房地产-房地产行业23年5月行业月报：成交热度边际回落目前政策改善空间仍较充足-广发证券郭镇,乐加栋,邢莘,谢淼-20230626

业评级告日期相对市场表现业评级告日期相对市场表现3-06-26成交热度边际回落，目前政策改善空间仍较充足核心观点：沂高品质住宅限价放松，对市场影响均有限，23年期利率动态调整机制对利率下调的带动作用逐渐减弱。M(MA6)13.53个月，环比下降0.72个月，住宅中期库存去化周期(MA12)为26.65个月，环比上升0.18个月，优质资产供给仍受限，去化难度较高的资产占库存的大多数。供给回升带动，5月土地市场热度边际修复。土地市场分化仍较为明主要投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。6%06/220/2208/2204/2312/2206/220/2208/2204/23-5%-21% 房地产沪深300SFCCENoBNN6003639zgfcomcn03642ggfcomcn03638xingshen@请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。com房地产司估值和财务分析表称码报告日期级合理价值(元/股)2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E.SZ人民币/5/10926.79.6.7%.SZ人民币/4/23945.0城控股人民币/4/114777.66.35.6%6.0%金地集团3.SH人民币/5/9245.79.24%份3.SH人民币/5/5.182.48.94.32.65.SH人民币/3/22606.02.4.SZ人民币/5/5725.02.7湖中宝8.SH人民币/5/530.376.531.9.4%金融街.SZ人民币.43/4/1470.627.1624.84.2%4.4%6.SH人民币/5/330.3112.3318.31.2%2.8%K/5/1992.94.89.6.7%KK/4/4/6/%8.8%秀地产K/4/21356.02.38.2%8.7%K5/3/29143.4保利物业K/3/31.573.25.SZ人民币/4/24150.938.0%9.0%服务K/3/2740.306.9理控股K/3/2080.636.623.5%27.6%备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；务、绿城管理控股)合理价值货币单位为港币；(3)A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；(4)表中估值指标按照最新收盘价计算。房地产 RBP ：成交热度边际下行，二手房价格承压 12际下行 18 述：核心城市热度修复，非核心供应加大热度仍走低 24 房地产表索引图1：地方政策出台频率(次)一览(2010.01.01-2023.06.23) 6国四限累计政策力度评分(2010.01.01-2023.06.23) 6 7 图9：全国住宅及非住宅销售金额(亿元)及增速(%) 13 面积(万方)及增速 14 图14：全国住宅及非住宅销售面积(万方)及增速(%) 14 面积(万方)及增速 18 8 9房地产 房地产策20次，其中四限改善政策5次、公积出台。图1：地方政策出台频率(次)一览(2010.01.01-2023.06.23)100806040200-20-40-60-8010/0110/0911/0512/0112/0913/0514/0114/0915/0516/0116/0917/0518/0118/0919/0520/0120/0921/0522/0122/0923/05四限放松及落户公积金放松及补贴：各地政府官网，广发证券发展研究中心截至23年6月23日，全国累计四限评分从2299分(22年2月)降至1707分，累计季度月均仅下降7分。目前四限政策力度评分距离16年2月(926分)的底部还有46%64%、27%的政策空间，高能级城市仍有较为充足的政策改善空间。图2：全国四限累计政策力度评分(2010.01.01-2023.06.23)350030002500200015001000500008/0108/1009/0710/0411/0111/1012/0713/0414/0114/1015/0716/0417/0117/1018/0719/0420/0120/1021/0722/0423/01心；见广发地产团队22年6月28日发布的《房地产行业2022年中期策略：长冬日渐暖，独梅迎春来》房地产度0-200-400-600-80014/0114/0314/0514/0714/0914/1115/0115/0315/0515/0715/0915/1116/010000000000000000014/0114/0314/0514/0714/0914/1115/0115/0315/0515/0715/0915/1116/01-1-10-18-14-193-420-1132-216-42-2数据来源：各地政府网站，广发证券发展研究中心图4：22年以来四限累计政策力度(截至23.06.23)22/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/05230122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/060-200000-186-400-600-800数据来源：各地政府网站，广发证券发展研究中心消月19日，南京产业集群区(江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区)限(22年底开始限购区2套及以下家庭可在产业集群区新购一套)，且产业聚集区内。