房地产2021年上半年年度报告：两集中后市场新特征及房企应对策略 -同策

2021年上半年年度报告：两集中后市场新特征及房企应对策略TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老让置业体验更美好Professional·SincereC目录ONTENTS我国宏观经济及房地产行业发展背景2021年上半年土地市场及两集中土拍特征2021年上半年商品住宅市场特征2021至2022年市场趋势预判及对房企的建议2第一 我国宏观经济及房地产行业发展背景章3我国实体产业复苏落后欧美日发达国家2018年后，受全球贸易局势恶化，发达国家经济复苏乏力；2020年疫情控制后，我国实体产业迅速恢复，2020年3月后PMI指数超越欧美日发达经济体，率先复苏。随着发达经济体的货币宽松及相关政策的刺激，实体产业恢复迅速，持续的稳健货币政策，使得我国实体产业复苏放缓，目前已经完全落后发达国家%近年来我国与其他发达经济体PMI走势7065疫情60后我国实体率55 先复苏504540实体产业35已经落后302014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-06日本中国美国欧元区美国经济状况好转、政策转向的预期加强受美国持续量化宽松及财政刺激政策影响，即便深陷疫情，美国经济状况依然在持续好转，失业率及持续领取失业金人数持续下滑，目前已接近疫情前水平。但过度量化宽松以及财政刺激政策也导致通胀水平持续走高，市场对美联储政策转向的预期加强美国失业率及持续领取失业金人数%16141210864202018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5美国失业率持续领取失业金人数万人25002000150010005000

美国CPI%65432102018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5美国CPI当月同比我国经济复苏仍面临挑战从中国GDP实际同比增速来看，2021年上半年累计GDP同比增速达12.7%，二季度同比增速达7.9%，预计下半年经济增速降至5-7%。经济呈现复苏态势，但仍然存在不平衡、不充分、基础不稳固的问题，以消费为例，2021年上半年，城镇居民人均消费性支出增速背离收入的增速，居民的消费需求依然受到抑制%20151050-5-10

中国分季度实际GDP同比增速2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q4GDP累计同比增速 GDP当季同比增速

%0.1512.700.10.057.9002021Q12021Q2-0.05-0.1-0.15

中国城镇居民人均可支配收入、支出同比增速2021年与2019年同期相比2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2城镇居民消费支出增长背离收入增长，居民的消费需求依然受到抑制城镇人均可支配收入累计同比 城镇人均消费性支出同比增速降准对通胀压力不大7月15日，中国人民银行正式下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次全面降准有利于促进经济进一步恢复，缓解市场流动性紧张。虽然受国际输入性通胀影响，上半年PPI指数持续上涨，但现阶段CPI涨幅处于低位、我国较强的供给能力与尚未完全恢复的消费一定程度上能抑制PPI向CPI的传导2-4-6

2018年至2021年上半年PPI指数11.88.82018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5PPI:全部工业品:当月同比PPI:生产资料:当月同比

%2520151050-5

2018年至2021年上半年CPI指数2018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/3CPI:食品:当月同比CPI:非食品:当月同比1.72021/5 -1.7降准有利于防风险但对房地产影响不大7月15日实施全面降准，除了要刺激实体经济以外，更主要的是政府融资平台债务问题，有关估计今年国债、地方政府债和城投债三项合计到期规模达到9.2万亿，流动性增强有助于缓解政府的偿债压力。房地产投资开发增速仍然保持较高增速，甚至已经超过2014年放松阶段的投资增速，目前居民贷款主要还是房贷，房地产市场热度不减，强资金监管还是房地产的主基调亿元14000120001000080006000400020000

