建材装饰材料市场易地迁建项目可研报告

PAGE目录第一章总论………………………61．1项目概况………………………61．2编制依据………………………81．3编制范围和内容………………81．4主要经济技术指标……………9第二章项目建设的背景、必要性及可行性………102.1项目提出的背景………………102.2项目建设的必要性分析………202.3项目建设的可行性分析………22第三章项目选址与建设条件……………………243.1项目选址………………………243.2建设条件…………243.3地质灾害影响分析………………28第四章总图和土建工程方案………294.1建设要求…………294.2规划理念及设计原则……………294.3总体布局………………………30第五章公用配套工程………………345.1给水工程…………345.2排水工程…………345.3供电工程…………355.4燃气工程…………355.5信息工程…………35第六章环境保护、消防……………366.1环境保护……………………366.2环境保护措施…………………366.3项目水土保持方案…………396.4消防……………39第七章建筑节能…………………417.1节能…………41第八章组织机构、实施保障和招标方案………438.1组织机构………………………438.2实施保障………………………438.3项目招标方案…………………44第九章项目建设进度和工程管理………………469.1项目建设进度…………………469.2工程施工与管理………………46第十章投资估算和资金筹措……………………4810.1估算说明………………………4810.2投资估算………………………4810.3资金筹措………………………50第十一章社会效益初步分析……………………5111.1项目社会效益分析……………51第十二章项目财务初步分析…………………5212.1财务评价………………………52第十三章提出结论与建议………5313.1结论………………………5313.2建议…………54附件：1、海宁市发展和改革局《关于同意异地迁建海宁市建筑装饰材料市场项目建议书的批复》。[海发改投（2009）418号]2、海宁市规划建设局出具的项目地块红线图3、海宁市建筑装饰材料市场项目总平面布置图4、海宁市建筑装饰材料市场项目其他有关资料

第一章总论1．1项目概况1.1.1项目名称异地迁建海宁市建筑装饰材料市场工程1.1.2项目建设投资及实施单位项目投资单位：海宁市硖石街道资产经营中心项目实施单位：海宁市建材商贸城开发有限公司1.1.3项目单位概况

海宁市位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东距上海100公里，西接杭州，南濒钱塘江。海宁属亚热带季风气候，四季分明，光照充足,常年平均气温15.9℃，平均降雨量1178毫米，日照2002.9小时，无霜期233.5天。海宁交通便利，客货运输通畅。海运方面上海港、宁波港环抱周围。航空方面距上海浦东机场车程1.5小时、虹桥机场车程1小时，杭州萧山机场车程40分钟。公路有沪杭甬高速、杭浦高速、杭州绕城高速、嘉绍高速（在建）、320国道越境而过，01省道横贯全境。市内河港交错，连接京杭大运河。动车组停靠铁路海宁站。2008年货物周转量160846万吨公里，客运周转量83150万人公里，全市公路通车总里程达1227公里。全市所有镇、街道实现15分钟上高速，实现村村通公交。海宁内陆面积700.5平方公里，地势平坦，河流众多，水源丰富,是典型的江南水乡。海宁总人口65万，现辖8个镇、4个街道，拥有三个省级经济开发区。海宁工业基础良好，涉及到30个大类100多个小类，区域特色经济优势明显。皮革、家纺、经编、太阳能利用、机械装备、食品、化工（医药）等区域特色产业加速扩张和提升，在国内乃至国际同行业中的影响力和竞争力进一步提高。2008年，全市实现工业增加值193.23亿元，规模以上工业实现产值达到722.02亿元。全市拥有中国名牌产品6个，中国驰名商标15个，共有上市公司5家。海宁现有耕地51.43万亩，农村劳动力31.8万，其中农业劳动力7.37万。长期以来，海宁农业以粮经并举、种养结合为基本特征，海宁桑苗、斜桥榨菜、小湖羊皮、瘦肉型猪等传统农产品具有一定的市场美誉度和区域影响力。

全年实现生产总值371.77亿元，增长10.4％，财政总收入48.39亿元，其中地方财政收入23.95亿元，分别增长10.1％和12.0％。城镇居民人均可支配收入达25675元，农村居民人均纯收入达12781元，分别增长11.2%和10.4%。全市城镇登记失业率控制在3.54%。由此可见，海宁区位交通优越、文化底蕴深厚、经济发达、城乡差距较小，具备了建设高水平高标准市场体系的条件。1.1.4项目拟建地址项目建设地点:新海公路东侧、城南大道北侧、海宁市海龙化学有限责任公司南侧。1.1.5项目建设目标本项目建设方案总占地面积约41257平方米（约61.89亩）。主要建设地上建筑面积98245平方米：其中包括沿街商办楼（面积约54064平方米）、市场楼（面积约40524平方米）、会展楼（面积约3657平方米）；地下（含人防）建筑面积25678平方米，合计总建筑面积约123923平方米。同时，建设道路、绿化、围墙等附属设施。1.1.6项目估算投资工程估算总投资34492.59万元，资金来源由海宁市硖石街道资产经营中心自筹及商请银行贷款解决。1.2编制依据1.2.1海宁市发展和改革局《关于同意异地迁建海宁市建筑装饰材料市场项目建议书的批复》。[海发改投（2009）418号]1.2.2海宁市规划建设局出具的项目地块红线图1.2.3海宁市建筑装饰材料市场项目总平面布置图1.2.4海宁市建筑装饰材料市场地块设计条件书。海规设（2010）30号1.3编制范围和内容本报告以迁建海宁市建筑装饰材料市场工程项目为研究对象，编制内容包括项目背景及建设必要性、项目建设初步方案、项目组织和实施进度计划、投资估算与资金筹措、社会效益和环境效益评价，并基于以上分析研究内容提出项目实施的结论与建议，提交可行性研究报告供有关单位与部门决策参考。1.4主要经济技术指标序号项目单位数值1总用地面积平方米412572总建筑面积平方米1239232.1其中：地上建筑面积平方米982452.1.1市场楼建筑面积平方米405242.1.2商办楼建筑面积平方米540642.1.3会展楼建筑面积平方米36572.2其中：地下建筑面积平方米256783建筑占地面积平方米184954容积率%2.385建筑密度％44.816绿地率％157机动车泊位辆6147.1其中：地下机动车泊位辆4567.2室外机动车泊位辆158第二章项目建设的背景、必要性及可行性2.1项目提出的背景海宁建筑装饰材料市场是海宁市城乡居民主要的建筑装饰材料销售市场。自1997年建办开业，十三年来，一直是海宁市建筑装饰材料最大的销售市场。市场开业后最初几年一直以产品种类全，品种多样，经营者回报丰厚等优越的营销竞争能力，获得市民及广大用户良好的口碑。但随着社会经济的快速发展，市民收入的不断提高，对建筑装修的要求也越来越高。同时科技的发展，无所不至的市场竞争，也使产品不断的更新，经营方式不断地变异。后来几年，海宁市建筑装饰材料市场由于条件的限制，便逐渐失去了往日的优势，失去了产业龙头的地位，占有的市场份额也日渐缩小。随着社会主义市场经济的发展，国家对企业的生产和经营的管理制度也逐渐成熟。建筑装饰材料生产和经营从过去的无序混乱渐渐走向了现在标准化和规模化，消费者也形成了很强质量意识的品牌意识。