总结的影响房价的七个因素

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这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢？未来还会有一些什么样的原因影响房价呢？房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用，达成平衡妥协的结果。我们看一看，在2007年哪些因素是推高房价的力量，哪些是推动房价下跌的力量。

首先，是中国经济持续快速的增长。中国经济这几十年时间快速持续地增长是全世界经济开展史上从来没有过的事情，从来没有任何一个经济体以如此高的速度持续增长20多年，经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最根本的原因，2007年这一点并没有变化，中国与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速开展，没有受到国际恐怖主义威胁，是最平安的国家。在这样的环境和气氛中，大家都在想的是安居乐业，大家的注意力和重点放在购房上。

其次，是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。。在全世界任何地方，无论是美洲还是欧洲；也无论是兴旺的西欧国家还是还比拟贫穷的东欧国家；无论是在和平的城市，还是在战火纷飞的中东，每个地方我都亲眼看到许许多多勤劳的中国人的身影。在跟他们交谈时我感觉到，不管每个人的想法怎么样，但有一点几乎是大家的共识，那就是：人民币升值了，要把自己赚的辛苦钱用各种方法带回国或寄回国，换成人民币或购置人民币的资产来保证资产不贬值。这也是全国房价上涨的原因之一，与股票的上涨有同样的道理。

第三，近几年房屋供给量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。从总量上，看房子的供给量在增加，但是比不上市场需求量的增加，比方北京就很有代表性，2006年房子成交面积2288万平方米，比2005年仅仅增长了3.2%，远远比不上销售额和销售均价两位数的增长。前几年，土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供给量减少的两大因素。如北京2004年公开出让土地是546万平方米，是当年销售面积的五分之一；2005年公开出让土地433万平方米，也是当年销售面积的五分之一；2006年公开出让土地面积是824万平方米，是当年销售面积的36%。以上数字都是建筑面积，是可比的，并且这些出让土地大局部在三环之外。另外，市场上房屋的供给量是由土地的供给和资金的供给两者共同作用形成的。这几年，不断地增加二手房在流通环节的税收〔现在二手房交易的税收已经高达成交额的10%〕，也进一步导致了二手房供给量的减少和房屋空置率的增加。

第四，最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。从2006年以来，一大局部中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，这些中小型房地产开展商在市场上的供给量越来越少，2007年更是如此，这并不利于房价的回落，这些市场上的中小公司才真正是市场上房屋降价的主力军，是推动房价走低的主要力量，他们没有品牌，也没有足够的资金实力，只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销。而那些有品牌，有实力的开发商是不会轻易打价格战的。另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税，这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供给量，因为生产的厂家都不存在了，产品就更加无法制造出来，没有房地产商，房子的供给量自然就会减少。

第五，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购置房子大多是为了投资，而不是消费。除了房地产和市盈率已经很高的股票市场，中国人没有其他投资的渠道，只能在房子和股票中选择，而在房子和股票中，更多的人还是先选择房子。父母为了让自己的儿女们未来有平安感，首先想到的是给他们准备一套房子，儿女们能有一套房子，成了成家立业的根底，有了房子，老人的心里就踏实了。反过来，儿女们对父母的孝顺也表现在房子上，儿女们也希望自己能有一套房子，把年迈的父母接到城里来，接到自己身边，方便照顾。房子牵挂多少心，房子对很多人的意义已经不只是居住，而是获得生活平安感的重要根底。

第六，北京市对外宣布未来将推出一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房，一共两千万平方米。北京每年销售面积约两千万平方米。在未来三年，这两种房子约占市场销售面积的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的价位，将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用。这么大的供给量如果能如期地推向市场，会成为拉低中低档房房价的重要力量。经济适用房政策已经很明确，但这一千万平方米的限价高品房政策还没有出台，外地人可不可以购置限价商品房？如何购置？限价商品房如何再交易？发什么样的房产证？这些都有待明确。

