大运商贸进口丰田汽车4s店项目可行性策划书

PAGE第一章项目总论一、项目名称赤峰大运商贸有限公司（赵国春）进口丰田汽车4S店建设项目二、项目建设单位概述（一）项目建设单位名称赤峰大运商贸有限公司（二）项目建设单位简介赤峰大运商贸有限公司成立于2008年，注册资金500万元，主要业务为上海大众斯柯达汽车在赤峰的销售和售后服务工作。公司自成立以来，在赤峰地区不断开拓市场，经过两年多的发展，企业已构建了良好的营销和服务体系，为消费者提供系统完整、功能齐全、服务完善的汽车服务，在消费者心中树起了良好的形象。公司2009年实现销售额5000多万元。（三）项目建设单位住所赤峰市红山区桥北内蒙古红山物流园区（四）项目联系人及联系方式1、项目联系人：秦树生2、联系方式、项目建设概述（一）项目规划方案赤峰大运商贸有限公司从2008年经营上海大众斯柯达汽车的销售和售后服务以来，经过两年的发展，在汽车销售和售后服务工作中取得了良好的业绩，并于2010年取得在赤峰经营进口丰田汽车的销售许可。项目规划占地8000平方米，建设地址位于红山物流园区，建设内容主要包括工程建设和设备购置。本项目的建设，可以拓宽企业的业务范围，增强企业实力，提高企业在赤峰地区汽车销售和售后服务方面的综合竞争能力。（二）项目建设内容及规模1、工程建设（1）展厅及办公室，建筑面积为7116平方米，共三层，一层2472平方米；二层2172平方米；三层2472平方米。（2）维修车间及配件库，建筑面积为1650平方米，共两层，一层1150平方米；二层500平方米。（3）地下停车场，建筑面积为2648平方米。2、设备购置、安装主要包括配套工程设备、汽车维修设备、办公家具及其他工器具等。（三）项目建设地点赤峰市红山区桥北内蒙古红山物流园区。（四）项目建设期限2010年6月——2010年11月（五）项目建设性质新建（六）项目总投资及资金筹措1、项目总投资项目总投资3105.26万元，其中固定资产投资2543.17万元，流动资金562.09万元。在固定资产投资中，建筑工程费1679.10万元，设备购置及安装工程费440.59万元，工程建设其他费用302.38万元，基本预备费121.10万元。2、资金筹措项目总投资3105.26万元，全部由建设单位自筹。四、项目编制依据（一）《十大产业调整和振兴规划》（二）《赤峰市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（三）项目建设单位提供的其他背景资料五、项目编制原则（一）本着投资少、见效快、效益高的原则，根据市场的需求和发展趋势确定合理的建设规模。（二）充分利用现有的公用工程设施及其他有利条件，对本项目进行合理安排。（三）利用国内先进的工艺和设备，实现节能降耗，提高经济效益和社会效益。（四）坚持实事求是，客观评价的原则，在广泛调查研究的基础上，以科学态度对项目经济效益和社会效益做出恰当的评价。（五）按照国家现行有关产业政策和法律法规进行编制。（六）贯彻“安全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。（七）切实增强对国家节能减排政策的理解与把握，按时、按质、按量完成节能减排任务，积极践行社会责任。六、项目主要经济技术指标表表1-1：项目主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注1劳动定员人601.1一般工作人员人521.2管理人员人82建筑面积平方米114143总投资万元3105.263.1固定资产投资万元2543.173.2流动资金万元562.094资金筹措万元3105.264.1银行贷款万元0.004.2企业自筹万元3105.265营业收入万元11678.00正常年6总成本万元10709.58正常年7年上交营业税金及附加万元263.10正常年8年交纳所得税万元176.33正常年9年实现税后利润万元528.99正常年10税后全部投资回收期年5.9711投资利润率%15.0112投资利税率%20.0213财务内部收益率（税后）%14.5514财务净现值万元259.18(ic=13%）15盈亏平衡点%43.24七、结论赤峰大运商贸有限公司（赵国春）进口丰田汽车4S店建设项目具有良好的经济效益和社会效益，项目建成后年销售额可达11678.00万元，投资利润率达15.01%。项目建设地址位于赤峰市红山区桥北内蒙古红山物流园区内。内蒙古红山物流园区内现已成为蒙东地区重要的社会化、专业化、规模化经营的现代物流中心。进口丰田汽车4S店的进驻与园区形成互补的优势，丰富了物流园区的经营内容，同时，公司依托物流园区的产业集聚的优势，拓宽大运商贸有限公司的经营业务，能够提高企业的销售覆盖面，增强公司在赤峰汽车销售和售后服务的综合竞争力，可以提供一定的就业岗位，对增加地方财政产生积极的影响。第二章项目建设的必要性分析一、产业环境简析为应对国际金融危机对我国实体经济的影响，根据国务院部署，由国家发展改革委与工业和信息化部会同国务院有关部门开展了钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造业、电子信息、物流业十个重点产业调整和振兴规划的编制工作，制定了《十大产业调整和振兴规划》。