鄂尔多斯市某商业地产项目市场报告

鄂尔多斯商业地产项目市场研究报告

２.房地产市场内部特征分析1.宏观经济环境分析市场调查报告的主要内容3.区域商业市场分析4.项目地块分析及趋势研究5.项目市场定位

一、宏观经济环境分析

1.鄂尔多斯宏观经济环境1.1综述鄂尔多斯整个“九五”期间，全市GDP以年均20%的速度递增。

2005年鄂尔多斯全市实现地区生产总值550亿元、比上年同比增长45％；人均GDP达到37000元，处于从小康向富裕社会的转型期；财政收入达93.4亿元，同比增长120％；城乡居民收入大幅提高，社会消费市场逐渐活跃。农牧民人均纯收入4601元，增长17.7％；增加693元。消费需求逐步升级，消费市场繁荣活跃，全市社会消费品零售总额连年增长，2005年的攀升160%，2005年社会消费品零售总额达151.7亿元。居民居住消费成为热点。近5年来，鄂尔多斯市的GDP的一直保持平稳的高速增长趋势，2005年，鄂尔多斯的国内生产总值达到了550亿元,占内蒙古同期国内生产总值的13%。三大产业占比重年份第一产业第二产业第三产业2001年1460262002年13.758.3282003年11.956.631.52004年10.559.430.12005年7.552.440.101年到05年第二产业与第三产业发展很快。第三产业在国民经济中的比重大幅提升，第一产业的比重逐步下降。三大产业的合理划分必将使城市化进程加快，城镇人口将快速增长，这对鄂尔多斯房地产市场的发展非常有利。1.1综述消费品零售总额2004年后增幅更为迅猛。05年鄂尔多斯社会消费品零售总额达到151.7亿元，比上年同比增长151.7%。鄂尔多斯市城市居民消费层次加快升级，汽车、住房等成为新的消费热点，2005年，市城镇居民购房支出人均712元，与去年同期相比增长2.2倍；2005年，全市城镇以上固定资产投资达到367.9亿元，是“九五”期末2000年的８倍。2001年至2005年，鄂市全社会固定资产投资930亿元2005年，各类投资均保持了快速增长，鄂市的工业投资达到211.8亿元，是2000年工业投资的10倍；房地产开发投资达到13.0亿元，是2000年的92倍。

1.2增长因素分析及趋势预测

1、固定投资推动国民经济增长。从2003年开始，鄂尔多斯市固定资产投资的增长率大幅度提高，而国民生产总值的增长率也正是从此逐渐走到了高位，这正是投资拉动型经济发展的典型特征。2005年全市房地产开发投资达到13亿元，是2000年的92倍。2001年—2005年完成投资25.5亿元，占投资比重由2000年0.3％提高到2005年的４％。房地产业投资逐渐成为鄂市固定资产投资的重要组成部分。2、第二产业飞速发展拉动经济增长。2005年，实现工业增加值211.8亿元，增长20.2%，对GDP增长的贡献率达到21.2%。鄂尔多斯的第二产业突出表现为煤炭、电力、化工、羊绒、纺织五大产业，实现的增加值占到全市规模以上工业增加值的70%以上；全市规模以上工业企业由129户增加到333户，年均增长39.5%。3、第三产业迅速发展推动经济增长。鄂尔多斯第三产业这些年正是处于一个飞速发展的时期，它占国民经济的比例由2001年的26%上升到2005年的40.1%，第三产业增加值175.2亿元，对国民生产总值增长的贡献率达到47%，2006年有望超过50%。2.**区宏观经济环境2.1综述

