亿城胥口项目定位思考

2008/01/15胥口项目定位思考本次报告建立在双方合作愉快和相互了解的基础上，从我司视角提出对苏地2007-B-51号地块的初步思考，我们真诚的希望为亿城精耕长三角再次“成人之美，全力以赴”，成为亿城亲密无间的沟通合作伙伴。前言123456背景分析核心问题用地分析发展思路住宅项目建议商业项目建议目录1背景分析企业背景苏州房地产07年度最知名楼盘07年两次开盘，两次当日售罄[亿城·新天地]名利双收以京津地区为主要区域，策略性进入其他中心城市；以住宅开发为主导产品，兼顾中心城市中心区域商业；有全国化形象、局部有突出优势，具备核心竞争能力的国内一流专业化地产上市公司。[亿城集团发展战略目标]精耕苏州，建立长三角根据地。进入苏州房地产潜力发展区域。[新项目使命]土地政策国务院关于加强土地调控有关问题的通知2006-08财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知2006-11国土资源部发布2006年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录2006-12国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知2006-12中国国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低标准的通知2006-12中国国务院发布修改城镇土地使用税暂行条例2007-01国土资源和房屋管理局《出让项目土地使用权转让审核工作程序》2007-07国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》2007-10宏观调控产业政策税收政策金融政策国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见2006-05中国国务院讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》2007-08将土地的招拍挂与法律、政策衔接起来，加大调控执行力度。不仅规范了拿地程序，还将控制开发商囤积土地。为城市中低收入者提供有效供给，平衡市场供需结构，抑制房价上涨。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》2006-05《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》2006-05《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》2006-07增加二手房交易成本，抑制投机、投资需求，鼓励首次置业。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于加强商业性房地产信贷管理通知2007-092007年央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率2007-012007年央行上调人民币存贷款基准利率2007-03中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知》2007-09抑制过热的房地产投资，减少投资性购房，降低信贷风险。抑制非刚性购房需求，减少投资性购房。

保证开发速度民生产品支持首次置业抑制投资需求风险预警2008年1月7日《国务院关于促进节约集约用地的通知》土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价；同时再次强调了住宅用地结构的优化，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设；并提出金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。2008年1月1日起苏州市住房公积金重大系列调整对购、建住房的借款申请人申请第二(含)次以上住房公积金贷款暂停办理。购买二手房(存量成套住房)的，首付款比例不低于住房总价的40%，贷款最高比例不超过住房总价的60%。规避囤地风险适度规避高端产品风险2核心问题核心问题1地块占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）小计（㎡）比例①60372≤1.1664096640946.8%②5881≤1.799977555653.2%③22793≤1.841027④16355≤1.524532合计105401141965100%用地性质比例‖商业规模大于住宅规模地块相互关系‖总体分散，相对聚合，①+②与③+④分别组合。商业项目or住宅项目？2134核心俯问题2地块占地面积（㎡）建筑面积（㎡）①6037266409②58819997③2279341027④1635524532合计105401141965胥口概况数值年末人口46603人乡镇从业人员29594人国内生产总值26亿元居民储蓄存款35900万元年末人均储蓄存款0.77万元区域狠市场英容量深有限娃，有死效需法求不炎足，奶须突朴破区夺域限悦制、星向外裂扩展萍。客户丈来源绩？3.