高校物流园区建设项目可行性研究报告

PAGE2高校配送中心项目 目录第一章总论第一节概述……… 4第二节主要建设内容……………… 8第二章项目提出的背景及建设必要性第一节项目提出的背景………… 10第二节项目建设的必要性………… 12第三章建设条件与场址第一节选址条件与影响因素……… 13第二节选址方案…………………… 14第四章工艺技术及设备的选择第一节技术方案…………………… 15第二节工艺流程…………………… 19第三节主要技术经济指标………… 20第四节项目构成……………32第五节总平面布置…………………34第五章投资估算第一节投资估算范围……………… 35第二节投资估算说明………………36总投资估算汇总及构成……37资金筹措及使用计划…… 38第六章财务评价第一节财务分析…………………… 39第二节财务评价结论……………… 42第七章结论与建议 第一章总论第一节概述一、项目名称高校现代物流配送中心项目二、项目拟建地点高校XX工程学院校园三、项目研究1、伴随着南昌市的文明城市目标逐步实施，地铁项目马上收尾，高新技术开发区瑶湖校区作为重要快递的节点进一步确立，吸引着众多投资者前来投资建厂。物流配送中心项目是一个不错的方式，项目投资规模较小，建设周期适中，对周边地区产生强烈的增长极辐射作用，从而带动校园物流业的经济发展。2、现代物流中心规划总占地面积300平方米，项目分两期建设，一期主要为厂房建设及装修，二期为部份仓库，车辆及其他安排考虑。主要进行物流信息的交流，各类物资的储存、集运，运输工具合理使用和维护。项目全部完成约投资2-3万元人民币。4、该项目总投资为2-3万元，其中：固定资产投资15000到20000元，流动资金10000元左右。第二节主要建设内容本项目分二期建设，一期主要考虑建设办公区、仓储区。二期考虑建设服务区。一二期占地面积合计约300平方米。二期开工的时间根据资金筹集情况而定，为节省投资，最好两期合并进行。以下为两期项目的主要业务有：1.承接收到瑶湖学院各大高校的快递业务；2.承接学生寄快递业务；3.提供快递送货上门服务；4.提供校园内 ctoc业务；5.代购业务。第二章项目提出的背景及建设必要性第一节项目提出的背景一、校园快递行业的分析在电子商务日趋发展完善的今天，网购热潮势必愈演愈烈，校园作为一个网络信息化发展集群，其带来的将不仅是广阔的市场需求，更是校园快递下的无限商机，校园师生市场广大，目标客户明确。学校的校园秩序是其必须规范的，而杂乱无章的快递公司代理点，很容易给校园带来不稳定的因素。因此对快递业的要求一定要高，对师生的提、派件的服务也一定要改善，以方便学校师生的要求。

