民法专题物权法

1

民法专题物权法局部专题一物权法原理◆物权的概念

物权是权利人依法对特定的物直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

一、物权的根本特征1、物权是支配权，权利的行使无需他人的行为。2、物权是绝对权〔对世权〕，权利主体只有一个，但义务主体是不特定的其他人。3、物权是财产权，与人身权相对。4、物权是排他性权利，故有“一物一权〞及物权优先效力、追及效力。5、物权受侵害时有特殊的保护方法，如物上请求权。6、物权的客体为物，包括不动产和动产。在法律有规定的情况下，权利也可以作为物权客体。7、物权立法采用法定主义

◆作为物权客体的物一般应具备的条件：

1、须为特定物

2、须为独立物

3、不限于有体物

4、须存在于人体外部

5、具有稀缺性

6、能为人力所控制

动产与不动产主物与从物原物与孳息货币与有价证券可消耗物与不可消耗物可分物与不可分物特定物与种类二、物的几种重要分类

◆物权法是调整民事主体关于物的归属和利用的法律标准的总和。◆物权法调整因物的归属和利用而产生的民事关系。二、物权法根本原那么

◆物权法的根本原那么〔一〕物权平等原那么〔二〕物权法定原那么〔三〕一物一权原那么〔四〕公示、公信原那么二、物权法根本原那么三、物权法定主义与物权的类型体系◆物权法定主义类型强制类型固定

◆物权类型体系学理上的物权类型体系

1、所有权与限制物权

2、动产物权、不动产物权与权利物权

3、意定物权与法定物权

4、主物权与从物权

5、登记物权与非登记物权

6、本物权与占有

我国物权法上的类型体系我国物权法上的类型体系1、所有权2、用益物权：1〕土地承包经营权2〕建设用地使用权3〕宅基地使用权4〕地役权3、担保物权：1〕抵押权2〕质权3〕留置权4、占有四、物权的效力

•物权的效力，是指物权基于对物的支配性质而产生的特定保障力或特殊法律效力。排他效力优先效力追及效力物上请求权效力

◆排他效力指内容相同的物权之间具有相互排斥性，即在同一物上不容同一性质或同一内容的两种以上物权存在。与“一物一权〞原那么是一个问题的两个方面表现为：〔1〕所有权、所有权〔x〕〔2〕所有权、他物权〔O〕

〔3〕担保物权、用益物权〔O〕〔4〕抵押权、抵押权〔O〕〔5〕抵押权、质押权〔O〕〔6〕质押权、质押权〔x〕〔7〕以占有为内容的用益物权之间〔x〕

◆优先效力物权的优先效力，亦称物权的优先权。其根本含义是指权利效力的强弱，即同一标的物上有数个利益相互冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或先于效力较弱的权利的实现。

。◆优先效力表现在两个方面：〔1〕物权之间的优先效力〔2〕物权相对于债权的优先效力

。物权的效力●物权之间的效力以物权成立时间的先后为标准例外：〔1〕限制物权在其支配范围内优先于所有权〔2〕法律的特殊规定。例如，海商法上的船舶优先权>船舶留置权>船舶抵押权。

●物权相对于债权的优先效力

1、物权破除债权。如一物二卖的场合。

2、物权对债权的优先受偿权。指享有担保物权的债权人可就担保物优先于其他债权人受清偿。

物权优先于债权的例外1〕基于租赁权的物权化性质，成立在先的租赁权，租赁物交付后，可优先于后成立的物权，即该租赁权的效力不受以后租赁物所有权的转移或其他物权的设定的影响。——“买卖不破租赁〞。2〕基于社会公益或政策的缘由，法律规定某些物权不得享有优先次序。如先设定的抵押权不得优先于船长、船员的工资等劳动报酬、社会保险费等费用的给付请求权。●物权对于一般人的优先效力指优先购置权，即财产所有人出卖其财产时，就该项财产与所有人存在物权关系的人在同等条件下可以优先于其他人购置。如“房屋承租人〞与“按份共有人〞的优先购置权。

◆追及效力追及效力又称“追及权〞，指物权成立后，物权标的物无论辗转落入何人之手，除法律另有规定外，物权人均可追及至物之所在行使物权。具体表现在如下两种情况：1〕当标的物由无权处分人转让给第三人时，除法律另有规定外，物权人有权向第三人请求返复原物。2〕当抵押人擅自转让抵押物给第三人时，抵押权人可追及至抵押物之所在行使抵押权。物权的追及效力的相对性受假设干保护“善意第三人〞制度的限制：1〕受即时取得和时效取得制度限制。2〕物权未按法定方式公示的，不具有对抗善意第三人的法律效力。3〕物权登记错误时，与登记名义人进行交易的善意第三人受登记公信力的法律保护，真权利人无权追索。◆物上请求权与物权保护●概念物上请求权是物权人对物的支配因受到他人阻碍而出现缺陷时，为回复其对物的圆满支配状态而产生的请求权。物上请求权基于物权的支配权受到阻碍而发生。●性质：物上请求权是以物权为根底的独立请求权

◆

物上请求权内容包括：

1、对物权占有的妨害——返还请求权

2、对占有之外的妨害——妨害除去请求权

3、对有妨害之虞的——妨害预防请求权

4、对于产生毁损的——恢复原状请求权

?物权法?34－36条规定物上请求权的具体内容包括：〔1〕返回原物〔2〕排除妨害〔3〕消除危险〔4〕恢复原状〔修理、重作、更换〕

◆物上请求权与债权请求权

◆物上请求权与损害赔偿请求权◆物上请求权的行使——自力救济与公力救济【案例】新华印刷厂荣华房地产开发公司在相邻30米处建造一座大厦两项请求权：物上请求权和基于侵权所产生的请求权，只能选择一项行使。

◆物权变动概述•物权的变动，就权利自身而言，指物权的设立、变更与消灭、。就物权的主体而言，指物权的取得、丧失与变更。

专题二物权的变动◆物权的取得〔发生、设立〕1、原始取得〔固有取得〕非依他人既存的权利取得物权。一般基于事实行为。原始取得方法：1〕生产；2〕收取天然孳息；3〕税收、国有化、征收、征用、没收；

