某物业管理实务培训教材

厦门市xx物业管理有限公司培训教材物业管理实务（一）厦门市xx物业管理有限公司培训教材

什么是物业管理

广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。厦门市xx物业管理有限公司培训教材我的体会：

物业管理既是专业，又不是专业。说它是个专业吧，物业管理每天遇到的都是业主和物业使用人生活中急需解决的家居小事。说它不是个专业吧，可物业管理毕竟有它的作业流程以及需要遵循的法律法规政策等。

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从事物业管理，不仅需要学习相关作业规程和专业知识，更需要生活和工作经验的积累。热爱生活、体验生活、享受生活、积累生活”，厚积薄发，方可得心应手。厦门市xx物业管理有限公司培训教材物业管理主要内容

1、如何取得物业管理项目（1）物业管理招投标概述（2）物业管理招投标程序（3）投标书制作（4）投标技巧与策略厦门市xx物业管理有限公司培训教材2、物业管理早期介入（1）物业管理的早期介入（2）物业管理的前期管理（3）物业接管验收厦门市xx物业管理有限公司培训教材3、做好物业管理入伙工作（1）业主入伙的概念（2）业主入伙前期准备（3）入伙工作内容（4）迁入／迁出手续及程序（5）入伙工作流程（6）协助住户验楼厦门市xx物业管理有限公司培训教材4、提供装修管理与服务（1）建筑物基本构造知识（2）装修管理相关人员职责及流程（3）装修施工的现场管理与竣工验收（4）装修管理细则（5）装修施工中的常见问题及处理厦门市xx物业管理有限公司培训教材5、如何进行规范服务（1）礼仪规范（2）保洁服务规程（3）保安服务规程（4）维修服务规程（5）绿化服务规程（6）停车场、交通管理标准作业规程（7）消防系统管理规程厦门市xx物业管理有限公司培训教材6、如何处理业主投诉（1）概述（2）投诉处理原则（3）投诉处理流程（4）投诉规范（5）投诉案例分析及应急机制（6）物业管理的三个“投诉期”及投诉原因（7）物管企业如何减少与避免有效投诉（8）建立业主投诉体系厦门市xx物业管理有限公司培训教材7、防范物业管理服务风险（1）物业管理服务风险的类型（2）治安风险防范（3）车辆管理安全防范（4）消防风险防范（5）设备风险防范（6）公共环境风险防范厦门市xx物业管理有限公司培训教材8、规范业主大会及业主委员会的运作（1）做好业主大会的规范工作（2）规范业主委员会的运作（3）物业管理公司协调好业主委员会工作案例厦门市xx物业管理有限公司培训教材一、重视员工培训厦门市xx物业管理有限公司培训教材

不是所有的人都能想明白，所以才需要解释不是所有的人都能想透彻，所以才需要教育厦门市xx物业管理有限公司培训教材员工培训的主要环节1、培训组织与计划2、培训师资与教学法训练3、培训实施与考核4、培训的保障5、培训成果的运用厦门市xx物业管理有限公司培训教材员工培训的重点与方法1、培养员工有一个好的工作思路2、抓一日工作养成训练3、重视培训细节4、领导要成为教练员厦门市xx物业管理有限公司培训教材做一个清醒、称职、让人放心的管理处主任

熟悉岗位职责明确工作实务

收费管理卫生保洁绿化养护安全消防维修保养公共关系熟悉收费标准掌握卫生标准了解基本知识掌握安防知识熟悉维保知识协调社区组织控制收费时间明确责任范围掌握考评标准熟悉安防设施了解责任范围受理业主投诉摸索收费规律熟悉清扫要领熟悉工作环节维护保养达标热情接待诉求联络业委委员掌握收费方法注重保洁养成防范毁损肋点落实应急预案及时亲临操办宣传物管知识提升收费效率适时指导检查注重配合协作巡卫职责到位维系维保效应展示物管业绩

重视素质教育提高劳动技能明确学习目标彰显自学功能注重问题研究探究工作技巧充分发挥潜能不断总结提高

计划控制优先保障措施得当

计划控制费用开支员工管理明确工作目标熟悉费用范围制度管理严谨把握重点难点完善申购手续履行职责到位调控工作节奏及时登录台帐生活体贴关心及时考评督查定期核对过账为人处事师表准确登记统计无差错无延误切忌亲疏厚薄厦门市xx物业管理有限公司培训教材事务助理日常工作规范表8：00～8：30处理住户申报投诉；

8：30～9：30巡视；工作安排9：30～12：00跟踪监督；

14：00～15：30学习、培训、整理档案；

15：30～16：30巡视；

16：30～18：30走访、回访。跟踪监督日常：3遍／天；人伙期间：8小时／天巡视日常：2遍／天；入伙期间：8小时／天走访3次／周；1遍／月工作内容回访处理率：100％，回访记录100％。日检项目1、装修巡视；2、投诉接待；3、违章检查；4、车辆管理；5、治安；

