成都春熙路项目市场研究分析及投资建设项目可行性报告

PAGEPAGE60春熙路项目市场研究分析及投资可行性建模设想一、2006年成都市中心城区房地产市场分析1、2006年成都市中心城区土地市场状况（中心城区调研范围以一环路以内为界）1）土地供应与成交情况中心城区土地供应与成交情况土地供应土地成交成交均价（万元/亩）面积（亩）宗数面积（亩）宗数166．71615415933．57▲2006年成都市城中心区域土地平均成土地价格达933.57元/亩，其土地单宗平均成交面积在10亩左右。2）土地供应权重比情况2006年成都市主城区土地供给主要在三环路以外，其一环以内的中心城区土地供给仅占4%。3）土地供应分布情况 ▲成交地块主要分布在内至一环区域，分布方向主要在人民北路方向的北大街片区和红星路以东的东大街片区及蜀都大道东沿线区域；中心城区的春熙、盐市口核心商业圈和骡马市商务圈区无土地拍卖，仅有2宗零星地块挂牌成交。4）土地用地类别情况中心城区土地稀缺，核心商业、商务圈区内几乎无地可供，现拍卖的土地多属中心城区生活服务配套设施用地，多数地块用地性质为商住用地和综合性用地，其中住宅用地所占比例相对较高，而相应的纯商业用地所占比例在下降。（见附表：2006年成都中心城区土地拍卖成交详细列表）小结：(1)2006年成都市中心城区有13宗土地拍卖出让/转让（其中1宗暂停或推迟拍卖），3宗挂牌出让/转让，共成交15宗，总成交面积约154亩，其土地单宗平均成交面积在10亩左右，平均每亩土地成交价格为933.57万元；(2)中心城区土地分布从环域分析，主要在内至一环区域,从方位分析，主要分布在人民北路方向的北大街片区和红星路以东的东大街片区及蜀都大道东沿线区域，而中心城区的春熙、盐市口核心商业和骡马市商务圈区内仅有2宗挂牌成交的零星小地块；(3)中心城区核心商业圈区的土地稀缺，现行拍卖的土地主要为拆迁改造的零星小地块，规划用地性质多为中心城区商圈的生活配套设施用地，主要是商住用地和综合性用地，其中住宅用地的权重比较高。2、2006年成都市中心城区商品房市场状况（中心城区调研范围以一环路以内为界）1）商品房整体情况供应量：2006年城中心批准预售商品房项目共13个共75.82万平方米，同比减少6.6%；交易量：2006年城中心交易商品房67.83万平方米，同比减少27.5%；供销比：2005年城中心商品房供销比为0.87，2006年同期供销比为1.12。相对2005年同期有所上升；区域多占比重：与2005年同期相比，2006年1-12月市中心商品房非住宅项目批准预售面积和交易量在全市所占比重均有所增加，分别占19%和19.6%，其他各类商品房项目预售面积和交易面积在全市所占比重则有不同程度的减少。交易均价：2006年城中心商品房交易均价5884元/平方米，同比上涨15.6%；▲2006年中心城区商品房成交均价同比上涨15.6%，商品住宅成交均价同比上涨10.0%，办公用房和商业用房成交均价在各区中最高。2006年中心城区商品房成交均价5884元/平方米，同比上涨15.6%，比2005年增长了2.9个百分点；2006年心城区商品住宅成交均价4738元/平方米，同比上涨10.0%，比2005年涨幅回落7个百分点。2006年中心城区办公用房成交均价为6163元/平方米，同比上涨6.1%；商业用房成交均价10315元/平方米，同比上涨16.8%。办公用房和商业用房成交均价在各区域中最高。2）住宅情况供应量：2006年城中心新增批准预售住宅项目2389套共20.61万平方米，其中2月、4月、5月、8月、10月均没有住宅批准预售；交易量：2006年城中心交易商品住宅5017套共39.98万平方米，交易套数和面积分别同比减少41.5%和34.2%；供销比：2005年城中心住宅供销比为0.80，2006年同期供销比为0.52；区域多占比重：2006年城中心住宅供应量与销售量在全市所占比重均有所减少。交易均价：2006年城中心住宅交易均价4738元/平方米，同比上涨10.0%；3）非住宅情况供应量：2006年城中心批准预售非住宅项目55.20万平方米，同比增加68.3%交易量：2006年城中心交易非住宅项目28.42万平方米，同比减少13.4%，其中办公用房交易面积为7.62万平方米，商业用房交易面积为15.16万平方米；供销比：2005年城中心非住宅供销比为1.0，2006年同期供销比涨为1.94；交易均价：2006年市中心非住宅交易均价7794元/平方米，同比上涨20.1%，其中办公用房交易均价为6163元/平方米，同比上涨6.1%；商业用房交易均价10315元/平方米，同比上涨16.8%。小结：（1）2006年中心城区商品房供应量和成交量（绝对值）与2005年相比有不同程度的减少，特别是成交量减少的比例幅度较大，与商品房住宅的供应和成交量大幅下降有直接的关系，同时，供销比同比有所上升，其主要原因是商品房非住宅项目的供应大幅上升所致，特别是商业用房供应面积增幅较大，造成市场整体供大于求的态势。反映出目前中心城区商业供需矛盾较突出，市场呈现一定程度的饱和，其对本项目在投资立项方面是一个预警，需要控制风险。（2）2006年中心城区商品房价格涨幅较大，其中住宅均价已接近5000元/平方米，办公用房成交均价达6163元/平方米，商业用房整体均价在10315元/平方米，同比上涨16.8%，中心城区价格的大幅上涨，反映出区域土地稀缺性，中心城区物业价值的上升空间较大。二、2007年1-4月成都市中心城区房地产市场分析1、2007年1-4月成都市中心城区土地市场状况2007年1-4月中心城区土地拍卖和成交情况公告时间成交时间宗地位置净用地面积（亩）容积率建筑高度建筑密度用地性质拍卖起叫价（含出让金）万元/亩成交价

