上海现代典雅风格住宅区设计方案文本 知名事务所

保利上海宝山塘祁路项目方案汇报Planning&DesignforTangQiProject,Shanghai,Poly2011.3.30Part1营销策划区位产品定位Part2规划设计方案Part3单体设计前期分析规划方案户型设计立面效果Part4样板区设计Part1营销策划区位产品及配比定位区位该项目地块位于上海市宝山区大场镇，在中外环之间本案内环中环外环约14.5KM约2.6公里沪

约3.2公里本案太

路

顾村保利叶语区域现状锦秋花园上海大学约2.2公里外

环

线

经纬城市绿洲区位保利叶上海品尊国际均价37891元/㎡香溢花城均价35607元/㎡慧芝湖花园均价34401元/㎡本案价格定位依据内中环北区板块：内中环北区的价格集中在36000元/平米价格定位本案外环（

保利叶语）：18000元/平米中外环：28000元/平米

内中环：36000元/平米在保利叶语和内中环中间区域，可利用过度价格段定位，建议28000元/平米价格定位建议价格定位产品定位及配比依据（单位:套）面积段（㎡）70-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200品尊国际供应1164124////56/6///成交20/85////32/////香溢花城供应2573/34852/4/474//成交540/3317/1/26///慧芝湖花园供应1504631721//3230///1/成交574041718//3230/////从产品成交上看：70-80的一房产品销售不够理想成交放量依然以100平米左右的2房为主大户型有一定的市场认可产品定位及配比市场上的户型两房两厅一卫92㎡慧芝湖两房两厅一卫96㎡品尊国际内中环两房产品：产品定位及配比市场上的户型内中环三房四房产品：三房两厅两卫153㎡四房两厅三卫204㎡品尊国际品尊国际产品定位及配比产品中存在的机会区域供应结构面积段偏大130平方米以下为两房产品三房面积集中在130-150平方米之间就本案所在的北区市场而言：在同样的面积段范围内，可增加功能房间的数量本案规划中有10%多层洋房，增加产品类型产品定位及配比机会政策影响产品定位及配比国八条、上海限购令限购一套商品房房产税人均60㎡以上需交房产税影响：近期出台的各项政策限制了二次置业的空间，导致第一次置业一步到位的需求明显增加，对户型功能性要求提高，如房间数量，空间可变性等。产品哭应对产品定位及配比99基本铺型：10炉0㎡内蹄三房攻，可胁满足泰首次宰置业秩需求块一步够到位12羡0功能经型：犬应对裁人均60㎡政听策，骗两人12伍0㎡内念免缴分房产恨税14注3舒适叙型：潮预防叔针对有大户方型征北收更浊高税脂率房园产税产品红定位躲及配衰比建洒议中高纯端项苏目的议定位定瓦位虎：产品宗落实粥：基本笔型：狗功能也型：喊舒适御型扇产杠品比满例为2：6：2物业类型户型面积(㎡)户型配比小高层公寓3R1W9920%3R2W12060%3R2W14320%产品卡定位热及配港比注重厘产品轰细节钓打造旦，外立垮面、聋大堂从、会猪所、梅装修旬细节乔等最能占表现械项目积高端洋形象唱的元侮素打准造细节汗落实堤：注重猾功能似性，析注重杏居住办感受实际青规划贪产品驾比例款分别业为29茫%、46轻%、25议%精装浮修标观准依回据由上还图得曲知，好中外不环间妇各个恶精装妙修项概目的逆装修医标准侨集中哪在20德00星-3紫00撕0元/㎡我们月建议卫装修英标准统：30孟00元/㎡（报葡价），紧街贴中抹外环景上限尺，向盘内中柿环北博区优滔质项雄目标异准靠久拢。均价言：22小23董9元/平方诸米容积请率：1.妇47装修坝标准典：20腊00元/平米大华熟梧桐它城邦滩四期纱梧桐沉晶典均价朽：29眉55执5元/平方胖米容积摘率：1.乔99装修院标准究：15望00/平米-28挨00/平米均价忠：20内81宏0元/平方琴米容积均率：1.漠46装修编标准掠：30限00元/平米报价台：22苍00缩慧0元/平方构米容积灾率：2.男25装修堡标准分：20资00元/平米均价好：29翼86尤3元/平方澡米容积恐率：1.狸60装修拍标准孙：25肌00元/平米均价餐：22坟32黎7元/平方息米容积舍率：1.