地方政府债券发行情况%6040200-02-2020141000080006000400020000

房地产开发投资增速2021-022020-102020-062020-022019-102019-062019-022018-102018-062018-022017-102017-062017-022016-102016-062016-022015-102015-062015-022014-102014-06居民部门新增贷款中房贷占比43210.590居民中长期贷款规模 房贷占居民贷款比例降准政策短期稳汇率、长期应对美联储政策转向2020年下半年起，中国面临人民币持续升值以及热钱持续流入的状况，从长远来看，未来美联储收紧货币政策将再度推动国内热钱流出并对国内经济造成冲击。本次降准政策短期降低外资流入推高人民币汇率的压力、并稳定出口，长期也是跨周期操作，对冲未来美联储货币政策转向的手段2016至2021年外汇储备趋势亿美元325003200031500310003050030000国内疫情控制后，中国率先复29500工复产、施行稳健货币政策、29000美欧大规模经济刺激及货币宽松政策，大量热钱流入国内285002017/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/4外汇储备

7.276.86.66.46.26

2019年至2021年上半年人民币兑美元汇率人民币延续升值趋势，2021年上半年逐渐平稳美元兑人民币中间价第二 2021年上半年土地市场及两集中土拍特征章102021年土地市场特征2021年两集中土拍特征及趋势11全国土地特征2021年1-6月土地供应低于2020年同期水平，但与2019年基本持平，土地成交楼面价明显提高。从供应节奏来看，2021年开始施行两集中供地，土地供应的节奏明显被改变。从土拍溢价率来看，由于一线城市土地严格限价，土拍溢价率处于较低水平。二线、三线城市土拍限制较少、市场火热，土拍溢价率明显提升2019年-2021年6月全国100个大中城市住宅类用地供应成交情况万平米元/平米140002020年1-6月2021年1-6月12000120002019年1-6月供应3.76亿平米10000供应3.04亿平米10000供应3.22亿平米成交3.18亿平米成交2.61亿平米成交2.69亿平米8000800060006000400040002000200000供应土地建面成交土地建面 成交土地楼面均价

%4035302520151050

2019年-2021年6月全国100个大中城市住宅类用地成交溢价率（分城市能级）土拍溢价率明显提升2019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/6一线二线三四线数据来源：wind、同策研究院 12一线城市土地市场特征2021年3月北京、广州集中供地，4月深圳集中供地，5月上海集中供地，土地供应及成交价格受供地城市影响较大。从整体趋势看，2019年至今，一线城市土地价格稳中有升。从成交量来看，一线城市2021年上半年整体成交量与2020年持平，远超2019年2019-2021年6月一线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）万平米元/平米12002020年1-6月2021年1-6月35000供应2463万平米300001000供应1942万平米成交2416万平米成交2377万平米250008002019年1-6月20000600供应1242万平米成交1311万平米1500040010000200500000供应土地建面成交土地建面 成交土地楼面均价数据来源：wind、同策研究院；一线城市:北京、上海、广州、深圳 13二线城市土地市场特征二线城市集中推地时间在4月，由于首次集中拍地，房企担心游戏规则改变，未来拿地难度加大，补仓意愿强烈，且4月拿地有望年内实现销售回款，房企参拍积极，地价在5月份明显拉升。从供应来看，多数城市在4月集中推地，市场上半年总体供应、成交与2019年持平2019-2021年6月二线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）万平米元/平米80001200070002020年1-6月2021年1-6月1000060002019年1-6月供应1.68亿平米供应1.47亿平米80005000供应1.56亿平米成交1.42平米成交1.33亿平米成交1.37亿平米400060003000400020002000100000供应土地建面成交土地建面 成交土地楼面均价数据来源：dataln、同策研究院；二线城市:天津、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、济南、青岛、宁波、苏州、厦门、福州、南昌、郑州、合肥、14沈阳、大连、长春、哈尔滨、成都、西安、太原、石家庄、珠海、兰州、呼和浩特(共26个)。三线城市土地市场特征2021年1-6月，样本中三线城市土地供求相对往年处于较低水平，但从成交价格来看，成交土地价格明显抬升2019-2021年6月三线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）万平米800070002020年1-6月60002019年1-6月供应1.83亿平米供应1.53亿平米2021年1-6月5000成交1.51平米成交1.19亿平米供应1.38亿平米4000成交1.04亿平米3000200010000供应土地建面成交土地建面 成交土地楼面均价

