千际投行研究所-2023年产业地产行业研究报告

2023年产业地产研究报告作者：千际投行研究所资产信息网(资产的万物商店) 第一章行业概况1.1定义殊类型的房地产，它以土地为基本要素，以企业为投资、开发、运营的主要房地产以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，产业运营和空间的整体开发与运营。传统的制造业设施，如工厂和仓库，还包括科技园区、研发中心、数据中心设施通常位于产业集聚区，以便于企业之间的协作和创新。在开发和运运作：产业地产的主要运营者为具有市场定位的企业。相较于政府，产业地产商通以使园区项目的运作模式更为灵活、资金来源更为稳健、招商团队更为专元化：产业地产的运作基于人本原则，构建多元化的产城功能体系。与工业地产相杂性：产业地产的核心目标是实现各方利益的共赢。首先，政府可以通过此方式获1.2发展历程(1978年-1990年)，中国开始进行经济改革，产业地产主要集中在一些沿海如深圳、上海等地。这个阶段的产业地产主要形式为工业园区，这些园区吸为主，对环保和可持续发展的关注不足。区、经济技术开发区等。这些新型产业地产不仅提供了生产设施，还提供了研，心、数据中心等新型产业设施开始出现。这些新型产业地产不仅满足了新动了中国产业结构的升级。同时，产业地产的开发和运营也开始注重环保仅是对过去发展中环保问题的反思，也是对未来发展的规划。忽视环保到注重可持续发展了中国产业地产的未来发展方向。1.3产业现状地产发展的一个显著特点。随着中国经济的持续发展和产业结构的高端例如，科技园区、研发中心、数据中心等新型产业设施的数量在不断增加，地产发展现状存在显著的差异。一般来说，沿海地区和一些大城市的产业地产产业设施多样化，服务完善。而内陆地区和一些小城市的产业地产发展还处于设施相对单一，服务体系尚待完善。理念程中会充分考虑到节能和环保的要求，实施绿色建筑和节能减排的措施，以实国产业地产发展的重要动力。中国政府对产业地产的发展给予了大力，来状是多元化和复杂化的，它反映了中国经济发展的趋势和产业业地产的未来发展方向。第二章商业模式和技术发展2.1产业链上游上游产业链覆盖行业众多。上游产业由土地购置、规划设计和建筑施工三施料供应及工程建设行业的企业格局相对稳定。如水泥行业的海螺水泥、天山股占据了较高的市场份额。CRIC产业链的重要一环，主要是作为上游供应企业为建筑施工提供主体建设所需的原材料。主要包含了钢材、水泥(商品混凝土)、防水/保温材料、涂料、管件管材、上游原材料供应商的产能产值也不断提升，各细分行批龙头上市企业。如水泥行业的海螺水泥、金隅集团，建筑节能及功能性涂料股份、伟星新材等等。整体来看，相比房滞，回款周期变长，部分企业应收账款存在减值风险。另一方面，主要受国内生产入，2019年呈明显放缓态势，而政府平台公司、央企或实体企业加快布局，成为新一轮主力。体优验丰富，但产业地产产业模式不清晰；产业地产商模资产化、运营模式等问题；政府平台公司发展体系成熟，但异地复制能力不百强房企涉足产业相关业务的企业占比约80%，其中具有产业地产实体项目企业占44%，仅涉利和下游用户企业。新兴产业是产业地产领域的宠儿，也是业，具有高附加值、高土地利用效率的特点，新兴的产业会获得产业园区的会形成一批以新兴产业为代表的产业集群。技，2.2服务模式服务模式，包括以五大行为代表的全球范围服务商，业务涵盖全球范围的房地产专理业务，在产业地产方面他们有供应链物流、产业园区选址、土地购置和、设施管理以及投资买卖等各个方面的丰富经验。还包括有一定经验的区主打智慧招商平台、产业服务平台；集商大数据产业平台主打通过大数据为地方政府和园区提供智慧招商解决方案。综合类园区/厂房选址平台：2.3商业模式以产业物业开发租赁为主的地产开发模式销•物业出售，即出售产业物业获取利润。物业租售比一般维持在2:8左右；产业地位。从运营模式看，联东是一个典型的产业地产开发商，主要开发产业综外，还通过政府的产业补贴来获得收入；同时，通过园区房地产的开发销流，来弥补园区运营的不确定性的收入。夏幸福基业以PPP为主的产业新城开发商模式方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，以产业新府实现地域经济的快速发展，同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是核心，具体包括开发商在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。盈利模式主要为土地一级开发盈利(包括土地出让、产业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入等在内的土地一级开发收入来源)和土地二级开发盈利(房地产开发销售、招商引资、后期产业服务和园区管理等收入来源)。以双轮驱动为主的产业投资商模式投向及产业物业开发，同时还将投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的的同时还带动园区资产增值。整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的特的提供产业综合服务平台，服务全生命周期的运营模式2.4技术发展行业指数的各个专利申请人的专利数量进行统计，排名前三的公司依次为：上投行iFinD2.5政策监管融、及有关部门自愿参加组成的全国性行业组织，是在中华人民共和国民政部注资格的社会团体，业务主管部门是中华人民共和国建设部，总部设在北京。行业的主要法律法规及政策(1)都市圈发展按下"加速键"都市圈发展规划相继获批，都市圈建设按下"快进键"。大城市是未来中国力，以大城市为中心的都市圈将促进城市功能互补、产业错位布局，推动政策协同(2)引导社会资本盘活国有存量资产，回收资金用于新基建支持仓储(3)内容为王，主题型园区成为大趋势纷对地方区域特色产业发展提出政策指导意见。