万元/亩竞得单位06.12.2607.1.31文化宫

56.3350≥6.5且≤8.0建筑主体高度不小于100米，且不大于航空限高175米整体≤50%

其中塔楼≤22%商服用地城镇混

合住宅用地（公共设施用地兼容二类住宅用地）10651964诚南有限公司07.04.2707.05.25文殊院片区10.083≤5.5

其中住宅≤3.5不得超过航空限高121.6米商业≤45%

住宅≤28%城镇混合住宅用地.二类住宅用地(可兼容商业<50%)780//07.04.2707.05.25玉双路5.1559≤7.5建筑主体高度不大于100米≤40%商服用地,城镇混合住宅用地.公共住宅兼容二类住宅用地(可兼容住宅<50%)660//07.04.2707.05.25东大街7、8号37.997号地块≤4.08号地块≤4.5高度不大于60米。整体≤50%高层≤25%商业7号地：7508号地：680//▲2007年1-4月中心城区共推出4宗地，供应面积约合109.5639亩,单宗平均面积约合27.3910亩。▲推出的4宗地中仅有文化宫地块已拍卖成交，起拍价为1065万元/亩，成交价为1964万元/亩，价差接近1000万元/亩。其它3宗地块在5月份才拍卖，其起拍价在660万-780万元/亩，从以上数据反映出2007年中心城区土地价格在进一步的拉升，▲推出的4宗地分别位于红星路以东的东大街、玉双路和太升路片区的文化宫及北大街的文殊院片区，此片区是近几年中心城区政府改造规划建设的几个重点区域。▲中心城区土地供应的用地性质以商住为主，其中住宅用地规划的权重比较高。小结：（1）2007年1-4月中心城区土地价格进一步的拉升，其反映出中心城区的有限土地资源的供应矛盾越来越来突显；（2）中心城区土地供应主要分布在内至一环的范围，并集中在近年政府规划建设的几个重点区域，如东大街沿线、北大街的文殊院片区；（3）推出土地位置多为中心商圈区规划的生活服务配套区，其相应的规划以商住宅为主，其中住宅用地权重比较高。2、2007年1-4月成都市中心城区商品房市场状况（中心城区调研范围以一环路以内为界）1）商品房总体情况供应量：2007年1-4月市中心批准预售商品房共计11.63万平方米，同比增加3.6%；交易量：2007年1-4月市中心交易商品房18.42万平方米，同比减少30%；供销比：2006年1-4月市中心商品房供销比为0.42，2007年同期供销比为0.63，相对2006年同期有所上升。2）住宅情况供应量：2007年1-4月市中心批准预售住宅项目共8.49万平方米；交易量：2007年1-4月市中心交易商品住宅6.83万平方米；供销比：2006年1-4月市中心供销比为0.22，2007年同期供销比为1.24。3）非住宅情况供应量：2007年1-4月市中心批准预售非住宅项目共3.14万平方米，其中商业用房批准预售面积为1.26万平方米，办公用房批准预售面积为1.88万平方米；交易量：2007年1-4月市中心交易非住宅11.59万平方米，其中办公用房交易面积为10.3万平方米，商业用房交易面积为1.59万平方米；供销比：2006年1-4月市中心非住宅供销比为0.72，2007年同期供销比为0.27。4）商品房价格情况2007年1-4月中心城区商品房价格持续上扬，其中住宅整体均价已突破5500元/平方米大关，特别是新开项目住宅价格多在6000元/平方米以上，办公用房已超过7000元/平方米，商业用房价格涨幅最大，整体均价达15500元/平方米。小结：（1）2007年1-4月中心城区商品房供应量与2006年相比有所增加，相对应成交有一定的减少。原因为商品房住宅的供应增大和成交量下降，另因部分住宅项目在4月下旬推出，还需要一定的时间去消化，同时导致供销比同比有所上升。（2）2007年1-4月，商品房办公用房成交量增加。（3）2007年1-4月中心城区受土地价格大幅上涨的影响，商品房价格持续上扬，其中住宅新开项目价格多在6000元/平方米以上，办公用房成交均价已达7200元/平方米，商业用房整体均价与2006年相比整体上幅了33%，中心城区价格的大幅上涨，再次反映出区域土地稀缺性，中心城区物业的升值空间较大。3、2007年中心城区新增楼盘简析1）供应状况上半年城中心区域新增楼盘12个，供应体量达40多万平方米，供应的平均规模为3.5万平方米。其中供应量最大的为11万平方米（曦城），其它多数项目体量在4-5万平方米之间。2）供应特征分析区域分布：■盐市口、春熙路商圈、太升路片区楼盘：E-GO潮流广场、正成·财富ID、锦天国际、壹号公馆、天盛·壹中心（草市街片区）；■红星路4段楼盘：雕塑、昆仑华庭；■西门一环区域楼盘：康品、花样年华·新街坊、曦城；东大街及蜀都大道东段楼盘：花样年·东大街十号、九龙仓项目、上行汇锦；建筑风格：均以简约现代、线条流畅、时尚的立面展现高端品质物业形象；建筑形态：均为超高层，多数在30层以上，100米限高范围内；物业类别分析：■多数楼盘集住宅、商务、商业为一体，从权重比分析，住宅比例较大，面积占比约55%，新推出项目中商务办公的比例较去年同期有较大幅度的上升。商务办公物业档次多为中偏低（以产权酒店式公寓为主），甲级写字楼仅有科华南路的力宝大厦，价格在12000-18000元/平方米。■商业部分仅有口岸优势明显的几个项目商业体量比重较高，占项目体量的20%-30%，如锦天国际、天盛·壹中心、E-GO潮流广场。户型结构：主力户型结构集中在的35-50平方米的一房和60-80平方米的二房。价格：价格有较大幅度上涨，商务公寓均价范围：清水房在6000-7200元/平方米，精装商务公寓的价格在7500-12000元/平方米。住宅价格在6000-6500元/平方米，总价在45-55万元/套。另处，城中心的住宅“精装小户型”的价格在7200-12000元/平方米，物业配套设施和装修标准及物业服务：综合性项目多以酒店式高标准配套，5A智能系体（酒店式专属配套）部分项目产品装修标准以四星级标准装修（特别是产权式商务经济型酒店公寓），物业服务引进品牌物业管理公司做服务管理，酒店式公寓类项目还引入知名品牌经营公司全面管理经营。开盘时间：5月中旬至6月初的项目较多，如锦天国际、天盛·壹中心、雕塑、春熙商汇广场等；当前已开盘的有：正成·财富ID、上行汇锦、天盛·壹中心、壹号公馆。3）新增楼盘个案分析（代表性、典型性）春熙商汇广场项目名称春熙商汇广场开发商成都兴文投资有限发展公司所在区城中项目地址成都总府路18号项目类型商铺,商务领馆绿化率/使用年限40年停车位150车库面积3329建筑面积38478总用地面积3116.88平米商业面积商业7586平米商务27563平米户型面积38-105平方米（主力户型40-70平方米）价格范围6800-8000元/平米（精装）均