**区具有丰富的自然资源，在能源型经济建设上具有得天独厚的条件。正是依托羊绒、石油化工、煤炭、建材四大能源产业的发展，**区工业资本原始积累在较低的生产力基础上，取得了飞跃发展。持续数年的工业总产值高速增长。工业资本聚集已达到较大规模，全区综合实力已得到相当大的提高。随着重点建设取得突破，作为支撑体系的基础设施建设也有了较大的改善，为全区经济的持续增长提供了坚实的物质基础。十五以来，随着**区城乡一体化步伐的加大，全区经济总量迅速扩大，经济实力显著增强。几年来，**区地区生产总值由2000年的35亿元增加到2005年的127.1亿元，累计实现GDP394.6亿元，是1949年至1999年这50年累计值的2.7倍，仅2003年和2005年三年的累计值就达到269.1亿元。随着GDP的快速增长，**区财政总收入由2001年的5.98亿元增加到2005年的29.4亿元，年均增长近80%。2005年**区财政总收入占年度预算的226.3％，同比增加20.1亿元，增长218％，总收入首次实现了三倍速度的增长。**区历年GDP增长率图41.250.0162.0180127.121.38%24.00%29.01%58.88%0204060801001201402001年2002年2003年2004年2005年年份GDP0%10%20%30%40%50%60%70%增长率GDP（亿元）GDP增长%1、近5年来，**区的GDP的一直保持平稳的高速增长趋势，经济发展已经进入良性快速轨道，为各个行业的发展奠定了坚实的基础。2、2005年，**区的国内生产总值达到了127.1亿元,占鄂尔多斯同期国内生产总值的23%，对鄂市的发展有着重要影响。3、**区“十五”期间后，经济增长更是走上了快行道，2001年到2005年国内生产总值年平均增长率达到了33%，且逐年上升，涨幅不断加大。十五期间累计创造GDP360.32亿元。三大产业占比重年份第一产业第二产业第三产业2001年1460262002年13.758.3282003年11.956.631.52004年10.559.430.12005年7.552.440.11、2001年到2005年三大产业的比例调整不断调整并向良性的方向发展，第二产业虽然比重下降但是绝对值仍然增长。第三产业的比重迅速上升，说明第三产业发展迅速，对GDP的贡献正在不断增大。第一产业一直维持在较低水平，这与其产业性质和特点是分不开的。第三产业地位的上升是居民生活水平提高，和消费能力增大的重要标志。这将达到加快城市化进程加快，城镇人口将快速增长，这对**区的房地产市场的发展是非常有利的。2、**区的产业结构好，第一产业比重低，第二三产业比重高。说明该区城市化、工业化水平和服务业水平更高，人们生活更加舒适，消费能力更强。

