河南某住宅楼盘竞标方案

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**市『山水华门』（暂定名）项目竞标方案***房地产营销策划有限公司2006年7月24日第一部分：市场调查分析一、**概况

**市位于河南省西部，渑池县境内，属三门峡市。地处崤函古道，北仰韶峰，南眺洛伊。据传，唐代涧河泛滥，有神马降临，退水救民。为感念神马义举，遂建“**庙”，由此得名。全市总面积112平方公里，辖两镇和五个街道办事处，总人口16.1万人，共有汉、满、蒙古、维吾、布依、壮、彝、回等14个民族，其中城镇人口12万人，农村人口3.3万。本区属暖温带大陆性季风气候，年平均气温12.4°C，年降水量700毫米，无霜期276天。区内已形成了以化工、机械、轻纺、食品加工等为主体得工业生产体系；主要土特产有蜂蜜。旅游景点主要有鸿庆寺石窟、楚坑、慈禧行宫等。**市原为渑池县的**公社，1970年成立**矿区（县级），归洛阳行署领导。1981年，经国务院批准建立**市，由洛阳行署代管。1986年区划调整，由三门峡市代管。全市下辖千秋、常村两镇和千秋、朝阳、常村、新义街和泰山路五个街道办事处。**属于新兴的工业城市，随着城市整体经济实力的增强，其基础设施建设、道路建设、绿化设施建设不断增强，城市化水平不断提高。**矿产资源丰富。主要特点是储量大、品位高、品种多、埋藏浅、易于开采利用。现已探明有丰富的煤、铝土、玻璃石英砂、火礁岩、重晶石、硫铁矿等矿产资源，其中已探明煤炭总储量达79亿吨，素有“百里煤城”之称，是我国的重要的能源基地之一；铝土矿探明储量1.02亿吨，占河南省总储量的50%以上。以煤、电、气、化、水利、药为主的特色工业格局初步形成。国家特大型企业义煤集团所辖杨村、耿村、常村、千秋、跃进等13对矿井，年产原煤一千万吨以上，目前生产经营形势蒸蒸日上。辖区内产生了国有特大型煤炭企业义煤集团公司、**气化厂、河南振兴化工集团公司、中洁铬盐有限公司、黄河槐扒等一批大型企业，为**经济发展做出了贡献。也使**2001年综合经济实力在全省中跻身29位，主要人均经济指标名列全省前茅；2002年在全国县域经济基本竞争力评价中，**经济基本竞争力提升速度跻身全国百强，位次己进入到22位。2004年，全市生产总值完成27.3亿元，地方财政收入1.2亿元，全社会固定资产投资完成18.1亿元，城镇居民人均可支配收入6135元，农民人均纯收入3100元。综合经济实力2004年在全省排第8位。2005年，地区生产总值达到40.8亿元，财政一般预算收入2.05亿元，规模以上工业总产值完成67亿元，城镇居民人均可支配收入7200元，农民人均纯收入3800元，人均固定资产投资、人均储蓄存款余额、工业增加值占GDP比重位居全省第一，人均GDP、人均财政一般预算收入位居全省第二，其它各项指标均居全省前列，综合经济实力跃居全省第6位。时至今日，**市经济实力明显增强，人均收入稳步增加，消费力水平普遍提升，城乡一体化发展格局初步形成。二、**市房地产市场概况**市房地产市场总量状况

**房地产市场起步阶段：**市房地产市场起步较早，早期主要以矿区、厂区生活区家属院建设为主。因受到周边地势和土壤条件、可用土地资源限制，可用建设用地不多。但利用率较高，普遍以多层单元楼为单体建筑，形成区域性生活园区，较少有低层建筑。在普通住宅主要以矿区、厂区建设为主的时代，房地产市场发展较为缓慢。随着国家各项政策的出台，支持房地产业的良性发展的基础上，**市房地产市场开始市场起步，并逐渐形成了几家房地产公司紧俏开发的局面。本市自1996年住房改革以来，不断加大房地产投资，累计完成投资11.8亿元，交易额1.35亿元；先后规划实施了新村、艺苑、东苑、银杏苑等住宅小区，城市建设框架不断拉大，住房总量达到192.8万平方米，城镇居民人均住宅面积由不足16平方米提升到25.8平方米。为配合城乡一体化进程，本市目前正在积极规划农民集中住宅小区和煤矿沉陷区群众迁居住宅区。**市房地产市场总量状况

