房地产商业住宅项目定位报告

xxxxxx路东面项目定位报告项目分析思路ThisPresentation目录■项目核心难点

■认识xxxx

■认识项目本身■关于项目思考项目核心难点ABOUTJINGTANGHUAIKOU项目所面临的问题1淡化GDP,政府更关心社会的稳定和民生问题市场进入了纠结期，购房者该买不买，持币观望；开发商该降不降，坐观其变；银行该放不放，捂紧钱袋房地产开发投资继续处于高位状态，回收增长低于投入增长，未来竞争加剧项目所面临的问题2表示即将推出新的楼盘2011.10—2012年xx保守估计将会有15万方的商业和20万方的商品房推出未来市场竞争格局异常激烈2010—2011年xx房价2400元/㎡涨到今年3200元/㎡，同比涨幅为19.2%,将来房价上涨空间乏力目前xx权限全镇人口8.5万人口左右的县城，市场消化有限区域项目总建产品类型开盘时间价格（元/平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）xx镇老城区（河东）锦淮房产40000㎡

商业、住宅2011.13300-3500

住宅：80-120，商业4万住宅：25-40

xx镇老城区（河东）如意港45290㎡，商业：21000㎡，住宅：23000㎡

住宅、商业（酒店式公寓）二期正在规划商业：12011.10

住宅：3200-3300

住宅：80-117，商业2.1万，单间：30㎡起住宅：25-40

xx镇老城区（河东）三阳锦城住宅：18019㎡

纯住宅二期规划有商业销售尾期2800左右住宅：82-105

23-29

xx镇老城区（河东）xx·国际新城234447㎡（规划），住宅：15000㎡,估计商业：50000㎡以上商业、住宅、酒店下半年待定估计：3300以上住宅：88-125

——

xx镇老城区（河东）滨河花园100亩，商业：4000㎡，住宅：约106272㎡

商业、住宅3期：热销中4+1（沿沱江），3700-4100，6+1:3000-3800

住宅：90-140

30-40

xx镇新城区（河西）宝龙新城四期：50000㎡

住宅、底商3期:尾盘3400-3500

住宅：80-100,100-140

25-49

xx镇新城区（河西）尚缘国际151500㎡，底商面积：约33550㎡，住宅：约110000㎡.

住宅、商业二期热销中3400-3700

住宅：80-130

27-48

xx镇新城区（河西）银河春天三期：10000㎡四期：30000㎡

住宅、底商三期：年底——

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——总计——

住宅：200000㎡左右商业：150000㎡左右——

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项目所面临的问题3位置：xx县xx镇xx中学（xx路）以东用地性质：住宅。商业使用年限：住宅70年商业40年用地总面积：26166.47平方米容积率：2建筑密度：<30%建筑面积：52332.94平方米（包括商业：10000平方米）本案10000㎡的商业，规模不大不小，处于不上不下的尴尬，形成商务气氛有难度认识金堂淮口ABOUTJINGTANGHUAIKOU大成都区域xx新型工业重镇位于城市发展的主导方向上，是成南纺织印染服装工业走廊重要支点大成都区域发展“成都平原经济圈中心”xx位于成都平原经济圈最具发展潜力的地区，是成南纺织印染服装工业走廊重要支点区位发展优势明显48公里xxxx成都

xxxx在中国所处的位置xx城镇建设规划xx城市定位“成都工业重镇、xx商贸强镇”“一区两片、四大产业”格局，设置赵镇和xxA、B两个片区，集中发展电力能源、机械冶金配套产业、食品加工、纺织印染四大主导产业；旅游、商贸规划立足水环境特色和丰富的农副产品资源，推动会务、休闲、度假、游乐和区域产品集散为主的三产业发展xx为重点发展的商贸新城之一作为重要的商贸新城之一，具有政策和资源优势A电力能源、机械冶金配套产业、食品加工B电力能源纺织印染xx功能规划一江：沱江河川流全城两岸：成阿工业园区、西部制鞋城三区：已经形成气候商业中心成阿工业园西部鞋城城南高速城市空间布局：“一江两岸三区”xx区位：距成都48公里，距xx25公里xx功能：城市东部发展带助推器xx地位：成都制鞋之都，xx工业重镇xx面积：规划9.88平方公里,规划35—40平方公里的城市生活和产业发展区xx人口：全镇人口8.5万人口左右，城市人口6.5万,2020年建20万人口中等城市xx新城——承载辐射、带动周边的城市职能节能环保工业园xx老城区空间布局商业步行街、住宅商业中心、住宅成阿工业园区成阿工业园北部地区占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街，30万电梯公寓中部地区将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域南部地区成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源综合利用区和环保产品生产区节能环保工业园xx老城区住宅印像

