五矿万科如园开盘分享

开盘分享项目简介项目背景2010年11月15日，土地市场最受关注的西北旺C1、C3两地块招标转让，合计有15家企业出价热捧，其中CI地块最终由北京五矿万科以37.44亿出价最高拍得，折合楼面价19998.1元/平方米如园来历如园——原属圆明园建筑景观，位于长春园，仿照明代大将徐达的瞻园建置。五矿万科如园借鉴了其宫廷园林的对称美学，力求诠释中国传统的人文精神！整体社区定位高端，主打现代建筑诠释中国传统人文精神，主力产品为270-300㎡大户型。项目基础情况项目名称万科如园项目地址海淀区西北旺镇永丰路与后厂村路交界东南角开发商北京五矿万科置业有限公司物管服务万科物业总占地面积12万平米建筑形态平层官邸项目具体数据总建筑面积26万平米容积率住宅容积率为2.2绿地率绿地率30%梯户比2梯2户车位1:1面积区间270m²－500m²开盘时间2011年12月9日销售价格45000元/平米；入住时间2013年底项目信息区域交通辐射中关村、上地核心区域项目位置：海淀区西北旺镇永丰路与后厂村路交界东南角交通条件：距离上地国际科技创业园5公里，距中关村核心商圈8公里，车程15分钟临近地铁4号线安河桥站、13号线上地站。公交303、330、333内、333外、346、375等西北旺站下车。上地中关村五矿万科如园西区19栋楼，东区7栋楼，东区北侧为教育用地；一期首推东区项目规划东区7栋楼教育用地2314567西区19栋楼占地面积12万㎡，建筑面积26万㎡。分东西两区，共26栋楼教育用地：目前已经确定引进首师大附中国际部高中，初中待定项目配套成熟的本体及区域配套

，紧邻西山“三山五园”，尽享上风上水的自然资源

教育购物娱乐医疗本体配套会所:内部分为地下和地上各一层，其中地下将设有游泳池，地上会培有健身房、SPA等娱乐会馆，丰富住户的业余生活教育：首师大附中国际部区域配套

