热爱营销-2021上半年常州房地产市场半年刊(1)房地产

応鰱鲲眉豁迭灭磁.硰穚鬫䀏壈鯫蔠裮跤宆江苏热爱营销策划有限公司上海敢爱广告有限公司敢爱广告（南京）有限公司敢爱广告（苏州）有限公司上海鹊石品牌管理有限公司刘树乔、孟兆君、夏雨涵、刘升伟、杨茂翔张琳琳、丁乐乐、黄海燕、储丽娟杨志强、周志瀚、江阳202176全国中央继续坚持房住不炒、因城施策，约谈13城监督落实“三稳”上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。上半年，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调。1月6日，住建部部长王蒙徽强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。3月5日，全国两会召开，李克强总理作政府工作报告，提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，并首提防止以学区房等名义炒作房价。6月10日，银保监会主席郭树清既发表“房地产是最大灰犀牛”言论后再次预警楼市，称押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。与此同时，住建部实地调研北京、上海、深圳、杭州、无锡等13个热点城市，要求夯实城市政府主体责任，必要情况下采取针对性的调控政策措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。具体而言，1、2月，住建部副部长倪虹率队赴上海、北京、深圳调研。3月3日，住建部副部长赴杭州、无锡调研，要求城市政府充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，引导好预期，坚决遏制投机炒房。3月22日，住建部再赴成都、西安调研，要求落实房地产调控主体责任，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期，针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施。3月23日，住建部就变相放开限购问题约谈南昌市政府，并派出督导组赴南昌现场督导。4月8日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。以严打经营贷为主、调升房贷利率为辅，信贷资金管控全面趋紧上半年，房地产贷款集中度管理制度效果日渐显现。银保监会数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，家大型国有银行全部实现集中度下降。体现在城市层面，上半年核心一、二线城市以及热点三四线城市，纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。信贷资金用途合规性审查趋严，谨防资金违规流入房地产市场。3月26日，银保监会、住建部和央行三部委全面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违规流入楼市。各地开展个人住房信贷管理自查，监督检查力度有所加大，3月，北京自查发现违规流入房地产市场金额约3.4亿元，占自查业务量0.35%，4月，上海银保监局稽核发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场，6月，厦门房管局查实2725笔共计17.93亿元贷款违规流入楼市，其中确认被“炒房”组织直接套取共计1.01亿元。此外，监管覆盖范围不断扩大，6月重庆、内蒙、广州、深圳等多地监管部门，就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务，对小贷公司、融资担保机构展开约谈和监控，意味着监管对象扩展到非银行类金融机构。受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移。数据显示，2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。热点城市房贷利率调整尤为频繁，5月，深圳、广州、苏州、宁波、杭州等相继上调首套房、二套房贷款利率。深圳建行上调房贷利率，首套房贷款利率5.10%，二套房贷利率5.60%。广州房贷额度告急，四大行统一上调利率，首套房贷款利率从二月初的5.2%，普遍上调到5.3%-5.4%，二套房贷利率普遍从5.4%调到5.5%。苏州四大银行首套房贷利率全部上调至5.70%起，二套房贷利率6.00%起。宁波地区工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、招商银行、民生银行等主流银行将住房按揭贷款利率上调10BP，首套房调到5.45%，二套房调至5.7%。杭州多家银行上调首套、二套房贷利率，调整后，首套房利率5.4%，二套房5.5%。重点城市一年集中供地不超3次，土地端供给侧改革加速推进近年来，政府一直在不遗余力的调控房价，从限制购房资格、控制资金来源、制定房屋备案价等方面，因地制宜的相继出台了限购、限贷、限价、限售政策，在这些组合拳下，我国大部分地区的房价比较平稳，但在目前房价中占比最大的土地成本这块，虽然政府一直鼓励各地探索限地价，竞配建、竞自持等稳地价措施，这些规则也起到一定的抑制作用，土地市场整体热度消退，但部分热门城市的“地王”还是频繁出现，土拍价格超过周边新房售价的情况屡见不鲜，由于部分限价城市的售价会考虑开发商实际拿地成本，这就导致同区域各个楼盘价格会有较大差异，房价还是会由于高地价而水涨船高，所以稳定地价是目前房地产调控中不可缺少的一环，政府必须要有所行动。