建筑装饰材料生产的分工也越来越细，产品越来越多。很多商品皆从以前的配件式发展到现在的半成品和成品式，品牌效应越来越强，生产厂家的经营规模也越来越大。这些新兴的经营者现代营销方式难于在建筑装饰材料市场内实现，于是市区出现了很多建筑材料专卖店。因此现有规模建筑装饰材料市场已不再适应新的经营模式要求，无论是经营者还是消费者再也不能在这里获得以往的购销满足，海宁建筑装饰材料市场到了必须扩容新建的迫切性。城市的变迁实际是城市建筑的不断延伸和扩张，现有的海宁建筑材料市场无论从规模上还是从现代经营规模的配置上都已不能满足城市建筑物对装饰材料方面的的需求。没有一个时代性的建筑装饰材料市场，将会阻碍建筑经济的健康发展，间接抑制了城市的综合竞争力，同时，不利于建设和谐社会的进程步伐。2.1.1异地迁建海宁市建筑装饰材料市场，是海宁城市开发的需要。紧紧抓住海宁“加快推进现代中等城市”的有利时机，借助环东西山开发、嘉绍高速公路建设、城市扩容、建材市场征迁的机遇，按照“一个项目、一名领导、一套班子、一张时间表”的要求，加大项目推进力度。集中精力抓好“嘉绍高速公路、高丰1、2、5组、建材市场迁建”等项目的征迁工作。抓紧做好土地丈量、房屋评估、劳力安置、房屋拆迁等各项工作，加快推进拆平交地速度，确保完成市下达的7万平方米建筑面积的拆迁任务。对环东西山开发、南关厢整修等项目，加强协调配合，加快实施进度，借助海宁市公用码头（西环战备码头）和08省道的区位交通优势，尽快启动仓储配送中心项目。深入实施“比学赶超”三年行动计划，把搭建三产发展平台作为经济工作的重头戏，狠抓软硬环境建设。在上述背景下，紧紧抓住海宁城市建设大发展的时机，加快海宁市建筑装饰材料市场迁建步伐，高起点规划好建材市场，加大招商引资的力度。以现代物流、现代商贸等项目为方向，打造硖石街道三产服务新平台。进一步优化经济发展的服务环境，提高服务经济的能力和水平，吸引更多三产企业落户硖石街道，力争在城市东南区块形成一个新兴的商业群，实现街道经济综合实力的新跨越。2.1.2异地迁建海宁市建筑装饰材料市场，是响应政府号召、顺应政府决策及搞活市场的需要。1、加强协调，组建市场管理体制。主要由市政府牵头，协调规划、建设、市政、工商、税务、政府以及市场服务中心等部门，组建市场建设管理委员会，进一步加强对市场建设总体规划和建设的领导，加强对市场内外关系的协调和管理。2、加大行政引导和管理力度，扩大市场规模。加大行政引导力度，将城区范围内与建筑业相关的、分散的专业门类店归行纳市，迁入建材市场之内。如公园路上的建筑涂料店和其它各种装修材料店，工业品市场附近的管材店和灯饰店，该区段路上的铝合金（不锈钢）窗（门）店等等所有分散的经营户尽可引进市场内经营，进一步扩大市场规模，增强市场竞争力，扩大市场影响力，提高市场活力。3、营造良好经营环境。帮助建立建材行业协会，充分发挥协会帮助协商解决经营业主之间的矛盾，协助组建专业的装卸、搬运、运输队伍的作用。制定出台统一管理和统一收费标准，除按服务内容收取相应的服务费外，在征费上免收业主地（铺）租，降低经营户的经营成本。出台相适应的优惠政策，以优惠的政府和优质的服务稳定和吸引厂家直销商和其它经销商进驻市场。2.1.3异地迁建海宁市建筑装饰材料市场，是广大经营企业及私人业主的需要。1、建材市场集体搬迁有利于扩大建材市场规模。企业和人口的集中，彼此形成市场，产生较大规模的市场经济，为工商企业增加了潜在市场，有利于它们扩大生产规模。在市场经济发达的地区，商业、金融、科技、信息机构条件更为优越，适合于企业进行生产经营活动。2、降低运输费用，降低产品成本。各企业集中在一起，企业之间互为市场，彼此提供原材料、生产设备和产品。不仅生产协作方便，供销关系固定，而且距离缩短，运输费用降低，销售费用缩减，从而有利于降低产品成本和销售价格。3、促进基础设施、公用事业的建立、发展和充分利用。企业进行生产和经营，需要与之相适应的交通运输、邮政通讯、水电供应等各项设施。集中建设、使用和管理这些设施，比各个企业单独进行建设、使用和管理大大节约费用，而且这些公共设施又为企业和居民所共享，使他们得到充分的利用，产生更大的社会经济效益和环境效益。4、企业的集中必然伴随熟练劳动力、技术人才和经营管理干部的集中。即使企业能够得到他们所需要的各类人员，同时各类人员也容易获得合适的工作岗位，发挥专长，从而创造出更多的社会财富。便于企业之间直接接触，达到彼此学习，相互交流，广泛协作，推广技术，开展竞争，从而刺激企业改进生产、开发产品、提高质量，创造出巨大的经济效益。2.1.4异地迁建海宁市建筑装饰材料市场，是广大消费者及市民需要。从交易的商品看，建材市场提供人们最终消费的产品，购买者是个人或家庭及单位，因而它更多地受到消费者个人人为因素诸如文化修养、欣赏习惯、收入水平等方面的影响；产品的花色多样、品种复杂，产品的生命周期短，促进建材的发展与更新；商品的专业技术性不强，替代品较多，因而商品的价格需求弹性较大，促使价格变动对需求量的起伏作出及时相应的调整。从交易的规模和方式看，消费品市场购买者众多，市场若集中，则成交次数频繁，交易数量庞大。为消费者提供一个集中市场互惠互利，既是对消费者提供的便利，也是为市场良性竞争和产品更新，调整产业结构提供良好的消费市场和环境。从购买行为看，消费者的购买行为具有很大程度的可诱导性。这是因为消费者在决定采取购买行为时，不像生产者市场的购买决策那样，常常受到生产特征的限制及国家政策和计划的影响，而是具有自发性、感情冲动性；二是消费品市场的购买者大多缺乏相应的商品知识和市场知识，其购买行为属非专业性购买，他们对产品的选择受广告、宣传的影响较大。由于消费者购买行为的可诱导性，生产和经营部门应注意做好商品的宣传广告，指导消费者的购买行为。从市场动态看，由于消费者的需求复杂，供求矛盾频繁，加之随着城乡交往、地区间的往来的日益频繁，旅游事业的发展，国际交往的增多，人口的流动性越来越大，购买力的流动性也随之加强，因此，增进了企业密切注视市场动态，提供适销对路的产品，同时要注意增设购物网点和在交通枢纽地区创设规模较大的购物中心，以适应流动购买力的需求。首先，规模化建筑装饰材料市场是广大市民和消费者的需要。广大市民装修住宅或商铺是一项大的投资，在装修过程中需花费很大的脑力与体力。装饰材料的分散令他们跑得筋疲力尽，往往为了寻一件商品要跑遍整个市区，有时甚至要前往上海和杭州等周边城市才能购得。其次，规模化的建筑装饰材料市场是产业经营者的需要。由于现有市场的规模不能满足大多数经营的要求，造成了市场的分散和消费者的无序，对经营者而言造成了很多不利因素。由于现有市场条件的限制，很多装饰材料的精品不能进入，大大降低了市场的品位，从而减小了对消费者的吸引力，造成市场人气低下。同时，市场外的零星精品经营者，也很难在所处区域内形成永久庞大有购买群体，使本地区建筑装饰装修消费水平跟其他商品的消费相比滞后于周边城市，难于紧跟现代装饰装修新潮流的步伐。最后，建设一个规模化的建筑装饰材料市场，发展本地区经济，方便市民工作生活更是基层政府建设和谐社会的基本需要。可喜的是政府部门已充分指出了将海宁市建材市场迁建、扩容、升级的必要性，同意迁建建筑装饰材料市场已在2009年列入政府投资项目。新的建筑装饰材料市场根据建筑材料的不同特点，划分为普通材料区、精品区、板材区及综合服务区，同时计划在周围地区建造仓储用房。建成的市场规划将容纳不同档次的建材种类形式各异营销方式，集建筑五金、照明、卫浴、陶瓷、油漆、石材、地板、门业、布艺及各种建筑地、墙面装饰材料和辅建材料于一炉综合性市场。