2021年济南房地产市场半年报-腾策顾问(7.14)

2021年济南房地产半年报青岛腾策房地产投资顾问有限公司QINGDAOTENGCEREALESTATEINVESTMENTCONSULTINGCO.LTD统计口径数据来源区域范围统计口径腾策数据平台济南市七区成交数据以实际备案数据为主，济南房产交易网市中区、历下区、历城区、高市场调研数据为辅济南公共资源交易中心网上交易新区、槐荫区、天桥区、长清商品房：系统区、不含其余县、市普通住宅、别墅、济南市自然资源和规划局公寓、商业、办公市场调研商品住宅：普通住宅、别墅目录CONTENTS政策篇土地篇市场篇开盘篇房企篇未来预测1PARTONE-政策篇-全国地方济南中央政策2021年上半年，房产政策延续房住不炒的定位、因城施策的政策基调；房地产金融领域政策持续收紧，针对房企和银行，强化调控，落实房地产长效机制。同时针对学区房、土地等出台政策，调控更加聚焦，指向性更强。两道红线1月1日起实施房地产贷款集中度管理制度，央行、银保监会为各大银行发放房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比设置了两个上限，被舆论称为“两道红线。

重点城市供地“两集中”2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

防止经营用途贷款违规流入房地产领域3月26日晚间，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。《通知》要求，房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；

中央政治局会议：整治以学区房等名义炒作房价4月30日，中共中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

三胎政策公布2021年5月31日，中共中央政治局召开会议，会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势

土地出让资金归税务部门征收6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委公布通知，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。自2021年7月1日起，在河北、青岛等7个省份和计划单列市试点，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。地方政策2021年，房住不炒，因城施策背景下，各地政策频出，部分楼市升温的热点城市相继升级限购政策，调控指向性更强，调控范围下沉至热点城市、热点区域；金融政策从紧，各地房贷利率上调。6月15日，无锡：遏制学区房炒作5月28日，上海：限购套数最新规定：获新房认购资格即认定为名下购房套数5月18日，湖州：住房两年限售，新房公证摇号销售5月11日，绍兴：试行公证摇号公开销售开展宅地限房价试点4月30日，绍兴上虞区：实行商品房摇号销售，不少于30%房源保障无房户4月27日，武汉：加强新建商品房销售全过程监管预售申请限最高5次4月15日，合肥新房摇号细则公布：三成房源用于刚需选房。4月16日，宁波六部门联合通知：扩大限购区域，坚决抑制房地产投资投机行为4月9日，江苏徐州楼市新政：土地“两集中”供应，政府制定新房成交最高价4月5日，合肥市人民政府发布房地产“新政八条”，其中涉及学位制、二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”等政策，并明确不低于30%比例的房源用于刚需购房。3月31日，西安出台房产新政：商品房买卖合同网签备案满5年后方可交易3月22日，成都升级楼市调控：增加宅地供应、禁止红线企业参拍3月5日，西安颁布调控新规购房者“代持”规避限购5年内不得购房3月3日，杭州：法拍房纳入限购；3月5日，上海，住房5年限售。2月19日，深圳：夫妻离婚买房纳入限购1月28日，杭州：落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房1月25日，上海将法拍房纳入限购范围1月21日，上海政策核心内容主要涉及封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、增加土地供应调整供地结构、“无房家庭”家庭优先摇号、加强信贷资金管理等五方面济南政策2021年上半年济南市房产政策以维稳为基调，整体调控基本沿用往期限购政策，规范房地产市场秩序；预计下半年仍然以稳定为前提，延续现有政策；市场秩序规范等方面是主要调控方向。住户门外开范围至少留足1.2米商品房预售资金专户专存房屋同步验收2月7日，济南市住房和城乡建设局印发4月1日,济南市住房和城乡建设局发布《济南市商品济南房产综合验收备案细则发布《细则》提出，房地产开发项目建设单位对房地产开发项目竣工《关于优化提升住宅建筑入户门有关设计房预售资金监管办法》，要求房地产开发企业将预售建设要求的通知》，对住宅建筑入户门有资金,如定金、首付款、贷款等购房人支付的款项全部综合验收负主体责任。房地产开发项目分期开发关设计建设作出明确规定。通知要求，住存入监管账户。新办法相对旧办法最大的变化是:商品的，可以分期办理竣工综合验收备案。土地出让宅建筑入户门设计应采用向户外开启的方房预售资金不再由开发企业存入,而是需要购房者凭据合同约定的移交或代建的公共服务设施，要纳入式，且保证相邻户门在同时向外开启时，存入监管账户中,监管方式从对总留存预售资金的监管项目首期或与项目首期同步建设、同步验收。水各户门在1.2m×1.2m范围内不应重叠。3月转变为每一笔预售资金都要监管。5月1月电气暖、学校等与项目建设同步完成。2月4月6月业主预验房制度济南“两集中”供地计划出炉西兴”战略启动1月25日，济南市住建局发布《加强住宅工程建设全过程质量闭环管理十五条措施（征求意见稿）》，明确济南将落实业主预验房制度，在住宅工程竣工验收合格后至交付业主使用前，设立业主开放日，由建设单位通知业主分批次对拟交付使用的房屋进行预查验。