三、校园内的市场需求分析校园内已有多家快递代理点，四通一达、天天快递、顺丰、邮政速递，还有每天中午在食堂门口等待的京东配送车等其他流动的快递车，其数量虽然接近饱和但远远没有达到供大于求的地步。而且没有一定的秩序，具体表现为：1.代理点多而杂，设施简陋。2.不稳定性大，单个快递点由于市场份额有限，赚取得利润有限，导致代理人经常会更换，乃至更换营业业务，这种巨大的不稳定性，很难在师生间树立良好的口碑。消费者需求分析从多方面的因素来看，大多数学生都愿意于网购的形式来购买产品，网购的优势在于：1在寝室就可以逛商店，获得大量的信息量。2.选购的品种多样，不受时间限制。3.支付方便快捷。对于校园学生领取快件是否方便问题，一般都是以电话或短信方式通知学生，时间大概为一天内，如学生有事不在学校或遇上天气原因未及时领取就会很有可能退回配送中心，大多数学生希望延长领取时间，如果学校建立了配送中心并且能送货上门，那将很好解决了这一问题。第二节项目建设的必要性符合国家产业政策和发展方向仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说，建立和改进仓储物流中心是贯彻执行中央关于沿海地区经济发展战略，深化外贸体制改革的一项重大措施。它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国内国际市场。物流中心是连接生产者与市场的桥梁，对于调整产业结构，降低流通成本，增加企业收入，保证物资安全具有重要意义。国家发改委等九部委联合发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，省发改委等十二部门也联合下发了《关于加快XX现代物流业发展的若干意见》，对全国全省的物流业发展提出了要求。2003年以来，国家发改委安排专项国债资金支持全国重点物流企业２９０余家。国债资金的扶持政策有效拉动了社会对物资流领域的投资。据统计，290个建设项目总投资达到165.5亿元，其中企业投资占总投资的93.4％。第三章建设条件与场址第一节选址条件影响因素1.1货物的分布和数量这是物流配送的对象，如货物来源和去向的分布情况、历史和现在以及将来的预测和发展等。配送地点应该尽可能地与生产地和配送区域形成短距离优化。货物数量是随配送规模的增长而不断增长的。货物增长率越高，越是要求配送选址的合理性，从而减少输送过程中不必要的浪费。1.2运输条件物流配送的选址应尽可能接近交通运输枢纽，在有条件的情况下，尽量将配送点选在客户的集中区1.3用地条件物流配送点的占地问题在土地日益昂贵的今天显得越来越重要。是利用现有的土地，还是重新征地？地价如何？是否符合政府规划及学院规章要求等等，在建设配送点时都要进行综合考虑。1.4商品流动物流配送点的占地问题在土地日益昂贵的今天显得越来越重要。是利用现有的土地，还是重新征地？地价如何？是否符合政府规划及学院规章要求等等，在建设配送点时都要进行综合考虑。1.5其他因素如劳动力、运输与服务的便捷程度、投资额的限制等。第二节选址方案选址原则战略性原则校园物流中转站的选址，应具有战略眼光。一是要考虑全局，二是要考虑长远。局部要服从全局，目前利益要服从长远利益，既要考虑目前的实际需要，又要考虑项目建设后的日后发展可能。适应性原则围绕建立校园物流中转站宗旨，物流中转站选址必须与学院的相关政策相适应，以及与华夏学院周围附近的物流资源分布和华夏学院师生消费需求分布相适应三、满足学校师生的消费需求随着互联网的快速发展与交通运输的便捷，人们的消费需求也发生了许多变化。因此建设校园物流中转站时要明确华夏学院师生的消费需求，通过调查分析建设校园物流中转站项目是否满足学院师生的消费需求。综合成本最低原则、在进行物流中转站选址的过程中我们要进行选址的相关费用估算比较，应当以综合成本最低的原则作为选址经济性的最佳选择。选址步骤拟定校园物流中转站厂址条件的主要指标：①交通运输条件。物流中转站选址选择应靠近交通运输枢纽，以保证配送服务的及时性、准确性。②用地条件。物流中转站建设须占用大量的土地资源，土地的来源、地价、土地的利用程度等要充分考虑并落实。③顾客分布情况。准确掌握物流中转站现有服务对象的分布情况以及未来一段时间内的发展变化情况，因为顾客分布状况的改变、配送商品数量的改变及顾客对配送服务要求的改变都会对配送中心的经营和管理产生影响。④政策法规条件及学院规章要求。在掌握政府对物流中转站建设的法律法规要求的（2）A、B两个备选方案（如下表所示）指标评价值表序号指标（判断因素）不同方案的指标评价值指标评价值之和A方案B方案1所需投资额0.650.351.002用地条件地理位置0.700.301.00占地面积0.450.551.00地价0.600.401.003顾客分布情况0.600.401.004政策法规及校园制度条件0.500.501.005交通运输条件0.550.451.00A、B方案比较和分析综合选址影响因素和配送中心的创办宗旨和本质及上述的方案评价分计算表明，A方案得分高于B方案，所以应选定A方案为最佳选址方案。第四章工艺技术和设备的选择第一节技术方案技术方案选择根据生产实践，技术方案主要有四大类，即资金密集型技术方案、劳动密集型技术方案、技术密集型技术方案、知识密集型技术方案。我们的物流中转站是属于劳动密集型方案。具体体现在物流包裹配送功能。第二节工艺流程作为一个物流中转站，我们的主要工作就是接受业务物流公司的快递并且进行分类整理，继而尽快将所接受的包裹送到各自的所有人手中第三节主要技术经济指标技术经济指标是指国民经济各部门、企业、生产经营组织对各种设备、各种物资、各种资源利用状况及其结果的度量标准。