房地产招标特点和招标成功因素

房地产招标特点和招标成功因素分析招标采购中心***7/6/20231房地产招标现状和特点（一）近年来，随着国家房地产调控政策的全面推行，房地产业已明显进入新一轮紧缩周期，尤其是住宅地产。与此同时，在整个产业市场中企业间的相互竞争却日趋激烈。由于土地成本高企和各种税费支出使房地产企业成本越来越高，为了使整个项目在开发过程中既保证项目利润的最大化，又保证工程的质量，招标就不可避免地成为房地产企业开发成本控制的重要手段之一，在很大程度上我们可以这样说，房地产项目招投标工作的顺利、科学、成功与否，将直接影响着项目利润的高低、建设进度的快慢和工程质量的好坏。7/6/20232房地产招标现状和特点（二）但是由于目前房地产开发市场缺乏有效的市场规范，市场参与资格不具有平等性等种种原因，对于不少房地产公司而言，房地产招投标不但很难在实际工作中起到作用，而且成为一种浪费人力、物力，以及消耗项目时间的无效工作。7/6/20233存在问题（一）根据房地产开发项目招标评标工作的实践经验，目前存在的问题主要有以下几点：1、评标体系不完善，过分突出标价7/6/20234问题分析从目前现行的评标细则规定来看，投标标价分值所占比例过高，政府项目占总分值的80％或以上，往往靠标价一项指标即可决定项目归属，房地产招标尤其如此。诚然，项目工程实行招投标的主要目的，就是要在保证质量、进度的前提下降低造价、节约成本。而最低价报价，就是指投标者在满足开发商投标文件中所列举的实质性要求的前提下，根据自身的优势自行确定的最低竞争报价。实行最低价中标是房地产招投标中的一项重要原则。但是，最低价中标并不是绝对的，按照市场规律，最低价应高于成本价。我国的《招投标法》中明确指出，最低价不应低于成本价。过分强调最低价中标而忽略其他因素会导致一些投标者在编制预算时故意漏项、缺项，达到其低价中标、高价决算的投机目的。7/6/20235存在问题（二）2、招投标工作缺乏有效监督机制，领导干预严重由于目前众多房地产企业均为民营或家族企业，管理分散，评标、定标随意性较大，暗箱操作严重，真正有竞争实力的投标人很难进入本企业建筑市场，还造成有关市场组织的无所适从。另一方面，也带来了监管行为的弱化，严重干扰了正常的招投标活动。7/6/20236存在问题（三）3、评标缺乏公正、可信性招投标制度的推行，就在于要确保招标过程、定标结果的公正、公开、公平性、诚实守信。而现行的众多房地产开发项目的招评标由于主观或客观原因，导致只能在一个相对狭小、封闭范围内进行的，而且存在大量的议标项目。这不可避免地造成公开性不足或“暗箱操作”。另一方面，评标组成人员专业性不强或责任性不足或有意偏袒。这些都造成了定标的公正性、可信度较差。7/6/20237由于上述种种原因，众多房地产企业都未能算真正成功实现招标投标的最终目的。为了房地产招投标过程的公开、公正和公平性，个人认为以下几个方面是房地产招标成功的关键：7/6/20238招标成功的关键一、为自身营造规范的市场环境二、项目准确定位，市场调研充分，了解投标人及其产品的底细三、招标范围、要求明确，图纸文件内容清楚四、投标报价的方式确定，表格统一，分析彻底五、规范企业管理、培育重合同、守信用的经营环境，培养公司信誉7/6/20239一、为自身营造规范的市场环境1、加强招标管理制度建设，创造公开、公平、公正的招投标环境。尽可能地破除围标、串标、恶性中标的现象，避免小圈子、小范围中标、轮流坐庄的局面，方法如下：（1）、公平、公正地、按规则定标，减少人情、随意定标；（2）、尽可能地增加合格投标单位数量；（4）、单位来源实现多样化，不断增加新单位，及时淘汰不合格投标单位。（3）、投标人名单保密；7/6/202310一、为自身营造规范的市场环境2、统一招投标监督管理。制定统一的招投标规范，提高招投标工作的透明度。使招投标在公正、透明的环境中进行。（1）按工程、设计、营销及其他等类别，制定合理的中标方法。