赛05段㎡/人3用地崖分析用地错区位课分析吴中佣区高新退区古城连区工业业园区相城锤区项目派用地项目宜用地汗位于效吴中术区胥号口镇痒，胥返口镇亡距离乳吴中习区区筐中心18公里唐，属左吴中白区西编部乡冒镇。区域萄概况区中茫心胥口匪镇木渎蹄镇位置:苏州隐市区浸南部面积:74点2平方射公里人口:06年末57万人经济:06年GD掌P3身22亿元产业:以工缴业为旬主，命旅游垄、房止地产雾、商言贸流沿通等网服务队产业帆为辅位置:苏州贪西郊区划:吴中怪七镇轮之一面积:总面雨积36平方坐公里人口:20需06年末4.混6万人得，乡滴镇从巡寿业人浮员近3万经济:20锹06年全卷镇实增现国渴内生手产总然值26亿元产业:以第肾二产般业为哄主,形成掘家用谨电器涛、金厌属材乡丰料、电子资讯晋、剪服装淡服饰炊四大饼支柱信产业曾。区域习概况用地昼区位床分析用地月区位披分析区域务现状——城际筛交通沪杭胥口苏州渐绕城肌高速西南范部旅渐游线楼路枢患纽于胥失口镇块中心地块赚位于斯胥口牵镇东揭大街棍以东矛，孙膀武路勉以南铲，距糟离镇删中心30蜓0米。于太杨湖度糟假区地块亲距离奏太湖董旅游焰度假娇区1.讽7公里币，5分钟姿车程镜，距旅离较号近。于木耻渎地块摆距离挽木渎贝镇中痰心3.鞠5公里次，10分钟膛车程轿。于新塘区地块稀距离袜苏州成新区受中心13公里借，25分钟急车程颠。用地折区位筝分析区域以现状——市区链交通用地汤区位县分析区域丹现状——区域政环境夹在播旅游丘度假坑区和古古镇班景区哑（太鹊湖、辉木渎银）之逃间的虹工业狗乡镇项目溜用地木渎太湖负旅游注度假裁区用地鉴区位宾分析区域团规划——土地蚊利用伏规划太湖木渎已划倍入太肉湖旅楼游度鞭假区农业烟区项目烈用地阿位于缎规划筑中的拒胥口缓新镇居中，却在整栽个胥歇口镇嫂规划源城镇/村镇尊用地鼻的核唯心位专置。城镇/村镇品用地用地踪蝶区位远分析用地加区位戚价值警分析用地未所在吼胥口海镇为妻苏州荒绕城谜西南聋部主税要出钢口，送交通积便利泰，可旱通过香绕城围快速谨到达叨苏州嘴市区变。胥口章镇的段工业赴乡镇撕面貌套导致板整体库区位步价值卷不高母，用昆地位拨于规幻玉划中章的胥咱口新横镇，宿地处解未来睁胥口浴镇核剑心位我置。矮个德儿里顶的高哪个儿用地标环境弹分析内部盼环境烟分析四幅蛙地块辣相对蜓分散础，1#存2#相邻淹，3#选4#地块直相邻失。地势馒相对秋平坦疑，高减差不包超过1.粱5米。地块跨内部苍可利打用植尤被稀籍少，拦几乎嗽无景怠观利评用价锄值。4#地块窜南侧帝河道壤水质掀非常忍差，恭河道办两侧靠植被性丰富微。用地温环境恩分析用地付周边车现状乡镇轻风貌环境朵一般用地疗环境察分析用地奔周边寇现状——胥江胥江斗河坝耕标高4米，翼与地影块具悄有1.滔5高差泡，江奇宽45米，1#地块胀西侧棋多层迁建筑篮可看掠到江回，东塘北侧丈几乎疫看不葬到江搏。50米16栏5米用地玩环境乒分析用地决周边枣现状东大距街南北疯向次琴干道位，往良南通芬向胥耽江、侦胥江剥中学唉。用地陆周边蝇现状用地络环境配分析孙武御路旅游糖专线帆主干夸道，宴连接水太湖炕、木挥渎两攀大旅觉游景字区。用地鸭环境续分析用地季周边衔配套——交通地块伞周边5条公剧交线表路，泄以区垫域乡任镇公鄙交为假主，足可通畜往苏孤州市吴区、蜓新区壶、木些渎、演吴中朋、西汁山等排地，识交通字出行线便利诉。58路途经永：吴肚中南监站—木渎—灵岩衔山—胥口—渔洋隙公园—林屋谨洞—镇夏—石公谢山63路途经阵：吴尾中汽雄车站—吴中柏区人仰民医构院—苏州锐汽车驶南站—木渎—灵岩帖山—光福69路(原91路)途经剃：火弓车站—人民护路—金门摘路—何山链桥—滨河文路—狮山暴路—长江锻路—木渎—胥口—西山—镇夏市区赢公交58路途经简：马搁舍村—东山据大道—吴中厚技工智学校—灵山突路—胥口凡中心须小学—孙武愁路—繁荣吗村69惑1路途经袋：木好渎人蛋民医洽院--环太订湖路--西山络大桥--石公筹山用地初环境耳分析用地晃周边止配套——商业府教育周边找配套咏齐全整体州档次拳较低用地仁周边革配套——商业智教育用地涝环境纺分析建设厕银行胥口滥中心释小学用地政周边滥配套用地桥环境钞分析镇中索心商则业用地旁环境柳分析用地汉周边贺规划新镇魄景观谊带项目除用地镇政战府项目芽用地胥江明公园胥江紧邻砍镇政屡府的爬商业罪居住怠用地察，区义位优归势明弟显；规划膀中的景观宇资源向较好街，景捉观主千干道狮与胥虑江公傅园的踢利用利具有套不确至定性继。1#用地晨东南臣侧为玩规划坊的胥稻江公戒园，给据胥拌口镇帅政府此投资出服务链中心淹相关歉人员旧介绍今：“须胥江格公园想的建森设与趁胥江岂的整敬治同设步进皱行，贞由于冲胥江方为京才杭大脂运河谣连接稠太湖叛的唯支一航盼道，荣短期善内难挎以停系航，侵胥江宰公园衫的建侍设也慈具有涂不确筛定性跃。”1#用地叹北侧陶为规斯划的战胥口桂新镇超景观服主干键道。4#用地宿南侧我、1#用地贪西侧置为新乔镇政起府用狂地。苏地20猎07狗-B注-5辞2号地犁块，负占地28缠36壳6.按2平米你，用慨地性嗓质商恩业办亲公，狸容纺积率拖小于1.设76，楼袜面地已价76餐7元/平米丢，由苏州葵胥口涂市镇典开发找建设猫有限右公司取得搅。用地舱环境涉分析用地驴环境熄价值督分析用地或分散境。地势慎平坦腾，现坝有可景利用蛇的景汽观资床源匮颈乏。交通斧便利傅，配召套齐梳全，沃为项效目发就展商追业提券供了筝基本玩条件奸。规划妥中的其景观临道路后丰富打了项伐目景邀观素辣材，仍但河梅道的赛治理必和景仍观带挤的营低造需秃要一疏定时武间，初胥江绩公园宇建设胸的不传确定意性对林居住梢用地薄影响乞较大示。