房地产经济管理中存在的若干问题分析毕业论文

大连东软信息学院高等教育自学考试本科毕业设计（论文）摘要IV高等教育自学考试本科毕业设计（论文）论文题目：房地产经济管理中存在的若干问题分析助学单位：人才培训中心专业：项目管理学生姓名：准考证号：指导教师：导师职称：完成日期：2015年信息学院

房地产经济管理中存在的若干问题分析摘要自从对住房货币化进行了改革,使得房地产价格持续上涨,并且在2004年上升指数已经达到了高峰。尽管出现了全球性的金融危机,我国房地产价格指数在2008年出现了小幅度的下降,之后又出现了上涨。在2010年,我国政府采取措施遏制了房地产价格的快速上涨,截止到现在,尽管房屋的销售量减少,但是,房价却没有明显下降。虽然我国房地产行业呈现出一片繁荣景象,但是仍然存在着一些不容忽视的问题,这些问题的出现主要是由于结构性因素和政策性因素的影响。其中,结构性因素是长期发展的结构,主要由地区经济和对外贸易发展不平衡所导致的;政策性因素主要由政府调控行为失当、金融政策、住房保障政策等的影响。…………………………………………………………………………………………………关键词：房地产，项目管理，金融政策大连东软信息学院高等教育自学考试本科毕业设计（论文）AbstractAbstractSincethereformofthehousingmonetization,makingrealestatepricescontinuetorise,andtherisingindexhasreachedthepeakin2004.Despitetheglobalfinancialcrisis,China'srealestatepriceindexin2008,asmalldrop,thenincreasesagain.In2010,theChinesegovernmenttotakemeasurestocurbtherapidriseinpropertyprices,uptonow,althoughhousingsalesdecrease,however,noobviousdecline.AlthoughChina'srealestateindustrypresentedaboom,buttherearestillsomeproblemthatnotsallowtoignore,theemergenceoftheseproblemsismainlyduetotheinfluenceofstructuralfactorsandpolicyfactors.Structuralfactorsisthestructureofthelong-termdevelopment,mainlybytheregionaldevelopmentofeconomyandforeigntradeimbalancecausedby;Policyfactorismainlycomposedofmisconductbygovernmentregulation,theinfluenceofthefinancialpolicy,housingpolicyetc………………………………………………………………………………………………………….Keywords:realestate,projectmanagement,financialpolicy大连东软信息学院高等教育自学考试本科毕业设计（论文）目录目录摘要 IAbstract II第1章绪论 11.1研究的背景与意义 11.2研究的内容和结构 1第2章信息化项目管理现状及存在的问题 22.1沈阳万科房地产开发有限公司简介 22.2沈阳万科房地产开发有限公司的信息化项目管理现状 32.3沈阳万科房地产开发有限公司的信息化项目管理存在的问题 42.3.1信息化项目管理的组织结构不健全 42.3.3从事信息化项目管理工作的人员职责不清 42.3.4未进行动态的信息化项目管理 4第3章项目管理存在问题的原因分析 43.1缺乏信息化项目管理的专业部门和人员 43.2未建立合理的信息化项目管理流程体系 63.3项目管理的制度规定不完善 7第4章改善信息化项目管理的对策 84.1建立健全信息化项目管理的组织结构 84.2完善信息化项目管理的流程体系 84.3建立明确的岗位责任制度 94.4采用动态的信息化项目管理 9第5章总结 10参考文献 11致谢 12大连东软信息学院高等教育自学考试本科毕业设计（论文）大连东软信息学院高等教育自学考试本科毕业设计（论文）5PAGE2大连东软信息学院高等教育自学考试本科毕业设计（论文）1第1章绪论1.1研究的背景与意义我国的房地产市场具有一定的垄断性,其主要表现在土地使用权、经营权、经营形式等的垄断。开发商为了最大限度的获得经济利益,利用各种手段和方法压缩住房供需数量,拉大供需差距,从而使房价持续上涨。房价的构成主要包含土地成本、开发费用、开发利润等方面。除此之外,政府在拍卖土地时,也可以从中获利,并且还可以从各种税收方面获得利益,土地和税费就占房价的40%。随着改革开放和现代化建设的不断深入,使人们的生活水平得到了快速的提高。企业和市场规模越来越大,各个行业在市场上的竞争也越来越激烈,利用城市优势来不断的壮大自己,然而,这些都增加了住房的需求,城市土地的价值逐渐凸显出来。从深一层次方面看,城市已经成为了政府巨大的投资资源。在国内有些地区,土地的直接税收和间接税收达到地方预算收入的40%,然而土地出让金收入占政府预算收入的60%。出现“土地财政”直接和土地出让制度有着密切的联系。现如今,土地通过买断的形式使用,使得地方政府从中获得更大的经济利益。地方政府完全没有考虑到后果,这样的掠夺式的开发将直接阻碍到房地产的行业的发展。1.2研究的内容和结构本文主要研究沈阳万科房地产开发有限公司信息化项目管理存在的问题以及对问题进行分析，最后提出解决措施。针对沈阳万科房地产开发有限公司信息化项目管理存在的问题首先介绍了沈阳万科房地产开发有限公司简介：沈阳万科房地产开发有限公司的成立时间、人数、规模、业务范围等基本信息，沈阳万科房地产开发有限公司的信息化项目管理现状；其次具体分析了沈阳万科房地产开发有限公司的信息化项目管理存在的问题：信息化项目管理的组织结构不健全，信息化项目管理的流程体系不完善，从事信息化项目管理工作的人员职责不清，未进行动态的信息化项目管理。

