第三节房地产抵押价值评估

1第三节房地产抵押价值评估〔★★★〕知识点一：房地产抵押价值内涵及评估实质1．房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。2．房地产抵押价值：是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。根据?房地产抵押估价指导意见?，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3．法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：①发包人拖欠承包人的建筑工程价款，②已抵押担保的债权数额，③以及其他〔如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用〕。但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税金及附加等拍卖、变卖的费用和税金。阅4．纹房地陕产抵尾押价其值评廉估三焦环节百：参①驶房地淡产在抵押定价值浇由抵牌押当隔事人叛协商肌议定梁，或古者由甘房地靠产估兔价机犯构进匆行评肝估；餐商业腾银行除按照艺公正浅、公池开、贡透明硬的原靠那么，臣择优市选择令房地垃产估练价机荐构；挎②史商业供银行姑在对纽已抵告押房捕地产先市场堆价格径变化捡实施些监测贝时，欢可以村委托徒房地谦产估呈价机丧构定径期或会者在隐市场剂价格开变化匪较快锐时，昼再次姥评估句房地示产抵站押价台值；佣③觉处置帅抵押府房地客产前滥，应紫当委据托房逝地产盆估价虫机构下评估辫公开弱市场分价值备，同真时给误出快突速变负现价璃值听意见帮及其较理由醒。莲●粘房地旋产抵婆押估届价，帆是指械为确距定房炼地产墨抵押荡贷款润额度勒提供巷价值竭参考覆依据慎，对棉房地寻产抵拣押价玩值进烟行分迈析、复估算社和判鞠定的嫩活动舍。新●发?房疲地产捡估价说标准额?6吃．4期．2吉条规铺定：携“见房地虚产抵夺押价辜值评绞估，振应采扫用公雹开市壁场价怖值标乓准，湖可参怖照设哨定抵沫押权侮时的荒类似容房地级产的罪正常泼市场挽价格咬进行归，但执应在顷估价恭报告顿中说斥明农未来吵市场苍变化幸风险肆和取短期堂强制壤处分挂等因裕素对经抵押矮价值废的影恋响。川〞融这里励定义瞧的舌“光抵押书价值画〞专等同软于市压场价啄值钓。【炉注意压：变均红的浅这句下话是千错误谷的，借即教录材p再22本3正育数第弹19垦、2络0行敞。抵接押价娃值不丸等于式市场翠价值傻，它扶等于枣假定宿未设档立法唤定优咏先受毯偿权谊利下典的市底场价别值减叹去估吧价师怠知悉杆的法炸定优繁先受意偿款亭后的热余额煎。羊】词知识贷点二霜：房次地产劳抵押寸估价霞的法尺律规姜定最〔一采〕可或以设吉定抵矮押的舞房地傻产及位对其做抵押搅时的不要求摊【基炮本制阻度学鼠习技只窍：灭重点贺记忆恨不得棒设定翠抵押枣的房棉地产勺，排削除记志忆可远以设湾定抵术押的秋房地持产。脖】珠〔1占〕抵液押人漫所有慢的风房屋纸和其定他地纲上定炎着物疾；播〔2锈〕抵联押人读依法袭有权城处分糊的域国有穷土地曲使用貌权、参房屋度和其淋他地橡上定搁着物鼓；荣〔3油〕抵早押人纸依法缩承包酸并经威发包朝方同椅意抵图押的撑荒山止、荒绿沟、毕荒丘劳、荒质滩〔陈四荒误〕等券荒地谊的土非地使或用权间；曾〔4渔〕学否校、家幼儿关园、青医院态等以奶公益向为目怀的的沟事业图单位兼、社劫会团茫体，意以其脚教育河设施浮、医镰疗卫时生设洽施和惊其他氧社会躺公益恳设施召以外仙的访财产农；殃〔5班〕方依法依取得崖的房瞒屋所辈有权芳连同胁该房倡屋占怜用范皱围内驻的土纷地使趴用权休，可简以设跨定抵幅押权便；上〔6佳〕以际出让骨方式跌取得渐的土叮地使不用权伪，可动以设葡定抵请押权悠；敢〔7云〕以湖出让加方式库取得弱的国钱有土锋地使啊用权忽抵押拍的，歉应当滔将抵课押时橡该国之有土敞地上贞的房话屋同栽时抵姿押；敬〔字房随淘地走常〕贤〔8绩〕以仙依法位取得茧的国蛮有土烛地上稳的房垃屋抵同押的峡，该摇房屋敲占用斑范围父内的姜国有采土地串使用民权同团时抵桨押；蚕〔店地随协房走得〕爹〔9饮〕以波乡〔亮镇〕话、村富企业碗的厂伍房等逝建筑云物抵型押的跌，其无占有似范围摘内的辱建设脚用地戚使用梳权同继时抵那押；皆〔1挎0〕找以在桨建工什程已柱完工阻局部阳抵押羊的，汤其土霉地使叛用权托随之橡抵押屑。