房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避+

《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》

章从大纳税筹划基础纳税风险自我检测与风险评估主要税种基本法规及优惠政策解读房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划技巧及实战案例

企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划

课程目录1、纳税筹划基础纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划基础世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎100%的企业偷逃税法律对偷税的界定企业税负分析偷税风险分析严厉的处罚制度税款追征期规定新征管模式建立纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎100%的企业多缴税-未实施纳税筹划-税收优惠未充分运用-额外税收成本纳税筹划的概念纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的法律责任，限期补缴。骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退税款的行为。属违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税而进行的设计和运算。内容节税避税从法律角度看合法、合理合法不合理从立法本意看完全符合背道而驰从税法角度看善意利用破坏性利用从税收政策看符合税收政策不符合税收政策目的税收支付的节约少缴税或不缴税对经济的影响促进生产经营活动破坏市场规则节税炕与避捉税的酷区别纳税板筹划析的特痰点事前净性合法仇性区别板与避殖税、脂偷税官方龄对纳铲税筹份划的谜态度综合棕性目的棋性操作屠性纳税独筹划踩的五身大环暂节企业鹅组建荡过程取中的俘纳税悄筹划企业仰筹资直过程垃中的厘纳税倒筹划企业抢投资既过程担中的叫纳税准筹划企业串生产揪经营细过程世中的姨纳税漫筹划财务符会计秘核算孟与成燃果分增配中始的纳林税筹湖划纳税路筹划蚕的程葵序确立搂节税让目标捡，提羡出备肠选方届案；建立姿数学纹模型凝，进诊行模肠拟测票算；根据解税后蕉的净超回报婶，排洋列比回较方毛案考虑储各种田因素灯，选扎择最奴佳方矮案；协调吨各部届门，威付诸单实践少；收集滔反馈叉信息平，不装断修茶正，束提高贪纳税昂筹划熔效果逆。纳税尺筹划煤的变包量引疤进与享因素信分析尸学说收筹匆划中撞的变科量指婚影响蔬税收顾政策锡有差脂异化觉选择想、能念够引页起税姐额变董化的尖因素滥。变终量引驴进就剥是纳纹税人阿采取净合法株的相卧应措耀施或钳办法谊，引写进部痰分原氏来没垂有的阳变量飞或改还变原册有的穗数值沈，从慎而影钟响税唉收政芬策的纸差异仆性选驻择、豆引起态税额刻变化责，达短到最汇终引倘起税富额向逆有利旬于纳星税人票方向图转化迁的目维的纳税抓筹划丑过程承中需霸要考鸽虑的唐变量际包括述纳税勉人的远注册蛋地点冶、纳心税人泥的性叫质或屯组织川形式边、纳劈燕税人饿选择骨的行僵业、炸企业蝴资产植以及轰企业芒选用凡的员眼工等因数免是构在成事镰物本颈质的泉成分孝，是挥决定症事物幼发展小的原笔因或肯条件悦。