房地产销售过程中的财务管理

房地产销售过程的财务管理2013年8月15日目录一、产品销售阶段的财务管理二、房地产按揭贷款流程及经验分享一、产品销售阶段的财务管理一、房地产销售的四个阶段网签阶段客户排号积累阶段开盘集中认购阶段交房阶段把产品推向客户，使客户接纳！一、产品销售阶段的财务管理——排号阶段一、本阶段特点（一）客户对于商品房的购买具有潜在的意向性。（二）客户缴纳一定数额的排号费，排号的目的是确定选房的顺序，并且该排号费是可以退还的。

二、财务在该阶段的重点工作排号费的收取和统计工作，特别关注排号客户的规模。

一、产品销售阶段的财务管理——排号阶段三、收取排号费的收款流程及会计核算管理客户排号，置业顾问填写付款确认单。现场财务审核客户身份以及付款确认单金额及签批手续无误后，刷卡。财务按照收款金额开具排号费收据，收据内容为今收到XXX交来XXX项目排号费。大小写金额一致。现场财务将POS商户联、收据记账联、付款确认单、客户身份证复印件归档，并登记收款日报，分客户名称登记排号费台账。会计处理分录：借：银行存款贷：其他应付款/排号费/xxx客户/xx项目/xx利润中心一、产品销售阶段的财务管理——排号阶段

四、排号费退回的财务管理1、客户向售楼部现场营销经理提出退排号申请，填写退排号申请表，交回收据客户联，经现场营销总监确认。2、现场营销总监审批后交我公司销售部总监审批，经项目执行总经理签批后，转财务接口人审批。3、财务审核客户交易记录，确定属于未退还客户的排号费，财务人员按照客户原交款路径原路返还排号费。4、排号台账找到客户原收取排号费记录，在同一栏目登记负数记录冲销。一、产品销售阶段的财务管理——认购阶段一、本阶段特点（一）排号客户选房，草签合同，明确认购到网签阶段的权利和义务。（二）客户缴纳相当于合同首付款的认购金。二、财务重点工作（一）销售数据管理（二）银行按揭准备（三）销售合同确定(四）面积差价确定一、产品销售阶段的财务管理——认购阶段二、财务工作重点（一）销售数据管理1、按照项目预测测绘报告的房号和面积建立销售台账。2、销售台账的稳定性和效率。3、销售台账和金蝶软件的接口以及财务销售数据库和销售数据对接。一、产品销售阶段的财务管理——认购阶段二、财务工作重点（二）银行按揭准备1、引入两到三家银行，保证一定的竞争，但应确定一家主力银行。2、签订按揭合作协议，确保关键条款有利于开发商（保证责任、保证期限、是否设立按揭贷款担保账户等）。3、银行按揭额度的提早申请。一、屿产品种销售仓阶段渴的财名务管钢理——认购索阶段二、益财务宁工作挡重点（三钳）销蹦售合来同确替定1、约点定交狡房标强准和匀交房薄时间睬。2、约舞定面欲积差齐价的鲜结算健方式曾、减礼少结每算压美力。3、约只定产等权办趣理时困间，夺尽早兼解除赴开发巷商责邮任。4、约齐定客头户交己款周乔期和怒明确垄逾期栏付款肢责任怕，以置减轻步公司邪回款稠压力阿。一、榆产品攻销售哨阶段炭的财响务管械理——认购死阶段二、狭财务图工作许重点（四绒）面芬积差香价确裳定1、销谈售部务门和敬财务双部门海的可问售的水房源蹈房号营和面认积要勤与测呢绘报水告一俱致。2、按盗照套靠内面冲积计做价和颠按照马建筑炉面积蝇计价江的差径别和搂影响牢。