药、人工智能三大快发展电子信息、汽车、高端装备、先进材料、生命健康、时尚消费品有国际竞争力的高端产业集群，推进特色产业园区建设。产业园区作为题产集聚引领性的发展态势。主题产业园区"建设，产业地产正从综合性园区(4)城市更新从"量变"走向"质变"，产业是核心现代商贸、文化创意、略性新兴产业和现代服务业企业。在第一圈层之内，城市更新项目产业建设量为于开发商的融资地块部分产业建设量为60%，而居住部分占比为40%。在第二圈层之内，城市更新项目产业建设量为40%，住宅为60%。效产业协同创新平台，推动传统产业转型升级。建立产业园区规划使用。(5)产业监管指标体系完善，工业用地准入门槛刷新 及生活服务设施用地所占平化(6)从"项目等地"到"对标拿地"，多地推行"标准地"制度改革"标准地"模式发端于浙江，2021年广东、江苏、四川、青岛等多地公布了"标准地"相关政策，(7)国家发改委提出推广"工业上楼"模式要推广"工业上楼"模式。的但同承重等，工业上楼企业一般为生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小间内，土地资源变得越来越紧张，而随着城市产上海市产业用地出让管理的若干规定》中，明确工业用地容积率一般不的，不再增收土地价款。REITs策持续加码，试点范围扩大s略区域"中新增黄河流域生态保护和高质量发展。在新规则下，开展基础设施厅发布关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知，通知提出，及时对项目进行分类辅导，加强项目谋划、储备、第三章行业估值、定价机制和全球龙头企业3.1行业市值和估值方法析方法是评估和决策投资项目的重要工具。以下是几种常见的财务分析方法NetPresentValueNPV投资评估方法。它析(InternalRateofReturn,IRR)是一种评估投资项目的盈利能力的(CapitalizationRate)是一种评估产业地产投资的方法。资本化率是回报率。通过比较不同产业地产的(DebtServiceCoverageRatio,DSCR)、负债率(DebtRatio)、流最后，敏感性分析是一种评估投资项目风险的方法。它通过改变关键变量(如利率、租金、空从而评估项目的风险。通过敏感性分析，投资者可以了解投情况下的可能结果，从而做出更好的决策。(3)产业结构调整投行iFinD3.2行业发展和驱动因子(1)传统模式转型升级的需要式急需向新型产业地产模式进行全面战略转型，这为产业地产的发展奠。与以出售、出租低价物业为代表的传统工业地产模式不同，新型的产业地产型发展道路有密切的联系(产业地产自发展之初，就把战略新兴产业、现代服T形成一个有效的产业价值链一体化平台。(2)房地产行业受到挑战到政策约束、资本约束和资源约束的多重挑战，我国房地产行业必须寻的创新空间，在这种情况下，产业地产无疑将会成为众多房地产企业谋求转方向。产业地产与纯粹消费型地产不同，它的出发点是将地产资源与其他各合，通过对土地与房产持续性的二次、三次的深度开发与利用，把土地开发(3)项目开发风险我国产业升级已是大势所趋，而这必然加快大批企业搬迁的速度。这对于能够提极为难得的机会。环内除了保留清洁型高新技术企业以及一些大型企业的集团总部外，大分企业不得不顺势搬迁，从而为北京地区产业地产的发展提供了强大的动力，以顺义区的3.3行业风险分析和风险管理风险因子(1)宏观经济风险，俄。(2)行业竞争风险走向“存量运营”时代，产业地产在产业定位、产业资源明显，均面临着日益激烈的竞争压力。城镇化人口聚集以及产业快速升级推业地经营及产业投资业务属于资金密集型行业，项目开发建设周期较长，前期投集聚效应需要一定的时间，使得产业载体开发项目存在一定的不确定性。在整产生一定的影响。(4)项目孵化风险。目前，行业仍处于转型初期的积累阶段，投资项目自初始投资至达到成要不抗风3.4竞争分析-SWOT(1)优势领域积累了大量经验，拥有较为成熟的商业模式。多年发展体系成熟，国家政策(2)劣势级中受制于长期的住宅开发的惯性思维，产业地产商业模式并不非常力比较低，在开发、设计、建设等方面经验不足，产业协同发展方面有较大(3)机遇。工。领域的最大热点。地产(4)威胁商来说民企很难有优势，市场内竞争激烈。3.5中国重要参与企业SH95.SH】、外高桥【600648.SH】、SHSH夏幸福【600340.SH】、市北高新SHSH泰发展【600082.SH】、空港股份【600463.SH】等。投行iFinD港产业区开发建设任务的大型国有多元投资企业，主要负责上海临港产业发区同为上海浦东新区四个软件(3)华夏幸福：华夏幸福基业股份有限公司(股票代码：600340)创立于1998年，公司秉”的理念和“服务实体企业，发展县域经济”的使命，以住宅开发和资产管理为基发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服3.6国际重要参与者模达(2)腾飞集团：是新加坡裕廊集团旗下以产业地产开发和招商为主营业务的子公司，为新加第四章未来展望可持续发展：随着环保和可持续发展理念的普及，产业地产的开发和运营将更加注持：中国政府对产业地产的发展给予了大力的支持。未来，政府可能会出台更多的趋势：全球化趋势将继续影响产业地产的发展。一方面，全球产业链的调整可能会。免责声明本报告由中国上海千际投资管理咨询有限公司(以下简称上海千际)向其机构或个⼈客户(以下简称客户)提供，⽆意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除⾮另有说载的全部内容只提供给客户做参考之⽤，并不构成对客户的投资建议，并⾮作为交易的邀请或海千际认为本报告所载内容及观点客观公正，但不担保其内容的准确性或完整性。客户不应单报告⽽取代个⼈的独⽴判断。本报告并不构成投资、法律、会计或税务建议或担保任何内容适本报告不构成给予客户个⼈咨询建议；本报告可能附带其它⽹站的地址或