上半年自然资源部组织召开“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”，要求各地主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争，重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地时序。一是集中发布出让公告，具体为原则上发布出让公告全年不得超过三次，时间间隔和地块数量要相对均衡，首次公告时应公布本年度公告的发布时序安排；二是集中组织出让活动，具体为同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期，以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。全国22个重要城市将实行土地出让“两集中”管理，一年最多进行三次。目前，天津、郑州、青岛的自然资源和规划局已发布公告，将坚决落实上级要求。这次集中供地新规无疑能在限地价，竞配建、竞自持等措施的基础上从以下四方面进一步稳定地价：1、充分披露住宅用地供应信息，包括存量信息，让开发商可以充分掌握信息，根据自身特点和发展规划，选择拿地的时间和区位，形成合理预期，不再像从前那样众多开发商哄抢一块土地，导致高溢价拿地，从而促进土地市场健康发展。2、土地集中出让意味着新房也会集中供应，市场竞争会更加激烈，为了保证利润，开发商会将重点放在提升房屋品质上，而不是为了抢占市场不计成本的高溢价拿地，在拿地时会为更谨慎，有效控制土地价格。3、集中供地对开发商资金要求更高，对开发商财务管理能力要求进一步提高，为了降低拿错地的概率，开发商必须在拿地前做更详细的可行性研究分析，控制好每一块土地的成本预算，为土地市场降温。4、集中供地也将倒逼地方政府编制好供地计划，根据市场热度调整供地计划，将有效遏制开发商为了抢地而导致房价上涨。此次集中供地政策彰显了政府在住宅用地领域改革的决心，体现了政府规范各地土地交易市场的信心，是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。人口老龄化进一步加剧，中央发布放开“三孩”的重要政策举措5月11日，第七次全国人口普查主要数据公报发布。自2010年第六次全国人口普查以来，我国人口发展的内在动力和外部条件发生了显著变化，人口总规模增长惯性减弱，劳动年龄人口波动下降，老龄化程度不断加深。5月31日中共中央政治局召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。会议强调，实积极应对人口老龄化国家战略，加快建立健全相关政策体系和制度框架。进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。要将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑，加强适婚青年婚恋观、家庭观教育引导，对婚嫁陋习、天价彩礼等不良社会风气进行治理，提高优生优育服务水平，发展普惠托育服务体系，推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支。要完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房等支持政策，保障女性就业合法权益。对全面两孩政策调整前的独生子女家庭和农村计划生育双女家庭，要继续实行现行各项奖励扶助制度和优惠政策。要建立健全计划生育特殊家庭全方位帮扶保障制度，完善政府主导、社会组织参与的扶助关怀工作机制，维护好计划生育家庭合法权益。要深化国家人口中长期发展战略和区域人口发展规划研究，促进人口长期均衡发展。我国人口老龄化进一步加剧。20世纪90年代以来，我国的老龄化进程不断加快。与2010年第六次全国人口普查相比，第七次人口普查数据中，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点，全国各省份除西藏外各城市均进入老龄化阶段。当前我国人口转型面临的主要矛盾转变为人口红利即将消失和渐行渐近的老龄化和少子化危机。为积极解决这一问题，2013年以来我国实施了“单独二孩”“全面两孩”等政策措施，促进出生人口阶段性回升，在阶段时间内取得了一定效果。而当前“三孩”政策发布，亦将一定程度上带动新生人口的阶段性增长，但新增的数量仍依赖于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、税收等方面全方位的支持或将有力提升适龄群体的生育意愿。对于房地产市场来说，“三孩”政策下释放的新增人口数，将增加住房需求，其中保障性住房未来将发挥更大的保障功能，预计数量将有实质性增加；另外，在住房结构上，面向三孩的住房需求增加，针对户型、配套功能等方面的要求亦将增多，改善型住房的市场空间将得到进一步拓展。上海楼市政策全方位升级，精准调控降温度上半年上海楼市延续去年惯性，尤其是年初市场情绪彻底宣泄，楼市成交创出新高。为保障上海楼市健康运行，1月楼市开始频繁出调控举措。在政策升级加码下，二季度楼市平稳运作，市场情绪得到控制。楼市温度高，政策出得急上海楼市调控是一套组合拳，从土地到市场全方位，多维度综合治理。总体来看有几个特点：1、政策密度高。上海楼市温度高，市场也出现很多乱象，也导致一些社会矛盾。1月21日，今年第一道调控令面世。