2021年大湾区深圳广州珠海佛惠东莞

上半年及

6

月看点1.上半年收官、成交动能强劲，核心城市热度外溢触发调控加码2021年上半年，大湾区楼市“金三银四”特征突出，核心城市广深同比

2019年涨幅明显，触发调控，5月起多城供应收缩，同时政策影响持续发酵，市场热度有所回落：特征一，深圳及环深外溢势能强劲，政策收紧下市场势能持续扩散。深圳政策加码后新房供不应求下平稳走量，二手房受二手房指导价政策影响持续走弱，成交量腰斩；东莞供需两端政策跟随，惠州信贷收紧，楼市降温明显。东莞政策跟随，楼市降温明显；珠中承接市场热度，珠海唐家湾、中山马鞍岛等临深板块深圳外溢客增加，市场热度上涨明显。特征二，广州及环广外溢势能有限，热度仍集中于核心及周边。广州政策趋严，涵盖限价收紧、二手房停贷、新房销售及土拍环节均设定限价、人才政策收紧等，其中限价政策影响下中心区货量持续短缺，南沙人才政策收紧回归本地需求，增城核心区域受热度传导热度小幅提升；佛山临广板块价格跳涨引发调控加码，市场有所平抑；外围市场持续冷淡，外溢势能传导有限。特征三，内生市场供应放量竞争加剧。江门供应放量、竞争加剧，内生需求支撑下成交上涨；肇庆鼎湖肇庆新区配套兑现下投资客预期向好、需求释放，四会及大旺持续冷淡，以价换量。2.广佛土拍火热引领湾区地市，多宗地刷楼面价新高大湾区上半年共出让

196宗宅地，总成交建面

2909万㎡，广佛出让体量排名前二，广州多个板块地价创区域新高,佛山临广多宗宅2

/20地屡次刷新全市楼面价记录;6月湾区九城宅地成交面积共

778万㎡，成交集中在湾区西部佛、肇、珠、中、江，其中中山出让

259万㎡居首。3

/201、楼市动态1.1全国视角全国监测重点

40城上半年商品住宅成交

1.8亿㎡，较

2019年同期小幅上涨

16%。全国供应放量下，市场延续

2020年下半年热度，成交规模领跑近三年同期水平，月均成交量

3030万㎡，为近三年的次新高（2020H2月均成交量

3329万㎡）。分区表现来看，除华中、东北外，其他区域成交量均较

2019年同期略有提升：海西成交量同比上涨

37%，位列区域首位，福州供应提升带动成交提升明显，厦门土拍高热带动临厦板块热度上涨；华东区域热度持续轮动，土拍火热推高市场热度，触发调控加码；华北核心城市交投氛围有所提升，北京、青岛受土拍带动部分板块热度上升；华南热度延续，广深需求强劲，涨幅均超

4成，政策加码后趋于平稳；西部核心城市成都、重庆、西安提升明显，其他城市表现一般。华中成交量较

2019年持平，整体平稳，核心城市预期改善，武汉供应放量带动成交走高；东北成交量则不及去年同期，长春以价换量持续。6月全国监测重点

40城商品住宅成交

3248万㎡，较

2019年同期下滑

2%，环比基本持平，年中节点效应较弱，成交规模不及“金三银四”。华东、华北、海西呈现上涨，其他区域均有所下滑。4/20其中华东热度延续、华北核心城市放量明显，北京成交量创近三年新高；海西供应带动成交提升；华南受疫情反复及信贷收紧影响，预期有所下降；华中、西部表现平稳、东北需求偏弱。图：全国监测

40城商品房分区成交情况（万㎡）备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山数据来源：保利投顾研究院监测整理1.2大湾区楼市1.2.1.大湾区整体成交⚫

上半年及

6月表现：2021年上半年大湾区

9城商品住宅成交面积

3586万㎡，较

2019年同期上涨

14%，月均成交量

598万㎡，创近三年同期最高位。上半年大湾区楼市“金三银四”特征突出，核心城市广深同比

2019年涨幅明显，触发调控，5月起多城供应收缩，同时信贷、限价等政策影响持续发酵，成交量呈现稳中微降。5

/206月大湾区

9城商品住宅成交量受疫情反复影响表现愈发平淡，创年内次新低，成交面积

526万㎡，同环比均有所回落，分别下降

22%、12%。图：

大湾区

9城月度商品住宅成交及同比情况（万㎡，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理1.2.2.大湾区