xx老城区目前住宅形态为5+1多层、或4+1多层形式存在

建筑立面多以面砖为主，除滨河花园以外，小区基本上无绿化、无物管状态

即将入市的xx国际是目前xx老城区最高端项目，打造xx老城区居住品质项目，将改变目前老城区这种居住氛围和格局

面对xx老城区目前这种商品房居住品质和小区环境发展都不成熟的情况，对于本项目而言是一种契机，我们可以在产品规划和小区环境上重点打造xx老城掉区在倚售住绍宅分幼布示劈燕意图如意询港住弱宅：24桶00墓0㎡（多命层）振主力站户型固：80御—1闲17㎡一期敢已售付磬，朽二期颤住宅偶待开荐发)价格蜂：31百00骡——纷33闪00元/㎡一期锦华旗淮商君业街睁住宅仅：50偶00㎡（多鸟层）里主力罪户型摊：80厦-1发60㎡，目贷前交5万诚腥意金券价吐格：34湿00元/㎡左宰右二期一期锦淮钓国际爽住宅膊：15万方（高赵层、许多层课）主力枪户型常：88谅—1需25㎡，孔预计伤年底角开盘三阳筝锦城却住宅拘：18疤00盘0㎡（多少层）)主力防户型薪：82棉—1隙05㎡一期尊还有槽少量盟房源扔在售允，二朋期住屿宅待晋开发篮均脚价：28返00元/㎡左右二期一期xx老城突区在害售楼创盘如传意港妄和三宗阳锦问城两劣个项些目都足有待霜开发桌的二竟期，望即将盏入市径的锦前淮商巩业和伤锦淮为国际20万方炼的体维量也夏即将疼在年李底入药市，仰未来刘住宅钓市场厦竞争赌激烈客户鸡群体必：镇恐上教水师、卖医生胡、附蛋近镇血上居竖民（哪如白铁果镇迁）、闪当地列工业纤园区谊拆迁轮户二期一期二期三期一期课、二刻期已沟售磬虹，三期歼正在繁热销沾主力疲户型羡：90香—1柜20㎡拌均价言：34般00元/㎡老城娇区商妨业街旨印象老城蜻区商束业目孝前一梳般为霉商住州楼底胜商，宇形象浩包装今都比肤较脏北乱目前蜂老城浪区商西业业月态在丝式高端疯餐饮鸦、写衔字楼哥、酒洪店、间娱乐站仍然控是市宰场的逆空白已经腊面试脸的锦荐淮商神业中薄心、xx国际蛾和宝课龙广碌场在黎业态韵规划联上将口会填座补这需一市辽场空昨白从当耍地人谁口中绪了解索，xx老城独区未宰来将寄打造药成xx商业邪集中夏区域倘，对根于本骂项目隐而言编我们择不具灿备区到域优菊势xx老城案区商蜻业业羊态分攀布服饰露：文区化街淘区域现经营嫌户约30补0户，盖经营努的档青次主踏要为搞中档算次和志中低洗档次种的服搏饰商鹿品xx商圈轧有所套扩大沟，市政场竞亏争加蔬剧电器过：集根中在慕文化弱街、脱淮白尿路和菊淮洲悄大道冤交汇老处，海包括炸电脑取软件刃、硬榨件市钢场建材穷：真跑武路过、淮若洲大可道沿纽奉线主擦要经嘱营五因金、欧洁具傲、建墨材等哗，市企场规补模约20内0户经钩营户餐饮荐娱乐惕：餐黎饮主碰要集摧中在公滨河互路一蒜条街锦淮隶商业需街：焦目前昂正在狗排号虫，排逝号情最况一蔬般，攀该商绩业紧大临xx车站适，位芒置优扯越，泉但价神格太窄高和xx商业俊放量兄太大滔，供凤选择讯面宽如意阿港：兄该楼寒盘置遮业顾棉问口瞎中认释识目软前xx商业蛋放量骡很大唐，他湾们目礼前排把号情盆况也超很一等般xx国际圆：目择前处防于接跟受咨啄询状答态，饼不过xx当地此人对讯与该售楼盘相商业换前景怜非常张看好祸，临阳江——地理花位置塔优越相；未秩来xx商业待中心锦淮校商业：40斯00侵0㎡（购物亩中心签、商示业街狭银行趁、写滔字楼i）销稠售进协度：10月开铲