某国际养老度假村项目可行性研究报告

PAGEPAGE72XXX国际养老园项目策划纲要目录前言

第一章概论

第二章养老产业现状与发展

一、世界养老产业的现状与发展

二、中国养老产业的现状与发展

三、居家养老社会化的意义与发展趋势

1、什么是居家养老社会化？

2、居家养老社会化与房地产开发的关系

3、居家养老社会化的发展趋势

4、国际养老园与居家养老社会化

第三章项目背景和特点

一、公共关系、土地资源与体制优势

1、公共关系

2、土地资源

3、体制优势

二、独特的自然资源与地理位置

1、得天独厚的养老胜地

2、国际养老园的定址环境

三、项目的特点

1、起点高、规模大

2、功能齐全，相互依托，相互支撑

3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源

4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源

5、特有的人文价值与人文吸引力

第四章项目的建设内容

一、项目的规划与设计

二、项目的分区与关系

三、项目建设内容一览表

1、国际养老园项目建设内容总表

2、世界民居文化村项目建设明细表

3、国际老年人休养中心项目建设明细表

4、文化长廊项目建设明细表

5、户外运动基地建设明细表6、辅助功能项目建设明细表

四、项目建设一期说明

第五章项目的技术与保障体系

一、小区智能化

1、IC卡管理制度

2、全区监控系统

3、公共设施的智能管理

二、医疗社区化

1、社区医疗登记制度

2、定期常规身体检查制度

三、服务家庭化

1、个性化家政服务

2、服务人员的专业化

四、保障系统化

1、医疗保障系统化

2、安全保障系统化

第六章管理与经营

一、管理结构与管理团队

1、管理结构

2、管理团队

二、组织与人员保障

1、组织机构的保障

2、人员保障

三、管理制度

1、分级负责，集中管理

2、财务分片审查，集中签批

四、经营创新

1、村民持股计划

2、经营分区，效益考核

3、小区居民的自主管理与老年城的统一管理

第七章行业与市场分析

一、养老产业发展的历史机遇

1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本

2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础

3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多

4、老年人获得了经济的独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活

5、老年人群中积累了庞大的消费能力

6、政府对老年类项目大力支持

二、市场竞争性分析

1、现有养老产业的模式与竞争性

2、竞争对手与竞争模式

3、本项目的竞争优势

三、合作与关联行业

1、XXX旅游业的发展对本项目的带动

2、本地房地产业的发展对本项目的作用

第八章市场营销策略

一、目标客户分析

1、主要客户人群

2、主要客户来源地

3、主要客户状况描述

二、营销制度与办法

1、设立办事机构，进行分区管理

2、办事机构人员组成

3、奖励与处罚

4、过程管理与效益管理

三、营销推广计划

四、定向开发与委托开发

1、定向开发与委托开发说明

2、定向开发与委托开发条件

3、定向开发与委托开发的优惠办法

第九章项目经济效益分析

一、房地产销售收入

二、服务与租赁收入

三、不动产价值

四、成本分析

1、建设与开发成本

2、融资成本

3、机会成本

4、管理成本

5、营销成本

五、效益评估

第十章融资计划

一、融资数额及方式

二、融资投向

三、资金退出机制及回报办法

1、资金退出机制

2、融资回报办法

四、资金监管及投资方权限

1、资金监管方式

2、投资方权限

第十一章财务预测

一、酒店式公寓财务销售计划表

二、公寓小区——玫瑰园小区财务销售计划表

三、税后利润表

四、现金流量表

五、盈亏平衡表

六、动态投资回收期

第十二章风险控制

一、政策风险

二、土地价值

三、市场风险

四、资金使用风险

第十三章结论

第十四章附件清单

前言人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在2003年正式迈入老龄化社会。

当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。

如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行“XXX国际养老园”这个项目研究的最终目的。第一章概论我国在80年代末就已经步入老龄化社会，90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。丰县常驻人口110万人，60岁以上的老龄人口占36%以上，且老龄人口每年继续以3%的速度增长。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”和“看病就医方便”。尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。老年公寓建成后既远离喧哗的市区，又不远离城市中心。每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。2005年4月，全国社会保障基金理事会理事长项怀诚在香港表示，中国养老体系正面临人口老龄化速度加快以及基本养老保险不健全的严峻挑战，预计到2030年全国老年人口将占总人口的24.5%。而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养老保险、养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情的养老模式与养老体系还在不断探索中。在即将面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老项目、养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。

而经济的发展，人口的快速流动也使“养老”或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。2000年，中国老年经济潜力就已经达到了一万亿元人民币，而全国2400万空巢（无子女陪伴）老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。

以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。

而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。

巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。

同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力（日本计划输出300万老年人口），而人种相同、文化相近、地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之一。而随着中国经济的发展，众多东南亚、港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大总量。

XXX国际养老园项目就是在这个背景下，由XXX市交通投资有限责任公司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，医疗与保健于一体的大型建筑群。

XXX国际养老园项目选址于XXX市城郊天门山麓杆子坪村，临近XXX荷花机场、张罗公路、XXX火车站、XXX中心汽车站，自然条件及交通条件极为优越。整个项目由世界民居文化村（房地产与商业部份）、国际老年公寓、文化体育长廊、鬼谷峡户外运动基地、辅助功能区域等组成。项目占地共15000亩，规划建设面积20万m2，项目总投资5亿元。项目共分五个部分，一是世界民居文化村（房地产、老年大学、国际护理学院等），二是国际老年休养中心（医疗、体检、康复、体育馆、高尔夫练习场等），三是文化长廊（画家村、作家村等），四是户外运动基地（鬼谷峡），五是基础设施与辅助设施。