价(住)/商业3万-12万元/平方米折扣优惠/楼层21F栋

数1栋容积率12开盘日期2007年4月底户

数商170,商务527项目地段春熙商汇广场位于总府路，地处春熙路北段入口西侧,与春熙路人行天桥直接相接,形成项目双首层格局。项目右为太平洋百货、左为爱心金店及蜀都大厦，正面分别为五星级酒店——总府皇冠假日酒店及高档次百货公司——西武百货、国发珠宝城、王府井百货，是春熙路繁华之地。位于春熙路商圈核心地段，口岸位置较佳。 产品项目总建筑面积为38478㎡，共21层，-2F为地下立体停车场，-1F为超市，1-4层为直通春熙路腹地的室内商业步行街，5F—14F为酒店式精装修商务小户型，15F-21F商务办公用房（清水）共527套，主力户型40～70平方米。春熙商汇广场开发商为成都市兴文投资发展有限公司，是国有独资投资开发企业。已开发项目“金沙遗址博物馆”、“草堂2号”，有较强物业类别：1-4层为商业，5-14层为酒店式公寓，15F-21F户型面积：主力户型面积为40～70平方米（其中40-50M2占比64%，60-70M2占比18%，30M2占比3%，80M2占比5%，100M2价格产权式酒店公寓：6800-8000元/M2（6-14F、精装）商务办公用房：7000-8000元/M2（清水）商铺：3万-12万元/M2主力产品总价范围：30万-45万元开盘时间2007年5月中旬（当前在会员排号）锦天国际/锦天国际开发商成都远鸿房地产开发有限公司所在区城中项目地址通锦桥127号建筑形态高层绿化率25%使用年限商业40年；住宅70年；写字楼70年停车位407交房标准清水物业类别商铺、写字间、住宅建筑面积8万平方米（商业1.1万平方米，写字间2.1万平方米）户型面积70-140平方米（主力面积：60-80平方米）均

价/价格范围住宅6500元/平方米，产权式商务公寓7000-8000元/平方米，商铺25000-30000元/平方米楼层住宅：4F-32F商务：5F-29F折扣优惠/容积率8.49栋

数3栋户

数637开盘日期2007.5物管费1.5▲项目地段项目位于太升南路与新华大道德盛路交汇处，处于东西沿线与南北沿线交叉口中心点，太升南路通讯一条街北向进入的段口位置，在成都CBD规划区内，地铁3号线出入口，地理优势明显。▲商业口岸位置彰显，区域周边配套成熟。产品项目总投资2亿元。拟建集专业通讯市场、公寓式写字楼、社区公寓和休闲娱乐配套产业于一体的中型建筑群。建筑规划时尚、简约，具现代感。项目规划用地13.1亩，净面积用地8113.4m2。总建筑面积80928.23平米，容积率8．49，绿地率25%，总户数640户，机动车位371辆，非机动车停车位904辆。2000平方米的商业后花园，其中有2000平方米的4楼架空层花园配套设施，11348平方米的商业配套，物业类别：住宅、商务办公、商业（其中物业类别权重比分别为46%、26%、15%）；户型面积：主力户型面积为60-80M2，其中住宅户型面积配比130-140M2为30%，80-90M2为20%，60-80M2为50%。价格住宅：6500元/平方米左右商务办公用房：7000-8000元/平方米以上商铺：1F：25000-30000元/平方米主力产品总价范围（住宅）：40-55万元/M2销售状况及开盘时间住宅：2007年5月中旬；商务办公用房：2007年7月上行汇锦项目名称上行汇锦//所在区城中开发商海天鸿实业发展有限公司项目地址锦江区点将台路4号项目类型住宅(少量底商)绿化率/建筑类别高层使用年限住宅70年停车位200住宅面积/建筑面积4.7万商业面积570M2户型面积75-115平米

价格范围：5800-6200元/M2均

价(住)6000元/M2商业/折扣优惠VIP积分优惠楼层34F栋

数1栋容积率7．8开盘日期2007.4.15户

466销售情况排号中物管费1.5元/平米户型面积配置70-109电话84445151/84445252配套设施78-83占比54%，94占比24%，109占比22%项目地段项目位于城东一环路内，项目在老生活小区内，目前项目周边环境一般，但项目东侧将有一条16米宽的规划路，将提升项目的物业价值，特别是商业部分。产品项目以住宅为主，配有少体量的商业。项目规划用地9亩，总建筑面积为4.7万,楼高34F,户型面积75-115平米,其中主力户型为75-92M2的二房和小三房。价格住宅：6000元/平方米左右起价：5800元/M2主力产品总价范围（住宅）：45-56万元/M2销售状况及开盘时间住宅：2007年4月14日康品项目名称康品//所在区城中项目地址扶琴西路89号物业类型商住绿化率住宅面积57211平米建筑面积59901平米商业面积2690平米户型面积40-90平米价格范围/均