开辟建筑材料精品区和专卖店，同时加强入户商品质量的管理，使之形成良好的品牌效应。2.1.5异地迁建海宁市建筑装饰材料市场，是建设社会经济及构建和谐社会的需要。综合性建筑装饰材料市场的建成，完善了城市发展的配套设施，有利于海宁建筑经济的发展。对海宁来说，又形成了一个经济增长点，产生可观的利税，为海宁经济的腾飞做出更大贡献。市场能最集中地服务于社会，消费者与经营者是最大的受益人，同时能带动周边地段的市场和房地产开发。市场能容纳不同层次的经营户，形成低、中、高、精品旗舰等多层次的商品链。大、小经营者在市场营销中互相竞争，更多的是互相补充与促进，达到共同发展的目的。市场一旦形成，建材生产商也会发现商机，增加在营销上的投入，直销商、专卖店蜂涌而至。遍布市区的各种与建筑装饰有关的商户也会在此得到应有的商机，可以形成设计、生产、销售一体化的建筑产品配套体系。这一切的融汇之后，消费群体便会吸引过来，要吸引消费者首要就是能满足消费的购物要求。能在一个市场中购得所有所需材料,那是装修业主最大的心愿，强化服务手段是让消费者满意的最佳途径。因此综合性的市场是消费者的首选，在此了解到前卫的建筑装修潮流；在此也能看到最高档的建筑装修材料；在此还能获得最满意的商品和一流的产品服务。所以说建筑材料市场的建成最大的受益者是全体市民，满足市民的需要是市场建设的首要目的。同时市场建成后还会带来一些交通运输、餐饮、住宿等服务行业的辅助经济手段，在建筑材料市场一带形成新的经济中心。所有这些受益者能否达到最后获利的目的，跟市场的选址、定位、管理和建筑市场的大环境是分不开的。海宁市位于杭嘉湖平原，在杭州和上海两个城市之间，属于经济发达的县级市。多年来城市的发展一直比较平稳和健康，建筑经济发展随着经济增长渐进发展，伴随国际和国家的经济周期性、平缓型的行进，没有大起大落的现象。这些充分表现在房地产方面，无论从房产价格以及低靡时期的空置房率，都体现当前市场的经济增长水平与房屋开发速度之间相对比较平衡。从中也体现了建筑材料消费这一块的产值是一个无比广阔天地，而这个经济体现在隐于大街小巷或消费这一块的产值是一个无比广阔天地，而这个经济体现在隐于大街小巷或消散于周边城市。正等待会有一个综合性的建筑装饰材料市场去整合，去规范、去管理，这应该正是广大市民的要求。勿容质疑，这一点周边城市的建筑材料市场已经给了我们很好的启示。根据海宁市的近期规划，硖石街道区块将是未来几十年的居住发展主要用地区块，现有的建材市场也在此区块形成了一定规模的消费群。因此首先考虑在原建材市场地块难于扩容的情况下，在就近范围内选择适宜迁建的地块，同时还应考虑容有增长和扩容有空间。在今后几年里可以不断完善和进化，以建成一个跟得上建筑经济发展步伐的综合型建筑装饰材料市场。市场的建设应和当前建筑材料的发展结合起来，建成后应该使消费者能够在见到材料科技最前列的产品。建材发展日新月异，综合性的建材市场当然要担当起引导建材消费潮流的责任，促进节能材料、绿色材料等各种新型科技材料的推广与销售。这是一种社会责任，也是一种促进市场健康发展的主要手段。传统型建材虽然物美价廉，性能稳定，但毕竟有浪费资源与技术落后的建筑材料技术。这是社会发展的需要，也是科技进步的需要，更是人类生存的需要，没有认识这一点，新的建材市场还会与现在的建材市场一样步向发展的死胡同。建材市场的建设与当前的建筑材料科技相适应，是建筑装饰材料市场生存的基本条件。推科技新材料不代表摒弃传统建材，传统建材应引进工艺先进的产品。这一点可能不太理解，实际就是原木板与复合板的区分，原木与拼木的不同之处就在于工艺水平发展的不同。工艺的先进也是节约能源的科技手段，因此引进传统建材还需从建材工艺上考察。新科技新材料地市场上价格偏高，可能就是我们所见到的精品，但这些都是需要市场对社会推广的产品。实践也证明，这些高端材料不进入是阻碍市场健康发展主要失误。建材市场的建设也要充分考虑不同阶层的消费群体，按不同消费群体在市场中的消费份额，进行各档建材经营户的数量配置。这是建筑材料市场健康发展重要条件，也是建设综合市场的必要措施。建筑装修过程中，不同的居室不同的部位主次不同，轻重不一，同一个业主对各方面的要求也不同，不可能一个建筑中各部分的建材均用高档的，也不可能全用抵挡的。因此建材商品的配置并不是根据消费群的消费水平来定的。很多中、低收入者在住宅装修中也采用了一些高档产品，而且这个数量在市场份额中占的不少。这是以往在认识上的一个误区，在新的建材市场建设中将充分考虑这一点。中、低档产品在市场上占的份额最大，这些包括“消耗品”，就在建筑装修成形后多是看不到的，另一部分就是中、低档的“可见”面材。对于这种商品就需要市场进行质量管理，分类分价进行配置，杜绝消费者在这质量上的意见与投诉。建筑材料市场的商品定位应该从“可见”建材与“不可见”建材两大类，精、高、中、低多档进行配置。配置是应该在消费者的角度对建材价格与建材质量两方面进行把握，以“高价是精品，中价是上品，低价无劣品”的原则统筹市场管理，争创一流的市场品牌。建材市场的建设离不开不同营销方式的共存与促进，单一的经销方式只是单方面的保证了经营者的利益。而市场经营成功与否取决于消费者，多种营销手段让消费者在各个方面得到实惠。可以要据从不同的建材商品出发，设置不同的营销方式，营销方式不同，产品的销售成本就不一样，这方面还需进一步考查调研。主要是商品在运输、仓储、营销者三方面的利润分配的不一样，在市场运转过程中，可以对商户数量进行应当调整。也可以在类别上直接选择，比如精品建材商品可为专卖方式，大件建材商品可为直销方式，不一而终。对产品的经销总代理，还需对生产商进行考查，对经营者的垄断暴利行为进行有效控制，避免消费群流向其他城市。总之，一个城市的发展需要有一座综合性的建筑材料市场，在原建筑材料市场面临停滞消亡的状态下，新市场的扩容新建是必须的。这是城市建筑经济发展的需要，更是广大市民的需要，也是政府管理应承担的义务。该项目的建设符合国家社会主义经济可持续发展战略意图，符合海宁市“加快推进现代中等城市”指导思想，符合海宁硖石街道第一届党代会议精神。改善消费环境，刺激消费热情，推动内需，促进市场稳定，是目前减小国际金融衰退对中国经济影响的主要措施。海宁市建筑装饰材料市场的扩容迁建符合国家和政府对经济工作方面的方针政策，对城市建设、经济发展、建设和谐社会均具有不可忽略的重要意义。2.2项目建设的必要性分析近几年来，建筑装饰材料的产品形式不断更新，产品种类大幅增加，营销方式趋向多元化。原有的建筑装饰材料市场由于规模小，铺位少，地理位置受局限，显得市场拥护不堪。市场难于引入新的建材品牌与营销模式，难于形成建材商品消费环境，市场份额逐年减小，至今已形同虚设。同时，海宁市区与建筑装饰材料的商店遍布各个街区。无论是繁华的商业中心到冷落的城郊农舍，到处多能见到建材经营的商铺与从业者的影子。一个城市没有一座综合性，规模化的建筑装饰材料市场，就造成了这个城市在管理上的混乱，给和谐社会的建设带来了压力。建筑装饰材料商品的特殊性决定了市场管理的复杂性。建筑装饰材料种类多，体积、重量相差大，运输与营运手段更是多种多样。商铺分散给政府的管理带来难度，给市民的生活带来麻烦，给城市的发展造成了障碍。建筑装饰材料商品品牌多，质量价格参差不齐，营销方式多种多样，而消费者平时接触又很少。商铺的分散给消费者造成不便，侵害消费的权益的事件层出不穷，而消费者在购买当时很少会发觉。事后当发觉被侵害时，所购的建筑往往已经被“消费”，很难追回损失。即使没有被“消费”，也会因为投诉困难，运输麻烦，而默认倒霉，利益受损。