XXX国际养老园集养老、疗养、康复、休闲、住宅、娱乐等综合功能与配套服务为一体，是以达到使老年人健康长寿、颐养天年为目的的综合性卫星城建设项目。

此项目将“居家环境”与“社会化的保障体系”、“产业化的服务体系”等有机的组合在一起，使养老服务在养老地产的基础上形成了完整的保障与护理体系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。使投资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。

由于本项目规模极大，占地面积达15000亩，在现阶段中国严格的土地政策下，其它潜在或现实的竞争对手已经没有可能获得如此规模的征地许可。而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善的保障系统更难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。因此，在可预见的将来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。

在营销与管理上，本公司参照国际通行惯例与基本准则，按照现代企业制度的要求，来设立企业运行与管理模式。

在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。每一分区设立一个办事机构，单独核算，单独管理，业绩与收入挂钩。在分区的设立上，将纬度偏北且有着相同的人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰的日本和韩国作为一个分区。港澳台及东南亚华人社会作为另一个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。以上分区的推广工作，主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验的人员或机构来负责。在国内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方一些大型国有企业、军工单位、国家部委等作为我们推广的重点对象。

在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类、文化类、旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引一些老年人前来短期休养等。

在管理上，针对村民和一些优秀的核心村民员工，本公司将推行村民及员工持股计划。村民以其土地、林权作价入股，村民和员工持股总额在30%左右。

本项目计划融资总额为3亿元人民币。主要采用债权融资。融资期限为3年，担保形式为项目担保。资金使用范围为海南国际老年城一期项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰园小区），一期项目建设与销售期为3年。资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。

在3年的项目一期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅——玫瑰园小区部分的合计建筑开发面积为13.5万平方米，按最低销售均价计算，每平方米销售均价为2760元，销售收入为37250万，税前利润为17950万。

在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面的风险基本为零。另外，由于政府支持的原因，征地费用相对较低，目前评估价为每亩15万元。3年后，土地的价值就将增加到约4.2亿元人民币。因此，仅土地增加的价值这一项，就可以规避所有的投资风险。同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金的使用范围，91%的融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看，资金的安全性、有效性、增值性是有保证的。而对于市场方面，如何将信息有效的传达到客户群中，才是市场运作中最大的风险。为此，我们将积极寻求同国际国内有实力的传播公司合作，尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低。第二章养老产业现状与发展一、世界养老产业的现状与发展据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。

根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。

表一世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心二、中国养老产业的现状与发展1、国内老年住宅市场的现状分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。

据统计，1995年我国共有家庭32208万户，其中60岁以上老年人口的户数为9051万户。民政部等14个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到26万个，85%的街道都要有一所老年公寓。这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，如果没有新的举措，仍采取对现有房地产开发商的贷款条件：自有30%项目资金、贷款周期3年，养老设施的建设不可能现代化、成规模和持续的发展，那么在未来的5-10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。

1.1我国老年人口的发展状况

我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。

从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：

第一阶段：过渡阶段1982年─2000年

60岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64％增长到10.71％。2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以3.02％的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47％的速度。

第二阶段：发展阶段2000─2025年

60岁以上老年人口由1.34亿增长到2.84亿，比重由10.71％增长到19.34％。从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。

第三个阶段：高峰阶段2025年─2055年

60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34％增长到30％，比2000年翻了两番。

从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近7%。

表二：中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.401.2国内老年住宅的现状1.2.1国内老年建筑的现状

据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成老年

公寓在一定帮助下能独立生活的健康老人自理最低帮助管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房福利院无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人自理或

办自理最低帮助半护理管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半护理居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房护理院生活不能自理、需要半护理或全护理的老人半自理或不能自理半护理

全护理护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括综合1.2.2国内老年人的居住模式A、购买房屋居住2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。

B、自行建房居住

个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。C、租房居住这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。

1.3目前国内老人住宅的销售情况

老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园——中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城——目前国内最大的退休社区。

颐年园的产品有别墅、多层洋房（不带电梯）、带电梯的小高层，销售价格在2500—5000元/平方米，到2002年6约一期销售率达到69.16%，到2003年一期基本售罄。

东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓（四层以上带电梯）、联排别墅，一期销售均价为3200元每平方米，已经售罄。

一个最新的对成都高收入老年人的调查资料显示，大多数能够承受单价格为1000—2000元／平方米，总价为10—15万的商品房。

1.4目前国内老年设施的形式

目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园；

酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）；

按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；

各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。２００６年发布的《中国老龄事业的发展》白皮书显示，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构约四万个，总床位约150万张。中国６０岁以上的老年人已达1.44亿，约有20％的老年人有入住养老院的愿望，而实际入住率只有0.86％，远远不能满足老年人的入住需求。根据《中国老龄事业发展“十一五”规划》，“十一五”期间（2006－2010年），要求新增城镇孤老集中供养床位80万张，以缓解城镇孤老安置床位紧张局面。即使上述目标能够达到，也只能解决300万名老年人的养老院需求。而要满足全国５％的老年人入住养老院的愿望，需要720万张床位。养老院的建设有着巨大的发展空间。在市场需求方面，2005年老年市场需求为6000亿元，2010年将达到1万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不足500亿元。目前，中国老龄商品主要以老年保健营养品为主，其他老年人休闲、养老事业开发得很少，无论是老年服务和老年产品，还是养老机构和老年服务设施，都有待于产业化、市场化。老年人的消费能力在不断加强，关键是没有开发出满足老人实际消费需要的产品，以及为老年人服务的软、硬件设施。发展老龄产业带动老人消费市场，以造福于老年人，造福于整个社会。三、居家养老社会化的意义与发展趋势