国家已经将汽车行业定性为九大支柱性产业之一，汽车产业具有产业链长、关联度高、就业面广、消费拉动大等特点，迅速复苏可有力带动相关产业发展，成为国民经济增长的重要推动力。2009年3月20日正式发布了汽车产业调整和振兴规划全文，确定了汽车业发展的8大目标和11项政策，这项以实现汽车产销稳定增长为首要目标的规划中，提出了振兴汽车业的具体政策措施，包括《汽车产业调整和振兴规划》实施一年，成为我国汽车产销止跌回稳、迅速增长的重要动力。2009年国产汽车产销双超1300万辆，同比增长超过46％，并一举超越日本成为全球最大的汽车生产国，超越美国成为全球最大的新车市场。据国家统计局统计，2009年汽车商品零售额约为1.1万亿元，同比增长32.3％，增幅高出社会消费品零售总额一倍多。汽车产业的增长，直接带动了交通运输设备制造业工业增加值快速增长。大多数相关行业实现了正增长，如钢材、专用设备制造业、通用设备制造业、电气机械及器材制造业、纺织业、橡胶制品业等。汽车产业的强劲复苏，有力地带动了工业增长的整体回暖和经济企稳回升。《汽车产业调整和振兴规划》的出台，不但有力地促进了汽车工业的整体进步和发展，同时，也将会加快汽车消费市场的长期、稳定发展。二、项目建设的适应性（一）近年来，赤峰地区经济呈现出了稳健的发展局面。赤峰发展前景广阔，经济潜力巨大，是实施西部大开发战略的前沿阵地，又是振兴东北老工业基地的涵盖区域，近年来，国民经济持续增长，综合实力进一步得到提高。2008年赤峰市生产总值达到752.39亿元，增速为18.3%。第一产业增加值143.55亿元，增速为8.8%，第二产业增加值375.21亿元，增速为25.3%，第三产业增加值233.63亿元，增速为15.6%。2008年全社会固定资产投资完成517亿元，增速为22.2%。社会消费品零售总额239.87亿元，增速为24.8%，其中，城区（红山区、松山区、元宝山区）消费品零售总额121.8亿元，旗县消费品零售总额118.07亿元。一批重点项目相继投产，有效地支撑了经济的快速发展。2009年赤峰市地区生产总值达到912.89亿元，增速为16.6%。第一产业增加值148.94亿元，增速为4.4%，第二产业增加值451.39亿元，增速为24.7%，第三产业增加值312.56亿元，增速为13.3%。2009年全社会固定资产投资完成655.03亿元，增速为26.7%。经济发展呈现出了良好态势。汽车行业作为与社会经济发展紧密联系的行业，区域经济的发展情况对行业的发展产生重要影响。赤峰地区经济近年来呈现出了稳健的发展态势，为赤峰汽车销售行业的发展创造了一个良好的氛围。近几年来，随着赤峰地区人们生活质量和品位的提升，对汽车的需求在逐步增加，已由最初的代步工具转变为对享受生活的表现形式，这种改变悄然拉动了赤峰汽车行业的整体销售水平，综合竞争力和影响力得到了显著提升。从成交额来看，赤峰汽车行业发展水平迅速靠拢整个汽车业的总体发展增速，以近8%的销售增长态势稳步前进。（二）项目建设单位在汽车销售和售后服务方面具备一定的优势，为本项目的建设和运营奠定了市场、管理、人才的基础。赤峰大运商贸有限公司两年来一直致力于汽车销售和售后服务方面的业务，赢得了消费者的信赖和支持，在赤峰汽车销售市场中占有一定的份额。在流程管理方面，公司严格按照汽车4S店“接待—需求分析—产品介绍—试乘试驾—促成交易—合同签定—配套服务—交车—售后跟踪”的业务流程，为消费者提供贴心服务，尤其在售后服务方面，对购买车辆的用户及时进行跟踪、回访，为其提供汽车保养知识。公司适时为员工进行汽车知识、礼仪方面的培训，提升人员的营销技能和整体素质，拥有了一支在汽车销售和维修方面的人才队伍。此外，公司以发展为平台，建立了科学、务实的人才管理体系，不断创新人才保障机制，积累企业在发展过程中人才方面的需要，为本项目的建设和运营奠定了人才基础。三、建设用地与相关规划赤峰大运商贸有限公司位于内蒙古红山物流园区。（一）项目建设的用地已获得赤峰市国土资源局红山区分局的批复，批复文号为红国用（2010）字第040号（二）项目建设规划正在办理中。（三）项目环境影响报告书已经获得批复。批准文件为《关于内蒙古红山物流园区环境影响报告书的批复》赤环发[2006]166号第三章项目建设内容及建设进度一、项目建设内容及规模（一）工程建设1、展厅及办公室，建筑面积为7116平方米，共三层，一层2472平方米；二层2172平方米；三层2472平方米。2、维修车间及配件库，建筑面积为1650平方米，共两层，一层1150平方米；二层500平方米。3、地下停车场，建筑面积为2648平方米。（二）设备购置、安装主要包括配套工程设备、汽车维修设备、办公家具及其他工器具等。