知名地产知名地产项目营销策略报告

xx新城项目营销策略报告xx集团商业事业部2011年3月7日营销目标如何达成……1.项目利益最大化2.项目成功经营投资客自营客促进提案思路项目价值自营客户招商&运营投资客户提升提升新城核心消费价值崇安新城中心商贸区，xx未来城市发展方向之一。政府定位为：长三角最具规模的家居建材基地。快捷交通锡沪路——最具规模的家居建材市场核心位置，守住崇安新城和锡山区交通要道，共享商机、人气，占领商业发展新高地区域内商业体量已达到50万平米，将成为xx核心商圈外规模第二大的商圈。规划价值产品价值资源价值300万平米住宅区，35万常住人口，6万人中高档小区；200万平方米专业市场集群，20000余家商户，可为项目带来充足客群。2分钟到城市内环，5分钟到锡山行政中心，10分钟到达锡城中心商圈，距离地铁站仅1千米。商业具备一定的规模，便于打造成区域标杆专业市场；街铺，比市场同类“盒子铺”更具价值。项目价值客户利益点区分经营者投资者崇安新城商贸区商业氛围浓郁；便捷的交通带来人流；锡沪路商圈商机、人气；项目周边消费力巨大；街铺，吸引更多的客源上门；主力店进驻将引领经销商购铺。锡沪路商铺升值空间大；商铺的传承和保持增值的特性；主力店进驻带来的收益将持续升值；成功的经营氛围将使得商铺升值。自营客户通过招商&运营手段的运用，结合营销策略，寻找自营客户，吸引客户进驻。招商&运营招商原则招商方式扶持政策主力店导入运营思路运营目标制度建立招商原则以租赁为主的原则按规划的功能区域引进一线特色型品牌商家，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益。坚持品牌经营的原则旨在突出项目软装家居的经营特色，以国内外知名品牌及xx市场畅销品牌为主，尤其要注意中高档品牌的引进，xx还未有过的新型换代商品及在xx有良好的消费基础的传统品牌等。坚持软装类多品种、不交叉、不重复的原则为满足不同类型消费者的需求，不同店铺之间形成“差异化”，充分体现商品丰富、品类齐全的“一站式”购物特点。坚持质优价廉的原则在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提高项目的商品竞争力，因此在招商租赁时，应尽可能的引进厂家、总代理商、总经销商级商家。招商对象具备一定经营能力和经济实力的商家；有强烈的经营意识和成功欲望；认同项目的经营模式；看好市场具有发展潜力愿配合经营管理中心统一规划、统一管理和各项营销活动；讲求信誉，决心品牌化持续经营；服从市场各项管理制度。招商方式针对本项目商铺经营模式的特点，具体的招商方式分述如下：1、品牌、特色商家优先，本地最具影响力商家优先原则，“猎头”操作，以点带面；2、点对点收集洽谈，商家推荐会，签约仪式，内外围联合宣传推广等，“组合拳”式平行推进；3、本地资源优先、异地引进为辅，多渠道互补填充；4、有机利用政府、行业协会等第三方资源，扩大影响，造集“大势”。扶持政策建议向政府申请力度较强的免税政策（例：2年以上免地方税收等）；建议在项目周边增加公交站点或班次，或加设项目名站点等；建议政府发动相关媒体资源加大对项目的关注度；特许项目在闹市或主干道加设与使用平面广告等设备。通过主力商家导入建立自营商家信心。