1、什么是居家养老社会化？“夫孝，天之经也，地之义也，民之行也。”——《寿经》“夫孝，置之而塞乎天地，溥之而横于四海，施诸后世而无朝文”——《礼记》中华民族是有着数千年敬老爱老传统的民族。从远古开始，社会文化就把“孝”作为理论依据和精神力量，使“家庭”成为了中国社会养老的核心力量和唯一承担者。数千年来，中国老年人的养老方式无一例外都是“居家养老”。上世纪下半叶，各类新的养老方式开始在中国出现，如福利院、敬老院等。这些养老方式因与中国传统文化格格不入而很难成为社会所接受的主流养老方式。居家养老仍然是中国社会所能接受的普遍养老方式。改革开放后，随着中国经济的发展，中国老年人口也开始呈现爆炸式的增长。至上世纪末，中国60岁以上的老年人已经超过了1.3亿，在国民经济还没有准备充分的前提下，在整个社会还充满迷茫与困惑时，历史第一次让中国进入了老龄化时代。老年人的养老方式及养老生活的质量，由此成为了当前中国社会最为重大的、最不可忽视的社会问题之一。而伴随着老龄化时代一起来到的，是中国传统的居家养老方式开始解体。经济的发展与人口的快速流动，使中国家庭结构开始分化，家庭日益向小型化、单一化的模式发展，“空巢”老人越来越多，更多的老人没有子女在身边照料，三代同堂、四世同堂的家庭已经越来越少。以家庭养老、养儿防老为核心的传统“居家养老”模式已经开始解体。经济的发展也同样使老年人获得了独立支撑自己养老生活的能力。“独立”了的老年人在迷恋传统“居家养老”温馨与舒适的同时，也希望拥有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特点、心理特点并集老年休闲、健康、学习与活动为一体的全新的“居家养老”模式的出现。2004年9月7日，中国国务院新闻办公室发表《中国的社会保障状况和政策》白皮书，明确提出了建立“以居家养老为基础的老年人社会服务体系”。也就是建立一种让老年人在“居家”环境中接受社会化养老服务的体系。“居家养老社会化”将中国传统的养老文化和现代的养老思路结合在一起，让“养老”不仅成为一种文化更成为一种全新的经济产业，以此促进中国养老事业的更好发展。“居家养老社会化”的核心就是“居家”。也就是说，“居家养老社会化”必须以老年房地产产业为核心和基础，并借此带动整个“养老社会化”服务链条的产生与发展。只有发展了老年房地产营造了“居家”环境，才能真正实现“居家养老社会化”,并最终以“养老产业化”来推动“养老社会化”的发展。

2、居家养老社会化与房地产开发的关系

养老产业蕴藏巨大商机。根据《北京2007年发展报告》披露，北京百万富翁至少有350万人，其中六成富翁的资产是房地产。在北京，良好地段的房价每平方在10000元以上，因此，许多普通市民仅仅靠拥有一套房产就能有百万身家。但是这些‘百万富翁’依然要精打细算度日，因为他们的资产都是帐面上的，他们一般一家只有一套房，房子再贵，也不过是帐面资产的增加而已，对生活并没有直接的好处。2007全国房价平均每平方米3227.1元，京沪房价最高。北京市商品房平均达6517.2元／平方米，上海次之，平均为5836.9元／平方米。而本市平均房价1500元／平方米。

通过对比，可以发现，如果京沪两市的老年人卖掉房产，到XXX定居将是非常划算的事。一户拥有百万房产的老人将房产卖掉，来XXX15万元可以买一套很好的房子，这样就多出85万元，他们每个月就会多出850000÷120=7008元的养老费用，这个收入对XXX的一般家庭是难以想象的，即使他们没有任何其它收入，在XXX也能过着极其富足的生活。再反过来算，在XXX两个老人月生活费用1000元就可以过得很不错，那么来XXX定居养老只要有150000+1000×120=27（万元）就可以了，这样京沪两地拥有房产的老人基本上都可以满足这个条件。如果金融业再发达一点，保险公司能提供这项业务，老年人将房产抵押给保险公司，每年从保险公司领取养老年金，老人百年之后，房产归保险公司所有，那么养老移民的门槛将会变得更低。

另外，我们再算。到2002年，北京空巢家庭约有170.2×34%×(1+4.4%2÷2=31.5(万户)，上海空巢家庭约有100÷2=50(万户)，如果这些空巢家庭有十分之一可能迁居XXX，那么仅房地产一项就会有（31.5+50）万户×10%×15万元=122.25(亿元)的巨大市场。这还仅仅是京沪两地的空巢家庭，如果放眼全国，甚至世界，这个市场不可限量。

3、居家养老社会化的发展趋势社会化居家养老是社区特色服务的一种载体，它既不同于机构养老，也有别于传统的家庭自然养老。从养老的方式来看，老年人是在自己家中养老，而不是去福利院、老年公寓等养老机构养老；从养老资源提供的主体看，居家养老除了需要家庭照料外，还需要来自社会的帮助，尤其是强调社区照顾在社会化居家养老中的作用，即这种养老方式是以家庭为核心，以社区为依托，以老年人日常照料、生活护理、家政服务和精神慰藉为主要内容，以上门服务和社区日托为主要形式，并引入养老机构专业化服务方式的居家养老服务体系。

⑴规划建设专门的养老园区。要象建设旅游风景区和工业开发区那样，规划建设专门的养老园区。请专业机构进行统一规划设计，立足长远，制定短、中长期滚动开发计划；整个园区既风格多样又协调统一，各种档次住宅小区相互结合；要专门配套建设老年人生活需要的公园、草地、市场、图书馆、医院、邮局、老年大学等等；要建设标志性的街道和建筑，让园区既是一个独立的老年人生活区,又是一个有着独特风格的游览休闲区；让园区与整个银滩风景区融为一体，相互映照。然后将其分包给房地产开发商进行建设。