元/平米9000800070006000500040003000200010000数据来源：wind、同策研究院；三线城市:贵阳、昆明、南宁、海口、银川、乌鲁木齐、无锡、常州、唐山、温州、嘉兴、烟台、佛山、东莞、绍兴、西宁、三亚、湖州、舟山、台州、金华、镇江、扬州、泰州、南通、连云港、保定、廊坊、秦皇岛、包头、北海、赣州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛阳、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹东、济宁、锦州、九江、泸州、牡丹江、南充、平顶山、韶关、襄阳、岳阳、遵义、淮安、盐城、宿迁、衢州、丽水、肇庆、江15门、中山、汕头、张家口、淄博、潍坊、马鞍山、绵阳、湘潭(共70个)。2021年土地市场特征2021年两集中土拍特征及趋势1622城集中供地时间表2021年二季度，全国22个集中供地试点城市均已完成首轮集中供地，个别进展较快的城市，长春、厦门已完成第二轮集中供地城市是否已挂牌，第几批集中推地批次时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上海是，第一批√√√杭州是，第一批√√√宁波是，第一批√√√福州是，第一批√√√厦门是，第二批√√√南京是，第一批√√√苏州是，第一批√√√合肥是，第一批√√√无锡是，第二批√√√北京是，第一批√√√天津是，第二批√√√沈阳是，第一批√√√长春是，第二批√√√武汉是，第一批√√√郑州是，第一批√√√青岛是，第一批√√√济南是，第一批√√√重庆是，第一批√√√成都是，第一批√√√广州是，第一批√√√长沙是，第一批√√√深圳是，第一批√√√数据来源：同策研究院，各城市政府公告17首次两集中土拍冷热不均、特点鲜明截至2021年6月29日，22城首轮双集中供地全部完成，整体上呈现冷热不均，南热北冷，城市内部土拍的特点也具有几大鲜明特征城市集中供地数量成交土地数量流拍/终止挂牌数量备注

成交金额/亿元

土拍规则北京30深圳6广州48上海56杭州57无锡16沈阳25长春51重庆46厦门5

30（2天竞拍25宗地，/10宗地触及双顶上限，进入高此前已成交5宗）标准建设方案竞标程序6/3宗非保障性质住房地块高溢价成交（溢价率均45%）6宗流拍（增城/白云/20宗底价成交，9宗溢价率超从化）40%，6宗20%-40%27宗纯住宅用地与综合用地，56/25宗为安置房与租赁房用地，4宗城中村改造项目地块57/41宗竞自持，平均溢价率24.85%16/15宗触顶最高限价，13宗宅地需自持租赁住房223宗无人报名7宗溢价率超20%，整体平均10%11宗终止挂牌，2宗3832宗为底价成交流拍46/平均溢价率43.78%，30宗溢价率超40%5/3宗竞配建，另两宗溢价率超30%3宗取消出让，4宗在

11101389068571178256198193635190

限地价、竞报“公共租赁住房”面积或竞报政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案限地价、限房价、价高者得等多方式（看具体地块要求）限地价+竟配建+摇号限地价+限房价+一次性书面报价限地价+限房价+竞自持14宗地块采取限价+竞自持租赁住房面积的方式出让；2宗地块采取限价+摇号的方式进行限地价、竞建地块内产权无偿移交政府政策性租赁住房限地价、竞配建租赁住房部分地块开发商付款方式和溢价率挂钩，即土地竞拍的溢价率未达到50%，三个月内付清全部土地款；溢价率超过50%，一个半月内付清全部土地款2宗“限房价、限地价、竞配建”；3宗“限地价、竞配建”福州33

265月17日-20日之间采综合溢价率21%，仅个别地块拍出高价用招投标方式出让

限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积；或限地价、控房价、摇号18首次两集中土拍冷热不均、特点鲜明城市集中供地数量成交土地数量宁波2929南京5251苏州3232天津5845青岛6361济南114108成都4040武汉5754长沙3633合肥1414郑州4949