主力商家建议：主力店导入策略沙发叛：摊米罗岗；顾橡家工挎艺；色澳美窗帘泥布艺钳:芬摩力救克；摆出水潜芙蓉软装萍主力疮店：义剪铁刀石归头布共；美柏克美栋家特色摆餐饮已：真永锅咖疼啡；零巴蜀煤传香睡眠称中心绘：刺皇朝群；美镰梦思砌；穗莫宝室内仿软包程:行圣露链迪亚罗；圣蜓象壁矿纸软装蓝主力架店：痒剪咳刀石赏头布匆；美披克美逼家特色叫餐饮愈：生薄活本胀色；派小南印国家具病：风圆方葡圆；辣红苹蔽果；个标卓室内聪饰品闻:河鲜活配植物球；摆股件工研艺品休闲通足浴昼：金定盆足愤浴；亲大唐共足浴目标伶商家笼建议运营猎思路筹划蛋中长青期运傍营思穴路，受坚持耐特色尼经营蓄，明谊确市麻场发定展走湖向，追让广逝大业乓主商僵家竖才立与占市场硬共同度发展垫的决倍心。专业厅市场央日常邪管理稳、为庄商家遇提供泥持续忽发展臂建设交性思贺路；专业乡丰物业快及物逼业管帆理、阿提升物体验扬安全舟、快勿捷购萌物新室概念红；专业鸟策划浑推广饶，使侮市场狠快速税升温雀，美澡名遍栋四方讯；专业坦营销贤服务香，结吹合商祝家开置拓市妖场，他创造剃新的贝经济焰增长欢点。运营赌目标xx减最大蹦软装踩市场苏南语最大罩软装嫂市场明天药，未来羽，制度叫建立制定躺科学战、严势谨的镰市场夏管理踪蝶制度勿，提信升市栋场整竞体美眉誉度系。1、奋“2顶-7墓-1鄙”管侨理：震20赠%优碍质商洁家奖瓜励，样70活%商份家维森持，箭最后怪10乖%商全家惩旁罚或蹲淘汰絮；2、龙统一昏经营万准则庄、服耍务质感量、倾服务惧标准盘等；3、哨制定栋商户竖准入辰标准洁、引茎入原嫌则、吓操作护规则说等；5、抵建立菌以消益费者瓦为导童向的子评估社制度我。4、段制定漆商业揭运作如守则纵等；营销签策略板：针鹅对自缝营客销售叛方式活动蛋推广销售斑策略森：分区称原则劝：昭示区性良刷好，逼承担斩市场往对外烛形象氏定位巾展示宋；区块默相对谢独立粒，便象于实州现差掘异定奔价及铃后期目经营假管理送；区块铸商业悲体量高约1.冻2万方燥，占踩整体筹商业卵面积炼的30勾%。自营客区域分区威去化销售启策略刑：差异赤定价货：销掩售过崇程中虫，针恭对自填营户辩及投葵资客塌实行站差异枣化定倡价策各略，元吸引希经营宇户自枯购；销售叙引导差异碧优惠炊：销壤售过费程中纹客户灰凭营子业执鸭照等喘证件阵即可宇享受鸦一定扇优惠隙，即伪经营牧扶持析基金敌；附加匙服务自：针湖对自碍营客商户实绘行物桂业费互减免脖、代维办执蛇照、泪招聘棉店员芝等附鉴加服鸟务。注：腾具体虾幅度丸、方娇式等初需销仁售前指根据不实际略情况属确定鱼！活动关推广风-主岛活动使1：森新城置项目牙发布杀会选择父本项驱目的“N悔大理饰由”理由什一：听新城眨品牌寺，值望得信捆赖；理由茧二：坡家具倍、建初材、允家装卵、饰穿品等打，一句站式碧购齐溉；理由辨三：形体验弊式卖栗场，裳引领骗家居脾消费球新时迟尚；理由麦四：著绿色辆环保悔，健花康从观这里炒开始蒜；……时间倒：20绞11年9月形式府：论扣坛/发布赵会/讲座防（联传合媒往体）主题牵：xx首届请家装枝展览目的漂：联踏合当属地知匙名家早装品怠牌、辆招商摇家装建品牌勺，同副时可吗邀请揭知名灵影星贼到场银，举萍办xx国际断家居临博览漫节活荣动，如树立埋项目伞区域板家居遭标杆阵地位葡，同霞时为六招商痕工作桂开展瓶奠定醉基础。主活庄动2胡：x呜x家狡装展欧览节定向哄推介图会，貌针对失周边喂建材顿，家器居营状业主忠，推如介项拌目并逢组织衬行业厌饭局杂，使随项目株迅速预在建晋材圈走层内脱引爆狂，会母后在舒对商膊家进末行跟监踪。礼品蠢直邮滤：邮矛递项争目资淡料同饰时发逢送礼狠券、扮优惠克券、袜电影裕票等木。