⑵建设真正的老年公寓。老年公寓与普通公寓是很不相同的。老年人的灵活性、反应力、体力、视力、平衡力都会下降，可能要用拐杖甚至轮椅。所以针对老年人的特点，在发达国家老年公寓都要进行全方位的无障碍化设计。例如，房门、楼道、楼梯都要加宽，便于轮椅通过；老人经过的地方都要安装扶手；开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低；厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房间的照明度要提高，但还不能有眩光；煤气等各种开关上的字要很大，以利老人辨识；老人容易失禁，厕所都靠近卧室，并设长明灯；厕所用推拉门，不用平开门；所有的楼层平台、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因为黑色在视觉上属退后色，会令老人产生如临深渊之感，不敢投足；在适当的地方还要有报警和应急装置。无障碍化设计是非常专业和细致的，本文就不再多谈。

老年公寓还根据老年人不同的年龄阶段的生理特征和生活需要分为三大种类：居家式公寓、宿舍式公寓、医护式公寓。居家式公寓是每家每户自成一体，不受他人干扰，适合普通夫妇；宿舍式公寓老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的一些楼房中居住和生活，比较适合单身老人；医护式公寓是将身体有较严重残疾、生活不能自理或行动不便的老年人，集中安排在一起居住，并由专门人员进行护理。

⑶完善支助性与综合性的服务。针对越来越不能照顾自己，而日益要依赖他人帮助料理家务和提供医疗保健等社会性服务的老年人来说，养老园区还要提供诸多的支助性与综合性的服务，包括安全保卫、帮助料理家务、备餐、家庭修理服务、残疾护理、家庭生活和医疗保健知识咨询、社会和法律问题咨询服务等等。

养老园区要统一提供专业的老年社区服务体系，但可考虑按服务内容的不同，分包出去。分别承包给各大宾馆和医院，培训专业的服务队伍，以自有品牌入园服务。

4、国际养老园与居家养老社会化第三章项目背景和特点

一、公共关系、土地资源与体制优势

1、公共关系

2、土地资源

3、体制优势

二、独特的自然资源与地理位置

1、得天独厚的养老胜地本项目建立后，不仅将为老年人提供一个养老与休养的环境。更为重要的是，让入住的老年人享受到黄金般退休生活。届时，在南国清晨的阳光下，在沐浴海风的清爽中，老人们或在郊外公园晨练，或步入老年大学感受与时代接触的快乐。当北国已是冰天雪地时，XXX国际养老园的老人们却正在露天音乐广场上自得其乐的“说学弹唱”。当很多老年人还在为休养与康复发愁时，XXX国际养老园的老人们已能随时在“老年人休养康复中心”接受专家关于休养与康复的指导和帮助。当很多老年人为找不到知已，找不到同龄人而郁闷和孤独时，XXX国际养老园的老人们已拥有了众多的知已与同好，京剧票友会、围棋学会、花鸟协会、书画小组、钓鱼俱乐部等兴趣小组将会相继建立。在XXX国际养老园，老年人将深切体会到“居家”的快乐和“社会化服务”的周到。“退休”对老年人而言，将是另一种幸福生活的开始。XXX国际养老园的建立，将为中国社会的老年问题提供一个非政府的、市场化的解决模式。从本项目立项开始，XXX将不仅作为中国最佳的养老胜地而知名，还将以创造一个全新的养老经济与养老产业模式而知名。2、国际养老园的定址环境国际养老园定址XXX市永定区官黎坪街道办事处杆子坪村，距XXX市区仅十几分钟车程，距荷花机场、XXX火车站、中心汽车站均只有五—七公里。天门山、七星山、崇山环列，视野开阔，远近景观满目绿色。

本项目地块虽然距机场较近，但上空不属航线范围，没有飞机产生的噪音。本项目东面800米外是枝柳铁路，但因有小山包阻隔，亦无噪音之害。车行10余分钟可达市中心，5分钟到达机场、火车站、汽车站。

该地段具备了龙脉尊显的地域条件，甜爽清新的空气、草茂林盛的天然植被、鸟类繁多的自然生态、绵延醉人的水映岸景、无公害的自助式生态农场，为国际养老园打造“健康长寿新家园”的理念，奠定了良好的环境基础。三、项目的特点1、起点高、规模大

2、功能齐全，相互依托，相互支撑

3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源

4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源

5、特有的人文价值与人文吸引力第四章项目的建设内容

一、项目的规划与设计

二、项目的分区与关系

三、项目建设内容一览表

1、国际养老园项目建设内容总表

2、世界民居文化村项目建设明细表

3、国际老年人休养中心项目建设明细表

4、文化长廊项目建设明细表

5、户外运动基地建设明细表6、辅助功能项目建设明细表

四、项目建设一期说明第五章项目的技术与保障体系

一、小区智能化

1、IC卡管理制度

2、全区监控系统

3、公共设施的智能管理

二、医疗社区化

1、社区医疗登记制度

2、定期常规身体检查制度

三、服务家庭化

1、个性化家政服务1)家务服务。社区服务中心可以定期派遣服务人员前往老年人的住所，帮助他们做琐碎的家庭杂事。服务人员通常是由受过训练的下岗女职工来做的。她们的责任是收拾房间、买菜做饭、伴陪老人以及看护刚刚出院或不能自理的老人，照顾老人洗澡穿衣、服药等等。专门为没有子女照顾的老年人提供各种综合性服务。工作时间可以是每天几个小时，每周几次，或一周七天每天24小时。

2)家庭保健服务。社区保健医生或护士提供的专业或辅助专业人员的护理照料。他们负责分配和监督用药、换衣、康复理疗、提供个人卫生服务。在有些社区，家务和保健服务结合在一起。服务人员可以一身兼两职。

3)送饭上门。是人们经常说的“轮子上的饭菜”。这种服务提供一顿午餐给住在家里的老人或不能买菜做饭以及需要此类帮助的高龄老人。老人们不仅可以享用每周五天营养配餐，而且志愿送饭的人也可以借机登门看望老人。"轮子上的饭菜"会给老人的生活带来了全新的变化。送饭上门使得很多需要养老设施照料的老人能够选择生活在家里，实现“居家养老”。