**房地产市场整体经营水平---不高：

因**属于新兴的工业新城，在1981年才建市，主要经济支柱产业为矿产资源业、电力产业、化工业，房地产业在**市一直作为辅助人民生产生活的产业，发展较为缓慢，竞争并不激烈。又深处中原腹地，周边有高低起伏的丘陵地带，所以作为县级市的**市没有迎来外来地产商的青睐。**市的房地产业一直处于自我保护的状态，在市场内存在的几家房地产经营企业相对市场竞争力较弱，整体开发水平、经营理念、操盘经验都与其他地市存在差距，整体水平不高。其开发个案无论是规划设计理念、还是建筑风格、景观设计，都不能以精品住宅来衡量，仅仅是作为生活休息的普通住宅。房地产市场价格整体水平---不高：

在**市内商品住宅在售个案均价为950元/㎡-1050元/㎡的范围，起价一般在700元/㎡-800元/㎡的范围，最高售价在1100元/㎡-1300元/㎡的范围。整体价格水平在河南省境内的各县级市中处于中等偏下水平。郑州市郊县商品住宅均价为：新郑1300元/㎡、新密1340元/㎡、中牟1300元/㎡。**市房地产市场总量状况

房地产市场规划设计及其他----不完善：在整体规划上，缺乏整体设计理念诉求和表现；在住宅园区规划设计上，科学性、合理性较差，出入动线不明显，或出入干扰性较强，基本没有人车分流设计；在景观设计及绿化部分，没有特色和缺乏提升整体品质功能，使产品附加值相对缺失；在住宅园区内配套设施上，缺乏规划增加附加值、提升小区品质的配套设施，如会所、医疗设施、社区内商业及临街商业部分；在中高端产品研发方面，更为缺乏，基本没有亚别墅或别墅项目；在物业管理服务方面，缺乏品牌管理与贴心、安心服务等规划。**市房地产市场总量状况

房地产市场整体上升空间---较长：

在对整个**房地产市场研究后，可以看出其客户量相对充足，价格接受水平随着社会经济发展而不断上升；市场总体投放量不大，市场总体消化能力比较强，以后市场发展空间有上扬趋势。人均居住面积水平――较高：

本市2004年城镇居民人均住宅面积达到25.8平方米，已超过2004年底全国城镇人均住宅24.97平方米的水平。房地产商业项目――缺乏：

基本上处于空白状态，周边商业服务设施主要以临街商铺为主、形成特色商业街为主,主要有珠江路商业街、滨河路建材一条街等。商品住宅整体市场供需——两旺：市场竞争不激烈造成市场供应基本满足需求，大部分客层对低楼层房源较为中意，高楼层户型销售不如低楼层，但整体销售速度较快。整体供应面积集中在90-140㎡之间的2房、3房，至于小户型基本处于零状态，大面积户型也不多，别墅类更是屈指可数。**市房地产市场总量状况

项目周边个案分析

在项目周边主要参观了祥和花园与河滨印象两个项目，对其项目地理位置、周边交通环境及配套设施、总体规划、产品定位、市场推广、户型设计、景观设计、价格水平、主要目标客层等进行分析整理。项目名称河滨印象祥和花园地理位置千符路与珠江路交叉口珠江路两侧香山路以东千秋路与珠江路之间交通及配套2路，社区有特色商业风情街和地下停车场1路，总体规划项目一期占地91亩，总建筑面积77500㎡，总户数620户项目总建筑面积8万㎡，14栋楼，嗲地下室产品定位主要户型以86㎡2房--141㎡三房为主力户型主要户型为以90㎡2房-140㎡3房为主力户型市场推广1.主要推广以地处市中心、商业、文化休闲为主的核心区域为主卖点；2.以概念宣传推广，宣传项目为**现代的新型社区；户型设计全部坐北朝南，全明设计，但部分三房户型客厅位于两个卧室中间，存在设计缺陷全部坐北朝南，全明设计，但部分三房户型客厅位于两个卧室中间，存在设计缺陷景观设计主要景观设计没有突出卖点，主要以景观道路体系景观设计规划为主，沿道路之间、建筑物之间形成“绿岛”绿化。没有规划设计主要景观小品建筑。主要景观设计以楼前屋后绿化为主，因楼间距较近，建筑密度较大，绿化率不高，没有单独的景观设计。价格水平均价980元/㎡，最高价1235元/㎡均价950元/㎡，最低价618元，最高价1093元/㎡目标客层主要以周边企业职工或职工子弟、新就业职工为主、辅带部分单位职工或公务员。主要以周边企业职工或职工子弟、新就业职工为主、辅带部分单位职工或公务员。销售情况销售状况良好，主要好的位置楼层已经没有，90㎡-120㎡面积户型销售较好。销售状况良好，所有户型1-4层都已销售完毕，仅剩5-6层，90㎡-120㎡面积户型销售较好。由以上分析可以看出，在**市区内住宅项目规划中缺乏精品社区；主要户型面积符合市民购买需求；整个房地产市场供应量与消化量基本保持平衡状态，现在市场状态处于供需两旺状态；主要喜好楼层为1-4层低楼层的位置；对户型、出入动线设计科学性、合理性没有太多要求，整个市场也缺乏新产品研发。**市房地产市场总量状况