6、清洁；7、绿化；8、维修；9、仓库察看；10、机电设备；

11、社区活动；12、员工食堂；13、员工宿舍；14、内务巡视。处理方法1、记录巡视发现的问题，搜集住户的反馈意见；

2、对巡视中发现的问题，分类进行处理；（1）填写意见转呈表；（2）发现的维修不合格，填写维修记录，安排维修；检查内容及（3）即行关闭轻微不合格项目；处理方法（4）发现违章行为按“违章处理规定”执行；（5）发现的严重不合格，填写纠正措施报告。周检项目全面检查小区各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理处理办法管理处主任组织事务助理、班组长，对发现的不合格项及时整改，严重不合格项制定纠正措施并上报公司品质管理部。考核标准平时日检、周检、月检按IS09000质量体系考核标准；年终按中国物协《普通住宅小区物业管理服务等级标准》进行考核验收。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

项目状况项目状况车辆刮、碰有□定期消杀，有告示和标识有□车辆停放秩序（含自行车）好□道路卫生良好□差□道路情况好□保

绿地卫生良好□差□

安

区内有无治安案件有□洁

梯间卫生良好□差□

全

巡卫脱岗、漏岗、睡岗现象有□

事

公厕卫生良好□差□

事

巡卫员有无违法违纪现象有□项

水体卫生良好□差□项

巡卫员训练是否按计划有□定期（及时）清洗垃圾桶及时□延误□巡卫员按规定挂牌和着装有□垃圾清运及时□延误□（中控室）警情处理有□市政设施路灯管网标识牌良好□差□树木病虫害有□给排水管、管网正常□异常□定期（及时）除喷药除害有□公

化粪池、雨（污）水井清理有□绿

喷洒农药前安全公告通知有□共

二次供水清洗有□

化

苗木施肥有□设

委外维保项目跟进有□事

有无杂草、枯枝、残苗有□施

委外维保项目结果良好□差□

项

定时（及时）修剪、整枝有□设

消防设备设施技术状态好□差□及时培植、分栽有□备

电梯系统运行好□差□绿篱维护好□维

供电系统运行正常□住

住户装修审批有□保

自备发电机组定期试运转有□

户

施工人员办证有□事

智能化系统运行正常□异常□装

住户违章搭建有□项

房屋本体报修有□修

住户装修验收有□房屋维修效果好□差□项目事项描述解决方法或处理结果住户投诉

重不符合项要重大事故

事项目改造项政府通知社区文化管理处周工作汇报表厦门市xx物业管理有限公司培训教材序号资金收入项目收入金额收入本期序号资金支出项目支出金额一经营收入一经营成本

1高层管理费1工资

2多层管理费2福利费

3统建房管理费3工会费

4店面管理费4教育经费

5写字楼管理费5住房公积金

6会所管理费6社会保险费

7停车位租金7办公费用

8临时停车费8邮电费用

9自行车管理费9手机费

10摩托车管理费10交通差旅费

11水电维修费11固定资产折旧

12其他特约服务12保洁卫生二应付帐款

13公共绿化

1业主委员会14巡卫费用

三其他应付款

15维修保养

1代收水费16社区文化宣传

2代收电费17业务招待费

3公摊电费18汽车费用

4公共绿化水费19停车场

5代收卫生费20税金

6装修履约金21制服款

7土头清运费22其他

8其他履约金23低值易耗品四专项维修资金

24水电维修

1高层维修金25业主委员会

2多层维修金二应付帐款

3店面维修金1业主委员会三其他应付款

1付代收水费

2付代收电费

3交公摊电费

4交公共绿化水费

5付代收卫生费

6退装修履约金

7付土头清运费

8退其他履约金四专项维修资金

1高层维修金

2多层维修金

3店面维修金收入合计

支出合计

资金余额合计现金:银行存款:审核人:审核日期:制表人:制表日期:分公司/管理处__月资金报表厦门市xx物业管理有限公司培训教材东京迪斯尼乐园员工培训案例

全世界有五家迪斯尼乐园，我去过巴黎的迪斯尼乐园，据说东京迪斯尼乐园的客流量不是最大的，但效益是最好的。原因何在？东京迪斯尼乐园十分重视一线员工的培训。到迪斯尼乐园去游玩，人们不大可能碰到迪斯尼的经理，门口卖票和剪票的也许只会碰到一次，碰到最多的还是扫地的清洁工。所以东京迪斯尼对清洁员工非常重视，将更多的训练和教育大多集中在他们的身上。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