一、急产品屋销售洗阶段乒的财享务管扣理——认购啊阶段三、派开盘根阶段温收取石认购证金的怒流程赵和会袭计处变理客户皂选房揉后持笔交款湖确认估单到慌现场纽奉财务高部缴求费。现场尾财务止审核蚀客户像身份个、付扫款确辨认单交信息赚及签惹批手床续无信误后轻，收澡款。财务辆按照门收款唤金额偷开具甚收据距，收床据内爆容为观今收间到XX裂X交来XX矿X项目xx种x房号裂认购技金。横大小悟写金虑额一留致。现场参财务慌将PO港S商户按联、配收据床记账幻玉联、誉付款脸确认厅单、尘客户杜身份近证复犬印件糠归档公，并惠登记沸收款影日报收，按停照认帖购客使户的跨交易倡信息掏登记逮销售俊台账故数据分库。会计罩处理桶分录耐：借趋：银冶行存腊款贷：岗预收列账款/x稳xx房号/x捉x项目/x相x利润竞中心每日观终了把，销唇售台黎账与继会计老预收醋账款语明细趁账与句销售回部门姐销售锻台账录一一多对比课，确棉保收聚款信售息准雾确。一、烘产品秀销售牵阶段截的财摸务管牵理——网签叶阶段一、王本阶翁段特灰点（一刊）认捡购客盖户按扬照认串购顺斧序完鹅成网断上签庄约手到续。（二繁）客销户依芽照合看同约咽定交鬼清首莲付款扮。二、窑重点缝工作（一梦）网签隔合同肌管理导。（二套）预售阴资金喜监管搂户数胜据修汁正及哈提款残。（三尺）按揭趟工作一、柜产品每销售损阶段备的财争务管些理——网签慢阶段二、症财务竭重点送工作（一怠）网裙签合亲同管幸理1、每培日终需了，肌从现纹场新养增网淘签客采户的4本预匹售合炒同中胶取回凶一本绍合同被由财锣务部点存档墓。2、每矛日按枪照新准增网股签合耗同登亿记销启售数详据库幼信息供。3、月院末整阻理本匀月新仪增的耻预售透合同伟，次务月初航到税纷务局懒缴纳哑印花科税并抗完成忘汇贴化工作埋。一、订产品涛销售饼阶段撑的财挥务管叛理——网签遥阶段二、艘财务榴重点尚工作（二封）预升售资可金监碧管户屠数据古修正炉及提寺款1、对动于已黑经取膨得合摊同号姿的房肤源收骆款，喊可以逐直接呢通过芽建委po测s机刷抱卡将西合同郊号录吸入建块委系质统。2、对呼于属繁于认楼购客赤户转倡网签蜻，原决认购全资金俗为录曲入合诱同号让码，剖需要雁到柜鹿台手紫工修虑正。3、按荒照企洞业实输际施阻工进青度和瘦企业趴与建伤委签熊订的村预售夸资金展监管图协议慰约定奇的时渠间节衬点提散取预先售资缩慧金。60急%一、扯产品斗销售蓬阶段覆的财拥务管匠理——网签娘阶段当项慢目完父成地下求结构时，舞释放40爬%资金凭，企惩业可丹申请道账户些重点她监管饲金额效即1.烈8亿元运以外码的资夺金30杨%当项爸目结落构封茎顶时抚，企业扮可申键请账筛户重滚点监井管金碧额30钩%，即0.迎9亿元丽以外敲的资仍金5%当项俱目完犬成竣工穴验收耻备案时，企业烈可申蒜请账黑户重蚊点监捉管金乡丰额25里%，即0.列15亿元休以外灰的资炸金当项纷目完气成初始灭登记时，企业乡丰可申追请解感除监吃管并冒划转闭账户匠内全爆部资坡金监管预额度3亿元啊，分洒四期豪提款一、患产品适销售纷阶段翁的财润务管眨理——网签填阶段二、轧财务轨重点溪工作（三症）按艇揭工执作1、住达宅项槽目，毒项目惑在结年构封旺顶后钓就可辜以取诞得银咬行按际揭。愁商业欲项目蚁，要仿在项炉目竣战工备拔案后酿可以贩取得堆银行晋按揭匆。2、按艳揭客顶户网虑签后吗，就燥可以拿开始陕收取壳客户冰按揭趴资料习，在而项目陶达到颤放款若节点轧前，挺按揭煮客户吹应达千到待蛮放款赤状态刘。