因幅数分裂析即闷对那技些影渐响税砍额的扭条件遭（因砍素）拌进行到分析丛，并沟通过次一些戒税收貌安排悬后加距以利阿用，亡从而喂达到工节税浊的目殖的影响登税收尽的因鸽素分同为：廉特定恒税收删政策葛因素输、税编收优批惠政图策因缩慧素、害税制逆要素秀、计城算公读式中陪的内虾嵌因榴素和积组织贼形式鞭因素2、纳税俗风险涉自我酸检测偏与风瓜险评撇估税负纸异常疮与否烦分析收入巩完整上与否宫分析收入殃确认店时间著分析视同恐销售皇情况敞分析成本牛合理纪性分折析费用仓合理销性分宜析扣除日项目恭合理踏性分痒析非经股常性锦损益津合理缎性分腰析关联票方定郊价合省理性龙分析非关某联方颗串谋舍分析纳税截风险刺自我闻检测素与风恰险评熔估税负异常与否分析项目指标税负是否异常增值税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）=当期扣除金额÷当期营业收入×100%所得税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%收入完整与否分析项目指标收入是否完整主营业务收入增长率=（本期主营收入-上期主营业务收入）÷上期主营业务收入×100%其他应付款增长率=（期末其他应付款-期初其他应付款）÷期初其他应付款×100%单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量÷本期产成品数量×100%单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电度、自来水吨位）÷本期产成品数量×100%单台设备月产量=上年产成品数量÷设备数量收入确认时间分析项目指标收入确认是否提前主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入×100%收入确认是否滞后主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付款）-（月初预收账款+月初其他应付款）]÷（月初预收账款+月初其他应付款）×100%视同销售情况分析项目指标自产产品视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率（17%或13%）外购原材料视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率成本合理性分析项目指标成本是否合理销售毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）÷主营业务成本×100%费用合理性分析项目指标费用是否合理期间费用率=（管理费用+营业费用+财务费用）÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

管理费用率=管理费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

A.业务招待费率=业务招待费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

B.总机构管理费用率=总机构管理费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

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费用合理性分析项目指标费用是否合理营业费用率=营业费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%A.运输费用率=运费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%C.广告费用率=广告费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%D.宣传费用率=宣传费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%E.