１、从扫地的员工培训起

东京迪斯尼扫地的有些员工，他们是暑假工作的学生，虽然他们只扫两个月时间，但是培训他们扫地要花３天时间。厦门市xx物业管理有限公司培训教材◆学扫地

第一天上午要培训如何扫地。扫地有３种扫把：一种是用来扒树叶的；一种是用来刮纸屑的；一种是用来掸灰尘的，这三种扫把的形状都不一样。怎样扫树叶，才不会让树叶飞起来？怎样刮纸屑，才能把纸屑刮的很好？怎样掸灰，才不会让灰尘飘起来？这些看似简单的动作却都应严格培训。而且扫地时还另有规定：开门时、关门时、中午吃饭时、距离客人1.5米以内等情况下都不能扫。这些规范都要认真培训，严格遵守。厦门市xx物业管理有限公司培训教材◆学照相

第一天下午学照相。十几台世界最先进的数码相机摆在一起，各种不同的品牌，每台都要学，因为客人会叫员工帮忙照相，可能会带世界上最新的照相机，来这里度蜜月、旅行。如果员工不会照相，不知道这是什么东西，就不能照顾好顾客，所以学照相要学一个下午。厦门市xx物业管理有限公司培训教材◆学包尿布

第二天上午学怎么给小孩子包尿布。孩子的妈妈可能会叫员工帮忙抱一下小孩，但如果员工不会抱小孩，动作不规范，不但不能给顾客帮忙，反而增添顾客的麻烦。抱小孩的正确动作是：右手要扶住臀部，左手要托住背，左手食指要顶住颈椎，以防闪了小孩的腰，或弄伤颈椎。不但要会抱小孩，还要会替小孩换尿布。给小孩换尿布时要注意方向和姿势，应该把手摆在底下，尿布折成十字形，最后在尿布上面别上别针，这些地方都要认真培训，严格规范。厦门市xx物业管理有限公司培训教材◆学辨识方向第二天下午学辨识方向。有人要上洗手间，“右前方，约５０米，第三号景点东，那个红色的房子”；有人要喝可乐，“左前方，约１５０米，第七号景点东，那个灰色的房子”；有人要买邮票，“前面约２０米，第十一号景点，那个蓝条相间的房子”……顾客会问各种各样的问题，所以每一名员工要把整个迪斯尼的地图都熟记在脑子里，对迪斯尼的每一个方向和位置都要非常地明确。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

训练３天后，发给员工３把扫把，开始扫地。如果在迪斯尼里面，碰到这种员工，人们会觉得很舒服，下次会再来迪斯尼，也就是所谓的引客回头，这就是所谓的员工面对顾客。

厦门市xx物业管理有限公司培训教材２、会计人员也要直接面对顾客

有一种员工是不太接触客户的，就是会计人员。迪斯尼规定：会计人员在前两三个月中，每天早上上班时，要站在大门口，对所有进来的客人鞠躬，道谢。因为顾客是员工的“衣食父母”，员工的薪水是顾客掏出来的。感受到什么是客户后，再回到会计室中去做会计工作。迪斯尼这样做，就是为了让会计人员充分了解客户。厦门市xx物业管理有限公司培训教材3、其它重视顾客的规定游迪斯尼有很多小孩，这些小孩要跟大人讲话。迪斯尼的员工碰到小孩在问话，统统都要蹲下，蹲下后员工的眼睛跟小孩的眼睛要保持一个高度，不要让小孩子抬着头去跟员工讲话。因为那个是未来的顾客，将来都会再回来的，所以要特别重视。◆怎样与小孩讲话厦门市xx物业管理有限公司培训教材◆怎样送货迪斯尼乐园里面有喝不完的可乐，吃不完的汉堡，享受不完的三明治，买不完的糖果，但从来看不到送货的。因为迪斯尼规定在客人游玩的地区里是不准送货的，送货统统在围墙外面。迪斯尼的地下像一个隧道网一样，一切食物、饮料统统在围墙的外面下地道，在地道中搬运，然后再从地道里面用电梯送上来，所以客人永远有吃不完的东西。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

这样可以看出，迪斯尼多么重视客户，所以客人就不断去迪斯尼。去迪斯尼玩１０次，大概也看不到一次经理，但是只要去一次就看得到他的员工在做什么。这就是前面讲的，顾客站在最上面，员工去面对客户，经理人站在员工的底下来支持员工，员工比经理重要，客户比员工又更重要，这个观念人们应该建立起来。厦门市xx物业管理有限公司培训教材我们的差距

培训理念不前卫培训组织不健全培训保障不到位培训措施不落实培训方法不实用厦门市xx物业管理有限公司培训教材结论-----

物业管理人员长年累月与客户打交道，而且创立服务品牌远比产品的品牌要难，一线员工的素养决定了物业管理的品质。必须十分重视员工培训，打牢工作基础。厦门市xx物业管理有限公司培训教材二、完善作业规程厦门市xx物业管理有限公司培训教材《物业管理作业规程汇编》序言

