蓟县养生养老文化小镇策划及概念设计

养生养老文化小镇策划及概念设计蓟县HEALTHENDOWMENTINDUSTRIALPARKPLANNINGANDCONCEPTDESIGN北京Beijing·天津Tianjin·上海Shanghai·郑州Zhengzhou本次规划设计针对的三个重点政策衔接村民还迁分期模式如何与蓟县十二五规划政策产生契合点如何将双安村民妥善安置，并使之成为项目可持续运营的有机组成部分如何合理分配各种类型建筑的面积，确定各阶段开发功能组合模式旅游“一带三区九组团”旅游新格局“一带”是指海河旅游观光带；“三区”是指市中心都市旅游区、东部滨海旅游区、北部山野旅游区。重点打造六大旅游品牌“十二五”时期天津市重点打造六大旅游品牌。一、“近代中国看天津”文化游二、都市博览游三、海河风光游四、滨海休闲游五、山野名胜游。依托蓟县丰富的森林资源和名胜古迹，发展农家乐旅游和商务休闲旅游；六是中国旅游产业博览会。打造中国旅游产业的新品牌。经济天津十二五规划第四章统筹城乡发展不断壮大区县经济实力二、大力发展区县经济（一）加快发展区县服务业，大力发展农村观光旅游业、商贸流通业，几家发展生产性服务业，提升城镇和农村社区服务水平。（二）推进“三区”联动发展，把示范小城镇建成高水平、有特色、适于产业聚集，生态宜居的现代化新镇。四、完善城乡统筹政策坚持农村基本经营制度，规范土地承包经营流转，发展多种形式的适度规模经营。完善城乡平等的要素交换关系，促进土地增值收益和农村存款主要用于农业农村。环保蓟县十二五环保规划（4）“十二五”期间环保工作主要任务在“十二五”环保规划背景和环境压力预测分析的基础上，从生态县建设、环境保护、节能减排和发展循环经济、低碳经济等方面梳理蓟县“十二五”期间环保工作和重点任务。（5）“十二五”重点环境趋于规划建设工程环境保护重点工程建设，是解决环境问题的重要手段，根据环境现状和社会经济发展需求确定环境保护工程重点项目。一是生态建设和恢复项目；二是污染源治理项目；三是市政污水、固体废弃物处理项目。政策衔接基础研究总体定位概念设计区位及外部交通周边及内部交通双安村基本情况双安村经济作物基地地形自然环境情况双安村聚落布局周边村落布局建筑与环境SWOT分析总结发展方向总体定位相关案例研究功能定位及建设比例开发分期及重点设计准侧总体设计第一组团设计第二组团设计第三组团设计绿色策略基础研究BASICRESEARCH京平高速蓟县双安村京津水城唐山北京天津市中心城区60KM100KM100KM90KM津蓟高速京哈高速高速公路周边城市蓟县地处津、京、唐等地区的交通要冲，京哈、津围、邦喜、宝平等7条干线公路、14条县级公路、310条乡村公路，纵横交织，四通八达。地块可达性：北京地区通过京平高速通往蓟县双安村；天津地区通过津蓟高速通往蓟县双安村；唐山地区通过京哈高速转津蓟高速通往蓟县双安村。空间位置：蓟县双安村距北京西城仅60km左右，车程约1h；蓟县双安村距天津中心城区约为100km，车程约2h；蓟县双安村距河北唐山约为90km，车程约2h。区位及外部交通CONCEPTUALPROPOSAL基地研究周边主要城市（天津、北京、唐山等河北省城市）于1-2小时车程内,有利于项目后期发展。高速公路城市道路村内道路周边交通：双安村入口通过燕山西大街与高速公路连接。周边及内部交通双安村入口津蓟高速北环路燕山西大街CONCEPTUALPROPOSAL基地研究燕山西大街村内主干路聚落联通现状路内部交通：双安村内部现有一条3~4米宽的车行路及众多1~2米的现状土路。道路尺度宜人。人口：双安村村辖现有人口547人，住户143户,居民住宅宅基地面积约为2.6万㎡。居民收入：当地村民无耕种地，主要收入来源为果园种植。村民收入低于蓟县农村居民的人均收入水平，是当地唯一的贫困村。特殊现状：村内现有天津纺织集团公司工人疗养院，分为上、下两院，其中下院在用，上院已经荒废。2006-2010年蓟县农村居民人均纯收入与增长速度2006-2011年蓟县地区生产总值及其增长速度燕山西大街上院下院双安村双安村基本情况CONCEPTUALPROPOSAL基地研究柿子树栗子树核桃树经济作物产量分析：1、枣树产量：定植第二年亩产就达120公斤，6年生亩产达506公斤。2、核桃树产量：土壤条件差的丘陵山地：每亩74株（株距×行距：3m×3m），零星每亩30株,六年每亩达550公斤。3、山楂树产量：如果管理措施到位，每亩60棵，平均亩产达到3000公斤左右。4、柿子树产量：每亩70棵，每棵50公斤左右。平均亩产达到3000公斤左右。有“一年种植，百年收益”之说，是开发山区治穷致富的重要树种，也是自然界维持生态平衡的优良树种。5、苹果树产量：矮化红富士苹果树亩产平均在3000公斤，没有大小年，连年丰产稳产。双安村经济作物蓟县干鲜果品主要有核桃、板栗、柿子、苹果、红果、梨、葡萄等，尤其是盘山柿子、燕山板栗、大棉球红果、黄崖关蜜梨、野生酸枣和猕猴桃，质优味美，驰名中外，享有盛誉。双安村内以柿子树、栗子树、核桃树为主，其他作物间植。双安村在今后种植过程中可增种枣树、山楂树和苹果树，从而提高作物经济产出及丰富程度。CONCEPTUALPROPOSAL基地研究基地地形项目规划总占地约为478.46公顷。平坡0.0%(0.00°)～3.0%(1.72°)：面积(㎡):92648.33(1.94%)缓坡3.0%(1.72°)～10.0%(5.71°)：面积(㎡):71277.51(1.49%)中坡10.0%(5.71°)～25.0%(14.04°)：面积(㎡):498501.11(10.42%)陡坡25.0%(14.04°)～50.0%(26.57°)：面积(㎡):1491441.02(31.17%)急破50.0%(26.57°)～100.0%(45.00°)：