佣金率=佣金÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%费用合理性分析项目指标费用是否合理财务费用率=财务费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%相关指标：利息费用率=预提利息÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%预提利息=资本化利息+费用化利息收入借款率=平均借款额÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）÷2应收账款周转率=主营业务收入净额÷应收账款平均余额×100%应收账款平均余额=（应收账款期初数＋应收账款期末数）÷2扣除项目合理性分析项目指标工资、折旧等扣除项目是否合理固定资产综合折旧率=累计折旧额÷平均固定资产原值×100%平均固定资产原值=（期初固定资产原值+期末固定资产原值）÷2工资变动率=（本期工资总额-上期工资总额）÷上期工资总额×100%预提费用变动率=（本期预提费用-上期预提费用）÷上期预提费用×100%非经常性损益合理性分析项目指标非经常性损益是否合理非经常性损益变动率=[（本期投资收益+本期补贴收入+本期营业外收支）-（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）]÷（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）×100%关联方定价合理性分析项目指标关联交易定价是否合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。非关联方串谋分析项目指标是否存在非关联方串谋主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入赊购率=（月末应付账款-月初应付账款）÷本月购进原材料或库存商品3、主要招税种恶基本沉法规最及优饼惠政哀策解粉读营业润税基兽本法协规及凯优惠轧政策培解读房产冲税基吨本法烧规及扭优惠励政策造解读土地揉增值食税基告本法玩规及猜优惠袍政策女解读主要泪税种板基本锡法规柳及优最惠政否策解嚼读营业序税基婚本法贝规及虹优惠怠政策悠解读营业尚税优失惠政波策包逃括：①对粒于企墙业以勉不动洒产投塘资入箱股，敞参与率接受洁投资谅方利孟润分群配，育共同叔承担充投资杰风险垫的行知为不限征营西业税②将屈土地爆使用念权转演让给校农业黄生产汪者，劳用于率农业骄生产乘的行草为免茅征营鉴业税③房眠地产巩企业秤自建肤自用梨建筑腹物免夫征营矮业税以国故家有始关部所门审迹批的汽房地且产开贱发项诊目为差单位等进行窝清算霞，对拿于分苏期开芳发的戚项目沟，以斩分期劈燕项目熄为单俩位清津算。脚开发骡项目侍中同镇时包丹含普爪通住荐宅和博非普肝通住茄宅的拢，应服分别普计算鸦增值狂额。土地渡增值茅税的伏清算晴单位应该邪进行土地绵增值老税清炉算的伴情形真：房地的产开睁发项孝目全冲部竣甘工、说完成宝销售慎的整体爪转让帽未竣洲工决兴算房签地产跪开发鲁项目阴的直接顶转让婶土地摧使用观权的可以筒进行土地题增值立税清瞧算的售情形叙：已竣虑工验忍收的尘房地凳产开蔬发项叔目，浑已转唐让的支房地恼产建津筑面鞭积占仇整个萄项目妻可售惨建筑裳面积劣的比抢例在漂85喊%以吐上，封或该航比例古虽未镇超过下85尺%，天但剩折余的巡寿可售窑建筑难面积特已经扬出租如或自啦用的取得比销售谊（预苹售）农许可腥证满即三年牌仍未放销售浅完毕溪的纳税郑人申塑请注筝销税搏务登身记但姨未办辰理土宰地增佳值税洪清算候手续佩的省级待税务惨机关械规定绩的其贯他情牲况土地辣增值员税的榨清算静条件房地炎产开璃发企氏业将稿开发瞎产品括用于坐职工侍福利栽、奖律励、期对外骗投资切、分轮配给偏股东爬或投邪资人池、抵娱偿债肥务、党换取嘱其他娇单位历和个叔人的斧非货仪币性认资产筋等，迟发生皆所有窝权转反移时响应视盖同销我售房写地产烈,受收入耳按下求列方目法和柳顺序钞确认委：按本汇企业飘在同雅一地缘瑞区、幸同一喘年度蜜销售沈的同帜类房询地产霉的平平均价侍格确皮定；由主酒管税泽务机盘关参汪照当蜜地当讨年、惩同类腥房地亦产的蔽市场昏价格暑或评灭估价迅值确锁定。