本书稿通篇讲的是物业管理的小事，“关注小事，成就大事”，这是我从事物业管理的基本心得。物业管理是“小事”，但决不是“无事”。事实上，物业管理就是由许许多多的小事组成的，从事物业管理的人都是普通人，每天都在做一些服务于业主的普通而平常的小事，没有惊天动地的大事可做，做好了也没有“划时代”的意义。怕只怕小事也做不好，小事也做不到位。对于敬业者来说，凡事无小事，花大气力做好小事情，把小事做细、做专。物业管理的所谓成功，就是在平凡中做出不平凡的坚持。

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应该指出：“简单不等于容易，小事并非易事”。物业管理事虽小，却涉及千家万户、方方面面，要求很高，难度不小。因此，物业管理企业决不能粗放经营，满足于“差不多”的管理，要有争取尽善尽美的意识。随着社会和经济的发展，人们对生活质量的要求越来越高，对产品和服务质量的要求也是越来越高。这种高要求，落实到物业管理中，就是对管理细节的完善要求。物业管理企业要发展，一定要不遗余力的重视管理细节的改进，凡是不愿意改进，不愿意在管理细节上努力的企业，必定被淘汰出局。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

物业管理中对细节的追求是无止境的，但对细节的追求是可以衡量的，衡量的尺度就是制定出相应的标准和规范，这就是将管理细节量化。没有标准和规则的企业肯定是管理不到位的。德鲁克在《卓有成效的管理者》一书中说：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件，那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它转化为例行作业了”。本《规程汇编》力求将物业管理的标准、规则变成物业管理的例行作业。认真做好每件事，做好每一天，物业管理的明天将一定属于我们。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

我这所以将它称为书稿，是因为本《汇编》远未完善，我热切期待着公司同仁在执行过程中，结合物业管理实操潜心研究，精心修改好每个细节，使书稿成为公司同仁集体智慧的结晶和共同的劳动成果。汇编中作业规程所要求的记录文书统一编制在公司《物业管理表格手册》中，用对应编码相链接，方便查找。作业规程的附录均收录在公司《物业管理示范文本》中。作业规程和附件均同时配电子文档，可直接打印使用。公司将以本《汇编》为纲，理顺和完善物业管理思路，并根据各管理处的实际情况决定其适用规程。我衷心地希望：本《汇编》将引领本企业的物业管理走向规范化、标准化和细节化。厦门市xx物业管理有限公司培训教材《表格手册》序言

不论您的企业是什么类型、什么规模，也不论您的企业处于什么行业，表格始终是企业沟通系统中一个不可缺少的组成部分，是您经营管理企业的重要工具和手段。如果您用心在做企业经营管理，就可能经常会因有一张出色的表格而欣喜，因为它可以提示并帮助您理顺思路，它可以条理分明地记录您工作的情况，它可以帮助您推行企业管理标准化，它可以成为您的工作参考资料，甚至成为您的证明材料。您有时也可能因缺少一张合适的表格而心烦意燥，因为没有表格的帮助，您往往感到工作没有头绪，企业管理信息没有合适的形式存放，历史记录空泛而无法验证。总之，表格可以帮助您提供信息、获得信息、记录信息，它在企业经营管理中的作用是其他记录形式所无法替代的。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

物业管理涉及面广、头绪多，其经营管理活动更需要各类管理表格的支持。业内人士也都十分重视物业管理表格的作用，在理论研究方面做了大量的工作，取得卓越成果。但是，物业管理表格的运用水平还不高，其原因是理论成果的转化工作成效甚微，很难适应企业的差异化和个性化要求，物业管理企业自创的表格难以形成系列化和标准化。因此，物业管理表格的完善与使用是摆在物业管理企业面前的一项重大课题。据此，公司从年初开始组织力量着手编制本《表格手册》。经过坚持不懈的艰辛努力，《表格手册》终于与大家见面了。可以相信：《表格手册》一定能在公司物业经营管理活动中发挥积极作用。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

