第十三章 房地产法

房地产开发我国房地产市场的发展历程：80年代末兴起，无立法规范90年代初出现房地产热1995年颁布实施《房地产管理法》，房地产市场开始走向规范90年代中期随着住房制度改革，房地产市场再次火爆，大量土地被违规征用建房。2002年7月1日国土资源部11号令、2003年3月31日71号令，严杀乱征地之风，整顿房地产市场2004年开始通过金融手段调控房地产市场（住房贷款利率、税收等等）我国的房地产市场房地产市场国有土地使用权出让市场一级市场国家垄断房地产开发经营市场土地使用权再行转让二级市场房产开发经营（商品房的开发经营）投入使用后的房屋交易市场（二手楼交易市场）我国房地产市场的相关法律规定：◆《中华人民共和国房地产管理法》（1995年1月1日）◆《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日）◆《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日）◆《商品房销售管理办法》（2001年6月1日）◆《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日）◆《城市商品房预售管理办法》（2004年7月20日）◆《物业管理条例》（2003年9月1日）◆《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日）◆《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日）◆《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日）◆《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年3月5日）◆最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年7月1日）一、房地产开发的概述广义建设前期的开发工作土地开发（“三通一平”）土地再开发房屋开发项目建设二、房地产开发用地的取得（一）国有土地使用权出让制度——土地有偿有期限使用1、土地使用权出让的概念及特征

（1）出让主体是国家，由国家垄断出让市场（一级市场）；（2）出让的客体是城市规划区内的国有土地的使用权；（3）不包括地下资源、埋藏物及市政公用设施等；（4）出让有期限；（P225）（5）土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金；（6）向土地管理部门申请登记，领取土地使用权证。2、土地使用权出让的方式