专题二物权的变动4〕国家依法定程序取得无主财产和所有人不明的埋藏物、隐藏物；5〕集体组织取得其成员的无人继承的遗产；6〕先占取得无主动产；7〕添附；8〕时效取得；9〕即时取得。2、继受取得〔转来取得〕依据他人既存的权利而取得物权。一般基于法律行为取得物权。1〕转移之继受取得原因：买卖、互易、赠与、遗赠、继承等。2〕创设之继受取得•民事方法，如订立土地承包经营权合同、抵押权合同等。•行政方法，如划拨土地使用权、特许采矿权等。◆物权的变更广义：指物权主体、客体和内容的变更。狭义：物权法上的概念仅指物权客体和内容的变更，主体的变更分别归入物权的取得与丧失之中。◆物权的消灭1、物权的绝对消灭2、物权的相对消灭物权绝对消灭的原因：1〕物权标的物灭失、被征收、没收；2〕物权人抛弃其物权；3〕他物权与所有权混淆等；4〕限制物权的约定存续期间届满等。

◆物权的消灭

1、物权的绝对消灭

2、物权的相对消灭物权相对消灭的原因：转让；他人因时效、添附等原因取得物权的原物权消灭。

◆物权变动的原因

●物权法律行为

●物权行为以外的法律事实

●某些公法行为

◆物权法律行为简称物权行为——单方行为——双方行为〔物权契约〕物权行为是物权变动最常见的主要原因。

◆物权行为以外的法律事实包括：生产、天然孳息、时效、先占、拾得、发现、标的物灭失、混淆、加工、符合、法定期限的届满等。◆某些公法行为如法院的强制执行、征收、没收等。【例】甲与乙在3月1日签订一份买卖彩电合同，3月2日乙交付5000元，3月3日甲将彩电交付给乙。依德国法上的物权行为概念，在这个法律关系中包含了三个法律行为：〔1〕3月1日的买卖彩电合同，为债权行为，确立债权债务关系：乙负有付款义务，甲负有交付彩电义务；〔2〕3月2日乙交付5000元的行为，为物权行为，发生物权变动：转移货币所有权于甲；〔3〕3月3日甲交付彩电的行为，为物权行为，发生物权变动：转移彩电所有权于乙。

这一分野意味着，交付货币与彩电的行为不是单纯的履行合同债务的行为，而是独立于债权合同行为的行为，此谓之物权行为的独立性。据此，物权行为的定义：

发生物权变动效果的法律行为。

通说认为，只有物权变动的意思表示〔在上例中即指转移标的物或者货币所有权的意思〕与形式〔动产交付或者不动产登记〕相结合，才构成物权行为。

◆物权行为的独立性／物权行为与债权行为完全别离，独立存在。／交付、交付中包含的转移所有权的合意与作为债权契约的买卖契约别离。•◆物权行为的无因性债权行为是物权行为的原因，物权行为的成立与生效不受相应的债权行为的影响。这意味着在交付标的物之后，债权行为被宣告无效或者撤销的，物权行为的效力不受影响。如买受人继续保有标的物的所有权，丧失所有权的出卖人只能请求返还不当得利。•【例2】设例1中，3月4日甲以受到欺诈为由主张买卖合同应被撤销，法院终审判决撤销该买卖合同。问：假设依据物权行为无因性理论，那么甲与乙之间的法律关系如何认定？【答案】买卖合同自始无效；乙保有彩电所有权，甲可依不当得利请求返还；甲保有货币所有权，乙可依不当得利请求返还。

◆我国对物权行为理论的继受严格区分物权行为与债权行为的效力1995年?担保法?混淆了物权行为与债权行为的效力，错把物权的生效要件当成债权的生效要件。1999年?合同法?开始纠正这一错误。2007年?物权法?第15条明确规定：不动产物权变动合同自成立时生效，除非对它的生效法律另有规定或者当事人另有约定如负有条件或期限。未办理物权登记的，不影响合同的生效。

◆我国对物权行为理论的继受不采物权无因性理论无因性理论的最大缺点在于严重损害出卖人的利益。◆物权公示原那么物权公示原那么是指物权的变动必须以法定的方式让公众知晓。物权的公示是指物权享有及变动可取信于社会公众的外部表现形式。

物权变动的公示与公信原那么〔一〕公示的对象物权的享有与变动的事实〔二〕公示的目的让不特定的第三人得以“知道〞

物权变动的公示与公信原那么◆物权公示的方法公示原那么的根本规定——?物权法?第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。〞

公示方法：1、动产：物权享有的公示方法——占有物权变更的公示方法是——交付交付方式：〔1〕现实交付〔2〕简易交付〔3〕占有改定〔4〕指示交付。2、不动产：登记和变更登记◆物权公示主义1、成立要件主义：2、对抗要件主义：3、折衷主义：我国该立场是一贯的——以成立要件主义为原那么，以对抗要件主义为例外。

◆物权公示的效力?物权法?第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法经登记发生效力，但法律另有规定的除外。〞?物权法?第23条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。〞法律另有规定，如?物权法?第127条、第158条的规定，土地承包经营权、地役权都是自合同生效时设立。?城市房地产管理法?第60条，,?合同法?第133条，?民法通那么?第72条均有类似规定。

◆物权公信原那么含义：是指对登记或占有〔交付〕等公示方法仅依其外观表征即赋予法律上的公信力，即使该外观表征与真实的权利状况不符，法律对善意第三人也应该加以保护。

◆公信力的内容：〔1〕假设当事人在享有、变动物权时依法进行了公示，第三人因信赖这一公示而为一定行为，事后即使公示出来的物权状态与真实的物权状态不符，第三人取得的物权亦受保护；〔2〕假设当事人在享有、变动物权时依法进行了公示，那么其物权足以对抗第三人；〔3〕假设当事人在享有、变动物权时未依法进行公示，那么其物权不得对抗第三人。案例：吴某张某张某借给吴某5万元建房假设一年后不能归还，各得一半房屋金某吴某将产权登记为自己单独所有以22万元出售并办理过户登记问：1、张某知道后请求法院确认合同无效，法院如何处理？2、假设合同签订后尚未办理登记手续那么应如何处理？◆物权登记的公信力〔效力〕指物权登记机关在其物权登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确、全面的效力——权利推动的效力涉及三个概念：登记名义人善意第三人真权利人