中学：人大附中西山学校、清华附中、北大附中

大学：北京大学、清华大学、农业大学、中央党校商场：上地华联商厦、金源SHOPPINGMALL

银行：中行、建行、农行、招行、中信、工行

医院：解放军309医院、海淀医院、上地医院

休闲娱乐：百望山森林公园、药用植物园、稻香湖公园、万柳高尔夫、香山国际高尔夫、天一高尔夫

餐饮：药膳、便宜坊烤鸭、肯德基、吉野家建筑风格新中式的建筑风格，外立面讲究对称，以石材为主；引入一座300年的老祠堂，将古代建筑元素与现代居住方式相结合，打造中国式的现代建筑新中式元素与现代生活完美融合如园运用现代建筑语言诠释祠堂与院落文化，墙面以石材为主，墙面平整，强调墙体的平整感与雕塑感，顶层的大屋檐强化了水平延伸感，使建筑更加稳重；底层院落的围墙成为院落的基座，界定了建筑的空间；出挑的屋顶强调了建筑的水平向，勾勒出建筑完美的天际线。产品屑户型项目时主打27身0-酿30饶0平米怠四居百，其津中28悄0平米户型诉最受天关注主力户型分析户型面积户型格局优势劣势280㎡4室2厅3卫户型设计上讲究私密性，玄关设计使入户与客厅有一个空间可以过渡；客厅配有大尺度阳台，可一览百望山景象；主次卧采光优越，主卧配有独立卫生间，起居便利；明厨明卫保证空气流通；室内动静分离，动区均位于户型的北侧，休息区位于户型的南侧，营造互不干扰的环境。电梯和步行梯分离，并且全部为暗空间，一旦发生火灾或电梯故障，人无法从电梯直接进入步行梯，只能穿越自家的佣人通道绕行，存在安全隐患四室霞两厅昌三卫27你0㎡四室亡两厅灿三卫28竭0㎡四室各两厅纯两厨暑四卫30钱0㎡开盘汉情况开盘稳时间柔轴11月12日11月19日12月3日12月9日正式售楼处开放样板间开放办卡升级开盘临时售楼处开放8月27日办卡50组蓄客50嫁0余组开始蓄客5月中拍旬客户柿情况5月份皱开始甜蓄客术，共勇积累吹客户50积0组，其阶中办餐卡客充户50余组阁（交灾纳10万诚敌意金鸭），80区%为35怠-4拣5岁，以铃西部归片区沉的部队羡、政静府官邻员及帮清华挤北大思教授为主盘，西部企业挂主及待东部哗片区闭客户较少办卡英客户列多为关系券客户，千那万级丧的豪处宅产隙品认佣购仅烂需交缘瑞纳10万元浴诚意锣金，门槛冠较低房源灿情况本次取开盘均推售1、2、3#楼，户饺型主要为27破0-街30惩0平米的四液居产湿品，践共93套房源，总竞货值11北.7亿东区缘瑞：首啦推27挽0-松30知0㎡户型楼座户型推售面积推售套数销售均价1#四居5566.88㎡20438882#四居14505.34㎡53457023#四居5566.88㎡2047869总计25639.1㎡93套45600231房源荣情况本次倒开盘偏推售笔的产品我以26辣0-是28垄0平米户型巾为主侵，占粗比44忽%；且克以总筑价12弱00窜-1现30神0万的房钟源居球多，绒占比56执%总面积区间（平米）套数总货源占比200以下11%200-22078%220-24044%240-26022%260-2804144%280-3003740%300以上11%总价区间（万）套数总货源占比800以下11%800-90066%900-100033%1000-110000%1100-120022%1200-13005256%1300-14001213%1400-15001617%1500以上11%按户渗型总面割积盘点舰：按户酒型总价盘点道：折扣糟情况客户春可享握受最盈高8个点身的优掠惠，军折后狱均价扎为44项60南0元/平米办卡：2个点付款款方式节：一次孩性5个点、按流揭3个点老业附主购谁房：1个点优惠分期聋：采忠用3-萌7的分尖期方司式，20幕13年交框房前钻付清开盘攻流程由于点客户述量小概，基副本保蜡证1户1房，钉个别絮冲突途房源巧在前除期已呀完成兽调配搁，开孩盘前已锁他定房雁号，当籍天只窜是完渠成换取是认购贫书手续树。客户济签到根据眉到访仅顺序锁领号选房毅区选啄房认购网区签莫署认盗购书选房叛等候盯区等称候领取装礼品离开开盘偏结果本次赚开盘巷共推遍出93套房狭源。蜡开盘阵当日认购39套，梨去化抄率为42格%；1#楼由于浅总价拳低，蛾认购菠情况斤最好省，去拨化率怕达到65搭%；39名认淋购客冒户中筹，9名为分市场您客户，其锄余均帝为关怕系客胃户；没有掉集中闹开盘尽活动帮，当呢天只味是去换取笑认购泡书，客山户随务到随坛签，详直到穿下午既还有题客户习到访如园凯项目相年内泽的目棵标是认购40套、签约20套，从涌当天东的开绝盘情症况看怎，已辆经基膏本完沸成了换目标身。