关规定；废水执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准；废气排放执行《大气污染物综合排放标准》(GB16297－1996)中新污染源二级标准；施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）规定的标准。三、生态环境影响分析1、施工期环境影响简要分析（1）噪声环境影响分析施工期间，土方挖掘、结构建筑、室内装修等各阶段均会产生不同分贝的噪声，对周围环境产生影响。噪声主要包括施工现场的各类机械设备噪声和物料运输造成的交通噪声。因此，施工期间，一定要严格控制和管理生产噪声的设备，严禁在夜间和人们休息时使用，减少使用强噪声器械，进出车辆减轻鸣笛，把施工期的噪声影响减至最低。（2）废气环境影响分析工程建设期挖土覆盖、土石方工程、运输车辆、建筑材料的现场搬运，以及施工垃圾的清理与堆放均会造成地面扬尘污染环境。其中扬尘是施工建设中主要的环境问题，所以施工作业内应进行围挡，并采取地面硬化，裸露地面定期洒水，堆放的土方和沙石进行遮盖。此外，运输车辆、施工机械等会排放少量尾气，对大气环境也有一定影响。施工期间对水环境的影响主要表现在建筑工地排水，设备清洗排水和施工队伍的生活用水。施工期间施工单位可与建设单位协商排水去向，在进行设备及车辆冲洗时应固定地点，不允许将冲洗水随时随地排放，避免造成对环境的影响，同时应提倡节约用水，生活污水要妥善处理。采取上述措施后，施工期产生的废污水对环境的影响会降低到最低水平。（3）固体废弃物环境影响分析固体废弃物主要包括基坑开挖弃土、建筑材料及施工人员产生的生活垃圾。本工程的开挖土石量较大，但在回填及利用后，基本持平，故污染主要来自建筑材料。施工过程中产生的建筑废料主要是各种碎砖块、混凝土块、砂浆、废旧木料等，数量较大，这些建筑垃圾可以作为场地回填用料，也可以作为小区内道路路基材料。四、运营期环境影响分析1、废气环境影响分析该项目拟采用城市集中供热，不存在锅炉烟气污染；小区内主要大气污染为居民炊事产生的油烟废气，以及垃圾贮存期间产生的恶臭。废气中主要污染物为SO2、烟尘、和NO2，车辆尾气主要污染物为CO、NOX等，由于天然气为清洁燃料，故废气中污染中污染物排放量较少，此外，车辆尾气、油烟和恶臭产生量也较小。2、废水环境影响该项目外排水主要是生活污水，主要污染因子为COD、SS和动植物油类；新建的住宅约计容纳人口600人，按每人每天用水0.15m3计算，本项目年耗水量为32850吨，产生废水的量为年耗水量的70%，则本项目年产生废水229953、噪声环境影响分析项目主要噪声源为小区周边道路以及进出小区车辆的交通噪声。为避免噪声影响，小区临街主要设置为商业；小区车辆进出时间相对集中在固定时段，进出差量具有间歇性、短暂型等特点，并且进出小区车辆较少，噪音干扰较小。因此，拟建项目产生的噪声对小区及周围居民不会造成影响。4、固体废弃物环境影响分析小区运营后，随着居民的入住，会产生大量的固体废弃物，主要为生活垃圾。居民按1.0kg/人·日计，年产垃圾共约219吨。固体废弃物经统一收集，及时清运，不在室外堆放，采取上述环保措施后对周围环境影响较小。建设项目拟采取的防治措施及预期治疗效果见下表。建设项目拟采取的防治措施及预期治疗效果表内容类型排放物（编号）污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物1.家庭生活炉灶油烟使用清洁燃料，安装油烟机对大气环境影响较小氮氧化物SO2烟尘2.施工扬尘粉尘建筑材料遮盖封闭、围挡施工外界水污染物生活废水CODcrSS经沉淀去油后进入市政污水管网达标排放固体废物1.生活垃圾生活垃圾统一收集，及时清运，不在室外堆放。固体废弃物对环境影响较小2.建筑垃圾土、沙、石就地处理或外运利用无排放噪声施工期：挖土机、挖掘机、打夯机等施工场界噪音22:00至次日6:00停止施工营运期：车辆出入噪声减速慢行，低声鸣号其他使用安全、美观、高质量的建筑装修材料，使室内空气质量达到《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）生态保护措施及预期效果：在施工期，严格控制和管理产生噪音的设备，严禁在夜间和人们休息时使用，减少使用强噪声机械，进出车辆减轻鸣笛；施工作业区应进行围挡，并采取地面硬化，裸露地面定期洒水，堆放的土方和砂石料要进行遮盖；设备及车辆冲洗时应固定地点，不允许将冲洗水随时随地地排放，同时应提倡节约用水，生活污水要妥善处理。通过上述措施，将施工期的环境影响降至最低。项目建成后，小区绿化率可达39.5%，同时实现点、线、面绿化相结合，形成视觉舒适的景观。所以项目建成后可有效改善这一区域的局部生态环境。