二、房地产市场内部特征分析综述从宏观经济的各项指标来看，**区房地产市场呈现了快速发展的趋势，但从房地产开发指标的绝对值来看，房地产市场在投资总量和价格方面还处于一个较低的水平上，与其经济指标所呈现的发展水平相距甚远，充分表明了**区房地产市场的巨大发展潜力。随着城区总体规划和各项专业规划的确立，以及继续推进新城区、铁西区建设，加快旧城区改造，提高土地利用强度等各项战略措施的实施，**区的房地产市场将面临着迅速高温。1、道房地亡产市育场供米应分述析20践05朵年，价房地询产投广资额返首次亮超过窃10苗亿元全，施吵工面披积近喇15格0万丸平米量，同表比增伞长1逆23公%；锹**促房地倡产开孤发商盯进入版了大帜量储模备土振地的浓阶段纳，土割地市线场非任常活组跃；蓬也标剧志着顾未来股房地榨产市街场将吼有大塘量的孟楼盘敞供应皇上市然，一目场激闻烈的烘房地搁产市委场竞术争正英在拉觉开帷改幕。当前景供应习特征厅分析区域咏分布扎特征供应底规模供应液产品院分析现有顶产品捞形式坡以普赌通住近宅、勇商业愁和普昂通办若公楼受为主防，虽糟然2色00祖5年燃以后科产品直质量池和形砖式有秋所升书级，僵出现喊了一拾些档新次中沈等的肿住宅杆和办劈燕公物陪业，聚但仍成然缺湿乏一盏些高崖档公申寓、陕高层亏现代辟办公雨写字瓶楼等膨；另衫一方朵面某冤些已司经出灾现的恒产品淋类型牧也不慰够纯除粹，遇如别掘墅项顿目多昂数风博格不锦纯粹缝，氛镜围也杂不纯润粹，胀降低流了别战墅产书品的传品质铁感。渣但从溪20古06范年*冷*区考供应隔的项央目看误，*颂*区搂房地棕产市瓣场升隔级的骨步伐啊正在晨加速岭前进或，真吃正高薄档、果精品纷的产突品有他望尽膀快出朵现在糟**原的地骑产舞堂台上钻。2、番房地县产市鄙场需沟求分馋析从销坟售面缎积和权竣工径面积庸的比详较看哑，2恩00轿5年吉销售奏面积淋大大非超过氏竣工淋面积树，超阅过的周份额恋也明素显高鼓出前举几年疲的未纲售量径，表立明2耐00予5年羡大量岛商品督房被波预售份，*周*区野住宅减市场梦处于想供不邪应求碑的状味态。20歇05想年是俊**撇区房寨地产阿市场拒发展延具有杀标志值性的牙一年宰，房列地产型均价膨上涨提40摊0多明元/驳平米屑，增雕幅近雪40惩%。叛明显贷地表俘现为吐供不销及需剂，提还高了燥市价家。我们曾分别跳对以塞上四情个楼伯盘分垫三个聋时间假点进横行了免调研武，调纲研的宿价格谅数据稿如上缩慧图。梨可以暗看到揭，平城均每蛮个项拣目在狗在2纹00专5年腐12唯月到荐20厌06羞年4胃月间幻玉价格锻都有刚近2伐0%虾的涨疾幅。限20植06活年3笨月到偷4月运一个夸月时荐间价候格平睬均上袭涨1胀50雪元/港平米汗，上吼涨速耕度颇伸为惊奖人。客户开特征圈分析目前全，*雅*区御的置价业者见主要含可分好为四遇类：一类有是普霉通工柳薪阶热层，荷以选危择旧妈城改纺造的去回迁伏房、眨经济溪适用历房为芒主，苍购房附面积竞也较保小。第二壮类是吩城区窝年轻妄白领洞或个圣体小悠商户核，他职们置域业的羊位置粗通常女在城折区比监较繁伤华的卷区域杆，房伤屋单远价较还高，券但需床求的护面积境较小绝，需居兼有姻自主炒和投致资两况种功匙能。第三牧类是赞本市栗机关配事业违单位俭、私雨营企滋业主房诚或文运化界蹦人士稻。他计们是倚**擦区中杨高档治商品骑房的垦主力肾客户莲群，主主要扔选择残的商悠品房扇总价园范围馋在1降5-赠25哈万元该之间肆。第四挥类是番高级辽政府迎人员根、企拢业高乳管或功成功呼商人典等高金端人篮群。居他们政选择荒的总扬价均煮在2现0万坊以上碍，多泼选择售面积湾在1苏30倾平方艺米以渴上的稼大户毯型。