4)定期探望。也可以称作组织起来的邻居线。这个服务项目是组织社区志愿者、居、家委会工作人员、中、小学生定期探望"空巢家庭"的老人和住养老设施的老人。探望者与老人一起可以做些老人们喜欢或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看电视，聊天或一起做手工业等等。一般来说探望者事先得到专业人员的培训和辅导，使他们懂得老人的需求并且愿意作为一个好的倾听者。对于没有亲人和朋友在身边的老人，探望者对老人就显得更加重要。定期探望这一服务项目将会大大丰富老人们晚年的精神生活，使他们感到社会的关怀，感到晚年生活的意义，有益于老人们的身心健康。

5)电话服务。很多独居的老人害怕自己在家病了或伤了没有人知道。通过每天确定的时间打电话给独居在家的老人，确认老人安然无恙，从而帮助减轻老人们的焦虑和及时发现问题。如果确认的时间老人打算外出，他或她一般事先通知电话确认服务的志愿者。如果在确认的时间老人家里的电话没有应答，而且老人也并未事先打招呼，则立即会有人到老人家去检查。电话确认服务可以监督老人的健康状况，提供连续的与老人的接触，使老人们感到有人在关心他们。

6)“生活在线”服务。社区服务中心开设几种应急响应呼叫系统，允许老人通过报警和响应系统寻求帮助。“生活在线”服务的定购者可以在手腕上或脖子上带一个钮扣。当钮扣一被按下，“生活在线”中心就会自动接收电话。当收到电话后，“生活在线”的工作人员就会打电话给老人家里。如果没有人应答，他们就会打电话给老人的监护人（比如朋友或亲戚），要求到老人家去看一下。监护人发现情况异常后会打电话给中心寻求进一步帮助。

7)

交通和陪伴服务。有条件的社区可以为老人提供门到门、灵活交通工具的服务，老人们可以选择小轿车、小客车、大客车等车型。这种服务有时称为拨电话搭车。老人们一般提前24小时打电话给中心调度办公室，并且告知用车的时间和地点。司机把老人从家里接出来送去看医生、上诊所、上银行、上商店等等。有的社区提供陪老人外出服务，以保证老人的安全。

8)老年食堂。社区为老年人开设老年食堂，为60岁以上的老人提供饭菜。老年食堂应该设在一个社区的中心地带，为老人提供一顿午餐。除了营养餐以外，包括消费导向、健康和营养信息、咨询、艺术和手工等等。老年食堂不仅满足老人营养的需要，也为老人提供了聚会、交流、交朋友的场所。对老年人来说，有时，聚会比饭菜本身更重要。老人们在这里庆祝自己的生日，度过假期，甚至找到伴侣，举行婚礼。

9)法律服务。老年人所需求的房屋出租、消费者权益保护、准备遗嘱、财产纠纷等法律服务与日俱增。很多老人一辈子都没接触过法律。他们有的觉得打官司太累，而且律师费用太贵，有的害怕同律师打交道，有的并不意识自己的法律权力。社区服务中心为老人开展法律服务，通过老年中心的律师或律师事务所的专职律师，他们可以为老人困惑的问题提供法律咨询，为低收入的老人进行义务法律帮助。

10)再就业服务社区服务中心、老年人才交流中心开设专门帮助那些希望再就业的老人职业或工作介绍的服务项目，这些工作可以是全日制和半日制的。发挥那些有特长身体健康，愿意继续为社会作贡献老人的作用。

11)老人日托中心。如果有的老人不能在家独立居住，但又不愿意去养老设施，去日托中心是个解决问题的好办法。日托中心可以满足比如老人的社交、心理和康复服务、体育锻炼、娱乐活动等各种需要。老人每天可以做班车到中心来，中午在中心一起吃饭，中心提供了对老人方便的照料和服务。

12)咨询服务。老人生活中往往需要通过咨询服务来解决老人遇到的各种问题，诸如个人和家庭矛盾、退休、财政、生活安排、购物消费指导等各种问题，通过社区咨询服务，提高老年人晚年的生活质量，从而使老人的个人权益得到最好的尊重和保护。保护（庇护）服务这一服务通常是由法律服务中心或公共机构来提供，用来保证老人的合法权益。2、服务人员的专业化

四、保障系统化

1、医疗保障系统化

2、安全保障系统化第六章管理与经营

一、管理结构与管理团队

1、管理结构

2、管理团队

二、组织与人员保障

1、组织机构的保障

2、人员保障

三、管理制度

1、分级负责，集中管理

2、财务分片审查，集中签批

四、经营创新

1、村民与员工持股计划

2、经营分区，效益考核在对社区服务的管理上，对于非盈利性服务，应该主动与相关机构或单位联系，争取定期和长期合作，为老年人提供更多的免费服务，丰富老年人生活，增加老年住宅的附加价值。

对于盈利性服务，则又分为自主经营和引入经营，自营或外营的比例则应依据社区对服务的需求和物业管理公司自身的力量来确定。无论是自营或是外营，都应该依据社区的实际需求设置，并且对服务质量和顾客的满意度实施有效的监控，这一点对于引进的服务单位尤是，以维护物业管理单位的形象。3、小区居民的自主管理与国际养老园的统一管理第七章行业与市场分析

一、养老产业发展的历史机遇1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本

2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础中国传统中素有“老有所居、安度晚年”的提法，从心理学的角度上分析，这恰恰证明了人年老之后对安全和生活质量的需求增加的假设。这种对安全感、优质生活的追求成为了老年消费者对老年住宅产品需求的内在因素。

中国传统文化将“孝敬父母”列为“善”之首，赡养父母，为父母创造优质的生活环境，让他们可以安度晚年则成为了老年住宅产品消费的外在因素。3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多