这样便会造成很差的社会影响，影响了和谐社会的建设，影响了社会主义市场经济的建设，甚至影响了家庭的和睦与幸福。商铺的分散也给工商行政管理带来不便。建筑材料产地与品牌的不同，造成了商品质量上的差异；建筑材料经营与运输的手段不同，相同的商品也会造成价格上的差异；同时没有品牌的材料价格更是随季变化，不一而终。没有一个龙头的建材市场，管理部门就难于掌握一个地方的建材价格水平；也不能了解一个城市的建材消费市场经营状况与消费水平；更是能统计建筑材料经济在地方经济中所占的份额；不能给政府的决算者在制定地方性政策时提供有力的数据指导。商铺的分散对海宁的建筑材料市场带来混乱，也给城市经济的发展带来影响。商铺的分散给城市的交通管理带来压力。建筑材料的价格跟交通运输密切有关，建筑材料市场的分散或许从某一方面来说给城市交通业的发展带来有力因素。但我们更应该看到他给城市交通带来的很大的压力，而建造一个综合性的建筑材料装饰市场并不影响运输业，更重要的是促使交通管理部门对营运者进行更有效的管理。而建材商铺的分散使各种车辆运行给市区的交通带来影响，给市民生活带来不便，也给城市环境造成破坏。商铺的分散给建筑装饰材料从业者的经济收益带来影响。商铺的分散势必分散了消费群体，商店的经营又离不开消费群的汇合。因此这两者的散乱对经营者的经济收益影响是巨大的，有时会影响到经营者企业的生存。综合性建材市场的建设，同时给消费者也带来了便利，这些情况作为每个成家的市民应该都能体会到这一点，在此不再多说。综上所说，海宁市建筑装饰材料市场的建设是非常必要与紧迫的，不仅改善城市的社会与经济环境，还能给政府的决策带来帮助，同时还能给企业经营者带来更大的利润，为消费者带来更多的利益，为城市的经济发展的发展提供更广阔的平台。对社会主义精神文明建设起到不容忽视的作用，对建设和谐社会更是有力地推动。2.3项目建设的可行性分析2.3.1本项目建议书获市发改局批复同意，《关于同意异地迁建海宁市建筑装饰材料市场项目建议书的批复》。[海发改投（2009）418号]，批复同意易地迁建海宁市建筑装饰材料市场。2.3.2经过初步可行性研究，易地迁建海宁市建筑装饰材料市场项目可获得良好的经济效益和社会效益。2.3.3项目建设优势明显。2.3.4我市经济实力较强，市场繁荣迅速崛起。2007年，全市生产总值达到304.25亿元，人均生产值达46995元。以特色产业为核心的先进制造业基地建设进一步加快，专业市场和民营经济发展强劲。强大的经济实力和灵活的市场机制，不仅为项目建设提供了经济基础，同时也对国内外企业产生了较强的吸引力。2.3.5项目建设地块地理位置优越，交通网络畅通。随着我市城市框架的进一步拉大，地理优势日趋凸现，商贸、金融、服务业、专业市场等逐步兴起，市场发展空间不可同日而语，这种优势为项目建成后的取得良好经济效益打下了扎实的基础。第三章项目选址与建设条件3.1项目选址3.1.1建设位置项目建设地点位于新海公路东侧、城南大道北侧、海宁市海龙化学有限责任公司南侧。3.1.2选址优势3.1.2.1交通便利本项目建设地块处于城南大道东北侧地块，项目面向城区主要道路——城南大道、新海公路，交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。3.1.2.2用地条件较好建设地块为预留空地，地块内基本无拆迁安置内容，场地内是较为规整，周边配套设施条件较好，有利于项目建设。综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符合相关规划要求，选址合理可行。3.2建设条件3.2.1社会环境经过近几年的统筹规划建设，硖石街道新建生态长廊、城乡统筹和谐，为海宁这座充满激情的城市注入了丰富的内涵。硖石街道在社区中广泛开展“一区一品”建设，民主和睦型、温馨服务型、党建示范性等社区品牌在海宁乃至全省创建成功。基础设施日趋完善。总投资662万元的河道疏浚、机泵改造、渠道衬砌工程全面完成。实施了杨汇侨、南漾2个村的村庄整治扩面提升工程并通过验收。康庄工程南漾桥主体工程基本完工。发挥街道、村两级专业保洁队伍作用，对33条主干河港、134条村级河浜实施不断保洁。环东西山开发、建材市场迁建、嘉绍高速连接线工程等建设，涉及硖石街道区域内的多个村、社区，征迁工作是街道工作的重中之重。到目前，全年8万平方米的征迁任务完成。3.2.2经济环境搭建好市场发展平台是街道经济工作的重头戏。紧紧抓住海宁城市建设发展的时机，加快海宁市建筑装饰材料市场迁建步伐，高起点规划好建材市场，加大招商引资的力度。以现代物流、现代商贸等项目为方向，打造街道三产新平台。进一步优化经济发展的服务环境，提高服务经济的能力和水平，吸引更多三产企业落户街道，力争在城市东南区块形成一个新兴的商业群，实现街道经济综合实力的新跨越。建材市场的搬迁是创新过程的特征与聚集经济。首先，创新是一个风险不确定的过程。这种不确定主要来源于创新相关信息的有限性和创新结果的不可知性，如果经济个体与外部伙伴一起参加创兴，共同参与或协作可使这种确定性最小化。所以，创新的不确定性激励厂商集中在一起组成互动网络来进行创新活动。其次，创新活动对即期研究非常依赖。在100多年的经济发展历史中，大学等科研机构的即期研究对创新过程有持续的影响，单个厂商的创新主要依赖基建研究提供的科研机会。因此，厂商为了获得即期研究成果，一般尽可能地接近科研机构较密集的地区，因为这些科研机构是沿科技知识和信息自由传递的重要来源。再三，创新是一个复杂的过程。影响创新活动的因素经常发生变化，技术研究的复杂性也日益增加，因此，各大建材厂商的参与正式研究机构的创新活动，可降低获取自身创新所需信息的成本。第四，“干中学”是创新过程的一个重要特征。技术创新和改进主要依赖默示知识，而这种知识主要来自于个体的“干中学”，很难通过远距离传输，这就导致企业将其区位选择在竞争者或提供者较近的位置，进而形成产业地理集中。因而产生市场。第五，创新是一个历史积累过程。创新的未来方向主要由目前的技术发展水平来决定，而企业和研究机构技术创新的可能性也主要由过去已经取得的创新成果所决定，因此，创新是一个历史积累过程。这一特征表明在过去取得创新新成功的地区，也就是未来成功创新的最佳地区，创新因而也表现出显著的地理聚集性。3.2.3政治环境硖石街道秉持“启动一块拆平一块”的指导思想，做到不留遗憾。对于漫天要价、突破政策的遗留户，将与相关部门采取强有力的手段，推进征迁，确保城市建设、交通项目的顺利推进。打造服务型街道是街道的工作目标。硖石街道将结合全面学习实践科学发展观，在街道干部中开展“四进”活动，进千家门、知千家事、解千家难、连千家心。街道将积极参与创建国家卫生城市、国家园林城市，发挥自己的力量，拓宽工作思路，刻难奋进，确保全年任务的完成。2010年硖石街道以“优化服务年”为契机，牢牢把握“加快发展、推进城乡一体化”这条主线。今年硖石街道要抢抓机遇，克难奋进、创业创新，努力打造“服务型街道”，将突出土地征迁、社会建设和三产发展，着力改善民生、促进社会和谐。我市在加快推进现代中等城市建设过程中，环东西山开发、嘉绍高速公路、城南大道东延等项目积极展开。今年硖石街道将继续把征迁工作摆在街道工作的突出位置，全力以赴抓好城市建设和重大交通工程的项目征迁，努力做好项目推进的服务工作。3.2.4消费区域环境1、市场定位。新的建材市场应按照立足现在，着眼未来的要求，建设成为当地唯一的综合性建材经营地，成为专门、集中、门类广泛、品种齐全、管理统一、服务优质的专业市场，进一步建设成为以建筑材料为主，集展示、交易、信息、仓储、服务为一体的建材贸易集散中心。