第七，在去年，曾有传言说，在2021年奥运会期间，北京市政府要让工地停工，谣言传得有鼻子有眼儿。今年初，北京市政府正式澄清了谣言，08奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价，并且增加市场上房子的供给量。否那么，停半年的工，北京市场上房子的供给量更少了，房价不涨得更快了吗？冯仑谈新规下房企自律万通集团主席我觉得开发商提的意见，实际上是开发商有一个责任，就是帮助政府在市场层面解决人人有房住的问题。每个人有住房的权利，有获得一个空间来遮风挡雨的权利，但并不认为百分之百的产权是自己拥有的。从整体市场来看，房地产特别是住宅的价格不是房地产企业来决定的，因为什么呢？在每年全国的住宅市场当中，房地产企业的集中度非常低，目前最大的住宅公司万科才占全国市场的1％，也就是说每一个企业都不构成对整个市场价格的操纵能力。从整个市场来看，开发企业缺乏以影响市场的价格，另外它的量非常小，而且也不是高度垄断，每一个市场份额，每一家都占得很少，而且价格协同是做不起来的，因为大家都有竞争。更重要的是在目前国内整个的房地产行业，包括管理系统、政策制定的过程，相当多的还需要完善，所以在这一阶段，价格的高起，开发商在中间是一个原因，但不是绝定性原因，消费者也是一个原因，它也不是一个绝定性因素。比方说25岁的大学刚毕业，就要买100万的房子，那房价能不高吗？我们经常说消费者买房叫一次到位，这东西能一次到位吗？你现在的收入和30年以后的收入相比，到那个时候，人的审美、居住习惯都发生变化，怎么能一次到位呢。(有的网友说是工作二三十年的老的员工，即便是这样，他们也买不起一些商品房。

[冯仑]

他们买不起的商品房，这就谈到政府宏观调控的正确性。政府宏观调控其中一个重要作用是改善市场产品的结构。买不起的原因不在于商品房的价格贵或者多，而在于中低档房子太少。比方现在各地方政府都推出一些政策，比方北京去年经济适用房不到5％的比例，假设做得多，比方20％或者30％都是类似于经济适用房的低价房，不要说工作20年，工作15年可能就能买了。宏观调控的作用性之一就是推动改善市场供给产品的结构。可能更关心这样一个问题，就是现在的房价怎么样？

[冯仑]

第一，平均的房价会明显回落，因为供给的结构发生变化。现在高档房占市场套数的5％，销售面积占20％，价格是30％，因此高档房的影响力就会比拟大。供给结构发生变化，大局部是中低档房，高档工程不怎么批了，所以平均房价会明显回落。第二，已经有的这些工程的价格会非常缓慢地上升。最近建设部和地方政府的一些领导都在谈，就是宏观调控重点是三件事，一个是产品的结构，增加经济适用房等。第二是抑制过快的房价增长和投资过热现象。第三是打击投机。所以这些意见里面，绝对没有每个楼盘都要降价。实际上就是已有的工程，它们的价格不会像前一段时间，由于一局部投机作用的过度上涨，变成理性的非常缓慢的增长。也就是说政府，还有市场消费者的理性，会促使现有的工程房价低速缓慢增长。我提醒两方面，一方面提醒开发商企业，要照顾到消费者的长期需求，而不要盲目的去追求短期利益，把房价推动得比拟高。另一方面也提醒消费者，要理性的安排自己未来的住房方案和控制调整自己的预期。比方说根据你的收入，根据你的年龄和偏好来选择不同的产品，而不能一味的都盯着最贵的。就相当于解决吃饭问题，并不等于都去王府饭店吃饭开发商相对于政府来说，是属于弱势。跟政府维权，让政府诚信而商会维护开发商的权益绝不是针对消费者的，主要是针对地方政府的主要管理部门以及包括其它能够伤害到开发商的一些机构。相当多的开发商跟商会抱怨，比方说地方政府的违约行为，拍了一块地，钱都交了，政府手续拖着不给办，你说要不要维权？要么跟政府讨，要么算利息，要么把钱退给我，要么把土地手续办给我。商会代表开发企业跟地方政府维权，你不给地，钱又拿走了，我们到时候不能开发你又怪罪开发商。像这些方面，我们要跟地方政府维权，让地方政府诚信。

[主持人]你们相对于政府来说是属于弱势。

[冯仑]