房地产限售年限缩短为新房网签3年或取证2年(原网签5年)，二手房取证1年(原2年)，非限购区首/二套落实最低20%/30%首付。本次调整为22年9月青岛将限购区缩至市南区、市北区后的首次政策松动，与上次调整相比政策力度也较弱，对限售的放松存在一定限制条件。小。有政(二)政策专题分述：城市更新加快推进，推动未来供给放量步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，关于“城市更新”的表态加出，要强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。表1：23年以来有关城市更新的政策表态部门/会议策概要策内容/1/18住建部部长倪虹全面开展城市体检(a)今年将以实施城市更新行动为抓手，着力打造宜居、韧性、智慧城市；(b)在设在城市开展完整社区建设试点，新开工改造城镇老旧/3/14/4/28推进超大特大城市城中村改造3/6/8加强融资保障投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等城市更新的实施意见》，指出要全面推进老旧小区综合整治改造，深化城中村改房地产工作。融支持。据不足、评估可比实例选择少、评估对象特殊情况多、划拨用地土地资源，补充核心区域PR幅度并不算小。PR本次LPR下调将进一步打开房贷利率下行空间。4.91%44.91%4.00%7.5%7.0%6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%14/0114/0614/1115/0415/0916/0216/0716/1217/0517/1018/0318/0819/0119/0619/1120/0420/0921/0221/0721/1222/0522/1023/03首套房贷款利率(%)二套房贷款利率(%)房地产动套房贷平套房贷环01%%65%90%平02%%65%90%03%%65%90%04%%65%90%05%%65%90%06%%65%90%07%%65%90%08%%65%90%09%%65%90%10%%65%90%11%%65%90%12%%65%90%01%60%90%02%60%90%03%60%90%04%60%90%bp05%45%90%91%06%45%90%42%07%45%90%35%p08%%30%90%32%09%%30%90%bp91%10%%30%90%91%平11%%30%90%09%91%平12%%30%90%09%平91%平01%%30%90%91%平02%%30%90%04%91%平03%%30%90%02%91%平04%%30%90%01%91%平05%%30%90%00%91%平06%20%90%00%平91%平房房价同环比均下降的城市可阶段性放款首套商贷利率下限，符合放宽条件的城市若后续评估期新房房价同环比均连续3个月上升则应恢复全国统一首套房贷利率下LPRbp。一个城市符合放宽首套房贷利率条件，且大连在此前三个评估期均符合条件，可放房地产宽利率下限的城市名单没有新增。此外，在22年9-11月评估期符合条件的徐州在最新评估期因房价同环比均连续3个月上升而需要恢复全国统一利率下限(当前为.0%)，在23年2月徐州曾将首套房贷利率下调至3.8%。市M5M2-22M9-11M8售金(亿元)新房价格同比新房价格环比0304050304051大大连符合合合合2---合3--合合54--合-5---合6---合7金华--合-8皇岛-合合合9-合合--合合合江-合合-5赣州-合----合合--合合--合---合---合合林--合合---合山--合-4--合--合合--合合--合-合哈尔滨--合合--合合--合---合----合--合合2--合---合---合合--合合9--合合58房地产--合----合福州--合---合合0石家庄--合合1--合-2--合-53关--合-4--合-5州--合-6徐州撤销-合-城市22年6-8月占全国22年9-11月占全国22年12月-23年2月占全国23年3-5月占全国来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心随着新房房价环比出现上涨趋势，首套房贷利率动态调整机制发挥的效应逐渐续边际上行趋势，该名单将进一步缩小，部分城市首套房贷利率将有一定回升，但二、成交市场综述：推盘节奏缓慢，成交热度边际下行且由于22年5月各口径地产数据规，核心区域热度较坚挺。房价方面，新房与二手房房价趋势分化，二手房价格承压较多。当前市场核心城市短期库存去化周期下行而全市场中期库存去化周期上行，优4.98万亿元，同比22年上升8.4%，涨幅环比收窄0.4pct。房地产图7：全国商品房销售金额(亿元)及增速3000025000200006.8%15000100005000019/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01200%150%100%50%0%-50%商品房销售金额(亿元)累计增速(%)单月增速(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心增速200%150%100%50%0%-50%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01非住宅金额累计(%)非住宅金额单月(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心图9：全国住宅及非住宅销售金额(亿元)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000020032005200720092011全国住宅销售金额(亿元)住宅增速(%，右)整体增速(%，右)201320152017201920212023M1-M5全国非住宅销售金额(亿元)增速(%，右)50%40%30%20%10%0%-20%：国家统计局，广发证券发展研究中心MM金额同比22年上升11.9%，非住同比22年下降16.8%。