3月31日，济南市自然资源和规划局网站发布 5月7日济南西“兴”行动方案也出炉了！在这份《济南市市辖区2021年度住宅用地供应计划》。 最新出炉的方案中，济南西客站片区、国际医学首次明确住宅供地计划和集中供地时间。年内 中心的城市定位进一步提高，这里被定义为济南3次集中发布招拍挂出让公告的时间分别为4月 城市副中心！济南“西兴”的范围，主要指二环下旬、7月下旬、10月下旬 西路—五峰山街道、马山镇东界以西区域，面积1700余平方公里2PARTTWO-土地篇-整体市场分区市场成交土地明细重点地块土地市场·半年概况2021年上半年济南商住办土地市场表现土地成交：77宗，570万㎡涉宅用地369万㎡，商业用地200万㎡成交金额：261亿平均楼板价：4579元/㎡

大房企拿地为主，优质地块获疯抢抢绿地、万科、远洋、中海、金地等纷纷拿地；优质地块南北康组团地块竞拍143轮，溢价64%溢价率上升，地价下降2021年商住办土地成交溢价11.53%，同比上 降升500%；楼板价同比下降6%。 地价升 供应量/成交量供求量 2021年供应592万㎡，同比上涨155%成交570万㎡，同比上升143%注：土地市场统计数据为2021年济南商住办用地土地论述均为建筑面积土地市场·整体市场2021年济南市推出集中供地模式，整体土地供应相比同期上涨，市场成交稳定；成交均价略有下降，溢价率呈上升态势，市场成交仍以底价成交为主。2017年-2021年济南商住办土地市场供求价走势（建面）2017年-2021年济南商住办土地成交溢价率12001067800012035.0%31.6%1000700010030.0%851788600025.0%80080667500020.0%53257060600469458400013.8%15.0%4040030008.9%11.53%23520002010.0%4.28%5.0%2003.9%2.13%1.92%100001%0.0%00数量（宗）溢价率（%）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）楼板价（元/㎡）2019年下半年-2020年上半年，受疫情影响，土地市场供应、成交均不足，2020年下半年市场恢复常态。2021年上半年集中供地，开发商整体拿地热情较高。南北康5宗地块，竞价143轮，溢价64%，拉高整体溢价率土地市场·整体市场受集中供地模式影响，2021年济南土地供求集中于4、5月份，本次供地各开发商拿地热情较高，整体溢价率较高。商住办土地市场月度供求价走势商住办土地月度成交溢价率600.070008014500.06000701250006010400.05040008300.0403000306200.02000420100.010001020.0000供应面积（万㎡）总建面积（万㎡） 成交楼板价（元/㎡）宗数 溢价率（%）土地市场·整体市场2021年涉宅用地成交占主力，共计成交369万㎡，占比65%；商业用地共计成交200万㎡，占比35%。400350300250200150100500

2021年商住办土地建面供求量 2021年济南七区土地成交结构（土地建面）369.1供应面积（万㎡）住宅成交面积（万㎡）65%200.0商业35%住宅 商业土地市场·区域市场2021年土地成交面积主力区域为市中区，共计23宗，143万㎡，溢价率最高；高新区平均成交楼板价最高，为6700元/㎡。各区商品房土地成交面积NO.5天桥区66万㎡，6宗