“空巢家庭”是指无子女共处，只剩下老年人独自生活的家庭。据了解，在发达国家“空巢家庭”出现较早，现在十分普遍，老年人与子女同住的只占10％至30％，除了日本，大多数老年人均与子女分居。美国第二次世界大战前，52％的老年人与子女同住，到了上个世纪80年代，与子女同住的只有百分之十几。在比利时、丹麦、法国和英国，上个世纪80年代初，全部家庭户中65岁以上独居者占11％。瑞典独居老年人达到40％，即每10个老年人中就有4人独居。

在我国，据有关部门提供的资料，最近10年来我国空巢家庭一直呈上升之势。1993年，我国空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只有16.7％，而2003年上升到25.8％。在一些大城市，空巢家庭问题更为突出。2003年，北京市空巢家庭的比例为34％，上海市为34.8％，广州市为30％，天津市为36.5％。尤其值得注意的是，单身独居老人在老年人口中的比例，由1999年的3.8％上升到2003年的11％，即增加了两倍。另据有关部门对天津、杭州、无锡三城市60岁以上老人抽样调查表明：10.9％的老人生活在单身家庭里，29.1％的老人生活在夫妇二人家庭里，即生活在空巢家庭中的老人已占老人总数40％以上。“我国经济实力的提高从主观和客观两方面促成了‘空巢家庭’的迅速发展。”中国老龄科学研究中心研究员徐勤表示，在现代化建设过程中，工作变动日益频繁，人口流动和迁移加速，促使大家庭结构向小家庭转变。随着社会转型加快，代沟越来越突出。物质生活水准提高后，人们追求精神生活，老少两代人都要求有独立的活动空间和越来越多的自由，传统的大家庭居住方式已经不适应人们的需求，小家庭被普遍接受。专家们认为，我国实行计划生育政策已20多年，二三十年后，随着独生子女逐渐进入中年，他们的父母进入老年，“空巢家庭”将越来越多。“可以预料，‘空巢家庭’将是21世纪我国城市甚至许多农村地区老年人家庭的主要模式。”4、老年人获得了经济的独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活

截至2005年底，全国基本养老保险参保人数达1.75亿人，其中4300多万离退休人员享受养老保险待遇。有预测显示，城市离退休老人中有百分之四十二点八的人拥有存款，仅退休金一项，到2010年就将增加到8300多亿元，2020年为28000多亿元，而到2030年将达到73000多亿元，老年人的购买力来看是相当可观的。随着经济发展，老年人的收入将呈不断增长之势。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。

在武汉市的调查当中，老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。

由此可见，随着观念的变化，对养老服务的需求是加快增长的。5、老年人群中积累了庞大的消费能力国家统计局进行的人口变动抽样调查显示，我国老年人经济收入的主要来源为子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。虽然这些来源的比重随时间的推延会有所变动，但就总体水平而言，将会随着整个社会经济的发展而不断提高，从而使我国的老年市场成为新兴的，潜力巨大的市场。

首先，1997年国务院发文规定，离退休养老金一般每年七月一日调整一次，调整幅度为当地职工上一年度平均工资的40—60％，各地已实行养老保险统筹的亦按此办理。因此，作为老年人经济收入的主要来源的养老保险金将会大幅增加。据估计，2000年我国离退休人员约为6000万人，离退休金再加上老年人再就业收入和子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到4000亿元人民币。

其次，近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企业事业扩展到各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。6、政府对老年类项目大力支持早在2000年10月，财政部和国家税务总局就提出对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及免除老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。2006年2月20日，全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部等10个部委联合下发了《关于加快发展养老服务业的意见》指出要逐步建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系，并指出了今后发展养老服务业的六项重点工作。为促进养老服务业发展，意见指出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院。鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救援等业务，向居家老年人提供养老服务。XXX市政府为培育养老服务业，提出要“加快建立和完善与世界旅游胜地相适应、具有地方民族特色的常住居民养老服务体系，布局建设一批面向国内外市场、中高档次的老年别野、老年公寓、老年宾馆，大力发展异地养老、老年度假休闲。以永定养老颐乐园、福泰等项目建设为突破口，培育发展我市的养老企业。力争养老服务增加值年均增长20%以上。”（《XXX市“三年有改观五年大变样”建设纲要》）。

二、市场竞争性分析

1、现有养老产业的模式与竞争性目前城市老年人有四种居住模式，总体而言，现状并不令人满意。合居模式老人与子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有诸多因素：如子女住房困难、父母年迈有病、第三代需要老人看护、传统家庭观念的影响等。这种居住模式对社会、家庭和老人都有很多优越性，并仍将延续。

独居模式

老人独立居住。现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，纯老人家庭不断增加。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，使家庭关系简单化；对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。但是，当老年人年龄增大、自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便就突出反映出来。

毗邻模式

与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受到欢迎的居住模式。但是，由于居住地点、居住环境的限定，往往是老人一方做出牺牲和让步。

敬老院模式

在老年服务设施安度晚年。这在我国并不普遍，在老年福利设施养老的大多是孤老或生活不能自理而子女又无力照顾的老人。但随着传统的养老责任向社会转化，为减轻子女和家庭的负担，越来越多的老人走向老年公寓或养老院，从而促进了城市居住社区老年服务设施的迅速发展，由于制度、管理以及设计等方面的因素，目前的老年设施仍存在较多问题。

从目前老年人居住情况来看，29.8％居住在城镇，70.2％居住在乡村。在有老年人居住的家庭中，60～64岁老年人有50.11％的人还作为家庭户主，65岁以上老年人户主率下降到43.4％。在65岁以上老年人户中，有77.02％的户是老年人与其子女或亲属一起居住，成为主要生活方式，但是不能忽视的是，只有一对老年夫妇生活的户占11％，单独老人户占10.44％，与未成年亲属一起生活的户占1.25％，也就是说23％的老年人户没有与成年子女和亲属一起居住。1、老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。所谓老年公寓是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为老年公寓、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。就中国而言，现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1％。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。2、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及赢利性老年公寓的经营较为困难。截至2005年，市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的老年公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。老年公寓的设计、服务等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈亏点间经营。2、竞争对手与竞争模式