2、新的建材市场选址。新建市场选址。已议定市场地点选择设置在新海公路与城南大道交汇处的东北侧地块。主要是因为建材产品多属体重量大产品，对运输条件要求较高，而该地段公路交通方便，空地较多，便于建设和使用。同时也城市居住用地发展的主要空间，是未来若干年里建筑装饰材料的主要消费区，对今后组织开展销售活动也是相当有利。3、新的建材市场的管理和经营。新的建材市场的管理既可保持原有模式，继续由市场服务部负责，也可实行股份制，有股东董事会负责实施经营管理。经营方式采取先进的敞开式、超市式经营，里面经营商品齐全，基础设施配套齐备，实现“一站式”采购，提供细致周到的售后服务。3.2.5用地情况说明该区块属于城市发展用地，在海宁市二十年规划的边沿地带。新海公路西侧已有商业居住小区正在建设中，以北均为在建或已建成的居住区。新海公路以东，城南大道以南均是未来城市发展的方向。新海公路已有城市配套设施，城南大道正在建设中，各种设施不久也可建成使用。水、电、电信交通条件完备。城市燃气管道也在敷设之中，并可接用电厂供热，各项设施完备。3.3地质灾害影响分析按照《浙江省地质灾害防治规划》，项目建设地海宁市属于我省“浙北沿海平原地面沉降防治区”中的“地质灾害次重点防治亚区”，主要地质灾害是地面沉降。本项目在建设过程中，要严格执行相关规划，并由具有相应的地质灾害防治工程勘查资质的单位，开展地质灾害危险性评估，对建设项目诱发或加剧地质灾害的可能性和建设项目可能遭受地质灾害危险性作出评估，提出防治地质灾害的措施，从源头防治地质灾害的发生。只要思想重视、措施得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。第四章总图和土建工程方案4.1建设要求4.1.1遵照国家的有关规范、政策，在满足使用功能的同时，尽量做到经济、合理，减少工程投资。4.1.2既要满足建筑功能分区的需要，又要有利于管理，强调各种功能的合理分工、有机组合，流线清楚、使用方便，避免或减少相互干扰。4.1.3按各功能区建设的实际需要，合理安排各种物流、人流和车流，保持与外界良好的交通联系。出入口和内部道路设计符合集散要求，流线顺畅、便捷，并提供足够数量的机动车和非机动车停车位。4.1.4满足建筑在朝向、通风、日照、安全、防护等方面的要求。4.1.5充分利用自然条件、防护间距和其他空地布置绿化，既要有集中绿地体现形象，又要强调广泛绿化方便使用，并应对绿化、装饰、建筑内外空间和色彩作综合性处理。4.1.6符合城市规划、消防、环保、卫生防疫、园林绿化等方面有关规定和要求。4.2规划理念及设计原则基本原则是：立足城市，准确定位，考虑景观需求，在满足规划管理部门各项指标的基础上努力塑造优美的建筑形象，创造建筑第五立面，丰富景观环境，充分体现综合楼的个性、考虑各种使用要求，合理安排各种流线，创造舒适、优美、高效的环境。以人为本，创造宜人的室内外空间。具体从以下方面着手：1、市场发展规律与海宁现状相结合：我国市场发展已从最初的第一代市场迈进到第三代市场，尤其以大城市的各类综合市场、专业市场为代表。其主要特征是从室外临街商铺型转变为室内大型精品商厦型，一般设有便捷快速的各类垂直交通体系，以宽敞明亮的中庭和中庭组群为核心，以面向高端客户为主。海宁作为我省主要经济重县，居于长三角经济圈内，完全有能力迎接和承受第三代市场带来的消费理念，这也是城市发展跨越的要求。但从目前海宁市已建各类市场情况来看，消费理念，特别是对建材市场尚未达到应有水平。经综合考虑市场发展规律及海宁当地现状，我们将本工程定位在总体二代结合局部三代市场的标准上，试图通过项目的成功运营引导市场发展的步伐。2、建筑设计与城市设计相结合：城市与建筑从来都不是孤立存在的，建筑只有完全融合到城市中去，成为整体城市环境的有机结合部分，才更能彰显其独立个性，我们从城市设计角度出发，力图塑造出标志性的艺术建筑体。4.3总体布局4.3.1．建筑布局根据建设用地所处环境、用地特定的形状及建设单位提供的基础资料进行总体布局。本用地为不规则形状，在此环境中如何使建筑总体布置恰当得体，使之为城市风貌增添风彩，丰富城市形象是总体设计的重要原则。从商业、环境等出发，考虑形体的有序变化、协调平衡、结合地形，充分考虑功能分区与阶段性施工等因素，建筑的分布充分尊重规划用地形状及与周围环境的关系。建筑与周边道路及景观环境相结合，规整的市场布局与水边曲折多变的河岸形成对比，丰富城市空间的界面。基于二代和三代市场相结合的定位标准，高低端客户兼顾的原则，结合城市规划要求，为丰富城市立面，本设计将用地沿东西向分为两个区域，分别为市场区和商务办公区。因限于建材市场的使用功能，建筑形象比较单调，本方案将市场置于地块内侧，设于用地东侧沿麻泾港分布，而商办综合楼则沿城市主干道布置，丰富的建筑立面利于提升城市形象。精品馆及入口广场面向新海公路设置。入口广场居于用地南北向的中段，起到承启引导的作用，也是厂商户外宣传活动的场所。建设总用地面积为41257㎡，地面总建筑面积约为98245㎡，地下室建筑面积25678㎡。这样的布置充分考虑了沿新海公路的城市街景的城市主导因素对地块外部空间的要求，同时从地块内部空间序列来看，也是高低错落、开合有序。4.3.2交通组织本设计严格控制主干道上地块机动车交通的开口数量，规划在地块中加设内部支路，将进出各地块的机动车引导至支路。地块内部市场区域和商办区域内部实行人流分流，区域之间主要以分流交通为主。整个地块的交通设计建立在严格而又不失人性化考虑的人车分流基础之上。在建筑下方设置大型地下停车库。地块内部沿道路设置诺干地面停车泊位，作为商家及顾客泊车之用，其中在地块中央位置布置集中停车场。非机动车停车用地设于地面入口广场及各建筑周边区域。场地内道路宽度大于6米，转弯半径分别不小于9米和13米，满足机动车双向汇车及消防环路的要求。4.3.3.景观绿化以生态为导向，以线状绿化为基础，融合当地文化精髓，强调对城市自然景观资源的合理利用，同时兼顾与周边区域绿地系统的融合，形成点、线、面相结合的绿化景观体系。绿地系统包括河边喷泉广场、景观绿化带、街头绿地等类型。绿地系统强调对自然、景观利用，强调景观在空间上的连续与贯通，利用原基地周边水系丰富的条件，重视水系构思，创造水系景观绿地。4.3.4建筑单体设计4.3.4.1商办1#楼沿新海公路和城南大道座落，结合市场区形成高低有序的建筑群，为配套的商户办公使用。1层层高为5.4米，2-4层层高4.8米，5-23层为3.3米，室内外高差0.3米，建筑总高度大于50米，为一类高层。设计中把握建筑的功能特点，准确的处理空间形态，合理组织交通流线及功能配置的各种主次、动静、内外关系，底层局部架空，首层入口与景观环境相结合，处理讲究到位，将室外景观环境引入室内。4.3.4.2市场1#楼市场集中布置，形成一个集中体，方便客户。本设计对商铺类型排布给出参考意义，木板材、石材区设于一层，油漆区远离其他区域设于一层，其他类型商铺可分设。每个楼馆独立设置垂直交通系统（包括楼梯、货用电梯）和卫生间。建筑总高四层，平面布置功能合理，走道宽敞，体现较高的经济实用性。1层层高为5.4米,2-4层层高为4.8米，5-23层为3.3米，室内外高差0.3米，建筑总高度19.8米。4.3.4.3会展1#楼鉴于建材市场的特殊性，设置了展厅（兼报告厅），作为新材料和商品的展示以及产品发布用。层高低有序。在首层布置餐饮，供市场商户用，设置半地下，使其功能与展厅明确，在顶层布置办公以及会议室。整个建筑与景观环境相结合，处理讲究到位，将室外景观环境引入室内。