项目仓地块毁的整社体价累值随颠着新计镇政绑府的挡建设局逐步博提升舱，对模镇政宴府的庸建设汇具有准较大险依赖羞性。远期润好于肌现状皱，对兄镇政茅府建者设、困河道组治理份和胥劫江航节道调颜整的侵依赖庸性较鼻大。用地械指标售分析用地练指标地块编号占地面积（㎡）建筑面积（㎡）用途出让年限规划技术指标楼面价（元/㎡）容积率建筑密度绿地率160371.766408.87居住70年≤1.1≤25%≥37%220025880.89997.36商业40年≤1.7≤50%≥25%322792.941027.22商业40年≤1.8≤50%≥25%416354.524531.75商业（书画市场）40年≤1.5≤45%≥25%(除限话高36米外藏，无掠其他狮特殊则规划僻要求杏。)用地殃指标慌分析住宅容积轻率=1课.1，物亏业形膨态可能1：纯嘉多层可能2：多嫌层+小高可能3：联岁排+小高可能4：联闹排+多层+小高容积侵率＜1.碗1，物嫌业形指态可能5：联读排可能6：联宿排+多层用地张指标葱分析商业2#懂——结合磁住宅愉考虑4#派——书画克市场3#曲——煮4.棒1万㎡永的建郊筑面定积？3#、4#综合妙考虑可能1：专庸业市登场可能2：酒享店+办公商务厕型3#、4#分开慎考虑可能3：卖纺场/综合貌体生活仇服务山型可能4：转嘉化为在居住毫产品枪销售用地惯小结城市逝边缘,乡镇沙核心跟。现实登环境简差,规划找前景贤好,不确悔定因绳素多正。用地吉分散岭，商再业面判积大唤于住裁宅面字积。有一畏定量转的拆补迁,增大靠不确省定性宇。4发展己思路③+④①+②商住光关系河道简分隔景观谜道路给分隔临江守公园书画翼市场？居住兔区分离绣考虑地块垫关系①+②与③+④由中推心景杰观带叙自然搬区隔辈，关按系相金对疏扩离。相互犹影响由于4#地块目规定应为书钟画批峰发市过场，古对于啄居住桶氛围奏有一岸定负为面影结响。两个趣项目3#地块歉和4#地块商业绿项目1#地块治和2#地块住宅引项目？书画踏市场配套从商业住宅5住宅粘项目啦建议市场予环境反分析苏州拖市区绵房地歇产市糖场分团析——一级否市场20公07年苏怜州土泰地成染交面委积85浮8.乏29万平刷米（12戚87黄4.兄3亩），土地虽出让蹄主要丽集中捉在吴中复、相洞城区，占溉全市助供应捷量的维近三分笨之二。市场射区土忌地供晒应量婆稀缺强明显滚，将必影响葬今后薯商品成房供警应量愈。苏州遇市区监房地沟产市悔场分沿析——一级误市场20但07年苏漏州土不地成还交成步交总损价28喂5.竹22亿元，土施地成逮交均米价29款7.践64万元/亩，平巾均涨闯幅46碰.6班3％，平均语楼面眠单价29耗75淹.6沿7元/㎡。吴中劫和工耳业园吹区的土磁地价配格增违幅最碌大。本项音目平婚均楼足面地丑价为21番00元/㎡，土钓地价抹格有睬优势织。市场改环境岭分析苏州棉市区嚼房地唱产市嚼场分箭析——二级黄市场扭（供销应）市场反环境货分析20蛾07年苏尤州商何品房昌批准桃预售横面积82恒1.旷11万平透米，其摄中住陈宅68孙0万平宅米。（数晴据来畜源：钟苏州枕房产蹲信息浓网）苏州找市区请房地粒产市折场分弱析——二级忘市场林（成樱交）20辩07苏州看各区线住宅滋成交铃套数碰面积20搞07年苏遇州商刃品住补宅成漆交面裤积71紧4万平衰米，共57阔42障6套。工业受园区砖与吴遇中区两个室的住筹宅成肉交面撑积份滴额占谊全苏甲州市悉区的糖一半篇以上滋。苏州莲市区迷整体笋供求骄比为1：1.千05，供炼求基脆本平贵衡。（数豪据来盲源：辨苏州泼房产蔑信息质网）市场衰环境均分析苏州绞市区携房地拳产市软场分迹析——二级外市场灵（价充格）20港07苏州睛各区值住宅具成交欧均价市场桌环境选分析在成冤交量编增加睬的同堤时，限商品统房销或售价挖格也缠一路泽走高咸。20荒07年苏惰州商召品住笔宅成奶交均探价为64笼34元/㎡，比06年增多长23洁%，12月比1月增贪长37％。（数搞据来店源：号苏州深搜房掘月报截统计脏整理俯）64妇34苏州芬市区达房地累产市猫场分呢析——小结市场荡环境圆分析吴中某、相容城成彼为土奖体供钥应主耳流，享将成渔未来检热点戚开发耳区域草。吴中扩、相急城土闯地价出格较读低，骂但增尸势迅滋猛。市区剥商品缸住宅秧供求纽奉基本埋平衡他，古辛城区益域呈教现供参不应寇求的司态势尼。20覆07年市还区商阳品住猴宅均稻价增鸣幅明酬显。未开覆盘项符目在售授项目尾盘携项目售罄虽项目||太湖·胥香仅园||胥江糟花园||太湖轿水云抬间||澄园||尼盛松西城胥江怒花园建面:1省.5万㎡物业紫形态熟：联璃排别底墅单价:未知(已经哑售罄)太湖霜水云碌间建面:顶10万㎡物业脚形态匹：多念层、质小高忌层单价:多层60顾00元/㎡奥,小高名层未恶推尼盛物西城建面:6冶.9万㎡物业盗形态培：联书排别略墅单价:未知(未开消盘)太湖·胥香美园建面:1木7万㎡物业单形态虫：联纹排别郑墅、卫小高赠层单价:小高运层58骗00(元/㎡散)别祝墅10克00丧0(元/㎡疲)澄园建面:2.没8万㎡物业晒形态齐：联挂排别并墅单价:8邮00铜0元/㎡市场熔环境错分析胥口移房地嘉产市性场分喂析——市场械特征征（楼铸盘地烂图）20单07年胥苗口镇北商品蜓住宅汗供求20炉07年胥依口新课增批虹准预黎售量仿为5.挣4万㎡,去化芬量达蚂到5.砌1万㎡引。去耀化率浓达到94负%，整摊体去鼻化好蒙。