某项目可行性实施方案简报

./某项目可行性分析简报敬启者某於香港注册成立,现于香港联合交易所上市,並为恒生指数成份股之一。某之最大股东为中国国际信托投资<香港集团>有限公司,是北京中国国际信托投资公司的全资附属公司。某有限公司<"某">的业务集中在香港及广大的内地市场,业务重点以基建为主,包括基础设施<如桥、路和隧道>、能源項目、环保項目、航空以及电讯业务。另外,本集团亦有透过其全资附属机构大昌贸易行有限公司及慎昌有限公司进行贸易及分销业务。该集团在港拥有多项物业项目,包括大型住宅及优质商用物业。于一九九七年,公司的总部大楼"中信大廈"更于中区海旁落成,为香港海滨的重要标志。<摘自某网站>某经过较全面调查、分析,对某城市的发展前景充满信心,认为房地产业市场还具有很大发展潜力和运作空间。因此,某拟引入国内外高尚居住社区开发理念,在某规模性发展某的品牌居住社区——某花园。我们期待着社会、企业各界的共同参与,把某花园开发建设为某市第一高尚名牌住宅小区,为某市民创造出卓越美好的生活居住环境。某花园〔XXX项目组2005年4月12日某花园〔XXX项目组成员名单：项目组组长：徐立华——XXXXX置业顾问有限公司董事总经理项目组成员：游泳——XXXXX置业顾问有限公司董事副总经理陈卫国——XXXXX置业顾问有限公司策划三部经理李万国——XXXXX置业顾问有限公司销售一部经理刘光旭——XXXXX置业顾问有限公司策划师徐慧——XXXXX置业顾问有限公司策划师朱敬龙——XXXXX置业顾问有限公司首席设计师孙硕——XXXXX置业顾问有限公司市场研究部主管项目组顾问：林彬海——清华大学建筑设计院XX分院所长第一章某房地产市场综合分析某20XX房地产市场概述开发投资情况某市统计局、房管局的统计数据显示：20XX全年市区累计完成房地产开发投资35.16亿元,与20XX相比增幅33.3%。按用途分,住宅投资29.78亿元,20XX为20.25亿元；办公用房建设投资0.33亿元,20XX为0.94亿元；商业用房投资4.10亿元,20XX为2.67亿元。市区20XX1-12月份累计房屋竣工面积139.47万m2,同比增长23.3%。其中住宅面积118.88万m2,办公用房2.42万m2,商业用房16.59万m2,其他用房1.58万m2。而20XX全年累计房屋竣工面积万113.08m2,其中住宅101.02万m2,办公用房2.99万m2,商业用房6.41万m2,其他用房5.64万m2。比较图如下：[结论]从比较图可以看出,20XX房地产的投资量与20XX相比,开发投资与施工面积都呈增长趋势,特别是20XX第四季度开发投资金额比以往都高。在2004商业的投资及竣工面积都比20XX有大幅度增长。20XX房地产市场着实红火了一把,即便政府对房地产行业已作了宏观调控,随着某地区本身的发展,本地及外地的开发商对某的房地产市场依旧看好。土地供应情况某市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应,土地出让全部采用挂牌、拍卖方式。20XX1-12月份共出让土地266.46万m2,成交金额16.91亿元。20XX某市区出让土地达到481.4万m2,则20XX比20XX减少了214.94万m2,同比减少44.6%。[结论]自20XX4月29日,国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,全省在宏观调控中停止供地半年后,某市的土地投放量也明显减少,可见政府对土地的投放量的控制效果显著,从而合理的推动房地产的发展。20XX一至四季度土地投放量呈波浪式起伏,特别是到了第四季度,投放土地总量达到年度总和的38%。销售情况20XX度销售备案登记情况表〔单位：m2季度总体商业办公别墅住宅20XX全年批准预售1688900199600147900129760020XX全年销售11531001626787397591644720XX全年销售率68.28％81.50％50.02％70.63％20XX全年批准预售202.28万37.12万8.62万117.18万20XX全年销售1330705211097117638100197120XX全年销售率65.79%56.87%136.47%85.50%从20XX的批准预售及20XX的批准预售情况分析,20XX全年市区的批准预售总量比20XX上涨了19.8%,并且各类物业的实际销售面积比2003的销售都有所增长。