◆第三人受登记公信力保护的条件：1〕须登记之错误不能从登记簿发现；2〕第三人须为善意；所谓善意，指第三人自登记名义人受让权利时或者向登记名义人履行义务时，不知及不应知登记错误。◆法律对真权利人利益的保护1〕善意第三人自登记名义人处取得权利前，真权利人有权向登记名义人提起诉讼，请求法院否认登记名义人的权利，确认自己的权利。并依据法院的判决，请求登记机关更正错误登记。也可以在起诉前向登记机关提出登记异议，阻止错误登记的公信力。

◆法律对真权利人利益的保护2〕善意第三人自登记名义人处取得权利以后，真权利人的权利虽然因此而丧失，但真权利人有权请求登记名义人赔偿损失。◆动产占有的公信力指动产占有人对动产的实际占有具有使社会公众相信其对占有的动产享有物权的效力。动产物权的享有以占有为其公示手段。

◆动产的善意取得制度基于占有的公信力，即使占有人对其占有的动产无权处分，受让该动产的善意第三人的利益亦受法律保护。

3、动产的善意取得制度〔动产公示的效力〕

所有权人占有人

所有权转移后不能要求返还财产善意第三人非法处分合法占有我国不动产物权登记制度?物权法?第10－22条：1、不动产登记管辖原那么——由不动产所在地的登记机构办理2、国家实行不动产统一登记制度：即统一登记范围，统一登记机构，统一登记方法3、登记机构的行为标准：不得按件收费、重复登记、要求评估、越权登记；应当为权利人申请查询、复制登记资料提供效劳我国不动产物权登记制度?物权法?第10－22条：4、效力排序：权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明有错误5、登记错误及其补正、法律责任：更正登记；异议登记；侵权赔偿责任；国家赔偿责任6、预告登记及其效力：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。自债权消灭或能够登记之日起3个月未申请登记的，预告登记失效。物权登记的效力体系〔1〕登记生效主义主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权与权利质权的变动〔2〕登记对抗主义地役权的变动〔158条，169条〕与机动车等特殊动产的物权变动〔24条〕，以及动产抵押权的变动〔188－189条〕〔3〕免予登记第9条第2款：国有自然资源所有权、可以不登记。〔4〕不登记由于现行条件限制，对土地承包经营权、宅基地使用权未强行要求必须登记。物权的追及效力案例所有人买得人小偷拾得人公安部门寄卖商店手表该归还给谁？物权的民法保护

?物权法?第38条：物权受到民法、行政法与刑法等实体法的严格保护物权保护途径：和解、调解、仲裁、诉讼〔?物权法?32条〕诉讼的种类包括：1、确认之诉2、给付之诉3、形成之诉

1、确认之诉?物权法?第33条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

2、给付之诉〔34－37条〕〔1〕请求返复原物〔2〕请求排除妨害或者消除危险〔3〕请求修理、重作、更换〔或者恢复原状〕〔4〕请求损害赔偿〔债权请求权〕

3、形成之诉请求变更物权的内容以上物权保护方式可以单独适用，也可合并适用专题三所有权原理一、所有权的概念所有权是权利人对自己的动产与不动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。二、所有权的特征〔一〕全面性〔完全性〕〔二〕整体性〔单一性〕〔三〕弹力性〔归一性〕〔四〕恒久性〔永久存续性〕〔五〕观念性所有权的权能一、积极权能〔一〕占有权能〔二〕使用权能〔三〕收益权能〔四〕处分权能〔事实上的处分与法律上的处分〕二、消极权能〔源于绝对权〕即“排除他人干预〞，指所有人排斥并除去他人对所有物的不法侵害。所有权的限制指禁止或限制作为所有权积极权能或消极权能的一面或数面，从而使所有人受一定的拘束，并负一定的义务。一、历史演变1、罗马法时代所有权具有绝对性、排他性和永续性特点，但并非不受限制。2、17、18世纪近代资产阶级革命初期，所有权被认为是天赋的不可剥夺的神圣的自然权利。3、19世纪近代民法法典化建立起了所有权绝对原那么。4、20世纪所有权社会化运动，导致以公法和私法的标准来限制所有人行使其所有权所有权的限制二、私法标准对所有权的限制1、以私法标准限制所有权的行使〔1〕禁止权利滥用〔2〕老实信用原那么〔3〕自卫行为〔包括正当防卫、紧急避险等〕〔4〕其他限制〔主要指所有权受自己所有物上设定的用益物权的限制〕2、通过相邻关系限制相邻一方行使其所有权的绝对自由所有权的限制三、公法对所有权的限制以保障国家公共利益和社会公共利益为目的，包括：〔一〕征收〔?物权法?第42条〕1、发生原因：为公共利益需要2、征收对象：集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产3、补偿规定〔1〕征收集体土地的，应足额支付:土地补偿费、安置补助费、土地附着物补偿费等费用，以及安排被征地农民的社会保障费用。〔2〕征收单位、个人的房屋及其他不动产的，应给予拆迁补偿；征收居民房屋的，应保障其居住条件。

第三节所有权的限制〔二〕征用〔?物权法?第44条〕1、发生原因：因抢险、救灾等紧急需要2、征用对象：集体、个人的不动产、动产3、返还与补偿〔1〕使用后应当返还给被征用人；〔2〕被征用后毁损灭失的，给予补偿。

国家、集体、私人所有权一、国家所有权〔一〕国家专属所有权1、依照?物权法?第46－47条、第50条、第52条第1款以及相关立法的规定，绝对专属于国家所有的物包括：〔1〕矿藏、水流、海域；〔2〕城市市区的土地；〔3〕国防在资产；〔4〕无线电频谱。2、非专属于国家所有的物森林、山岭、草原、荒地、滩涂、野生动植物等自然资源，可以属于国家所有也可以属于集体所有。国家、集体、私人所有权〔二〕国家所有权的行使与保护依照?物权法?第45条等以及相关立法规定，主要规那么有：1、原那么上，国有财产由国务院代表国家行使所有权；2、国家机关对其直接支配的物享有占有、使用和法律、国务院规定的收益、处分权能；3、国有事业单位对其直接支配的物享有占有、使用和法律、国务院规定的收益、处分权能；4、国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依法分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益；5、禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留和破坏。国家、集体、私人所有权二、集体所有权〔一〕享有1、农民集体所有的物，属于本集体成员集体所有。2、城镇集体所有的物，依法由本集体享有占有、使用、收益、处分权〔二〕行权1、三级农民集体所有的土地、森林等自然资源的行权规划〔?物权法?第60条〕:〔1〕村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行权；