三、弓**命市收瞎入与稍消费曲水平冈分析**傲20院01慰年综战合经妨济实夫力在到全省蠢中跻胳身2洗9位桥，主陵要人则均经离济指鱼标名资列全爱省前多茅；忠20个02钞年在态全国英县域难经济说基本胖竞争敏力评顺价中拘，*妄*经剪济基珠本竞赤争力宅提升阴速度蛮跻身藏全国奋百强愧，位义次己半进入南到2费2位阿。2育00彼4年却，全浓市生有产总逮值完纯成2览7.笔3亿忍元，偿地方显财政壳收入补1.酸2亿喇元，陈全社缘瑞会固难定资荐产投雄资完乡丰成1柱8.箱1亿括元，络城镇润居民灶人均杯可支垄配收殿入6止13赏5元尤，农况民人爷均纯灶收入闭31图00素元。睬综合岛经济聪实力缝20竖04鸽年在钱全省萝排第承8位仅。2患00吼5年散，地闪区生怨产总所值达磁到4伴0.印8亿起元，闪财政木一般夺预算龟收入育2.接05验亿元迅，规女模以惕上工饺业总圾产值钟完成辽67挽亿元迹，城术镇居退民人种均可第支配瞒收入僻72墓00灾元，衰农民浸人均秃纯收萍入3哀80塑0元听，人夫均固生定资晴产投牵资、嫂人均毕储蓄理存款独余额棋、工公业增性加值陪占G屑DP炼比重速位居绸全省袍第一送，人颤均G纷DP例、人堤均财欣政一笔般预夹算收似入位窝居全衰省第清二，终其它藏各项绢指标吉均居盾全省种前列见，综菜合经粉济实脚力跃爬居全兔省第长6位患。20拼01朋年—幕20许06骨年上根半年底城镇港居民绣人均自收入吴水平严以年任均1达7%属左右眨的速严度增相长，烫农村泳居民凉人均并收入垂水平猴以年碧均2盯0%骑左右信的速拌度增宣长。懒整体态收入遇水平牺增速栋较快兆，构舌成强嚷有力罩的买阁方市峰场，咏对居开民购里买适洗合其视的商也品住谁宅形扫成比暂较强花消费另力支耍撑。四、猫客层疯分析**玻市是句新型练的工应业城书市，烫主要叙城市逮人口讨将近疑13双万人拖，农胁村人昼口仅期2万钉多人他，致帐使城舍市人膜口占称整个毅**军市人跳口的劝81敬%左俱右。察城市抚人口追住房蔽的需饮求增咬加、起商品痰住宅蚀市场铃供应舒量有湿限、只受地闷形地返势地航质影哥响可境供开待发住痰宅类皆用地肚有限上，这府些因应素决集定了档**招市主点要商塞品住院宅购抛买力闲为居升住在统**说市区唤内和也周边棕区域游的居牌民，流捎带身有部阅分农肝转非衫人口译居民兼。在这揪一区厘域内躁居民肝主要亿以各轰大企链业职免工、寄单位博职工翅为主祝，部报分国信家机亭关公峰务人府员为醒辅。妖其住僚宅需软求以圾普通停居住累或满甩足基处本生每产生赏活为割主，仁基本仿上尚附没有敢形成武享受右型住疮宅消葛费习袜惯。暴这样裳就构重成了见普通铲住宅名市场蚕的需租求较贿大，暖需求勺面积样集中单在9祸0—好14浮0㎡万户型烧，房粘型也没在2色房-墙3房们为主亡。五、禁项目悔概况本项转目位跌于*舰*市共千秋我东路驶北侧需,生贩态公主园西死侧,用项目挠总占裂地面孤积1奏03斑78谷6.含46霞㎡,阔合计扰15冶5.日68舰亩,揪项标目地堵块南召北总活进深触约4黑11藏米，释东西席总宽繁约2垮52非米，孤其中爽道路系占地看面积倾为6维92阁3.辆78俩㎡,壁合计丙10洪.3粱8亩开。整秘个项胳目地旺块地凭形南扒北成款不规露则矩果形，践地势悼北高锋南低普。项目竞总占默地面乏积比当较大械，又团临近型大型柱绿地哗和公货园，话适合角分期翻规划捆中高肤档住故宅，根弥补块市场凤空缺寒。根减据北精高南执低地走势规建划错油落式欣住宅凑，以尚打造镜**核市首竭家城梁市生域态景教观住后宅为闭卖点巴，制疲造*爆*生抹态式掘住宅泽模式邪。1、殿交通到：周居边交角通较鸦为便运利，框有1瘦路公勒交车传，附抄近也篇有2俱路、充3路雹公交差车；鸟项目悔南边钟紧邻搅千秋镇路（深东西察干道答），皂西临补香山嫁路（缝南北蜡干道迅），杏通往装市区境各个砖区域倘；南衰下3鼠10尚国道伙，北龙上连软霍高扰速，甘都较菜为便故利；2、扔周边串生活呈配套还齐全弄：衣安、食适、用阵、娱抬、商波场、暖金融品、学乒校一园应俱仅全；状珠江论路商驰业一嘉条街举，经肤营项迟目涉融及服拖饰、半日用口品、果电信单通信胆；滨资河路惊建材屋一条记街；咬工商识银行袋、中润国银龄行等身金融静配套牵也在奔附近蛋街道袖；项躺目西辩有第平一中升学；忌附近银有*真*生削态公没园；3、疫政府燥职能韵部门翁都在往千秋未路两评侧，逝办理该各项罪事宜签较为株便利蛾。六、肤SW隆OT拾分析Strength优势分析Weakness劣势分析S1地理位置较好，接近城区和生态公园；S2与周边楼盘具有明显的总体规划优势；S3户型、面积应规划设置适中，满足购房主力消费者的需求；S4交通方便，与珠江路等商业街均不超过500，公交线路1路终点站；S5项目地块北高南低，采光通风视野较好，便于规划设计；W1项目地块南北进深较长，出入不便；W2地段位于生态公园旁，土地地势有雨水冲刷W3项目存在一定拆迁难度；Opportunity机会分析Threat威胁分析O1项目紧邻珠江路商业街，周边人流量较大；O2项目周边竞争楼盘基本没有，市场需求大；O3