20XX批准销售的商业用房比20XX增长85.9%,给销售带来了一定的销售压力,20XX商业用房销售率为56.87%,则有一大部分留在20XX的市场；别墅项目在20XX销售量达到11.68万m2,是唯一的销售面积超过批准销售的物业,但因为国家对别墅用地的控制,20XX的批准预售量比20XX减少41.72%,在20XX别墅的需求量增大,销售情况好。20XX某普通住宅批准销售量比20XX减少9.7%,实际销售面积20XX比20XX增长9.3%,20XX经济实用房的批准预售量比较大。[结论]总的来说,20XX某房地产市场发展比较火热。20XX推出的楼盘也达到近几年的高峰,东、北、南三区在20XX也推出了不少楼盘；20XX商业推出量更大,给20XX带来了不小的压力,销售前景不容乐观；别墅楼盘在20XX需求旺盛,前景看好。价格走势[结论]统计分析普通商品住宅的价格走势20XX4季度相比20XX4季度上涨了274元/㎡,由于4季度相对是旺季,同时有一些新的楼盘亮相,4季度价格比上季度略有上升,为2963元/㎡,总体来说上升幅度较小,平稳略升的状态。20XX房地产土地出让分析20XX土地出让总结招商时间商业金融办公住宅商业住宅其它合计1301312132113311351139137、140、141、142、143136、1388145、148、149146、147、5151、152、153、1501602161、162、167、170、171、163、172165、166、168、169、11173、181、182、183A、183B、185、186176、187、188、189、190177、178、179、18016从20XX的土地出让来分析,上半年只是出让13块地,而下半年则出让了40块地。从出让地块上来看同20XX地49块地大致在数量上持平。土地出让分区域分析区域东区西区南区北区中心区地块130、135、136、137、138、147、150、171、172、173、175、180、181、189133、139、140、141、142、145、148、149、152、153、160、161、162、163、165、166、167、177、178、179、183A、183B、185、186、177、178、190155、158131、143、146、151、168、182132、169、170面积7249911203330207113421928109847比例27.18%45.12%7.77%15.82%4.12%从上表明显可以发现,东区地土地出让比例在增大,东区的土地出让面积已经占到27％。北区的土地出让面积也达到16％。总体统计分析20XX全年土地出让面积约在267万平方米,同去年的399万平方米有一定的差距,但是中间的差距正好同京华城中城的135万平方米相当。因此排除京华城中城的特例,总体上出让土地面积今年同去年大致相当。土地出让分用途分析出让性质住宅商住商业金融其他地块131、137、140、141、142、143、146、147、163、172、176、187、188、189、190136、138、150、165、166、168、169、177、178、179、180130、132、133、135、139、145、148、149、151、152、153、158、159、160、161、162、167、170、171、173、175、181、182、183A、183B、185、186155面积13463975634287526814703比例50.48%21.12%28.22%0.18%20XX的商业金融土地出让达到75万平方米,按照最小的容积率1.2计算,则粗略计算就有90万平方米,考虑到众多的商业地块容积率都达到2－3。则实际推出的量将大大超过这个数据。另外还考虑到商住用地大约还有15％以上的商业面积,按照商住用地的粗略容积率1.4计算,则在商住用地上还有10－20万平方米的供应量。而分析近两年某的商业营业用房的销售量都不超高20万平方米。则20XX的商业供应量就需要某消化5年以上。20XX某房地产市场预测分析某20XX房地产的情况,同时根据国家及某的政策影响,预计20XX某市房地产市场会出现以下趋势：土地控制更加严格20XX末,国务院下达了关于深化改革严格土地管理的决定。国土资源部副部长李元表示,明年我国将继续实行从严从紧的建设用地供应政策,收紧"地根"。某20XX末大批量推出初看有点突然,尤其在11－12月份在前面的土地还没有成交的情况下又推出大量的土地。但知情人士分析主要是基于在国务院的新规定正式执行前抢先推出。