高新

各区成交楼板价平均楼板价溢价率（元/㎡）（%）67000NO.4槐荫区

NO.2历城区116万㎡，18宗

历下

6640083万㎡，11宗NO.7高新区NO.1市中区 13万㎡，2宗143万㎡，23宗NO.3长清区NO.6历下区47万㎡，7宗102万㎡，10宗市中槐荫历城天桥长清

564723.47479213.57444914.9135620.87250100 2000 4000 6000 8000土地市场·板块市场2021年涉宅用地成交建筑面积共计369万㎡，二环南区域供应建面最大，主要为党家片区和南北康地块，是未来潜在供应最高的板块，其次为北湖板块及美里湖板块。各板块涉宅用地成交情况120120001001000080800060600040400020200000总建面积（万㎡） 成交楼板价（元/㎡）

各板块涉宅用地土地成交面积占比2%3%11%3%2%28%4%18%7%5%14%13%8%北湖板块彩石板块长清板块二环南板块高新会展板块郭店板块美里湖板块泉城板块盛福板块西客站板块新东站板块英雄山板块土地市场·重点地块医学中心数据科创中心二济齐路项目 环西路北园高架腊山上盖商业王府TOD项目后魏华庄纯安置项目党家一期、二期组团

北湖项目天桥车管所地块北关项目天桥区政府西地块 粮食局项目经十路除尘设备厂地块山凹安置地块二环南路南北康项目

田园新城插花地新东站C3/C5项目山塑项目工业北高架郭店土河项目盛福A7项目大众报社项目 神武二期地块章锦地块长清区大学科技园片区A-1老党校组团地块大学路以南地块东王城中村改造项目15土地市场·重点地块2021年上半年济南商住办土地成交五“最“项目地块名称位置用地容积率建筑面积楼面地价溢价率成交总价竞拍次数竞得人性质（万㎡）(元/㎡)（%）（万元）（轮）最大北湖核心区西侧片区地天桥区生产路以东，水屯北路纯住宅+商3.843.928070%1232651北京颐璟虹泰企业管理单块成交建面块A两侧务金融咨询有限公司最高除尘设备厂地块市中区土屋路以北、玉兴路以纯住宅1.881.81329827%240006瑞马集团有限公司楼面地价东最高64%溢价率最高南北康地块07街区组团市中区南北康片区07街区纯住宅+商2.83.68753363699济南万昌达国际合作园成交总价务金融（综合）区有限公司最激烈143企业竞争土地篇—重点地块【单块成交土地建面最大】北京颐璟虹泰企业管理咨询有限公司于3月8日以12.3亿元拍得北湖核心区西侧地块A，成交占地面积11.56万㎡，是2021年成交建筑面积最大地块。海尔云世界地块位置海尔云世界地块位置居住小区

地块名称北湖核心区西侧项目名称——片区地块A所在区域天桥区土地用途住宅+商务金融占地面积115565㎡竞得企业北京颐璟虹泰企业管理咨询有限公司总建面积439147㎡容积率3.8溢价率0.0%成交时间2021年3月08日成交总价123265.27万元成交楼板价2807元/㎡数据来源：腾策数据库土地篇—重点地块【成交单价最高】瑞马集团有限公司首进济南，于5月24日以2.4亿元购得市中区除尘设备厂地块，成交建面2.86万㎡，成交楼板价13298元/㎡，是2021年成交单价最高的地块。地块位置

地块名称市中区除尘设备项目名称——厂地块项目所在区域市中区土地用途纯住宅玉涵占地面积9600㎡竞得企业瑞马集团有限公司小学总建面积18048㎡容积率1.8合丰苑小区溢价率27%成交时间2020年5月24日舜耕名筑成交总价24000万元成交楼板价13298元/㎡地块位置居住小区数据来源：腾策数据库土地篇—重点地块【成交总价最高、竞品轮次最多、溢价率最高】济南万昌达国际合作园区有限公司于5月24日竞拍143轮，以36.4亿元总价、64%溢价摘得该地块组团。万科山望地块位置地块位置居住小区