二、项目分项建筑及用途表3-1：展厅、办公建筑面积及用途表序号项目名称楼层建筑面积（平方米）用途/备注1展厅一层2472汽车销售2展厅二层2172汽车销售3办公用房三层2472办公表3-2：维修车间、配件库建筑面积及用途表序号项目名称楼层建筑面积（平方米）用途/备注1维修车间一层1150汽车维修、保养2配件库二层500配件仓库表3-3：地下停车场建筑面积及用途表序号项目名称楼层建筑面积（平方米）用途/备注1停车场地下一层2648停车场三、项目建设进度项目建设时间为2010年6月——2010年11月2010年6月：项目前期准备工作（包括工程设计、项目建议书编制等）2010年7月—2010年10月：展厅、维修车间、配件库和地下停车场工程建设2010年11月：设备购置、安装及调试表3-4：甘特图时间(月份)项目名称2010年67891011项目前期工作（包括工程设计、项目建议书编制等）展厅、维修车间、配件库和地下停车场工程建设设备购置、安装及调试第四章项目建设方案一、项目选址项目建设地址在内蒙古红山物流园区，东临内蒙古盐业公司赤峰分公司，南临园区纬五路，西临赤锡公路，北临园区空地。二、项目区自然条件简介（一）项目场址水文地质情况根据内蒙古自治区有色地质勘探第八队的《工程地质勘察报告书》及补充说明书提出，场地的地层结构由上而下可分为六层：1、杂填土层厚约2.5米。2、轻亚粘土，层厚约1.5米。3、淤泥质土、亚粘土，层厚约为0.5—0.6米。4、粉细砂土，层厚约为5米。5、含卵石、圆砾砂，层厚约为0.4—2.45米。6、圆砾层，层厚约5米。各土层的地基承载能力8—50吨／平方米。根据国家地震烈度区划，赤峰地区地震基本烈度为7度，按照《建筑抗震设计规范》GBJll—89进行设防。场地地下水类型为第四纪砂砾石孔隙潜水，水位埋深6—7米左右。透水性和富水性较强，以大气降水及河水补给。水化学类型为重碳酸钙镁，pH值为7—7.2，无侵蚀性二氧化碳存在。经水质分析，硫酸根含量40—60mg／L，碳酸根含量为5—6mg／L，故地下水对混凝土无结晶性和分解性侵蚀。（二）项目场址气象条件1、气温年平均气温：6.6℃最高气温：42.5℃最低气温：-31.4℃季度平均最高气温(6—8月)：22.2℃季度平均最低气温(11—12月)：-6.6℃2、相对湿度最热日平均湿度：66％最冷日平均湿度：45％3、降雨量年平均降雨量：371.1mm年最大降雨量：560.8mm日最大降雨量：79.4mm时最大降雨量：30mm4、风向及风速常年主导风向为西南风夏季主导风向为西南风冬季主导风向为西风夏季平均风速为2米／秒冬季平均风速为2.4米／秒5、气压夏季：706mmHg冬季：716mmHg6、积雪最大积雪深度：21cm7、冻土深度标准冻结深度180cm，冻结期一般为11月末到次年4月末。（三）项目场址水资源条件距项目区1公里附近有贯穿赤峰市的英金河属大辽河分支，水量充沛，且赤峰市地下水资源丰富，水源较好，各项理化指标均符合国家饮用水标准。（四）项目场址其他条件1、项目建设地点属于平川区，地势平坦，不属于地质构造带，没有地质断裂构造结构。2、原材料供应有保障。本项目建设所需钢筋、水泥、砖料、建筑防水等建材均可就近购买，可以节省运杂费。3、交通便利。项目建设地点位于赤峰市红山区桥北镇内蒙古红山物流园区，交通十分便利，为项目的实施创造了条件。4、通讯条件先进。红山物流园区通讯网络发达，电话可以直拔国内外，移动通讯可以直接联入国际互联网。5、电力能源供应有保障。三、工程方案（一）工程建设依据1、《中华人民共和国建筑法》2、《中华人民共和国环境保护法》3、《中华人民共和国节约能源法》4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）5、《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）6、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）7、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）8、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）9、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）10、《钢结构设计规范》（GB50017-2003）11、《门式钢架轻型房屋钢结构设计规程》（CECS102:2002）（二）建设规模赤峰大运商贸有限公司位于内蒙古红山物流园区。建设规模详见下表表4-1：项目建设规模表序号名称数量备注1展厅及办公7116平方米1.1一层2472平方米1.2二层2172平方米1.3三层2472平方米2维修车间及配件库1650平方米2.1一层1150平方米2.2二层500平方米3地下停车场2648平方米4合计11414平方米（三）结构展厅主体为框架结构，钢筋混凝土独立基础墙，采用的设计基准期为50年，建筑结构的安全等级为二级。外墙为300mm陶粒混凝土空心砌块，内墙为200mm陶粒混凝土空心砌块。抗震按7度区设防。楼板及屋顶为钢筋砼梁，现浇楼板。框架下设地下停车场。维修车间为钢结构，柱距7.00米，跨度总长30.00米，承重结构为门式钢架。沿建筑物长度方向设柱间支撑和屋面横向水平支撑，檩条、墙梁均采用冷弯薄壁型钢。（四）建筑立面展厅正立面造型为玻璃幕墙，表现简洁明快，有一定力度，使建筑轮廓线条优美，富于变化，并与物流园区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。项目建设区是室内环境，设备与设施以及消防、安全防护等基本要求必须符合有关规范，并按中档标准设计。