建设项目全过程成本管理培训讲座大纲

建设项目全过程成本管理2009年12月9日内容提要一、整体思路和基本原则二、设计阶段成本控制思路与方法三、招标阶段成本控制思路与方法四、施工阶段成本控制思路与方法五、结算阶段成本控制思路与方法六、建安造价以外的其他成本项目控制要点七、如何发挥造价咨询公司的作用八、综合建议一、整体思路和基本原则1、对于商业开发项目，最终的目的是利润最大化。增加利润的途径和方式不外乎开源和节流，节流比开源对于利润的贡献更大2、成本管理和控制的终极目的就是节流3、构成项目成本的所有因素都应纳入成本控制的范畴，所以成本管理的对象必须是项目全成本。对于销售项目，包括从拿地到清盘的所有成本；对于持有项目，还包括运营成本4、成本科目的划分及归类非常重要，体现全成本，不遗漏、不重复、不交叉，并与公司成本管理的责任体系相匹配，与控制手段相兼容一、整体思路和基本原则5、因为对象是全成本，所以项目成本管理和控制必然是全过程的6、习惯上分为四个阶段：设计阶段（方案设计至招标图完成）、招标阶段（招标图纸完成至签约开工）、施工阶段（开工至竣工）和结算阶段（竣工至结算完成），其中招标阶段的分包招标和采购招标与施工阶段在时间上有重复。不同阶段的控制重点、方法和手段有差异7、上述各阶段，时间越靠前，其成本控制的重要性和控制空间越大，如失控，则祸害也越大一、整体思路和基本原则8、因为是全成本、全过程，所以必然是全员的。项目成本管理不是某个部门的独立责任，更不是个人英雄表现。参与项目的每个人的观念、思路和行为都直接或间接地与影响或决定项目的最终实际成本9、成本计划无比重要，必须在项目的最初就要编制成本计划，并且贯穿于项目的整个过程。以建安造价成本计划为例，设计阶段作为限额设计的控制依据；招标阶段作为限额招标和签约的控制依据；施工阶段作为设计变更和调价的控制依据；结算阶段作为成本控制后评估的依据10、后面的内容重点讨论项目建安造价管理与控制二、设计阶段成本控制思路与方法1、设计阶段是建安成本控制最重要、最根本的阶段2、基本思路：项目初步策划和定位（方案）→投资估算→初步合约规划→成本计划→限额设计→造价估算与成本计划对比→反馈、调整和优化3、重点和目标：设计本身合理并足够优化投资估算合理反映项目策划和定位成本计划完整、科学、合理、可行设计图纸反映的造价在成本计划以内图纸质量到位，减少施工过程中的变更因素二、设计阶段成本控制思路与方法4、本质：花最少的钱实现既定功能和品质，或者，花既定的钱获得最好的功能和品质——追求资金价值的最大化5、关于项目初步策划和定位（方案）。根据项目地块特点、规划控制条件、产品定位、销售对象及市场情况，策划并决定项目的基本方案，包括规模、整体规划、基本结构形式、主要系统设置和配置、主要材料设备档次。上述方案是投资估算的基础和依据。也是项目初期的基本决策二、设计阶段成本控制思路与方法6、关于投资估算投资估算与技术条件同时存在才有意义投资估算的构成应与公司成本体系中的成本科目一一对应投资估算中应留出足够的预留金额最理想的情况是项目竣工结算总金额无限负接近投资估算二、设计阶段成本控制思路与方法7、关于（建安）成本计划。成本计划只是投资估算的另外一种表现形式，将投资估算中的建安造价合理分解到以后将要签署的各个合同项下。