市场倦环境雾分析胥口愁房地犁产市泥场分挎析——市场焦特征絮（供才求）物业避形态中式旅风格供联排胜别墅现代馒风格水多层跳、小年高层价格联排肃别墅杜：10金00指0元/㎡小高讨层：55终00元/㎡客群拢来源别墅殖：主夫要以扇吴中愤区（康周边标乡镇屋）和拍新区滤客户盼为主俊，占纳有80捏%。公寓摸：主肌要以显新区培和市盲区的饰新苏雁州人疏为主户型别墅:主要部以面住积为21薄0㎡左右剂的联动排别省墅为积主。小高忌层：随主要天以90㎡左右瓜两房躲为主市场布环境青分析胥口迎房地呈产市肚场分愉析——市场觉特征基本卫数据开抖发棍商：楚江苏挤吴中材地产报集团糊有限亡公司项目伴位置:胥口搁镇子抹胥路建筑榜规模:建面17万㎡容卖积严率：1.勺3物业让形态骨：联淹排别献墅、冤多层糕、小躁高层幕、高志层主力奸户型岔：89㎡的2房平均昏单价:腔58乐00元/㎡厌(高层)11胳00惭0元/㎡顽(联排蛾别墅)销畏售依率:欣95许%开盘漫时间:0浆5年推绩出联还排别轻墅，06年以惭多层也销售色为主淘，07年推讨出小嫌高层/高层市场肉环境筹分析胥口岛区域护代表京个案都分析——太湖·胥香合园基本陶数据开殖发拨商：闷苏州接泰昌岭置业华有限耽公司项目临位置:胥口牵镇孙梳武路92众8号建筑宴规模:建面2.瞧8万㎡容耀积眨率：0.狐5物业凝类型挡：双棵拼别窜墅主力下户型:24涝5㎡平均请单价:配80甘00元/㎡斤(双拼伙别墅)销翠售磨率:95些%开盘煤时间:影20仙05年市场肠环境悦分析胥口砍区域薪代表何个案诸分析——澄园木渎锅房地亭产市幻玉场分必析——区域形概况市场趟环境抽分析位置:苏州候城西坚，南控与越盖溪交胶界，罚西与森胥口缎相接喝，北设与高煎新区忽相连隐。面积:6录2.芝28平方方公里人口:总人遗口26万，栏常住标人口7.征2万经济:2沃00啊6年全肺镇地缓区生揉产总衬值46荷.3亿元绒，三蜡产比爪值为0.围3：57割.9：48歪.1产业:工业猾主导买，汽拌车配棕件、凭模具败及精鼓密机继械制舰造业技等为敬为主穗要支仰撑行让业木渎俯房地踏产市戏场分渠析——市场肥特征垄（楼金盘地叙图）市场突环境呈分析姑苏赴桃花村源霸建面内：19跨.2万平沫方米物业教类型辆：联剧排别栋墅价格击：1.民2万元/平米尼盛斗青年鼠城杯建培面：6万平丽米物业距类型武：多惑层价格病：66膝00元/平米山水无华庭收建面使：22万平路米物业谜类型冰：小决高层价格灯：75偿00－80情00元/平米御景桃花园库建面牢：1.的5万平膛米物业斜类型童：独韵栋别酬墅、惩双拼乏别墅价格乐：双盒拼1.壶5万元/平米肥，独烤栋2万元格平米别墅流项目公寓己项目20第07年木吊渎商游品住刺宅供柱求20桑07年木烘渎新蓝增批躺准预骄售量遍为25王.9万㎡,去化显量20肠.8万㎡世。去螺化率竿达到80宫.3煎%，供璃求比杀为1：0.制8，供帜略大缸于求晚。木渎刑房地寨产市锐场分盐析——市场窜特征将（供须求）市场咬环境椒分析物业喉形态苏州爱三大词别墅送板块独之一票，以箩独栋磨、联不排别面墅居正多，背随着证别墅糕供应摘的减宾少，政多层福、小扒高层蝴等公影寓逐著步成吨为市钓场供草应主诸体价格别墅拖：联成排别曾墅25渗0万-3测50万公寓叮：均龟价70猜00元/平方光米客群哭来源公寓靠：主奇要以孟木渎没本地献客与刻新区册客户描为主潜。别墅浑：联旋排别傻墅以致以新只区、忌木渎缓及周勾边乡戴镇私拴营企美业主贸为主惕。户型公寓店：以65衡-8耐0平米逢左右高两房盗为主英。别墅应：以23污0㎡左右教联排哑别墅悉为主木渎挑房地怒产市字场分浸析——市场总特征市场等环境遗分析基础肥数据开工发味商：浆尼盛亏国际庸投资唇管理睡有限舍公司位检置屑：玉违山路69想9号规帽模子：建咏面6万㎡容课积绑率：1.堂19物业仇类型拾：多谣层主力流户型倦：65平米屈二房筛和11女5平米匆的三翠房均纤价手：66震00元/平方丢米开盘爬时间拿：20火07年8月销懒售惕率：选一期92少.8刃%/二期70含.2遇%市场黑环境绵分析木渎笋区域愤代表寒个案抚分析——尼盛慎青年幸城基础福数据开贸发酷商：寻江苏摸吴中冤地产袍集团仪有限扮公司位学置浪：木狮渎竹脂园路78凉8号规注模便：建渣面19研.2万㎡容克积燥率：0.断96物业绞类型薄：联它排别镰墅、敌双拼嚷别墅主力型户型艇：23侵0平方聪米左希右联予排别迅墅均顺价亚：12涛00记0元/㎡（地病下室45唤00元/㎡）开盘屯时间魔：20碌07年9月销绑售倦率：94类.7切%市场素环境扩分析胥口勾区域竭代表药个案义分析——姑苏窄桃花谨源营销舍特色形象沙定位柏：天箩平龙依脉宝藏害山大贤宅媒体慨推广魔：报窄纸、生杂志逆、户弓外、键网络销售盼终端奶：销皱售人夫员素私质较很好，御热情销售道形式恼：自涂主销砌售服务链机构勺：视裁觉全那程猴韩家群英设对计突出卫吴中煮地产狭的山亡水地哑产观绞和文紧化附膀加值市场籍环境快分析胥口剖区域灵代表烂个案耽分析——姑苏丘桃花插源z位置:苏州窄西郊区划:吴中奶区面积:太湖绒水域24暮27确.8平方胖公里人口:４.5万人经济:2杏00到6年国仍内生况产总准值33亿产业:工业抱经济僚形成妇了建短材、雨食品甚、轻誓工、供建筑舰四大欲支柱消产业太湖微房地忘产市镇场分错析——区域太概况市场清环境瓜分析07下半犹年推黎出在售肆项目尾盘结项目总建根筑面乎积户型拘面积总价常范围1.肠0万㎡33诸0-律49痒0㎡50像0-幻玉80映0万独栋猴别墅2.姥6万㎡26尤4-存34椒3㎡35锐0-真45舒0万独栋屯别墅7万㎡39灵0-峰72洞0㎡50询0-言10掌00万独栋豆别墅3.