昏70装修究标准押：30歇00元/平米均价望：20着89呈7元/平方扬米容积报率：1.子58装修烫标准跨：25胁00元/平米大华衣颐和退华城阻三期新蓝郡上海旗三湘他海尚新城吨御景碧云贡公馆绿洲中康城允亲水诸湾万科省金色呜城市市中旅心均价秧：22真23共9元/平米容积叠率：1.贫47装修屿标准恼：20严00元/平米大华酸梧桐痕城邦跃四期如梧桐踩晶典均价阳：29循55抢5元/平米容积阶率：1.臂99装修妇标准舰：15梦00-28驱00/平米均价目：20肤81评0元/平米容积编率：1.践46装修偶标准神：30嫩00元/平米报价冰：22惨00揭0元/平米容积闲率：2.棒25装修租标准盒：20半00元/平米均价怪：29超86宅3元/平米容积串率：1.搞60装修毕标准况：25忆00元/平米均价档：22申32过7元/平米容积毒率：1.烟70装修鸟标准富：30滤00元/平米均价读：20槐89翅7元/平米容积历率：1.纤58装修肌标准励：25础00元/平米大华炭颐和换华城蓄三期视蓝郡上海荡三湘棒海尚新城撒御景碧云慢公馆绿洲灰康城俱亲水铲湾万科瞒金色垄城市市中福心元产品定位及配比风格茎建议产品情定位壳及配碰比现代羊典雅茄的整适体风黎格——建筑德外立晶面以仆浅褐猾色的喘石材川为主答，楼圣层间它的线欠条和港窗四府周则陡以深袄棕色扰点缀桥，复饥古的范外观研让人班感觉班很大旋气典数雅，芬深棕摘色的僚工艺宿大门筐的厚贝重显安示出盼尊贵阳之感端。营造欣出较舌强品票质感扯的立目面风刚格与道色调产品倍定位质策略迫核心价格港紧切斜过渡刷段项目休定位毁中高肚端户型萍体现节功能烈性总价浑确保径竞争袭力产品滨定位误及配晴比Pa鹅rt神2规划粘设计吉方案前期其分析规划踢方案保利·上海基地轧周边棕规划洽状况B1忘-0伸427寨14自3.谦8㎡B2搅-0麻832计83拖2.嫩5㎡B2广-1威338榜75同2.蚕3㎡前期分析变电计站规划卖高中规划幼儿墙园规划菜场葑舒润乖华顾庭50慕0亩规妈划公食园地铁删站道路投及交恐通现休状前期分析祁华拉路（拉已开刻通）轨道真交通7、16号地谊铁站俯（未穗开通改）瑞丰货路（丧未开亿通）塘祁贞路（扬未开晓通）注：远红色培部分塔道路疼尚未酸开通塘详祁球路24米祁预华阅路20米规划二路16米规划一路16米瑞丰路24米场地领及周却边现硬状变电素站鹅蛋厌浦场地询内现附状规划厉高中灭现状葑润浓华庭前期分析规划狐公园寒现状1、用桨地面仪积：98百80贪5.踩1平方碧米2、规匹划容积肺率：2.痰03、规灾划建筑廊密度：25招%4、绿地田率：35饰%；集中绿地缎率：10绸%。5、高度控制分：航拿空限脏高45米。6、停车：住犬宅机相动车栽位按谱总量0.狼72辆/户配竟置。地下符与地丽面车怒位占挡总量结的比绍例大爆致控渡制在60惕%-飞75戏%与25况%-毁40文%。7、户型炭配比：4－6多层优情景池洋房闹：10笑%小高避层：90万%小高价层户遣型配腹比：基本珠型（99平米迁）：20拖%功能乡丰型（12犁0平米站）：60预%：舒适蹦型（14亩3平米储）：20纲%。8、精胁装修谈比例列：60饭%规划刘条件结论侧：45米限盐高可性做层高3米的14层小暮高层可通略过提丽高配雅置增凯加楼倚盘档浩次，棉如机镰动车园位达血到1辆/户，泛精装富修比梢例10芦0%前期分析基地冷优劣酱势分易析优势:一.地段资源嚷：基尤地处件于中斥环和摊外环阁之间脆。二.景观资源颈：50瘦0亩公湾园，卧西侧讯新开孝河与活基地床内水凑系。三.教育资源大：规辣划高学中与球幼儿唇园,上海杂大学微及几搅所小纯学。四.配套资源反：规匠划菜设市场边，葑份润华礼庭沿辩街商袭业，北侧业公园摸配套局设施等。五.交通资源辛：轨腹道交丹通7号、16号线击站点,沪太覆路及烤外环邪线等写。六.规模资源替：整椅个小圆区约20万平淡方米嫁。七.品牌资源严：保尸利叶蒜上海,保利跟叶语,保利竟梧桐喘语。不足:一.目前寒周边挤生活罪配套扣还不确够成金熟,塘祁望路还娃未建壁成且嘉周围毛环境欣比较太杂乱哗。二.基地搏西北惑角处柔有一求个已躺建成念的变丙配电夏站。三.三条虽水系抬把整头个地权块分带成了根三块剥较小据地块赞。前期分析总平畜面图规划方案总体半鸟瞰野图规划方案规划方案总体珠鸟瞰修图总体经济技术指标项目数值单位备注总用地面积98805.10㎡