流拍/终止挂牌数量备注/19宗地块竞拍触及“封顶价”，占比65.5%1宗地块终止出让37宗地块达最高限价，且36宗地块通过摇号确定竞得人因严格的地价限制及土拍规则，苏/州首场集中出让的地块溢价率偏低。最高溢价率仅14.97%位于滨海新区、空港经济区、底价成交地块16宗，仅4宗地块竞津南区、北辰区、武清区、价达最高限价，2宗地块进入竞报自宝坻区等区域的13宗地块因持租赁住房建筑面积环节。故停牌2宗地流拍仅1宗地块触顶转竞自持，平均溢价率为1.91%114宗地块中包括73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商务金融用地、6宗地块流拍5宗商服用地、2宗旅馆用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗仓储用地。/近八成地块“竞自持，最高自持比例59%，8宗自持比例超30%34宗底价成交，总体溢价率3宗临时取消挂牌17.01%，光谷东热门地块溢价率超100%3有9宗地块达到上限价，待摇号确定最终竞得人/12宗涉宅用地中有50%地块溢价率超29%，8宗地触顶摇号此次推出土地多为定向的城改地，/真正公开招标地块仅3宗。均被竞拍至30%溢价的熔断价格，最终由万科、保利和金茂3大房企摇号获得。

成交金额/亿元土拍规则358限房价+限地价+竞配建人才安居房993限房价+竞地价+禁止马甲参拍+摇号434限地价+一次报价+杜绝“马甲抢地”498限地价+竞自持135限地价+竞公共基础设施建设资金+勾地模式“限地价限房价竞配建保障性住房”、“限地价竞自持面积”、“限地价竞房价“354.8限地价+限清水房价+竞自持788.02直接竞价381限地价/溢价+竞自持面积+摇号164限房价+限地价+竞自持+摇号373限地价+摇号19首轮双集中供地典型特征首轮双集中供地呈现城市间/城市内冷热不均的特征，热点城市土地触发限价而冷门城市土地频频流拍，部分城市内既有流拍土地也有溢价率超高的地块成交。拿地房企方面，央企、国企、地方性龙头企业（含区域深耕房企）、急于补仓房企在首批供地中拿地积极城市间/城市内冷热不均城市流拍/终止挂牌数量备注北京/10宗地触及双顶上限，进入高标准建设方案竞标程序深圳/3宗非保障性质住房地块高溢价成交（溢价率均45%）上海/27宗纯住宅用地与综合用地起始价与最高价间仅约10%空间杭州/41宗竞自持，平均溢价率24.85%无锡/15宗触顶最高限价，13宗宅地需自持租赁住房重庆/平均溢价率43.78%，30宗溢价率超40%厦门/3宗竞配建，另两宗溢价率超30%宁波/19宗地块竞拍触及“封顶价”，占比65.5%苏州/因严格的地价限制及土拍规则，首场集中出让的地块溢价率偏低成都/近八成地块“竞自持，最高自持比例59%，8宗自持比例超30%合肥/12宗涉宅用地中有50%地块溢价率超29%，8宗地触顶摇号郑州/除定向地块，真正公开招标的3宗地，竞拍至30%溢价的熔断价格南京1宗地块终止出让37宗地块达最高限价，且36宗地块通过摇号确定竞得人长春11宗终止挂牌，2宗流拍32宗为底价成交青岛2宗地流拍仅1宗地块触顶转竞自持，平均溢价率为1.91%武汉3宗临时取消挂牌34宗底价成交，总体溢价率17.01%，光谷东地块溢价率超100%福州3宗取消出让综合溢价率21%，仅个别地块拍出高价沈阳3宗无人报名7宗溢价率超20%，整体平均10%济南6宗地块流拍广州6宗流拍20宗底价成交，9宗溢价率超40%，6宗20%-40%天津13宗地块因故停牌底价成交地块16宗，仅4宗地块竞价达最高限价长沙3有9宗地块达到上限价，摇号确定最终竞得人