四、配套工程（一）给水排水1、设计依据及范围（1）执行国家制定的有关给排水规范：《建筑给排水设计规范》GBJ15－88《建筑防火设计规范》GB50016－2006《室外给水设计规范》GBJ13－87《室外排水设计规范》GBJ14－87《建筑灭火器配置设计规范》GB50140－2005（2）设计内容为项目建设范围内的室内外给排水系统及消防给水系统。2、给水本项目用水为生活用水，给水由园区统一供水管网接入，供水能力能满足项目建设用水的需要。3、排水本项目排水主要为生活废水，可直接排入城区排水管网。（二）供电及通讯1、供电本项目供电工程主要为照明配电及其他用电设备等供电，均接入现行市政供电管网。照明采用日光灯，楼梯、门、走廊选用节能灯，各个楼层安装应急灯。2、防雷与接地保护在楼房顶部设防雷击保护装置。所有用电设备均采用国标材料。3、通讯设计选用外线电话对外联系。通讯外线由当地电信部门提供。（三）采暖通风本项目采暖由城区集中供热统一供给。1、供暖接入市政供暖网络，保证各处供暖。2、各室及走廊按标准安装相应的供暖设施。3、在每栋供暖管道的低处安装一处或多处放水阀门。（四）消防1、设计依据《建筑防火设计规范》GB50016-2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）《建筑物防雷设计规范》GBJ50057-942、消防用水消防用水由市政给水管网供给。3、消防措施本项目消防按照《建筑防火设计规范》GB50016-2006进行设计，经营区按照防火规范要求进行设计，建筑物间留足防火距离，总体布局呈环状，保证消防道路的畅通。本项目建设区内安装一定数量的ABC手提式干粉灭火器，以备初期火灾发生时使用。有火灾危险的工段，电气设备及照明均采用防爆或隔爆设施。4、消防机构设置及消防器材在项目建设投产后，配置相应的消防器材，设兼职消防员，负责消防安全及消防器材维修更换工作。五、设备购置方案（一）设备购置表4-2：维修车间设备明细表序号名称单价（元）数量总价（万元）1喷射测试仪200002台套4.002四柱举升机3200010台套32.003汽车检测电脑2000001台套20.004车身校正仪1500001台套15.005钣金修复机900001台套9.006四轮定位仪1600001台套16.007烤漆房1500001台套15.008扭力扳手100003台套3.009电路测试盒230002台套4.6010气缸压力测试仪70003台套2.1011千斤顶250002台套5.0012转接测试盒136005台套6.8013试乘试驾车2500001台25.0014救援车2000001台20.0015其他修理工具15.0016合计192.50表4-3：其他工器具表序号名称单价（元）数量总价（万元）1配套工程设备180.0011414平方米205.452其他工器具10.003合计215.45第五章节约能源、环境保护、消防及劳动保护在本报告中，只对环保、节能、消防等做简单介绍，建议项目单位委托相关专业机构对本项目做环境影响评价报告。一、节约能源节约能源、节约用水是可持续发展的战略措施，本项目将采取一切措施节约能源、节约用水。本项目将严格遵照《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005的要求进行各项细部设计，以使本项目的建筑水平能达到节能型建筑标准。（一）建筑设备监控系统设置建筑设备监控系统，利用先进的系统设备和控制手段，对本项目的空调系统、照明系统和动力配电系统等进行监视、测量和控制。通过遥测监测合理调配负荷，实现优化运行，可有效节约能源。（二）照明灯具照明优先选用节能灯具。采用新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量。（三）空调系统根据使用功能合理划分系统，满足不同室内温度、湿度、洁净度标准，避免能量浪费。（四）机电设备机电设备选用耗能低、效率高的设备。（五）维护结构对于本项目，其维护结构的保温设计符合《建筑节能设计标准》。建筑外围门窗注意运用热工性能好的构造材料与节点，节省能耗。（六）电气计量各单元电气分部门计量，将有利于节电。（七）工艺流程采暖、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中损耗。（八）管道保温空调冷热水管、送回风管及生活热水管等选择合适的、高效保温材料，加强保温设施，提高能源利用率。二、节水（一）用水设施选用节水型的优良洁具及其他用水设施。（二）给水计量各单元给水按大部门分区计量，将有利于节水。三、环境影响分析（一）编制依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、项目建设单位提供的环境影响报告（二）设计采用的环境标准1、《污水排入城市下水道水质标准》（GBJ3082-1999）2、《大气环境质量标准》GB3095-823、《建设项目环境保护管理办法》（86）国环字第003号4、《噪声控制设计规范》GBJ87-85（三）项目施工期环境影响分析拟建项目施工期环境影响是短期的，主要来源于各种施工机械和运输车辆产生的噪声、施工及运输车辆产生的粉尘和二次烟尘、施工废水污染及建筑垃圾对周围环境产生的干扰和影响。