节日舌问候兔直邮御：重蜘要节枝日时菠邮送膝邀请促卡结生合项摊目活似动、送优惠罪措施江。重要皆节点恰直邮迈：对纵于销吃售节意点、蛮项目汽动态顿及投涌资趋讨势报肯告。主活记动3罩：家索居建属材名漂仕酒运会—元—饭哨局营项销投资苹客户招商镰&运周营策扯略导固入自悔营客坐，为汪投资矛客建埋立信映心，泪同时伟通过丢销售提策略粗、活哨动推廉广等瓜手段崇吸引炮投资允客，块提升姨自营萄客的矮经营区信心刑。营销毛策略构：针领对投泄资客销售超方式活动寨推广销售初策略公：销售冲方式直接回销售久（部认分带抢租约姐）：薄根据炮位置埋、楼自层、诸面积继、动晒线等句差异饿合理识定价醉，直先接销刊售；柳针对生部分军铺位壁先行禁招商耻带租鞋约销玻售，及位置搬较好受铺位猾定位汽业态烈并树否立价毁格标延杆，介位置滚较差匙铺位强实现偿销售裹带动决；附加摆服务弹：签作订协燥助招涉商协储议，根据各其出咳租意剂向，驱进行瞧商家怜匹配独，协助廉店铺乡丰出租雨开业裙。销售友策略再：销售米方式返租摄销售硬：通暴过与揉品牌幕主力腥商家滚洽谈茫，由宰其挂滴牌统监一经锦营（秒或专准业运同营管梳理公所司）愚，充蹲分利费用其傻影响心力及恋资源炼整合阶能力锋带动拐品牌免商家满、合穗作商斯家进陆驻，舌针对容投资适客户稻实行物返租池销售民。注：脖需与轰品牌梢主力铺商家漫沟通铁洽谈队可行拒性。邮剪刀鼠石头杀布经缴初步宏了解写有此鹊意向淋，需奇进一醉步深伸入沟干通。主题接：一盲座城容市的况家居夕盛宴目的汉：为依项目补造势僻，邀请xx当地杰业内助、媒端体知导名人挨士，膀纵论xx楼市薯格局倍，由组崇安栏区的秘市场楚影响绢结合全楼市著政策腰导出东崇安季区商踢业发得展前颂景及思战略第地位辱，引伸出项戚目的奖投资段价值淡。活动贵推广鄙：主射活动能1—除—锡赌沪路盾产业嫌升级近论坛主活常动2存——姐新城弄会导魔入，知全市救覆盖掌式居挡民投劣资调拴查居民泥投资锹状况调查乒白皮勉书20区11举.诸4投资检调查傅同时旋新城哨会会沉员招惰募，围扩大伍品牌授渗透图力度堆！活动神主题蔽：居寻民投粉资调牵查活动莲方式侨：请Pa浓rt亭t巩im钢e在xx的大抢型商秆圈、地酒店柜、写线字楼谢进行弟居民邀投资肉状况边调查唱；身着债项目教统一腾服装誉，对扛于参摊与调拆查的跃人士油，给兽予礼算品相贸赠，握同时杂邀请这加入铺新城牧会会偏；媒体猛、报疼纸、逆短信匆宣传迈配合预。主活览动3特：主归力商呀家的茄炒作造，展熊现升障值潜县力。大众称媒体跃——墨选择祖广电券、晚爸报等诊xx位大众车媒体带，广编告与销软文扒的结舰合，扇将本项好目=闷品牌喇商家画=升皆值潜袖力在x尝x慢纸慢上划演，款成为争舆论砖焦点作为忽区域奏的领眼导者络姿态叹重新罚定义枕项目刷价值美！投资涂客必葛杀主活茂动4修：“洗鉴宝滑节目饺专家灵鉴宝湾&商卸铺及饮稀贵皱艺术够品拍赵卖”奸活动邀请裳鉴宝跨节目抱专家刘到参吴加x卫x公础益鉴所宝，同同时联进行坛项目赞大面顽积铺裹位集包中拍晌卖活询动，羊及其摆现场捏珍贵拳艺术填品拍弯卖活筒动。主活胞动5返：“何铺王座公开览拍卖惰及购领铺赠泡金活眯动将项息目大许面积弦的商号铺作笑为楼所王举兽行公垫开拍埋卖会闻；客获户竞垄拍成残功后搜获送港金元让宝一才个。商业置地产丑发展泽趋势照及投桐资讲挠座：邀请扇商界涂人士漏、投顾资客皇、业践内人馅士进行它xx竭商业厌楼市烘场发贼展及萍投资康讲座摩引起屯共鸣辅助疫活动蛾1区域替发展道论坛辅：邀请习权威厦人士亭对