采用现代简洁的设计手法，创造一个现代、生态、富有张力的建筑形象。4.3.5建筑造型及色彩设计通过对格栅、玻璃与石墙元素的交替运用，将建筑映衬在明暗和虚实的韵律之中。建筑外墙材料采用花岗岩干挂，展现出现代尊贵的不凡气质。立面以简洁大气的手法处理，提升城市形象。建筑造型及色彩配置一气呵成，宛若天就，焕发出独特的迷人风采。第五章公用配套工程5.1给水工程项目给水水源由市政给水管网供给，区内给水管道形成环网，管径D100。水质达到饮用水标准。供水有保障。据测算，项目最高日用水量300立方，最大时用水量为32立方，平均时用水量为15立方。5.2排水工程本项目室内排水采用污水、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。据测算，项目最高排水量270立方，最大时排水量为29立方，平均时排水量为14立方。5.2.1污水本项目为商业、办公用房，建成后无生产用水，主要废水为生活污水。本项目中的粪便污水经过沼气化粪池、厨房的含油污水经隔油池处理后，与其他生活污水一起进入城市污水管网，并送往海宁市污水厂进行统一处理，达标后再排放。区域内污水管最小管径DN300，最小设计坡度0.004。5.2.2雨水雨水经管网收集后，就近排入河道中，使其成为活水并节约用水。在道路交叉口的汇水点以及道路上，每隔一定距离设置雨水口，雨水口间距为25～50米，连接管串联雨水口个数不超过3个。雨水管最小管径d300，最小设计坡度0.003。雨水口连接暗管最小管径d200，最小设计坡度0.01。5.3供电工程本项目由海宁变电所统一供电，管线均埋地敷设。商办楼市场及地下室计算负荷；1960KW，市场计算负荷：2240KW，商办楼主楼市场计算负荷：1500KW。5.4燃气工程本项目民用燃气采用天然气，采用管道输送到各用气点的办法。如局部地方用气点位置待定的话，则天然气管道接至就近管道井并预留端口。管道设计应按天然气管道标准设计，纳入城市天然气管网。5.5信息工程随着信息化浪潮的快速发展，21世纪将是信息的世纪、网络的世纪，因此作为21世纪的市场及办公楼，信息系统的配备建设将是建筑物的重要组成部分，为此本项目的建设要十分重视信息系统的建设。本项目信息系统的建设主要有以下几个方面：5.5.1本项目的邮电通讯纳入海宁市的邮电通讯网络，每100平方米户按2门直拨程控电话进行考虑。5.5.2日常广播和紧急广播系统5.5.3有线电视系统5.5.4宽带接入和局域网设置。第六章环境保护、消防6.1环境保护6.1.1环境保护、消防标准1、国务院〖1998〗第253号令《建设项目环境保护管理条例》2、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）3、《环境空气质量标准》（GB3095-96）4、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）5、《锅炉大气污染物排放标准》（GWPB3-1999）6、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）7、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）8、《大气环境质量标准》（GB3095-82）9、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-92）10、《饮食业油烟排放标准》（GWPB5-2000）11、《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204-98）12、《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453.1-16453.6-1996）13、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1996）14、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）15、《城市公共厕所规划和设计标准》(CJJ14-2005）16、《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）6.2环境保护措施6.2.1项目建设期环境影响分析6.2.1.1项目建设对环境影响主要有以下几方面：施工扬尘对环境的影响：在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、打桩、回填、砼灌注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更严重。施工噪声对环境的影响：施工的噪声源主要有挖土机、推土机、装卸机、打桩机、水泥搅拌机、吊车、沙轮机、电钻、电梯、切割机及各种车辆等。施工排水、弃土及垃圾对环境的影响：施工期间，施工人员日常生活需排放一定量的生活废水；施工过程中将产生一定量的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种土筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。6.2.1.2施工期间环境保护措施项目应严格按照当地有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。●施工扬尘对运输黄砂、石子、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘；对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖；禁止在大风天气进行建材的露天堆放及搅拌作业。●施工噪声施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备的维修管理，减少设备非正常的噪声；施工车辆的运行路线和时间尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时段；除抢修、抢险、施工工艺或特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。因特殊要求需夜间施工的，报环保部门审批，并且告示附近居民及在校师生，施工噪声标准执行GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》中的标准的规定。●施工排水、弃土及垃圾施工过程中的泥浆废水、机械清洗废水、施工队伍和生活污水应经处理后方可排放；不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运、妥善处理。6.2.2项目运营期环境影响分析6.2.2.1水环境影响分析本项目产生的污水为厕所、厨房废水。厕所污水经化粪池处理，合并纳入市政管道，对周边水体环境无直接影响。食堂废水须经格栅、隔油池处理后排入污水管网，对环境影响较小。6.2.2.2声环境影响分析项目所在区域为市区，声环境质量执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）。项目主要噪声为马路交通和建筑物设备运转产生的噪声，经测算产生的噪声在45-55dB之间，达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）2类标准，对周围的环境影响不大。