物区分所有权颜雪明-某地产企业股份有限公司风险管理部总经理

1从房地产开发视角看建筑物区分所有权——“民商法前沿〞系列讲座现场实录第322期颜雪明万科企业股份风险管理部总经理内容提要:2021年5月17日晚，民商法前沿论坛与明德民商法博士沙龙第18期联合讲座在明德法学楼708教室举行。中心邀请了万科企业股份风险管理部总经理颜雪明作题为“从房地产开发视角看建筑物区分所有〞的报告。中国人民大学法学院教授、中国法学会民法学研究会副会长、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新老师莅临本论坛担任颜雪明先生报告的评议人。中国人民大学法学院博士研究生、山东师范大学政法学院副教授吴春岐主持了讲座。颜雪明总经理的讲座抛开以往学者报告中的业主色彩，完全从开发商的角度对房地产开发中的建筑物区分所有问题作了精细、缜密的解析，主要包括以下几个方面：第一，区分所有的“建筑物〞问题。首先，他认为建筑物是否区分所有与体量及建筑形式无关；区分所有建筑物不全是商品房，但商品房根本上都是区分所有建筑物；区分所有权不仅表达在建筑本身，也包括建筑以外的设施、设备、空间；专有建筑物和共有建筑物都可以转变为区分所有建筑物。其次，他以深圳城中村的握手楼为例，分析指出握手楼是将共有局部压缩到最小，而将专有局部扩大到极限，其深层次的原因是私人物权得不到有效的保护，它的出现有一定的合理性，牺牲许多重要利益换取实实在在的所有权，是失地农民的最优选择。第二，建筑物区分所有权中的专有权。颜雪明指出，业主独立行使权利的局部，大致相当于房屋产权登记的局部。他认为所谓专有局部，是指具备构造上的独立性、使用上的独立性、可以单独作为所有权的标的局部。专有局部是实体权利，而不动产登记是权利证明，不动产登记应当适应现实需要，如实及时记载权利，而不能以落后、不完整的登记制度否认权利人的实体权利。同时，他又从实务的角度分析了专有权利登记中存在的问题、界定专有局部的现实意义以及业主支配专有局部的法律限制等问题。第三，建筑物区分所有权中的共有权。颜雪明从实务的角度分析，共有局部是指该建筑范围内，由局部或全体业主共同拥有的局部，包括法定共有、约定共有、天然共有。他解释说，法定共有是指法律或行政法规规定为共有，如物业管理用房、道路、绿地；约定共有是指具备独立性，可以单独作为所有权标的，但由合同双方约定为共有的局部，如架空层、地下室、会所、学校；天然共有是指在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有局部提供某些功能，与专有局部存在必然联系，不能单独作为所有权标的的局部，包括构造局部、交通局部、设备局部与公共空间。第四，颜雪明分析了实务中的焦点问题即车位、花园、露台及专营公用设施的权属问题。首先，他介绍了当前房地产开发中开发商销售、出租车位、赠送花园、露台的现状，及质疑这些现象的本钱说、配套说、容积率说、投资者说等诸种争议观点；其次，他以“卖豆腐模型〞阐述了因制造而产生的所有权，制造人是原始所有人，以及本钱与所有权无关两个问题；最后，他还具体分析了实务中的附赠花园问题、附赠露台问题、开发商保存会所、外墙、屋面权益的问题、水电气热电视通信等专营设施的归属等问题。杨立新教授在点评中对颜雪明先生报告中清晰的条理表示肯定，对颜先生站在开发商的鲜明立场上做出的分析表示受益匪浅，并指出以后学者做学问时应当尽量抛开业主和开发商这两方的立场，站在客观公正的角度分析问题，同时杨立新教授对“卖豆腐模型〞持保存意见。最后，颜雪明对房地产开发中一些实务问题、房价问题、格式合同问题答复了现场提问，现场气氛十分活泼。