由于近两年国家的土地控制,某新征用的农业用地有限,可以说20XX、20XX的土地供应主要是某以前贮备的土地。经过两年的消化,预计也消化了很大部分。尤其从12月24日推出的土地看,只有一块地是生地,其它都是熟地。预计20XX某的土地供应量会有所减少,特别是上半年有可能和20XX上半年一样,土地供应量不大。西南区域及其周边会成为新的住宅开发热点区域20XX西南区的优势和重要性得到了充分的认识,开发项目鳞次栉比,呈现出一片繁荣的景象。累计在建和挂牌的地块有117号、98号、74号、106号、100号、73A号、73B号、126号、105A号、105B号、141号；129号、145号地块等近20块地幅。其中73A号地块,开发商为某金鑫房地产开发公司,开发的金湖湾小区项目位于顺达路和振兴路之间,规划建筑面积18万㎡,以别墅项目为主,兼有多层和小高层项目,占据了整整一条街区。73B地块的明星花园以多层和小高层项目为主,规划建筑面积26万㎡；126号地块的南浦花园以别墅和多层项目为主,建筑面积6万㎡；105A号地块的星都芳庭以多层和小高层项目为主,规划建筑面积21万㎡；105B号地块的淮左郡项目,以联排别墅为主,兼有多层,建筑面积9万㎡；141号地块规划土地面积11万㎡,18米建筑高度的限制,决定了该地块将以别墅和多层项目为主；142号约12万㎡的土地面积,规划将由中高层项目为主,届时该区可能会诞生南区地块的第一个高层项目；再加上年末推出的西南板块的多幅土地,西南区域的市场供应量势必成为某的一个重点区域。商业项目可能存在问题20XX下半年推出很多商业项目,预计全年的商业用房的批准预售量在33万m2以上,20XX商业办公用房的销售量在16万m2。乐观地预计20XX全年的销售量在18－20万m2,20XX还有几个大型的商业在20XX推出,如滨河城的8万m2、珠宝城一期6万m2、凯运天地5万m2、财富广场7万m2、红星美凯龙18万m2商品房价格稳中有升影响房地产市场的根本因素是市场供求关系。当有效供给不足,必然导致房价上涨,而房价上涨又减少了有效需求,从而增加有效供给,最终达到一个平衡点。20XX某市的土地供应已较20XX有所减少,土地的稀缺性使开发成本中土地价格不会下降；对开发商要求越来越高,国家强制性规定环保、节能材料使用等加大了建筑成本。但是由于限价住宅商品房的大量投入,将抑制整体房价快速、大量上升。20XX某市房地产市场从总体上看,没有引起房地产暴涨和暴跌的不稳定性因素,总体保持平稳略升的趋势。东区发展渐成规模、北区低位抬头20XX,某东区及北区普通住宅所占市场份额趋势如下图：在20XX东区的市场份额变动较大,在二季度市场份额达到全市的最低点,而在第三季度却达到了36.70%,第四季度又比第三季度上升了1.76%,三四季度均位居第二,仅次于西区,说明东区的规模与优势正日渐形成,其发展势头不亚于西区。北区在20XX市场份额在后三季度处于上升趋势,但市场份额不是很高。根据土地的出让情况来看,北区在20XX将会有很多新的楼盘推出。竞争性项目分析京华城中城基本概况：由某京华城中城生活置业有限公司开发,位于文昌西路,某火车站旁。总建267万平方米的超大体量,住宅130万平方米,复合多层、联排低层、小高层、高层多种建筑,是某目前规模最大的楼盘,商贸与住宅相结合。分四期开发,目前开发第一期,别墅67栋,小高层21栋。推广诉求："京华城中城,某的新市中心"。功能齐全的城市中心,所有生活所需全满足。小区规模大,与人工湖相连,面积达到271亩,且有百万平方米全生活广场,首期建设18万平方米。定位与销售：定位"新某市中心第一大高档住宅区",目前第一期在售,20XX11月7日开盘,拟定20XX3月入伙。联排别墅面积区间190-210m2,叠加别墅140-160m2。一期销售不到30%,标准层均价3600元/m2,叠加均价4600元/m2,联排均价5100元/m2。主要优劣势：规模大,配套全,开发商资金雄厚。但价格较高,且刚开始建设,小区尚看不出什么规模,价格不够合理,所以销售不太好。项目竞争性：某房地产市场的大盘,目前建设销售正在进行中,开发种类多,但其价格不够合理,如果项目开发出一定规模,且销售价格合理,对某房地产在售楼盘的影响都比较大。由于该项目随后几年内保持较大的推盘量,产品类型与价位均较为接近,所以与本项目存在有直接竞争。凯运天地基本情况：某凯运房地产开发有限公司开发,地处某市古运河东岸；项目总占地324亩；项目建筑面积29.05万㎡〔住宅20.26万m2；容积率1.38；绿化率37%。共有1292户,住宅,计1292户〔多层26幢约8.69万m2、小高层12幢约11.57万m2、公建配套用房17幢约8.97m2。