1、噪声影响分析施工期间的噪声主要来源于施工机械设备，大多为不连续性噪声。施工期各种噪声多为点源并随距离而衰减。施工期间施工噪声应为重点考虑问题。应严格按照赤峰市相关施工规定，按规定时间施工。2、粉尘影响施工扬尘是施工活动的一个重要污染源。随施工季节和施工管理等不同而差别甚大，影响范围可达150～300m。3、水污染影响施工期水污染源分为两部分：包括施工人员的生活污水和施工行为本身产生的废水。其中，施工废水主要包括土石方阶段降水井排水、混凝土养护排水以及各种车辆冲洗水。4、固体废弃物影响施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、开挖土方和施工中废弃物如水泥、砖瓦、石灰、沙石、损坏或浪费的各种建筑装修材料。（四）项目施工期环境保护措施1、噪声控制措施噪声源尽量设置在远离敏感点的地方，因此，应在施工现场周围设立简易屏障以便隔声，合理安排运输路线，降低人为噪声。采取上述降噪措施后，可降噪30～40dB(A)左右。本项目施工期噪声对周围声环境影响比较轻微。2、施工期粉尘控制措施扬尘造成污染是短期，局部的影响，施工完成后便会消失。减缓扬尘的有效措施有：（1）施工场地定期洒水。大气干燥及扬尘天气时停止土方开挖等产尘作业。（2）施工现场运输通道及时清扫、冲洗。（3）施工车辆进入现场低速行驶，减少尘量。（4）使用密闭式槽车运输干水泥到水泥库房。（5）露天堆放渣土应覆盖。（6）采用外购商品混凝土。（7）来往施工现场多尘物料均要用帆布覆盖。（8）驶离场地车辆要清洗。3、施工期水污染控制措施对施工期产生的废水应采取以下措施处理：（1）工地生产、生活排水尽量做到有组织收集，不能随意漫流。（2）装修地面冲洗废水须经沉淀池沉淀处理，尽量延长沉淀时间。（3）施工人员盥洗、冲厕污水须经化粪池预处理后再排入市政污水管道。（4）施工期废水通过上述措施治理后统一排入市政污水管道，对周围的水环境影响较小。4、施工垃圾污染的控制措施对施工期产生的固体废弃物应采取以下措施处理：（1）施工期生活垃圾和其他废弃的土方、灰渣应设置固定存放点，并按环卫部门要求运到指定地点消纳处理。（2）施工期产生的可回收废料如钢筋、管头、废木板等应尽量由施工单位回收利用。（3）施工期将产生大量渣土，在运输过程中易引起二次扬尘污染。因此，渣土运输应采用密闭式运输。施工期产生的固体废弃物对周围的环境影响较小，但仍应充分重视，认真执行控制措施。（五）其他环保措施选择符合绿色环保要求的电气产品，达到环保规定的要求。另外在照明设计方面，创造舒适的光环境，注意避免眩光，减少光污染。采用可回收或可重复利用的电气设备与材料，以节约社会资源。（六）项目营运期环境影响分析 本建设项目投入使用后，主要的污染源有生活污水、噪声、生活垃圾等。1、水环境影响项目营运期的水环境影响因素主要是生活污水。2、固体废弃物影响运营期固体废弃物基本为生活垃圾等。3、噪声影响项目建成后的噪声源为运输车辆和机械设备产生的少量噪声等，对环境影响较小。（七）项目营运期环境保护措施1、生活污水处理措施生活污水直接排入城市市政污水管道。2、固废处理措施项目运营过程中的固体废弃物定点存放，由市政环卫部门集中处理。3、降噪处理在设备机房用隔音材料设置隔音墙、隔音顶、隔音门等降噪。（八）生态保护措施及预期效果1、建设项目所在地属人工生态环境，项目建设用地范围内无濒危物种，无动物栖息地。该项目的建设和运营使这里的绿地和景观有所增加，对生态环境是有利的。2、建设过程中，应加强绿化工作。选择绿化植物时，应考虑以下因素：所选植物必须适应本地气候条件、土壤条件或通过人工培植后能适应此地条件的植物；选择植物种类要乔木、灌木、草坪、花卉相结合，以使绿地具有自然界美感；选择植物时，要考虑其抗污染和降噪的能力，以更好地发挥保护环境的作用。3、建设项目绿化率约为20％，对周边地区的生态环境保护会起到一定的改善作用，不仅能美化周边环境，净化空气，而且还能有效地吸声降噪。（九）结论综上所述，根据现有条件，本项目的施工必然对周边地区造成轻微的环境影响。施工中应采取有效的环保防治措施，尽量减少对周围环境产生的影响，如果做到本章所建议的保护和防护措施，本项目在环境保护方面是可行的。四、消防（一）消防设计依据本项目在设计、施工中，应充分考虑消防安全和人员疏散等问题。消防设计主要依据的设计规范如下：1、《建筑防火设计规范》（GB50016-2006）2、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）3、《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）(2001年版)4、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）（二）消防设计基本原则本工程严格遵循上述设计防火规范及国家颁布的有关方针、政策，坚持以防为主、防消结合的原则，采用可靠的防火设计措施，做到“立足自救，安全保险”，保障安全、方便使用、技术先进、经济合理。（三）耐火等级1、本项目耐火等级为二级。所有建筑、结构、给排水、通风、电气等专业均按此原则设计。2、本项目消防设计包括室内及室外消火栓系统。