本《表格手册》共收集整理了428张表格，涵盖了物业管理的各个方面，力求物业管理表格体系的系列化、标准化和完整性。《表格手册》将作为公司员工的培训教材、作业工具书和标准作业文件，统一公司经营管理作业。厦门市xx物业管理有限公司培训教材直接效果---有了统一的作业流程有了标准的作业手法有了规范的培训教材厦门市xx物业管理有限公司培训教材执行规程应注意的问题---编制规程的目的在于运用规程与质量认证相吻合作业规程要成为全体员工的自觉行动执行规程的要点是领导要作表率作业规程也是因企业而异厦门市xx物业管理有限公司培训教材三、运用科技手段厦门市xx物业管理有限公司培训教材（一）住宅智能化技术日新月异，物业管理必须熟练掌握和驾驭这些新的科技手段。住宅智能化控制系统主要包括：数字监控系统停车场管理系统红外防越界系统保安巡更系统背景音乐控制系统门禁系统等等厦门市xx物业管理有限公司培训教材1、前期介入时的工作提出智能化控制系统配置建议审定系统集成商提出的系统方案参与与系统集成商的谈判配合施工作业参与检查验收厦门市xx物业管理有限公司培训教材2、注意事项与原则争取开发商保障部分维保经费要求系统集成商保证系统的高可靠性保证得到良好的售后服务物业管理企业人才和知识的储备建议开发商适度配置厦门市xx物业管理有限公司培训教材目前管理软件的运用不理想，原因是：物业管理企业的观念还处在较低的层面；物业管理从业人员软件运用水平还比较低；物业管理软件价位太高，普遍受用不起；物业管理软件底层功能不太实用；二次开发周期长，成本高。（二）物业管理软件的运用厦门市xx物业管理有限公司培训教材

物业管理企业规模不大的，不妨选择单机版；物业管理企业较大，管理项目较多时，不妨选择网络版；物业管理企业利润空间不大时，选择价位较低的管理处单机版加总部服务器版，数据集成通过定期电子邮件报送数据集成来实现。物业管理企业利润空间较大时，可选择纯B/S结构，客户端不用装任何软件，只要有浏览器就行，软件安装和维护都在总部服务器上，但相对投资比较高。1、选用物业管理软件的要领厦门市xx物业管理有限公司培训教材2、物业管理软件的新思维其要点主要有物业管理软件功能的高度集成化提出电子物业和电子保安的新概念物业管理软件的模块化物业管理软件桌面的自定义基于网络智能化的新思路厦门市xx物业管理有限公司培训教材3、诚兴物业管理系统介绍简便实用易维护突出收费系统功能数据用电子邮件传送符合最新法规政策厦门市xx物业管理有限公司培训教材（三）智能网络办公系统的运用办公自动化系统，通常叫OA系统OA系统软件首先来自西方OA系统的神秘面纱已经揭开OA系统的价格走向低端OA系统的作用已被普遍认知不使用OA系统被认为不可思议厦门市xx物业管理有限公司培训教材1、运用OA系统的实践

本公司运用了一套共享免费OA管理软件，花了3300元买了一台戴尔服务器，加上必要的外设。软硬件加起来，只花了5000元。使用动态IP，内部局域网挂接长城宽带网，并与电信IDSL宽带并网。为了保证一定的速度要求，内部局域网访问时使用IP地址。局域网外使用域名访问。厦门市xx物业管理有限公司培训教材2、OA系统使用效果（1）工作计划性增强了打开OA系统，电脑提示你有什么待办工作，有未接收的文件，领导交办的事项等。马上就有一种新的工作思路，很快就能进入情况、进入状态。同时系统中有自己的工作计划、日程安排，可以通过系统安排自己的工作，系统根据此安排可以及时提醒自己，按时完成工作任务。厦门市xx物业管理有限公司培训教材（2）工作效率提高了工作节奏快了，进入工作流程后，电脑就开始计算你的工作用时，记录你的工作成果。公司领导可以对该工作流程的各个环节进行监控，知道工作到了谁的手上，进程如何，必要时通过系统短信提醒他加快办理速度。厦门市xx物业管理有限公司培训教材（3）全局意识增强了一上系统就知道公司的当前动态，公司有什么公告、通知、新闻，你都能及时了解到。当前公司有多少人在OA系统上工作，一目了然。你可以向上线工作的各位同仁问个安，道个谢，充分展示人性化的办公环境。系统可以帮助你很轻松便捷地与公司的各位同仁沟通，在内部聊天室讨论问题，在网络上召开小型会议。你是不是感到身临一个温馨的集体中，而不是孤军奋战。厦门市xx物业管理有限公司培训教材运用新科技的重要提示改变员工的观念提高员工的素养培养新科技运用的兴趣建立新科技运用的环境领导身体力行创建好机制厦门市xx物业管理有限公司培训教材四、重视文化建设厦门市xx物业管理有限公司培训教材一个企业存活五年，靠的是运气；