核心内容有2点：1、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。2、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。2、精准调控补短板，力度升级控温度。市场高温并且房价快速上涨，投机资金就会想尽办法往里转。为了买房，有各种不合常理手段比如假离婚，使用经营贷等。调控举措精准施策，打击市场乱象。除了一些红头文件外还会有其他的具体举措，比如新房认筹不能让你同时在几个楼盘里面参与摇号，5月28日交易中心通知限购套数最新规定，购房者取得一手房入围获得认购资格的，被认定为购房套数。这样可以防止同时操作购买新房和二手房。当然，从实际层面上，这么做的人的确不多，但是从技术层面上，这种操作的确有理论可能，所以也需要对此进行调控。3、土地拍卖规则有创新，稳预期。上海土地市场也是全国关注重点，土地市场的平稳也有助于稳定预期。这次土拍采取集中供应，集中拍卖的方式。在拍卖制度上，上海一改以往价格高者得的方式，谁的报价最接近平均价谁才是获胜者。所以相对其他城市，上海土拍市场相对平稳，没有出现马甲乱飞的现象。平均溢价率最高的也没超过13%，平均溢价率不到5%。楼市调控保持高压，随时升级打补丁在高密度政策“轰炸”下，上海楼市到二季度进入相对平稳期，市场高亢情绪明显回落。目前政策还在持续发挥作用，相信今年1季度的高点很难再看见。从楼市平稳运行的角度来看，调控政策会保持高压。一旦有违规动作干扰正常秩序那么会给予精准打击，比如对于违规的楼盘及时约谈。从管控楼市的政策内容来看，无外乎以严执行限购限贷等核心内容，从新意来看并不会超过市场预期，这样也不会让市场出现过于恐慌情绪。打击的是投资投机需求，正常的自住型消费还是会给予支持。江苏轨道上的长三角，江苏多个轨道交通项目入列国家规划为贯彻落实《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》战略部署，共建轨道上的长三角，推动构建功能定位精准、规划布局合理、网络层次清晰、衔接一体高效的现代轨道交通系统，支撑区域一体化发展，国家发展改革委印发了《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》。2025年，基本建成轨道上的长三角，形成干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通多层次、优衔接、高品质的轨道交通系统，长三角地区成为多层次轨道交通深度融合发展示范引领区，有效支撑基础设施互联互通和区域一体化发展。轨道交通总里程达到2.2万公里以上，新增里程超过8000公里，高速铁路通达地级以上城市，铁路联通全部城区常住人口20万以上的城市，轨道交通运输服务覆盖80%的城区常住人口5万以上的城镇。交通一体化是长三角一体化发展的先手棋，而以干线铁路、城际铁路和市域铁路为重要组成的多层次轨道交通系统是综合交通体系的骨干，是长三角区域发展新格局中最重要的支撑之一。《规划》涉及建设项目63项，其中干线铁路24项，城际铁路9项，市域（郊）铁路30项。干线铁路营业里程约1.7万公里，其中高速铁路约8000公里，骨干通道能力全面提升，对外构成以上海、南京、杭州、合肥、宁波为枢节点，以“三纵三横”干线通道为主骨架，面向北、西、西南3个方向的放射状铁路网络，形成长三角与相邻城市群及省会城市3小时区际交通圈。其中，涉及江苏的有11个项目：沿江高铁合肥至南京至上海段、南京经滁州至蚌埠铁路、南京至杭州铁路二通道、南京至宣城铁路、盐城经泰州无锡常州宜兴至湖州铁路、扬州经镇江南京至马鞍山铁路镇江至马鞍山段、新沂至淮安铁路、新沂至合肥铁路宿迁至泗县东段、南通经苏州嘉兴至宁波铁路（含如东延伸段）、新长铁路扩能改造、宁芜铁路扩能改造。城际铁路营业里程约1500公里，长三角地区相邻大城市间及上海、南京、杭州、合肥、宁波与周边城市形成1-1.5小时城际交通圈。涉及江苏的有5个项目：上海经苏州无锡至常州城际铁路、苏州经淀山湖至上海城际铁路、如东经南通苏州至湖州城际铁路、常州至泰州城际铁路、水乡旅游线城际铁路。市域(郊)铁路营业里程约1000公里，上海大都市圈以及南京、杭州、合肥、宁波都市圈形成0.5一1小时通勤交通圈。涉及江苏的有10个项目:南京市域18号线、南京至马鞍山线、南京至滁河线、南京至仪征线（含扬州延伸线)、南京至句容铁路西延线、南京至天长线二期、苏州经常熟至张家港线、南通西站经海门至新机场线、南通东站经新机场至通州湾线、句容至茅山线。南京提高无房家庭购房门槛，购房证明发现造假将连累家庭成员南京住房保障和房产局发布《关于进一步优化无房家庭购房工作通知》，通知重申“无房户家庭”的认定标准：自2021年5月29日起，“无房家庭”须本市户籍、全市范围内无自有住房，申请开具购房证明时满足如下条件:1、2年内无自有住房登记信息和交易记录。(包括房屋赠予、房产交易转让(含份额交易)、通过司法途径转移的房产均纳入交易记录或登记信息)。2、前1年内在南京连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税(补缴不认可);如无法提供在南京缴纳的城镇社会保险或个人所得税证明的，须南京户籍满5年。符合《南京市常住户口登记管理规定》,考取大中专院校、技工学校的学生，在校期间从原籍迁入学生集体户的，不认定为“无房家庭”。同时，自2021年6月28日起，南京市购房证明开具工作由市不动产登记部门调整为由市、区房产交易管理部门负责。申请人在申请购房证明过程中应诚信申报，如实提交相关材料。