（四）建筑消防1、建筑消防根据《建筑防火设计规范》（GB50016-2006），建设项目建筑物之间及其与周边建筑之间的距离满足消防规范要求。楼梯设计满足疏散及距离要求。本项目按规定设消火栓及消防设施，满足消防要求，建筑内采用现代化的消防设施，包括自动报警、自动控制及自动灭火系统，确保防火安全。本项目消防给水按同一时间内火灾次数为一次设计。水源：本项目给水由市政供水管网接入，供生活和消防用水。消防水源由市政供水管网引入。各层均按要求设消火栓。根据本项目建筑物布置情况，设置一定数量的消防水泵接合器与室外消火栓系统的环管相连，保证系统用水。2、灭火器本项目灭火器配置按中危险等级设置，在办公区、值班室及作业区等处配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。（五）消防管理本项目的消防管理，要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，本着自防自救的原则，实行严格管理和科学管理。本项目的经营或使用单位应设置消防安全机构，或配备防火兼职干部和从事消防设施管理、维护的工程技术人员，在职工中组织义务消防队员，对消防队员进行灭火业务培训，并对职工加强消防宣传工作，增强职工的消防意识。在项目建设过程中，加强施工队伍安全管理，严肃施工纪律，杜绝违章施工，加强施工电器设备的检查养护及易燃建筑材料的保管，设置专职消防安全检查员，制定消防安全规章。五、劳动保护（一）劳动定员本项目劳动定员为60人。其中，企业经理1人，副经理1人，财务人员5人，维修人员30人，采购人员4人，销售人员7人，办公室4人，售后服务人员8人。（二）设计中采用的标准1、《中华人民共和国安全生产法》，2002.6.292、《建筑防火设计规范》GB50016－20063、《建筑物防雷设计规范》GB50057－944、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116－98（三）劳动保护措施1、根据经营特点和火灾危险性合理布置，做好场区消防工作。2、加强劳动保护意识的培养，在员工培训中要进行劳动保护知识的学习。3、项目建设单位要成立劳动安全工作小组，进行劳动安全的检查、监督。4、选用可靠的生产设备，在建筑、电器等方面必须采用相应的防火、防爆措施。5、在高噪音场所设置隔音、消音设施，使噪音降至标准以下。6、所有用电设备均须设有短路、过载保护装置及防雷、防静电设施。在进行检修时，要切断电源并派专人看护。7、凡运转设备须加防护罩，以免发生人身伤亡事故。8、所有设备和仪器的使用与检修，严格按照使用说明进行操作。9、按规范设置火灾自动报警系统。10、按规范划分危险区，保证防火防爆距离。建筑结构抗震按当地地震的基本烈度设计。建构筑物的耐火等级、防火间距、疏散通道、安全距离等均按有关规范执行。11、凡容易发生事故及危害生命安全的场所以及需要提醒人员注意的地点，均按标准设置各种安全标志；凡需要迅速发现并引起注意以防发生事故的场所、部位均按要求涂安全色。12、按有关规定设计室内设置采暖及通风，使室内保持良好的空气卫生条件，以防止电脑、打印机等设备产生的污染物超标。第六章投资估算及资金筹措一、投资估算（一）投资估算编制依据1、本报告提出的各项技术参数、数据，根据赤峰市近期建设工程造价水平为估算依据，投资估算采用本地类似工程指标换算法进行估算。2、内蒙古建设工程造价信息网、赤峰市建设工程造价信息。3、内蒙古自治区、赤峰市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件。4、国家及地方政府现行关于工程建设其他费用的计费标准。5、《建设部项目经济评价方法与参数》(第三版)。6、《建设项目投资估算编审规程》CECA/GC1-2007。（二）编制条件假定由专业管理公司承担设计、施工及项目管理。（三）投资估算1、建筑投资估算（1）建筑工程费建筑工程费依据相关专业所提供的建构筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价包括装修造价。建筑工程费为1679.10万元，占总投资的54.07%。（详见下表）表6-1：建筑工程费明细表序号名称单价（元）数量总价（万元）1地上建筑8766平方米1.1展厅1500.007116平方米1067.401.2车间1200.001650平方米198.002地下建筑2648平方米2.1地下停车场1500.002648平方米397.203绿化及硬化80.001500平方米12.004围墙4.505合计1679.10（2）设备购置及安装工程费本项目设备购置费用407.95万元，安装工程费按设备购置费用的8%计算，则设备购置及安装工程费用合计为440.59万元，占总投资的14.19%。（详见下表）表6-2：设备购置及费用投资表序号名称单价（元）数量总价（万元）1配套工程设备180.0011414平方米205.452维修设备192.503其他工器具10.004合计407.95（3）工程建设其他费用本工程建设其他费用中主要包括土地出让金、项目建议书编制费、前期费用（包括设计、勘察等）等。其费用的估算按照国家及行业有关规定，并结合当地和本项目具体情况。