遵3万㎡60猪0-胡90露0㎡50竖0-霸20掀00万独栋炉别墅1.削5万㎡26呀0-兆34宝0㎡45这0-邻80昨0万独栋徒别墅21万㎡24捐7-察36右3㎡10振00万独栋闭别墅太湖沉天阙太湖忙高尔金夫山暴庄湖滨虑山庄太湖茧之星西山脊恬园太湖·古北飞雅园70万㎡29盖0-自35片0㎡22才0-停50畏0万联排个别墅中信仿太湖屯城温泉18鞭589.饿6万㎡18颗0-泊23炒0㎡20宝0-傻30妖0万联排世别墅太湖坚房地厌产市匠场分晶析——市场等特征尸（楼险盘地以图）市场可环境腰分析太湖奔房地蒸产市晨场分牢析——市场稀特征俊（供健求）市场占环境快分析20末07年太膨湖区希域商喷品住冒宅供福求20冷07年太在湖区堂域新眼增批煌准预都售量短为2.枯2万㎡,去化锁量达疤到1.袭7万㎡线。去唐化率垦达到80默%，整铃体去类化良踪蝶好。物业孝形态以中铁式独径栋别走墅为设主户型高端肠独栋词别墅病主力羞面积兴在45漠0-源55捡0㎡之间愚，普饿通别色墅以35晓0平米逐左右吃为主虎。太湖运房地涂产市炉场分遭析——市场唇特征市场管环境钢分析价格在售寺楼盘锯价格坚主要宰在1.扒5万-2万元胜、平麦米之填间，从区域刮均价烘约为18制00飘0元/平米腔。客群笛来源高端锹独栋驰别墅勉除本应地客状源外朋，还子包括凶以上妨海为植中心偿的长己三角粪客源金及少谁量北胞方客四群。普通泊别墅嚼以苏章州本致地私看营企孤业主枯为主朵。基本拆数据开衣发勇商：蹈苏州硬中信永投资叉有限萝公司项目众位置:吴中顽区环裳太湖尸大道建筑湾规模:建面69军.5万㎡容红积哀率：1.星25物业徒类型宅：联楚排别镜墅、驴独栋浑别墅主力趟户型:40蚊0-鞋35尸0㎡浩(独栋全别墅)平均熊单价:摸17者00怎0元/㎡超(独栋秃别墅)销令售伪率:斜90思%开盘突时间:猾07年10月28日市场明环境养分析太湖酱区域阀代表悔个案绪分析—中信·太湖残城位置:苏州眯西郊区划:苏州隙“一削城两终翼”愚中的垄左翼面积:2感58平方但公里人口:2库00智6年末47万人经济:患20队06年全祖区实绿现国痒内生垂产总估值42线2.骨2亿元产业:拥有灰四大谎支柱埋产业赔，电授子信卵息占45禽%，精茅密机子械（蹦包括欣汽车省零部柱件）采占30％，庭生物兴医药狠占15％，切精细弱化工盏占10％新区己房地盟产市抹场分泥析——区域妨概况市场烧环境偏分析新区链房地锅产市缎场分筋析——市场踪蝶特征令（楼羽盘地摩图）市场葱环境惕分析价格僚：65愧00易—7素00消0形态质：多层价格错：50景00圾—5熊50散0形态：多层价格保：75旦00纱—8界00永0形态：多层+小高价格宝：85遍00阀—9糟00状0形态：高层阿（４吓０％隐）瞒＋多福层（借３５农％）香＋小陡高（全２５丈％）成熟杨区域成长旱区域20晶07年新坐区商路品住投宅供伸求20配07年新亭区新慕增住务宅批串准预篇售量灭为75万㎡,新增扭住宅研去化兽量达58万㎡，供波需比貌例为1.雀3：1，新口增住臭宅去化论比例聋达到77漫%，整投体去左化程虏度良俘好。新区知房地列产市扬场分急析——市场显特征痰（供贷求）市场黄环境爽分析新区鲜房地气产市据场分撑析——市场夸特征表（供架求）市场被环境守分析产品形态区域批准预售面积(万㎡)占全区分物业类型比例目前均价(元/㎡)07年销售率（％）修正销售率（％）多层全区32.48650073％90％新区成熟区10.5432.5%900076％95％小高全区11.97585072％85％新区成熟区7.5763.2%850070％90％高层全区16.01700063％70％新区成熟区12.0875.5%830060％80％由于07年近30铜%的预催售量筋出现舅在年梢底，壮为保乡丰证数窑据有咳效真锤实，倚因此帜对原辩始数宋据进赵行了答修正艰，以纺求能蛇反映酒目前台市场书真实械情况孙。由于尽新区俯范围睛比较焦大，残并且妄选取谨整体纸新区仪对本热项目卷不具暴备参炉考意贪义，戒因此说选取骡新区市成熟除区域复数据漆作为兄参考卫。（注出：以罢上统疤计数荣据不顾包括亦较远震的青氧山绿婆庭项泳目。朴）物业迈形态以多裁层为那主，匠小高泛层为稿辅，敲由于尝区域胀成熟记度不傲高，待高层巧接受遥度不垦高价格小高元层——术65佳00元／㎡高灯层——霜55隔00元／㎡多崖层——均60想00元／㎡户型户型向面积辅相对僻较大揭，两充房面脂积集站中在10金0-香11赶0平米座，三千方面废积集唱中在13柱0-射14好5平米尚之间顾。新区属成长愧区房填地产丝式市场僻分析——市场匪特征市场任环境清分析客群县来源以新缸区客骗群为缠主，析市区至及相优城区仍客群陡为辅物业仍形态以高顶层为乳主，麻小高乎层和叶多层粘为辅价格小高果层——痒85袜00元／添㎡高席层——针83枕00元／㎡多绸层——食90晨00元／忘㎡户型户型咱面积托相对杏紧凑付，两敌房集街中在90平米幼以下肯，三芽房主雕要集开中在10赏0-邮11垄0平米渡之间市场皱环境遗分析新区雁成熟币区房故地产化市场痒分析——市场鲜特征客群舒来源以市脊区客购群为击主，裳新区挺和吴犯中区挪客群惨为辅错。基本葛数据开移发托商：勿苏州阔嘉业符房地权产开膝发有听限公芬司位茶置赵：玉诱山路羽珠江规路交宾界规萝模没：建面37锁.5万㎡容迁积么率：1.漫5物业腰类型交：多础层、衣小高另层主力们户型嫌：80山-9蝇0两房沙，12亿0-剑12棕5㎡三房平均预价格吵：均沿价83叫00元/㎡开盘貌时间盒：20易07年（持五期戴）销泄售营率：竟前四昂期售做罄,五期70扶%。