盘，目前北收取5万元荐诚意工金价格四：80断00齿—1殃00颗00元/平方坦米左右如意桨港商设业：21浆00橡0㎡（商业寸广场俩、15层酒瓜店公笨寓、亲风情贞街区）销的售进透度：10月开纲盘，扁目前悦收取10万元赤诚意私金，价照格：80缠00政—1但00谨00元/平方闯米左右商业：估驴计50估00游0㎡（临江2层底德商，妄商业兆街）预宣计年葱底开敲盘xx新城贯规划・北耀部地截区xx镇政枝府，轧供电乏局、谦派出止所功检能定杯位与惠政府盐机构・中部选地区结合叛以金淹融商欲务和瓦商业菠为中与心复馆合城盆市空服间的哲功能院定位骆，主治要土艰地用京途设须为高朝端住暮宅、侍商业坑办公缩慧，兼胀备酒敞店，雹复合们功能南。・南旺部地化区西部染制鞋瓜城——高端鄙制鞋赠产业挨园区馋，鞋业塔制造置、配乏套生末产园蹲区、乖制鞋伯熟练堡员工撞培训怨基地正在氏建设惭中的樱物流拳运送渡中心政府数机构商业抽中心缩慧、高渴端住恢宅区西部欣鞋城需工业运园区xx新城杆住宅五分布雪示意鄙图一期二期三期四期四期尚缘或国际总建架住宅史：11万㎡，主宿力户扯型：82哄—1秘40㎡，等销售健进度磨：一叨期已求经售烂罄，餐目前萄正在靠销售颈二期宝龙辜新城总建颠住宅秘：5万㎡，主无力户侄型：80彻—1种40㎡，仇销售形进度谦：一扒期、斥二期而、三宵期均每已售尚罄，四期吵还剩环少量蛙尾盘锹在售一期二期三期四期银河箩春天总建绿：6万方左滑右一汤期、触二期籍已交宇付，草三期驾年底工动工1万㎡），键四期3万㎡贤与本倒项目袜相邻xx新城棕目前眨在售楼楼盘灯中宝执龙新桃城已膏处于析尾盘红，尚粮源国饶际三甩期和陪银河炉春天军三期躺、四岗期将价会与水本案鱼直接动竞争xx新城搞商业付业态液分布尚缘罚国际荡：40戚00郑0方商缴业（12层3星级喜酒店寺，4层商独业广面场、米临街缠底商穿）包龙船新城60蛙00㎡商云业（仿沿街眠低商挖）银河魂春天60浮00㎡商谈业（沿街遇低商朴和银册河春巷天商笔务酒缩慧店）宝龙冻新城揪：一磁期二踏期低贯商已昨经全歼部运骑营，三毛期正蔽在排属号，盖价格俯预计10撕00老0—逝20智00语0元，守排号课情况睛还不惨错，来因为摇临江东，位抢置不等错；业余态分良布：棚中国耗农业评银行忧、中欧介二乘手房狭、小抽超市披、餐扩饮、岭理发廉店、辫电器织维修架、家督饰、慎服饰绪、汽华车维酿修美鱼容、邀药房银河锋春天附：一计期二司期低痰商中脖国银烦行、伏中国抹邮政辫、商灶务酒沉店、剃小超磨市、身餐饮白；三镜期年良底动地工修赔建，邻四期车具体完时间沉未定xx新城历除了餐尚源板国际饭四期图规划伍有大悠型商筐场和丧酒店附，新废城商纲业多倍为住银宅底驱商，未满足液平时纷居民嫁区日割常生轮活配偶套，磁作为xx规划为的住是宅新尾城，沾工业阅园区限，园邮区内到需要鸡大型特的商趴业中样心来涉满足蹄经济蚂与人顿口的晴发展俊。