为简化计算，工程建设其他费用全部计入固定资产，估算值为302.38万元，占总投资9.74%。（详见下表）表6-3：工程建设其他费用明细表单位：万元序号费用名称计算依据费率或标准形成资产类别总价固定无形递延1土地出让金12亩216.002项目建议书编制费估算1.503前期费用暂估12.004建设单位管理费建筑工程费1.5%25.195工程建设监理费建筑工程费1.5%25.196培训费暂估4.507办公及生活家具购置费15.008联合试运转费3.009合计86.38216.00302.38（4）基本预备费基本预备费按工程费用和其他费用之和的5%计算，其估算值为121.10万元，占总投资3.90%。（5）涨价预备费本项目建设周期不长，故投资估算中未计涨价预备费。（6）建设期利息本项目银行贷款为零万元，建设期利息为零万元。（7）建设投资以上建设内容形成其估算值为2543.17万元。2、流动资金投资流动资金估算为562.09万元，其中铺底流动资金为流动资金的30%，金额为168.63万元。3、项目总投资估算根据以上估算，本项目总投资3105.26万元，形成固定资产2543.17万元，流动资金562.09万元。表6-4：项目投入总资金估算汇总表序号费用名称投资额（万元）占总投资(%)估算说明1建筑投资2543.1781.90%1.1建筑工程费1679.1054.07%1.2设备及安装工程费440.5914.19%1.3工程建设其他费用302.389.74%1.4基本预备费121.103.90%1.5涨价预备费0.000.00%1.6银行贷款利息0.000.00%2流动资金562.0918.10%3项目投入总资金（1+2）3105.26100.00%二、资金筹措项目总投资为3105.26万元，全部由建设单位自筹。第七章经济影响与社会影响分析一、经济影响评价（一）财务评价依据1、国家计委、建设部颁发《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）2、中国国际工程咨询公司《工程项目管理导则》3、清华大学出版社《项目经济分析》4、国家现行的财务和税务制度5、项目建设单位提供的有关资料6、其他调查分析数据7、各专业提供的工程量、设备等基础数据（二）财务评价1、基础数据与参数选取（1）项目计算期为10.5年，其中建设期0.5年，经营期10年。（2）项目基准收益率（Ic）按13%计算。（3）折旧年限。房屋及建筑物折旧年限20年，机器设备折旧年限10年，设备残值率5%。（4）税费：增值税为17%，企业所得税按25%计算。（5）营运期第一年达到50%的设计能力，第二年达到80%的设计能力，第三年达到满负荷营运能力计算。2、营业收入按同行业经营状况做本项目的参数。（1）进口丰田汽车销售收入按每辆26.00万元计算，年销售400辆计算，收入合计为10400.00万元。（2）零配件销售收入估算收入合计为150.00万元。（3）汽车修理收入按每辆1200.00元计算，年修理8200辆，收入合计为984.00万元。（4）售后服务收入按每辆900.00元计算，年服务1600辆，收入合计为144.00万元。（5）项目年营业总收入为11678.00万元。3、成本费用估算（1）商品采购成本总计为10100.00万元，其中进口丰田汽车为9280.00万元，零配件为105.00万元，修理为590.00万元，售后为125.00万元。（2）燃料及动力费燃料及动力价格参照国内同类产品市场价格确定，项目运营过程中，燃料及动力的消耗是弹性变化的，此项费用经估算后为16.32万元。（3）工资及福利本项目劳动定员60人，其中管理人员8人，一般工作人员52人，管理人员人均年工资按3.60万元计算，一般工作人员人均年工资按3.00万元计算，福利费按工资14%计算，则工资及福利费为210.67万元。（4）修理费按形成固定资产折旧的5%计提，年需6.57万元。（5）折旧费及无形资产摊销房屋及建筑物折旧年限20年，机器设备折旧年限10年，设备残值率5%，则固定资产折旧费为131.47万元，无形资产按10年摊销，年摊销额21.60万元。（详见固定资产折旧明细表和无形资产摊销明细表）（6）管理费用（7）税金及附加增值税金及附加为263.10万元。（8）营业费用营业费用包括运杂费、广告费等，按收入的1%计算。则企业年均需此项费用116.78万元。（9）总成本费用年平均总成本费用9994.41万元，其中平均经营成本9841.34万元。（详见总成本费用估算表）4、平均税后利润总额为466.25万元5、盈利能力分析（1）财务分析指标①本项目所得税前全部投资财务评价指标：项目财务内部收益率18.30%。财务净现值（Ic=13%）为947.52万元。投资回收期5.09年（含0.5年建设期）。②本项目所得税后全部投资财务评价指标：项目财务内部收益率14.55%，大于行业基准收益率13%。财务净现值（Ic=13%）259.18万元。投资回收期5.97年（含0.5年建设期）。（2）平均投资利润率本项目平均税后利润总额为466.25万元，平均投资利润率15.01%，投资利税率20.02%。（3）盈利能力分析从项目效益看，所得税后财务内部收益率为14.55%，超过基准收益率13%的要求。财务净现值（Ic=13%）为259.18万元，大于零。