〔魏芳〕主讲人：颜雪明万科企业股份风险管理部总经理点评人：杨立新中国人民大学法学院教授、博士生导师肉钱撑灿屑中狮国人跟民大殿学民愁商事抬法律阴科学句研究是中心谎主任悬侧冰主持星人：宫吴春必岐眉怜赔哗齿取山绞东师膀范大箱学政疾法学何院副绳教授添完冷经母下中国创人民绑大学光法学摧院博乘士研忧究生含而湿时竿间侍:2呈00牵8年但5月沟17茄日〔灰周六亭〕晚摊18知：3友0阻壁艘地步点瓣:中烫国人麻民大兵学明晚德法夜学楼姨70娇8会堪议室洋谣填主持准人：沸同学贪们，虑大家兔晚上械好，竭今天单我们垒非常浮荣幸腔的邀谜请到缺万科兼企业汁股份讲有限邮公司丧风险清管理办部总悬经理戏颜雪漂明老前师给愈我们燕做一违场报叨告，壁我们叔也非朵常荣言幸的禁邀请唱到杨社老师峡给我株们做稠一个罪评议骆。在否讲座滨开始弦之前纲根据定杨老来师的公提议另，我舌们首将先为吸四川走汶川筐地震野遇难绞者默膏哀一粮分钟潜，以咱表达肠我们秀的哀旨悼。护供微下面非，首占先由跪杨老去师致浊辞！景〔掌仅声〕钩拾对杨立坊新老赠师：劳各位好老师股、同酬学，等今天劈我们钱做这仓样一腾场报差告有兴一个策特殊喂的意错义，艘我们举过去矿的讲虎座一蒜直是提理论历界的哨学者军来进团行演慨讲，床今天剖我们珍第一踩次邀愤请到减实务飞界的笋名人沈来做劝这样惠一场创讲座匹，我疲们一消直都商说理爱论联朵系实顿际，辈但是待真正霉在做贫这件蒙事情循的时拌候，冰往往存就把惰理论皂联系宋实际瞧给忽绑视了韵，光荒是做息理论奔的研通究了玉。这刑次讲辨座的拔安排谜就想役突出然这样咏一个冤特点炸，我鞭们看贿一看穷实务痰界的亦操作眼以及廊研究馅是一彻个什辜么样留的情滔况。肆我们嚷都知瘦道，反?物坡权法秤?通浇过以戚后，兆关于畜建筑码物区需分所击有权搂的问俩题是否一个教争论递非常站大的故问题芽，也历是一压个事煮关老纯百姓倒切身晒利益们的问殊题，倍同时坐也是据物权毙法实朴施以触后案胃件受架理数城量最榴多的鸦一个筋问题粮，这柔些问巩题我欣们都晕进行狠了很惹多的喷研究择，但虏是我测们很背少亲芳自去尤了解渐实务冒中操看作的峡情况县是什目么。轰一个轿非常脚值得趁快乐偏的事帝情是壶，我昼们最穷近一蚕年多牛的时并间一永直在掉做这利方面搁的研贿究，低也一赏直与楚颜雪继明总型经理宇合作转对这冈个问注题进幼行研野究，挺这也博是理执论界虹与实包务界壶联合修起来那么对建苹筑物猪区别离所有店权的侧问题标进行李研究亭。在盛这样栽的过遣程当妻中，庸我们汤听到里了很积多问篇题，厕都是烫我们属过去液没有引想到贷的问呢题，榜我过橡去经小常说迷，我只研究族建筑寇物区螺分所友有权臂的问黎题十缘三年歇，我敢什么巡问题柜不懂忘啊，端但是法真正浇去了揪解的中时候悟确实甚是很识多问寿题不贡了解摸。我珠也希前望我尖们有牢了这莫样一饼个开刚端以荷后，悲我们哀会更茶多的讨与实饥务界烦进行金联系饱，真座正做举到理街论联刘系实孙际。别下面慎我介煮绍一络下颜料雪明秋总经宣理，劫我们饰都习叛惯叫胡他大鸣雪。毒大雪规的经怨历比阴较传挪奇，赏过去凭做了器很多架种工保作，采差不脆多与导我一拾样属嘴于跳柜槽专杏业户疤这类啄的，党过去补当过糖兵、愚做过喉警察筹，也数做过肝公务损员，炎最后复到企酿业里团面去于做企搭业的亚法律口工作外，并幅且通妻过自团己的考自学贡通过誉了律扬师资野格考烫试。查大雪榴对建扔筑物慧区分偏所有纹权的屑理论南有着芒自己泰的看拘法，乘我们亏去年最召开漏了一俩次物军权法栏适用徒的研付讨会汪，大浩雪做咏了一仇番发序言，瞒提出焰了一爬个火“隶卖豆袄腐模阵型怕〞毁，然萝后我运们知本道了较开发题商在突怎么束样思汽考问诞题。钥后来氏我们爬也讨弹论了齐很多叛次，争并且病也提甚出了顶不同动的看窃法。吗大雪共是一夹个有举思想难，并鼓有着叠探索断精神祝的实六务家使，同燥时对隆理论餐问题耍也非剧常感羡兴趣静。今撒天我戒们把羡他邀喉请来钟，我产们能艇够听胶到一接场别沃开生量面的潮报告党，也振同时炎让我羞们认读识一娘下大清雪。弦〔掌楼声〕捞搏碌主讲凑人：椒尊敬巧的杨蜡老师句，尊显敬的扔各位财老师费、同感学，搜今天疤到这爹个课汗堂对掉我来您说非迁常的话荣幸劝。人当民大雁学的犹法学恢院的引民商馋法在老学术妻界享凭有崇妨高的各地位闷，一饺直是熄我非简常向孩往的毅地方绝，因戚为我兵本人征没有霞上过彼大学梅，这称也是叼我终召身的伞遗憾评。自辽己后汽来学薄习了绳一些田法律雄知识谋，在判88惊年取脆得了健律师旺资格摄，现为在有留一点吨心得蚂能够塘在这恋个学喊术殿品堂向最大家巾报告亚，我充觉得早这是辣我一窃生的贺荣幸怀。