市场全环境资分析新区卷代表向个案绿分析—嘉业胶阳光督假日基本昂数据开障发武商：苏州扯阳光捎新地耕置业抖有限寒公司位创置扁：苏鲜州高蠢新区太塔园古路16氧6号规袄模：建面14查.4州2万㎡物业幻玉类型啄：两南栋50层精垂装修鼓涉外钉公寓逮、两法栋多恭层主力爪户型抖：13凡0-坊14斑5㎡两房脏，16钻0-释18哑5㎡三房平均明价格员：均蜘价18船00召0元/㎡开盘置时间粱：20只07年11月销面售怀率：16佣%市场暴环境买分析新区怀代表醉个案刘分析—新地上国际猎公寓公寓廊市场燃分析——公寓拒市场肢分析市场萄环境浙分析产品形态区域批准预售面积(万㎡)均价(元/㎡)销售率（％）多层新区36.87750085％木渎7.34685053.9％胥口0.27500095.8％小高新区27.57720075％木渎（近新区）2.26750080.87％胥口0.43600092.1％高层新区13.77670070％胥口1.92600090.5％分类骨市场尝分析——公寓田市场感分析避（结饿论）市场强环境错分析——90跳㎡以下惨小户教型逐灶渐成证为公鄙寓市饼场的静主力旅产品傲。胥口扰公寓合价格饰处于希苏州捉西部卖的价壮格谷听底。分类疼市场偿分析——别墅催市场陶分析市场垒环境冰分析产品形态区域批准预售面积(万㎡)均价(万元/㎡)销售率（％）独栋木渎0.662万23.1%太湖2.21.8万80％联排木渎9.961.0－1.2万76％胥口2.791万97.8％双拼木渎0.421.5万56.3％分类俯市场梁分析——别墅发市场援分析推（结搂论）市场钳环境妨分析独栋联排以太吵湖度菌假区辉为主雾，总厕价多衡在50怀0万以差上，非度叠假区位独栋猜别墅恰销售雅速度错不及亦形成哄规模友的太忙湖别仍墅板闹块。21相0平米盗以下身的经尾济型捕别墅响销售狼率较拐高。双拼供应赖量小奇，销沿售情吹况不击佳。住宅辛市场阁启示市场向环境禽分析231胥口晶处于驶周边绳区域嘴（新吼区、居木渎令、太哨湖）文的价胶格谷眨底新区撇、木由渎区古域未宽来供拐应量萝不大多层曲产品膀去化阀速度傲快，性但后捞续供肾应不压足用地腐指标警思考地块占地面积容积率建筑面积①60372㎡≤1.166409㎡20晋07年胥为口镇纷商品片住宅哨供求胥口垫本地煎市场队容量短有限速，必戴须向坦外寻作找客盛源！客源虹分布挖坐标物系古城跌区板芒块客违户需嫌求向圈全市南辐射产，范虎围较糟广。园区贱客户物受公纷积金离影响即，多杏集中推于本股区域吴中瓶东部罩受地剃形阻轻隔，露加之皇地理脱距离暑较远和、价梦差不缴大，球客户嘉购买怒可能周性较门小，龄并且没过于张分散甩。环太球湖原锄住民笨多为袋乡村斯型客居户，筒购买杰力有程限。新区叔常住慢人口47万,总产要值逾40讽0亿,与胥扎口公度寓价宣差大卫。木渎封常驻驱人口岔约20万,总产灭值约40亿,与胥嘉口房节产价足差小.本案煌的先倾天性搬资源冈有限,主要跨吸引好的是泼自住烂客,因此址从常拒规的到区域信地理香位置胳关系激出发,以西峰苏州吹为主邀。由于辜木渎说价差激不大,吴中像区西存部城吨镇客廉源分里散,因此戏从区摧域上福主要勺集中演于新停区,并以悬之为孙核心系向周悟边辐臭射。可类非比项彼目[胥香芒园]成交绢客户劳分析联排溜客户[区域]以吴线中区乓的区狮域客府为主金，辐旷射新虏区，并向螺上海转、江禽浙等担地有跌一定迟扩散乔。注：格产品‖面积18朗0-清25缠0㎡，总捐价15块0-狡25歼0万可类额比项巾目[胥香常园]成交装客户仔分析联排转客户[年龄]多集钢中于35们-5握0岁，捏处于将事业优上升性期。注：乖产品‖面积18很0-涝25溜0㎡，总锣价15响0-茅25撇0万可类马比项变目[胥香两园]成交炮客户涝分析联排文客户[职业]新区吃、吴紧中区竞的私喇营业乱主和染高级贯公务零员为锤主，蛋以升将级置盛业和玻度假旧为主挤要置锡业目准的。注：桐产品‖面积18拒0-随25修0㎡，总劲价15其0-堂25踢0万可类制比项疏目[胥香积园]成交剪客户跃分析多层醋、小菜高层唐产品小高纳层户症型多层健户型可类垦比项瓦目[胥香岗园]成交倘客户稼分析多层栋、小很高层粱客户[区域]苏州腹户籍繁和新俩苏州阳人各帆占一况半，蚕其中偶苏州春户籍炒的客交户多陕集中吼于新梁区（30私%）和数市区发（20要%），管而新肤苏州殃人则回多分划布于碌吴中雨区、黎相城庄区等她地。可类同比项毫目[胥香学园]成交缝客户签分析多层铜、小粱高层校客户[年龄]30酬-3效5岁为喘主，桥婚房世需求卵较多是。针公对这殃一客花群，隐胥香若园推呆出首发付补晨贴一联半的任优惠厌措施浆，打翁出“导首付3万起植”的湖广告使诉求赔。可类辞比项堡目[胥香爪园]成交聪客户哲分析多层蜂、小絮高层旺客户[职业]以新机区、哗吴中脑区的驴外企币、私禾企（漫主要滚是IT业和里科技漠行业牵）的耕普通招员工凭为主赠，及佩部分吧公务串员和蜘事业米单位棉员工屋。针搬对企颠业员泻工，碰胥香俘园进厕行了盈定点疾式团衬购，屡例如欢曾在老新区鸟一家疏台企观团购70套。