面积(㎡):2402950.45(50.22%)悬崖坡地100.0%(45.00°)～>100%(90.00°)：面积(㎡):227767.58(4.76%)CONCEPTUALPROPOSAL基地研究地形地貌富于变化，景观多元丰富；但坡度变化大，平坦腹地面积受限。坡度范围单位面积数量比例0.0%～3.0%ha9.261.94%10.0%0%~30%ha7.131.49%10.0%～25.0%ha49.8510.42%25.0%～50.0%ha149.1431.17%50.0%～100.0%ha240.350.22%100.0%～>100%ha22.784.76%合计ha478.46100%地形坡度分析图不同坡度范围面积比例示意图缓坡平坡林地中坡自然环境情况蓟县是天津市唯一的半山区县，也是天津市的“后花园”，有山有水，有平原有洼地，土壤肥沃，山青水秀，空气清新，水质优良，气候宜人，被列为全国生态示范县和全国首家绿色食品示范区。双安村集成了蓟县得天独厚的自然环境，对于发展养生养老的居住、无污染、高品质、高效益的种养业、绿色食品的加工业等极为有利。CONCEPTUALPROPOSAL基地研究双安村聚落布局双安村民居古朴，林木茂密，地势起落丰富，道路蜿蜒而上，平面布局舒展，原生生态民居布局具有鲜明特色。径院筑CONCEPTUALPROPOSAL基地研究SWOT分析項目评判内容优势內部因素1.地形地貌富于变化，景观多元丰富2.道路宽度符合人性尺度，具亲近性3.地方农村建筑保留完整，具地方特色4.矿产资源丰富，可就地取材5.传统农村文化纯朴，符合养生养老主题6.既有地方人力提供一级基础劳动力劣勢內部因素1.坡度变化大，平坦腹地面积受限2.道路宽度不适合高密度开发使用3.服务设施缺乏（医疗、休闲、餐饮、公共设施）4.三级服务人力缺乏，需引进人力资源或地方人力教育提升SWOT分析项目评判内容机会外部因素1.邻近游憩资源丰富，便于潜在游客开发2.临近周边主要城市于1-2小时车程内，具销售诱因3.开发项目引进，创造地方就业机会4.配合地方政府主要发展政策，有利组团开发挑战外部因素1.基地内矿产私人及非法开采严重，影响景观与交通安全2.气候干燥，水源不稳定3.邻近乡镇公共服务档次有落差SWOT分析总结总结：经过对基地的分析研究，以及项目所特有的机会、挑战、优势和劣势的综合分析，我们认为现有资源与原生风貌是我们最有利的先天优势条件，村民还迁及就业问题需要结合项目重点解决，合理的功能组合旅游开发后，对双安村经济将会得到快速发展。CONCEPTUALPROPOSAL基地研究总体定位FUNCTIONANALASIS“三农”问题已经成为我国社会发展中急需解决的重中之重的问题之一，党和政府领导大力倡导社会主义新农村建设，提出构建和谐新乡村的战略，为乡村地区多种产业的发展提供了良好机遇。城市化进程的加速呼唤乡村地区的开发和保护。伴随着社会的发展和工业化、现代化、高科技的冲击，城市里的人们对物质化生活的激情逐渐消退，开始厌倦城市的浮躁纷乱，渴望寻找回已经丢失了的那些人性中最本质、最纯粹的东西－平和的心态、和睦的人际关系、“悠然见南山”的生活方式，乡村的农事劳动、和谐氛围、质朴乡情都重新进入人们的视线，催生了城市居民对乡村地区的自然景观和人文景观的向往和追求。发展方向资源梳理资源条件确立旅游发展主题主题景观实施景观改造提升整体风格品位品位产品构建产品网络加强服务设施整合整合生态注重生态文化构建可持续性发展发展规划核心规划总体思路多元休闲产业共同发展的休闲乡村原始的农家乐凸显四季风情的季节性的旅游观光魅力乡村乡土文化与田园景观结合的单一的农业旅游品质乡村FUNCTIONANALYSIS总体定位方向方法方案主题小镇四资战略五觉文化四化机制锦囊系统资源战略资产战略资本战略资信战略视觉听觉嗅觉味觉文化产业化产业链条化链条产品化产品空间化养老锦囊养生锦囊建筑锦囊景观锦囊视觉锦囊民俗锦囊新农村锦囊……城镇生态农业文化旅游艺术教育……觸觉总体定位执行策略养老锦囊景观锦囊新农村锦囊养生锦囊建筑锦囊民俗锦囊系统研究FUNCTIONANALYSIS总体定位总体定位充分利用双安村原有资源及原生景观环境，结合古典养生智慧与现代养生观念，以及旅游、城镇、教育、文化、生态、农业、艺术等功能，共同构成双安村新的产业网络。建设以可持续发展为前提，以发展全息旅游为战略，以原生生态村落为模式的养生养老文化小镇。