例如最低价中标、合理低价中标、综合评分最高中标等；例如:从企业资质+企业业绩+财务状况+团队成员经验+主创设计师（或项目经理）业绩+投标方案（有方案时，方案的具体评定标准也必须量化）等方面进行定量评定。（2）须评定技术标或综合评定的，制订明确的、可量化的评标标准，减少人情分，采用定量评定、减少甚至杜绝定性评定。方法有：7/6/202311二、项目准确定位，市场调研充分，了解投标人及其产品的底细1、项目准确定位，明确自身需求，项目招标前准确定位，明确是高、中、低档、是自持还是出售？确定项目在区域内的地位，是标杆项目或中等偏上项目还是普通项目？是向竞争对手齐平或高于对手或低于对手？7/6/202312二、筑项目蛾准确百定位绞，市桶场调薄研充背分，继了解剖投标宰人及坛其产偏品的困底细2、熄充分荣考察（1纱）、突对投膛标人迹充分细考察燃，力饥争全瞧面了哈解企钩业概危况、鸭实力滴、财那务状葱况、肠近三叮年业愤绩、换项目取周边若区域敢业绩裕、团姑队主照要成怪员情项况、古行内开评价盏（口飘啤）尘、行扇内地通位、熟产品易质量泪、产正品档慢次、后已合焦作业枝主评栋价等艘。（2室）、组必要汉时从悔其直锋接竞究争对绣手中陵了解痕其实影力（皂主要顾是了瓦解其吧负面奥信息困）、呼口啤通。6/糊30债/2行02愤313二、康项目吐准确攀定位期，市展场调己研充启分，咏了解浅投标霸人及益其产箩品的的底细3、讨选择上合适趣的单抄位根据各项目榜需求泻选择盲适合黑或稍裙高档郑次的恢公司卡参与达竞标脑，尽纲量使厨产品薪档次研与项等目匹奸配，倒谨慎棵地与六低于炸项目傻需求宿档次临的产相品或团公司拣合作狗。做焰到成拌本最塑大程今度优扭化。6/摄30洋/2守02酷314三、兆招标狗范围乘、要馋求明则确，拦图纸冻文件规内容弃清楚1、糠明确潜招标锣范围馒、招幕标要瞎求、净现场埋情况扑、施兵工条庭件（1舍）明鄙确不益同承汽包商转的工放作界筝面范台围、正配合家条件到，尤上其是愁总承窝包合叹同；（3竟）明涉确告启知现朽场条犹件、版招标绑人能狮提供超的具娘体施补工条飘件，欢部分悔确实明无法僵明示场的，炸应告黄知投鹊标人搁，由芝其考羞虑承晌包风狼险。（2戒）明吼确承品包商景工作巧内容哑、提首供配摩合服卖务；6/多30你/2痰02或315合同驴案例如：侍乙方汇在签下订本帖合同栗前对插本工哨程的挣全部汗招标芒文件控、投疾标答债疑、梅合同向条件姓、本屑工程撑所在掠周围前环境疼、交虏通道役路等艇情况究均已其作详病细研视究，糊并按打招标盲文件事和合锅同条贼款中卸的承吴包范丙围、涨所有纹设计符图纸存及有鹅关说喂明、毫质量舰标准晨、工需期、士违约锄责任雾等要虚求，绢充分课考虑次了人锋工费马、材愤料费闭、机可械费低、机页具费汗、管虹理费托、包脖装运斩输费普、材夕料检戒验检颗测费昂、施子工检座测费潜、材店料二蛮次转既运费浇、施阴工图哥深化油设计脊费、特措施鸟项目帜费、偷其他剧措施脂项目晶费、览规费炉、利像润、根税金乌、损株耗、播质量枝、安掩全、口工期床、文鄙明施璃工及敞总承稠包配急合费接等。仇乙方戚保证棵合同糖全费省用固劲定总缴价（咳或全填费用俩固定逝综合径单价随、总千价）娘准确观，如抄有错旋漏，疯不论战是计艰算错根误或肢其它按错误复，概碎由乙类方负酸责。6/其30才/2巴02忽316三、译招标冠范围拳、要牲求明前确，傲图纸问文件袖内容越清楚3、胶图纸讯文件趁内容断清楚雁，如愈无图俘纸的数，对桨承包君范围嫁必须史文字感描述承清晰6/楚30经/2宏02柱317四、烧投标韵报价序的方密式确吃定，睡表格牌统一蒜，分慕析彻秧底1、叛投标岭报价洞应有竟编制号说明笨，说织明编免制依井据、浓编制厉原则恩等内肃容。6/吼30没/2贩02摊318四、盖投标碰报价醋的方超式确今定，漠表格韵统一冒，分枝析彻阅底2、嗽明确拌承包繁方式脏，是哲综合全单价怕包干流还是猎固定右总价搬包干明确弄综合配单价慈包干波或固拍定总汤价包摘干包衔含的中具体录内容挖，如铺：本工叔程采递用全篮费用潮综合暗单价糖包干厨计价疮方式掉的，揉合同篇工程邻量清藏单附过件上乡丰显示勺的工敲程量键为暂针定的斥工程倘量，铸最终者按实袍际发毛生的应工程叙量结毅算。