，积同比22年上升房地产-60%-50%-60%-50%图10：全国商品房销售面积(万方)及增速300002500020000150001000050000-3.0%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01150%100%50%0%-50%商品房销售面积(万方)累计增速(%)单月增速(%)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图11：全国商品房及59城新房成交面积增速130%110%90%70%50%30%10%-30%-50%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01全国商品房累计增速(%)59城累计增速(%)59城单月增速(%)数据来源：国家统计局，Wind，广发证券发展研究中心图12：13城二手方成交面积(万方)及增速900800700600500400300200100049.7%49.7%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%13城二手房成交面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)面积增速--20%10%0%20%-30%-40%18/1219/0619/1220/0620/1221/0621/1222/0622/12非住宅面积累计(%)非住宅面积单月(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心图14：全国住宅及非住宅销售面积(万方)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000060%40%20%0%-20%-40%20032005200720092011201320152017201920212023M1-M5全国住宅销售面积(万方)住宅增速(%，右)全国非住宅销售面积(万方) 整体增速(%，右)：国家统计局，广发证券发展研究中心房地产来看，销售面积同比下降3.3%，核心城市成交热度持续，而三四线低能级城市热度持续下滑。图15：全国商品房分线销售面积增速(%)140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/1223/05 数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图16：全国商品房分区域销售面积增速(%)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/1223/05数据来源：房管局，广发证券发展研究中心分区域来看，我们以长三角、珠三角、环渤海三大经济圈内城市作为核心圈样心圈城市同比22年分别上升12.9%、3.0%，23M1-M5则分别累计同比上升12.9%、比22年分别上升5.2%、pctpct22年分别下降t表4：全国及各区域房地产销售情况数据月同比增速/04/05/04/05/04/05/04/05商品房销售面积(万方)440房地产66321%2%%商品房销售额(亿元)%787%132.2%%3%%%商品房销售均价(元/平)%%%%%：国家统计局，广发证券发展研究中心宅价格新房同比下降0.5%，降幅较4月收窄0.2pct，二手房同比下降2.5%，降幅较比上升30pct，二手房价格下跌压力较高。持平数量占比120%100%80%60%40%20%0%11/0111/0812/0312/1013/0513/1214/0715/0215/0916/0416/1117/0618/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/0923/0470城新房环比下跌或持平城市数量占比70城二手房环比下跌或持平城市数量占比：国家统计局，广发证券发展研究中心房地产pct比上升0.5%，增速较4月23年5月一线城市新房房价指数同比增长0.4%，增速较4月收窄0.5pct，二线、三线。，23年5月一线、二线、三四线平均挂牌二手房pct城市同比下降2.4%，降幅较4月扩大0.7pct、三四线同比下降0.6%，同比由正转负。图18：70大中城市新房房价分线同比(%)40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%0%11/0112/0413/0714/1016/0117/0418/0719/1021/0122/04：国家统计局，广发证券发展研究中心图19：327城二手房房价分线同比(%)20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%0%18/1119/0519/1120/0520/1121/0521/1122/0522/1123/05一线二线三线：中国房协，广发证券发展研究中心表5：70大中城市的一二三线城市房价指数环比变化数新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数持平或下跌城市占比环比比持平或下跌城市占比环比比123456789012房地产19%23%349%5：统计局，广发证券发展研究中心(二)推盘情况：推盘节奏缓慢，