9城表现⚫

上半年表现：深圳及环深外溢势能强劲，广州及环广热度集中核心及周边从成交规模看，2021年上半年广州超越惠州、佛山，成交量达

669万㎡，为湾区之首；佛山成交

641万㎡，位列第二；惠州上半年市场热度持续下滑，成交量为

594万㎡下滑至第三。从成交热度看，除惠州较

2019年同期有所下滑外，其他城市均有所提升，但政策收紧下整体（除珠海）热度不及去年下半年水平。深圳及环深外溢势能强劲，政策收紧下市场势能由一级外溢区向二级外溢城市板块扩散。深圳年初市场高热引发政策从供需两端多次6

/20加码，此后市场有所平抑，新房供不应求下平稳走量、二手持续走弱，成交量腰斩。东莞限购、限价及信贷政策收紧下，供需双方观望情绪加浓，房企推货积极性降低，带动成交下滑

46%；惠州信贷收紧，楼市降温明显，成交环比下降

37%，市场观望情绪加重。珠海唐家湾、中山马鞍岛等临深板块受规划利好及价格优势影响，深圳外溢客增加，市场热度上涨明显。广州及环广外溢势能有限，热度仍集中于核心区域。广州限价政策影响下中心区货量持续短缺，供求比下降明显，南沙人才政策收紧下回归本地需求；增城核心区域受热度传导下，成交小幅提升。佛山临广板块受广州带动热度提升，价格跳涨引发调控加码，市场有所平抑；外围市场持续冷淡，外溢势能传导有限。江肇表现平稳。江门供应放量叠加内生需求支撑下成交上涨，较2019年同期提升

19%。肇庆鼎湖肇庆新区配套兑现下投资客预期向好、需求释放，四会及大旺持续冷淡。7

/20图：

大湾区

9城半年度商品住宅成交及供求比情况（万㎡，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理，供求比=当期供应/成交⚫

6月表现疫情下多城楼市降温，中珠临深板块持续火热除珠海、中山同比有所上涨外，其他城市受疫情影响成交均不及去年同期。珠海年中冲刺下供应放量，环比上涨

105%，成交同比上涨超三成，热度维持高位。中山临深马鞍岛热度不减，5月底马鞍岛保利、万科项目入市表现亮眼，带动成交环比上涨

39%。广深需求强劲下疫情影响可控。广州

6月受限价政策影响，叠加“黑天鹅”疫情，供求均有所放缓，供应同比下降

36%，成交同比小幅下滑

11%。深圳供应稳中微升，环比小幅上涨

29%，但需求支撑下环比仍上涨

6%。龙岗、坪山、宝安等刚需盘走俏。其他城市疫情下受挫严重，江肇佛成交同环比均下降超两成，莞惠同比分别下滑

34%和

44%。佛山临广板块疫情下来访大幅缩水；肇8

/20庆四会内生性市场下成交相对稳定；江门部分售楼部临时关停；莞惠亦受疫情影响来访锐减，成交受挫。图：大湾区

9城

6月商品住宅供求情况数据来源：保利投顾研究院监测整理，供求比=当期供应/需求表：大湾区

9城半年度及

6月市场表现特征⚫

年初市场延续去年热度，此后政策持续加码下热度下滑。上半年供应稳定，较

2019年同期小幅上涨

13%，成交好于

2019年同期但不及

2020年下半年。4月起天河、黄埔等热点区域限价趋严、信贷收紧，多家银行二手停贷，卖一买一需求受到影响，同时人才政策趋紧，部分购房需求受到抑制。⚫

分区域看，中心区、黄埔等热点区域年初热度高企，多盘涨广州价引发政策加码，此后限价下供应持续短缺，部分项目热度有所回落；南沙随着人才政策收紧、外市来访客户有所减少，需求回归本地；增城政策环境相对宽松下，核心板块新塘去化率提高，未来或有带动机会，外围维持冷淡。⚫

6月受“黑天鹅”疫情影响，广州供求均有所放缓，供应同比下降

36%，成交同环比双降。⚫

上半年市场热度前高后低，限价下供应环比下滑

18%，成交同佛山环比双降，较

19年同期下滑

9%。年初市场延续去年热度，多项目价格调涨下引发限价（实际执行力度不严）、信贷等政策9

/20加码，叠加

5月下旬起疫情反复影响，市场热度有所平抑。⚫

分区来看，临广区域金沙洲、三山新城、陈村等板块受广州热度传导、叠加土拍带动迅速升温引发价格跳涨，但客户接受度一般，此后政策加码叠加疫情反复，市场热度有所平抑；外围三水、高明等市场平淡，部分项目持续以价换量。⚫