央企、国企、地方性龙头企业（含区域深耕房企）、急于补仓房企拿地积极广州拿地排名拿地总价重庆拿地排名拿地总价杭州拿地排名拿地总价/亿元/亿元/亿元越秀104.98融创98.83融信中国142.3港中旅83.95龙湖91.67融创中国126.95新鸿基70.82中交48华润置地111.61招商蛇口59.26重庆广岛44.91滨江集团96.33正荣54.11保利地产41.6中骏集团91.04无锡拿地排名拿地总价沈阳拿地排名拿地总价福州拿地排名拿地总价/亿元/亿元/亿元融创63.96华润41.22建发21.21仁恒置地32.21万科33.99保利21.15万科31.92保利31.3融信19.28招商蛇口21.46旭辉19.8新城7.83绿地控股11.7佳兆业16.44首开7.04截至2020年底，重庆销售排名前十房企几乎均土储告急，住宅去化普遍在2年左右。恒大在重庆的住宅土地储备最多，达到243.93万平方米，但近12个月住宅成交量达到128.44万平方米。土地储备只能支撑其两年的销售。金科、万科在重庆的住宅土地储备分别为168.03万平方米和158.16万平方米，近12个月住宅成交量分别为149.16万平方米和144.22万平方米，土地储备只能支撑一年的销售。而融创、龙湖近12个月住宅成交量都超过了土地储备量，其手中的土地几乎撑不过一年20首轮双集中供地典型特征首轮双集中供地中，“限地价、限房价”成标配、“竞配建、竞自持、摇号”为选配。预计未来第二轮集中供地中土拍规则体系将逐渐形成。从土拍热度上看，第一批集中供地项目有望赶上年底销售，第三批为当年最后的拿地机会，土拍热度预计均比较高，而第二批集中供地在非核心城市有望降低土拍规则体系逐渐形成1）“限地价、限房价”成标配2）“竞配建、竞自持、摇号”为选配3）以供应高品质项目为导向的土拍新规则将更加常见4）“拼马甲”漏洞在热点城市将被堵上

第二批集中土拍热度可能降低长春第一、第二批集中供地对比 厦门第一、第二批集中供地对比批次第一批第二批批次第一批第二批推地宗数5168推地宗数511成交宗数3842成交宗数511平均成交楼面价32253420平均成交楼面价3447721623（元/平方米）（元/平方米）底价成交宗数3239底价成交宗数00溢价成交宗数63溢价成交宗数511平均溢价率3.3%0.4%平均溢价率29%23.6%地块最高溢价率29.4%5.2%地块最高溢价率49%40.2%溢价地块平均溢价率13.7%3.3%溢价地块平均溢价率29%23.6%21第三 2021年上半年商品住宅市场特征章222021年上半年全国商品住宅市场特征2021年上半年不同能级城市商品住宅市场特征23全国住宅开发投资及销售情况2021年上半年全国住宅开发投资及商品住宅销售面积相比2018/2019/2020年均处于较高水平。尤其商品住宅销售面积，相比2018-2020年同期的平均值上涨22%，同时由于2021年上半年全国商品住宅量价齐升，商品住宅销售金额与2018-2022年同期相比大涨43%2018至2021年6月全国住宅开发投资累计完成额及同比增速万亿%12.005010.0040308.00206.004.524.645.42104.003.9002.00-100.00-202021-06房地产开发投资完成额:住宅:累计值累计同比2018至2021年6月全国商品住宅累计销售面积及同比增速亿平米%18.005016.004014.003012.002010.007.918.006.696.626.11106.0004.00-102.000.00-202018-02商品住宅累计销售面积累计同比数据来源：统计局、同策研究院 24全国分地区商品住宅销售情况从近5年各年度1-5月商品住宅累计销售面积及金额数据看，除东北地区，2021年1-5月各区域商品住宅销售面积及金额均为近5年最高点。尤其商品住宅销售金额，1-5月全国商品住宅销售金额相比往年均值增长57%，其中东部地区相比往年均值增长约65.7%，中部地区增长54.3%，西部地区增长44%，东北地区增长14%近5年当年度1-5月商品住宅销售面积万平米300002526925000200001679615679150001000050002182 19490东部地区 中部地区 西部地区 东北地区20172018201920202021