3、本项目的竞争优势

三、合作与关联行业

1、XXX旅游业的发展对本项目的带动近年来，随着居民消费水平的提高，旅游消费日渐走进大众生活，成为人们日常生活一个重要的组成部分。从市场增长率来看，全国旅游市场年增长率在13%，XXX旅游市场增长率约高于全国市场增长率12个百分点，保持在25%左右。从旅游消费看，游客的旅游消费呈现出两个较明显的特征：其一，旅游消费层次提升，因为随着居民消费能力的提高，过去那种单纯的观光旅游已不能满足游客的要求，对于新开发景区而言，景区项目的可娱乐性、可参与性等日益受到游客的青睐。其二，旅游消费从总体来看，与一般消费品消费不同的特点在于重复消费性低，这意味着，旅游景区间的竞争尽管激烈，但与一般消费品之间的竞争有不同的特点。杆子坪鬼谷峡旅游景区位于XXX市著名的旅游胜地天门山麓，总开发面积约20平方公里，自然环境、生态资源优越。在XXX地区范围内，鬼谷峡具有“峡谷道路最险、植被保护最好、瀑布景观最佳、峡谷内居住人口最少和距市区距离最近”的独特优势，是XXX乃至全国不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、农庄、旅游地产于一体的优秀旅游景区。有关人士认为，杆子坪养老的环境非常之好，是“旅游式养老”的理想地；杆子坪发展“异地养老”、“旅游式养老”的潜力很大。杆子坪完全可以利用目前相对充裕的养老资源，为全国的老年人提供一些服务，同时也可同内地其他城市实现“联网”。

2、本地房地产业的发展对本项目的作用XXX气候温暖湿润，空气清新，有“中国最大的天然氧吧”之称，“XXX空气能治病”、“XXX非常适合养老”这些观念已广为人们所接受。XXX作为中国优秀旅游城市，拥有众多国家3A级、4A级、5A级的景区，在全世界都有较高的知名度，经过前些年的发展，生活基础设施已经齐备，交通也很便利，这对外地人来XXX定居是有吸引力的。而且这几年外地人来购房也已经成为XXX房地产业的一大亮点，2007年外地人购房交易额达5587.44万元，占交易总额的17.6%。这已经说明，XXX针对移民开发养老业还是有基础的、是可行的。XXX市政府充分认识到养老产业所蕴藏的巨大潜力，正在考虑将养老产业作为XXX的支柱产业进行发展。

开发养老产业的重点就在养老园的建设，XXX本地拥有众多有实力的房地产企业，因此，发展房地产对XXX来说，应该说是驾轻就熟。XXX的经济发展思路，重中之重就是旅游和城市建设，养老产业正好与之相适应。所以，XXX发展养老产业，与当前城市的发展政策相吻合，而且依靠自己城市的力量就可以实现产业的起步，不依赖于外部投资，也不用靠国家拨款，完全不用担心外部条件的冲突和制约。

第八章市场营销策略

一、目标客户分析

1、主要客户人群该项目按中老年人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即：亚健康度假康复人群；中老年休闲养老人群；中老年度假养老人群；老年产业投资性人群。2、主要客户来源地

3、主要客户状况描述

亚健康度假康复人群：中老年休闲养老人群：中老年度假养老人群：老年产业投资性人群：二、营销制度与办法

1、设立办事机构，进行分区管理1)营销方式的转变。由于老年消费是一种自主性消费，老人的消费观念既成熟又相保守，许多老人对新型的产品会感到陌生，认同接受也会有一个过程，在对老年住宅进行营销推广的时候就应该充分考虑到这一点：在营销手法上，避免使用概念营销，转为说服力更大、更容易让老年人理解的体验式营销；在销售风格上，避免浮夸，楼书和卖场设计都应保持踏实、简练、稳重的风格；在销售人员的配备上，使用年纪稍大、社会经验足的销售人员，实施耐心的引导式销售。从长远来看，市场经济是一个多发展、多变化的时代，受时代特点的影响，未来的老年人比起今天的老年人，对新消费观的接受质量要快得多，也容易得多。

2)提高产品的品质。针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和“银发市场”的服务质量都必须提高。老年人是一个特殊的社会人口群体，在饮食、起居、衣着、旅游、医疗保健、文化娱乐等各方面都有着这一年龄段的特点，对商品的质量要求尤其高，通常是商品的质量不好不买，价格太贵不买，不实用不买，不安全不买，太复杂不买，只要产品不对路，质量不过关，在老龄消费中就不会有市场，也就不会有长久的效益。

3)针对老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大的特点，以悠闲生活和优质服务为卖点，为项目打下长远的附加价值。2、进行细致的营销

⑴直接销售。成立专门的机构定点在北京、上海等目标城市进行推广促销。由于异地销售最重要的是信誉问题，所以一定要以养老园为品牌，由市政府的发展战略作后盾，必要时可以请专业咨询机构做出完整的营销计划。销售方式也可以灵活多样，可以是产权销售，也可以是中短期租赁，让那些有兴趣但又下不了移民决心的人，到这里先试住一段时间，体验一下生活，然后再做决定。

⑵观光促销。组织各种“夕阳红”旅游团来XXX旅游时，带他们到养老园进行参观，让园区美好的环境，细致的服务吸引他们留下来。

⑶以服务促销售。在目标城市设立促销的移民服务公司。只要老人们草签移民合同，后续的一切事务，如旧房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的设置，定居后的金融和保险服务，社会保障关系的转移等等，全部由服务公司一条龙包干到底，让人们只要签个字后，拎个手包就可以轻松移民。