教育文化生态旅游农业艺术城镇FUNCTIONANALYSIS总体定位养老社区养老住宅及小镇美国太阳城中心新加坡“乐龄公寓”荷兰弗莱德利克斯老年公寓法国“颐养天年”小镇农业类型世界农业文化传统稻鱼共生农业系统（中国）伊富高山坡稻米梯田系统（菲律宾）安第斯高原沟渠农业系统（秘鲁）卡比有机农场（澳大利亚）酒店风格私家酒店悦榕庄（云南丽江）翰院壹号-12间房（云南丽江）茂德公草堂-16间房（广州番禺）锦宅-19间房（山西平遥）乡村酒店四季酒店（泰国清迈）四季酒店（巴厘岛）帐篷酒店（印度）相关案例研究小镇风貌爨底下村（北京）平遥古城（山西）碛口古镇（山西）中国最美六大乡村丹巴藏寨(四川)红河大羊街乡哈尼村落(云南)丽江大研古镇(云南)黎平肇兴侗寨(贵州)喀纳斯湖畔图瓦村(新疆)江西婺源(江西)中国典型古镇FUNCTIONANALYSIS总体定位新加坡”乐领公寓”美国太阳城中心荷兰弗莱德利克斯老年公寓法国老人村和“颐养天年”小镇养老社区养老住宅及小镇成功养老社区的共同特点：提供再就业的机会，体现老年人的社会价值；提供丰富多彩的文体娱乐活动，开设多样的老年大学课程；适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动；协助老年人完成未完成的人生梦想；提供一个属于老年人自己的，不被干扰的空间；营造尊重老人的社区氛围；为老年人提供进行社会交往的公共空间；为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感；适度的声光环境，方便听力和视力减退的老人；提供良好的饮食起居环境；专业的服务人员给予照顾。FUNCTIONANALYSIS总体定位功能项目库居住1养老住宅（3~5F）、2山野宅院（一院多户）、3山野别墅（一院一户）4、企业会所酒店1乡村客栈（农家乐升级版、2~3F）、2院落客栈（地势较缓，环境较好的合院，2F）、3台地客栈（山地环境特色鲜明2F）、4精品酒店（缓坡台地都可，体现尊贵）、5疗养院商业1农家饭庄、2有机食品超市、3私家菜、4购物街坊、5酒吧养生1会馆项目养生、2运动养生、3活脑养生、4创意养生、5庄园养生教育1园艺讲堂、2养生讲堂、3老年大学、4心灵讲堂研发保健中心（疗养院、医院等）农业农业观光园、蔬菜园、水果园、园中别墅功能定位及建设比例FUNCTIONANALYSIS总体定位营利模式土地盈利产品盈利经营盈利品牌盈利资源盈利功能分布比例住宅：养老住宅、山野宅院、山野别墅酒店：乡村客栈、院落客栈、台地客栈商业：农家饭庄、有机食品超市、私家菜养生：会馆项目养生、运动养生教育：园艺讲堂、养生讲堂（与养生结合）农业：观光农业，原生风光公园服务中心住宅：养老住宅、山野宅院、山野别墅、企业会所酒店：院落客栈、台地客栈、精品酒店、疗养院商业：私家菜养生：运动养生、活脑养生、创意养生养生教育：园艺讲堂、养生讲堂、老年大学、农业：蔬菜园、水果园（柿子树、栗子树、核桃树）服务中心住宅：养老住宅、山野宅院、山野别墅酒店：院落客栈、台地客栈、精品酒店商业：私家菜养生：运动养生、活脑养生、创意养生、庄园养生教育：心灵讲堂研发：保健中心、培训管理农业：蔬菜园、水果园、园中别墅服务中心一期：项目启动且正常运营以及实现资金的回收和部分营利一期综合双养起步区二期双养休闲居住社区三期精品双养品牌区分期模式二期：实现项目规模、知名度及资金收益的全面扩大三期：实现项目品牌、效益的最大化、建设标志性的建筑组团序号工程费用名称建筑面积（㎡)平方米指标（元/㎡）合计造价(万元)一住宅工程项目36000.001815.006534.001建筑工程36000.001150.004140.002装饰装修工程36000.00320.001152.003给排水工程36000.0060.00216.004消防工程36000.0030.00108.005采暖通风工程36000.0090.00324.006强电工程36000.00140.00504.007弱电工程36000.0025.0090.00二配建公建工程项目45150.002030.009165.451建筑工程45150.009504289.252装饰装修工程45150.005802618.703给排水工程45150.0040180.604消防工程45150.0050225.755采暖通风工程45150.00130586.956强电工程45150.00190857.857弱电工程45150.0090406.35三场地整理234600.0090.002111.40四一类费用合计（一+二+三）315750564.0817810.85五不可预见费按工程费用5%计取