第七章物业管理项目建成业主入住后，组建小区管理委员会，向小区提供社会化、专业化服务，主要作用：保障物业产权人、使用人的合法权益，使物业保值增值；为物业使用人提供高效、安全、优质的服务；为物业管理单位树立良好的信誉，并获得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。针对本项目可由XX集团有限公司通过采用招标的方式选择优秀的物业管理公司或委托现有物业公司对项目建筑进行全面精心的物业管理。物业管理公司针对本项目初步劳动定员8人，人员通过社会公开招聘解决，其中人员岗位、职责见下表：序号岗位人数职责1物业管理人员1负责小区物业日常管理2办公室人员1停车管理、整理业主档案3财务人员1出纳、收费4保安部2负责岗亭、车辆出入、巡逻5工程人员1负责设备、设施维修、保养6绿化保洁人员2负责保洁绿化物业管理公司应贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。通过物业管理公司和全体业主的努力，把小区建设成为文明和谐的住宅小区。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。

第八章项目实施进度与招标方案第一节项目实施进度为了本项目的顺利进行，XX集团有限公司应成立专门的项目部，内设工程部、财务部、采购部、办公室等相应部门，实行项目法人负责制，并落实资金，同时做好招投标工作。为确保工程进度和投入运行后达到预期效益，应合理安排工期和做好市场开发人员培训工作。一、工程进度建议本项目可行性研究报告正式批复后，应及时委托设计单位进行总体规划设计，优选土建、安装施工单位等，保证项目早施工，早投入使用，早见效益。在整个项目的实施过程中要抓住设计、土建工程施工、设备材料购置安装等重要环节，并统筹科学安排各项工作，力求快速、优质地搞好项目建设。二、项目实施计划预计项目建设期1年。根据项目进展情况，预计2010年12月完成项目前期手续的办理，从2011年1月至3月进行工程设计和工程招标，4月份开始工程的土建安装施工，在施工的后期进行配套的道路、绿化工程，争取在2011年12月工程竣工验收。项目实施进度计划详见下表：

项目实施进度安排表序号分项目内容起始时间结束时间备注1项目前期手续办理——2010年12月2工程设计2011年1月2011年2月4项目招标2011年2月2011年3月5土建施工2011年4月2011年11月6小区道路及景观绿化施工2011年8月2011年11月6工程竣工验收2011年11月2011年12月第二节项目招标方案根据《中华人民共和国招标投标法》﹑山东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法和原国家发展计划委员会第9号令（2001年6月18日）等有关文件的要求，确保本项目建设质量，缩短工期，节省投资，提高效益，防范和化解工程建设中的违规违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行，提出招标方案如下：一﹑项目招标内容根据项目的建设内容，招标范围主要包括：项目的土建安装工程、监理及主要设备采购等。二、招标组织形式因项目法人单位不具备自行招标所需的编制招标文件和组织开、评标的相应资质，因此本项目的土建安装工程施工、设计、监理以及主要配套设备的采购均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标代理机构进行中招标的形式。三﹑招标方式根据国家有关法规要求和项目的特点，本项目招标工作必须采用公开招标方式进行。在该项目立项批复后，对该项目设计、土建工程、主要设备、安装工程的工程监理、设计及施工依法进行招标。本项目包括3栋多层建筑以及少量配套公建的建设，在项目土建、安装、监理招标时应根据实际情况合理划分几个标段，由多家单位进行施工建设，以保证工期、质量。拟定招标方案如下表（见下页）:招标基本情况表基本条目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√主要设备√√√重要材料其他