投资估算和成本计划都必须由公司高层严肃、审慎、及时批准8、为了得到成本计划，必须先解决整个项目到底会签多少个合同？签哪些合同？此即项目的初步合约规划（详情后述）9、关于限额设计。在设计合同中真正明确限额设计责任、造价额度及奖罚条款；建立设计阶段成本控制的工作机制；留出足够的时间二、设计阶段成本控制思路与方法10、不同阶段的设计图纸具备后，对其进行成本测算，并与成本计划进行对比，根据对比结果，调整并优化设计。除非万不得已，不要轻易修改成本计划11、设计的调整和优化不仅针对图纸本身，更包括相关技术条件12、上述过程循环往复，直至完成施工图设计，此后进入招标阶段三、招标阶段成本控制思路与方法1、招标阶段是建安成本控制最现实、最有效的阶段2、合约规划中包含的每个合同的合同价格是通过招标确定的3、招标阶段与成本管理有关的重点环节：项目招标采购策划招标文件工程量清单技术条件清标合同签署三、招标阶段成本控制思路与方法4、本质：通过真正的竞争获得优惠的价格通过招标获得一份好的合同5、关于项目招标采购策划合约规划招标进度计划招标方式合同形式计量计价方式招标控制价格（拦标价）三、斜招标蓄阶段领成本黑控制最思路讲与方泪法6、关罚于合仁约规评划理由北：设桑计限袭制、棋垄断匹、专卵业性鱼、施洞工总涝承包姐单位碎的局谅限性表现絮形式粗：直山接发膏包、萄直接荡采购系、指句定分胆包、剖指定郑供应辅、总塔包自脚行施珠工等皆五类合同蔑关系基本蔑原则顽：考滤虑设辟计状译况、走考虑杜竞争挂、勿嗓过于照零碎垦、不侄重复牵、不白遗漏7、关质于招啄标文秆件。读其本姜质和饲重要剂性在摔于：是日谱后合桶同的宰基础决定么了项荷目施迟工过币程中苍项目霞管理孔的游肃戏规桥则三、面招标河阶段垫成本泪控制绿思路摧与方擦法8、关库于招选标文纱件中吵的技遥术条翼件往往浴被忽责视但却洗非常龄重要驾，直保接决作定了梳合同宏价格位，甚滴至直压接指为向某愤个特宿定品伤牌（感特别臭是分出包和猪材料缩慧设备涉采购赌招标徒）到底撇由谁踩来编缠写9、关画于合男同形烤式总价攻合同单价抹合同费率亏合同三、侧招标制阶段兔成本测控制厘思路略与方真法10、关俘于计脆量计真价原猪则清单捎体系定额威体系11、关疯于招泥标控侍制价抗格必须电限额钩招标限额戚招标祖的拦仆标价粒与成厘本计尾划的鬼关系12、关忧于工数程量柱清单清单宣列项寇与招预标文推件约狱定的床招标松范围哗一致忌漏常项量差罗风险症如何乱处理三、忙招标氏阶段凡成本窝控制文思路互与方朵法13、关谦于清贯标什么丛是清按标？为何贷要清辟标？清什过么？何时砍清？清标索结果潜如何泉使用毙？14、关女于合脊同招标潮的目物的是固为了都签署均合同合同义应当蚀承载槽招标槐的全捆部有扁效成站果以招耗标文梅件和押中标讯人的铸投标佛文件秤为基横础三、件招标羊阶段蚁成本迟控制原思路择与方荡法15、值趁得思除考的问题：到祖底什胳么样板的合浇同算逐得上盖是一蛙份好如的合圈同？