价(住)6000元/平米商业/折扣优惠/楼层32F栋

数两栋容积率/开盘日期2007年5-6月户

数558销售情况前期询问物管费/户型面积配置/电话/配套设施儿童游戏区:儿童乐园,配备各种儿童游乐设施;社会活动区:社区广场,社区娱乐设施,健身器材;休闲观景区:景观步道,喷泉,景墙,树池优家会所:游泳馆,咖啡馆,壁球室,书吧停车位294风格英伦▲项目在城西一环路，为住宅项目，主力户型在60-80平方米，总价控制在35万-50万之间，产品户型严格按新国六条“90”限规，为当前新开楼盘的典范，从其分析，今年中小户型市场的供给将剧增，特别是今年下半年。壹号公馆项目名称壹号公馆//所在区城中项目地址成都人民中路三段1号项目类型电梯公寓绿化率/使用年限70年停车位/价格范围10000-12000元/M2建筑面积/折扣优惠/户型面积43.99-98.58平米栋

数1栋均

价(住)11000元/平米起价;10000元/平米商业1-6层开盘日期2007年3月楼层29销售情况/容积率8户型面积配置/户

数600▲以五星级酒店的高标准配套和装修，以五星级式服务打造国际私人会所公寓；针对的目标客群是公司董事会成员、私企老板、企业高管等精英人土。项目是目前成都市酒店式商务公寓的典范。三、成都市中心城区房产市场各类产品特征和动态变异探究简析1、中心城住宅类物业特征和动态变异中心城区房地产开发多为旧楼改造项目，周边配套设施齐全，规格档次较高；交通机能发达，通达量高；土地成本高，寸土寸金；开发建设规模普遍较小，根据城市规划及相应的控规指标，为实现开发效益，结合市场状况，必须以复合型项目立项，其中尤以商业项目、办公楼项目为主，兼容一定体量的配套住宅项目。该区域商品住宅开发具有体量小，用地强度高，面积配比小，格局配比以中小户型为主，总价适中，具有一定的商务配置、酒店服务功能的特点。建筑形态多为高层或超高层，外型现代，迎合了该区域市场目标客群的特殊需求。该区域住宅产品具有“概念模糊”的特点，住宅、写字楼、公寓、酒店设计元素交织，结合市场变化赋予不同的包装概念、推广主题。该区域住宅产品、商务公寓、酒店公寓均价水平目前在6500-10000元/M2之间。2、中心城办公类物业特征和动态变异根据成都市城市规划，该区域主要以零售商业规划为主，写字楼规划为辅，兼有生活配套、商业配套类规划，商务规划设计在结合具体区位、用地指标及市场需求的基础上呈现两级化发展趋势：一类向甲级商务类产品方向定位；一类向商务公寓、酒店式商务公寓、商住楼产品方向定位。两类产品目前在该区域市场上开发比重均较低，总体而言，目前这两类产品在市场定位、产品定位、价格定位准确的前提下均表现出较好的销售势头，但区位不同，产品定位不同，其价格水平、销售状况、销售周期也不尽相同，甚至同一类产品也有较大出入。目前，该区域新开发写字楼以中高档为主，并且多集中在商业环境发达、交通便利的市中心。外型现代，体量基本在10万M2以内；配套齐全、设施一流；户型大多可自由分割，从几十平方米到一千多平方米不等；智能化、健康、生态、人性化已成为共有的主题。3、中心城区商业物业特征和动态变异城中是城市商业最为传统的核心聚集地，是城市商业气氛的主要所在。因此城中的商业项目显示出各项指标都是最高的趋势：项目数量最多、项目档次最高、分布最密集、价格最昂贵、体量最大(无论单体还是区域总体)。同时，由于这数项之最，城中的项目也是相对其它方位区域销售压力最大，销售周期最长的。城中区域的商圈划分得很细，以春熙路、盐市口、骡马市这三个传统商圈最为著名，其价格也最高，商业历史也最为悠久。这其中又以春熙路的商业项目价格最为昂贵，创下成都土地拍卖市场上“地王”称号的“第一商业广场”一层临街商铺的价格最高达到了11万元/㎡。城中的商业项目大多数销售周期较长，但从价格走势上来说，仍呈逐年上升的趋势，如位于东大街的香槟广场一层临街商铺的价格，原卖价在23000元/㎡左右，而现在的市场价已高达40000-60000元/㎡不等。目前，该区域商铺价格涨幅还较大，这也符合当前土地开发规律。市中心区域是潜力极大，成熟度很高的商业核心区。随着市中心区域的进一步改造，春熙路和盐市口黄金口岸位置还将增加一定体量的商业项目，将在未来两年内亮相面市，以弥补该区域商业市场的平衡发展。四、中心城区市场需求特征研究分析1、住宅市场需求总体特征建筑形态现代，面积适中，功能齐全（商务配置及服务功能级别不同），周边公建配套设施完善，生活机能丰富，交通发达，出行方便，总价控制较好，能满足新都市一族喜好的城市繁华生活、喜欢灯红酒绿的夜生活的需要；同时对中小企业、自由职业者、投资者也具有相当的吸引力，选择此类投资品种除自用外，主要是追求较稳定的投资回报率，投资风险较小且物业升值潜力大。2、商务写字楼及酒店式公寓需求市场总体特征总体而言，该区域商务办公物业的使用主要是以租赁为主，租赁与购买之间的比例大概为7:3。商务办公物业租赁客户中，私营企业占到绝大多数(47%)，其次有30%左右的外资企业机构，另外国营企业和合资企业也占到一定比例；购买商务办公物业的客户中，以国营企业居多，达到45%，个人投资的比例达到了25%，另外还有30%的私营企业。写字楼市场目前物管服务基本标准及关注事项： 24小时的保安/保卫、代收电话/水电费、收发信件、报纸、邮递等等相关配套服务，打扫公共环境卫生、停车位等一些基本的服务内容；其中停车、就餐、电梯、通风、采光等因素是最容易受到商务办公消费群体的挑剔，也是目前多数消费群体不满意程度最高的几大方面。成都市内纯办公物业仍然是需求的主体。1）商务办公物业消费群体的需求倾向实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业；中小机构为提高自身公司形象，选择档次相对低、售价及租价相对较低，但功能适用的办公物业。