如发现存在弄虚作假、虚报瞒报行为的，2年内不予受理申请人及其家庭成员人才购房证明的申请，年内不予受理申请人及其家庭成员其他类购房证明的申请，情节严重的记入诚信档案并追究相应法律责任。苏州苏州发布新政，严控住宅品质6月8日，苏州市住房和城乡建设局官网发布住房城乡建设局关于印发《苏州市住宅品质提升设计指引（试行）》的通知，对住宅的建设品质做出多方面要求。1、明确要求了层高！住宅层高不应小于3.0m！（市面上大部分房子的层高都只有两米九左右）。2、卧室有要求，每套住宅应至少设置1间双人卧室或兼起居的卧室。3、住宅中“书房”等类似功能名称的房间，应视同于卧室，不得紧邻电梯布置。4、卫生间要求预留浴缸位，设置两个及以上卫生间的户型，其中一个卫生间应能设置浴缸。5、车库尺寸也做了要求，车位尺寸垂直式停车时不应小2.5m×5.3m（长×宽），可以方便更好停车。6、此外，在建筑结构、给排水、电气、暖通这5大专业项，也有了非常细致的要求。7、凡2021年7月15日后取得建设用地使用权的项目均执行本文件，六区四县市通用。“限房价，竞地价”有利于遏制开发商盲目拿地，促进楼市平稳发展，但是也有购房者担心，开发商利润受到挤压后，会不会偷工减料，降标减配。此次苏州政府出台的通知，无疑是好事一件，限房价≠降品质。这是对住宅“定品质”举措的落实，将引导开发企业行业在居住品质方面有更多的关注与投入，推动苏州住房高质量发展，提升居住品质。无锡无锡商品房预售资金监管办法7月起施行，额度实行动态调整6月30日，《无锡市商品房预售资金监管办法操作规程》出炉，《规程》对商品房预售资金监管额度动态调整、银行保函业务、预售资金缴存等方面进行了明确和细化。《规程》指出，自2021年7月1日起，无锡市区范围内开立专用账户的商品房项目，须按照新版商品房预售资金监管制度纳入监管。而在此之前已被纳入监管的商品房项目依旧按照原制度执行。《规程》对于项目重点监管资金额度与房地产企业信用等级的联动进行了规定。当开发企业信用等级发生变化时，将及时调整其重点监管资金额度，调整后参照新额度标准拨付监管资金。《规程》明确，对于被评定为诚信企业（A级）的房地产开发企业，以及尚未获评信用等级、但其所有股东在本市设立的持股比例超过50%以上的其他子公司评级均为诚信企业（A级）的房地产开发企业，可凭其监管银行以外的符合条件的商业银行出具的符合条件的保函，替换同等额度的重点监管资金额度。同时，《规程》要求保函出具银行在保函期限内对所担保的商品房预售资金监管额度承担不可撤销的连带责任。《规程》提出，对于预售资金缴存管理，购房人可以通过资金监管专用POS，扫码《商品房预售资金收款单》，实现定金和首付款等房价款进入监管账户时自动对应到房屋；同样的，商业银行和公积金中心发放的住房贷款也可以通过子账户直接按套发放到监管账户。《规程》规定，无锡市区范围内的商业银行分行或法人银行总行需要同时满足三个条件便可成为监管银行。首先是，遵守商品房预售资金监管的相关法律法规和规定；其次，已经通过网络专线与商品房预售资金监管系统实现联网，并能够按照监管机构的要求实现实时信息互通共享；最后，与监管机构签订《商品房预售资金监管合作协议》。徐州限房价、限地价，徐州调控再加码6月17日上午，市政府召开新闻发布会。对徐州市限房价、限地价、促进房地产市场平稳健康发展工作情况进行专题发布。加大土地有效供应，实行限房价、限地价“双限”制度实行土地供应“两集中”：集中发布公告，全年发布住宅用地招拍挂公告不超过四次，每次集中供地不低于1000亩，并落实单列10%租赁住房用地计划，合理有序安排上市，进一步加大信息公开力度，及时、准确、全面公开存量住宅用地信息，科学均衡推进住宅用地上市，有效引导市场预期；集中组织土地出让活动。针对部分地块溢价率高、助推房价高的情况，5月11日，经市政府研究，决定以限制商品住房销售均价反推最高楼面地价。扩大每批次预售面积，房源一次性公开上市预售房源由原来每批次3万㎡提高到4万㎡，并且房源一次性公开上市，有效缓解房源市场供应不足的矛盾。对新备案的商品住房项目，宗地建筑面积10万㎡以下的，实行一次性价格备案。对于宗地建筑面积高于10万㎡的，分期进行价格备案，每次备案不低于10万㎡。研究出台成品房装修价格申报备案制度，强化装修行为及装修价格监管，提升成品房价格备案的精准性。常州LPR报价已经连续14个月不变，常州房贷利率正在稳步上涨6月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%，预期为3.85%，上月为3.85%。5年期贷款市场报价利率为4.65%，预期为4.65%，上月为4.65%。截至目前，LPR已经连续14个月不变。上次LPR调整要追溯至2020年4月份，当时1年期和5年期LPR分别下调了20个基点和10个基点。6月份以来，房贷政策延续收紧态势，主要体现在房贷利率水平上浮、放款周期延长等层面。据统计，6月份72个重点城市主流首套房贷利率为5.52%，二套房利率为5.77%。房贷平均放款周期为50天。46个城市房贷放款周期延长。其中，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、惠州等城市放款周期均在100天以上。在72个重点城市中，28个城市房贷利率发生变化。其中，24个城市首套房贷利率上浮，22个城市二套房利率上浮，18个城市首套房、二套房利率均提高，无城市下调房贷利率。苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。此外，嘉兴、常州、泉州等城市利率涨幅均相对较大。月以来，常州市房贷利率正在悄悄上涨。这并不是单家单店的行为，而是整个市场都在涨。