而针对沈阳万科房地产开发有限公司信息化项目管理存在问题的原因分析则主要从以下四个方面进行分析：信息化项目管理的组织结构不健全的原因分析，信息化项目管理的流程体系不完善的原因分析，从事信息化项目管理工作的人员职责不清的原因分析，未进行动态的信息化项目管理的原因分析。

研究的主体内容的最后一部分是针对沈阳万科房地产开发有限公司信息化项目管理存在问题提出具体的解决措施主要包含：建立健全信息化项目管理的组织结构，完善信息化项目管理的流程体系，明确从事信息化项目管理工作人员的职责，采用动态的信息化项目管理。文章最后对房地产信息化项目管理进行了总结。第2章信息化项目管理现状及存在的问题2.1沈阳万科房地产开发有限公司简介万科地产与中国房地产业同步，沈阳万科则在沈阳房地产发展史上写下了浓墨重彩的一页。自1993年进入沈阳市场以来，沈阳万科先后开发了“万科城市花园”、“万科紫金苑”、“万科花园新城”“万科金色家园”、“万科四季花城”“万科新榆公馆”、“万科城”、“万科兰乔圣菲”、“万科新里程”九个中高档项目。1993年开发了位于铁西区滑翔小区的“沈阳万科城市花园”；1998年，开发了位于沈阳市黄金大道——和平区青年大街71号的高档品牌住宅项目——沈阳万科紫金苑；1999年，开发了位于东陵区长青街123号的沈阳市首家国家级康居示范项目——沈阳万科花园新城。2002年4月，“万科金色家园”与“万科四季花城”两项目同时开工。2003年5月，鞍山万科城市花园项目正式签订土地转让合同，标志着万科在鞍山的第二轮事业拓展拉开帷幕。2005年，沈阳公司连续成功获得浑南、长白及棋盘山地块，位于浑南的新榆公馆项目实现当年开工、当年销售、当年竣工的目标。2006年6月，沈阳公司又成功获得浑南新里程项目地块。同年7月万科城成功开放，当日到访量突破1000人；10月兰乔圣菲低调开放，高调瞩目，作为沈阳公司开发史上第一个高档别墅项目，获得了客户中肯和热烈的高度鉴评。项目的成功取得与热烈开放，为沈阳公司2007年的全面发展奠定了良好的基础。沈阳万科坚持规范运作，得到了政府与社会的高度肯定。1997年，沈阳万科城市花园、鞍山万科东源大厦同时被国家建设部授予最高奖——全国物业管理优秀示范小区称号，沈阳万科房地产开发有限公司获沈阳市人民政府授予的房地产建设十佳单位称号，沈阳万科城市花园在由省工商局主办的“辽宁省窗口行业公众形象最佳单位”评选中获评房地产行业榜首；1998年，沈阳万科物业管理有限公司在东北率先通过了ISO9002国际第三方认证，省、市政府授予沈阳万科城市花园“文明小区”称号；自1999年以来，公司连续荣获沈阳市“商品房销售质量信得过单位”和市、区“纳税先进单位”称号。历经十余年耕耘，沈阳万科经历了起步、创业、发展三个历史跨越，逐步走向理性与成熟。沈阳万科在开发实践中坚持精品路线，致力于专业化、规模化发展，始终保持对时代前沿科技的敏锐追求。