6月随着年中冲刺到来，房企加快推货节奏，供应同环比分别上涨

11%、22%。受疫情影响部分售楼部关停，叠加紧信贷政策效应，成交环比回落

24%。临广板块疫情下来访大幅缩水，外围市场亦受到影响呈现不同幅度下滑。⚫

上半年表现平稳，成交量同比

2019年同期上涨

9%，在信贷额度趋近、房贷利率攀升大环境下，成交环比下降

27%。⚫

区域分化严重，鼎湖肇庆新区去年下半年起需求释放，配套兑现下东莞投资客预期向好，稳定走量；四会及大旺市场持续冷淡，其中四会春节及五一受到返乡客带动成交阶段性小幅升温；大旺市场热度持续下滑，多项目以价换量但效果一般。⚫

6月疫情下成交同环比回落

24%和

26%，其中鼎湖、大旺等外溢区域影响来访成交锐减；四会内生性市场下成交相对稳定。⚫

年初市场高热引发政策从供需两端多次加码，此后政策效果显现、市场有所平抑。其中新房需求支撑下平稳走量，上半年成交量环比小幅下滑

12%；二手房受制于二手指导价政策持续走弱，成交量腰斩，部分二手房价格出现调整。肇庆深圳⚫

分区来看，中心区新房短缺下，叠加一二手倒挂明显，成交延续火热，多项目开盘即罄，外围宝安、龙岗刚需盘为成交主力、表现较好，远郊大鹏、盐田区位及配套限制下维持平淡。⚫

6月，供需稳中微升，环比分别小幅上涨

29%和

6%。龙岗、坪山、宝安等刚需盘走俏。⚫

上半年市场热度先扬后抑，年初深圳带动下热度高企引发

227新政、信贷收紧、限价等政策加码，楼市此后降温。其中供应受限价影响环比下降

42%，成交受政策及供应限制环比下降东莞10

/2046%，市场观望情绪明显。⚫

分区来看，松山湖片区供应充足、产业支撑强，板块热度高；中心城区内生需求支撑充足，价格有上涨预期；滨海及临深片区持续断供下成交受限。⚫

6月东莞年中冲刺下房企推货积极性提高，供应同环比上涨37%和

24%，疫情下来访认购量均有所下滑，受排签项目集中签约影响，成交量环比上涨。⚫

上半年楼市降温明显，供求缩量，分别较去年下半年下滑

35%和

37%。年内信贷多次收紧，叠加产业势能不足、规划站位不高，投资客吸引力下降。⚫

分区来看，惠城热度较高，以内生需求为主，金山湖、江北高价地对楼市带动有限；惠东供求同环比下滑明显，临海板块投资客退潮；临深大亚湾热度持续下滑，深圳楼市回稳下投资客维持观望状态。惠州⚫

6月年中冲刺，房企推货节奏加快，供应环比大幅上涨

107%，疫情影响楼市持续低位，预期不明朗下观望情绪加重。⚫

上半年市场热度提升，供应稳定，同比

2019年同期基本持平，成交受投资客回流及内生需求释放影响同环比涨幅明显，同时较

2019年同期上涨

35%。⚫

分区域看，金湾、斗门内生需求释放，成交表现尚可；唐家湾、北围新增供应少，同时规划及配套利好下投资客回流，市场热度提升明显，价格持续上涨；横琴缺货，价格维持高位，对唐家湾也有部分带动。珠海⚫

6月珠海供应放量，环比上涨

105%，成交仍同比上涨超三成，热度维持高位。⚫

市场热度上升，上半年供应环比回落

31%，成交受临深热点板块带动表现良好，同比

2019年上涨

15%。中山⚫

分区域看，市场热度主要集中于东部片区，其中临深马鞍岛因政策环境宽松、规划落位高，叠加地市传导，成交表现亮眼，11

/20多项目开盘秒罄，深圳客为成交主力。⚫

6月供应稳定，成交受

5月底马鞍岛保利、万科项目入市影响表现亮眼，环比上涨

39%。⚫

市场热度尚可，供应放量叠加内生需求支撑下成交上涨，较2019年同期提升

19%。⚫

分区域看，中心两区项目多、竞争激烈、产品同质化严重，部分项目以价换量但效果一般；新会枢纽新城多高价地，竞争激烈，价格高企下市场热度趋冷，持续以价换量，成交集中于低价今古洲低价板块。江门⚫