6.2.2.3大气环境影响分析项目所在地为烟控区，大气质量执行《环境空气质量标准》GB3095-1996。办公楼不产生废气污染；项目建成后有少量汽车进出停车库，尾气排放量小，对周边环境影响相对很小；项目运营后主要废气污染为灶台燃气废气、厨房油烟。本项目采用天然气相对较低污染。食堂产生的油烟经油烟净化器处理达标后排放，项目的实施不会对周围环境造成大的影响。6.2.2.4固废物影响分析本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾及废弃油脂及剩菜剩饭等固体废弃物。生活垃圾集中收集后交由环卫部门处理；废弃油脂及时收集后按《食品生产经营单位废弃食用油脂管理的规定》销售给有相应资质和能力的废弃油脂加工单位和从事废弃物收购的单位。异地迁建海宁市建筑装饰材料市场项目已正在委托有关部门进行环境影响评价报告批复中，本项目落实各种污染防治对策后，产生的污染物均能达标排放，项目建成后对周围环境影响不大，总结论为可行。6.3项目水土保持方案项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，这种土壤侵蚀和水土流失现象尤其是在梅雨季节和台风频发的强降水季节变得更为突出，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。施工建设过程所需石料填方拟商业采购，同时在石料运输途中，应防止石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；施工车辆离开施工现场须冲洗干净；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原；按照要求及时建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的天然生态环境。6.4消防本项目建筑物的消防用水量为：室内消火栓系统15升/秒，室外消火栓系统为25升/秒。在防火方面采取以下一些措施：6.4.1由于建筑物临街，室外消火栓可利用城市马路消火栓。在建筑内按规范要求消防喷淋系统，高层建筑楼梯间安装防火门。6.4.2采用自动报警和控制系统设置消防报警及联动系统。建筑物内每个消火栓均安装手动报警按钮及消防用警铃，在进出口处设置疏散指示灯，在各消防控制室设置火灾报警控制器及必要的消防控制设备，火灾事故广播设备等，消防用电设备均为双路电源供电，末端自动切换。6.4.3火灾探测器在没有安装火灾自动报警系统的公共场所设置感烟探测器，并按有关规范要求在公共场所设置一定量的手动报警按钮，所有设置均要符合消防规范要求。第七章建筑节能7.1节能7.1.1设计依据1、《中华人民共和国节约能源法》2、《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）3、《建筑照明设计标准》（GB50034－2004）4、《浙江省人民政府办公厅关于加强建筑节能工作的通知》（浙政办发〔2005〕63号）。7.1.2节能措施为贯彻国家颁布的《节能法》，同时保持能源、环境与经济的协调发展，本项目将采取具体措施，合理利用和节约能源，主要有：7.1.2.1按照国家和浙江省规定的节能设计标准与规范进行项目设计，并按设计要求施工。7.1.2.2在建筑物墙体、楼（屋）面、遮阳等建筑围护系统，空调、照明等设备系统，推广应用节能材料、产品和技术，禁止和限制使用粘土砖和高耗能的用能设备系统。7.1.2.3建筑平面形式尽量简洁，减少外墙面积以减少热扩散面积。建筑的外墙、屋顶要采用高保温性能建筑材料和建筑构造方案。窗的面积要适当，尽量利用自然采光，减少人工照明。选用的照明灯具应符合国家现行相关标准的有关规定。7.1.2.4设备、设施全部采用新型或改进型节能产品，以降低能耗。引进设备在技术先进、报价合理的基础上同时比较节能效果。7.1.2.5电气设计中采用低损耗变压器，并设无功功率补偿装置，提高功率因数，降低损耗，供电设备置有完整的计量系统，对不同使用功能的场所用电、用水安装计量仪表，单独进行记录核算，以节约耗能。7.1.2.6给排水设计中，生活排水一律选用节能型的自闭式冲洗阀。第八章组织机构、实施保障和招标方案8.1组织机构组织机构：董事长，总经理，副总经理，市场管理部，企划发展部，财务部，工程部，综合部。机构设置：董事长1人，总经理1人，副总经理2人。市场管理部6人，企划发展部6人，财务部4人，工程部3人，综合部25-30人。对项目实施阶段提供工程造价、投资管理、招标等方面的咨询工作。工程部具体负责项目现场工程质量、进度、安全等方面内容；其他具体负责项目前期工作、招标采购、合同和财务管理、后勤服务等方面内容。8.2实施保障在项目实施过程中，新建本项目将做到“三个到位”：一是制度到位。严格执行监理制、招投标制、合同制，提高项目实施的质量和效益。二是资金到位。按工程进度如期拨付工程有关费用，保证资金到位，保证实施进度。三是检查到位。定时或不定时地邀请市发改、建设等有关部门和街道办事处、社区领导及群众监督员对项目的资金使用情况、质量情况、进度情况进行检查指导，同时接受全社会的监督。8.3项目招标方案依据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》、《浙江省招标投标条例》等法律、行政法规的规定,根据《海宁市公共资源交易监督管理办法》海宁市政府37号令,海宁市招标服务中心负责建设项目的招标管理工作,本项目工程招标方案如下:8.3.1本项目从确定监理单位开始，凡符合公开招标条件的标的将全部采用公开招标的形式予以确定。8.3.2对于项目招标中的暂定价材料，凡达到招标限额以上的，将采用公开招标形式确定，如不到限额的，可采用多轮商务谈判等形式来确定供货单位。招标范围为限额以上的土建工程，给排水、暖通、消防等安装工程及绿化等施工内容及限额以上的设备、材料供应等。8.3.3招标全过程接受建设工程招标站、街道招标办和社区等部门的监督。8.3.4招标组织形式：招投标工作将委托具有招标资质的中介机构进行代理。招标组织情况如表8-1表8-1招标组织情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标平台全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√业主设计√市招标中心建筑安装工程√√√市招标中心监理工程√√√市招标中心绿化工程√√√市招标中心市政工程√√√市招标中心重要设备采购√√√重要材料采购√√√第九章项目建设进度和工程管理9.1项目建设进度本项目分前期决策、设计、施工、交付使用四个阶段。自编制项目建议书起，至竣工日止，在各项工作开展顺利的前提下，项目建设周期约为36个月。项目各阶段实施进度具体见表9-1。表9-1项目建设进度表序号内容(月份)1-45-910-1213-1819-2627-3233-361前期决策2规划设计、开工准备3土建及装修工程4设备及安装工程5室外道路、绿化工程6竣工验收、交付使用9.2工程施工与管理本项目从方案设计到监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩良好的单位。为保证工程质量，今后工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。施工过程中单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。