地上建筑面积197208.00㎡满计总建筑面积为197610㎡其中住宅194560.00㎡

其中高层174580.00㎡

洋房19980.00㎡

非住宅2648.00㎡

其中会所1400.00㎡

住宅配套1248.00㎡

建筑占地面积14218.00㎡

建筑密度14.39%

容积率2.00

总户数1595户

其中高层1484户

洋房111户

总人数5583人按每户3.5人计算机动车位1600辆

其中地上100辆

地下1500辆

总指签标规划方案分指孝标规划方案用地见面积蝴：27落14阀4㎡建筑暖面积摆：62盛07像6㎡用地屈面积彼：32泼83拐2㎡建筑满面积圾：70贺51肿8㎡用地外面积泥：38怪75湾2㎡建筑读面积枣：61贩96俱6㎡其中参洋房普：19岗98全0㎡规划淘结构交分析规划方案五组迁团三刮水系盛一绿脑轴利弊扛因素五规划搭上的款处理规划方案规避飞西北骂角变线电站惨影响靠变蔽电站遍处放99小户直型洋房恼区的闪设置南面垦受遮玩挡及践影响斧最少救，离乖规划宣公园披最近河道悲景观年的利赚用北侧鹊规划半公园研景观野的利什用沿河塞尽量折布置14摇3大户充型北侧贱设计述南北初厅户兵型，超高层饺可有响更多涌户享什受公呆园景糕观规划届亮点1大外犁围绿稠化，街屏蔽野外围某，保详证小距区良够好环成境。规划片方案交通卷分析15题M10属M会所15惰M15炼M集中兄式围处合超生大花遗园规划倘方案交通膊分析86浆00平86娘00平55翁00平68耗00平35拳00平36竟00平50养M50博M规划姻亮点230塌0m特色护半开艘放小艘区景颠观入口饰广场林荫冒大道小区绩开放待广场规划这亮点3规划闭方案交通州分析人车科分流艇交通录模式锁扣会型入冷口车库革入口规划兼亮点4地库遮排量409辆549辆地下异停车轿总计15渡32辆（脾尚未少布置耀防火起分区后及人外防）人防反需12巴92午0㎡，可而均放乖于西冬地块雹（B1袍-0俘4）574辆机动途车全星部停哨地下幼一层帐，基盯本可雨达每押户0.吗95辆/户的员配置规划方案规划顽亮点5规划祥亮点6规划滑亮点7户型陈分布规划方案建筑灶面积4.棋99万㎡江，占姻高层痒总面弊积28缝.5织8%，50镰4户建筑历面积8.应06万㎡献，占炭高层轻总面阻积46篇.1掌9%，67典2户建筑裳面积4.啦40万㎡膛，占框高层轨总面摇积25趁.2伍3%，67乡丰2户建筑增面积2.钩00万㎡返，占马住宅闸总面事积10捧.2葡7%，11激1户Pa向rt督3单体同设计户型接设计立面顷效果◆紧妄凑型堵布局◆客革厅与密主卧济南向屋布局覆，房慎型正划气◆主稻卧与原客厅青舒适停、景索观朝面向好◆呆大尺乓度厨松房空恐间◆三孩分离泊卫生颤间设恭计◆敏多功珍能南膨阳台虫设计户型蔑设计99户型房柔型资：三然房两焦厅一凯卫筝建缘瑞筑面毒积：97平方郑米户型咸设计户型谜对比万科90侮+◆功椒能型止配置将，空认间紧抹凑、赤合理◆独不立电尽梯入笔户，炭登堂组入户善的尊袜贵感铜受◆三快间朝伪南，饥房型绿正气◆南北忙通厅◆餐吃厅景尘观朝祥向好◆豪酷华主相卧空项间+独立挡更衣碗间+奢华卫浴额空间◆南按北双涉景观楚阳台户型按设计12犬0户型-1房馆型走：三既房两验厅二气卫争建听筑面主积：12凑0平方臂米◆功字能型鬼配置混，空疼间紧血凑、戚合理◆独眯立电贡梯入孩户，谎登堂圆入户滴的尊涌贵感已受◆超刻大容凤量玄软关储扇藏空朝间◆三匀间朝仇南，异房型杰正气腰，阳想光满始堂◆独凶立西事厨与凉早餐勾厅连贤体设将计◆豪川华主漠卧空灯间+独立程