东山西山高新荡区市区吴中雪区相城眯区目标同客群俗预判胥口怕镇类型区域年龄职业联排胥口、吴中、新区35-50岁金领私营业主、外企高管、政府官员多层胥口、新区、市区30-45岁白领外企/私企中层、公务员小高新区、市区25-40岁蓝领外企/私企职员高密明度多图层，绿降低以密度执时小挑高比韵例也考较小胥口环太角湖木渎高新棚区形态细：高镇层单价往：83愉00元/平米浮左右形态毯：别滩墅、信小高饼层单价塑：别佳墅15青00狡0元/平米,小高琴层70等00元/平米形态缺：联轨排、晨多层扣、小斗高层单价析：联伯排10己00北0元/平米,小高亭层58额00元/平米形态贪：别聪墅单价率：18锡00制0元/平米价格逐谷底多层超稀缺定位投思考临江遭公园容积率建筑密度建筑高度楼面均价≤1.1≤25%≤36m2100元/㎡具有衰地价房诚优势性价践比优图势可能1：纯葱多层可能2：联图排+小高木渎定位并策略性价小比制菊胜利用碍与新哄区比鹿较明叔显的附价格艇势差彼和产湾品差墨异，评以优亦越性领价比睁吸引杠经济日型客乘户，锹实现市项目枝客源乒区域夺的战何略性妈突破聪，保栗证产哄品的史顺利翁去化立。胥口环太拒湖木渎高新畏区基础轮市场胥口成长绳市场竞争津区域新区地缘梅性客书户为笛基本谨支撑筋。价格降势差挂引导抛经济誉型客积户。价差楼不大哥截流写新区述客户仗。项目汉定位面向沾以新狠区为蝴中心杨的西行苏州加的高拖性价主比第西一居洗所[定位物策略]性价狱比制马胜[市场杨区域]以胥理口为颜基础以新沿区为帅中心[产品踪蝶组合]联排+小高纯多射层项目椒整体厘产品打布局居住厚用地高密巩度花毯园洋址房/联排+小高狂层容积毙率1.救1商业驳用地居住莫用地料商业机配套容积仪率1.哪71号地让块建爆议产品美定位璃及布柳局总占滨地面涉积：60日37尤1.豆7平方课米纯花蝇园洋圈房建注筑面徐积：66看40魄0平方研米建筑放密度宁：25河%总户牲数：俩约60哀0户总体帆布局很示意建议娃一高密皂度花奇园洋族房建议怕一高密饭度花姐园洋场房规划筐建议1.建筑瞒单体章采用抱南入喊户结肆合北漠入户恐的方害式，厚减少益道路徒用地貌面积责；2.景观只布局厨上以释绿化诉作为调景观韵体系漏作为苏主导盏，在鱼核心坊景观丹和组各团景跨观内水以小要品的行形式腿布置俱水景禾。3.该方河案下镜车位乞配比花为1：0.枪8。“高膜密度丧“的逝纯花旬园洋肆房1号地拣块建窝议1响.“经济冠性”颈和“歌舒适初性”踢，一著层建鼓筑面及积控脂制在13童0-撞14抬0平方步米，笋附带和地下柿室；愉二层美至四楚层建含筑控煮制在10仙0-顷11脂0平方段米；玩五层伶建筑秤面积促控制榜在90平方茧米以这下。2.户型家功能椒上“联阳光两房”情、“哪南向烦露台谷”、章“主肉卧卫罢生间+更衣客室”飘的布接局。利用台“花伙园洋瘦房”爬层层闲退台手的独峡特建筑筑形捕态，经以不狭同户嫂型面管积吸仓引不甲同需皇求的械客群旷。主卧带更衣室和卫生间，提升私密性南向牧景观恩露台+阳台道，享舟受阳隆光建议买一高密完度花里园洋愚房规划柳建议1号地疑块建胡议产品驶定位务及布然局居住正用地症指标触约为厌：总占墨地面猪积：60烦37电1.或7平方弦米总建掘筑面擦积：66疤40住0平方朴米联排臭别墅每总建弹筑面匪积约28武00倦0平方衫米；戴小粘高层职总建洋筑面瓣积约38焰40棚0平方刮米建议爬二联排调别墅+小高秀层1号地默块建姓议住宅价布局猛：通过他建筑妥的朝肉向和乞分布颈，形曾成两番个相缺对独犯立的借区域遣；动态统交通坟：联排渣别墅乳区域奔和小柳高层见区域密形成执两个吼交通犁系统踩，出仗入口言分开捎设置华；商女业配签套结蛋合小鸡高层列布局谣，形觉成与抹联排弊的商粉住分慕流，虎联排佳人车埋合流虚，小逆高层俊人车偷分流惯的交框通体乒系。景观赤屏障盛：利用东两个量区域杯之间获的间库距布家置绿铺化带飞，利庆用植宴物的忘天然克屏障率起到棍分离蜻的作绝用。静态里交通仁：联排郊别墅婆每户程配备1个停虽车位季，小孤高层县停车缩慧配比尽建议0.慕8个/户。聋联排宽别墅衔采用妻室内卷停车买，小咸高层碑利用洗建筑为间距近采用际半地村下停赛车。联排贯约占饼住宅嗽的1/航3体量免，主研要在盲于内滋部环戒境的蓬营造木，小弃高层磁布局罩应根窜据地翁块与识外部那环境锻关系康，以盛东南浑向设伞置为恢宜。规划散建议建议练二联排倍别墅+小高犹层1号地健块建禁议户型咸面积域建议通过遍合理锡控制顿户型途建筑抛面积肚，形标成总星价优电势。联排菜：18鸡0-停22油0平方叛米小高脾层：85耕-1赴20平方万米。建议誓二联排数别墅+小高姨层1号地消块建蓝议规划乓建议2号地爆块建雨议靠近1号居炼住地稼块，练且邻惰规划部道路算，2号地砌块的鲜产品熔设置因以居触住配撕套商省业服敲务设睁施为宣主。占地巡寿面积58滥80贷.8平方骨米，欧容积泄率1.愚7，建俗筑面椒积99奸96平米胳，建集筑密把度25徐%，在灯不损溪失容楚积率样的原猜则下点若地谁块产园品为廊商铺厚，需弱要做3.计4层。由于皱商铺3层以努上销走售具岂有困离难，隆考虑双到亿秩城为绍上市肯企业捕，因到此转团换部扑分面洁积为日经济娱型酒固店作循为固枕定资广产，刻提高蹦酒店户层数屋确保震商业住销售冈。2号地适块内旁产品乖为居版住商相业、臂服务痒配套+经济愉型酒胜店：居住蜂服务湾配套湿设施羡建筑怪面积20炎00平方盈米（染会所蔑及配想套设编施等疼）居住春配套留商业笋设施饺建筑录面积30境00平方淡米（扑洗衣务店、眯便利团店、岛理发阁店等摆生活夸服务忙设施怕）经济介型酒厌店股建筑愁面积50乞00平方轻米6商业甜项目匹建议用地第指标数思考地块占地面积建筑面积容积率建筑密度平均层数建筑高度③2279341027≤1.8≤50%3.6F≤36m④1635524532≤1.5≤45%3.3F≤36m持有卖场/综合体酒店人口和消费力支撑？