4、衬房地棕产市千场未拌来发颗展趋互势分警析土地柱获取榜方式迅改变售引起渔土地荒成本设提高承，导幼致房古价将高走高土地油招、够拍、纷挂制员度的窃实行插直接围影响席了发筛展商朋获取扔土地胃的成轧本，响导致美房价虑的上恼涨。房地滴产市愈场供宗应热乘点区拜域受*关*区朋政府敌西迁太的影土响，雹西部涨房地尺产市途场开康发迅玩速升松温，棍供应铲区域过将主王要集望中在戚**音西部昆地区赴，包蚕括铁钻西区淋和天谜骄路拔一带。预测逆今年内天骄财南路者将是闸房地辱产供打应的斜热点菌区域盟，从沙本年葱度*阀*区狮第一碑次挂鼓牌拍舅卖的状地块罩就可着看出啦这一彻趋势垃。房地皂产消崖费者喜结构投资昆客队虏伍壮阳大将水导致疫房地啄产消萝费者膀结构斑发生妙变化偏。房地参产产燥品发说展趋起势分脂析未来呜房地舱产市跳场越某发成农熟，直产品锈也将叔出现焦升级贼，将励更加证注重侵物业痒、景西观、骗安全喂、舒伟适等她的产狂品价栽值。宏观蚂因素煌的影绝响从目救前的界城区毒规划汗、经包济发荡展、壶人口翠发展希以及妻国家批政策拉等因收素来舒看，择房地该产市村场将萝维持险持续仓的高丙温。三、捕区域罩商业疼市场与分析1、脆商业架市场设总体锯发展俯水平2、花商业捉市场夫总体间布局**请区现聋有商撞业形炭成了溜以达敏拉特稠路与吩伊金对霍洛眨大街纤交界桌带为司核心市，向淹四方凡延展浅的格厌局。3、荷集中晕型商惠业的构商业模特点1．僻**裹区大闯型集撞中商悠场在石规划材设计第上具锄有一仆定时眨代性坚，但富是规目划水僵平仍资有差陕距，积产品离同质奴化现恒象明葱显，种细节吓设计恭缺乏刘人性孝化和音对商孤业经某营的浑理解芳。2．依商业限模式肢仍存幕在市谋场空垄缺。励目前策的集富中型芹商业喂物业躁90羡%是嘱日常睁用品粘零售刃，而昆一些呢专业灶市场前、批泥发市默场明墓显份骄额过更小，姻批发暮市场驻现仅俘有一亚家，所这与继地区仰基础腿设施掉建设棍的滞拦后性教有着菊一定而的关脚系。3．向从功溪能上稀虽然欧增加展了一贫些餐甘饮、今娱乐上的设坑施，雪但并丽未形行成娱虫乐的攻环境枕，仅抛作为载购物踪蝶的配乓套功汉能，稿缺乏阀市场芝发展师所需雪要的厦娱乐舞体验机；4．便从经病营管巷理上霸也没绸有引谢入专编业的鼓商业槽管理泪团队映。内留部铺夺位设芽计、俯流线阅设计系不够鸭合理朝，产饶品定逐位上渗仍存阻在市朋场细涉分不吧够、密市场贸成熟价度较束低的卡问题毅。总晋之，皆现状辩下的烂产品曾品质摸和产仰品理饶念都孟需进听一步潜提升最。5.岗商场耐定价刻综合士分析炊：总价喘在2切0-亚10夹0万愧元间输的商因铺是夕此区意域人爪们投蔑资的雄可接谢受空大间，雄超过炸10父0万史的商紧铺的惹销售胖将存酒在较雕大风例险；宿而单浆价范督围最遭好不谷超过秆10宇00弹0元责/㎡矿较为闷合理闻。4、艳沿街讯商铺痛的商根业特掘点分铁析1、样总体穿上，内沿街正商铺篮的建捷筑设冈计缺怒乏特钥色，笼也缺培乏具冶有统屠一风珍格的扣商业蔽街。2、抄受核羞心商寄业区掏的辐容射效党应，梢依然嫁是伊普金霍音洛大俱街和轿达拉查特路横上的嚷商业添交易下情况究较好短，租垄金较室高，判店铺沙比较舟火爆绵。3、驳从业唤态来歼讲，味沿街累商铺兰的商自业业遵态主砌要归驶为二订大类梯：1浸）居妄民日呈常消堂费类暴，如窜超市唉、餐束饮、帮五金锣机电灯等；界2）馆高档苹时尚安消费姻类，凶如服毯装、辱时尚株休闲栏等。陕还缺蜓乏一膝些发沫展程材度较馆高的荷市场趋，如咏专业亿电脑金市场舞、手共机市夺场等风等。宵随着跳**严区经仙济的祸快速旺发展钟，这姓些专该业市绪场将臭很快所出现嘉在*铅*区嗽的商消业舞寒台上尝。5、外现阶投段商前业市街场问鲜题总驻结供应佩总量晋较大搂，分水布不些均衡**阀区商翅业市威场供献应现瞒有总求规模功超过闲百万德平方捷米，黑主要登集中课在*萄*东迟部地得区，病而西惯部商棍业存获在缺拢失，灵分布状不均顾衡。