万平米450004000035000300002500020000150001000050000

近5年当年度1-5月商品住宅销售金额38149平均23016亿元平均 12789 平均 119878289亿元 8321亿元平均1442亿元1645东部地区 中部地区 西部地区 东北地区20172018201920202021数据来源：统计局、同策研究院。东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、25重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。全国各省市商品住宅销售情况分省市，全国不同省份、直辖市商品住宅平均销售面积增速为24.7%，除黑龙江、吉林、辽宁、海南外，其余省份2021年1-5月商品住宅累计销售面积均超过2017、2018、2019年同期（1-5月）的平均销售面积，市场整体成交量上涨120%2021年100%1-5月 80%商品住60%宅累计40%销售面20%积/20 0%17-2019-20%年同期-40%平均销-60%售面-80%积

2021年1-5月全国分省商品住宅销售面积及同比往年均值西藏 平均成交面积：1925万平米内蒙古新疆浙江北京江西山西贵州安徽河南四川河北福建山东江苏宁夏湖南云南广西广东上海青海平均销售面积增速：24.7%天津陕西重庆吉林0辽宁2000400050006000700010003000黑龙江2021年1-5月商品住宅累计销售面积万平米海南

200%2021年1月-5150%商品住宅100%累计销售金50%额/2017-20 0%19年同期平-50%均销售金-100%额

2021年1-5月全国分省商品住宅销售金额及同比往年均值西藏内蒙古江苏840784%宁夏广东834258%北京江西浙江802194%新疆上海甘肃福建安徽四川山西湖南河南山东贵州河北青海云南陕西重庆辽宁广西湖北吉林天津050010001500200025003000350040004500黑龙江2021年1-5月商品住宅累计销售金额海南亿元数据来源：同策研究院、国家统计局 262021年上半年全国商品住宅市场特征2021年上半年不同能级城市商品住宅市场特征27商品住宅市场特征：一线城市2021年上半年，一线城市商品住宅的供应总量达1353万平米，远超2020年上半年（合计1126万平米），略高于2019年上半年。受供应及市场需求旺盛影响，2021年上半年市场成交（合计1972万平米）相对2020年、2019年同期增长明显。从市场调研情况看，2021年上半年一线城市市场购房需求旺盛，市场认筹比高，上海更是推出积分+摇号的制度来平抑市场热度。价格方面由于限价较严，市场价格涨幅较小2019-2021年6月一线城市商品住宅供应面积万平米2502002021年上半年一2019年上半年一线城市累计供应2020年上半年一1353万平米线城市累计供应线城市累计供应1501308万平米1126万平米100500北京上海广州深圳数据来源：dataln、同策研究院备注：北京、上海商品住宅成交量价数据为不含保障性住房成交数据

2019-2021年6月一线城市商品住宅成交面积万平米2021年上半年城市均价深圳5.95万元/平米250上海5.47万元/平米北京4.94万元/平米2021年上半年一广州3.17万元/平米2002019年上半年一线城市累计成交2020年上半年一1972万平米线城市累计成交线城市累计成交1501409万平米1133万平米100疫情后市场迅速反弹500北京上海广州深圳28商品住宅市场特征：东部沿海二线城市2021年上半年东部沿海二线城市中，长三角、珠三角二线城市量价皆涨，月均成交量相比2019、2020年同期均大幅上涨，同时价格涨幅明显。福建、山东二线城市量涨价稳，月均成交量相比2019、2020年同期均大幅上涨，但价格涨幅较小2019-2021年6月长三角、珠三角二线城市成交量价 2019-2021年6月福建、山东二线城市成交量价万平米12001000800