一、非产品早销售司阶段墨的财名务管涂理——网签棉阶段三、雕网签广阶段捎的财滨务收切款流伤程和削会计专处理客户您网签固持交鱼款确决认单惧到现悲场财慈务部纱缴费怒。现场汁财务戚审核肝客户浊身份咱、付走款确唤认单纺信息喂及签电批手窗续无州误后亦，收隙款。财务集按照最收款氧金额沃开具款收据师，收普据内贺容为讯今收界到XX巩X交来XX嫩X项目xx羽x房号以房款担。大帖小写畜金额码一致端。现场疏财务要将PO录S商户习联、懂收据男记账改联、厉付款趣确认此单、参客户里身份爽证复燥印件攀归档绩，并圆登记水收款级日报敌，按卸照网找签客摊户的翁交易叮信息贺登记肌销售惜台账允数据之库。会计丸处理悦分录屡：借仿：银幻玉行存躬款贷：渔预收父账款/x纷xx房号/x胳x项目/x强x利润厕中心每日典终了经，销腥售台构账与矛会计赖预收处账款逆明细蛾账与抵销售鸽部门是销售拍台账孔一一五对比拼，确迟保收榆款信巩息准免确。一、透产品乡丰销售忽阶段也的财乡丰务管蹲理——交房葡阶段一、狡本阶库段特狂点(一）忠房屋吃已经从竣工盯备案芳。（二奴）客盯户已澡经依叹照预蚁售合浑同约妨定交劣清了艺所有盘预售快房款羡。（三演）本隐阶段满回款迫主要劝为房顽屋面匙积差裳价。(四）挪开发释商依览据合氏同约拳定代弓收客叮户费疯用。二、厨财务梦重点悟工作(一）岸财务童信息蛋核对搬。（二叙）客符户房篮款结谦算。（三阴）代嘱收费旗用。(四）狗客户攻购房子发票浴。一、煤产品星销售剪阶段林的财保务管落理——交房换阶段二、毫财务估重点监工作（一护）财蜓务信荡息核爱对1、比撑对预明售合廉同原浴件中器约定交的信屠息是际否与放销售估台账粮数据荐库记厉载内佩容一皱致。2、销酒售台唉账记厨载客姓户的暮交款厌信息短，是饱否与通客户婚真实井交款愧记录象一致持。一、兴产品怨销售独阶段滨的财脸务管迫理——交房犬阶段二、换财务迫重点傲工作（二满）客竹户房钟款结哭算1、取杯得实污测面内积报画告，喘按照制合同君约定先的面贴积差忠价计荒算方态法正弟确计严算面煤积差申价。2、编丑制客倚户结梯算单钉。完废成客连户房烛屋结绕算会炸签手敏续。一、蠢产品匪销售父阶段宋的财兄务管连理——交房夫阶段二、亮财务剃重点则工作（三伙）代变收费奔用1、按刻照代方收费衬内容礼和收碧费比归例计滚算每魂套房签源代钓收费闸金额露。2、建宵立代系收费幕台账。一、勿产品世销售获阶段哪的财蹦务管段理——交房汁阶段二、胃财务闷重点逐工作（四脉）客恳户购谦房发午票1、按咐照实雕测面交积开旷具客谈户购揭房发挖票。2、完碰成客闯户发垫票交财割手计续。一、助产品量销售肾阶段紧的财粒务管幼理——交房艇阶段三、楼交房流阶段周财务哀工作株流程（一杯）按宣照结敌算单柄的结餐算价慨差，庭收取瓶客户蔬面积支差价您，按胸照代津收费俱内容墨，收捕取代抛收费鄙，面协积差源价在胡预收哗账款齿科目冤核算境，代总收费归分收鄙费项漠目在肠其他症应付刮款科汗目核惩算。（二伴）分拿房号删开具原销售汽不动萝产发要票。（三腰）完钓成收怠据和激发票旅交割督。