项目紧邻生态公园，在休息时间游园人较多，项目门前人流量大，可造成良好口碑传播；O4项目出入动线规划南北两个出入口，并附带人车分流设计；O5规划设计项目临街商业用房；T1周边企业职工宿舍较多,部分企业职工暂时没有购买意图；T2

项目附近两旁没有服务商业配套；T3项目推广受推广渠道制约,市民获取信息渠道和注意推广渠道载体有限；劣势谋及威谁胁的疏弥补鬼方案解决T2问题,以项抖目地双段优住势,和周赛边人苦流量脖为主嚼要推眯广宣阻传渠区道,打造祥项目海临千心秋路辆的景露观和茅户外寸广告改、精恢神堡浆垒等需，吸削引周御边人锐群和值游玩榴人群冈的视阁线；屑附带CF（电欺视广船告）穗推广速宣传朽渠道买，覆庭盖整灯个*狼*市芽区及笨部分丸有意盯在城谨区购耳房定攀居的绩农村葛人口巡寿。解决W1、W2、W3、存烘在问务题，认淡化遥一些刮潜在阶问题怨，突刑出景尊观卖斥点、川规划蹦设计民卖点育、户亩型设哈计优乌势，专弥补绩缺点砌。解决W4出入任动线恶太长箱问题音。实缴现社像区出缸入动已线规凶划合攀理性句。另麻外加镜强物虎业品赚牌管穷理，消以品沟牌物早业服她务为胁项目麻另一厕大卖周点。解决T2项目要地块愤临千谊秋路央缺乏登商业抽服务谢等设鼻施的柿问题妙，增末加项拘目卖垄点。解决T3制约岗推广捏问题甚，是香项目狗知名金度在揭短时芝期内解得到势提升召，惊增浴加项某目曝箱光率如，提尚升项框目整封体形支象。第二贼部分姓：项肺目定迎位一、棚形象筐定位目前驰**临市的戴房地个产发厚展尚晋处于沾初级帖阶段雷，还革没有右一个碧能够转真正腥满足望客户良需求荒的房匆产项峰目。拦**控市需京要一腾个这戴样的丑样板目小区卡，来蛋填补虹这一获个空绿白。本案炕，作俘为*局*市如最大捏房地界产项逆目，覆从前拆期定煤位起秩，就督将其醒作为哀**村市的开第一司大盘用、第瓜一高旬档社凯区、处第一扯品质景楼盘思来、材第一颂品牌堵来进棍行运磁作。好使其哑成为粮**逝市房宾地产日开发客的样惑板工雪程、柜标杆欠工程亿，同脏时也贱是*腾*市欺的城墙市名援片。因此贫，本重案形迈象定检位为扰：**荡首席珍城市私生态瓦双景犹社区二、喊市场庭定位首席地城市录生活喂社区首席拳生态您居住昌社区首席寻双景宪观社膝区三、大价格貌定位普通多层1200-1300元/平方米纯复式1400-1500元/平方米叠加别墅30-35万/套独栋别墅40-60万每套四、灿目标酿客户博定位普通坏多层姨目标缠客户带定位末：企事苹业单棋位职索工、咳政府肌职能属部门脉公务怎员、前**锋市郊桌区到解市区厚购户制客户水；年龄啊在28漂-4美0岁之少间有一姐定的躬经济辱基础后，收嚷入较垮稳定族。纯复清式住够宅目吴标客茄户定罢位**睬市科旬教、阵文卫慰等行吊业中指级以长上领绑导、伞高裤收入提家庭榨；年龄偶在35蚕-4峰5岁之丘间经济各基础伸好，乘收入升较高追求即生活配品味添，消畜费心谨理较乏为成幕熟。别墅拥目标海客户罢定位**妥市私批企、惧经商揉业主蛛、*休*国运有煤添矿高楼级领贵导、候政府遥高级芽领导待（隐伶性收笼入者叔）年龄冠在40垒-5健5岁之俯间；属于显城市采最高赚阶层垄，已纳完成叮资金络积累咬；有攀竭比心仓理，槐消费薄重在聪品质颜，不旅讲究可价格邻。第三泥部分捐：产私品建嫌议说明本案库地块雹位于易**赤市的话东北掀方向围，南贪临千更秋路顺东段亡，东点临*丑*市精大型慨生态芝公园墙，西啄临*寻*市焦第一压初级践中学批。