本项目投资回收期为5.97年（含0.5年建设期），满足项目投资的要求。6、盈亏平衡分析年均固定成本年均销售收入-年均可变成本-年均销售税金及附加-年均增值税BEP（%）=年均固定成本年均销售收入-年均可变成本-年均销售税金及附加-年均增值税473.6710860.54-9520.73-244.46=473.6710860.54-9520.73-244.46=43.24%项目盈亏平衡点在43.24%，说明项目具有一定的经营风险。二、社会影响效果分析本项目的建设，从社会影响效果评价，首先，能够拓宽大运商贸有限公司的经营范围，有助于提升公司整体经营能力，增强公司竞争力；其次，进口丰田汽车4S店在赤峰的建设，对于增强地方财政收入，缓解就业压力都会产生一定的积极影响。同时，随着人们生活水平的提高，消费观念正在悄然地发生改变，让生活变得更加多样而富有品质成为现代人的追求，汽车作为一种交通工具，迅速从“奢侈品”转变为“生活必需品”。项目的建设有利于丰富赤峰地区的汽车销售市场，满足赤峰地区消费者对高品质、高质量生活的追求。三、风险分析及保障措施（一）风险分析本项目建设具备积极的社会影响效果和很好的社会适应性。项目面临的风险主要来源于建设及营运风险。建设及营运风险需要项目建设单位完善的保障措施来规避和化解。（二）保障措施1、组织保障项目规划伊始，项目建设单位要成立项目建设的专门机构，从项目规划、资金筹措、设备购置等各个环节严格把关，确保项目建设的高标准、高质量完成。2、资金保障项目建设单位要积极落实自有资金的筹措，同时要采取多种方式，保证项目建设资金及时、足额到位。3、配件供应保障企业的售后服务需采购大量的汽车配件，项目建设单位应努力开拓汽车配件供应市场，与配件供应商建立良好的合作关系，确保汽车配件的质量和安全，建立稳定长期的配件供应体系，保障配件的市场供给。建立科学的供应管理体系和成熟的市场供应模式，最大限度地降低项目配件供应的风险。4、服务保障大运商贸有限公司通过建立网络化、规模化和人性化汽车服务保障体系，为广大消费者提供汽车全程、实时、专业化的综合型服务。公司与保险公司、汽车生产厂家建立稳定的长期合作关系，对汽车的售后工作、索赔、理赔形成一站式服务，确保最大限度的体现服务的快捷性和便利性。第八章结论及建议一、结论本项目的规划及建设，充分把握了当前赤峰地区经济的发展趋势和人们对高质量、高品位生活的追求，适应赤峰地区汽车市场的需求。进口丰田汽车4S店的建设，是在结合大运商贸有限公司的发展现状和未来发展趋势规划设计的，一方面能够拓宽大运商贸有限公司的经营业务，进一步规范了汽车销售的售前、售中、售后服务，增强公司的综合竞争力，达到为消费者提供方便、快捷服务的目标，塑造公司良好的社会形象和服务形象。另一方面，项目的建设与红山物流园区形成互补的优势，有利于丰富赤峰地区的汽车市场和物流园区的经营内容，同时，项目运营后，可以为劳动者提供一定的就业岗位，对增加地方财政收入将产生积极的影响。二、建议在建设期，建议项目建设单位抓好工程建设质量，确保项目建设按时、保质完工。在项目运营期，建议项目建设单位要做好市场开发和服务工作，以此来保证项目的实施能够产生预期的经济效益和社会效益。目录TOC\o"1-2"\h\z1项目概况 11.1项目背景与意义 11.2项目批复及调整情况 21.3项目综合说明 22项目现状 42.1自然条件 42.2基础设施状况 62.3社会经济状况 72.4土地利用现状 73项目分析 103.1项目合法性 103.2土地利用限制因素 103.3水土资源平衡 113.4新增耕地潜力 163.5项目建设条件 184项目规划 214.1规划原则 214.2规划目标 214.3规划依据 224.4规划标准 234.5规划方案 255工程设计 325.1土地平整工程 325.2农田水利工程 375.3田间道路工程 476项目预算 496.1编制依据 496.2费用计算标准 496.3投资结构 547效益分析 557.1社会效益 557.2生态效益 557.3经济效益 558土地权属调整 588.1土地权属现状 588.2权属调整原则 588.3权属调整方案 589项目组织与实施 599.1组织机构设置 599.2施工条件分析 599.3施工管理 609.4工程实施注意事项 6110附表 6311附件 74目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 总论 1一、项目概况 1二、报告编制的依据 4三、编制内容 4四、结论与建议 4第二章 业主基本情况 6一、企业概况 6二、技术负责方简介 7第三章 项目背景和建设的必要性 11一、项目背景 11二、项目建设的必要性 18第四章 项目市场分析 23一、红豆杉市场前景分析 23二、红豆杉市场现状 30三、营销策略、方案、模式 33四、产品方案 33第五章 项目建设条件 34一、项目位置 34二、项目建设条件 34第六章 项目建设内容及规模 38一、建设规模 38二、建设内容 38第七章 技术方案 40一、设计原则及指导思想 40二、总图布置 40三、土地整理 42四、道路设计 42五、给排水 47六、电力、电信 54七、绿化 54八、红豆杉种植方案 55第八章 项目资源供应 65一、林业资源 65HYP