未来一段时期内，中小型发展企业及个人投资行为将会有所提升；国际资本的引进势必会引发高端商务办公物业的开发；纯办公物业仍然是需求的主体，适用、居中(35-70平方米)的办公面积被普遍看好，2）选择办公地点的重要影响因素是否符合公司发展及形象的要求；商务办公物业的租金和售价；进出办公地点的交通是否顺畅、方便；商务办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段；商务和办公配套是否完善及方便程度；办公环境的舒适性、健康性(如就餐是否方便，通风、采光条件是否良好等)。3）对办公条件的要求及建议办公环境安静、整洁；停车便利、有充足的停车位；提供餐厅或餐饮配套，解决上班的工作餐；网络和宽带、中央空调的配备；对入驻企业的整体素质进行选择，事前控制有利于提升物业自身档次；建立整个物业内各租户的通讯录，方便业务联络。4）酒店式公寓需求倾向：(1)有酒店式服务及管理模式，提供完善的物业管理，服务内容更多，可满足独特的消费群体所需的服务和物业管理。(2)商住两宜，兼具居住和办公两种功能可满足既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间可混在一起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。五、2007年下半年度成都市中心城区房地产市场可能走势预判1、2007年下半年度成都市中心城区商品房会有一定体量的集中供应，市场竞争较为激烈，但整体的销售节奏将呈平稳上升趋势；2、下半年度中心城区商品房供应主要集中在内至一环区域，主要方向在红星路东的东大街沿线、城北方向的文殊院片区和太升路片区及城西方向的西门片区；3、推出的项目住宅体量占比将增大，相应的商务办公及商业体量占比将持续减少；4、商务类项目将会向甲级写字楼和高档酒店式商务公寓方向发展；5、中心城区商品房价格将持续上扬。尤其是高端的住宅和商务公寓项目价格拉升的幅度较大。六、本项目所处区域市场研究分析1、区域生活机能项目位于成都市最繁华的春熙路商圈，圈区内生活服务配套设施齐备，以春熙商业步行街为核心，集聚了太平洋百货、王府井百货、伊藤洋华堂等大型商场和大量知名国内服装、饰品、钟表等品牌专卖店、珠宝店及餐饮、休闲、娱乐等场所。同时正熙国际、时代广场、第一商业广场等商务写字楼及商务公寓分布在项目附近。地块周边分布了紫薇酒店、总府皇冠假日酒店、四川宾馆等商务酒店。2、交通项目所处的春熙商圈位于城市中心地带交通管网发达，公交线路密集，交通出行相对方便，但区域人流、车流量较大，此区域路段交通较为拥阻。3、商气春熙路商圈汇聚商气、人气于一身，其商业指数、发展指数都较高，物业的投资价值高，区域日平均客流量约为20万人次/天，节假日客流量为平时客流量的3倍左右。4、发展规划1）根据《成都市商业圈网点发展规划》将市级商业中心区位于中央商务区内，设置在盐市口——春熙路——大慈寺片区，该商业中心区面积约1平方公里。市级商业中心区内鼓励设置百货店、专业店、专卖店、文化娱乐网点；适度设置超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点；限制设置大型综合超市、仓储式商场、农贸市场。2）根据成都中央商务区建设规划春熙路片区将形成以春熙、盐市口商圈为主的商业中心区，并形成成都最大的核心商业大商圈，同时连接“盐市口·红星路片区”成为成都市“中央商务区”核心的部分。其红星路步行街将以旅游观光、商业娱乐、景观塑造、文化传承、人流集散搭建城市商业、商务中心的标志性街区。5、显性沉淀特征格局春熙路商业街区是成都最具人气、商气的繁华地段，其地段物业的商业价值升值空间较大。目前，该区域内的土地稀缺，寸土寸金，众商家是寸土必争。该地段的商业物业的售价已高达10万元/M2，租金价格高达500-2000元/M2，随着区域的物业环境的局部改造，在未来的几年内，该区域内的商业物业的价格还有较大的升值空间。目前，春熙路商圈的物业已走向品质化、档次较高、较具规模、聚集了不同层次的客群、经营商家数量多、业态多样化、经营品种齐全的商业中心的发展之路。经营结构已开始从单一的购物性的商业街区向立体化、综合性、多元化的（以集购物、旅游、休闲娱乐、餐饮、商务办公、酒店等）服务功能调整。春熙路商圈作为中国西南最具影响力的商业中心，其商业市场的发展空间较大，物业的价值还有较大的升值空间，特别是为提升春熙商业中心服务标准的社会多元化、多业态的物业项目，如住宅、商务办公、商务酒店等物业项目，市场的前景看好，物业的升值空间较大。七、本项目地块开发条件研究分析1、地块概况本项目地块位于成都传统繁华商业区春熙路内，地处东大街与城守路的交汇处。地块呈南北布局的长方形，净用地南北长约150米，东西宽约702、相临关系地块位于东大街与城守路相交处东侧。地块西临城守大街，直通春熙路；南侧临东大街，东面为东大街灯饰批发城，北面为联升巷。3、交通地块位于城市中心地带交通方便、快捷，地块附近有8条公交线路可通向城市各个方向。地块南端的东大街为双向六车道道路，为城市主要道路之一；相临的联升巷、城守街规划宽度为12米。4、（现行）规划条件用地面积：净用地面积15.79亩,另有2.83亩代征地(大部分为道路代征地)土地性质：出让土地土地用途：商业(可兼容20%的住宅<待核实>)土地使用权年限：40年(2004年-2044年)建筑密度：约70%容积率：不小于5,不设上限建筑限高：不低于60米,不超过150米(航空限高)5、其它条件1）已完成国土出让手续，已办理了《国有土地使用证》2）已完成项目基地的拆迁工作，做到三通一平3）已办理完《建设规划许可证》小结：（1）基地基本呈长方形南北分布，南侧紧临东大街，其利于总平的布局，在中心城区现行零星地块中，本地块开发利用率较高，属上优等级地块；（2）周过的现行生活机能状况及中心城区的市场走势，参照地块规划条件，本项目以高权重的商业开发，有较好的市场前景。