特接别是挥杨立趴新老防师能始够亲演自到该场给绸我做侍点评起，更堆是我切极大绳的荣载耀。馋下面项开始闻我的弊报告蜡。枝建筑托物区僻分所腊有权怀应当下说是也一个乔理论副问题典，如跃果我巧要谈希理论蓄问题针就班畅门弄非斧了浑。但理房地织产开馋发与针建筑膀物区励分所伤有的扣关系设非常呼密切英，而陪且我镰注意围到在点物权蛇法立登法的勇过程伪当中饼，包等括实闭施以罩后很谁多学搏者宣纷讲的名过程我当中超，甚阁至司超法机敏关在甲裁判鱼的过复程当颂中，魔对实羊务当理中的朽很多杰问题闪是有污所忽煤视的脾。所陡以，谈我觉锦得从拖房地贝产开贪发实开务的龙角度线，把僚这些多问题允提出猾来有玻一定氧的意图义。俭我主扭要讲爬四个兵问题伟：第却一个容问题朽是区雄分所渠有的杏“恭建筑否物撒〞粘；第明二个赛问题香是建完筑物需区分举所有谎权中覆的专滩有权五；第愚三个努问题六是建躬筑物衬区分添所有定权中体的共钓有权判；第遍四个窃问题愧是实抹务中遍的焦唇点问居题：东车位太、花泛园、公露台撞及公商用设辩施的践权属虾。窗晓金第一熄个问乎题，料建筑假设物区油分所贫有权泄的郊“听建筑伏物忧〞臭牲疗从物玻权法罪公布献草案毯的时劲候我寇就注粒意到损这个箩问题暗。公怜布的咬物权兄法草浙案第楚二百嫩六十穿六条饶是对猴概念米的解席释，歪其中迁第二驼项就乐解释平“形建筑百物区池分所消有权渠〞香。条桂文说威是暴“限高层踩建筑寇物出湖现后计，各那业主暮对住选宅等禾专有塌局部没享有记所有凡权，惩对电教梯、吧过道猜等共圣有部龙分享粒有共狗有和忍共同储管理络的权迈利。锐〞旗它强卸调的衫是僵“妥高层搜建筑寻物出宾现以掉后爱〞晴。王助利明察老师体主编的的?塌中国研民法帐典建悟议稿走?第已81甘0条难说，术建筑距物区续分所具有权流是对债一栋记楼房桃中专祝有部卡分的躁专有荡权、牢对共态用部费分的让共有趣权以抱及因厅共有躲关系呢而产拆生的珍管理路权的始结合庙，这川里面定也提炕到是必“攻对一铺栋楼胁房中葵〞绿的区蚀分。侨台湾做?公迹寓大职厦管捏理条辫例?台解释理区分焦所有据，是搁指数楚人区蜂分一涨建筑搭物而组各有艇其专查有部相分，滑并就坊其共达用部厉分按负其应妙有部域分有捐所有宰权；逮这里答面也此提到未“进一建参筑绿〞圈。我谜们的嫂物权妻法第储七十乒条规悟定：门“泉业主载对建玩筑物犯内的邀住宅搜、经薄营性候用房烂等专粥有部薄分享凳有所邪有权艰，对条专有洲局部酷以外锈的共条有部构分享曾有共守有和卖共同冲管理赞的权恋利浓〞炊，也赴是说穗“陆建筑锅物内向的住系宅侵〞按。雄不规从实蜻务来与考察烫，我嫂们国福家的希房地轰产与启国外稠的情睬况不对大一窃样，忽其特粱点之百一就责是体隔量都鸭非常穗大，帝有些猛小区评大的塑有几嫩百万攀平方宏米，欠小的登也有色好几挑万平缩方米炼，往买往都萍不是昌一栋艺楼。饮这就捏存在汽一个趁问题标，除备了这秧一栋彩楼之零外，归其他务的部的分是阿不是艳区分尸所有远权的坦组成克局部勺？因疗为我匹们看膏到，该前面论的定中义都幅只谈控到建顺筑物党本身鞠。续纷嫂首先斤，我优觉得六建筑榜物是钉不是串区分碑所有伸，与尸它的自体量舌、形舟式是诊没有夏什么滥关系案的。娘比方碌有些辟体量器非常肢大的倒建筑它物，诵据说疫你们价的明比德楼斜有七话万平希方米尖，但惩它不亚是区盲分所滩有建董筑，逗它是夫单一会业主评。再生比方男故宫颤，据历说有壳九千好九百袋九十遣九间批房屋止，它挥也不肯是区晋分所封有，邮它也撑是单熔一业凉主。演所以录，体客量大瞒小没胆有关勺系。讽建筑质形式垂上，弓是高战层还召是平桶房好巩象也孝没有钢关系怕。现皱在常珠见的仅区分宅所有柱建筑桐是高换层建绣筑物箩，但冻是平柜房我收认为重也可怜以存供在区腾分所弟有，虫比方肢一个森家里皇面的锡私房骄，老丙一辈治去世害之后改，弟荣兄几腹个分靠家，悉把平接房做敬一个腐分割宴，办担理产善权登箩记之兄后，锋就形招成区药分所服有的赶形态佛。贴粒渔其次沸，商勿品房科根本宽上都吓是区请分所津有建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