之前房贷利率便宜时，比一些企业的信用贷款产品还便宜，但就现在阶段而言，新下来的房贷利率已经比银行一些小微信用贷的利息高了。针对首套房，常州市目前的房贷利率多数为5.2%。有的银行会略高一点，在5.25%-5.30%之间；也有的地方性商业银行会低一些，在5.15%左右。针对二套房，常州市目前房贷利率则在5.4%左右。但总的来说，比起之前较为普遍的首套房贷款利率5.05%，现在的价格已经差不多上涨了15个BP。不过，放眼长三角地区乃至全国，常州的房贷利率仍处于较低的历史水平。2号线开通，常州迈入轨道交通“换乘时代”6月28日，常州轨道交通2号线开通，常州市民由“地铁时代”迈入“换乘时代”。常州轨道交通2号线于2017年2月13日开工建设，全长19.79公里，设15个车站，经过钟楼区、天宁区、常州经开区，与已开通的轨道交通1号线在文化宫站换乘，形成“十字”交通主骨架，对缓解交通压力、优化城市空间布局、促进经济发展具有重要意义。2号线正式开通之后，大家的目光自然也都转向了5、6号线。今年3月份，常州公共资源交易平台网公示了《常州市轨道交通5号线工程物探》和《常州市轨道交通5号线工程前期方案研究及配套专题报告项目》两份招标公告。在地铁等城市轨道交通项目建设期间，地下管线的探测工作属于前期勘察较为关键的因素，其准确性也直接影响地铁项目最终的设计方案。工程物探的招标，也预示着常州地铁5号线建设工程已进入前期准备阶段，距离正式开工又近了一步。虽然目前常州地铁二轮还没有正式获批，但官方已经多次表态，地铁5号线将在今年开工。在市域轨道交通连接上，无锡已确定东接苏州、西连常州的总布局。未来无锡将会和苏州、常州进行互通，服务苏锡常一体化发展，实现“东连苏州、西接常州”。常州方向，无锡地铁3号线将北延接常州武进（经开），与常州地铁2号线连通。项目实施后，苏锡常三地将“一轨相承”。目前，常州二号线的终点站为经开区五一路站，未来为了配合站点相互的连接，常州势必也会在二号线进行适当延长。此外，为了助力长三角一体化发展，时速高达160KM/小时的苏锡常都市快线正在进行前期方案的研究。线路将串联“常州—无锡—硕放机场—苏州”等重要节点，苏锡常各区域融合更为紧密，并融入上海都市圈，形成都市圈核心城市南部快速联系通道。此举标志着苏锡常一体化进入了实质性的阶段，进一步推进了“苏南三虎”的深度融合，也会进一步的促进苏南同城化，形成一个4万亿的城市群。2021年6月沪苏区域房价图13293130601623831433108942010822849

11970123421457914475184552492252632上海2021上半年限价背景下，新房价格稳字当头2020.01-2021.06上海住宅市场月度供销价走势图2021上半年上海商品住宅成交金额TOP10排名项目名称区域成交套数成交面积成交均价成交金额（平米）（元／平米）（亿元）1中海建国里黄浦区2834623814276166.012中崇滨江古北中央公园闵行区3895757810822462.313招商虹桥公馆青浦区930906086061854.924瑞安瑞虹新城虹口区2144296211478249.315新湖明珠城普陀区3534597610427447.946上海星河湾花园闵行区269568047743343.997大华公园城市宝山区675709155949942.198大华锦绣四季宝山区791883484684641.399浦开仁恒金桥世纪浦东区490562057054239.6510金地虹悦湾青浦区589568076032834.2709南京2021上半年市场保持紧控态势，供销量价表现稳中有升2020.01-2021.06南京住宅市场月度供销价走势2021上半年南京商品住宅成交金额TOP10排名项目名称区域成交套数成交面积成交均价成交金额（平米）（元／平米）（亿元）1云澜尚府秦淮区8931583514507571.382滨江ONE建邺区434828985569146.173长江时代1314浦口区12511360863268044.474华著兰庭秦淮区632842434586738.645建发珺和府建邺区504732524951236.276仁恒城市星光雨花台区635813774456636.277万科翡翠滨江建邺区362629915563135.048万科燕语光年栖霞区9941025083401834.879长江时代1516浦口区9551055763263434.4510金地大成雅境秦淮区572725804456432.34苏州2021上半年楼市回暖现象突出，市场供需两旺2020.01-2021.06苏州住宅市场月度供销价走势2021上半年苏州商品住宅成交金额TOP10排名项目名称区域成交套数成交面积成交均价成交金额（平米）（元／平米）（亿元）1铂湾澜庭新区8301102293900943.002滨河四季云庭新区724932193900536.363中海上东区PRO园区489780193819929.804花语天境华庭相城区626786922964423.335前山澜庭新区619770562952522.756浅悦静庭新区644740622883021.357科技城金茂府新区508635773261320.738熙境云庭新区638721072793020.149朗诗和风熙华雅苑园区533590583255419.2310融创悦云庭园区392498973481017.3711无锡2021上半年一级市场火热支撑下，新房市场不甘示弱量价齐升2020.01-2021.06无锡住宅市场月度供销价走势2021上半年无锡商品住宅成交金额TOP10排名项目名称区域成交套数成交面积成交均价成交金额（平米）（元／平米）（亿元）1万科