第十章投资估算和资金筹措10.1估算说明10.1.1投资估算依据本项目的投资估算以国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、国家现行有关建筑工程定额、费用定额及费率标准为依据，参照海宁类似工程的费用水平而编制的。10.1.2投资估算说明本项目建设投资是指在建设期内完成项目建设所需投入的各项费用，主要包括：建筑安装工程费、工程建设其他费用及预备费用等。预备费用按工程费用和工程建设其他费用之和的3％估算。10.2投资估算经估算，项目总投资为34492.59万元，其中，建设工程费用为27183.02万元，设备费920.00万元，其他费用为5509.15万元(包括建设单位管理164.89万元，土地费用4100.00万元)，预备费用为880.42万元。详见表10-1迁建海宁市建材装饰市场建设投资估算表单位：万元序号项目单价数量金额1建筑工程费用27183.021.1建安工程123923平方米25955.221.1.1商办楼(含装修)2000元/平方米54064平方米10812.801.1.2市场楼(含装修)1800元/平方米40524平方米7294.321.1.3会展楼(含装修)1800元/平方米3657平方米658.261.1.4地下停车场2800元/平方米25678平方米7189.841.2室外工程1227.801.2.1道路及停车场140元/平方米16300平方米228.201.2.2绿化及景观80元/平方米6200平方米49.601.2.3变配电设备500万元/项1项500.001.2.4围墙500元/米600米30.001.2.5电动移门（2个）20万元/项1项20.001.2.6室外排污水管网400万元/项1项400.002设备费用920.002.1电梯设备40万元/部5部200.002.2空调系统设备1项400.002.3商场办公设备器具320万元/项1项320.003工程建设其他费用1244.263.1白蚁防治费0.85元/平方米98245平方米8.353.2勘测费、设计费20元/平方米123923平方米247.853.3工程建设监理费2%第1项543.663.4图审费1.00元/平方米123923平方米12.393.5工程招标代理费0.22%第1项59.803.6墙改费(返回70%)8元/平方米123923平方米29.743.7散装水泥费(返回90%)1.5元/平方米123923平方米2.793.8防雷检测费0.8元/平方米123923平方米9.913.9雷击风险评估0.08%第1项21.753.10环评费2万元/项1项2.003.11场地准备及临时设施费0.5%第1项135.923.12项目可行性研究费7万元/项1项7.003.13工程保险费0.2%第1项54.373.14项目全过程管理费0.4%第1项108.734预备费用3%1+2+3880.425建设单位管理费海财建(2004)206号文164.896土地费用(暂估实付)4100.007建设总投资1+2+3+4+5+634492.5910.3资金筹措根据项目建设单位的意见，本项目建设资金由海宁市硖石街道资产经营中心自筹及商请银行贷款解决。第十一章社会效益初步分析11.1项目社会效益分析项目社会效益分析如下：通过对海宁市建筑装饰材料市场易地迁建项目建设的背景分析，我们不难发现，在当前海宁市经济、社会环境等现状条件，通过海宁市建筑装饰材料市场项目，将有利于推进海宁建设步伐，也有利于构建海宁和谐社会。它不仅是海宁贯彻落实科学发展观的重大举措，更为海宁经济平稳较快发展提供了持久动力，因此，海宁市建筑装饰材料市场项目的实施有着较为显著的社会效益。第十二章项目财务初步分析12．1财务评价海宁市建筑装饰材料市场建成后，从两个方面进行资金回拢。第一条途径是租赁回报，预计出租市场商铺面积约4万平方米，出租商办用房约5万平方米，年收益可观。第二条途径可部分出售转让，回笼资金。从项目中长期考虑，市场主体所承担的风险较小，为企业的发展壮大发挥了美好的前景。同时，建成后的市场为广大经营户提供了企业发展的平台，为市场周边的经济环境有着很重要的带动作用，为社会经济的发展作出了应有的贡献。建成后将有效的提高建筑装饰材料年销售额，为国家税收开拓了一片天地。在提高社会就业率，促进社会安定团结也起到了不可忽略的作用。市场的建成还为城市发展建立了良好的前景，是皮革城建设后在城区再一次形成的经济热区，从而保证了城市平衡发展、经济平稳增长的现代城市发展模式。从上述数据来看，本项目在财务分析方面是可以接受的。第十三章提出结论与建议13．1结论13.1.1本项目建设的必要性：13.1.1.1海宁市建筑装饰材料市场易地迁建项目的建设有利于推进海宁建设步伐。13.1.1.2海宁市建筑装饰材料市场易地迁建项目的建设是海宁硖石街道贯彻落实科学发展观的重大举措。13.1.1.3海宁市建筑装饰材料市场易地迁建项目的建设为海宁经济平稳较快发展提供了持久动力。13.1.1.4海宁市建筑装饰材料市场易地迁建项目的建设有利于构建海宁社会主义和谐社会。

13.1.2本项目建设的可行性：13.1.2.1本项目建议书获市发改局批复同意，《关于同意易地迁建海宁市建筑装饰材料市场项目项目建议书的批复》。[海发改投（2009）418号]，批复同意迁建海宁市建筑装饰材料市场项目。13.1.2.2项目建设资金由海宁市硖石街道资产经营中心建设自筹和商请银行贷款解决。13.1.3本项目建设标准、功能和规模适当本项目建设标准适当，建设规模与功能定位符合城市总体规划要求。13.1.4本项目具有良好的社会效益和经济效益。综上所述，本工程建设的主客观条件基本具备，具有较好的社会效益和经济效益，故本项目可行。13.2建议13.2.1本项目总投资估算34492.59万元，项目建设资金由海宁市硖石街道资产经营中心建设自筹和商请银行贷款解决。本项目的启动关键在于建设资金的及时足额到位。建议应及时落实资金到位，才能保证工程在投资估算控制范围内如期按时按质完工。13.2.2主动做好各项前期准备工作，使项目能如期开工。通过招投标择优选定承包商，做好合同管理及协调工作，在项目实施过程中注意对质量、工期、建设成本进行全过程的动态控制，设计单位应严格按国家强制性标准规范的要求设计，尽量减少设计变更，如果对设计进行变更，必须按照国家的规定和合同约定的程序进行，并考虑其对建设成本及工期的影响。建议采用组织措施、经济措施、技术措施和合同措施，按照经济性原则、全面与全过程原则、责权利相结合原则、政策性原则，各类人员共同配合，实现由分项工程、分部工程、单位工程、整体工程整体纠正和控制工程造价的偏差，确保工程质量，使建设工程按时按质完成并投入使用，防止实际投资超投资估算。13.2.3本次工程位于城市主要道路—城南大道及新海公路，所以今后施工通道出入口必然设在城南大道及新海公路，由于该道路车流、人流繁忙，建议及时取得相关部门同意设置施工通道的审批，同时积极采取相关措施，有效防范今后施工过程中安全事故和扰民事件发生。目录前言 3第一部分项目介绍 6一、 项目概述 6二、 项目描述 7三、项目优势及特点简介 9四、 利润来源简析 13五、 项目运作的可行性 14六、 投资和预算 15第二部分项目分析 16一、 互联网市场状况及成长 16HYPERLINK"file:///H:\\准备修改传百度文档\\项目