对，所以我们要去讨论，要去说，要给他们施加一点压力。这个工作由企业提出来，商会会通过媒体或者私下沟通，或者通过法律渠道跟地方政府方面申诉，否那么也可以形成诉讼，就是你要帮助开发商解决问题，这是维权最核心的事情。消费者的权益有消协，消费者跟我们是利益共同体，消费者的权益得到保护，那我们的权益也得到保护了。消费者的权益在每一条保护条款上都对应的是政府责任，比方按时交房，这是消费者的权益，政府不能耽误我的事，否那么就损害了消费者的权益。目前，商会谈到的维权更多是针对政府管理部门的。再有就是非理性的侵害开发商利益的一些活动。比方有一个外地的开发商向我们反映，拆迁工作五年前都结束了，钱都付了，法律程序都做完了，拆迁户因为其它什么原因，又开始闹，而政府不作为，拆迁户围困开发商，甚至是在开发商大楼里随便支起账篷，甚至让开发商老板已经有人身危险，而对其他已经拿到房产证的客户，已经拿到财产的这些业主，他们的物业价值全部都在贬值。这样的事情，政府必须有作为，政府不有所作为，纵容甚至是不公平政策，那就侵害了开发商的财产权，公民的人身平安权利。在这种情况下，作为商会就要关注这样的事情，然后帮助这些企业去跟地方政府进行沟通甚至依法保卫大家的权益。我说的这些事情实际上都是开发商作为弱势群体面对政府的时候出现的，所以商会有责任来维护这些开发商的权益，而维护这些权益跟消费者应该说是不对立的房地产价格影响因素有那几个方面正好在背这方面的书，就直接从书上给你抄了下来，具体框架如下。书名是：房地产经济学1.影响房地产价格的一般因素有社会因素，经济因素，政治因素，其他因素1〕社会因素：人口状况，社会稳定状况，城市化，房地产投机；2〕经济因素：国民经济水平和开展趋势，财政政策及金融环境，税负；3〕政治因素：土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更；4〕其他因素：心理因素，国际因素，特殊因素。1〕城市不同功能分区因素2〕城市不同功能区的环境因素：商业区，住宅区，工业区1〕影响土地价格的个别因素：位置；面积；地形地势；地质；水文；形状；气候；临街状况；土地利用限制状况；土地产权权属状况；建筑物与土地的组合是否得当。2〕影响建筑物价格的个别因素：建筑造价，房屋装修，地段、层次、朝向；房屋的损耗和完好程度；规模及高度；用途。首先从万通来说，实际上一直在做的一件工作是从2001年开始，我们有一个新的战略规划，也就是按照所谓美国模式来做我们的房地产业务。从那儿开始到现在一直按照这个方式做。按照这个方式做，其实当时的潜台词就是对传统房地产行业大起大落、高负债、波动性比拟长、反周期能力比拟差，像这些东西我们做了一个澄清，然后制定了新的战略，就是要解决这些问题。近几年以来，特别是宏观调控以来政策都在调整，121号文件一直到这次国八条之前，对供给方面有些调整，最近这段，新的国八条出来之后，实际上对需求方面也做了一些控制。我们直接的反映和采取的方法大约有这么几个。第一，完善我们的战略，完善三个业务，也就是住宅建设、商用物业和按照客户要求的定制效劳。第二，在宏观调控的背景下，我们进行检讨来应对市场的波动和改良我们的工作。样万通自己就明确了，我们有几个不变的，有几个要变的。第一，我们的战略不变。第二，坚持在高端市场的竞争原那么不变。第三，坚持着眼于未来的竞争，改良我们的效劳和产品品质不变。这些不变。我们要改的是什么呢？第一，我们的投资节奏要放慢，因为我们对未来市场的变化做了判断，投资节奏要放慢，比方：原来一年可能要做五个新工程，我们现在可能会做两到三个。第二，财务安排的方式要改变。以前的财务安排方式比拟简单，一局部资本金，然后是银行、预售等等。现在着眼于土地的变化，对这个工程我们会跟踪一年半或者两年，在这期间用直接融资的方法进行财务安排，给理性的财务安排留出很多时间。所以财务安排的一些方法要改变。第三，公司团队的组成、架构方式和流程上要做一些变化。在未来的竞争当中，不仅前台这边要整合好，比方整合所有的客户资源，而且后台的供给链要保证品质。所以在这段时期，万通地产把客户资源做了整合。后台的供给链组成一个集中采购的安排方法。这些都是因应未来的竞争环境变化做的一些调整。至于具体的事情，我们在北京、天津不断增加新工程，十天以前我们在天津又投标了一块土地，这样使我们在天津的规模有一个较大的增长。在北京也在投标一些工程，近期还会有进展。所以从公司来说，到目前为止，我们觉得这个环境的变化可以促进企业的进步，我们永远都是要着眼于环境的变化来改良企业，而不是去埋怨，更何况现在的宏观调控总的方向是一个健康的调控方向，调整产品结构，抑制过快的房价上涨，这些作为任何一个优秀的企业来说，在这样的环境下都是更容易生存的。比方说以前房价比拟不清楚，比方说社会保障功能这局部，经济适用房、廉租屋和高档房都混在一起，消费者混在一起，开发商也混在一起，这样市场非常混乱，客户也分得不清楚，这对于企业来说，作为市场的供给者、产品的提供者，也会误判，这样造成市场的过渡虚热以后，造成萝卜快了不洗泥，什么企业都做房地产，专业的能力就会被低估，诚信的品质被忽略，客户的需求变化被放在次要的位置。万通从创业之初到现在就有自己的“反省日〞，我们每年9月13日都组织公司所有员工进行“反省〞，所以一遇到这些事总是想自己，总是检讨自己，自己进步了，挣了钱了，别人也不说你。如果你老说别人，又招人又惹人，万一挣钱了，别人也认为是你不该挣的。我们老是“摧残自己〞，挣了钱也是“摧残自己〞的结果。比方繁荣时候卖产品，萧条时候买土地，繁荣时候在郊区买地，萧条时候在城区买地。我们按照这样来判断，原来就有一个投资方案的进度，原来这个进度可能更激进，但总体来说，你们会发现，在2004年以前，万通在市场上几乎没买地。为什么没买？我们认为是繁荣期，应该卖房子，不买地。原来想周期波动比现在大，原来想买十个的，现在可能买五个，从这个角度来说又要放慢一点。就是对波动周期不知道它是继续往下还是往上，我们还要看。总之来说，“反周期〞对于任何一个企业都很重要，我们是生存了14年的公司，在这14年的商业生涯当中，经过了两次半的波动，所以我们已经经历过两次非常萧条和泡沫的破灭，所以我们有切身体会应对这个变化。中国房地产市场结构及房价状况分析