存活十年，靠的是组织；

存活十五年，靠的是管理；

存活二十年，靠的是文化。我们要建设有文化的企业。厦门市xx物业管理有限公司培训教材什么是企业文化？

（其实文化就是做人的学问）

企业文化是以企业在长期生产经营过程中逐步形成与发展的、带有本企业特征的企业经营哲学，即价值观念和思维方式为核心所生成外化的企业行为规范、道德准则、风俗习惯和传统的有机统一。企业文化可以分为企业精神文化、企业制度行为文化和企业形象物质文化三大层次。企业文化的核心是企业精神文化即它的价值观念、思维方式。厦门市xx物业管理有限公司培训教材我对新员工的致辞xx物业公司新员工：欢迎您加入我们共同的事业---厦门市xx物业有限公司这个大家庭。我深信这是您人生道路上的一个重要决定，我也希望这个决定将是您在为社会创造价值、个人事业发展与实现理想的人生道路上跨出的关键一步。本公司是具有建设部三级资质等级的物业管理专业化公司。公司运用先进的服务规程和科技手段，致力于物业管理的标准化、规范化。我敬请您在3个月的试用期内，勤奋学习、努力工作，迅速掌握物业管理服务本领。我热切期待您能通过考核，成为本公司正式员工。物业服务每天都是一些普通而平常的小事。对敬业者来说，凡事无小事，花大气力做好小事情，把小事做细致、做专业，在平凡中做出不平凡的坚持。因此，本公司十分重视员工的细节服务技能的训练。您进入本公司之际，应确认已具有从事细节服务的素能，或通过短期训练能迅速具备此素能。竭诚为业主和物业使用人服务是本公司的神圣职责。本公司要求您在理解沟通的氛围中愉快地提供服务，视服务为乐趣，使物业服务成为“真情付出”。本公司特别在意业主和物业使用人对您工作的评价，并将据此作出适当的奖罚。我真诚地希望您成为业主和物业使用人信赖的好员工。您的报酬将与工作情况挂钩，物业管理处的经营利润上升时，会适当增加您的报酬。个别岗位将计发相关补贴，以保证您正常履行职责。但本公司绝不容许严重违反纪律和社会公德的行为，一经发现本公司将作出适当的反应，直至决定您离开公司。作为新型的物业管理企业，xx物业充分尊重员工的价值，重视每个人的劳动，提倡昂扬向上的敬业精神。只有全体员工的共同努力，我们才能赢得物业管理广阔市场和建坤诚兴物业的灿烂前景。我期待您的配合和支持，用您的真诚、勤奋和智慧，共同创造安全、舒适、洁净、温馨的美丽家园！厦门市xx物业管理有限公司培训教材（二）提倡新的管理理念1、用人要疑，疑人要用重管理、重教育，用规范和制度育人允许一线管理人员有一定的差错将机会给勤奋、专业、有作为的员工用好机制吸引人才加盟，鼓励员工成才厦门市xx物业管理有限公司培训教材2、相马不如赛马

外部找人不如内部培训，建立物业管理人员后备干部队伍，定期组织培训考核竞赛。当有管理人员位置时，优先考虑从后备干部队伍中选聘。这样做，既保护了现职人员的工作积极性，又保证了管理人员的素质，用上来心里有底。厦门市xx物业管理有限公司培训教材3、表扬和自我表扬

要懂得激励自己，激励别人。在企业激烈的市场竞争中，一个士气低落的团队是无法取得成功的。著名管理顾问尼尔森提出，未来企业经营的重要趋势之一，是企业经营管理者不再像过去那样扮演权威角色，而是要设法以更有效的方法，激发员工士气，间接引爆员工潜力，创造企业最高效益。厦门市xx物业管理有限公司培训教材表扬与自我表扬源自于情商理论

孩子是夸大的，对待职工也是如此。严格管理是必要的，但一定要贯彻表扬为主。物业管理企业有许多特殊性，物业管理的员工远离公司领导、独立开展工作，其主观能动性特别重要。他们特别需要得到尊重、理解和关爱。工厂的工人，心里有疙瘩，有思想包袱，但在生产线上就那么几个动作，还不致于对工作造成太大的影响。而物业管理却不一样，带着思想问题，心情很沉重，就无法很好地自如地与业主沟通。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

要学会表扬自己

你做了许多工作，业主往往不知道，他们甚至还抱怨：交了物业管理费却未享受到服务。你就要宣传，宣传你做了什么，准备做什么，欢迎业主提出意见和建议。不聪明的物业管理人员做事闷闷的，聪明的物业管理人员浑身透着灵气，总是不失时机地告诉业主：他在做什么。要通过宣传表扬自己，让业主了解你、赞扬你，你也从业主的赞扬得到鼓舞，心情更舒坦地提供服务。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

要学会赞美别人

（人人都有自卑情结，人人需要别人那里得到鼓舞）

（当人们被奉承的时候，就会忍受好多事情）要善于赞美同事，赞美业主要真诚地赞美别人赞美别人实际上是尊重自己善于真诚地赞美别人是你情商和智慧的表现，表明你已经达到很高的人生境界厦门市xx物业管理有限公司培训教材