国家、集体、私人所有权〔2〕分属于村内两个以上农民集体〔如村民小组〕所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行权；〔3〕属于乡镇集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行权。2、需要依照法定程序经农民集体成员决定的事项〔成员的重大事项决策权——成员权〕?物权法?第59条第2款：〔1〕土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；〔2〕个别土地承包经营权人之间承包地的调整；〔3〕土地补偿费等费用的使用、分配方法；〔4〕集体出资的企业的所有权变动等事项；〔5〕法律规定的其他事项国家、集体、私人所有权〔三〕保护1、禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留和破坏。2、对集体所有权的成员权的保护〔1〕管理人作出的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可向法院提起撤销之诉〔?物权法?第63条第2款〕〔2〕集体经济组织、村委会、村民小组应依法律、行政法规、章程、村规民约向集体成员公布集体财产状况〔第62条〕〔3〕因集体土地的征收、征用而消灭或影响用益物权行使的，用益物权人如土地承包权人有权获得相应的补偿〔第132条〕国家、集体、私人所有权三、私人所有权私人所有权同样受到法律承诺的保护。〔见?物权法?第64－66条及其它条文〕四、其他主体的所有权1、企业法人作为独立的民事主体对其不动产和动产依照法律、法规以及章程享有所有权。2、企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、法规、以及章程的规定3、社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护4、国家、集体、私人出资到公司、其他企业的，作为出资人享有的权利包括：资产收益、重大决策、选择经营管理者等

建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权指业主对区分所有建筑物的专有局部所有权、共有所有权以及因共同关系所生的成员权所组成的特别所有权。与一般不动产所有权相比其特别之处在于：〔一〕复合性由专有所有权、共有所有权、成员权三局部组成〔二〕专有所有权的主导性1、取得专有所有权便取得了共有所有权和成员权，反之亦然。2、专有所有权的大小，决定了共有所有权和成员权〔如表决权〕的大小〔?物权法?第76条第二款〕。3、在区分所有权的登记上只登记专有所有权，共有所有权和成员权不需要单独登记。

建筑物区分所有权〔三〕一体性三要素结为一体不可别离，一同转让、抵押、继承。〔四〕权利主体身份的多重性就专有局部的所有权主体而言——专有所有权人就共用局部的所有权主体而言——共有所有权人就行使管理权而言——成员权人二、类型〔一〕纵切型区分所有权〔二〕横切型区分所有权〔三〕混合型区分所有权〔主要标准对象〕

建筑物区分所有权三、专有所有权〔一〕定义指对专有局部享有的占有、使用、收益和处分的权利。〔二〕性质通说认为是一种空间〔由建筑材料组成的空间〕所有权〔三〕客体即在构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用的建筑物局部。

建筑物区分所有权专有局部的范围：壁心和最后粉刷表层说为通说分别内部关系和外部关系而定：1、在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，专有局部仅包括壁、柱、天花板等境界局部表层所粉刷的局部；2、在外部关系，尤其是对第三人买卖、保险、税金等关系上，专有局部的范围那么包括壁、柱、地板、天花板等境界局部厚度的中心线。〔四〕行权界限不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益〔?物权法?71条〕

建筑物区分所有权四、共有所有权〔一〕定义与特征指区分所有人依照法律和管理规约的规定，对共有局部所享有的占有、使用、收益、处分的权利。与一般共有所有权相比，其差异之处在于：1、从客体看，客体较广泛。包括：〔1〕法定共用局部〔2〕规约共用局部

?物权法?第73－74条、第79条特别明确以下局部属于业主共有：〔1〕建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外；〔2〕建筑物区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除外；〔3〕建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房；〔4〕占有业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；〔5〕建筑物及其附属设施的维修基金。

2、从内容看，权利义务较广泛，包括：〔1〕全体区分所有人对建筑物整体所共同享有的权利义务；〔2〕对建筑物某一局部共同享有的权利；〔3〕因一局部区分所有人在一部共有局部上设定专用使用权而产生的权利义务〔4〕因对建筑物基地的利用而发生的区分所有人与土地所有权人间的权利义务。3、从标的物的分割看，共有所有权的标的物不得请求分割。4、共有所有权在伴随专有所有权的转让而转让时，其他区分所有权人并无优先购置权。建筑物区分所有权〔二〕作为共有所有人的权利〔1〕共用局部的使用权〔包括共同使用、轮流使用〕〔2〕共用局部的收益权，即依照各自的持分取得因共用局部所生的利益。〔3〕共用局部的单纯的修缮改进权〔各国立法大都成认〕〔三〕作为共有所有人的义务〔1〕依共用局部的本来用途使用共用局部；〔2〕按持分比例分担共同费用与负担〔?物权法?第80条〕

建筑物区分所有权五、成员权〔一〕定义指建筑物区分所有人基于建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的一名成员所享有的权利和承担的义务。永续性权利：只要建筑物存在，团体关系就会存续。〔二〕内容要点〔?物权法?第76－83条〕1、管理组织全体业主组成业主大会，业主大会选举业主委员会〔1〕业主大会、业主委员会的决定对业主具有约束力；〔2〕业主大会、业主委员会对建筑物内的侵害他人合法权益的行为可以行使物上请求权及损害赔偿请求权。

〔二〕内容要点〔?物权法?第76－83条〕

2、管理方式〔1〕自主管理〔2〕委托〔物业效劳机构等〕管理受托管理人受业主的监督

3、管理规那么重要事项由业主共同决定〔第76条〕决定规那么：〔1〕改建、重建，筹集和使用维修基金的，采2/3以上面积并2/3以上人数决；〔2〕其它重要事项〔见?物权法?第76条第〔1〕－〔4〕项〕，采1/2以上面积并1/2以上人数决。

4、改变建筑物用途的业主不得违反法律、法规、管理规约将住房改为经营性用房；假设改的，除遵守法律、法规、管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

5、业主诉权业主大会、业主委员会无诉讼主体资格业主对侵害自己合法权益的行为，可以提起单独或者共同诉讼。〔第83条〕业主大会、业主委员会作出侵害业主权益规定的，业主可以向法院提起撤销之诉。〔第78条第2款〕土地所有权