(四)做好以销售券台账祥登记二、纯房地即产按炎揭贷排款流品程及忘经验斑分享一、显商品哭房按杰揭贷都款流阳程（一仗）前性期准初备（二宾）按秀揭贷慰款流斜程（三您）流泡程解苦析和屋控制交要点二、捷房地碧产按葵揭贷杜款流笋程及的经验辟分享（一鸣）商辣贷前倘期准动备——与目核标银各行谈精判1、谈疾判目饮的：亦选择损按揭轧贷款弦条件母最优沈的银芒行合灶作，恭为销具售工票作提扯供良漫好资绵金支工持，你以便爸较快损收回袜投资筹，争束取最捷宽松绢的放息款条坡件，班使销驼售群疲体最亮大化锤。2、谈作判内贯容：肠贷款志对象往、贷茧款期谁限、畅贷款潮币种灾、贷拦款额置度、狂贷款鬼利率背、相损关费中用、欣服务纵流程喜以及校个人脚申请贿按揭捎贷款美文件结清单坝等事茅项。3、谈变判前伐准备级：了誉解目橡前最色新的干银行佣政策皮，对脾本项红目有撑何影伪响，低有何挖限制独；了漠解其余他银献行对晨同质浆楼盘哈办理齐按揭昆业务众所需哪的文凝件清录单、曾优惠芽政策嫩以及围收取工相关行费用免的标队准和巧收费泛项目福；了巩解按浇揭业盏务办样理的睬服务笋流程怀，做负出针危对一幕些不下利政林策的选相应吼对策络。二、逃房地买产按胶揭贷纲款流杠程及末经验嗽分享（一态）商炕贷前写期准菠备——与目梳标银兆行签凭订按傅揭合岭作协车议1、协胁议条雪款议血定：（1）银扯行提受供给伴企业近的按体揭规红模，沟客户艳首付届款比嗓重，擦最长抵按揭称期限资。（2）按袍揭贷断款是严否有既担保钓账户万，是匠否需巡寿要支限付担珍保金敢。（3）按踩揭贷雾款的枣催收凉。（4）放童款的浸时间逃。（5）企挎业的苍担保海责任守等。2、设骆立账正号：订根据吊预售石资金愈监管竹的要百求，六所有杰按揭竞款放朝款全院部应危当进疾入预件售资珠金监稍管账残户。3、签奇订协洋议，患银行巡寿驻场着：签久署按近揭合锤作协澡议，反根据含公司约章程领约定哈，股母东或寒董事食会对匀阶段厅性担芽保事酬项出似具决向议。旗协议柱签署圈后，同根据氧企业垒销售昼状况甚，适绞时安婶排银鼻行驻傲场，过收取工客户咸资料絮。二、数房地边产按症揭贷敢款流严程及铜经验循分享（一杯）商但贷前涛期准擦备——启动凉按揭脸工作1、与壶银行脱业务倍人员扬对接坊，了并解银朱行按梅揭具基体流睁程，炉提高悉按揭旗效率丧。2、与招销售销置业枝顾问呜对接叔，通虽过他询们了变解客刘户按阴揭需刚求，管增强慈置业寨顾问利的按伏揭配僵合。3、银虎行工晕作人姻员对买现场封置业修顾问哨培训虫，有轻利于将置业串顾问吊了解庄银行除基本扣政策稿，便偿于引田导客咐户完伶成按脑揭工速作。二、捡房地砌产按绵揭贷捐款流追程及面经验告分享（二肥）商怪贷流昏程图二、价房地程产按往揭贷要款流魂程及鉴经验嫁分享（三先）具鸭体按逗揭业程务分珠工1、案治场销船售人过员：俱签定括商品惜房买欣卖合漫同，仓协助袍客户花办理蓝缴款近手续允，跟奇客户肤约定齿签订悦借款粮合同姻的时五间，膀告知例客户普应当抱准备磨证件沫及资煎料清苏单，顷查收省客户众提供孤的相牧关资郑料和富证件劈燕，并消按银宫行的是相关福规定沸对客瓜户做艘提交强的资糊料及讯证件洗进行达初步神审查衬。通也知银丘行签倦订贷收款合咱同的贤时间灵，如诊果是砍在案垄场签品订贷患款合盛同，阶销售引人员春应负数责接害待前追来办怜理贷桶款手刑续的降客户烦，配透合银慌行工泪作人缴员同国客户督签订输贷款骑合同推。如膜果客胡户所电提供喉的有肌关资酷料缺看少或陵是有易错误旦，销芒售人妹员应袭及时饰通知趋客户雁补充活；等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