要学会激励员工向他们描绘远景领导者要让下属了解工作计划的全貌及看到他们自己努力的成果，员工愈了解公司目标，对公司的向心力愈高，也会更愿意充实自己，以配合公司的发展需要。厦门市xx物业管理有限公司培训教材授予他们的权力授予不仅仅是封官任命，领导者在向下属人派工作时，也要授予他们权力，否则就不算授予。所以，要帮被授权者清除心理障碍，让他们觉得自己是在"独挑大梁"，肩负着一项完整的职责。厦门市xx物业管理有限公司培训教材给他们好的评价有些员工总是会抱怨说，领导只要在员工出错的时候，才会注意到他们的存在。身为领导人的你，最好尽量给予下属正面的回馈，就是公开赞美你的员工，负面批评可以私下再提出。厦门市xx物业管理有限公司培训教材听他们诉苦不要打断下属的汇报，不要急于下结论，不要随便诊断，除非对方要，否则不要随便提供建议，以免流于“瞎指挥”。就算下属真的来找你商量工作，你的职责应该是协助下属发掘他的问题。所以，你只要提供信息和情绪上的支持，并避免说出类似像“你一向都做得不错，不要搞砸了”之类的话。厦门市xx物业管理有限公司培训教材奖励他们的成就认可下属的努力和成就，不但提高工作效率和士气，同时也可以有效建立其信心。厦门市xx物业管理有限公司培训教材提供必要的训练支持员工参加职业培训，如参加学习班，或公司付费的各种研讨会等，不但可提升下属士气，也可提供其必要的训练。教育训练会有助于减轻无耻情绪，降低工作压力，提高员工的创造力。厦门市xx物业管理有限公司培训教材重要体会改变一个要花费太多的时间和精力，而激励一个人有时候也许只需要一句话。人才不是笨狗熊，不是只会懒洋洋地躺在路边晒太阳的波斯猫，人才是只虎，天生就有要在旷野山林里成就一番事业的雄心。每位人才都有自我激励的本能，他们都希望能够自主，希望自已的能力得以施展，希望得到认可，希望自已的工作富有意义。一个聪明的组织或者领导如果能够利用他们的这一本能去激励人才，甚至可能不需花费分文。厦门市xx物业管理有限公司培训教材致加西亚的信

阿尔伯特.哈伯德

在所有与古巴有关的事情中，有一个人常常令我无法忘怀。美西战争爆发以后，美国必须马上与西班牙反抗军首领加西亚将军取得联系。加西亚将军隐藏在古巴辽阔的崇山峻岭中——没有人知道确切的地点，因而无法送信给他。但是美国总统必须尽快地与他建立合作关系。怎么办呢?

有人对总统推荐说：“有一个名叫罗文的人，如果有人能找到加西亚将军，那个人一定就是他。”厦门市xx物业管理有限公司培训教材

于是，他们将罗文找来，交给他一封信——写给加西亚的信。关于那个名叫罗文的人，如何拿了信，将它装进一个油纸袋里，打封，吊在胸口藏好，如何在3个星期之后，徒步穿越一个危机四伏的国家，将信交到加西亚的手上——这些细节都不是我想说的，我要强调的重点是：美国总统将一封写给加西亚的信交给了罗文，罗文接过信后，并没有问：“他在哪里？”厦门市xx物业管理有限公司培训教材

像罗文这样的人，我们应该为他塑造一座不朽的雕像，放在每一所大学里。年轻人所需要的不仅仅是学习书本上的知识，他不仅仅是聆听他人的种种教诲，而是更需要一种敬业精神，对上级的托付，立即采取行动，全心全意去完成任务——“把信送给加西亚“。加西亚将军已不在人世，但现在还有其他的“加西亚”。没有人能经营好这样的企业——虽然需要众多人手，但是令人吃惊的是，其中大部分碌碌无为，他们要么没有能力，要么根本不用心。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

懒懒散散、漠不关心，马马虎虎的工作态度，对于许多人来说似乎已经变成常态。除非苦口婆心、威逼利诱地强迫他们做事，或者，请上帝创造奇迹，派一名天使相助，否则，这些人什么也做不了。不信的话我们来做个试验：此刻你正坐在办公室里——有6名职员在等待安排任务。你将其中一位叫过来，吩咐他说：“请帮我查一查百科全书，把克里吉奥的生平做成一篇摘要。”他会静静地回答：“好的，先生。”然后立即去执行吗？厦门市xx物业管理有限公司培训教材我敢说他绝对不会，他会用满脸狐疑的神色盯着你，提出一个或数个问题：他是谁呀？他去世了吗？哪套百科全书？百科全书放在哪儿？这是我的工作吗？为什么不叫乔治去做呢？急不急？你为什么要查他？厦门市xx物业管理有限公司培训教材