地块名称南北康地块组团项目名称——所在区域市中区土地用途纯住宅+商务金融占地面积149383㎡竞得企业济南万昌达国际合作园区有限公司（万科）总建面积415492㎡容积率2.5溢价率64%成交时间2020年5月24日成交总价363688万元成交楼板价8753元/㎡数据来源：腾策数据库土地市场·小结集中供地，价格微降商住办土地供应592万㎡，同比上涨155%；商住办土地成交570万㎡，同比下降143%；成交均价4579元/㎡，同比下降6%市中区成交面积最大高新区楼板价最高历城区土地成交面积最大，共计23宗，143万㎡，占成交总量的24%；高新平均成交楼板价最高，为6700元/㎡，市中区溢价率最高，为23.47%

主力供应成交区域为党家和南北康片区纯住宅用地成交占比最大，共计369万㎡，占比65%；纯住宅用地成交主要集中在党家和南北康片区，占比28%，共计104万㎡；房企拿地积极本次供地相对比较分散，地块位置分布相对较偏，但是整体溢价率逐渐走高；其中南北康地块竞价143轮，房企拿地热情较高。3PARTTHREE-市场篇-整体概况商品住宅市场公寓市场商业市场办公市场商品房市场·全年概况2021年济南商品房市场表现供应量：31654套， 378万㎡环比下降21%成交量：57836套， 689万㎡环比上升19%成交均价：15833元/㎡ 环比上升4%

成交560万㎡环比上升23%商品住宅 成交均价16230元/㎡环比上升4%公寓成交34万㎡环比下降10%公寓市场成交均价9565元/㎡商业成交30万㎡ 办公成交66万㎡商办市场 环比上升38% 环比上升1%成交均价25592元/㎡ 成交均价11668元/㎡3PARTTHREE住宅市场整体概况分区市场成交结构销售排行商品住宅市场·整体市场2021年上半年市场热度重现，整体市场供小于求，商品住宅供应300万㎡，成交560万㎡，为近五年新高，成交均价16230元/㎡，整体均价稳中有升。2017-2021年济南商品住宅市场供求价走势162306005602000050015000400300300100002005000100002017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2021年济南商品住宅市场供求价对比15018000100160005014000012000供应面积（万㎡）成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）商品住宅市场·七区市场2021年上半年历城区占据市场主导，供应量占全市总量41%，成交量占全市总量44%；历下区成交均价最高，为24997元/㎡。300250200150100500

2021年上半年济南七区商品住宅供求价249 24997123长清 高新 槐荫 历城 历下 市中 天桥

300002500020000150001000050000

天桥长清14%12%市中高新8%6%历下2021年上半年槐荫9%累计供应占比10%历城41%

天桥 长清市中 6% 9%10% 高新12%历下12% 槐荫2021年上半年累计成交占比8%历城44%供应面积（万㎡）成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）商品住宅市场·板块市场2021年上半年新东站、雪山为全市成交热门板块，占全市成交量19%。唐冶、莲花山、华山、西客站、孙村为重要置业板块，东部城区仍为主力成交区域。＞40万㎡25-30万㎡20-25万㎡10-20万㎡5-10万㎡1-5万㎡＜1万㎡待开发区域商品住宅市场·成交结构分析成交主力面积段100-160㎡，核心面积段110-120㎡；主力去化单价段12000-14000元/㎡；主力总价段160-180万元。成交面积结构成交单价结构成交总价结构单位：㎡单位：元/㎡单位：万元30000以上250以上500以上200-25026000-30000400-500180-20024000-26000300-400160-18022000-24000250-300140-16020000-22000200-250130-14018000-20000180-200120-13016000-18000160-180110-12014000-16000140-160100-11012000-14000120-14090-10010000-12000100-12090以下10000以下100以下商品住宅市场·成交结构分析近几年，100㎡以内房型逐步缩减，110-130㎡产品成交量上涨明显；总价段随房价上涨不断提升，120万元以下产品成交减少，置业门槛提高。2017-2021年商品住宅成交面积结构2017-2021年商品住宅成交总价结构2021年上半年2021年上半年2020年下半年2020年下半年2020年上半年2020年上半年2019年下半年2019年下半年2019年上半年2019年上半年2018年下半年2018年下半年2018年上半年2018年上半年2017年下半年2017年下半年2017年上半年2017年上半年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%90以下90-100100-110110-120120-130130-140100以下100-120120-140140-160160-180180-200140-150150-160160-170170-180180以上200-250250-300300-400400-500500以上商品住宅项目销售排行榜2021年上半年济南市商品住宅项目成交金额TOP10排名项目名称成交金额（亿元）1融创文旅城43.982中海华山珑城40.783银丰玖玺城30.704领秀城麓系洋房29.965华润置地·公元九里23.266中新锦绣天地17.847万象东方16.578中新国际城16.049绿地IFC中央公馆15.0110鲁商金茂国际社区14.15