890.54六合计（四+五）315750592.2818701.39一期投资预算经过投资估算，项目启动初期，一期预计投资量约为1.87亿元。FUNCTIONANALYSIS总体定位概念设计CONCEPTUALDESIGN交通设计设计系统场域设计规划设计基地设计空间设计景观设计建筑设计CONCEPTUALPROPOSAL概念方案设计准则场地要素优先的地理风貌系统类型化多模式小镇空间集成内涵人文定义的镇域结构有机农业与生态景观地缘新中式建筑聚落古镇原型衍生的多维低碳交通广义旅游功能与边际价值深度契合基地设计空间设计场域设计景观设计建筑设计交通设计规划设计顺应道法自然之理尊崇原生场地肌理和风貌多层次切片式设计逻辑空间、功能和价值有机共生多层次设计用地范围松散，分析中，我们通过归纳统计，分出不同特点的小地块。其中规模在0~2公顷的地块有9个，总面积为8.2公顷；其中规模在2~5公顷的地块有12个，总面积为34.1公顷；其中规模在10公顷以上的地块有4个，总面积为29.7公顷；平地缓坡陡坡地块坡度分析图0-2ha2-5ha＞5ha地块规模分析图CONCEPTUALPROPOSAL概念方案总体设计基地分析图CONCEPTUALPROPOSAL概念方案产品类型统计表功能序号项目类别建筑面积（㎡）比例（%）比例（%）居住01养老住生住宅10200903山野宅院180631504山野居所173001405半山居所6400506山顶居所130001107山村民居（一、三期还迁）126001108山地洋房（一期还迁）7600609村民住宅（二、三期还迁）1961116小计119974酒店01乡村客栈3300171002体验酒店112005603度假山庄1800904工人疗养院（还迁）350018小计19800商业01有机食品超市600042702购物街坊63004403酒吧、咖啡店200014小计14300养生01mini养生会所180071502养生茶社、养生餐厅37501403养生庄园95003404CCRC40001405养生会所900306心灵会馆1600607私家养生会馆625022小计27800教育01老年大学21001001小计2100研发01保健中心、培训管理80001004小计8000农业01农业观光园12001001小计1200总计193174产品类型配比产品分布统计功能分区示意CONCEPTUALPROPOSAL概念方案结构分析图一期开发组团二期开发组团二期开发组团三期开发组团组团核心组团配套开发递进顺序CONCEPTUALPROPOSAL概念方案05040302010607还迁示意及面积还迁组团示意图一期居民还迁情况统计表编号宅基地面积（㎡）还迁类型还迁面积（㎡）011668乡村客栈3300021556山村民居5700034549山地洋房7600二期还迁情况统计表编号基底面积（㎡）还迁类型还迁面积（㎡）043000工人疗养院3500055750山地洋房9200三期居民还迁情况统计表编号宅基地面积（㎡）还迁类型还迁面积（㎡）063778村民住宅6900075784山村民居10411现状建筑面积：26085㎡还迁建筑面积：46661㎡一期现状建筑面积7773㎡，还迁建筑面积为16600㎡，主要以乡村客栈、山村民居、山地洋房形式还迁。二期现状建筑面积8750