土地是指“一块有特定四至的地球的外表〞并“及于土地的上下〞。／土地中的土沙、岩石等为土地的成分而非独立于土地之物。／土地中的矿物专属于国家所有，故不属于土地的构成局部。土地所有权土地所有权指以土地为标的物，所有人依法对土地进行占有、使用、收益和处分等独占性地支配，并可排除他人干预的权利。土地所有权的划分〔一〕国家土地所有权〔二〕集体土地所有权法律依据：?宪法?第10条?土地管理法?第8条?土地管理法实施条例?第2条

国有土地范围：

1、城市市区的土地

2、原属集体所有的土地，经没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因而转为国有土地的。

除上述国有土地外，其余皆属集体土地。

集体土地所有权依?土地管理法?第10条，集体土地实行三级所有制。三级主体分别是：村农民集体；乡镇农民集体；村民小组。

【例1】甲、乙两家为多年邻居，一日，甲、乙为两家相邻的一幅长二丈，宽一尺的地面发生争议，甲认为属其宅基地，乙认为属其宅基地。问甲、乙之争如何解决？【答案】〔1〕先由二人协商〔2〕协商不成，提交乡政府处理〔3〕假设对处理决定不服，可向乡人民法院提起诉讼。专题四所有权取得的特别规定所有权取得方式依是否为法律行为分为如下两大类：所有权的取得基于法律行为非基于法律行为买卖互易赠与遗赠时效取得善意取得发现隐藏物、埋藏物添附继承拾得遗失物、漂流物、失散的饲养动物公用征收、征用、没收财产、罚款、罚金其他依据是否基于原权利人的意志和权利分为：所有权的取得继受取得原始取得买卖互易赠与遗赠继承先占发现隐藏物、埋藏物拾得遗失物、漂流物、失散的饲养动物添附善意取得其他时效取得说明：本节只讲原始取得方式中的前五种所有权取得的特别规定一、先占〔一〕定义指以所有的意思，先于他人占有无主的财产，从而取得其所有权的事实。性质与特征：1、先占属于事实行为，先后人必须在事实上占有该物，且为自主占有。2、先占属瞬间行为，一经完成，即取得所有权。3、先占为原始取得，因先占取得无主财产的所有权，非基于他人既存的权利而取得。〔二〕构成要件1、对象是无主物2、标的物为动产，土地及其定着物不适用先占。以下动产亦不适用先占：〔1〕尸体；〔2〕宣布为国家所有的资源，如野生动物资源；〔3〕他人享有独占性权利的物，如他人已经依法获得独占捕捞权的水面的水产动物。3、须以所有的意思占有无主物。【例1】农场主甲养有一群奶牛，甲疑心一奶牛患有严重的传染病，为防止其传染给其他奶牛，甲牵该牛至一深山老林处扔下，单独下山。适逢农民乙上山采药，发现此牛并牵回。经乙的精心调养，该牛成为一高产奶牛。甲闻讯后欲取回奶牛，乙不允，遂起纠纷。问本案应如何处理？

【例2】

甲、乙为夫妻，一天夫甲在清理旧物时扔掉一批旧衣服，被废旧品捡拾者丙捡到。丙翻开一件衣服时发现内里缝有现金1万元。经查，此乃妻乙私藏起来的私房钱。问：丙能否取得这1万元？所有权取得的特别规定二、添附〔一〕概念添附乃附和、混合、加工的通称，是动产所有权丧失、取得的原因。1、附和，指不同所有人的有形物结合在一起无法别离或不宜别离，而交易上认为一物者。包括：动产与动产动产与不动产不动产与不动产的附和

所有权取得的特别规定2、混合，指不同所有人的动产混杂在一起，无法识别或者识别需费过巨，成为混合物。

3、加工，指在他人之物上附加自己有价值的劳动，使之成为一新物。

添附在性质上属于法律事实中的事件或事实行为。不同的所有人依协议将各自拥有的物结合在一起的不属于添附故添附区别于：劳动关系中的加工承揽关系中的加工类似乃至同名的法律行为〔二〕添附的物权效果不允许恢复原状，由一人取得所有权，或由数人共有。属于原始取得。请问理由？

1、动产与动产的附和物权规那么：〔1〕假设能区分主物与从物，那么该附和物归主物所有人所有。〔2〕假设不能区分主从物，原那么上由各动产所有人共有，其份额依附和时的价值比例而定。【例1】将别人的钮扣缝于自己的大衣上，问如何处理？用别人的宣纸补糊自己的孤本书页？2、动产与不动产的附和物权规那么：〔1〕由不动产所有人取得动产；〔2〕动产所有权因此消灭。【例2】村民甲乙邻居，同时在宅基地上建房。一天甲乙均同时外出采购建筑材料，甲雇用的建筑工人误把乙运来的涂料当作甲的涂料，涂刷于甲屋外墙上。问：该涂料如何处理？

3、不动产与不动产的附和〔1〕如增建房屋与原不动产价值悬殊时，附和物的所有权归原不动产所有人〔2〕如价值相当，归共有。

【例3】单身汉村民甲外出打工多年未归，在村里有一处空置的宅基地，邻人乙以为其不再回来，买来建筑材料在甲的宅基地上盖起五间简陋的平房准备为儿子娶媳妇用作新房，平房刚建好，甲打工挣了一大笔钱从城里返回，欲定居成家。问：该平房归谁所有？

【例4】承租人在租借来的楼房平台上加盖一间房屋？

4、混合

【例5】甲乙两家均为养鱼专业户，甲鱼塘10亩，乙鱼塘1亩，中间仅隔一堰坝，两家春季同时放养鲤鱼苗。到初秋，连日暴雨水势大涨，瞒过堰坝二使两鱼塘合一。问：甲乙两家的鲤鱼如何归属？