（3）基地用地规划条件需作跟进了解及土地用途可否调规。八、本项目的市场定位分析1、需求结构角度本项目的市场定位应锁定为投资客及中高端消费群体的目标客源作为主导支撑，机构投资者或他用的目标客源作为辅助支撑，亦即本项目应走中高端目标市场的道路，以项目高品质的产品力、高额度的投资回率，来满足特殊的消费客群和投资客，走精细化目标道路。2、市场的空间结构角度本项目产品为中高端、精细化目标道路，市场流通空间不仅存在于全成都，同时以点、线、面呈放射状方式辐射省内外各大中城市目标客户和整个市场的投资客，进而辐射港、澳、台投资客及海处机构投资者对该类产品所对应的目标客户，充分满足各类投资需求。九、本项目的目标客源研究分析1、目标客户构成：投资类、自住和自用类2、目标客户类别细分：1）机构投资者：主要是具备一定经济实力的中、小型企业（投资类、自用商务办公类）；2）企事业单位的“灰色”收入者（投资者居多）；3）年收入10万以上的高层管理人士，年龄在四十岁左右（投资）；4）家庭经济基础扎实，收入较为丰厚的富裕人士，年龄层介于35—50岁之间（投资居多）。5）其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团及港、澳、台和海外投资客户等等。十、本项目的产品定位分析营销理论告诉我们，有需求就有市场，有市场就有目标客源，有目标客源就有对应的产品，有对应的产品就有对应的发展商。产品的定位指导思想中不能剥离市场与项目开发运营风险、企业经营战略、企业经营目标需求、产品设计要求、市场竞争格局的平衡关系。基于上述指导思想，我司根据该区域目前整体开发环境、市场状况以及本项目所处区域机能特征、用地状况、用地条件、规划条件、开发时机，建议本项目应开发建设以中高端、精细化目标为指导思想，以商务酒店式公寓、豪华精装小户型住宅和大型商业卖场集一体的综合型项目，满足市场精细化目标客群的商务办公自用和投资，以高精端的产品品质形象满足特殊客户群体的需求。十一、本项目的产品设计及可能经营参数建模1、假设参数条件模具设定本项目的总建筑面积以10万平方米为基数，以不同物业类别的权重组合，及对应的产品设计组合及户型面积、格局权重设计组合，分列三种产品设计方案，择优选用项目的产品设计及可能经营的参数建模。第一方案：物业类别以商业配置比40%，住宅配置比60%为组合；第二方案：物业类别以商业配置比100%（纯商业）为组合；第三方案：物业类别以商住倒挂搭配，商业配置比80%，住宅配置比20%。2、对应的产品组合第一方案（商业配置比40%，住宅配置比60%）1-A、设定项目1--15层为综合商业，15层以上为全产权精装小户型（70年），其户型主力面积在30-50M2，户型格局为一房，占比为70%；户型面积在70-80M2，户型格局为二房，占比为30%。1-B、设定项目1-15层为纯商业，15层以上为全产权精装高档酒店式公寓（70年）。其户型主力面积在30-40M2，户型格局为一房，占比70%；户型面积在40-50M2，户型格局为一房两厅，占比20%；户型面积在50-60M2的豪华套间，户型格局一房两厅，占比10%。第二方案（纯商业配置比100%）2-A、设定项目1-15层综合商业，15层以上为全产权精装高档酒店式公寓（40年），其产品户型主力面积在30-40M2，户型格局为一房，占比80%；户型面积在50-60M2的豪华套间，户型格局一房两厅，占比20%。2-B、设定项目1-15层综合商业，15层以上2/3板块格局为全产权精装酒店式公寓（40年），产品户型组合同上，1/3板块为office甲级办公等级，对应户型面积配比为户型主力面积为100-120M2，占比80%，80-90M2占比20%。第三方案（物业类别以商住倒挂搭配，商业配置比80%，住宅配置比20%）1-15层纯综合性商业，15层以上设置产权式精装酒店式高档公寓。15层以上的产权式精装酒店式高档公寓中有产权40年的商业部分，和产权70年20%配置的住宅用途部分。40年产权酒店公寓产品，户型主力面积设定为30-40M2，户型格局为一房；70年全产权酒店公寓产品对应的户型主力面积配置为50-60M2，户型格局为超豪华一房。3、对应产品组合优劣式分析1）第一方案1-A方案：优势（1）全产权属性市场接受程度较高；（2）全产权去化风险较低，产品结构丰富，目标客源丰富；（3）全产权格局受众面广，可居住、投资、办公。劣势（1）因可能多重需求导致不能统一管理经营；（2）商业价值不高，回报率可能略低。因考量70年产权，故此售价、利润率有保证。1-B方案：优势（1）面积控制合理，对应总价相对拥有竞争力，市场去化压力不大；（2）有利于统一经营管理，有助于提高商业价值，商业部分投资者相对回报率高；（3）70年全产权单位售价起点高，投资者利润率较高。劣势（1）产品结构单一，目标客源单一；（2）需找到在海内外有影响力的专业经营公司打造支撑，否则项目后期经营压力大。2）第二方案2-A方案：优势（1）面积控制合理，对应总价相对拥有竞争力，市场去化压力不大；（2）统一经营管理，有助于提高商业价值，商业部分投资者相对回报率高；（3）高起点、高标准装修及高规格的服务标准，增强了产品的市场竞争力。劣势（1）产品结构单一，目标客源单一。（2）需找到在海内外有影响力的专业经营公司打造支撑，否则项目后期经营压力大。2-B方案：优势（1）配置一定的比例的甲级写字楼办公，提升项目的物业档次和整体形象及卖相；（2）丰富了产品结构和丰富了目标客源；（3）有利于统一经营管理，有助于提高商业价值，商业部分投资者相对回报率高。劣势（1）甲级写字楼、高档酒店式商务公寓组合，易造成产品定位不清晰；（3）需找到在海内外有影响力的专业经营公司打造支撑，否则项目后期经营压力大。