在项目运作中集合万科集团的整体资源与合力，由万科集团建筑技术研究中心集合国内外设计名家联手主创，以其精致优美的前瞻性园区规划、环境设计及居室设计主张，严格的建筑工程质量把握，贯穿始终的高科技概念，齐备的园区配套设施、极尽完善的专业化物业管理，营造环保、科技、亲和、人性化、品位独到的居住社区未来的发展中，沈阳万科房地产开发有限公司将秉承“建筑无限生活”的企业理念，实现企业持续快速健康发展。2.2沈阳万科房地产开发有限公司的信息化项目管理现状沈阳万科房地产开发有限公司目前已经建立了初步的信息化管理系统，包括公司外网系统和公司内网系统，以及各种管理平台，如：邮件系统、财务管理系统、人力资源管理系统、标准规范管理系统、部门文件管理系统、档案资料管理系统等。公司的内网已经实现公司新闻和公告的发布、邮件系统、公用信息的查询、个人和项目文件的管理等管理功能。最初是建立了公司的邮件系统、个人文件管理系统等，以后又陆续建立了公司财务管理系统、人力资源管理系统、标准规范管理系统、部门文件管理系统、档案资料管理系统以及各种专业软件系统等。由于管理的需要以及技术发展的局限，各个系统是相对独立的，彼此之间还缺乏联接，即数据来源还缺乏唯一性。对于胜华公司，对系统进行自主开发具有很多优点，首先是能够快速理解各种需求并尽快转化成为具有可操作性、适合自己现有工作程序的平台，其次是可以随时按照公司的一些特殊情况进行快速调整，因此系统的搭建周期就较短，并具有很大的灵活性。公司的信息系统都是相对独立的，一方面保证了信息的保密性和正确性，防止误删误操作，造成项目经理或者控制人员的不方便；另一方面可以随时进行进度的比较，掌握项目进行的进度。当前，沈阳万科房地产开发有限公司项目管理整体上可分为房地产项目的营销管理和项目开发管理，前者形成了一套比较完整的管理体系，而房地产项目的开发管理相对滞后，因此，沈阳万科房地产开发有限公司企业项目信息化的主要问题表现在以下几个方面：信息化项目管理的组织结构不健全；信息化项目管理的流程体系不完善；从事信息化项目管理工作的人员职责不清；未进行动态的信息化项目管理。要提高我国房地产开发企业的综合开发能力，房地产项目管理信息化建设目标就应锁定在以上几个方面，切切实实按此指引逐步实施，并辅以配套管理措施，必能使房地产企业项目管理的能力得到提升，企业在成本管理方面的竞争优势得以增加。2.3沈阳万科房地产开发有限公司的信息化项目管理存在的问题2.3.1信息化项目管理的组织结构不健全

项目管理进度难控制，信息沟通不及时。目前设计单位的部门按专业来划分，项目运作中的人员管理由专业所负责，而项目任务的计划安排、进度由项目经理负责。项目经理不能充分把握参与项目人员的符合程度以及参与项目设计人员在本项目上所花时间的权重比例。这样就使项目的时间、人员与任务量的信息管理分割，使三者之间达不到有效控制的目的。