翡翠东方经开区504733813243223.802和玺经开区367503133566417.943华侨城运河湾南长区612724322202915.964美的爱情云筑惠山区547635822305814.665海尔产城创翡翠文华锡山区479597922333013.956梁溪本源北塘区687698731842212.877金辉天奕铭著锡山区454478672673512.808建发泊月湾新区568590252167712.799华发首府南长区450517812315511.9910蠡湖国际小镇滨湖区605525242043410.73徐州2021上半年市场由一季度的低迷逐渐回升，价格呈震荡上涨趋势2020.01-2021.06徐州住宅市场月度供销价走势2021上半年徐州商品住宅成交金额TOP10排名项目名称区域成交套数成交面积成交均价成交金额（平米）（元／平米）（亿元）1金地格林世界铜山区14551531571118217.132千禧城铜山区1541164967999916.493招商万科山水间铜山区801978301544415.114保利和府泉山区571699131957213.685都会星宸泉山区728948871386513.166鼓楼映樾鼓楼区561700771767612.397美的天誉铜山区802904771309811.858云龙湖金茂府泉山区273433412700111.709颐居隐山观湖铜山区8861063501023710.8910中海淮海世家泉山区637790161358210.7313常州市区万元地块TOP30成交轴线图单位：（元/m）块块块地块地地侧村侧地块块港地园地块杨路方宏菱市地公采南东超块河块艺块工东侧时院地建央童路学北中、宅块城德湖东块汇曙块块块侧住地怀建地地侧地峰厂州太块融常侧新龙侧侧路西地北山2块块块园颂20348所原块地中公龙区块地一块瑞地派块塑地路园原景地块块侧#块块地北侧地雅前西金地宇阳莲路董2地南侧湖东陆牛1678916190光一常西常新桂15665市14884140031472816073132381461513784134081289614395158261503815645146571396613579129221331911582123941260312111128021125611558201920202021APRILMAYJUNEAPRILMAYJUNEJULYAUGSEPOCTDECAPRIL4月5月6月3月4月5月6月7月8月9月10月12月4月儒辰辰逸预估价新城怀德誉隽龙湖景粼天著路劲铂樾阳光城禹洲宸悦建源塘月观邸景瑞宸运天赋预估价中建龙宸壹号25000元/m翠礼峰雅居乐尚雅宸在售均价25000预估价在售均价预估价在售均价龙信臻园24847桃溪院子/m30343元/m25063元/m32000元31282元/m35000元/m27365元/m26738元/m预估价22000元/m预估价预估价荣盛嘉宏风华领著25000预估价嘉宏印山风华27548元/m华宇新城天境建源西江月万科国宾道28000元/m32000元/m在售均价在售均价桃花院子蓝光黑钻在售均价25017元/m32687元/m30320元/m27804元/m路劲美的竹林壹号30000元/m春秋金茂府新城荣盛天翌嘉宏一江风华在售均价在售均价在售均价在售均价24040元/m32664元/m31145元/m28864元/m数据来源：常州市自然资源局 资料整合：热爱营销市场研究中心 数据截止日期：2021年6月30日14152021上半年政府揽金100.69亿元,宅地成交楼面地价11866元/平米上半年常州市区土拍成交地图海棠路东侧、棕榈路北侧地块常州城建9018五星1128常金路北侧、东方大道东侧地块 融创12603 梅庄路南侧、玫瑰路东侧地块 儒辰15645 茶花路西侧、丁香路南侧商业地块晋陵3001晋陵2561龙江中路西侧、童子河南路 常州城建12111 嘉泽镇人民路东侧、嘉成路北侧新城7542丽园路以南、薛冶路以西商业地块晋陵1361新北区天宁区钟楼区经开区武进区

晋陵中路以东、龙城大道以南商业地块信宏3390青洋北路西侧、长荣路南侧商业地块弘儒2063竹林北路南侧、龙锦路西侧商住地块终止挂牌 20009 元/m华喜路北侧、白龙庙路西侧 东方新城13966 夏雷路南侧、采菱港西侧地块 嘉宏20348 武宜南路东侧、镜湖西路北侧地块滨湖7582前黄西街南侧、新府东街西侧地块金科6471数据来源：常州市自然资源局 资料整合：热爱营销市场研究中心 数据截止日期：2021年6月30日2021年7月常州市区待拍地块分布图天宁区丽华北路东侧、东方西路南侧2021.07.12140481578427300毛坯最高武进区菊香路南侧、绿杨路西侧2021.07.1381001033420700备案价 元/m西太湖果香路北侧、规划道路一东侧商业地块2021.07.13起始楼面2500地价 元/m武进区东宝南路西侧、横溪路南侧2021.07.13100961295423400备案价 元/m天宁区竹林北路南侧、龙锦路西侧2021.07.12160771988031500毛坯最高新堂北路北侧、永武路东侧住宅地块2021.07.12960起始楼面新北区凤凰岛北路北侧、友谊路东侧商业地块2021.07.12天宁区起始楼面经开区天宁区劳动东路北侧、优胜路西侧2021.07.121425916313武进区27900毛坯最高经开区顺通路东侧、三观路北侧2021.07.126421705816300毛坯最高武进区滆湖中路北侧、星火南路西侧2021.07.13134181557427100备案价 元/m数据来源：常州市自然资源局 资料整合：热爱营销市场研究中心 数据截止日期：2021年6月30日商品住宅供销价市场无论是量还是价，均创下同时期历史新高2020.01-2021.06常州商品住宅市场月度供销价走势图2021上半年常州商品住宅市场各区域供销价图2018年以来，常州商品住宅市场持续供大于求，今年上半年供销比为1.19；上半年新增供应320.68万平米，同比增加8.61%。