【答案】可按比例按份共有。

5、加工

【例6】甲有一个粗朴的黄杨木树根委托乙保管，乙为一木雕艺术家。后乙在甲的树根上进行雕刻，使之成为一件价值上万元的木雕杰作。问：该木雕作品应归谁所有？

〔三〕添附的债权效果凡因添附而丧失权利的人可以行使：〔1〕不当得利请求权〔2〕损害赔偿请求权如果所增加的价值违背受益人的主观愿望，构成“强迫得利〞，权利人也可以不主张取得添附物，而主张轻轻恢复原状或者除去妨害〔物权效果〕。【例7】设例3中，村民甲回乡欲盖一座小洋楼，那么甲当然可以不主张对于平房的所有权，而要求乙拆除平房以恢复宅基地的原状。【例8】设例6中，甲举证此段黄杨木乃自己在新疆数十年野外考察的唯一收藏品，爱之不亚于己，今陡然失之不啻于晚年丧子之痛。可以请求乙承担保管合同的违约损害赔偿责任或者侵权损害赔偿责任。?民法通那么意见?第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够撤除的，可以责令撤除；不能撤除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。〞?合同法?第223条第2款：“承租人未经出资人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。〞?民法通那么?、?物权法?那么均没有规定。所有权取得的特别规定三、拾得遗失物〔一〕遗失物的拾得遗失物指非基于遗失人的意志而暂时丧失占有的物。遗失物并非无主财产。遗失物的要件：〔1〕须为他人之物；〔2〕须为动产，不动产永不构成遗失物；〔3〕遗失人对于物的占有的丧失非出于自己的意思。所谓“拾得〞，指发现并实际占有遗失物。属事实行为，不以拾得人有行为能力为构成要件。〔二〕拾得遗失物的法律效果采罗马法不能取得所有权主义，故拾得人拾得遗失物不管经过多长时间，均不能取得所有权，而应当返还给权利人。〔?民法通那么?第79条第2款、?物权法?第109条〕相关规那么有：1、拾得人的义务〔1〕拾得人的报告义务与保存机关的公告义务〔20日内〕〔2〕拾得人、保存部门负有妥善保管的义务，因成心或者重大过失致使遗失物毁损灭失的，负赔偿责任。〔第111条〕

〔二〕拾得遗失物的法律效果

【例1】某日甲在大街上捡到钱包一个，左等右等不见失主。甲遂登上公共汽车准备送交附近的派出所，但下车后发现该钱包被扒手割破大衣内袋而偷走。问：甲应否赔偿失主损失？〔二〕拾得遗失物的法律效果采罗马法不能取得所有权主义，故拾得人拾得遗失物不管经过多长时间，均不能取得所有权，而应当返还给权利人。〔?民法通那么?第79条第2款、?物权法?第109条〕相关规那么有：1、拾得人的义务〔1〕拾得人的报告义务与保存机关的公告义务〔20日内〕〔2〕拾得人、保存部门负有妥善保管的义务，因成心或者重大过失致使遗失物毁损灭失的，负赔偿责任。〔第111条〕

2、拾得人的权利〔1〕费用归还请求权必要费用，如保管费、维持费、登报费、饲养费等。〔2〕关于报酬请求权拾得人无报酬请求权；但权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时，应当向拾得人〔不包括保存部门〕支付承诺的费用。问：甲的的要求有无依据？【例2】设例1中，甲翻看钱包发现有2000元现金及失主名片，甲依名片打车前往将钱包交与失主。乙非常感谢。甲提出来：来回打车的车费共计35元请乙支付，并要求酬金100元。乙不允，遂起纠纷。问：甲的的要求有无依据？〔3〕留置权领取人拒不支付必要费用，或者承诺的报酬的，拾得人、保管部门可以行使留置权。〔?物权法?第230条〕〔4〕拾得人侵占遗失物的，不得主张费用归还请求权与报酬请求权。

3、遗失物的归属〔1〕由权利人领回，即物归原主。〔2〕遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有——原始取得。【例3】个体屠宰专业户甲某某日押送一卡车大牯牛，车行至某村路段时一大牯牛掉下去，甲不知。村民乙发现并牵回大牯牛。第二天，甲沿路寻回，得知牛的下落后，表示愿意支付饲养费并酬谢人民币100元而牵回牛，甲坚持不还。甲无奈，请来村长做工作，乙仍拒绝返还。一周后，甲诉至法院。问：法院如何处理？设村民乙将大牯牛以1000元转让，又应如何处理？遗失物原那么上不适用善意取得。但受让人通过拍卖或者向有经营资格的经营者购得的，可以“有偿回复〞所有权取得的特别规定

四、发现埋藏物、隐藏物

埋藏物指包藏于他物之中，不易从外部发现的物。

隐藏物指置于隐蔽场所，不易发现的物。

所有权取得的特别规定

埋藏物、隐藏物的构成要件：〔1〕须为动产，但人类的骸骨不在其内。〔2〕须为埋藏、隐藏的物。〔3〕须为所有权归属不能判明〔文物不在其内〕。发现埋藏物、隐藏物的效果，参照适用拾得遗失物的规那么〔?物权法?114条、〕。此外，?民法通那么?第79条第1款，?民法通那么意见?第93条也有规定。所有权取得的特别规定五、善意取得〔?物权法?第106条－108条〕又称为即时取得，指无权处分人在不法将其受托占有的他人的物〔动产或者不动产〕转让给受让人的，如受让人取得该物时系出于善意，那么受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

构成要件：1、标的物包括动产与不动产2、转让人无处分权3、基于有偿法律行为4、受让人受让财产时为善意且不负举证责任〔事后知情与否无影响〕5、转让的财产已经完成交付或者登记关于标的物的特殊说明：〔1〕占有委托物(租赁物、存放物、借用物、运输物、承揽物、试用买卖物等〕，原那么上适用。〔2〕与占有脱离物〔赃物、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物等〕，原那么上不适用。〔3〕货币〔所有与占有高度一致〕〔4〕有价证券〔记名与无记名〕

【例1】甲有一幅名画委托好友乙保管，乙作为寿礼送给丙，丙善意不知情，丙能否取得该画的所有权？

【例2】6月1日，甲将一台录音机委托好友乙保管。6月10日，乙拿至旧货市场卖与丙并交付。丙买回家后第二天，从另一友人丁处得知该录音机系甲所有，而为乙偷偷卖掉的事实。丙能否取得录音机的所有权？

【例3】设例2中，6月10日乙丙订立的买卖合同约定丙当即付款，10天后即20日再交付录音机。6月17日，甲从乙处取回录音机，乙当时未敢透露出卖与丙的事。20日丙来乙家取录音机，被告知在甲处。丙能否向甲主张录音机返回请求权？假设否，丙如何救济自己的权利？【例4】设例2中，丙买回后的第三天赠与了丁。那么丁亦根据赠与合同继受取得了录音机的所有权。虽然丁为恶意〔知情人〕且无偿〔受赠人〕。专题五共有及优先购置权共有是指两个以上主体对同一财产享有所有权，即“一物一权，数个所有权人〞一、按份共有〔一〕特征1、各共有人对共有物按各自份额享有所有权；2、各共有人对共有物按各自份额分享权利、分担义务、责任。