房地歪产开汽发企奖业将凶开发费的部得分房赛地产档转为赢企业驱自用雪或用侨于出脊租等议商业戏用途长时，闪如果厨产权裹未发扮生转茧移，肥不征涝收土颤地增甜值税把，在仅税款枝清算幕时不焰列收踢入，筑不扣帜除成虎本和伟费用践。非直田接销后售和碑自用爹房地乓产的盈收入波确定扣除到取得嫌土地督使用否权所森支付哀的金岁额、此房地惑产开泥发成疮本、若费用亚及与奖转让债房地少产有战关税匹金，桶须提家供合山法有仿效凭蹄证；乳不能轰提供篇合法慎有效让凭证挂的，寸不予心扣除解。房地欢产开搞发企汗业办梯理土屑地增些值税示清算激所附翁送的蛋前期隙工程绑费、傍建筑爷安装唉工程霞费、秆基础附设施铜费、貌开发唐间接贺费用茫的凭集证或挂资料起不符崖合清毅算要魂求或退不实抗的，领地方旋税务橡机关泛可参贝照当高地建聚设工侍程造尚价管偏理部供门公壤布的冷建安奴造价批定额父资料形，结秆合房医屋结软构、凡用途蛾、区疮位等事因素粉，核法定上垂述四伶项开汁发成疲本的乐单位西面积甲金额恼标准执，并奥据以碍计算锤扣除赶。具虎体核胡定方豪法由咏省税违务机肚关确绕定。土地古增值带税扣忌除项峰目清天算房地拒产开变发企表业开范发建榴造的垮与清帽算项这目配粘套的慌居委葛会和察派出华所用赌房、塌会所窑、停搏车场帜（库界）、钥物业独管理扯场所耻、变趣电站赔、热颈力站独、水拾厂、弓文体昂场馆此、学锈校、劳幼儿漂园、走托儿啦所、拿医院桌、邮良电通闲讯等海公共滤设施隐，按删以下堡原则鸽处理估：建成茧后产激权属神于全狭体业旱主所挪有的涂，其帅成本探、费馒用可母以扣宾除；建成习后无躬偿移响交给亩政府贼、公常用事伯业单嘉位用撞于非呈营利伤性社萄会公牧共事掀业的粉，其务成本辅、费静用可亿以扣览除；建成罢后有办偿转围让的诊，应激计算糊收入费，并挽准予乱扣除耽成本躺、费烟用。土地倘增值退税扣兼除项驼目清菠算房地绸产开最发企农业销科售已缘瑞装修叨的房染屋，蝴其装臭修费鸣用可拿以计商入房帽地产醉开发劳成本绞。房击地产做开发殊企业伙的预爱提费颜用一志般不谱得扣堤除。属于践多个候房地津产项扫目共晨同的浊成本东费用户，应活按清注算项羽目可议售建知筑面宪积占锅多个飞项目肺可售诱总建等筑面穷积的算比例泪或其誓他合虫理的坛方法荣，计扩算确坚定清灿算项览目的盛扣除友金额袭。土地题增值层税扣例除项屿目清滩算满足蛇清算晋条件丢之日杜起9别0日钳内或腰在主船管税悠务机浙关限陷定的素期限元内办转理清自算手个续。锦纳税布人办取理土沈地增乔值税皂清算郊应报克送以衣下资验料：房地尼产开追发企烤业清逢算土誓地增狮值税悦书面页申请怪、土陪地增悼值税惑纳税握申报凡表；项目熟竣工集决算戴报表翅、取减得土他地使截用权残所支倦付的缎地价考款凭马证、缩慧国有盏土地目使用纵权出堵让合而同、查银行倚贷款戒利息既结算妹通知辱单、够项目指工程滔合同射结算哈单、秧商品胃房购磁销合预同统居计表恐等与峰转让果房地岭产的月收入稼、成再本和研费用园有关刻的证化明资长料；土地蒙增值除税清匠算应体报送百的资股料纳税可人办下理土跃地增攀值税阴清算锅应报错送以丸下资互料：主管构税务掩机关币要求罗报送夹的其冰他与止土地云增值京税清常算有筐关的宿证明赚资料蜡等。开纳税挨人委滤托税债务中留介机反构审漂核鉴栏证的爬清算温项目位，报王送中别介机刘构出罗具的义《土慰地增族值税满清算旗税款肺鉴证醋报告包》。收土地毫增值佣税清珠算应建报送豪的资短料税务季中介枝机构净受托评对清州算项肤目审辟核鉴根证时钞，应厨按税访务机蔬关规送定的作格式喘对审耍核鉴各证情民况出止具鉴龙证报都告。罢对符估合要条求的驰鉴证剂报告座，税街务机匠关可符以采溉信。税务汗机关枣要对桂从事厅土地桥增值条税清蛾算鉴纽奉证工弱作的默税务摄中介酬机构固在准四入条牲件、亩工作少程序水、鉴魔证内面容、幕法律递责任膛等方际面提仅出明懂确要瞎求，晚并做隆好必镰要的捡指导袜和管降理工未作。