市场碍需求拿也很型旺盛漫，且控仍有弓需求扫潜力从*元*区爆居民蓬的消垫费特蚕征看童，其号商业部市场雅仍有离需求拐潜力月。部分惜商业学模式翠还存猴在较赶大的怠空缺目前练的集技中型婆商业读物业假90牧%是受日常布用品库零售码，而糊一些酷专业喜市场吹、批浙发市罗场明膜显份无额过叔小，间如电追子、我家居炼等；洪也没诊有特壳色风续格、侮统一孩主题谦的商吴业街酷等。功能恢单一界，未花形成插一站斤式消撞费体匆验大型袭购物蹄中心妙业态帽单一求、功竞能单们一，铁缺乏款多业忘态的法购物疲环境肝，不卵能满远足一体站式科消费陆的便恶利条妻件。建筑撤规划参和内故部设览计布仁局不但尽合依理建筑聚规划笋、商样铺分秘割、应铺位驰的排畅布、念公共芝空间女的利财用、倘电梯乓的设井置等穗不合辞理营销腹策略另和经晴营管终理水帜平亟副待提塘高6、错商业乓市场伶的未川来发绕展趋岛势分纽奉析商业蒙市场磨供应穿量持网续放页大，园需求骂依然境旺盛商业买物业里形态盏越来每越向悉现代毫都市申潮流筒方向蝴发展商业亏档次境和布烫局水陡平将委不断牺提升商业填物业尘开发豆、经退营、酒管理佩专业陶化消费各层次碑再上科一台董阶铁西吹区发俱展定咳位及兰用地难规划规划印铁西钱区职撑能定始位为笔：*适*区掘的政透治、朝文化对和教掌育中泉心。旱在铁也西区帝建设蜻区级串行政及办公桑中心页、区柔级文肾化娱母乐中卧心（薪博物准馆、醉科技外馆、纯文化启馆等欧）、像会议死展览末中心联、商记务办际公区讽以及碰配套牺设施穗（商霸务酒印店、慕公寓疼、公蕉务员芒小区深等）铁西茧区未扰来发辛展趋碰势依托珍铁西麦区的掌规划管，我顶们可我以想颤象此梁区域赖未来涛的发户展趋毅势：1、奋政务饶往来忌频繁泥。2、蛙区域购配套魔成熟汁，瞧形成柿另一涨个生殃活圈尘；3、梨中高甩端的疏高素局质人弯群在讯这里草汇集抹。4、塘沿着两包神懂铁路方，优将是壮另一朽幅人骗口流舍动、蜜劳碌使奔波启的生您活画押面。项目皂地块贫分析项目第地块催特征劫：1、番集中逼商业其区本项略目地酱块处队于一焰片集拒中商庸业区垃，东竿南西抛北四赏周都备有集驼中的石商业垃用地第。预踪蝶示着而这里把将是贪一块惜商业铺繁华劝、市吓场竞积争激发烈的垦区域可。2、条商务呜政务稻发展痕区**茶区四挽大核培心党辱政机缎关的甚迁入维，无务疑将威为这匙里政道务的绣发展惩注入壶活力榴。而条与政俱务相溉关的倚产业愿也将购被带播动，阀形成言商务净、政待务协召调发碎展，叔相互增推动救的局哑面。3、筋客运盘中心够区项目斗地块蛇处于牛交通再枢纽腥位置业，承轻担着陆重要签的客齐运、伴货运凳功能访。地浮块周币边将心会形吨成巨忠大的副人流遍、物失流和需信息围流。4、存新区铁西闹区是而**破区为肢拓展返城市剖空间梨而开鸣发的种新区袜，就目是在自一张销白纸泼上勾溪勒一恒幅新僻图。避这意别味着隆这里派有充捐分发县挥的膀空间农，也娃意味截着这常里有跳不可蚀预知屯的风杯险。项目跳未来微竞争巩环境皱分析项目驳所处保的铁斯西区俩域：未来斩铁西烂商业丧市场广供应调将井泊喷式稍爆发激，项靠目面苍临抢党占市佳场份夕额的黑竞争稼；顿但区逝域竞捞争的饲激烈轰程度夹还要造取决号于区荣域其津它商桃业地坛块的客未来节发展芽定位币。**丙商业算市场阿对本采项目息的竞迹争力：*雪*被舅规划去为鄂系尔多车斯的勇商贸腾中心梅，且鸭从目固前的要开发搁情况悬看，协这里羽正在腾逐步常提高伟商业怀档次铃和产禁品档板次；坟再加广上传专统的涂商业糖氛围季，对击未来激的康铁西咏区商凳业竞酱争力递很大证。项目山SW剪OT惨分析优势S1）区位优势；2）交通优势；3）地块自身条件优势；4）规划政策优势；5）人群消费力优势。劣势W限高，限制了一些建筑形式的发挥；区域人气尚未形成