分月来看，年后整体市场回暖势头较为强劲，特别是4月19日、29日两场土拍之后，高楼面价促使不少购房者加快了买房置业的步伐。开发商趁势加大推量，特别是首次入市的高地价项目，高供应量势必带来市场的成交，上半年成交面积268.77万平米，同比增加8.83%。五大区成交量势均力敌，特别是经开区与其他区域的成交差距在逐渐缩小。从个盘来看，天宁区万科新都会、新城荣盛天翌和花语江南三大项目占领了全市销售金额前三的榜单；价格方面，上半年整体成交均价为18838元／平米，同比上升4.95%。年内房价结构性上涨预期加强，截止6月份住宅成交均价突破两万达到20108元／平米。天宁区价格长期遥遥领先，是目前全市唯一一个价格稳站两万以上的区域。16172021年6月各区域住宅房价图新北区6月成交均价18312（元/m）环比1.15%6.16%同比钟楼区6月成交均价19892）环比8.30%14.53%同比武进区6月成交均价20596）环比4.78%同比15.20%天宁区6月成交均价237693.59%环比同比7.57%经开区6月成交均价17541环比6.20%同比8.52%住宅存量及去化周期存量阶段性回落，预计年底库存将进一步快速回升2020.01-2021.06常州商品住宅市场月度存量及可售周期走势图住宅库存量整体呈上涨趋势，上半年多次突破四百万方。截止6月底为393万平米，较去年同期增加78万平米，可售周期9个月；虽然近期存量阶段性有所回落，但是下半年随着高价地的进一步入市，预计市场库存仍将快速回涨。2021上半年常州商品住宅销售金额TOP30排名项目名称区域成交套数成交面积成交均价成交金额（平米）（元／平米）（亿元）1万科新都会天宁区734822022071617.032新城荣盛天翌天宁区292520203076816.013花语江南天宁区379591202518614.894新城华宇悦隽公馆武进区565704012065614.545保利和光晨樾钟楼区640783001831014.346华宇新城天境新北区291476942871413.697龙湖景粼天著新北区369536332523513.538中海云樾里天宁区417586392276913.359碧桂园光明碧玥和鸣新北区515656691922112.6210万科四季都会钟楼区565652341887012.3111东方君开经开区648759131589112.0612碧桂园都市森林武进区662763531569311.9813牡丹招商公园学府经开区526594521944211.5614中梁金科启宸钟楼区594668611682911.2515美的世茂云筑经开区468533642080611.1016嘉宏一江风华武进区234376302936711.0517牡丹三江公馆新北区55361646156149.6318旭辉都会上著经开区38748112190199.1519中南菩悦文澜国宾武进区46147913185508.8920三盛兆地汝悦春秋武进区37645398192888.7621阳光城禹洲宸悦天宁区23031988264578.4622龙城金茂府钟楼区26134629233388.0823雅居乐路劲棠颂钟楼区37144901171757.7124宝龙弘阳锦凤合鸣天宁区34643575176167.6825春秋金茂府武进区13523613305107.2026光明光樾华庭钟楼区39743302152986.6227蓝光黑钻钟楼区13922916280216.4228华盛品樾公馆武进区36540137159256.3929大唐中南上悦城武进区49045203136836.1930路劲铂樾武进区12721487285206.1319别墅市场供销价武进区成别墅主战场，其他区域产品稀缺长期供不应求2020.01-2021.06常州别墅市场月度供销价走势图2021上半年常州别墅市场各区域供销价图2021上半年别墅市场共八个项目新增供应10.70万平米，同比减少21.29%；成交16.17万平米，同比增加37.42%；市场供销比为0.66。2015年以来六年多的时间，别墅产品长期供不应求。从区域来看，新增供应主要集中在武进西太湖板块、淹城板块和新北乡镇，其他区域较为稀缺，截止目前天宁区已经连续20个月无新品入市，钟楼区断供长达17个月，经开区为13个月；上半年别墅成交项目39个，但是主力可售项目不足，成交量大于10套的项目仅10个，占总成交的四分之一。武进区长期独占别墅市场，75%的房源成交位于该区域；近一年来别墅每月的成交均价都位于两万元/平米以上，上半年整体成交均价为21880元／平米，同比上涨13.69%。与目前市场上高端精装住宅相比，别墅个盘的单价相对处于低位，特别是早期乡镇别墅产品，单价不足万元。2021年6月各区域别墅房价图新北区6月成交均价19959（元/m）环比5.66%同比28.04%钟楼区6月成交均价无成交武进区6月成交均价23864环比2.81%同比2.44%天宁区6月成交均价18614（元/m）环比1.27%同比9.33%经开区6月成交均价13279环比17.88%同比6.76%别墅存量及去化周期库存创历史新低，可售周期仅4个月2020.01-2021.06常州别墅市场月度存量及可售周期走势图别墅市场整体存量快速消化，且潜在新品供应量不足；截止6月底库存量为12万平米，创历史新低，可售周期4个月。