2021年上半年济南市商品住宅项目成交套数TOP10排名项目名称成交套数（套）1中海华山珑城24742融创文旅城23603万象东方12624中新锦绣天地11445华润置地·公元九里10406银丰玖玺城9787中新国际城9668鲁商金茂国际社区8169领秀城麓系洋房77410中粮祥云6323PARTTHREE公寓市场整体概况分区市场销售排行公寓市场2021年上半年公寓市场成交34万㎡，成交均价为9565元/㎡，市场量价齐跌，成交均价降幅较大。2017-2021年济南公寓市场供求价走势100956515000801000060344050002015002017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2021年济南公寓市场供求价对比301062715000201000010750003002019.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.102019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.06供应面积（万㎡）成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）公寓市场·七区市场2021年上半年历城区供应七区最高；成交主要集中在历城、槐荫区；高新区成交均价12079元/㎡，为七区最高。2021年上半年济南七区公寓供求价121207911111086420长清高新槐荫历城历下市中天桥

14000120001000080006000400020000

市中长桥清天天桥长清高新历下7%0%高新市中8%1%12%0%16%2%槐荫历下15%6%2021年上半年2021年上半年槐荫累计供应占比累计成交占比30%历城历城33%71%供应面积（万㎡）成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）公寓项目销售排行榜2021年上半年济南市公寓项目成交金额TOP10排名项目名称成交金额（亿元）1华润置地广场3.342地平·甲第时代2.583财富壹号1.744世茂时代先声1.725恒大城1.726龙湖汉峪光年1.267海那城1.258世茂天城1.209济南远大购物广场1.1610帝华广场1.07

2021年上半年济南市公寓项目成交套数TOP10排名项目名称成交套数（套）1华润置地广场7382地平·甲第时代4703世茂时代先声4324恒大城4065济南远大购物广场3276帝华广场2977世茂天城2768海潮汇2679财富壹号26610龙湖汉峪光年2343PARTTHREE商业市场整体概况分区市场销售排行商业市场济南商业市场量价齐升，2021年上半年新增供应面积10万㎡，成交面积30万㎡，环比上升38%，成交均价为25592元/㎡。疫情之后，商业市场逐渐复苏，但是整体商业市场仍然低迷。2017-2021年济南商业市场供求价走势602559230000403020000201010000002017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2021年济南商业市场供求价对比153007910263404000030000102000051000000供应面积（万㎡）成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）商业市场·七区市场2021年上半年历城区商业新增最多，供应面积4万㎡；历下区成交面积8万㎡，为七区之最；同时历下区成交均价最高，为30758元/㎡。9876543210

2021年上半年济南七区商业供求价3075884长清 高新 槐荫 历城 历下 市中 天桥

35000300002500020000150001000050000

天桥长清天桥长清9%5%高新市中4%9%6%5%市中槐荫高新14%14%16%历下2021年上半年27%2021年上半年历下累计供应占比累计成交占比11%槐荫19%历城历城42%20%供应面积（万㎡）成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）商业项目销售排行榜2021年上半年济南市商业项目成交金额TOP10排名项目名称成交金额（亿元）1融创望岳府7.652绿地IFC中央公馆3.843龙湖天璞3.784华润置地广场3.005天鸿·公园大道2.876名悦山庄2.627融创文旅城1.768济南路港商业广场1.469海信贤文世家1.4110万科大都会1.39