更衣北间+奢华迁卫浴低空间◆驰北阳瓣台独思立入城户，忆工人笛流线戒明确户型脂设计12慰0户型-2房虎型彻：三弓房两根厅二凭卫窑建祖筑面诊积：12枕0平方得米户型糖设计14效3户型2种户延型对场比户型已设计14蓄3户型-1◆独段立电渡梯入币户，出登堂搏入户际的尊文贵感侵受◆超裳大容夕量玄冤关储缠藏空鉴间◆三佛间朝片南，党房型蓝正气怜，◆南北倘通厅敌，最昼大限扑度享樱受公唱园景泉观◆独爷立西很厨与浮景观稼餐厅也连体傲设计◆豪励华主繁卧空铁间+书房梁套房+独立垦更衣原间+奢华卫浴领空间颜。高标标准跑配置舱，彰劫显品损质生克活◆南纷北双析向景店观阳声台设侮计。颤南向定景观迫阳台授可偷面征积，需提高糕产品百附加你值。房枯型常：四裙房两仙厅二虚卫迟建覆筑面单积：14曲3平方枕米户型洁设计14哪3户型-2◆独彼立电久梯入撞户，壳登堂滤入户柜的尊蓬贵感杨受◆超帆大容拦量玄饶关储构藏空危间◆客献餐厅祸横向姥布局厅，6.床9米大有面宽肯，气爷度非凡钞，阳较光满层堂。咱彰显舒大宅占风范◆独根立西贴厨与您西餐真厅连波体设爹计◆豪宴华主眨卧空扔间+书房满套房+独立曲更衣学间+奢华卫浴宾空间方。高祥标准棍配置朵，彰转显品岁质生冲活◆南舒向景闸观阳宿台可涉偷面题积，价景观麦最大丸化。某提高产樱品附扶加值驾。◆钞北阳强台独组立入择户，却工人抗流线线明确房卷型阀：四雁房三北厅二血卫摔建犬筑面露积：14稀3平方阿米户型跨设计14肤3户型-2（户匪型布逝置2）户型帐设计首层傲入户营门厅◆地篇下地冠上双吴重入球户大娘堂。6米挑裂高空清间。愉彰显换尊贵举的入袜户感委受◆一医楼住退户南签北私骂家花绑园+独立近庭院热入户年。空浩间层盈次丰逃富，拌提高驻产品深附加躲值户型求设计多层主洋房疲组合钟平面-1FA房型(跃层)：四绝房三瓣厅三喊卫应建息筑具面胖积哪：19锐6平方唇米B房型(跃层)：四妹房三设厅三腿卫冠建主筑勇面歉积歼：18副6平方感米A房型B房型A房型B房型户型潜设计多层盒洋房写组合酿平面-2FA房型(跃层)：四添房三吨厅三昌卫早建飘筑缴面帅积腥：19厨6平方晋米B房型(跃层)：四鸽房三罢厅三纹卫硬建获筑咬面涉积园：18冒6平方贤米户型愧设计多层云洋房层组合贫平面-3FC房型C房型C房型(大平镇层)：四动房三输厅三糊卫持建嗓筑卧面趋积：18狭0平方拿米户型舱设计洋房休跃层筹户型-1踏F/盼2F房普型披：四龄房三领厅二逼卫苗建仙筑面帐积：19鹿6平方炸米◆南蚀北私竞家花观园+双入筹户门露厅。虏层层秒递进梨的入衣户序个列◆超卷大容片量玄船关储切藏空冬间◆客线餐厅陵横向杯布局汗，8.长1米大获面宽漏，气捡度非汁凡，絮彰显正大宅喝风范◆中止西双谅厨与踏西餐喘厅+中餐记厅连见体设计，惑满足疫多重钉生活窃需求◆豪渴华主疯卧空膀间+独立陆更衣端间+享受场型卫修浴空菌间。为彰显勿品质且生活户型半设计洋房燥标准银层户向型房谊型绑：四罗房三要厅二派卫悲建羊筑面这积：18栏0平方壮米◆独做立电巾梯入套户，微登堂音入户乐的尊束贵感段受◆超哗大容浑量玄逮关储烂藏空贡间◆客讨餐厅芒横向览布局劳，8.皮1米大图面宽绘，气振度非你凡，坝彰显兵大宅施风范◆独露立西筋厨与愉西餐骂厅连省体设陡计◆豪随华主复卧空渠间+书房欺套房+独立评更衣架间+享受腾型卫办浴空辆间。敌彰显腊品质蹈生活◆大廉尺度装景观殊阳台忙，景乱观最抬大化地。◆饲北阳妄台独鼠立入刺户，缸工人治流线肾明确户型际设计大平阔层户毛型对渔比琥珀兰臻园Pa障rt询3单体平设计户型桥设计立面蛾效果高档废楼盘弓造型尿分析立面效果江阴蹦爱家愤名邸