6月江门受疫情影响明显，部分售楼部临时关停，成交同环比分别下滑

24%和

29%。2、土地动态2.1全国及大湾区成交上半年宅地供求较去年同期微跌全国土地市场重点监测

55城上半年宅地供求同比均跌

7%，6月供应同比下降

20%，成交同比上升

7%，

“两集中”土地持续出让；分区来看，华南、华北、海西等成交同比下降明显，东北、中部同比上升。大湾区土地市场上半年共成交

2909万㎡，广佛排名前二大湾区

9城上半年成功出让

196宗宅地，总成交建面

2909万㎡，同比微降

6.6%，整体溢价率

17%，广佛出让体量排名前二，其中广州成交

912万㎡排名湾区首位，佛山以

483万㎡紧随其后；中山、惠州排名三四位，成交体量在

300万㎡以上。溢价率方面，东莞以

34%居12

/20首，深圳、佛山、惠州均在

20%以上。6月湾区九城宅地成交面积共

778万㎡，较

5月明显回升，整体溢价率

12%，成交集中在湾区西部佛、肇、珠、中、江，其中中山出让

259万㎡居首，佛山以

220万㎡位列次席。图：大湾区

9城

6月宅地成交建面（万㎡）数据来源：保利投顾研究院监测整理2.2城市表现6月中山以

259万㎡成交建面领跑，共

3宗宅地出让，揽金超

135亿元，翠亨新区两宗大体量宅地分别被万科深业联合体及雅居乐新濠联合体竞得。其中万科联合体地块以总成交价

81.9亿元成为中山总价新“地王”，雅居乐联合体地块总成交价亦高达

38.2亿元，将建设国际大型文旅生态综合体。佛山本月共成交

15宗宅地，总成交建面

220万㎡，揽金

288亿13

/20元。临广板块热度高企，南海区大沥镇地块由龙光以

14.2亿、溢价61%竞得，楼面价

20154元/㎡，跻身佛山

TOP3，中海以总价

88亿斩获顺德北滘新城

TOD地块以及南海映月新城地块，楼面价均跻身佛山

TOP5。另外，禅城、南海里水、顺德乐从等地块竞争也相当激烈，房企补仓意愿强烈。肇庆出让

8宗商住用地，总建面

159万㎡，成交金额

21亿元，均以底价出让，多集中在四会市、高要区等外围区域。广州

6月出台土拍新规,明确第二、第三批集中出让宅地成交楼面限价范围，规定海珠、天河、黄埔、南沙四区出让地块至少

50%的新房需出售给无房家庭或个人，并提出黄埔、南沙第二批集中供应宅地均采用“限房价+竞地价”模式出让。图：大湾区

9城月度宅地成交建面（万㎡）数据来源：保利投顾研究院监测整理14

/202.3

土拍排行上半年

Top10总价排行榜中，广州

5宗，佛山

2宗、中山、深圳、东莞各

1宗。从总价门槛来看，上半年

TOP10门槛为

43.2亿元；其中广州海珠赤沙车辆段地块、中山翠亨新区地块以及广州番禺南站

TOD地块总分列前三，总价分别为

82.3亿元、81.9亿元以及

70.8亿元。从拿地企业看，广州地铁、万科、华润、龙光、等房企均有所斩获，国企与民企各占一半。表：2021年上半年大湾区

9城总价

TOP10宅块排名数据来源：保利投顾研究院监测整理,楼面价未剔除公建配套面积15/20上半年湾区

9城溢价

TOP10的宅地中，惠州

5宗、佛山

4宗、东莞

1宗，TOP10溢价率门槛为

54%；由于广、深土拍存在最高限价，溢价率最高为

45%，两城均无地块上榜。华润、中交、龙光等房企竞价积极。表：2021年上半年

9城溢价

TOP10宅地排名数据来源：保利投顾研究院监测整理16/203、后市研判展望后市，随着先行调控城市调控效果显现、市场趋于回落，信贷收紧下热点区域有调控风险，市场轮动行情延续。下半年核心城市集中供应优质地块，预计对市场预期仍有一定支撑。在信贷政策收紧、人才政策趋严下，卖一买一逻辑将有调整，客户结构将不断变化，而强限价区域部分房企或将进行减配等操作予以应对。广州前期土地供应支撑及限价下，预计中心区及黄埔平稳走量，外围增城在政策及价格优势下加快走量；深圳供应不足，房企及客户预期不减，保障性住房有加快建设的压力；佛山限价执行力度弱于广州，广佛价差有望收窄，未来广州客或将有所回流，但内需支撑下仍可平稳走量，同时，佛山土拍政策有加码压力，目前多为价高者得，地价屡