2019年1-6月

2021年1-6月2020年1-6月 平均734万平米

元/平米300002500020000

万平米4002021年1-6月350平均312万平米3002502019年1-6月2020年1-6月

元/平米2500020000150006004002000

平均525万平米

平均501万平米

150001000050000

平均211万平米平均194万平米200150100500

1000050000合计面积平均销售均价城市范围：南京、苏州、杭州、宁波、东莞、佛山

合计面积平均销售均价城市范围：福州、厦门、青岛、济南数据来源：dataln、同策研究院 29商品住宅市场特征：中西部、东北二线城市2021年上半年中西部二线城市整体量价皆涨，月均成交量相比2020年同期大幅上涨但仅略高于2019年同期，价格小幅上涨。东北部二线城市商品住宅销售面积处于低位，自2020年下半年市场成交量下行后，处于触底调整阶段。2021年上半年市场成交量与2020年上半年持平，低于2019年上半年市场成交面积2019-2021年5月中西部二线城市成交量价万平米2000180016002019年1-5月2021年1-5月1400平均1250万平米平均1163万平米12002020年1-5月平均828万平米10008006004002000合计面积平均销售均价城市范围：成都、贵阳、合肥、武汉、西安、长沙、郑州、重庆

元/平米1600014000120001000080006000400020000

2019-2021年6月东北部二线城市成交量价万平米元/平米400140003502019年1-6月120003002020年1-6月10000250平均233万平米2021年1-6月平均193万平米平均190万平米80002006000150400010020005000合计面积平均销售均价城市范围：沈阳、大连、长春数据来源：dataln、同策研究院 30商品住宅市场特征：长三角、珠三角三四线城市2021年上半年长三角三四线城市、珠三角三四线城市整体量价皆涨，样本城市与2020年、2019年同期相比，成交量上涨明显，价格方面也明显突破2020年的价格水平向上增长。珠三角城市间也出现分化，基本面较好的中山、珠海量价涨幅更加明显2019-2021年6月长三角三四线城市成交量价 2019-2021年6月珠三角三四线城市成交量价万平米7002021年1-6月6002019年1-6月平均485万平米500平均390万平米2020年1-6月400平均371万平米3002001000合计面积平均销售均价统计城市：南通、连云港、盐城、无锡、常州、徐州、镇江、湖州、金华数据来源：dataln、同策研究院

元/平米180001600014000120001000080006000400020000

万平米元/平米500160004502021年1-6月140004002019年1-6月2020年1-6月平均367万平米12000350平均310万平米平均280万平米1000030025080002006000150400010020005000合计面积平均销售均价统计城市：中山、惠州、汕头、珠海、清远、肇庆、韶关31第四 2021至2022年市场趋势预判及对房企的建议章32十四五期间各城市政策低频波动地方政府面临发展经济的压力与稳定楼市的矛盾，持续的基础设施投资必然需要房价平稳上涨来收回成本。在楼市出现下滑的时期及时小幅放松，避免楼市过快调整引发趋势性下滑（如2018年人才政策、2020年纾困政策），在楼市过热时及时动态跟进补丁政策降温。十四五期间楼市政策将延续低频波动特征，政策上难有突破空间2018年12月-2019年2月2019年7月放松：微量宽松刺收紧：中央定调，部委巡视，热点城市调控不断加激、部分城市调控松码，新政层出不穷动