三期销售情况：20XX03月06日开盘,现售住宅,商铺未售。共推出103套,已经销售多于80%,在售小高层与多层均价3900元/m2,三室两厅两卫,120m2,所占比例80%,两室两厅两卫,90m2,共10户左右。主要客户为私营业主、夫妻双方都有固定收入人群。户型配比：三室两厅两卫120平方米左右〔占80%左右,两室两厅一卫93.15平方米,复式180-220平方米。项目优劣势：品牌效应,规模较大,配套设施较好,某综合整治项目,十大实事工程,五大亮点之一。它创建的是一个品牌,所以从它的售楼处,样板房都具有特色。周边市政配套不太好。项目竞争性：凯运天地在某走的是品牌道路,作了大量宣传,并与京华城中城一样用XX知名演员作形象代言人,在某房地产市场有一定影响,并且带动了东区的地产市场。以古运河作主打,销售情况好,位置离市中心不是很远。目前正在销售,明后年将仍保持相当数量的住宅推出量,与本项目有同类层次客户资源,竞争性较大。其它竞争项目金湖湾小区——第二章项目概述及客户定位一、项目概况1、地理位置：本案位于某市邗江北路东侧,扬冶路北排涝XX侧,地处瘦西湖风景区与西部分区、西北分区交汇处,南距广润发和来鹤台市民广场约500米,地块周边分布有海德公园、玫瑰香榭、柳馨花园、翠岗小区、雍华府、山河园、金菊花都锦绣时代等大中型住宅区,所在区域交通便捷,环境优雅,未来发展前景良好。208号地项目区域位置具体如下图所示：柳馨花园柳馨花园山河园山河园邗江北路海德公园邗江北路海德公园锦绣时代锦绣时代本项目玫瑰香榭本项目玫瑰香榭四望亭路四望亭路金菊花都扬冶公路金菊花都扬冶公路雍华府熙园雍华府熙园广润发文昌西路来鹤台广润发文昌西路来鹤台2、项目主要经济技术指标：用地面积区块〔m2绿化率容积率建筑密度规划用途限高502900mC区：102400≥35%≤1.2≤30%二类用地≤18mD区：72000≥25%≤2.0≤40%二类用地≤36mE区：221300≥35%≤1.2≤30%二类用地≤18mF区：107200≥35%≤1.6≤30%二类用地≤36m3、建筑性质：住宅、商业及配套设施；4、项目运作现状本案为农牧厂搬迁改造项目,不存在拆迁阻力,条件基本具备明年开工。5、本案策划背景1、内部因素1属规模较大的近临市中心的项目,开发周期预计为四年,必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性；2积率较低,对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市场的需求。3本案的综合成本决定本案市场价格水准处于中上状态。某房价近几年呈快速稳步上涨状态。目前某较大规模项目均价一般超过3300元/平方米,西区普通住宅的房价在3200-3900元/平方米,由于目前某各城区的发展正日趋平衡,尤其是东区的迅速崛起,价格方面每平方米又比西区少数百元,使得西区与往昔相比,失去了一定的竞争优势。2、外部因素1本案属扬城西区项目,区域形象较佳,楼盘众多,竞争十分激烈,对本项目的定位精准性、运作专业性及营销手段的有效性提出了更高的要求,进而为本案带来新的发展机遇与挑战。二、区域环境分析1、交通条件本案目前公共交通设施比较缺乏,但道路交通设施比较完善——邗江北路50米,规划中的蜀岗路宽40米,扬冶路宽35米,随着未来的发展,这一缺憾将得到有效解决,并使本案具有极佳的交通优势。2、周边环境西区将逐步发展成为某未来的城市中心区,已初步形成较完善的生活配套设施,医疗、教育、商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全,具有居住生活的便利性,且素质较高,而目前本案周边生活氛围、商业氛围和生活配套仍比较缺乏,预计经过2-3年的发展,这现状将逐步得到改善。三、区域目标市场客层研究和市场定位1、目标市场客层特征：该区域客户基本分为三类：追求高档物业的多次置业人士：此类人群由于已具备改善型住房,故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本,尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘,故该类人群一个明显特点就是容易追随热点、潮流楼盘,且其中一部分人群购房为投资目的。追求高品质生活质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为主,以全面改善现有住房条件为主要购房目的,追求面积指标增大、产品改进,同时又追求居住环境改善、居住品质提高,此类客户消费观念较为成熟、冷静,往往不为媒体宣传所左右。