〔二〕内部关系1、收益对于按份共有物的占有、使用、收益，各共有人按约定的各自份额行使；份额约定不明确的，按照出资额约定；不能确定出资额的，视为等额享有〔?物权法?第104条〕【例1】甲、乙、丙、丁四人以3：2：3：2的比例出资购置一辆卡车从事运输，当年底盈利1万元，假设无约定，那么所获收益原那么上依上述比例分享。2、管理共有人按照约定管理共有物；没有明确约定的，各个共有人都有管理的权利和义务。具体而言：〔1〕对保存行为，各个共有人均可为之；〔2〕对改进行为，民法通说认为，取得持有一半以上份额的共有人同意即可为之。【例2】设例1中由甲作为司机负责运输事宜。一日外出长途运输时，一个轮胎爆胎，甲能否单独绝定修理该轮胎？【答案】可以，属保存行为【例3】设例1中，甲负责外出长途运输时，碰到有人出售汽车豪华驾驶座垫，甲能否绝定购置新座垫以代替旧座垫？【答案】不可以，属改进行为。〔3〕对重大修缮行为，取得2/3以上份额的共有人同意可为之〔?物权法?第97条〕。〔4〕管理费用的负担，各共有人对外承担连带责任，在内部依各自份额比例分担〔?物权法?第98条〕。

3、对共有物的处分〔1〕这种处分必须取得2/3以上份额的共有人同意，方可为之。〔?物权法?第97条〕〔2〕假设一个或几个共有人擅自处分的，构成无权处分行为〔?合同法?第51条〕，属效力待定行为。第三人善意取得所有权的，其他共有人可追究擅自处分人的侵权责任。4、对共有份额的处分只要没有例外的约定，在按份共有期间，任何共有人均可随时请求分割，即提出分出、转让、抛弃份额。退出共有。具体而言：〔1〕某共有人转让份额时，其他共有人有优先购置权；〔2〕某共有人抛弃的份额，?物权法?没有规定，民法原理认为归其他共有人共有；〔3〕某共有人可自由决定以其份额设定抵押〔担保法解释?第54条第1款〕〔三〕外部关系1、共有人对第三人的权利第三人侵害共有物时，成立连带债权，每个共有人均可行使全部的物上请求权或债权请求权。【例4】设例1中，戊扎破汽车轮胎，致损失1000元，甲能否以自己名义请求戊赔偿1000元？【答案】可以，但甲拿到1000元后应依份额比例分给其余共有人。2、共有人对第三人的义务假设共有物侵权造成第三人损害，那么成立连带债务。【例5】设例2中，卡车车胎爆炸伤及行人戊，花去医药费1000元，那么戊如何实现自身权利？【答案】〔1〕戊可请求甲乙丙丁中的任何一个人负责赔偿1000元；〔2〕在甲乙丙丁内部，依份额最终分担。共有二、共同共有〔一〕特征1、共同共有只能基于共同关系而存在；2、共同关系终止前，任何共有人不得提出分出、转让自己的份额；3、共同关系存续期间，每个共有人对共有物分享共同的权利、承担共同的义务、责任，即每个共有人并无明确的份额，份额是潜在的，惟在共同关系终止时，每个共有人的份额才清楚显现。〔二〕类型公认的共同共有关系有三种：1、夫妻关系〔夫妻共同共有财产〕；2、家庭成员关系〔家庭共同共有财产〕3、从法定继承开始到分割完毕这一期间的遗产。〔二〕类型【例】甲乙共同继承平房两间，一直由甲居住。甲未经乙同意，接该房右墙加盖一间房，并将三间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了丙。以下哪种说法是正确的？A.甲乙是继承房屋的按份共有人B.加盖的房屋应归甲所有；C.加盖的房屋应归甲乙共有；D.乙有权请求丙返还所购三间房屋。【答案】B〔三〕管理对重大修缮行为，取得全体共同共有人的同意方可为之。〔?物权法〕的97条〕，其余的管理规那么都同于按份共有。

〔四〕处分共有物依照?物权法?第106条及其他法律综合分析如下：1、共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之；假设局部共有人擅自充分的，构成无权处分，为效力待定行为行为〔?合同法?第51条〕；第三人有偿、善意的，可善意取得。2、以共有物作抵押亦需全体共有人为之；局部共有人擅自为之的，抵押无效；但其他共有人明知而未持异议的，视为同意，抵押有效。〔?担保法解释?第54条第2款〕

3、关于夫妻处分共同财产的相互代理权?婚姻法解释?第17条：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。〞〔1〕因日常生活需要任何一方都可单独决定；

〔2〕非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要决定的，如买房、投资等，夫妻应当平等协商取得一致意见，方可为之。但此情形之下，第三人有理由相信其为夫妻共同决定的，该行为有效，夫妻一方不得以不知道、不同意为由对抗善意第三人。共有三、按份共有、共同共有的几点关系〔一〕推定?物权法?第103条：对共有关系的性质认定，各共有人意见不一且无法查明时，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。

共有三、按份共有、共同共有的几点关系

〔二〕分割1、分割方法?物权法?第100条：共同共有、按份共有物的分割方法相同，即可以协议确定分割的方式；达不成协议的，原那么上进行实物分割；难以实物分割或者实物分割会减损价值的，再采用变价分割或者作价分割。

2、共有人之间的担保责任?物权法?第100条第2款：共有人分割所得的财产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。【例】老大、老二、老三兄弟三人从父亲处继承水牛三头，在分配遗产时各分得一头，即牛1、牛2、牛3，老三领回牛3的第二天，牛3因病死亡。经查，牛3得病日久，但兄弟三人不知，牛1、牛2的价值均为3000元。问：老三如何救济自己的权利？【答案】可以主张老大、老二各返还自己1000元〔三〕外部关系相同：因共有物发生的对外债权债务关系，按份共有人与共同共有人都被推定为承担连带债务，享有连带债权。除非第三人知道共有人不具有连带债权债务关系〔?物权法?的102条〕区别仅在于内部：按份共有人按照份额享有债权承担债务，清偿债务超过自己份额的，有权向其他人追偿；共有共有人无内部追偿问题。共有四、准共有?物权法?第105条：用益物权、担保物权也可以有两个以上的单位、个人共同享有。用益物权、担保物权的共有即为准共有〔知识产权也可以成立准共有〕共有五、民法上的优先购置权〔一〕按份共有人的优先购置权〔二〕原共同共有人的优先购置权〔共同共有关系终止后〕〔三〕房屋承租人的优先购置权〔四〕典权人的优先购置权〔五〕特别注意：房屋抵押权人无优先购置权〔六〕优先购置权发生冲突时：共有人>典权人>承租人〔七〕依据强制执行程序〔拍卖程序〕或破产程序出卖标的物的，优先购置权人主张优先购置权的，应提前声明，否那么法院不予支持。