总吹占地庄面积农10辅37庸86茎.4嘱6平贷方米乌，约母合1确55咱.6港8亩子。地块违基本建呈梯朽形分气布，虫北高唇南低才，落壮差达嫁20葡余米火；目前李本地疑块上滚有农窗田、摆农家鄙宅院蝇及临戒街部绣分单故位办道公用买房；千秋路珠江路鸿庆路香山路本案生态饿公园花路园项目碌开发午主题**侮是一乳个新孔兴的僻工业扫城市砌，主计要支尘柱产翻业为雨煤碳独及其盆由煤强碳业孩形成世的化渠工工份业，虑同样筋，工朽业的附快速沈发展讽造成听环境毅状况贷的恶弟劣。本案凭，位虫于*当*市臂东北求部，衡西南扬方向剩与*伍*市议繁华屋的商句业中则心及性行政顺中心位毗临邀，东取北方钥向与乘**秧市最寻大的其万亩役生态盈公园座相临岭。基于刚原生吨态主砖义的软价值吴观，璃本案撒尽可话能保衡护、夜利用课本案换周边尘丰富蜻的大盏环境崖及原菜生态鹅特色珠植被队，在挽规划穗设计艳中实郊现建东筑与疗环境顶的和痒谐共膛生。设计畅以满帽足人勾们对倡现代冲居住芬环境绢所要纷求的挖舒适撒性、家健康侦性、篮生态厦性为未出发罚点，跌创造舒出一除个布乔局合尚理，陶功能踏齐备温、环太境优呆美的健现代译高档浑住宅绣社区脂。设计帐中要秀讲究镰人与棒环境齿的融亿合，断建筑策与的枝整体趟规划挥布局揭的融锈合，支建筑仁与绿卖化的帐融合脂，并荡充分钻考虑澡城市震社区衰的标霉志性覆建筑克物，煎使居慈者都形有强置烈的食归属音感和模自豪挺感。规划烟思想本案邪有着汉独特甜的区映位优盗势和失地理耕优势你，在敞规划铸设计语过程极路，屠应本晒着“扛尊重损环境竞，提渴升环盖境”孟的指俘导思船想：哭以慰“城助市生注态双蒜景社瞎区”把的规愚划理夸念为匆指导钳，围漆绕“克城市音生态燥”生畅活为辫主题枝，兼攻顾本助案地惠块原微始概让貌及艳生态舰资源诸的可午持续乏发展斥，创罚造一罢个具廉有现宗代城学市生泉活气淋息的杏生态抬健康克高尚钳生活毛社区酿：尽量哈保留甜小区衡东边丸坡地良上的不原生知树木杰、植杏被以牧及小载区内丝式现有术的一愿些奋合欢猪树、阶柿树盛等果太木花狱草，望这是墓非常朽宝贵站的天荣然资煎源，叨在设宁计时泊努力评实现弱“原答汁原班味”夹，把驰人工吊破坏伤减少及到最朗低限简度；引入框坡地绒景观禽概念荡，巧肝妙利撒用基袖地北怀高南泻低的系自然愉态势亭；植入题“生夸态城效市”液为主痕题的越生活那方式暮；实现疗“生恼态、泼健康景、休妹闲”战的新婆生活讲理想刊；将“善生态寺健康呈”概倚念融宴入社狱区，扰全面相提升克当是棒的生丝式活质铺素；本案性东临榜万亩丙生态循公园彩，如企何利岸用这税一天酸然资哑源，桌将成缘瑞为设晕计中和的一怪个重双要课信题。规划闻设计娇原则合理央组织头景观腔视线什通廊嘴；各单羡体、瞎各户玩型的性景观啊均好固性；特色炎“景舌观装头修”届处理谣，尽弱量合飘理利额用地闷块固踢有的厦坡地帽及景庭观生率态元墙素；总体教采用当开放敞景观帅体系忆布局驻，局艇部采骡用意准象围拼合手凯法，传创新歉出半换公共套组团险特色眼生态象庭院慎；注重址社区薪天际陡轮廓停线的轧节奏妨与韵北律设魔计；注重固社区划规划杠布局倍的层深次感惩与梯麦度感慎设计闭，达惠成和邻谐统榆一。总体症规划笼布局一主减轴由千朴秋路么向北姑，设筛计中纯央主员轴景励观带先，直朱穿小鞭区的醉全境抽，形代成小董区的失中轴伏线—晃—中努央坡炉地景旁观大据道，厦形成蜜小区逗的主匙轴；肾结合鲁中央遮坡地随景观刃大道闭，形边成本饮案最岭具竞做争力制的核吉心景码观。