2、办事机构人员组成

3、奖励与处罚

4、过程管理与效益管理

三、营销推广计划

四、定向开发与委托开发

1、定向开发与委托开发说明

2、定向开发与委托开发条件

3、定向开发与委托开发的优惠办法第九章项目经济效益分析

一、房地产销售收入

销售收入预计项目名称计算过程金额

别墅2万平方米＊8800元/平方米1.76

老人公寓10万平方米*3500元=3.5亿元3.5

度假公寓3万平方米*3800元＝1.14亿元1.14

合计6.4亿元

销售毛利润为6.4-4.614=1.786亿元

二、服务与租赁收入

每年出租收入预计

项目名称计算过程金额

别墅200平方米＊800栋＊25元/平方米＊10个月400万元

老人公寓40平方米＊5万平方米*10个月＊20元1000万元度假公寓2万平方米*200元400万元

合计1800万元

三、不动产价值

四、成本分析

1、建设与开发成本

项目投资估算项目名称计算过程合计

别墅3.16万平方米*4000元/平方米=1.264亿元1.264

建筑部分5000平方米＊2000元/平方米1000万元水疗健康设备1000万元

花卉与绿化投资500万元

网球场等500万元

老人医院500万元

其它养生服务内容1000万元

老年公寓15万平方米＊2000元每平方米3亿元度假公寓5万元＊2200元每平方米1.1亿元土地以及其他费用（包括交通车队）200万元开通公交线路0.5万元合计4.614亿元

2、融资成本

3、机会成本

4、管理成本

出租物业的成本

1.房屋维护成本每年100万元

2.物业管理费用100万元

3.车队成本50万元

出租物业纯收入为1550万元。

5、营销成本

五、效益评估根据XXX市场情况，本项目财务分析，注重实际销售预测，将出售与出租相结合，符合XXX市场情况，财务数据显示，本项目建成后一年左右可以通过销售回笼全部资金，通过两年销售可取得1.78亿销售毛利润。每年出租收入预计达到1550万元左右，能够产生稳定的现金流。

综上所述，本项目经济效益良好，社会效益突出。老年移民带来的不仅仅是房地产的销售，他们还会带来日常的生活费用支出。此外，老年人还会经常看病，可能需要家庭护理，这些都会提供众多的商业机会和就业岗位，据央视报道，在北京老龄中心每人每天的服务费是50元。我们还不敢想像，老年移民们卖掉原来房产之后都能成为百万或准百万富翁，在北海都能象富翁那样消费，如果仅以一户老人房产15万元、每月生活费1000元估算，每一户老年移民带来的直接经济效益（资金净现值）就相当于1550个游客。

老年移民还非常安全。与青壮年移民不同，老年移民是纯粹的消费性人口，他们不需要城市提供任何就业岗位；与本地老人不同，移民的生活费用是完全有保障的，不会给迁入地带来经济负担。因此大量地吸引老年移民基本不用担心产生什么社会问题。

此外引入老年移民还有很多其它的好处。例如，发达城市的老年人，大多综合素质很高，而且见多识广，爱好广泛，大量吸引这些人口，可以直接提升城市的人口素质，增强城市的文化品位；每一户老年移民背后都会在其社交圈产生一个强烈的广告效应，提高迁入城市的知名度和美誉度；而且老年移民还会定期地带来探亲和访友的客流量。

养老产业有着很强带动效应，可以直接带动房地产、旅游、社区服务、商业、医疗卫生、交通、金融、通讯、文化艺术等行业的发展。

第十章融资计划

一、融资数额及方式融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。

如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。二、融资投向

三、资金退出机制及回报办法

1、资金退出机制

2、融资回报办法

四、资金监管及投资方权限

1、资金监管方式

2、投资方权限

第十一章财务预测

一、酒店式公寓财务销售计划表

二、公寓小区——玫瑰园小区财务销售计划表

三、税后利润表

四、现金流量表

五、盈亏平衡表

六、动态投资回收期

第十二章风险控制

一、政策风险

二、土地价值

三、市场风险虽然养老产业潜力巨大，XXX也有优势，但我们要清醒认识到它的发展还存在着很多障碍：

一是传统的养老观念。现在大部分的老人仍然存在“养儿防老、儿孙绕膝”的传统思想，即使实际生活中有诸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天伦之乐，倘若从中独立出来，老年人会由于思念亲人而产生孤独感和遗弃感。二是传统的孝道观念。从子女的角度出发，中国传统文化主张子女要亲自照顾父母才为“孝道”。而长期以来，国人将把父母送入养老院、托养院视为一种不负责任的行为，以致引来遗弃父母的非议。三是乡土观念。中国人的乡土观念非常强，老年人一般讲究叶落归根，很少有到了老年反而移民的。当然，随着经济的发展，生活格局的变化，在城市中这种观念已经开始淡化。

四是大城市居民的自豪感。在大城市，尤其是京沪这些极度繁荣的中心城市，居民的自豪感是非常强烈的。民间流传着许多俗语：“在上海人眼里，其它地方都是乡下”，“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”。这都反映了这种意识。的确无论在市政建设、城市综合服务还是物质文化生活，XXX与这些中心城市的差距是全方位的。所以XXX人眼里的养老圣地，在他们那里不一定得到了解和认同。

五是许多生活中的现实问题。搬家是件大事，老年人的跨城市迁居更是异常的麻烦。而且人到老年智力和体力衰退，适应能力和自我保护能力都会下降，到一个人生地不熟的地方，会面临很多生活上的现实问题，例如：安全问题，社会交往问题，生活习惯问题，休闲娱乐问题等等，这些都会成为老年人移民的障碍。四、资金使用风险

第十三章结论

第十四章附件清单

二、中国房地产发展现状与突破口

三、中国老年公寓现状与市场需求分析研究

四、长三角地区老龄住宅市场与度假市