专题六用益物权一、用益物权及其体系〔一〕传统用益物权传统民法上以下物权属于用益物权：地上权；地役权；用益权；居住权；永佃权〔二〕我国现行的几种重要用益物权1、自然资源使用权〔海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等〕2、土地承包经营权3、建设用地使用权4、宅基地使用权5、地役权6、典权〔习惯法〕与另外一种限制物权——担保物权相比：1、用益物权的享有和行使以对物的占有未前提；除了质权、留置权外，其余担保物权不以直接占有标的物为前提。2、用益物权是以使用、收益为目的的限制物权，意在获取标的物的使用价值；担保物权以就担保物的交换价值优先受偿为目的。3、用益物权主要以不动产为标的物〔用益权例外〕，担保物权的标的物包括动产、权利与不动产。4、用益物权为独立物权，即不以主体享有的其他民事权利为前提而能够独立存在；担保物权为附属物权，附属于主债权而存在。〔三〕法律特征

用益物权二、土地承包经营权〔一〕对象土地承包经营权适用于：〔1〕农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地等从事种植业、林业、畜牧业等农业生产用地；〔2〕国家所有的农业用地。〔二〕生效1、土地承包经营权的生效采意思主义，即自土地承包经营权合同生效时设立。要式行为，自双方签字或者盖章时生效。2、县级以上人民政府所发放的土地承包经营权证、林权证、草原使用权证并非设权证书，乃证权证书，是用来确认土地承包经营权的。3、土地承包经营权互换、转让的，当事人要求登记的，应办理承包经营权变更登记。此登记的效力在于：非经登记，不得对抗善意第三人。【例】丁村村民甲承包村里的某处果园多年，在承包期还有15年的当年春天，与另一村民乙签订果园承包经营权转让合同，乙当即付转让款8万元，约定一周后交接果园。三天后，甲又以9万元转让果园承包期给打工挣钱回来的另一村民丙，丙交付转让款后，甲丙当天去县人民政府办理了承包经营权变更登记，第二天，丙一家人进驻果园开始工作。乙闻讯后赶来对丙主张果园属于自己所有，遭丙拒绝。乙丙一起找甲理论，被邻人告知，甲已于前一天携款去南方经商去了，具体在哪里无法联系得上。问：本案如何解决？〔丙取得剩余15年的承包经营权；乙追究甲的违约责任〕〔三〕期限耕地为30年；草地为30－50年；林地为30－70年；特殊林木的林地承包期限依法还可以延长。承包期限届满的，可以继续承包

〔四〕经营权人的权利1、占有、使用、收益权其中，承包收益可以继承，但承包权本身不可以继承2、流转权一般原那么：流转权受到严格限制：只能依照?农村土地承包法?规定的方式和范围：〔1〕未经发包人同意，不得转让或转包〔?民法通那么意见?的95条〕；〔2〕流转的期限不得超过以原合同剩余的期限；〔3〕非经批准不得用于非农建设。例外规定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的，其承包经营权可以转让、出租、入股、抵押或者以其他方式流转。3、获得补偿权承包地被征收的，经营权人有权依照集体土地被征收的规定〔?物权法?第42条第2款〕获得补偿。4、承包权益受保护的权利〔1〕承包期内，发包人不得调整土地；法律规定的特殊情形除外。〔2〕承包期内，发包人不得非法收回土地。用益物权案例——土地承包经营权的法律属性及其救济手段桔园发包人杨承包人耿桔园杨侄贵福1986年底1988年底发包人以承包指标偏低为由，要求变更合同。限期五天答复。承包人一直未答复，发包人将该桔园另行发包给其侄杨贵福。发包人与承包人订立的承包合同约定：承包期10年承包人每年交承包费500元，盈亏自负。因杨贵福进入桔园剪枝2000余条，卖得1000余元，与承包人耿发生争执。耿要求继续承包，并赔偿损失用益物权三、建设用地使用权〔?物权法?第135－150条〕〔一〕适用范围1、适用的对象是国家所有的土地；2、适用的范围包括：土地的地表〔如建造活动房〕地上〔如架设电线〕地下〔如埋设管线〕并可以分别设立建设用地使用权。

〔二〕取得原因1、划拨被严格限制其适用范围，具体见?土地管理法?第2条、第54条，?城市房地产管理法?第22-23条，注意有权划拨的政府级别及适用划拨的情形。2、出让具体见?土地管理法实施条例?第29条、?城市房地产管理法?第12条等。其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，必须采用拍卖、招标等公开竟价的出让方式。3、转让见?城市房地产管理法?第37-39条，国有土地使用权转让条件。

〔三〕登记的效力建设用地使用权的标的物：主要是城市市区的土地，其生效采登记要件主义。具体而言：1、通过出让方式取得建设用地使用权的，应订立书面合同，且办理建设用地使用权登记，取得使用权证书。2、建设用地使用权的流转如转让、互换、出资、增与、抵押的，也应当订立书面合同，且办理权属变更登记手续。3、建设用地使用权的消灭，也应该办理权属注销登记手续。用益物权案例——土地使用权转让的条件p198环宇公司原告广利公司被告金海公司1993年9月，环宇公司将土地使用权转让合同和补充协议中的权利义务转给金海公司1、环宇公司1993年3月16日与岳阳市国土局签订土地使用权出让合同，取得了面积为98792平方米的土地使用权。2、环宇公司1993年4月28日与广利公司签订了土地使用权转让合同，转让13500平方米土地〔折合20.25亩〕，每亩地价21万元。3、环宇公司1993年5月6日有与广利公司签订了补充协议，同意将土地整块西移，保持面积不变。广利公司按约定给环宇公司人民币33