房地产市场结构分析。第一，房地产开发企业数量和规模分析。企业是市场的主体，其数量的多少及分布状况对产业内的竞争状况有重大影响。随着住宅商品市场化改革，房地产行业开始迅速开展。据国家统计局?1999-2021房地产统计年鉴?显示，在企业数量上，1999～2021年，房地产开发企业总体上呈现增加的趋势，尤其是2003～2004年，房地产企业数量增长幅度达60%；2004～2005年，房地产企业小幅减少；2005～2007年，房地产企业数量继续稳步上升，2007年到达62518个；2021年，房地产企业数量急剧增加到87562个，是1999年的3.4倍。从企业规模来看，虽然房地产企业实收资本总量在不断增加，但单个企业的实收资本金额依然很小，2021年企业平均实收资本为31477万元。2021年，房地产企业总资产为1448335.55亿元，平均每个企业资产为16540万元，单个企业的总资产金额仍很小。可见，房地产开发企业的整体规模是较小的。目前的房地产市场供给量还远远满足不了城市居民住房需求。人均可支配收入对房地产价格的影响为正，反映了房价与居民收入呈正相关关系。当居民有足够的收入时，才能承受较高的房价，不然购房意愿就不能变成现实的需求。

政策建议

适当提高市场集中度。市场集中度是影响房地产商品价格最显著的因素。因而，提高房地产市场的集中度是调控房价的当务之急。

为此，第一，提高房地产业进入门槛。通过土地、信贷等政策规制，从源头上减少开发规模