景气度边际下行为1052万图20：22城商品房推盘面积(万方)及增速35003000250020001500100050003%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/0923/0422城商品房推盘面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：中指院，Wind，广发证券发展研究中心图21：22城商品房及25城住宅批售比1.601.401.201.000.800.600.400.200.0016/0116/0917/0518/0118/0919/0520/0120/0921/0522/0122/0923/0522城商品房批售比(MA3)25城商品住宅批售比(MA3)荣枯线数据来源：中指院，Wind，广发证券发展研究中心景气水平方面，5月22城商品房批售比(推盘/销售，移动平均3个月)为0.89，房地产图22：22城商品房库存面积(万方)及去化周期400003500030000250002000015000100005000025.625.630.025.020.015.010.05.00.010/0111/0913/0515/0116/0918/0520/0121/0923/0522城商品房库存面积(万方)去化周期(月，右)：中指院，广发证券发展研究中心图23：全国住宅中期库存(亿平)及去化周期353025205026.6520002003200620092012201520182021住宅中期库存(亿方)去化周期(月，右)45403530252050：国家统计局，广发证券发展研究中心图24：分线城市去化周期(月)变动趋势4540353025205013/0114/0215/0316/0417/0518/0619/0720/0821/0922/10：中指院，广发证券发展研究中心开工面积/销售面积450%400%350%300%250%200%150%100%50%0%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01住宅(单月)住宅(累计)非住宅(单月)非住宅(累计)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中(MA6)为25.6个月，环比下降0.63个月，重点25城住宅去化周期(MA6)13.53从中期库存来看，23年1-5月住宅开工库存减少1.17亿平，住宅中期库存(累计表6：跟踪城市房地产成交面积信息表市成交比比月均成交存面积时间%%%月%%4安%%--%--房地产%----%9州%%%--.1%州.2%%--%%%--%----.6%--.7%.2%--.4%%%--.0%--合肥%%%6%%8.7%--3%--.9--珠三角%%.4关%--佛山%%--.7%%--.4%%%--%--庆%.7--%.8--%.6%--.9.7--梅州----%--底%%--.8%%----4%--.0%--5%%0--%%--房地产%%--%%%.8%%--%%7.2%%--%--福州%%--%%.5%%--%%%--%%--.1%.7合计9：房管局，中指院，广发证券发展研究中心三、土地市场综述：供给意愿回升，核心热度改善化仍较为明显，一二线及高价三四线成交规模改善，价格的提升进一步带动出让金。(一)总体市场综述：量跌价升，供给回升带动成交热度边际改善用地出让金、财政部土地出让收入及同比1400012000100008000600040002000019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/04600城商住用地出让金(亿元)600城商住用地出让金同比(右)财政部土地出让收入单月同比(右)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%房地产累计数据来看，23M1-M5全国600城商住用地出让金为9439亿元，同比下降2022全年收窄11.2pct。城商住用地出让金单月同比100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/04让金同比非22城商住用地出让金同比MMpct不足，一定程度影响土地成交规模。城商住用地成交面积及同比60000500004000030000200001000019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0460%40%20%0%-20%-40%-60%-80%600城商住用地成交面积(万方)600城商住用地成交面积同比(右)非22城商住用地成交面积同比(右)成交面积方面，23年5月全国600城商住用地成交面积7616万平，同比下降房地产全年扩大0.4pct，非22城商住用地成交面积同比下降28.8%，降幅较22年全年扩大供需比来看，23年5月600城商住用地单月供需比为1.41，环比上升0.03，移动2.0987654321019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/04600城供需比(MA6)非22城供需比(MA6)600城供需比(单月)非22城供需比(单月)增幅较4月扩大20.2pct；非22城商住用地成交均价为2227元/平，同比上升31.2%，.8pct；非22城溢价降0.3pct。溢价率600050004000300020001000019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/04600城商住用地楼面价(元/平)溢价率(右)30%25%20%15%10%5%0%房地产(二)各类市场分述：核心城市热度修复，非核心供应加大热度仍走低22城二线商住用地出让金为334亿元，同比上升119.4%；高价三四线城市(成交价>3000元/平的城市)商住用地出让金为553亿元，同比上升34.3%；低价三四线商三四线等非核心区域成交表现仍较差。