3）第三方案优势（1）面积控制合理，对应总价相对拥有竞争力，市场去化压力不大；产品结构丰富，目标客源丰富；（2）有利于统一经营管理，有助于提高商业价值，商业部分投资者相对回报率高。（3）产品格局受众面广，可居住、投资、办公。（4）其组合在提升了商业价值的同时，又保证了项目的售价、利润率劣势（1）因产权属性的不同导致后续经营的双重标准，增大经营服务的压力；（2）需找到在海内外有影响力的专业经营公司打造支撑，否则项目后期经营压力大。4、产品组合现行售价体系及可能预期价格走势产品组合售价体系及价预期分析类别现行价格（万元/平方米）预期价格（万元/平方米）综合产品力支撑住宅精装小户型（70年产权）9000-1000010500-130001）春熙核心圈的浓郁商业氛围；2）本项目产品定位起点高，以独一无二、全新、时尚、现代、地标性建筑面向市场，其市场的号召力、影响力是无法比拟，产品物超所值；3）高尖端产品所提高的产品软、硬件配套设施及服务准标可独领市场潮流。精装酒店式公寓（40年产权）8500-95009000-11000精装酒店式公寓（70年产权）9500-1050012000-14000甲级写字楼12000-1500015000-20000商业春熙商圈核心商业价值无限增值可能项目市场定位、产品定位分别以精细化目标客源为对象，以高端的综合产品为指导，再结合市场行情及项目的区域位置环境，项目产品对应的预估价格应分别为住宅精装小户型（70年产权）：10000-12000元/平方米；精装酒店式公寓（40年）：9000-10000元/平方米；精装酒店式公寓（70年）：11000-13000元/平方米；甲级写字楼：15000-18000元/平方米。5、项目产品基本核心框架建议1）为确保项目高单价、高利润的经营策略有足够的市场理据支撑，我部建议项目15层以上部分建设格局可设计成平层与跃层的组合,以提升产品价格力；2）建议充分挖掘地下资源，从前瞻性的角度考虑车位价值。建议地下修建四层，负一层为地下商场，负二层至负四层为地下车库，可做中、长线租赁经营。3）因本项目定位走中、高端产品路线，目标客源为高尖端目标客户，填补了中心城区的市场空白，建议产品的软、硬件配置务必超凡脱俗，舍得投入，精心打造一流超豪华产品，以支撑足够的卖相，获得高额利润。4）建议产品的设计引入全新的海派观念，努力突破现行传统束缚，在材质、技术手段上大胆创新，努力打造城中心一流的地标性建筑。5）在营销推广的方式上要做到走出去、请进来，内外资源高度嫁接，开发多重业务通路渠道，进行特定的销售方式。我司建议可引入体验式的销售方式，采用免费居住先体验后置业的高档住宅销售理念。6）需在项目前期开始着手接洽确定经营主体，招商先行。十二、本项目的SWOT分析1、优势（S）1）区位优势：本项目位于中心城区春熙商圈腹地，土地资源稀缺，寸土寸金；同时又处在春熙商圈、红星路商圈及传统文化生活区相交处。2）规划优势：根据成都市最新城市规划，该区域大规划由中心商业区、中央商务区、中心生活区、文化博览区组成，因而本项目符合该区域发展规划，目前主要为中心生活区及商务发展区。3）生活机能优势本项目地处春熙路商圈的核心腹地，生活机能较成熟，配套商业较为丰富、完善，是传统的餐饮、休闲、娱乐等商业服务业的集聚区。4）交通配套优势本项目地处城中心区域，大的交通配套优势明显，主次交通干道纵横，公交线网密集。并与交通主干道相连，交通较便利。5）产品优势（1）本项目产品定位起点高，以独一无二、全新、时尚、现代、地标性建筑面向市场，其市场的号召力、影响力是无法比拟的；（2）高尖端产品所提供的产品软、硬件配套设施及服务准标可独领市场潮流。6）公建配套优势：本项目地块周边区域公建配套设施较发达（尤其以春熙路商圈、红星路商圈为代表），文教设施齐全。2、劣势(W)1）位置劣势：本项目虽处春熙路商圈的核心腹地，但目前规划道路未全面建通，与春熙商业街区未形成连片的人气和商气。2）相邻劣势：受相邻建筑的影响，被无形阻隔在最繁华的春熙商业街区之外，（项目相邻的丽都大厦、正熙国际、东大街灯饰广场是区域内的几大商业开发败笔，其影响了项目所处地段原的人气和商气）。3、机会点(O)1）开发时机：中心城区土地资源稀缺，目前正在开发的高档住宅、商务办公楼及高档的酒店式商务公寓项目尚少，只要市场定位、产品定位、价格定位准确，充分满足市场需求，本项目该类产品应能够顺利实现去化。2）开发环境：本项目的市场定位、产品定位应该迎合了中心城区当前的市场需求，同时也符合建设部最新文件精神、政策要求。3）受众面广：项目地处中心商业区外缘，主要隶属未来商务发展区、未来中心生活区的大规划范围，总体而言，该区域商贾云集，中高端写字楼较多，聚集了大量的城市精英，商业、商务环境优越，人流、物流、车流、资金流高度密集，也为本项目开发经营提供了充足的目标客源保障。4）投资立项：捕捉区域市场空白点，打造高端综合性商住物业项目，以五星级酒店的配套设施和装修标准及五星级的酒店式服务管理（引进知名品牌型经营管理公司经营），以超高的市场投资回报率回馈客户，实现投资商、开发商、经营商共赢模式。附：投资回报估计表：（暂不考虑其它经济因素）成都市四星、五星级酒店标准间房价表酒店名称04-06年度酒店折后房价04-06年度酒店入住率银河王朝52085%紫薇35080%总府45085%假日58088%全兴30070%罗曼35068%喜来登69880%锦江宾馆74085%索菲特万达75080%以折后平均房价在518元/天，平均入住率70%计算，每日平均房价可达362元，若以五星级的均房价计算，每日平均房价可达400元。