双景暑观社区务景观尤与外榆围景漂观—漫—组馆团景鞭观与红庭院捧景观旱——南组团航花园农与空弊中花银园三组仿团根据针本案寒的基畅地面滋积及挺产品淹定位怪，将絮本案斥分为例三个财组团经典伟居家子组团花园静复式盼组团别墅栋组团四级该绿化小区底边缘柄绿化绑——妥中心角景观猪绿化拔——浸小区殃组团粪绿化泳——霉私家堂花园羽绿化平面程规划滨建议本案刘地块投面积状约1宫50克余亩递，根姐据本步案平狸面布粥局，换建本营案分赚三期否开发爹，所额以规怖划以良配合虾项目汪开发误为目例标，到本案份的平乞面规艘划分客为三丑大组宵团：1、散经典撤居家角组团本组垮团位贡于整梢个地估块的锐西南换侧，税南临咬千秋贱路，出西临台**拍市第同一初叨级中题学，范本组稳团以宴普通耳六层供建筑腾为主斩。2、拼花园智复式斥组团本组迁团位破于项退目地过块的掘最北狭侧，沾由于妹本案绘地块节北高氏南低毒，最堵北侧贤为花近园洋么房组击团，矿由此饭向南士俯瞰较，形愉成良缘瑞好的森天际垂线景蜻观。3、馒别墅好组团谋（独吗栋、陷叠加酿别墅矿）本组傻团位陡于本佩项目阅地块设的最亩东侧领。因榜为项既目地唤块东掠侧紧讯靠万州亩生期态公诉园，床利用占良好区的自制然资艰源优煌势，似在临郊生态森公园璃一侧竭建独口栋别直墅、豪叠加备别墅坏，形帜成高推尚社戏区中感的高虑档住尾宅区言。建筑推风格做建议时尚衡现代远风格针对朴本案或的地难理位轮置、晶功能冰和档圆次，书我们略建议圆建筑结外形锤为明趁快、秃简洁肚的新但现代擦主义被风格排，色劝调以摔暖色勿为主今。但颂应以感产生编差异铸化为喂主导晌思想贝，以霉体现炉富有卸朝气爬、突拢破传委统、赖讲究祖色彩衫的视俘觉效御果。别墅筝区的打建筑是形式臣，简叉约纯美朴，较采用槽现代犁手法堪处理殃传统坑坡屋泊面和裤构架花，立粥面色致彩柔玩和和遭淡雅尾富有编变化牢；空揉间退蕉落和斜大面纱积玻犯璃突妖出建辉的通洁透性柱，展幕现优辅雅、释尊贵热的风货格。户型恐设计份原则针对磨本案廉户型茅的比摊例配狸置：为了议提高怎小区缓整体臣品质的，树推立*星*市畅首席谋住宅霜、更扮好地绿满足智市场触需要真，在派“错坑位竞太争、忽扬长约避短贷”的鱼原则笛指导拉下，碑建议愉具体之房型陆面积先配比漏上按馆照下搁列比皱例：一期组团（普通多层）二期组团（花园复式）三期组团（别墅）户型二室二厅三室二厅四室二厅纯复式叠加独栋面积（m2）80-95120-135140-150150-165180-250260-300组团户型比例30%55%15%８０%２0%总户型比例６５％２０％１５％普通僚多层医户型妇建议三室邮二厅哨主力很型：面积岂在1揭30谊平方红米左娘右同咬，进逝深两来段式蜘，客童厅开吧间在储4.秩2－虾4.帖5米盈，可淡引入册错层烂结构抹，在帽动区聪与静烦区之崇间以双台阶统形式煎空间辣隔离梅，以漆形成芽房子齐整体僻的空驻间层兴次感巩，提扮高整闭套房嗓子的事档次展。客败厅可莲考虑破大面乱积落舟地窗惊，其蓄他厅溪房的午窗户酒建议肿做飘铜窗。布此户果型为她市场巩求量踪蝶较大尖的户加型。二房租二厅倒经济散型：面积伏90竭平方弹米左辉右，皆针对弄三口限之家漆的小解型家声庭，逝经济妻实力皆相对含暂时屈较弱透，是结在经您济上仙考虑答置业识的一六群人瓣，此却户型家一样以是二叼段式两，客酸厅开俭间不甩应小袜于4泉.2漆米，同南向阻阳台拉，飘毫窗设澡计。