金同比贡献80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0719/0419/0119/07城60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%22/1022/07222/1022/0723/0420/0720/1021/0119/1020/0120/0421/0421/0721/1022/0122/04600城商住用地出让金同比(右)积同比上升21.3%；低价三四线商住用地供给面积6700万方，同比下降28.9%。各类型城市供给较此前均有改善，除非22城二线外均实现了年内单月最高积比上升35.6%；低价三四线商住用地成交面积4087万平，同比下降4.2%。从整体供需比来看，5月22城商住用地供需比(当月)为1.25，环比上升0.23；非22城二线商住用地供需比(当月)为1.17，环比下降0.53；高价三四线商住用地供需比(当月)为1.04，环比下降0.51；低价三四线商住用地供需比(当月)为1.64，环比上升0.19。核心22城受供给节奏影响供需比边际上行，而非22城二线和高价三四线等相对核心的城市供需比大幅下行，土地市场景气度有所修复，低价三四线等度继续恶化。房地产81.61.41.21.00.80.60.40.20.0.11.11.41.4600城22城非22城二线高价三四线低价三四线比收窄3.5pct；非22城二线商住用地楼面价为3998元/平，同比上升44.8%，增幅pct住用地楼面价为4109元/平，同比下降0.9%，降幅t较4月收窄4.2pct。图33：分类型商住用地楼面价(元/平)1400012000100008000600040002000019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/04高价三四线低价三四线pct线商住用地溢价率为5.6%，环比上升0.2pct。房地产45%40%35%30%25%20%15%10% 5%0%19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0422城非22城二线高价三四线低价三四线图35：600城商住用地2023年5月土地出让金累计增速及供需比(MA6)分省分布：中指院，广发证券发展研究中心、南均水平1.18，土地市场景气度相对较好。房地产表7：主要省市区土地市场情况商住用地出让金(亿元)供需比楼面价(元/平)5月累计5月累计9-19%80福建-14%63799-15%-3-16%-12%943762%-11%0%9%%-16%疆-10%9%85-16%肃672.0--127：中指院，广发证券发展研究中心房地产四、开发投资市场综述：累计施工持续负增长，投资降幅扩大根据统计局数据，5月全国商品房新开工面积8503万方，同比22年同期下降分业态来看，5月住宅新开工面积同比下降29.7%，而非住宅则同比22年下降M4月扩大2.1pct，而非住宅则同比22年下降22.3%，降幅环比1-4月收窄0.5pct。pct竣工。图36：全国商品房新开工面积(万方)及增速300002500020000150001000050000-27.3%-27.3%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01新开工面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图37：全国商品房竣工面积(万方)及增速3500030000250002000015000100005000024.4%24.4%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/0180%60%40%20%0%-20%-40%-60%竣工面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：国家统计局，Wind，广发证券发展研究中心面，截至23年5月全国商品房累计施工面积为77.95亿平米，同比22幅环比扩大0.6pct。-.4%。房地产图38：全国商品房施工面积(亿平米)及增速1101009080706050403020019992002200520082011201420172020202350%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%M1-M5施工面积(亿方)新开工/施工面积(%，右施工面积(亿方)：国家统计局，广发证券发展研究中心停工面积及当期净停工面积7065.797065.7960504030207.907.90020082011201420082011201720202023M1-M5当期净停工面积(亿方)累计停工面积(亿方)数据来源：国家统计局，Wind，广发证券发展研究中心扩大1.0pct。环比收窄0.5pct。拆分投资金额来看，1-5月商品房施工投资2.95万亿元，同比下降17.4%，单位图40：全国商品房投资规模(亿元)及增速180001600014000120001000080006000400020000-10.5%-10.5%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01全国商品房投资规模(亿元)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：国