我敢以十比一的赌注跟你打赌，在你回答了他所提出的问题，解释了如何去查那些资料，以及为什么要查的理由之后，那个职员会走开，去吩咐另外一个职员帮助他查某某的资料，然后，回来告诉你，根本就没有这个人。当然，我也许会输掉赌注，但是根据平均率法则，我相信自己不会输。真的，如果你很聪明，就不应该对你的“助理”解释，克里吉奥编在什么类，而不是什么类，你会面带笑容地说：“算啦。”然后自己去查。这种被动的行为，这种道德的愚行，这种意志的脆弱，这种姑息的作风，有可能将这个社会带到“三个和尚没水喝”的危险境界。如果人们都不能为了自己而自动自发，你又怎么能期待他们为别人服务呢？厦门市xx物业管理有限公司培训教材

乍看起来，任何一家公司都有可以分担工作的人选，但事实真的如此吗？你登广告征求一名速记员，应征者中，十有八九不会拼也不会写，他们甚至认为这些都无所谓。这种人能把信带给加西亚？“你看那个职员。”一家大公司的总经理对我说。“看到了，怎么样？”“他是个不错的会计，但是，如果我派他到城里去办个小差事，他也许能够完成任务，但也可能中途走进一家酒吧。而到了闹市区，他甚至可能完全忘记自己来干什么的。”这种人你能派他送信给加西亚吗？厦门市xx物业管理有限公司培训教材

最近，我们经常听到许多人对那些“收入微薄无出头之日”以及“但求温饱却无家可归”的人表示同情，同时将那些雇主骂得体无完肤。但是，从没有人提到，有些老板如何一直到白发苍苍，都无法使那些不求上进的懒虫勤奋起来，也没有人谈及，有些雇主如何持久而耐心地希望感动那些当他一转身就投机取巧、敷衍了事的员工，使他们能振作起来。在每家商店和工厂，都有一些常规性的调整过程。公司负责人经常送走那些无法对公司有所贡献的员工，同时也吸纳新的成员。无论业务如何繁忙，这种整顿一直在进行着。只有当经济不景气，就业机会不多的时候，这种整顿才会有明显的效果——那些无法胜任工作、缺乏才干的人，都被摈弃在工厂的大门之外，只有那些最能干的人，才会被留下来，为了自己的利益每个老板只会留住那些最优秀的职员——那些能“把信送给加西亚”的人。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

我认识一个十分聪明的人，但是却缺乏自己独立创业的能力，对他人来说也没有丝毫价值，因为他总偏执怀疑自己的老板在压榨他，或者有压榨他的意图。他既没有能力指挥他人，也没有勇气接受他人的指挥。如果你让他“送封信给加西亚”，他的回答极有可能是：“你自己去吧。”我知道，与那些四肢残缺的人相比，这种思想不健全的人是不值得同情的。相反，我们应该对那些用毕生精力去经营一家大企业的人表示同情和敬意：他们不会因为下班的铃声而放下工作。他们因为努力去使那些漫不经心、拖拖拉拉、被动偷懒、不知感恩的员工有一份工作而日增白发。许多员工不愿意想一想，如果没有老板们付出的努力和心血，他们将挨饿和无家可归。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

我是否说得太严重了？不过，即使整个世界变成一座贫民窟，我也要为成功者说见句公道话——他们承受了巨大的压力，导引众人的力量，终于取得了成功。但是他们从成功中又得到了什么呢？一片空虚，除了食物和衣服以外，一无所有。我曾为了一日三餐而为他人工作，也曾当过老板，我深知两方面的种种酸甜苦辣。贫穷是不好的，贫苦是不值得赞美的，衣衫褴缕更不值得骄傲；但并非所有的老板都是贪婪者、专横者，就像并非所有的人都是善良者一样。厦门市xx物业管理有限公司培训教材

我钦佩那些无论老板是否在办公室都努力工作的人，我敬佩那些能够把信交给加西亚的人，他们静静地把信拿去，不会提任何愚笨的问题，更不会随手把信丢进水沟里，而是全力以赴地将信送到。这种人永远不会被解雇，也永远不必为了要求加薪而罢工。文明，就是孜孜不倦地寻找这种人才的一段长久过程。这种人无论有什么样的愿望都能够实现。在每个城市、村庄、乡镇，以及每个办公室、商店、工厂，他们都会受到欢迎。世界上极需这种人才，这种能够把信送给加西亚的人。谁将把信送给加西亚？!厦门市xx物业管理有限公司培训教材谁能将信送给加西亚？

是您吗？厦门市xx物业管理有限公司培训教材谢谢合作！厦门市xx物业管理有限公司培训教材再见！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

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步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电