四室摸二厅术舒适仆型：面积占在1阔40引-1答50扰平方覆米左叉右，乱针为歉五口雄之家及设计崇的舒扫适型医家庭誉，客挖厅4恢.2鞠-4匆.5覆米，栏动静由分区谎、干皇湿分花离，行客厅宿大面饿积落醋地窗球设计驻，其猎它厅不房设升计飘毯窗。花园杰复式梨：面积茫15鼠0平桂方米巷左右饼，客谢厅挑贡空，信室内买楼梯制，针挤对追旁求品汪质的枯有产捧家庭届．建议坊客厅灰方正到、合挂理、煌适用荡，少卵开门开洞，敌保证征利用让率；喂客厅选为落圾地推妇拉门勇，外芹带观钱景大蔬阳台责；建勇议阳我台用至钢化洒落地渡玻璃耻封闭玩，内沸置不亭锈钢猜栏杆恢，增子强采嗓光性蜻，同笋时又刑丰富懒建筑遭外立翠面效奴果。起居烛厅的圾窗户行：目坦前窗躬台标薄准高庙度为而80寇-9谦0厘疾米，矮外有山封闭奋式阳绸台，日两层件窗户项遮光画。阳绿台栏香杆一轮般为室1.已2米捏高，拣人站桑在阳君台里毙感觉倘到舒炎服。钉建议想阳台认的实搞栏板嘱不要泻太高赢。窗台法：飘谎窗设捕计，见窗台怒距地征面4伸00里-6痒00捉厘米艳高，吹视野凑很好杀。建葛议外耳飘窗乏，窗狸台高壤度为别45腐～6鸭0厘不米，访保证青窗户街的采烟光和层观景顶效果霞，同鹿时有晌引领傅时尚俱和舒毛适感脏；局荡部景蔽观较馒好的姓山墙制部位算另开诸景观漠窗，恰楼端查户型情窗户琴建议龙两面忌外飘岛。单算元窗皇户也览随景荷观建赔议落够地玻的璃加假内置痕栏杆脖。阳台马建议示落地申玻璃道处理珍，或吧外置改或内狐置栏盐杆，真通透爷、采斑光良鸦好，贩整体即建筑昌立面取也会洽很美摊观。厨房测应设播计为盯封闭缺式;毅直接么采光锐、自源然通成风和不向外乖开窗微;厨鄙房应狱设置臭出屋易顶的知垂直搬排烟训道，宾并应意有防蚀止烟随气回甜流的诉措施鸡。预返留排励油烟翅器和话热水破器等刃设施徐的位霉置。麦如有猎窗墙紫部位毙均应随预留凤洞孔补;燃谊气垂银直管饼线不迎宜安光装在果室外号临近程阳台乓或窗鸟的部配位;哥厨房浸宜设崭燃气马汇漏军保护前装置环。燃家气热淘水器捆应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型的绵楼盘偏案名份，也阵印证狱出该蒙城市浇消费山者的懂追逐洒生活繁方式庙、开芦发企天业千律姿百阴态的闹心绪赵，毕拴竟一筹个响嫁亮的订、引喂人注德意的踢名字鞭可以迹最大断限度友地勾响起消冠费者恭的兴建趣……案名二、磨推广现主题议传播惯演绎1.吧2项艳目解哗析规模规模么第一大盘缎效应信誉蛮口碑规划完美糖规划景观渡空间自成芬风景产品异域绘风情产品爽创新尊贵部品质地段交通叫便利潜力夫地段第一稀居所二、弊推广债主题占传播揉演绎1.瞒3目标密群体捡解析城市蛙精英霸的诗润意生己活城市夫精英转的终料极梦赛想第一霉城市抢居所稀缺剪性差异揉性尊贵缸性山水宅+地题段+窑景观华贵翠+大啄气+疑豪放洋房革+亚书别墅初＋楼度王二、岗推广芝主题渣传播俗演绎1.惕4建议披案名傅一山水独华门自然黑观建筑再观居住寸观文化膝观人际掌观生态碰园林变+山港水景道观+蒙社区问园林奶景观建筑刷在风高景中络，建社筑是痕自然初的一监部分鞠；建筑背与自幕然相矮融，享升华冷了建城筑艺孔术人是暖自然况的一寸部分档，人丽在自快然里泥才感勾到舒济适和阁快乐勾勒馆山水贴文化丢艺术维，展尝现出凡文化幼的一亩面用大碍自然绕唤起雄人们爬的天谊真的少回忆匀，让组人产圆生平幅和的毛心态逗，营很造悠僵闲、常宁静星、和嫩谐的管社区陷氛围山水亭华门二、探推广梅主题呼传播告演绎山水纤华门糖——香释义整体买案名在风格零大气碧豪放伍，通兴俗易大懂，笨朗朗聚上口俭；将社刷区的炕规模躬和目孩标群庭体定顾位有惰机融六合，汽体现匀了项战目的她气势役和档挨次；将自钳然优欺势与奖建筑条艺术赚结合肿，将火项目曾的诗弱意境倒界和校生活之品味膝融合炊升华肆。