16、招慰标的伞灵魂新在于它竞争17、招韵标阶粮段结愚束后哨，项层目的感建安昼成本乞基本苏大局现已定四、芦施工及阶段布成本励控制既思路岛与方魔法1、施痕工阶品段在寄各阶萄段中沈时间隔最长工，也妙最容父易得节到重筛视，移但实腊际效边果已顺经非姻常有驻限2、重鸭点环龙节和刃程序抱：变更索赔政府纷部门罢的无纽奉端干半预市场丝式波动物风险合同拥约定钉的其弟他价丧格调乘整因傅素成本旁定期狮动态夸报告四、僵施工压阶段掘成本折控制捷思路攻与方轰法3、关挠于变做更变更撤是施硬工阶税段对诵成本滴影响伞最大剂的因芽素大部诸分变恢更来单源于纸设计溪图纸筝的缺坛陷剩下会的基揉本源悦自各揪级领受导不宏断变鹊幻的装想法变更截对造器价的谜影响左应随涉时发款生随抬时解剧决图纸风变化睛的清锹晰管级理四、既施工婶阶段所成本吨控制罩思路框与方叛法4、关询于市技场波菜动风干险不可合控完全旱转嫁焰给承慰包人娃确实劫有问滩题5、关果于成附本定稿期动棚态报痰告施工狱过程晃中，胀项目饼实际队成本盼不断追变化所以霉需要今定期裕给予储动态恢报告让决贷策者题在每兽时每节刻都峡清楚腿项目显实际撒成本突的变踢化情存况实际柿成本皇与成鞋本计饰划的床对比批作为赞动态呼决策稳的重扑要依绒据五、凯结算惠阶段喉成本陷控制开思路屑与方村法1、除炭非施须工过厘程中贪发生型的问竹题都孙没有纠及时卫解决奔，否备则结予算阶牵段基损本属规于实蛮际成粪本的熄事后剃计算诱，已四经不茫存在黄主动版控制妇成本椅的有弓效机抹会2、结喇算实忠际上烛是施棍工阶睁段相撤关工芒作的子延续倦和汇咳总3、结毯算是亩以合运同为敢单位孕，每飞个合福同履喊行完临毕后辅即可民结算革，并诊非等夫竣工衡才能垫结算4、每袖个合虏同的冤结算斑金额删的汇副总即矮为整艘个项奏目的震竣工远结算异，所壶以并版不存赵在所姓谓的鞭单独乒的竣问工结养算工对作5、在近结算矛阶段存，更愁有意锁义的亿事情县可能愧就剩盐下事欲后的啦总结姨，包诊括成扮功的倚经验鞋和失台败的咏教训六、庭建安悬以外恰的其徐他成仰本项观目控分制要闭点1、除烟无法爽控制谢的成它本项晶目（关如土框地成摇本、抵政府概收费牙、税妖金等掏）以低外，赔也应聚引入辈成本桃计划犯，避销免花图到哪艇儿算誉哪儿窜，根勒据成缩慧本计请划去间控制雪开支2、成鹅本计帖划之鬼前应要先有厦方案希，形志成方搂案的孔过程锣其实粪就是萄项目鉴决策酬的过茶程。痕如销隶售成哀本、容财务疑成本3、对并于很鼠多成吃本项便，优患秀、题合理吼的方馒案是永成本充优化飞的基脖础，朗而充炕分的张竞争耕是获蔽得优途惠的贵有效匠手段4、企煤业内芳部的蛋良好振组织蝴机构孟、合荡理分蹦工及帝协调镇一致愈是公姥司有纲效成掀本体母系的徐重要艇组成原部分七、扔如何驻发挥对造价智咨询曾公司科的作勺用一个唤好的巴造价眼咨询递公司苍应该置能帮婚业主赶做些融什么缓？1、设狠计阶惯段是实珠际阶永段成志本控腊制机睡制的润重要勺组成犹部分编制逮投资垂估算编制怀成本很计算针对彻不同策深度锦的设姑计图晨纸测印算成舍本并正在与纠成本忧计划散对比苍后及位时反泉馈差喝异提出姥设计种优化门和降负低成赤本的返建议提供牙类似衰项目以的实丝式际成劲本数拢据七、笋如何巷发挥须造价楚咨询致公司今的作轰用2、招真标阶席段协助扮业主牢进行家招标参采购挡整体垃策划提出价合约津规划蝴意见编制男招标欺文件编制旁工程秃量清锡单编制侄标底锁并落滨实限苗额招贡标清标合同悦组卷观并交亲底七、欲如何渗发挥易造价荒咨询继公司胞的作辜用3、施唯工阶另段和骂结算掩阶段合同赵管理资金猾使用着计划援管理变更督管理索赔体管理合同盏价格款调整鸣管理支付罩管理成本猎动态椒报告合同爹结算采及项输目竣赔工结胞算八、梨综合侍建议1、全突员的蔑成本互意识转和观献念2、领顾导真赴正重匪视3、良爹好的易组织扒机构士及清拘晰的欲职责著分工好，尤攻其是智项目胳公司台与总收部的发