区域商业氛围？需求？类型？销售专业市场办公转化为居住书画行业支撑？产业延伸可能？需求？定位？收益？书画市场居住区商业思市场耻分析胥口肝镇商臣业现谈状‖书画记专业狐市场项目胥口书画市场胥口书画名家街郁舍位置胥口镇孙武路胥口镇胥口中市街太湖旅游区经营面积4000-5000㎡,40家约3000㎡，20家1000㎡，20余家租金0.25元／㎡·天免租（政府引进）0.16－0.19元/㎡·天售价4000-5000元/㎡——经营者是否与投资者分离大部分分离，少量自主经营分离50%分离；50%自主经营经营情况批发和零售；国画、油画、字画、雕刻、古玩、根雕、奇石等；20-400元/件不等；档次较低，有待升级发展，经营较差。集展示、创作、销售为一体；名人油画、国画、书画；7000-300,000元/件不等；苏州政府和中国美协合办。客户主要来源于上海、全国各省市，多为画廊购买作为投资和收藏，经营状况一般。零售、批发；国画、油画、仿名人画、装裱制作、纸张；10-200元/件不等；客户主要来源于本地人，以家装为目的，部分客户为上海、山东、浙江等地。档次低、规模小，经营较差。现场实景胥口捡镇商要业现泛状‖书画律专业删市场商业洗市场村分析书画凝市场橡容量申有限行。4#地块形完全饥按书痛画市嗓场建物设有并经营驳风险斑。经营脚分散户、版档次罢较低物、经躲营状霜况一堪般。产业苹升级产迫在米眉睫墙，政待府借陵力势膊在必忠行。书画话与旅鼻游商年品结稀合，纵但未呈形成族规模序效应倡。嫁接潜“大将苏州旨”旅烤游资壤源，邪整合钢旅游叨商品渠形成董专业神市场胀。特征启示商业僵市场币分析胥口环太湖木渎古城区三古古典清园林水乡摊古镇千年剩古城一湖太湖客风光+大苏往州旅茅游带介“断各点”专业摔市场—苏州羽旅游睛资源伙分析商业撤市场绪分析专业巴市场—苏州残旅游屠商品兄市场凤分析[旅游尸商品承销售魄特点]分布耀散‖多与丈各旅任游景清点结害合，执呈点及状分洋布；规模警小‖受旅威游区堡规划治限制跟，经做营空央间有公限；品种晌少‖商品倘同质绝化现嫩象严亭重，夕种类溜集中辨；档次绸低‖未形耽成规松模效需应，章同质羡化导授致价苍格战凤，整仔体而灰言品擦质感胖较弱第。旅游锣商品辛市场罩存在盟空间梯。单位姐：亿装元20诸07年苏肃州市浇旅游比总收费入60急0亿，畜占GD榨P的10薪.5违%；20糠07年苏帮州市馋接待烧国内内游客48勾50万人荷次；20礼07年接费待境驱外游搅客20嗓0万人酱次；20量07年旅租游外甜汇收舰入8.剂6亿美块元。（20共07年苏扣州市状国民史经济季和社涛会发革展统恼计公卫报）20膝07年，散吴中挑区各言旅游滥景区躬（点饶）累他计接夕待旅陶游者喝超90蚊0万人聚次，级累计垦旅游蜻总收溪入达74百.9溪4亿元寸。商业休形态攻选取书画市场居住区地块占地面积建筑面积容积率建筑密度平均层数建筑高度③2279341027≤1.8≤50%3.6F≤36m④1635524532≤1.5≤45%3.3F≤36m持有卖场/综合体酒店人口和消费力支撑？区域商业氛围？需求？类型？销售专业市场办公转化为居住书画支撑不足嫁接旅游资源需求？定位？收益？？？？？24厌50柿0㎡41奖00依0㎡？商业消市场须分析商机令契机胥口概况数值年末人口46603人乡镇从业人员29594人国内生产总值26亿元居民储蓄存款35900万元年末人均储蓄存款0.77万元？无论液从人究口还话是消宏费能德力上默看，浓胥口逆都还哨不足街以支茄撑起4万规纷模的托商业枝，必喂须向画外寻资找市刑场契帅机。商业驻市场侵分析苏州辣商业俭格局核心货商业萝板块湖东贼商业旅区狮山荒广场抬商业陡区金鸡际湖商友业带阳澄吃湖商险业带太湖驼商业样带古城钉商业爪带商业卷市场雀分析西部第区域克级商吓圈格护局新区寺市级思商圈以苏抖州乐壮园为泼依托诸，以镜淮海振路商缩慧业街搬为主蛇干，肉形成笨功能饱齐全捷的现突代市故级商及业功涨能区顿。木渎靠乡镇模级商柄圈以香枕港街幅为主添的传翼统生碎活型必商业略及以嗽明清哭街为需主体秘的旅报游商洋业街吼共同识组成持的乡启镇级女商业变区。太湖劫旅游丈度假核区休却闲度筑假商神圈[规划]以沿刚太湖防岸线简的休撇闲旅俱游带扁为轴蒸的旅嫁游配尤套服维务和歇休闲魔娱乐算的商销业区陵。胥口殖乡镇艘级商岔圈以胥姥市街邮为主隔干的胳传统惠生活伸型商印业所志形成诸的乡道镇级灿商业记带。商业娇市场忽分析木渎看镇商午业现脑状‖卖场木渎5公里妨半径诞内有尊世纪阶联华碍、麦贝德龙麻、华虾润超底级市暑场，叛已形烟成强佩力磁追场。木渎三大棋特征‖以生董活型英商业挪为主常，同柱时有汁部分献旅游斑型商痛业存旦在。商业薪形态券档次我低，半商住野结合铃（1F商铺2F住宅债），评商塘业和绢住宅辽价差匪小。主要法受新哀区商谷业辐弃射，狮处于够向城庸市型粘商业抗的发球展阶宝段。商业睬市场志分析木渎衫镇商倘业现蓝状‖商业贷街位置面积（㎡）价格(万元)租金(元/年)租金(元/㎡·天)经营类型经营者是否持有明清街沿街75—200000.73餐饮是明清街内115118——餐饮是明清街内160—100000.17旅游商品否香港街80—150000.51杂货是平均脏租金‖约0.询5元/㎡·天平均钟售价‖1放00遇00元/㎡商业左市场横分析胥口捧镇商扎业现牙状胥市街以胥中市街败为传傅统生邻活型港商业丹街所虑形成猎的乡来镇级含商业顶带。商业糊市场辫分析胥口尿镇商舱业现月状‖商业辨街位置面积（㎡）价格(万元)租金(元/年)租金(元/㎡