环境住是基拌础，尺质量择是根鱼本，南文化盈是底惩蕴，升三者屡有机约统一英，展阅现地第产核左心价过值理户念。倡导剑回归棉自然超、崇蔬尚高刮生态命、低朴密度法、大耗空间踪蝶、休塘闲性封、自售主化息交通坝的居窑住方垂式，醉全力蹲打造奶新城册市主释义复登合社刷区。二、难推广都主题询传播外演绎1.例5建花议案泼名2评：万蹈丰第呢一城第一贱城：15拣0亩哪的超蹄大规个模，寄在*笼*也著是第走一大尤盘，受通过镰案名奋传递僵了规截模第见一的秒优势柏；紧填临生竞态公躬园，顿都市拦的繁丢华与毁大自嘱然赐圆予的阅绿色堵完美愉融合膊，环鱼境优冤美，轧回归龄自然阴真意症生活哪，是痛适宜贡人类枯居住扮的第悼一居广所；模利用秒天然颗坡地窗营造章诗意狂园林车，卓下越内是涵天位促而并成，勇也是镰**苗居住丘的第匀一景屿观；右产品勺中花凭园洋冬房、翻叠加拉别墅龟及楼斥王别笨墅，放也创亿出*脆*房疲地产宇的第沾一；谣豪门纽奉格调医生活庙成就午城市维精英障阶层泳的第鹅一居箩所及榨第一油身份腰象征表。万丰砌：和合鸣万丰时公司细从郑歼州到匠**纲的跨寨越式扁发展仆，进朴军*蓬*的被第一及个项蛙目，养通过滩项目俭的成垮功开和发，授预示霞自己逗在*胳*的拍地产看领航闻者地析位；溪企业纳名称备，用栗于案仿名不音仅利领于企筑业的渔识别某性，展更利樱于后真期企畜业品公牌推透广，类宣传哨企业纲文化鸟精髓否！案名户风格汇：大气师尊贵举，将颤项目大的规记模、熊档次部、目吉标阶誉层定吃位、衣产品珍优势过等诠川释的母淋漓筛尽致刃，同氧时也疏预示器了和未合万故丰公粮司开日发此帽项目艳的信呀心。二、匆推广关主题调传播群演绎1.赔6案逝名建常议三晓：千坦秋首邪府千秋：是本该案所淋在道护路名惹称，今因地槐段优镇势较煌为突兽出，遮所以芒要更基加强雪化其衡价值顺所在焦；同菠时又嫂寓意亮“千梦秋万召代”源，具赤有历朴史见饰证，寇为城汁市做前出历宵史性副的贡凯献，资为*牢*市摇民创冠造一改个值蒙得珍特藏的络家。首府寓意怒首屈舅一指激，首献创社愧区即愉理念究创新脸、策阀略创掠新、必开发晃模式厌创新玩、管陡理创感新到武技术材层面报的创肤新；羡首又丑预示纠首领唤，对汉目标护消费候群生泳活需弦求深军刻而幕独到马的理耕解，睁代表琴了*电*的捧领袖歌阶层规，超克越自四我，歇引领悄居家县新理蓄念。府：旧时怜指大种官、包贵族煎的住座宅，毒预示拾大宅狱和名趣宅，逼领秀柴**蝴住宅发市场池的不肌可替冶代性份，无愁论从丽产品均本身藏还是甩其文肺化、布居住柏价值懂都具恭有高架不可垄攀的鲜标杆晶意义难。二、蚊推广奔主题魔传播纸演绎2、酬项目牧定位城市驴生态粮双景壶观精咳英社盆区沿用社城市镰生态软的主室题概少念，灿同时衰强调岁项目柳卖点剃，以唐及突车出目核标受驶众的现身份绵认同剪感二、吵推广株主题值传播丸演绎2、蓬项目液定位茫：源于职主题咱概念左，同铺时将勿项目沉的卖盛点引铅入突出抄城市光与生煤态双源重具篇备的换稀缺街性外部亭与小吉区景岸观所艳形成物双景聚观的熄稀缺恢性