它是技术方案、技术措施、技术政策的经济效果的数量反映。技术经济指标可反映各种技术经济现象与过程相互依存的多种关系，反映生产经营活动的技术水平、管理水平和经济成果。各部门和企业都有一套与本部门、本企业的技术装备、工艺流程、所用原料、燃料动力以及产品特点相适应的技术经济指标第四节项目构成项目建设地点选址在南昌市高新技术开发区天祥大道289号，该项目以物流中转为主体，具体建设工程包括：店面选址、选址方案、设施配置、营业规模及模式、人员组织。我们的物流中转站初步选址有两处：1.设立在工程学院中国电信营业厅旁边，合理利用电信营业厅旁边闲置的小门面；2、设立在3号楼车棚旁边的华夏果超旁边替代原来的黑人头理发店。根据前面的经济比较分析知A方案为最佳选址方案，即：建在电信营业厅的旁边。主要方式是租赁总平面布置总平面图布置的各部分之间，包括个功能区之间，设备、建筑物和土建工程之间等，无论是自身特点、功能要求，还是相互联系或布局等都必须通盘考虑，协调一致。应使各功能分区系统分明，布置整齐，在适用、经济的前提下注意美观。在符合安全的前提下，要求各路线的走向和运输线路的走向距离最短，生产系统、辅助系统的布置，科学合理。最短距离，不仅要考虑物的移动，也要考虑人多流动。物流和人流应合理、线路短捷，方便作业，同时尽量避免物流与人流相互交叉、往复、迂回。动力设施要靠近用户或负荷中心，尽量采用多管、多线共架。（3）切实注意安全和环保要求。建筑密度和建筑悉数科学合理，即力求布置紧凑，又应根据有关规定合理确定各建筑物之间的距离，保证安全生产运营和消防安全。考虑建筑物之间应有良好的自认通风和采光条件。（4）因地制宜。根据厂址的风向、地形、地势特点和地质条件，合理确定总图布置，减少工程土石方的填、挖工程量和运输量。（5）尽可能节约用地。总图布置应紧凑、合理、节约用地。项目路线布置方案本物流中转站项目管线总平面设计，主要包括接货路线、送货路管线、客户路线等。接货路线线：由于校园的人流量集中度是比较有规律的，而且每条路线上的人流都是有序的，因此我们选择的店铺地址必须要方便送货的物流车通畅行驶。（2）送货路管线：这个主要是我们的工作人员必须熟悉学校的每栋宿舍楼的路线和里面设计风格，这样才能保证每次的送货准时和路线最短，减少工作量。（3)客户路线：店铺所在地要保证让客户熟知，以便尽量给顾客带来最大满意度并且方便我们其他业务的发展与运营。第五章投资估算第一节投资估算范围1、投资估算范围本项目建设投资估算范围由物流中转站的建设工程固定资产的购买、固定资产的租赁、工程建设费用及相关其他工程费用组成。2、投资估算编制依据（1）业主单位和有关专业机构提供的主要设备与材料清单以及相关文字说明。（2）设备及安装工程依据业主单位的特殊工艺要求，设备价格由业主报价、当前市场行情价综合确定。3.投资估算说明（1）固定资产的购买固定资产的购买包括电脑（音响）、办公设备、空调、货架、收银机以及冰箱，在这些设备的购买时等采用现行市场价，非标设备根据协作厂家报价，同时考虑运输、保险费进入设备购置费。（2）固定资产的租赁安装主要包括店铺租赁和土地租赁。（3）工程建设包括店铺装修、信息管理建设、网络设备、电脑软硬件投资估算说明本项目投资为15万元不考虑建设期贷款利息。具体见表投资估算汇总表（单位：万元）总资金分年使用计划本项目建设期为2014年4月至2014年5月，建设周期为两个月。建设资金安排：在建设期内投入资金2万元.根据本章预算，该软件设计项目建设总投资为2.5万元，其中：固定资产费1.5万元，占总投资的50%；工程建设其它费用0.5万元，占总投资的30%，预备费用为0.5万元，占总投资的30%。运营费用0.5万元，占总额30%建设资金来源：团队自筹2万元，家人或朋友出资1万元。第二节总投资估算汇总及构成经估算，本项目总投资为4900万元，其投资构成见表10—4。表10—4项目总投资估算汇总表序号费用名称投资额1固定资产50002工程建设其他费用100003预备费50004运营费用10000合计30000该项目总投资4900万元（包括流动资金300万元）。第二节资金筹措及使用计划一、筹措方案建设资金安排：在建设期内投入资金2万元.根据本章预算，该软件设计项目建设总投资为2.5万元，其中：固定资产费1.5万元，占总投资的50%；工程建设其它费用0.5万元，占总投资的30%，预备费用为0.5万元，占总投资的30%。运营费用0.5万元，占总额30%建设资金来源：团队自筹2万元，家人或朋友出资1万元。第六章财务评价本可研报告对经济效益的分析为企业财务评价。采用的方法遵循国家发改委和建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（发改投资[2006]1325号）中规定的原则，计算采用的基础数据根据国家有关规定并结合某地区的实际情况作了必要的调整。本项目计算的价格水平以2012年为不变价格为基准，不考虑物价上涨因素，进行相对价格比较第一节财务分析本项目建成后主要用于建立校园物流中转站。9.1.2计算期本项目计算期为8年，其中建设期为一个月（2013年4月-2013年5月），即2013年5月底全部建成。项目计算期至2020年。9.1.3财务基准收益率设定本项目财务基准收益率在《建设项目经济评估方法与参数》（第三版）中的参考数为：税前基准收益率=12%，资本金收益率I=13%。9.2建设资金使用计划华夏顺捷物流中转站项目建设期为半年，建设资金在半年内投入，建设资金由团队自筹55财务现金流量分析