2021年上半年济南市商业项目成交套数TOP10排名项目名称成交套数（套）1济南路港商业广场1982万象东方963华润置地广场924融创文旅城885中南樾府706鹊华天禧677印象济南·泉世界598海潮汇589融汇城5510绿地明湖城453PARTTHREE办公市场整体概况分区市场销售排行办公市场2021年上半年办公新增供应面积54万㎡，成交面积66万㎡，环比上升1%，成交均价为11668元/㎡，成交价格呈走低趋势。2017-2021年济南办公市场供求价走势1501166815000100100006654505000002017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2021年济南办公市场供求价对比4011817150003010000206500010100供应面积（万㎡）成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）办公市场·七区市场2021年上半年济南市办公市场供应主要集中在高新、历城、历下区，占全市供应91%；成交历下区居多，其次为市中区；历下区成交均价最高，为13413元/㎡。2021年上半年济南七区公寓供求价252113413

1600014000

市中长桥清天5%0%

市中

天桥长清4%1% 高新14%2015109120001000080006000

历下高新26%40%2021年上半年累计供应占比

22%槐荫2021年上半年累计成交占比 19%5

4000

槐荫

历下

历城0长清 高新 槐荫 历城 历下 市中 天桥

20000

历城26% 4%

25%

15%供应面积（万㎡）成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）办公项目销售排行榜2021年上半年济南市办公项目成交金额TOP10排名项目名称成交金额（亿元）1汉峪金融商务中心18.612华润置地广场5.493博鳌中心3.444云泉中心2.895山东省大数据产业基地2.636绿地城2.627CBD万科中心2.548银丰科技公园2.509金宇大厦2.1910奥体金融中心1.84

2021年上半年济南市办公项目成交套数TOP10排名项目名称成交套数（套）1华润置地广场5332恒大翡翠华庭3613中海华山珑城3284大华龙悦2815华润置地·公元九里2626恒大金碧新城2347和昌水发新悦广场1998万科·海晏门1749绿地城16510恒大时代财富中心144市场·小结商品房市场商品住宅市场商办市场

商品房市场整体表现较好，创历史新高，主要受商品住宅市场影响，商业市场整体表现低迷，市场分化明显。济南2021年上半年商品住宅市场成交面积为近五年历史新高，除去2月份之外，各月成交均过百万平米。整体成交均价上浮，集中表现在东部片区，部分项目销售均价上调。同时2021年上半年整体供应结构失衡，部分片区供远小于求。市场整体表现较好。2021年上半年，商办市场持续保持较低迷的态势，成交缩水，价格走低，整体市场下滑明显。产品存量高，去化压力大，新项目入市带来新增供应增多、竞争加剧，导致老项目库存去化难度攀升。4PARTFOUR-开盘篇-开盘解读典型案例分析项目开盘情况总结2021上半年历城区加推次数最多，占比全市50%；市中区以二环南口碑老盘加推为主，平均去化率54%，去化最好。2021上半年济南7区商品住宅开盘加推情况NO.3天桥区24次，35%NO.7槐荫区18次，22%NO.4市中区21次，54%NO.5长清区20次，35%

NO.2高新区24，51%NO.1历城区128次，52%NO.6历下区20次，29%

区域项目加推频率加推占比平均去化率（%）市中区218%54%历城区12850%52%高新区249%51%天桥区249%35%长清区208%35%历下区208%29%槐荫区187%22%合计255100%45%项目开盘情况总结2021年2月春节过后市场快速回温，开盘/加推频率激增，3月去化率达到峰值，随后下滑，整体稳定在40%以上，6月年中冲刺推盘节奏加快，共计推售57次。开盘&加推次数及去化率走势6054%5760%5048%47%50%44%41%42%41%40%39%38%4040%36%36%32%32%3026%26%30%23%2020%1010%0%00%开盘次数 去化率项目开盘情况总结2021年上半年新东站板块推盘频次最高，去化率居全市第二；雪山板块以刚需产品为主，万科、绿城新项目入市热销，板块去化率全市第一。2021上半年济南主要