20212021上半年常州别墅销售金额TOP30排名项目名称区域成交套数成交面积成交均价成交金额（平米）（元／平米）（万元）1路劲太湖院子武进区1544070922168902422春秋金茂府武进区741972428257557333绿城江南里武进区992074626227544124美林湖新北区291324922558298885天安别墅武进区17873632891287356万泽太湖庄园武进区57921517939165317弘阳天下锦天宁区47836917541146818嘉宏印山风华新北区16295536279107229常发御龙山武进富时代广场钟楼区5221518611412311百兴华府武进区5189718190345112观景苑经开区7248513560336913上林君悦经开区634459389323514西瑶苑新北区1135467547267615旷达太湖花园武进区4134218068242516金新鼎邦天宁区295425358241817横山颐景苑经开区5184310566194718金鼎湟廷御墅武进区426667297194519新城泰和之春天宁区186922102192120银河湾明苑天宁区3112116395183921泰富山庄武进区6110615499171422花都嘉园武进区8143510559151523红星国际广场武进区187016462143224香树湾馨苑新北区266717784118625中梁首府壹号武进区243923373102626绿地香奈武进区475013607102127翡丽蓝湾武进区161416289100028金域东郡天宁区21072930999829九洲红墅岭武进区31307690890330新城湖畔春秋武进区158015273886办公市场供销价市场供应低位运行，项目以产品或价格占领市场份额2020.01-2021.06常州办公市场月度供销价走势图2021上半年常州办公市场各区域供销价图2021上半年常州办公市场新增供应17.11万平米，同比增加38.21%；成交面积24.88万平米，同比增加39.68%，供销比为0.69。上半年历来是办公上市量匮乏的时间段，7个项目新增供应，市场以续销为主。成交主要集中在天宁、新北和武进，受天宁区常州金融商务广场和紫荆大厦两个项目的整体成交影响，上半年常州办公市场量价齐升。年内办公成交体量有望达到50万方左右，创历史新高；目前市场热销项目以产品或价格占领市场份额，半年度成交套数TOP5中项目高力国际、新龙江城市广场、世茂广场、牡丹三江公园和琅越龙洲均具备挑高房源，挑高类产品一向深受客户的认可，去化速度快于平层产品；上半年整体成交均价为9470元／平米，同比上涨9.49%，60个成交项目中单价破万的项目有14个，占比23%。若去除金融商务广场的影响，全市办公项目的整体均价为8377元/平米。主力成交区域武进区价格长期低于全市水平，区域内在售办公项目多，竞争激烈，多盘以价换量。232021年6月各区域办公房价图新北区6月成交均价9833（元/m）环比22.67%同比6.19%钟楼区6月成交均价天宁区6月成交均价101734环比0.81%同比38.92%环比39.98%45.34%同比武进区6月成交均价6548环比19.52%12.43%同比经开区6月成交均价8035（元/m）环比21.85%同比办公存量及去化周期存量持续80万方以上，早期库存消化压力大2020.01-2021.06常州办公市场月度存量及可售周期走势图虽然近期办公项目新增供应量低，但是可售量长期处于高位；截止6月底，存量为85万平米，库存已经连续十个月80万方以上，可售周期22个月，主要为早期入市的写字楼产品为主。2021上半年常州办公销售金额TOP30排名项目名称区域成交套数成交面积成交均价成交金额（平米）（元／平米）（万元）1常州金融商务广场天宁区1905249312871675632紫荆大厦天宁区105196397980156723世茂广场新北区2381279311368145434琅越龙洲天宁区193865412966112215新龙江城市广场新北区269142817091101276高力国际武进区31111995761991397龙湖星图新北区947328945069258牡丹三江公园新北区2229431725768449弘阳天下锦天宁区126620210096626210智富中心新北区4517310871562411常州科教城国际创新基地武进区3296355435523712绿地峰荟时代武进区11056069088509513翡丽蓝湾武进区20259517532455014青阳城市广场天宁区5749938775438115弘阳燕澜风华武进区15171405547396116碧桂园壹号天禧新北区8238869974387517康居大厦武进区15182024500369118新城吾悦印巷武进区11152316782354819百瑞时代经开区79323610715346720碧桂园金科光明府新北区7639818682345621武进吾悦广场武进区7641207686316722运河天地钟楼区5329119736283423红星爱琴海铂寓武进区4836396874250224星河丹堤武进区4525609457242125星河澜月湾武进区22131017940235126武进万达广场武进区3741085419222627新城首府钟楼区1126613051165228万都商业广场天宁区4138711600160929揽月湖畔商务广场武进区22119912848154030高新广场新北区