2.3.2信息化项目管理的流程体系不完善沈阳万科房地产开发有限公司项目管理中的流程体系很不完善，实践中发现，由于建设工程的复杂性和多变性，给信息定义和归类带来了很大的困难，特别有些信息还需要在业主、承包商和监理方中周转，这就不容易通过很简单的方式把所有的信息反映到一个平台中去，也不容易找到一个统一的标准去衡量各种信息的效用。中国工程项目管理的现实反映出了这样共同的问题：怎样才能将业主、设计、监理、施工单位的各种信息统一起来，形成对工程质量、成本、进度、施工合同及物资设备采购的适时监控，这是一个迫在眉睫的问题。而所有的这些问题之中最根本也是最基础的就是首先要对工程项目管理中所发生的各种信息有一个分类清楚的确认。这个流程体系也需要灵活、完善，能够符合具体的项目需求。2.3.3从事信息化项目管理工作的人员职责不清 在项目运作中，设计人员可能往往会按自身理解把不同大小的设计任务人为分解，将一些项目任务暂时搁置或拖延，也许正是这些暂时搁置的任务可能与重大项目紧密联系。如果通过信息化管理就可以使领导直接参与设计项目，充分了解项目运行过程中出现的问题，从而提高项目管理能力，也有利于在提交成果前有充足时间完成项目，并达到预期的质量要求。2.3.4未进行动态的信息化项目管理

项目资料信息缺乏共享性。在以往的项目管理中，各部门都有一套自己建立的管理系统，有的可能只是一些单一的表格数据，在查找项目资料中，常常往返于各个部门，而且收效甚微，有时查出的数据甚至五花八门。如果能通过建立一个统一的信息平台，跟项目有关的资料信息全部基于这个平台上，那么必将使管理水平更上一个台阶，达到事半功倍的效果。大连东软信息学院高等教育自学考试本科毕业设计（论文）大连东软信息学院高等教育自学考试本科毕业设计（论文）7PAGE12第3章项目管理存在问题的原因分析3.1缺乏信息化项目管理的专业部门和人员 沈阳万科房地产开发有限公司企业普遍没有专门的信息化负责人，现在并未专门成立信息化部门来负责此类工作，企业的高层一般对信息化的重视程度都相对较低。没有一个强有力的组织保证，信息化建设将步履维艰。沈阳万科房地产开发有限公司企业原有的高耸型结构将逐渐被扁平化“动态网络”结构所取代。信息化建设将使企业内部外部的整合加速，整合周期缩短，从而促进企业组织结构的优化，并最终推动企业流程的重组。沈阳万科房地产开发有限公司企业信息化建设将实现企业全部生产经营活动的运营自动化、管理网络化、决策智能化。其中运营自动化是基础，决策智能化是顶峰。沈阳万科房地产开发有限公司信息化项目管理采用的是职能型组织结构，职能型项目管理结构其优点在于在人员使用上具有较大的灵活性，只要选择了一个合适的职能部门作为项目的上级，该部门就能为项目提供它所需要的专业技术人员，而且技术专家可以同时被不同的项目所使用，并在工作完成后又可以回去做他原来的工作；其次，在人员离开项目组甚至离开企业时，职能部门可作为保持项目连续性的基础。其缺点是技术复杂的项目通常需要多个部门的共同合作，但这种组织结构在跨部门之间的合作与交流方面存在一定困难；职能部门的工作方式常常是面向本部门活动的，而一个项目要取得成功，其采取的工作方式必须是面向问题的；而且调配给项目的人员的工作积极性往往不是很高，项目任务不会被视为是他们的主要工作，有的甚至将项目任务当成额外的负担等。另外，沈阳万科房地产开发有限公司缺乏相关专业人员。房地产管理信息化所需要复合型的人才，不仅要懂计算机，还要懂经济、懂企业经营管理。但是由于我国房地产业发展历史不长，尤其房地产信息业才起步，缺乏相关的专业人员，严重制约了房地产业的发展。3.2未建立合理的信息化项目管理流程体系沈阳万科房地产开发有限公司项目的项目管理流程系统需要全面地归纳建设项目管理的事务，其中包括招投标文档，并通过分类登记、关联管理、跟踪催办，使原本散落在各个部门和每个人的案头、柜子中的所有合同台账、费用往来、文件往来、进度款、付款凭证、变更及其处理过程记录等均可有条不紊地记载到该系统中，如果如此复杂、繁琐的工程项目在信息化管理的过程中没有合理的统计分析，信息化的项目管理方法是有别于传统的项目管理方法，在信息化项目管理的流程体系需要根据具体情况建立完善的体系，才能使原本难以理清的施工管理和合同事务变得有章可循。流程管理并不意味着要对企业进行一种彻底性的变革。只要企业在发展，流程就在不断地发展。因此流程管理的关键，就是围绕流程是否增值这一本质，将其作为一个流程管理最核心的内容。