留恋或向往西区优越地理位置的安居型客户：此类客户购买力较弱,同时又对西区又较为眷恋,但西区价格相对较高,由于受经济实力的限制,故此类人群只能以牺牲面积、地点、产品附加值为代价,以获取在本区生活的条件。此类人群购房首要条件是房型、面积,在经济条件允许的情况下在考虑地点、环境等其它因素。2、本案目标人群特征本案目标人群来源于全市各个区。在职业特点上主要集中于经商人士、政府官员、外企白领等收入水平较高并且稳定的人群,他们追求高品质的生活质量,对小区的环境、配套设施等要求比区域内现有小区要提高一个档次。3、确定目标客户客户主体：追求高档物业的多次置业人士。客户辅助体：追求高品质生活质量的改善型客户。4、产品定位：综合上述分析,建议本项目的建筑形式以多层为主,辐以小高层和联排别墅等产品。第三章规划设计建议及物业类型配比一、项目市场形象初步定位激活社区定位的第一步：社区定位在某、在今天,人们的需求是什么？在人均GDP超过2000美元的某市区,基本的物质生活条件是容易达到的,也就是说在居住的需求上更多倾向于"马斯洛需求"的"自尊需求"和"自我实现"的表现。本项目从业主的需求出发,充分研究了某地域的、时代的个人需求特点,以"花园城市"激活社区的总体策略。挑战市场巅峰的战略——国际化社区借用发展商——某的国际化开发背景,整合一支国际化的开发团队打造出的一个具有国际化标准的优秀社区。在规划设计方面更多考虑澳大利亚柏涛、香港的何显毅、王董等知名建筑设计院；景观设计建议选择贝尔高林、美国泛亚易道、德国WSP景观设计、澳大利亚DCM等参与设计；以及物业管理、营销顾问等一支国际化背景的团队。旨在通过国际化团队制定的一种国际化的居住标准来建立一个市场的高度。迎合需求的社区定位——花园城市社区通常意义上的大盘社区给客户带来的是"世外桃源"的感觉,环境景观自然让人陶醉,但诸多生活配套不便常使人忘而却步。突出本项目紧挨城市未来中心的独特位置和一个近70万平方米的高品质生活的大盘的市场特性。最后我们综合将本项目的市场定位为：国际化花园城市社区二、现有控规调整建议根据现有政府对本项目的控制性规划需求,我司觉得在以下几点存在局限性：商业规划在D区不能体现地块的最大价值；E区限高18米导致产品规划空间太小；我司建议某在拿地时与政府进行有效协商,尽量避免以上局限。建议做以下修改：将商业功能改为F区的东南角,可以维持规划面积和容积率等指标。这样将更符合商业地块的"金角银边"的原则；将E区的限高放宽至36米。原有限高下的产品只有多层或别墅类,但通常开发商为了追求利润会选择容积率较高的多层住宅,导致小区内出现"兵营式排列"。不能保证足够的景观、绿化面积。如果能将限高放宽到36米,开发商可以定位小高层住宅产品,在容积率不变的情况下,留空出更多的景观、绿化面积,有利于提高整个项目的居住档次和环境。根据我司的分析,以上第一点的修改可能性还是较大的,第二点的修改难度存在。以下规划思路是以考虑实现第一点修改,第二点不修改为前提的。三、初步规划设计思路1、总体规划设计思路拟借鉴国际上大盘社区的发展经验在某市北部地区建设一个高档次的居住社区。并注意从以下几方面着手,以达到完善的规划设计效果。主题鲜明、立意丰富的社区内涵畅通有效的交通组织及交通工具停放设置优秀的住宅户型配以风格独特的立面设计经济、实用、富有创新的社区配套充分利用现状植物保留,点、线、面的景观设计与周边环境、环保有机的相结合合理的市政设施配套规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合具体反映在规划上,意图实现"花园城市"构想,规划设计成为由不同的多层住宅类型、密度、空间、形体、平面居住社区,社区内具有完整的配套服务设施及管理系统,满足"以人为本"的居住理念。2、产品特征以多层住宅产品为主,低密度住宅与小高层住宅为辅。推出多层住宅、低层联排别墅、叠拼别墅、四层花园洋房以及九至十二层小高层住宅等多种类型的住宅产品。并以小高层来提高项目容积率。3.充分考虑住宅建设中新技术、新材料的应用,并达到国家二级节能标准。4.本项目所在地的西区作为某市房地产开发热点,在政府市政规划与投入、住宅市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有较强的优势。但在现阶段也存在着热点开发节奏较为缓慢、开发产品单一的弊端。基于某区域的外部环境和市场情况,以及某在社区发展