投资回报统计分析表1户型面积销售价格（元/平方米）酒店折后日租（元/日·套）投资回报率投资回收年限35平方米1200030010.0%1040013.4%7.550016.7%5.9注：假设五星级酒店户型面积为35平方米，精装修，房价为12000元/平方米，日租下线300元/日·套、中线为400元/日·套、上线为500元/日·套，入住率为70%，，计算其年投资回报率如下（设定收入中经营公司占30%、开发商和投资商占15%、业主占55%）：投资回报统计分析表2户型面积销售价格（元/平方米）酒店折后日租（元/日·套）投资回报率投资回收年限45平方米1200040010.4%9.650013.0%7.760015.6%6.4注：假设五星级酒店公寓户型面积为45平方米，精装修，房价为12000元/平方米，日租下线400元/日·套、中线为500元/日·套、上线为600元/日·套，入住率为70%，，计算其年投资回报率如下（设定收入中经营公司占30%开发商和投资商占15%，业主占55%）；小结：设定以五星级酒店公寓为服务配套，产品户型面积以35-45平方米的精装小户型为主力，其售价在12000元/平方米；以五星级酒店标准间的折后开房价，设计日租房价上、中、下三线分别为300、400、500元/日·套或400、500、600元/日·套，在计算投资回报率和投资回收年限时，将其收入扣除经营公司的所占30%和开发商、投资商的所占15%的毛收入部分，最终投资客所获投资回报率值的范围在10-16%，投资回收年限值范围在6-10年，其高额的投资回报使投资者成为最大的受益人，同时，开发商、投资商、经营商成为多头的获利者。4、威胁点(T)：1）政策环境：新国六条及后续政策的出台和持续跟进，存在相应的不确定性，对项目的开发存在一定的政策风险其政策。2）周边环境：本项目所处区位目前缺少一定的商气，其相邻的台湾群光大厦的开发，形成与本项目的直接竞争对手。另外，相邻的几个问题项目对本案的营销终端一定的影响。3）市场容量:当前，中心城区原规划设计、开发较早（如：土地年限40年，设计标准、配置标准较低），地段颇佳，资产沉淀的商务办公楼（原只租不售或租售结合的项目）、烂尾楼等在该类物业销售时机来临时慢慢转移变现，曾经的存量优质资产紧抓当前市场机遇纷纷解套，并采取低价销售方式，瓜分市场份额，造成当前市场上同类产品相对过剩。对本项目的市场定位、产品定位、价格定位会是一个考验，对开发经营也将产生相关的影响。4）市场竞争激烈:成都市商务楼市场新开发项目虽在减少，但市场的供需关系变化不大，除高端的商务写字楼的市场需求有所扩大外，其它中端、中低端的商务办公楼的市场供应相对饱和，空置率、空租率较高，当前，很多项目销售状况差，市场竞争激烈。同时产品同质化、复制化现象较为突出。其对本项目的开发经营有一定的影响。（如价格、销售周期）5）当前交通规划：本项目所在区域大交通优势明显，但小交通则相对滞后（如：许多街道为步行街，受交通动线的管制，车辆的出入不便，给商务办公等带来了不便）十三、本项目的经营绩效可能成果假设概估1、本项目终端后续长线市场势必形成多重受益经营链，投资开发方、经营主体、客户、终端消费受众多赢局面。2、各产品(不含地上综合性商业及地下车位、商场部分)单价对应的板块总销产量状况（根据项目产品设计建模及产品价格分析,以第一方案为例采样）总销:约6.6-6.9亿元（不含地上、地下长线资产沉淀部分）(暂设定地上综合性及地下车位、商场部分作为优质资产沉淀，不对外发售。设定总建面积在10万平米,精装小房型/酒店式公寓的价格区域间在11000-11500元/平方米计算)3、综合商业以上部分的销售所得足以收回纯商业部分的投入。4、本项目终极可能效益为：沉淀的优质地上综合性商业资产+沉淀在地下的优质资产+15层以上的净利润（扣除所有沉淀商业投入费用）+<1-15>层产品及负一层至负四层的长线租赁收益格局目录TOC\o"1-2"\h\z第1章项目简介 11.1基本情况 41.2项目概况 41.3项目可行性研究报告的编制依据 5第2章项目建设背景 82.1旅游产业化已成为全球趋势 82.2发展生态旅游是实现旅游可持续发展的战略选择。 92.3湖北旅游发展前景十分广阔 102.4柴埠溪旅游开发建设具备一定的发展基础 10第3章项目建设的必要性与作用 123.1.项目建设的必要性 123.2项目建设的作用 16第4章项目建设条件 204.1自然条件 204.2社会经济条件 224.3旅游资源条件 224.4旅游资源评价 30第5章.柴埠溪景区旅游客源市场分析、定位与预测 365.1调查方法： 365.2旅游客源市场现状分析 375.3旅游客源市场存在的主要问题及原因分析 455.4旅游客源市场细分与定位 465.5旅游客源市场发展趋势预测 50第6章项目建设内容和规模 556.1项目建设原则 556.2旅游基础设施建设项目 566.3旅游配套项目 616.4生态系统保护与环境治理项目 63第7章投资概算与资金筹措 667.1项目投资概算依据 667.2建设项目投资概算 667.3投资结构与资金筹措 697.4计划工期及进度安排 69第8章景区开发的经济效益及投资风险分析 728.1经济效益评估 728.2项目投资财务评价 748.3投资风险与财务敏感性分析 768.4其他风险分析 778.5财务及风险评价结论 80第9章项目建设的生态效益与环境影响分析 889.1柴埠溪环境质量现状 889.2项目的环境影响分析 919.3本项目的实施对生态环境影响的综合评价 98第10章项目建设的社会效益分析 9910.1积极的社会效益 9910.2可能出现的消极社会影响 10010.3项目正常运作中负面社会影响防治措施 10110.4本项目社会效益的评价结论 101第11章项目正常运作的组织保证 10211.1组织结构 10211.2项目管理办法 103第12章可行性研究的结论与建议 10412.1结论：柴埠溪大峡谷景区开发项目切实可行 104HYPERLINK"file:///F:\\