关于什么是增值，迈克尔·哈默认为，客户愿意付费的就是增值的。如沈阳万科房地产开发有限公司企业为了提高效率，增加了一个抽检环节，而客户愿意为了产品的高品质保证而付费，哪怕产品的价格高于世界平均价格，这属于一个增值环节。对于在生产供料的环节，由于厂房的位置布局不合理，物料供应路线迂回，搬运成本较高，企业不能因为搬运成本高而提高价格，因此生产环节的高成本的搬运活动就是不增值的环节，从而有着提升的空间，即可进行流程的优化。信息技术发展到今天，IT系统的功能越来越丰富，越来越可以按照管理的要求定制。3.3项目管理的制度规定不完善由于目前沈阳万科房地产开发有限公司业务处在高速发展阶段，各项规定和制度还不是非常成熟，以后沈阳万科房地产开发有限公司在信息化建设还面临着很多挑战。就目前而言沈阳万科房地产开发有限公司信息传递手段落后。目前，沈阳万科房地产开发有限公司信息的传递载体多以报纸、杂志等，信息传递主要靠邮寄、电报、电话等，具有传播速度慢、范围小等缺点，容易造成信息不真实或传播滞后。许多领导对项目管理的信息化存在偏见。他们认为，项目管理信息化就是高级的计算机和网络系统，以及购买高级的项目管理的应用软件。而在企业项目管理系统的设计、有效运作、项目管理的规范化等方面不愿意花时间和费用。大连东软信息学院高等教育自学考试本科毕业设计（论文）9大连东软信息学院高等教育自学考试本科毕业设计（论文）8第4章改善信息化项目管理的对策4.1建立健全信息化项目管理的组织结构 对企业的业务流程进行分析、改造、重组。业务流程是信息化系统的提纲，只有提纲清晰，才能纲举目张。按要求绘制当前运行的组织结构和业务流程，与服务商共同对设计、采购、生产、销售、库存、财务等管理流程进行优化重组，是确定组织功能和进行结构调整的有效途径和具体方式。组织具体实施。全程贯彻“整体规划、分步实施”的原则，把企业当前需要与长远发展结合起来。通常是将项目分解为财务、采购、生产、销售、库存等几个模块逐一实施。加强对项目实施进度的组织管理，严格控制系统实施内容和范围的随意变动。按实施要求，对各类基础数据进行整理与核对，确保录入系统的数据正确有效。

沈阳万科房地产开发有限公司采用信息化项目管理使原来处于孤岛状态的PC机通过系统集成和计算机联网，使得不同时间、不同地点的信息共享成为可能，信息获取更加迅速而成本大幅降低，因此，组织采集和处理信息的流程和人员安排可以相应优化调整；第二，信息的传递方向由纵向的上下传递变成横向传递，解决了层次间的速度慢和信息失真造成的决策延误和效率低下。这种横向的信息处理要求传统金字塔型的组织结构发生相应的变化。4.2完善信息化项目管理的流程体系 工程项目管理信息化建设的基础与核心是信息资源规划。信息资源规划，是指对整个工程周期所需要的信息，从采集、处理、传输到使用的全面规划。通过信息资源规划，可以梳理业务流程，搞清信息需求，建立企业信息标准和信息系统模型。用这些标准和模型来衡量现有的信息系统及各种应用，符合的就继承并加以整合，不符合的进行改造优化或重新开发，从而能积极稳步地推进工程管理的信息化建设。其最终目的是在统一的信息平台上建成集成化、网络化的信息系统，从而形成大型工程项目管理的神经网络。

重构企业管理系统，使之符合建设工程项目管理信息化的要求。由于项目管理信息化是在一定的行业和企业中运作的，特别是为企业开发基于网络平台的多项目的管理系统和大型特大型项目的管理系统，必须解决企业的管理系统对项目的影响问题，并且要将建设项目管理系统的设计纳入企业管理系统中通盘考虑。那么就必须在企业内和在大型项目内推行现代项目管理信息化方法和制度；必须改革企业传统的业务流程，改革企业的管理组织和管理职能的分配，明确分离部门业务与项目业务，使之符合建设项目管理信息化的要求；必须对企业的管理系统最新构造。4.3建立明确的岗位责任制度对企业内部的人员进行培训。进行信息化及管理知识的培训是项目实施过程中一个基础环节，应组织业务与技术骨干配合服务商，尽快实现技术对接和知识转移。此外，多角度、分层次地对企业全员进行理念灌输和操作培训是必不可少的。通过有步骤、全方位的培训，营造项目实施的理论环境和知识平台。