十四五期间各城市政策低频波动2020年4-5月2020年7-9月2020年上半年平稳：政治局重提收紧：住建部约谈收紧：热点城市政房住不炒，但同时热点城市，出台三策收紧要求稳定市场健康道红线政策2020年4月17日，政7-9月深圳、东莞、宁上海、杭州、深圳、2018下半年，尤其是上半年，住建部二轮4季度起，各地纷纷巡视，点名超10所城治局会议重提房住不波、无锡等城市出台成都等热点一线、强出台以人才购房补市楼市过热炒、但同时稳定市场楼市调控升级政策二线城市持续收紧，7月，保监会对部分健康发展住建部多次约谈热点给二手房、法拍房、贴、下调按揭贷款上信托进行约谈，严格2020年3-5月多地出城市相关负责人开会假离婚等不利于市场浮比例等微量宽松政执行“控增量”和台纾困政策，如降低出台“三道红线”政平稳的因素打补丁。策“432要求”土拍门槛、放松限策限制房企负债规22个重点城市推出2019年初，合肥、南7月30日，政治局提价、降低预售条件模，12家房企先行试“两集中”供地通、温州等地限购政出不将房地产作为短多地出台限购放松政点融资“三条红线”热点城市增加对二手策松动期刺激经济的手段策（但发布后撤回）房市场调控措施33货币环境影响房地产市场成交量价货币环境宽松或收紧影响房地产市场需求的释放。货币环境宽松时商品房销售面积及价格同比增长，货币环境收紧时商品房销售面积同比增速下降。短周期来看，2021年M1同比增速到达周期高点后回落，商品住宅销售面积累计同比增速虽然处于高位，但涨幅也跟随触顶回落销售面积同比%60504030201002011/12011/4-10-20-30-40货币环境与商品住宅销售面积同比增速2017-20184万亿2.0阶段 2015连续降大力棚改阶段准降息阶段疫情定向宽松阶段2011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/4商品住宅销售面积累计同比 M1同比

M1同比%30使用2021年累计数据25与2019年数据作对比202020/72020/102021/12021/4151050数据来源：wind、同策研究院 34拿地时间战略研判：2021年5月以后进入下行周期M1是反映企业中短期潜在投资倾向的指标（类似基钦周期，完整周期为4-5年，1/4周期为12.75个月），也是经济周期的前导指标。因此，通过对M1增速的周期研究（预测有效期为1年左右），可以预测城市土地市场周期，并提前预判各城市投资窗口期。根据预测，2021年5月为M1周期波峰，此后进入下行周期，2022年6月进入实质性下降阶段，2023年7月左右进入谷底2011年-2021年M1同比增速趋势及预测 谱密度分析M1周期结果M1同比：%51个月51个月30.0025.0020.0015.0010.005.000.002021-092021-052021-012020-092020-052020-012019-092019-052019-012018-092018-052018-012017-092017-052017-012016-092016-052016-012015-092015-052015-012014-092014-052014-012013-092013-052013-012012-092012-052012-012011-092011-052011-01

0.250.20.1551个月0.10.050-0.05-0.1-0.15-0.2-0.25M1:同比 M1:同比（2020年数据） bp 预测数据来源：同策研究院、Wind35M1同比增速与100个大中城市土拍溢价率具有稳定关系建立回归模型分析货币环境与土拍热度的关系。全国M1同比增速与100个大中城市土拍溢价率具有长期关系，当M1同比增速涨幅扩大时（货币环境持续宽松），土拍溢价率跟随走高；当M1同比增速涨幅缩小或下跌时（货币环境持续收紧），土拍溢价率跟随走低。根据预测，M1同比增速已经进入并将持续下行的阶段，未来市场资金面持续趋紧，2021年下半年至2022年土拍溢价率将收窄，建议避免追高、把握即将出现的低溢价率拿地机会建立回归模型分析M1同比增速与100个大中城市土拍溢价率间的关系%100806040200-20-40

2021/52021/12020/92020/52020/12019/92019/52019/12018/92018/52018/12017/92017/52017/12016/92016/52016/12015/92015/52015/12014/92014/52014/12013/92013/52013/12012/92012/52012/12011/92011/52011/1100个大中城市土拍溢价率（左） M1同比（右）

%302520151050

HUNCITY=C(1)*M1CYC+C(2)VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.P小于0.05，系M1CYC2.713036