第九章投资估算及资金筹措一、估算依据1、原国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》2、专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件3、专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费标准，以及政府部门发布的物价指数4、工程建设其他费用计取办法及有关规定二、估算成本核算1、土地费用本项目建设用地土地费用包括地价款和土地出让契税，共2296.9万元。其中土地出让价款为2230万元（按160万元/亩估算），土地出让契税66.9万元（依有关规定，按照土地出让价款的3%计取）。2、工程费用工程费用包括建筑安装工程费用和室外配套费用两部分，合计1548.37万元。（1）建筑安装工程费用本项目建筑安装工程费投资包括土建工程和安装工程。建筑安装工程费按照《山东省建筑安装工程消耗量定额》（2003年）、《XX市2008价目表》、XX市当前建筑工程有关投资估算指标及市场价格估算，单位工程造价按920元/平方米，经估算本工程建筑安装工程费为1410.4万元。计算公式如下：15330m2×920元/m2=（2）室外配套费用本项目小区配套设施建设费用按照建筑面积单位工程造价90元/m2计算，预计本项费用为137.97万元。计算公式如下：15330m2×90元/m2=3、前期费用本项目前期费用包括各项行政事业性收费和工程建设其他费用两部分，合计482.52万元。（1）行政事业性收费本项目各类行政事业性收费按照有关标准进行估算，预计项目行政事业性收费为410.31万元。综合开发管理费：15330m2×2.00元/m2=劳保基金：1410.4万元×2.60%=36.67万元基础设施配套费：15330m2×100元/m2=防空易地费：3314.65m2×600元/m2=墙体改革费：15330m2×10.0元/m2=散装水泥基金：15330m2×2.00元/m2=（2）工程建设其它费用本项目各类工程建设其他费用按照有关标准和有关中介服务的市场价格进行估算，预计项目行政事业性收费为72.21万元。消防建审费：15330m2×2.00元/m2=工程质量监督费：1410.4万元×1.4‰=1.975万元工程监理费：1410.4万元×1.0%=14.10万元工程交易费：1410.4万元×0.07%=0.99万元经济合同签证费：15330m2×0.12元/m2=工程技术服务费：15330m2×2.30元/m2=房屋确权费：15330m2×1.36元/m2=避雷设施检测费：15330m2×1.20元/m2=图纸审查费：15330m2×2.00元/m2=勘察设计费：1410.4万元×1.2%=16.92万元招标代理费：15330m2×1.0元/m2=房屋测量费：15330m2×1.36元/m2=规划设计费：15330m2×0.50元/m2=可研、环评费：15330m2×1.50元/m2=4、建设单位管理费用：管理费用取费基数为前3项之和（土地费用、工程费用、前期费用），费率取1.5%，共52.43万元。计算公式如下：（2296.9+1548.37+482.52）万元×1.5%=64.92万元5、销售费用销售费用按建筑面积20元/m2计算，本项目销售费用约30.66万元。计算公式如下：15330m2×20元/m2=6、预备费用预备费用包括基本预备费和涨价预备费，合计62.50万元。（1）基本预备费：根据本项目实际情况，取第2至第4项费用为基数（工程费用、前期费用和管理费用），费率3.0%，为681.9万元。计算公式如下：（1548.37+482.52+64.92）万元×3.0%=62.87万元（2）涨价预备费：本项目涨价预备费费率按零计取。7、贷款利息根据项目具体情况，结合项目单位的意见，本项目建设期1年，贷款按发生在年初考虑，年初贷款1500万元，第二年年初还款，建设期利率按5.94%计取，则建设期贷款利息合计为89.10万元。1500万元×5.94％=89.10万元三、项目总投资根据以上项目投资估算情况，本项目总投资为4575.34万元，其中：土地费用为2296.9万元；工程费用为1548.37万元；前期费用为482.52万元；建设单位管理费用为64.92万元；销售费用30.66万元；预备费用为62.87万元；建设期利息89.10万元。四、资金来源本项目估算总投资4575.34万元，其中项目资本金3075.34万元，占投资总额的67.2%；申请银行贷款1500万元，占投资总额的32.8%。

第十章效益分析一、销售收入本项目XX·XX房地产开