xx城区献商业贯和住婆宅市姑场总雄结住宅购：整个xx目前耳房地惩产市亭场还午处于惭发展筹初级斑阶段队，住尸宅形弃式多鸽以多币层形附态存城市弊居住爷环境眯上整醋体比脖较脏慈、乱盆、差xx小区陵居住尼氛围坝、景讨观环降境打柴造、削规划川布局穗上都他同质四于一杠般小饱县城桥，对束于本筐案老锐说是趁利好惩，项极目可江以在债产品封立面露、建半筑风稿格、夜景观丛打造翻上寻宗求突穗破，蚀吸引xx人民慰的眼腹球商业烂：目前xx市场监的商科业，庆多为跨底商离，商逃业没尤有形世成统蜂一的肤布局疼规划下半组年xx栏15万方芬商业郑集中雷放量仿，将头会形闸成未厘来1—借—2年商狮业市察场竞腊争异播常激剃烈本项庆目位若于xx新城诊与工微业园疤区交测界处厅，在xx商业陷区域虹规划牙上，炒不具燃备任狭何优衣势，轻商业挡成为跳本案轮的一申个难踩点认识傍项目幕本身AB谷OU半T姜PR较OJ磨EC辩TS身IT悟SE定LFxx新城括在宝校龙国题际，央尚缘推国际辨和银炉河春偶天中悔高端仗居住糠楼盘映的带程动下呀，目前赛居住止氛围奶正在柱逐步膏完善本案辨处于杆工业桶区与垫居住倚区交悦界处芳，要途求本欺案的锯商能芝过满雹足园批区发档展的供需要顽，住友宅避比免和来其他早楼盘谦同质睁化。本案努周边粗环境xx技师同学院xx中心xx政府尚缘梦国际宝龙讲新城银河较春天成都限鑫慧仿达物斯流有竞限公章司天瑞株起重旁设备捷有限膨公司西部殿制鞋矮城本案—区域猎交通本案xx新城捞内部路网妹清晰沈通畅为项核目奠紧定良灯好可直达性脂基础添可达素性好起，利掉于汇桥集工展业园友、居浩住区川两股红人流一期二期三期四期尚缘擦国际总建困：15万㎡楚，4万方列商业拿，主吗力户芬型：82扒—1拥40㎡，训销售文进度嫩：一齿期已微经售舌罄，距目前鸣正在鸭销售鞭二期,三期临和四勒期销蒸售时桑间待姿定基本贝情况竿：全摆框架敌围合半式建皂筑布周局xx新城秩尚缘旦国际婚解析四期淘：商向业（3星级抖酒店胆、4层商惊业购放物中栋心一期沫：6层多统层洋膛房，垫已售乌磬，罢还剩叨少量胃底商毛在售二期弹：多现层、渴小高忙层正杂在销徒售，饥少量族底商轨再售百米廉步行励街三期啦高层短和小胸高层离，开倦盘时劳间待纷定尚缘绣国际锹之景瓶观篇：13黄00编0平米较中庭吗，30横00梨0平米后绿地尚缘睁国际从之建竖筑篇：欧惯式古滚典建姿筑，虹以朱织红色掌涂料锤为立证面尚缘呀国际柔之配今套篇：xx中、次小学折、红手旗超当市、度银河只超市座，xx邮局醉，中只国银嫁行、畜农业纷银行干、建组设银扛行尚缘塘国际嘴之推读广篇主推资广语六：15万平渴方米锐首席鹊欧式吐花园土洋房作为xx新城坑目前菊的品怕质标炊杆项贺目推胆广上舍走xx目前剃还属爷于空区白的颜欧式匠花园俭洋房我路线孤，在掏产品怒上与永银河衔春天组和宝皇龙新皇城的伤现代基风格执相区公分，阿也是更目前xx唯一挖一个缝欧式译花园补小区锦淮边国际捧：20万方楚，预源计4万方券左右均商业杨住弊宅：桑高层代、多报层）拘主力眠户型影：88稼—1风25㎡，美预计吊年底励开盘项目击情况羊：xx国际盒新城浮包括路度假朵型酒年店、谣特色蹄餐饮辰街、非滨江凤休闲率场、届观江伟住宅累小区姑、10巡寿00米滨港江长记廊xx老城页区xx国际撤解析二期一期二期嫂：全各高层二期活商铺翅：2层临滩江商妹铺商业饲步行躁街：完天桥关设计一期橡：多熔层、切高层贸，畅其中舰包括落还房浓（等拐拆迁孕户选退完在执买）10震00米滨勉江长粉廊xx新桥xx国际府为目纤前xx品质莲标杆仙项目推广业渠道琴主要贵为：京大牌借、汽本车站闲台主推伟广语箩：宜魄居新xx竹·滨江劫公园熟城xx国际据新城嚷在地凝理位忌置上痛有着须天然才优势——临江齿，据白置业躲顾问厕介绍竞他们葵绝大酒部分钉户型油可以季看到讨江景臣，预洲计4万方笔的商害业配查套满摊足了恒生活海配套厉；分析xx国际闸、尚桶缘新剃城和愉银河咱春天便二期绸户型相同挨点：户型丙方正丘、动园静分庙离，户型时布局益常规处、无艰亮点无可具变空嗓间xx目前盈在产扫品户胖型上圾的局能限性穷为本双案提喇供了峰一个宇利好二室肚二厅翼双卫80约—9丹0㎡三室扇二厅央双卫10浅0—靠11晋0㎡两室五二厅絮一卫80夹—9厅0㎡82薯.2㎡两旬室两贺厅两少卫11决4.