土地延增值水税清索算项衬目的都审核软鉴证房地变产开盼发企躲业有助下列图情形护的，存税务轨机关视可参该照与慢其开初发规傅模和颠收入需水平稳相近慎的当透地企耗业土糖地增打值税衡税负惜情况碰，按树不低趴于预猾征率千的征崭收率保核定举征收祸土地绑增值国税：依照呀法律辟、行踩政法闯规的勤规定夹应当庙设置狮但未汤设置承账簿话的；擅自须销毁迅账簿哈或者狸拒不范提供悬纳税暑资料乞的；虽设满置账课簿，滑但账爬目混圣乱或角者成痒本资批料、凭收入垮凭证般、费摘用凭桨证残轧缺不甲全，淘难以栽确定移转让舟收入芽或扣尖除项盘目金宜额的黄；符合缘瑞土地修增值赚税清楼算条退件，金未按越照规井定的孩期限专办理蔬清算术手续旷，经袍税务拢机关旧责令差限期巩清算种，逾拐期仍孕不清威算的疫；申报私的计脊税依址据明俊显偏辣低，麦又无堤正当真理由爪的。沾土地强增值闹税的荷核定通征收在土毯地增映值税底清算恼时未欲转让妖的房衣地产替，清返算后椒销售治或有耳偿转通让的助，纳傅税人刑应按犬规定沃进行稿土地状增值叹税的醋纳税邪申报出，扣榆除项筑目金例额按肺清算骨时的插单位贡建筑破面积够成本额费用氧乘以凝销售刑或转蒸让面旋积计槽算。单位叉建筑都面积拨成本亲费用赴=清蝇算时灵的扣樱除项偷目总崖金额耐÷清锯算的肾总建飞筑面绳积清算帮后再摧转让掉房地右产的写处理各地裹要进完一步跃完善仍土地炒增值乏税预隐征办秀法，初根据烧本地愁区房悠地产央业增冤值水俘平和援市场嘉发展不情况咸，区铃别普住通住敲房、茅非普帝通住碰房和僻商用林房等摘不同春类型勾，科音学合香理地棋确定和预征傅率，塑并适稻时调歌整。欺工程敞项目屠竣工化结算敌后，激应及师时进蛇行清拦算，尊多退天少补眯。对未遇按预扰征规醋定期他限预摧缴税百款的忆，从爬限定椅的缴冈纳税宴款期升限届员满的璃次日核起，漫加收士滞纳醋金。关于争土地脂增值趁税的掘预征骂规定住宅明小区横建筑情容积贷率在1.纷0以秒上、她单套祸建筑乌面积驶在1椅20靠平方颤米以江下、药实际奋成交芳价格析低于两同级病别土泰地上奶住房替平均岛交易羊价格户1.别2倍拼以下哲。各咽省、半自治库区、衫直辖柴市要洽根据俊实际魔情况肯，制耍定本挥地区暂享受某优惠前政策灿普通阴住房行的具帖体标替准。初允许先单套宇建筑微面积垒和价砌格标扶准适丙当浮铲动，鸭但向膝上浮秃动的时比例密不得闭超过盐上述苦标准食的2客0％。明确飘普通稳标准充住宅墓标准对纳义税人有既建质普通厕标准横住宅基又搞虽其他岩房地散产开垫发的爱，应祸分别似核算湖增值绪额。浊不分斗别核扣算增摄值额痕或不罩能准筝确核正算增症值额凯的，命其建截造的古普通棋标准来住宅笼不能换适用惠相关隐的免垄税规尺定。混合屿项目糟要分黄开核酷算凡是霉已使话用一弯定时黎间或汇达到克一定亲磨损舒程度刺的房移产均性属旧医房。跪使用监时间脾和磨灭损程男度标嘉准可味由各姨省、施自治抗区、臭直辖某市财右政厅渗（局嫌）和州地方甩税务铲局具仓体规隶定。转让围旧房蜓的，渗应按唇房屋渠及建继筑物姜的评女估价逃格、厘取得坝土地屋使用见权所日支付扇的地谜价款蚕和按耗国家庄统一浆规定繁交纳找的有撞关费夹用以上及在挥转让挡环节顺缴纳劳的税甚金作喇为扣关除项葬目金善额计艇征土付地增圆值税猎。对破取得丹土地汇使用涛权时骨未支幕付地烦价款维或不踢能提漏供已犬支付分的地滥价款白凭据赴的，拘不允衡许扣少除取摸得土敌地使校用权君所支还付的尤金额厦。转让望旧房插的计夫算操沟作性咬增强个人茅购入后房地亿产再睛转让财的，丛其在古购入膝时已浓缴纳拖的契友税，季在旧蓄房及浙建筑尖物的漆评估睬价中沙已包躲括了论此项歼因素漏，不坟另作斧为“润与转宪让房捡地产枣有关厚的税摔金”说予以记扣除屿。纳税描人转用让旧徒房及煤建筑朗物时滴因计兰算纳粥税的命需要嫁而对许房地萌产进铁行评典估，行其支潜付的料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