沈阳万科房地产开发有限公司企业文化本质属于“软文化”管理的范畴。沈阳万科房地产开发有限公司企业独特的企业文化将通过其自我内聚、自我改造、自我调控、自我完善和自我延续等功能持续地推进企业信息化建设的进程。一方面，信息化建设需要企业文化强有力的支撑。未来房地产企业信息化的全面实施，依赖于先进企业文化营造的良好的企业环境和氛围；另一方面，塑造良好的企业文化可以加强从事信息化项目管理人员的责任心和使命感。因此，沈阳万科房地产开发有限公司企业信息化与房地产企业文化建设将互为关联，相互作用和影响。4.4采用动态的信息化项目管理提高信息化应用水平。系统的成功重要的是在以后的应用中发挥其作用。首先是要充分利用系统，不断获得经营战略和经济效益的投资回报。同时要尽快建立起自己的咨询与系统维护队伍，并积极培养系统应用与维护的后续梯队，推动企业持续性的管理变革与应用深化。信息共享和大量储存为组织提供了丰富的“知识”来源，同时提高集体工作团队效率，从部门分工到单位整合，成为结构变化的大势所趋；信息网络的开放性、交流性也促使不同组织之间寻求建立新的合作关系，形成新型项目间的组织形态。沈阳万科房地产开发有限公司具有其独特的行业特点：一方面资源的组合能力、操控能力，资本与资金的筹措与运用能力以及部门间的协同能力表现的格外突出；另一方面沈阳万科房地产开发有限公司的运作是以项目为中心的，沈阳万科房地产开发有限公司企业的信息化必须是面向企业的协同能力与管理提升的。因此，沈阳万科房地产开发有限公司信息化管理必须针对房地产行业和企业的具体特点，所以在信息化项目管理上一定要采用动态的模式。大连东软信息学院高等教育自学考试本科毕业设计（论文）10第5章总结 工程项目管理信息化是一个系统工程，涉及到项目管理思想（理念）、人员素质、管理模式、IT技术、应用环境等因素，需要多方协调和考虑才能将信息技术融合到工程项目管理的业务当中去，从而来提高工程项目管理效率和管理水平。只有充分认识到工程项目管理的信息化存在问题的根源，掌握了工程项目管理的信息化的发展趋势，才能提高工程项目管理的信息化水平，让信息技术真正的为工程项目管理发挥积极作用。

对房地产企业而言，完善的信息化管理，意味着更多的生产、经营、决策所需信息需要更高的准确性，更低的成本、更广的信息和范围、更快的投资回收，是克服市场盲目性、实现职能转变、进行有效宏观调控的基础。因此，建立完善的房地产信息化服务已成为当务之急。在实施管理信息系统以后，房地产企业的管理流程会发生显著变化。首先，管理信息系统的推行、实施使企业的业务数据实现共享，加快了信息处理的速度，加大了信息处理量。其次，管理信息系统的实施将原来零散的、孤立的业务处理过程进行整合，使之成为一个系统的流程，极大地降低了房地产企业的成本，提高了工作效率，优化了企业的办公管理系统，便于组织中的各个部门互相监督，为企业管理层提供最新的动态信息，为企业实现目标和战略规划提供决策依据。本文通过对沈阳万科房地产开发有限公司信息化管理模式的分析，得出信息化项目管理的组织结构不健全，流程体系不完善，从事信息化项目管理工作的人员职责不清，未进行动态的信息化项目管理等问题。产生这些问题的原因在于缺乏信息化项目管理的专业部门和人员，未建立合理的信息化项目管理流程体系，项目管理的制度规定不完善等方面。由此，提出以下对策：建立健全信息化项目管理的组织结构，完善信息化项目管理的流程体系，建立明确的岗位责任制度，采用动态的信息化项目管理。11参考文献[1]范如国.房地产投资与管理[M].武汉:武汉大学出版社.2004年.

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