㎡，还迁建筑面积为12700

㎡，主要以工人疗养院、山地洋房形式还迁。三期现状建筑面积9562

㎡，还迁建筑面积为17311

㎡，主要以村民住宅、山村民户形式还迁。CONCEPTUALPROPOSAL概念方案交通分析图主干路次干路组团路观光路线景观分析图自然山林组团核心道路绿化运动绿园农业绿园生态公园

尊重现状道路减少建设成本路网结构清晰确保交通畅达道路蜿蜒曲折增加旅游趣味依托丰富地势打造适宜环境有风有情有景纯粹和谐自然绿色生态环保宜居宜游宜养一期设计1stSTRATEGY一期技术经济指标表项目单位数值规划用地面积ha23.461.规划建筑用地面积ha19.882.中心原生景观用地面积ha1.353.生态坡地公园ha2.23总建筑面积㎡811501.居住建筑面积㎡360002.酒店建筑面积㎡145003.商业建筑面积㎡110004.养生建筑面积㎡190505.农业建筑面积㎡600容积率

0.35平均层数层2建筑基底面积㎡40650建筑密度%17.33停车位数辆5031.居住停车位数辆1492.酒店停车位数辆2103.商业停车位数辆554.养生停车位数辆865.农业停车位数辆3总平面图

因地制宜，利用地形地理，打造不同的区域，充分体现自然特征自然和谐，利用台地缓坡，打造体验式酒店，有机农业观光与民俗购物街坊双养体验，利用养生庄园与养老养生社区打造现代多元舒适的双养体验，为后期的开发建设开拓市场1养老住宅2养生住宅3山野居所4山村民居5山地洋房6乡村客栈7体验酒店8有机食品超市9购物街坊10酒吧、咖啡店11mini养生会所12养生茶社、养生餐厅13养生庄园14CCRC15农业观光园16生态坡地公园第一组团第二组团第三组团CONCEPTUALPROPOSAL概念方案1212343567891313141516“体验式休闲”“体验式养生”“有机农业观光”“民俗购物”“双养住宅”自然山林组团核心生态公园水体景观道路绿化

景观分析图CONCEPTUALPROPOSAL概念方案建筑尊重地形，沿路布置，形成鲜明的组团式空间效果根据地形高差开发梯田和水系景观，提升开放空间等级“原生态”宜游宜养“纯正的自然”“融为一体”

宜居建筑交往空间集中停车活动广场道路

建筑空间分析图CONCEPTUALPROPOSAL概念方案开放空间半开放空间私密空间宜动宜静“动”张弛有度“动”“静”“静”“静”“静”CONCEPTUALPROPOSAL概念方案民俗·有机·双养有机田园及民居有机农业民俗购物街坊个性化商业养生庄园多元化养生体验式酒店现代化休闲传统的文化购物街坊，建筑形式古朴，街道尺度宜人，内部空间张弛有度，徜徉其中颇具趣味坐落于路边台地，依山面水，独具优越的地理气候位置，自然山水与时尚休闲完美结合由主路伸展通往台地幽静处，多元化的养生项目，依托有机农业配置养生茶社与养生餐厅背山面林，置身于有机田园中，人文与自然完美结合，利于发展有机观光农业序号工程费用名称建筑面积（㎡)平方米指标（元/㎡）合计造价(万元)一住宅工程项目36000.001815.006534.001建筑工程36000.001150.004140.002装饰装修工程36000.00320.001152.003给排水工程36000.0060.00216.004消防工程36000.0030.00108.005采暖通风工程36000.0090.00324.006强电工程36000.00140.00504.007弱电工程36000.0025.0090.00二配建公建工程项目45150.002030.009165.451建筑工程45150.009504289.252装饰装修工程4