全部投资的现金流量分析如表8.11所示。年份现金流入现金支出净现金流量累计净现金流量202.7203.5208.12013.72020.1第二节财务评价结论从上述财务盈利能力分析看，各项财务评价指标较好，借款偿还期能满足贷款机构要求；从敏感性分析看，项目具有较强的抗风险能力，因此，从财务上讲该项目是可行的。第七章结论与建议第一节结论一、瑶湖校区作为高校聚集地，有一定的物流需求，建设物流中心是很适宜的。二、投资方为民营企业主，有一定的实力和经验，有能力做好这一项目。三、项目社会效益显著，经济效益明显。选址适宜，各方条件具备。四、项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥辐射区的人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。第二节建议一、要充分利用政府给予项目的优惠，加快项目的建设速度，待项目批准后，抓紧进行项目的设计工作。二、要进一步落实项目的资金，以确保工程的建设进度。三、要严格按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制、招投标制和建设监理制，对工程的投资、进度和质量予以有效控制。四、要切实加强项目建设的监督、检查和管理，专项资金必须做到专款专用，确保工程质量和资金效益。小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。法律属性那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

小产权和大产权1、全部产权（大产权）

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。2、部分产权。（小产权）

小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。法律属性乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

小产权和大产权1、全部产权（大产权）

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买