长45㎡三志室两雪厅双含卫97雪.7船5㎡三塔室两获厅单员卫12鸦5㎡三测室两滋厅两瓜卫88牲.3丙5㎡两宇室两陕厅一泛卫10裹3.摊15㎡三垂室两灶厅一脏卫国际蛋新城地理绞位置秀上有晃着天彼然优熊势——临江啄，据沈置业脏顾问荒介绍次他们拖绝大片部分该户型蛛可以绢看到使江景骂，预霜计5万方般的商岁业配她套满舰足了翻生活罢配套建筑敌风格疑采用损现代秒建筑裳简洁董、硬群朗的谱线条挣，呈潜现出驶雄厚慈、大泡气的菊特点户型而设计88喝—1迁25平方别米，归户型毙设计创无幻观变空笼间、寺过于自常规抓，对另于本搏案是谣一利烂好对于造本案诞来讲月我们陕不具衬备xx国际环这样筝优越夹的自收然资脑源，乐只有扭在产蜂品设隆计上劫进行捡研展缘瑞，谋附求出猫路尚缘骗国际地理归位置饱上和博我们酷相同缩慧，资崭源配贝套上笛共享偶，项乳目4万方般的商旗业体茂量，居完善留了xx新城就的商怕业配快套，制同时烧本该绳项目性增加摘了卖签点建筑田风格负为xx首席诊欧式纯花园托洋房再，景观13责00阁0平米呀中庭久，30脱00慢0平米哨绿地脾，是济目前xx新城倍最好苦的，雨尽管僻他的忌欧式僚花园骨洋房焰在业末内看赏来比狐较“夫山寨她”但寺仍是嘴目前胖该楼疤盘的筒噱头对于洽本案敞来讲蚂如何更避免通与竞银品项面目同酒质化司竞争暮将是润文庙被住宅酒产品吵考虑掠的重裙点与明难度xx城区细品质阔标杆懒项目间解析齿总结xx市场—客户邻研究县级皂市场这客户坊分类纺与区斗划特朗征8环客户7环客户其他类型边缘客户养老客户进城客户新婚年轻刚需客户生意人公务、教师群体中小私营企业主、大企业管理层新城区老城区乡镇工业园区其他靶心客户9环客户8环客户7环客户通过索当地背走访悄得知唐本地擦置业爪比重团较大抽是比潜较典遭型的舅县城拣内需笑型市虑场通过即走访xx在售夸楼盘网从置疮业顾妙问口蓝中得骨知客殊户划络分延劲续了兵省内伶小镇医的主室要特限征公甘务群粮体填生意蓄人抬教职填工xx市场—客户肚研究比例（%）关注度价格64区域22交通及配套20户型设计22房屋品质36开发商13物业管理15环境绿化47智能系统14远景规划8潜在轿客户烈群体加置业枪关注颂因素xx市场—客户黎研究价格嘉是永左恒的稼话题对生嫁活的画便利感性、上产品糠的质罩量敏治感度奋高xx市场尽主要衰还是币内需触型市丧场，逝以首袭次置蛛业和代改善转型客皇户为脚主主要杯客户矮群体者还是苏县城卖个体异户、丢公务役员、强事业辉单位检为主雕，周洲边乡栗镇返栗乡置自业、回工业肤园区挺拆迁还户收入乓层次芒的改待变，殿导致押客户腾对内茅部环亦境的禽期许锡更高整个泡市场报开发券处于票初级他阶段途，对史于开添发商稍品牌步和智省能化瓶系统协等方勺面关桐注度欠不高汇，这渐可以描成为忙本项锄目的基一个心切入抬契机xx市场斤客户益研究览总结关于导项目露思考AB种OU粥T萝PR歇OJ其EC数TS领TH尘OU饲GH记TS思考1xx需要—“建20万人栋口中各等城并市殿产麻城一传