静〔二党〕不厌得设端定抵浪押的屋房地学产棒〔1趁〕土悼地执所有乏权尺；剂〔2丧〕权袋属潜有争猎议的炒房地搁产；旨所有损权、脚使用施权不领明或炭者有球争议渔的房互地产霞；金〔3勿〕用朋于教麻育、烟医疗做、市讲政等胳公共单福利浇事业锯的房的地产窜；学断校、遭幼儿骨园、岁医院咏等银以公犹益为抚目的卷的询事业纤单位炒、社平会团新体的绸教育区设施光、医畏疗卫蒸生设雾施和孟其他育社会袋公益岩设施周；挣〔4随〕拨列入懒文物栽保护喜的建侮筑物焰和有隐重要副纪念卧意义欢的其辞他建仿筑物绘；骡〔5膨〕已秒依法桥公告悔列入蛛征收跨范围歼的房水地产途；毯〔6休〕被善依法讯查封烟、扣丰押、委监管傅或者谅以其承他形冲式限埋制的净房地断产；晒〔7何〕耕殿地、剥宅基赞地、衔自留员地、狱自留秋山等秧集体白所有渐的土睡地使龙用权既〔法环律规贿定可枣抵押静的除优外〕确；遇〔8板〕以训法定鸡程序敌确认寇为饥违法平、违流章的污建筑层物；请〔9简〕依吴法不惭得抵资押的四其他参房地蜂产；词〔1考0〕阻划拨争土地程使用叼权痛不得送单独被抵押京；油〔1斑1〕塔乡〔漆镇〕骆、村叙企业希的〔针集体颠〕土钩地使扶用权满不得蜡单独封抵押陵。饶【基罩本制民度此北知识雅点学询习技骑窍：滥分两栋组记立忆，径一组赠是竿“调有争党议的抛、违辨章的暖、征煌收的经、查勺封的看〞按、另锻一组位是赶“典公益搂的、敲文物赖的、时所有棍权、痕集体醒使用铁权、弦乡村末的地康〞启】少〔三描〕其涂他限演制条势件竿★培〔1赞〕在盏建项筛目应江取得葱四证滴：?夕国有比土地油使用至证?炉、?隆建设界用地漏规划然许可属证?祸、?该建设勉工程取规划屠许可挖证?边、?获建筑大工程推施工秩许可笨证?况；者★季〔2璃〕开驶发商光已合个法出蹈售的遗房地燕产不稀得与斗未出锯售的察房地撒产一设起抵里押；愁★嫩〔3慎〕预智购商芹品房役贷款温抵押本的，省商品误房开塔发项集目必塞须符娱合房匙地产吨转让航条件举并取听得?产商品粥房预都售许为可证返?；消〔4蹲〕以武共有割的房单地产急抵押说的，酬抵押泡人应尤当事莲先征傻得其净他共朱有人峰的书厦面同袖意；疮〔5杆〕以去已出少租的孝房地醋产抵复押的拳，抵圾押人典应当芬将租肿赁情阅况告饱知抵衣押权著人，出并将帖抵押狠情况劣告知旅承租紧人，石原租恢赁合垮同继切续有朱效；嫁〔彼抵押次不破梢租赁押〕遍★竖〔6泄〕发筛包人她拖欠泽承包痕人的计建筑板工程仔价款役，已到抵押颗担保悦的债铲权数券额，灯以及肾其他役法定贫优先燃受偿答款，幕均为银法律埋规定恋优先隆于该很次抵维押贷戒款受缸偿的都款额免；狼★止〔7晓〕房严地产伯抵押尘，应客当凭物两证陵：?左土地隐使用肃权证关?、轮?房丢屋所无有权栽证?使办理且；忍★隆〔8驻〕当垄事人揪未办晚理抵睛押物剂登记驱的，颗不得虑对抗捎第三味人；晃〔9闯〕以哄法律摔、法敞规禁船止流套通的亩财产仿或者辰不可炼转让文的财巨产设取定担救保，广担保滨合同颠无效周。性〔四剖〕与冶房地般产抵作押估巷价有哗关的肚规定发【3握+5朝】恭知识才点三肝：房洒地产困抵押连价值盐评估磨技术钓路线玩及估拉价方轧法渣作为杯抵押香物的誓房地圣产有缎很多欢类型橡，不语同类锄型的乏房地歉产具沟有不迅同的葬估价茂特点涝和估报价技陶术路坊线，渐但总芽体而僻言，慌房地份产抵孕押价泥值评情估应晨遵循玻谨慎骆、保详守虚原那么岛，选洞用估膨价方港法时仿，一词般敞尽量且将成陷本法笨作为旅一种经估价茅方法装。去

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