（1）协议出让；（2）招标出让（3）拍卖出让；（4）挂牌出让（二）国有土地使用权划拨制度（P221）

注意:划拨土地上建的房子无法办理房产证三、房地产开发企业注意：购房时应查验开发商的《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》四、房屋拆迁（已确定为拆迁的房屋不能买）第三节房地产交易一、房地产交易的概念房地产交易房地产转让房地产开发后的交易房地产投入使用后的交易（二手楼交易）房地产抵押房地产租赁★房地产管理体制两证分离：土地使用权证、房产证两证合一：房地产权证建成房屋的销售（现房销售）商品房预售二、称房地芦产的丸转让狸（有浩效要减件）1、双吴方当复事人听合格付；2、交霜易应服是双喇方当妈事人吐真实饰的意修思反碌映（择参见《合同跪法》关于厌“合贷同效捞力”悼的规捆定）朋；3、交别易不弃得违车反政温策、墨法律药和社乱会公妙共道翼德；4、房奔地产字转让达的客匪体必腐须合流法（P2臣28）；七种致房子禾不能鸟买：（1）没盾有预井售许冒可证文的房洽子；填（2）集众体土妨地上慎建的饶商品纠房；毁（3）划忙拨土岂地上钱建的项商品猎房；倡（4）军荣队使呼用的为土地悠上建转的房荷子；亭（5）私遍自加击建的炕商品稻房；绵（6）查吼封抵涨押的匀房子饲；（7）已石确定傅拆迁辨的房逮子不等能买池。5、必须糠订立筹书面裙合同泡，并横办理界登记重手续遍。三、尺商品贷房预丛售（一樱）商奔品房岂预售娘的概忽念（二痰）商糖品房券预售四的条趴件购买抽商品驻房必漫须“饮五证沫”齐伤全：1《中华伤人民仁共和碗国国纽奉有土件地使闪用证》；2《中华击人民店共和穗国建研设用汉地规船划许丙可证》；3《中华友人民爹共和骂国建钩设工阻程规证划许摄可证》；4《建设酬工程到开工满证》；5《商品怕房预捡售许位可证》。（三柿）购值买商臭品房滨应注期意的领问题——最高到院《关于赶审理逼商品梨房买完卖合庆同纠牌纷案歉件适喘用法励律若债干问伐题的毙解释》（20鸦03年7月1日）1、商润品房助预售彩广告麦的效匠力：《解释》第3条：持商痰品房湿的销桑售广蝇告和挽宣传笼资料众为要盛约邀该请，蜂但是聋出卖凤人就商品您房开葱发规划划范驻围内页的房婆屋及狼相关孔设施普所作射的说正明和资允诺浩具体方确定灶，并馋对商则品房据买卖改合同毒的订土立以浇及房常屋价状格的服确定捏有重沈大影捏响的讲，应搂当视款为要骂约。该说贩明和摔允诺脚即使部未载修入商胡品房嗽买卖蚂合同填，亦泰应当雕视为滔合同紫内容情，当闲事人扩违反待的，丛应当各承担州违约额责任窗。措施企：（1）将奸售楼矮人员红的承号诺写臂进合伶同俱；（2）保给留楼骂书与严广告凯。2、商姿品房狡的产止权证私书；注意王：（1）注抓意查词询房烈屋交况易信其息；（2）注养意收弊集购忍房资贫料；（3）留彼心购选房合长同编炒号。商品拜房销狮售中也的“杨双倍朝赔偿酿”：第8条：僵具有狗下列睁情形办之一意，导庭致商屿品房监买卖捎合同身目的街不能肢实现副的，洗无法五取得司房屋郊的买轨受人电可以摧请求慰解除着合同冶、返浩还已绍付购陷房款窜及利绞息、沾赔偿腿损失驾，并肌可以姜请求鞠出卖孟人承亭担不播超过戚已付田购房柜款一系倍的邻赔偿殃责任描：他（一剥）商邪品房站买卖拳合同余订立脏后，技出卖苗人未惨告知花买受把人又尼将该勾房屋途抵押扭给第能三人校；讽（二验）商温品房涛买卖蓄合同铜订立永后，胖出卖仰人又救将该认房屋淘出卖症给第虚三人饭。第9条第出卖烫人订级立商摊品房定买卖扎合同塞时，稳具有晌下列纠情形送之一秒，导杏致合疾同无仅效或剪者被阶撤销天、解写除的蛋，买适受人或可以硬请求早返还长已付层购房虑款及凭利息在、赔凡偿损弟失，难并可平以请宏求出谋卖人毅承担港不超燃过已腿付购腐房款破一倍旱的赔诊偿责顷任：苏（跳一）继故意精隐瞒搭没有吗取得堡商品正房预某售许喊可证漂明的爬事实碗或者劝提供傍虚假幼商品姑房预浇售许暑可证础明；尊（絮二）诞故意慢隐瞒锯所售东房屋缝已经赤抵押臣的事危实；杀（岗三）斤故意括隐瞒境所售仿房屋倡已经宽出卖钳给第缴三人讽或者抗为拆克迁补言偿安肾置房质屋的包事实。3、商芝品房捞的质复量问都题：第12条：嚷因房泼屋主事体结谢构质贼量不恒合格茧不能描交付捆使用勉，或糖者房棍屋交为付使手用后许，房兼屋主蚕体结帅构质占量经袭核验负确属擦不合落格，咬买受拔人请吊求解假除合凳同和绸赔偿毒损失央的，润应予汽支持丛。丈（注冬意：肾没有蛇支持兰“双艰倍赔扎偿”任）翻第13条：县因摇房屋播质量敞问题送严重泡影响虚正常轰居住肿使用影，买代受人虚请求惨解除玩合同夫和赔却偿损科失的辰，应捷予支就持。干交付湿使用饺的房泊屋存习在质竞量问寻题，仅在保般修期蜓内，能出卖枝人应少当承延担修喜复责灰任；栏出卖起人拒搭绝修季复或汪者在伤合理桶期限袖内拖膜延修峰复的讨，买枯受人额可以里自行士或者骡委托墨他人棍修复迹。修泡复费厕用及宣修复揉期间锦造成赤的其宽他损您失由桥出卖辛人承谋担。◆《房屋半建筑苦工程滋质量暑保修将办法》（20宝00年6月30日）◆《住宅利室内颗装饰搏装修绞管理鸭办法》（20链02年3月5日）广东养首宗背商品爆房双唉倍索母赔案19卖95年1月14日，员李小李姐看趋中了伤位于奶天河靠岗顶书的一浴套价结格为69万元每的商刻品房侄，并碰向该杯房的孔销售脑单位拴正泰梳公司筋交纳栽了定倡金1万元放。该价房是19明92年由书长城牙房地庭产开仇发公副司开粘发，锹广州慰市广鸣源实弦业公桶司购杠入该或房后组，交纸由正岁泰公流司包便销。19葱95年12月4日，花李小温姐与吵广源馅实业违公司遍签订赵了购挨房合丙同，芦并于番同日坑将房梳款存防入华左侨公听司的领帐户屈，再享转给尺正泰刷公司投。但价直至20恶03年6月仍辨未领墓到房翻产证廉，遂浆将广待源实自业公丧司、阿正泰平公司繁告上山法庭垃，要涌求双据倍赔配偿。殊请问滥：李获小姐在的诉叹讼请扰求是浑否应室予支暴持？气为什贿么？4、适盗用的智范围《解释》调整志的范关围：零商品折房买浅卖行柱为，微包括度商品傲房预店售和遥商品恭房现案售。