寺其中担，全浑费用话综合猴单价火包括瓦但不主限于嫂为完谷成合缠同工亦程量乒清单割项目更下项尼目特嘱征描逐述所吃包含接的人好工费棉、材哑料费称、机惧械费炼、机夸具费语、管苹理费纷、包疑装运虑输费趴、材街料检育验检制测费步、施祖工检挡测费裹费、册材料酿二次价转运袜费、嘴施工北图深竭化设葬计费埋、措坏施项啄目费垫、其百他措堡施项趁目费林、规谢费、颗利润被、税即金、歌损耗卸、质堤量、恼安全析、工纽奉期、辆文明板施工挡及总碗承包输配合怪等，网且含坝2夏%序总承般包配锁合费效等。通综合套单价明在合薄同执吉行期哭间均钥不作残任何涌调整火。6/辽30移/2潜02昌319四、位投标自报价烘的方兵式确平定，动表格详统一象，分挎析彻那底3、宽明确碰新增过工程纸项目脖计价扫办法河，明重确造歪价争颜议解图决办暮法，帆尤其疼是材孩料价特格如：丛本合马同工移程在予固定烈总价啊包干刺的承派包范帮围内教不发尺生任蚁何签靠证，妥其他著范围堂内发银生变搅更、思签证割，工抬程量愈清单矩中有避相同艇或者分相似腹单价幕的，花即套路用工只程量间清单飘中的竞综合皮单价槽；若带清单昆中没蜜有相拳同单察价、语相似众单价沃或清箩单中正发生静缺项辫的，仙则按射广东叉省2淋00删6相妙应专倡业定红额规烂则组馆价,来主材说价格崭按原骂合同纱主材柔价，哭若合搅同中叛未包担括该乔主材族价格告的，呼则按尊照双焰方议煤定的森价格偏（议定湖原则衫：乙胃方提宫供备潜选品忧牌、侍规格铸、数搂量、佛材质碗给甲率方，完甲方是在侮7滋个工尽作日恋内审必定。答双方坟无法重达成钳一致荡意见煮时，授甲方子可以阴按乙市方要蚀求的姨规格吨、数蚂量、肺材质闹直接棋指定蔬其他车品牌饭和供慈应商孔，由究乙方含向指例定供矛应商朋购买厚，乙劝方结宝算价档格等异于甲巨方指论定采握购价答格加事3%毯采购扎、卸超车、灿保管岛的费各用，眼乙方佣不得唱以任躬何理低由拒塞绝购左买。），描按一趟类地废区取盯费，跟费率僚有浮鸡动区段间的放按低正值取胃值，蜡利润振以人护工费辨为计题算基竟础，芝费率局为盲15同%.6/仰30姥/2娱02室320五、盖规范塞企业颗管理织、培樱育重乖合同庆、守灿信用种的经葛营环循境，若培养施公司夕信誉加强拦中标荷后的核项目门管理液，培榜育长钓期合圆作或和战略反合作谨伙伴烫，例桶如可善通过蕉如下晶途径恶培育萝：6/楚30乖/2材02淋321五、油规范类企业危管理凯、培宪育重策合同歼、守达信用辉的经缘瑞营环羽境，刺培养狡公司牧信誉1、壮树立须良好右的合岔作心年态，耕改变能传统沙甲乙漏方的然观念甲乙孝双方稍为合桐作伙惰伴，连不是渗雇佣识关系辫，是姨一种迟唇齿乱相依稼的合订作关牧系，船而不乖是你锤死我百亡的府敌对耍关系差。对待公乙方猎，应督宽严苗并济腿，甲偷方应周为乙怜方提锻供各胳种应葵提供遭的协粘助和择配合筝，主倦动协息助乙畜方解略决一食些疑循难问误题，睛减少跃遇到掘问题叮就“棵踢皮幕球”俘的现洲象。6/司30年/2阀02筑322五、凳规范痕企业龟管理菠、培垮育重驻合同万、守恭信用泻的经丢营环脑境，材培养同公司句信誉2、沙按期初付款尽量慰按合跳同约栗定时落间节苏点付随款，卫有特伴殊原蜂因无夏法按秀期付壤款时唤应及回时与驱乙方盏沟通奏，争瓜取对千方主轨动谅嚷解。6/带30驰/2欺02筑323五、细规范挖企业白管理闷、培竖育重漏合同石、守漫信用摇的经婶营环抽境，肯培养截公司芹信誉3、币现场水签证闸处理对应胶签证词项目工做到夕及时涉签证衬，对主不予神以签袄证项凝目应座与对陷方及极时沟每通，决明确斜告知摘原因黑，避照免口柿头承殖诺一推些不怪可能群签证鞭的签皂证，仔影响丛公司篮信用间。6/劲30津/2秩02谣324五、腐规范愿企业套管理夜、培辈育重竿合同剪、守俊信用唉的经掠营环核境，艺培养凭公司悲信