营销茫分析线上柴推广推广广费用有限栋，户外类广告投放旁量较值少，主孝要线上府推广电渠道犯为网络（开辫盘前握）、爆短信份及新京闻类近炒作。推罪广诉咽求以主打涛中式元素稿。硬性藏广告/网络拥广告存在艇问题矛：推广遗方面茄一直忍主打易产品看的“涉传统顶中式蒸”，量但却弊忽略捉了“酿西山悔”价孙值，穷唯一搭提到窜的到暮了百肆望山腊，力变度明漠显不甜足。线上源推广新闻湿炒作婶：联准合媒闯体及宴政府遣，炒青作第二辆中关围村概念供，意紫图吸毕引中着关村袖高端酸客户线下鸟推广巡展犹活动嗓：走进颈万科永老社嚼区，举为老铃业主篇释放顶项目誓信息圈层兴活动瞎：论坛腿类、携讲座恩类活前动为妥主芝加延哥大吹学布则斯商虎学院金交流课宴会中国枯投资漠协会桐晚宴线下轨推广圆方式裂主要趟为巡展和活动（公密益类基、圈犬层类拴、媒岁体类富、结施点类娃）线下奏推广媒体坏活动鲜：针对腥新京荒报、甘北京斯晚报允、北扯京青端年报瓜、参厉考消肿息、江新浪桂网、冷搜房豪网、填焦点弊网、叠爱房看网等梨主流尼媒体束组织歉专项对的媒王体交固流活梨动，慢深化跟合作酸关系详，促粒成媒绒体方庙面持猜续关俭注。公益仁活动京：嫁接阔政府毙资源桑，组粪织公怀益活扁动，皮制造酒新闻蜘事件垦，吸蕉引公竟众视云线线下取推广结点你活动躲：针对泉售楼趴处开黑放、顽展示单区开所放、川开盘纲等重铸要营分销结怀点，框组织毁带有缴中国吩传统买元素的的现藏场活健动。现场下包装——示范冶区示范静区包鬼装更蜡偏向蓬于山垒西地京区传脾统中弱式院民落，瓣与北方京地缩慧区的羊传统旬中式渔建筑趁出入闸较大屠。整丝式体外城展场锻过于弯强调报文艺脂气息蒙，显推得空旷社萧瑟霸、没暖有人切气。正门老宅售楼览处山西集大院北京容四合朱院现场从包装——售楼法处接待仙前台水吧荣服务感区沙盘梦区万科肺阳光斗宣言嘉展示鸦区财务遭区银行君工作溪区多功项能区洗手敏间区域稳电子貌沙盘销控灿及洽行谈区证件筐展示困区门岗洽谈慈区整体城比较空旷，售培楼处北给人丢冷清喇的感棉觉，作为讯豪宅撞项目术，洽谈版区与澡沙盘录演示锈区混刮在一示起，托且洽弹谈区测均为驾开敞渐式，商没有添任何五隔断芽阻隔御，私密矿性不钥强。现场雁包装——售楼矿处售楼延处内罢部装卖修呈哄现出混搭市新中拍式风婆格，整胆体硬教装偏谈现代戴简约腿，以骑中式生传统电桌椅萍、屏损风、熔配饰虹做点休缀。帽整体帅包装文艺努气息鞠十足，但仿受众窗人群破可能娱会有蝇所局奶限。现场艰包装——样板拢间样板品间风删格为挣新中祸式，件门廊兵的一悦键式推开关符、厨石房刀促具抽减屉锁生等细详节设计技人性萄化，但腰整体闻装修品质筒感不轧强，新港中式驰的风冰格不狼够纯悼粹，支没有祥眼前跨一亮脚的感龟觉。南向食主卧餐厅书房北向灾主卧接待桃流程整体杠流程卖动线闭较为旷顺畅拿，但外场婆导示黑不够困明显，第光一次耕开车洲前往量不容杰易找雨到大门坟保安摄确认厉身份，对拣讲机殃通知昌销售车场伏保安谈导引车辆入园销售贯人员构售楼两处门抵口迎顿客区域沙盘宣讲解本体将沙盘妨讲解园林黎样板在展示文区讲洒解样板谋间工逮法展示情区讲解样板怜间讲蓬解回售甜楼处半详谈送客惊户出斧售楼良处，历客户亩自行疗离场营销丹总结亮点蜻：推广违费用惨总共颜花费40期0余万剧元，街达到摊蓄客50技0组、渡办卡50余组次、认特购39套的乒效果衔，从貌结果幕来看码费效辫比相胖对较躬低；营销溉发力调点在扭线下糕推广嘴，以仇举办框新闻直炒作浩、巡蒜展及释公益豆类、蹲圈层痒类、似媒体库类、贺节点撒类的代活动胶为主金，制薪造新区闻事鞋件适间时释秧放项垫目信提息，酿从而菊吸引仇圈层俯客户凯眼球主打昼现代亏与传币统中视式结贩合，忠整体普现场看包装滴文艺刻气息睬浓郁钳，在姓西部叠片区疾内展继现独之树一嫩帜的取产品金风格宏，实诞现自及身差众异化茂。营销拣总结不足眼：推广荐中忽劫略了麻“西恩山”绞资源赏，而肠主打凡“百泻望山激”，朵无形危中价啊值点歇被缩领小；宣传涉语为椒“原赛来如特此中辩国”染，而疏推广振风格塑为现贤代与饱中式破混搭芬，诉初求与救实现降相矛群盾，园自说遍自话齐；现场绩包装浆过于法追求狱文艺浑气质修，不能管是晕外场惕设计统还是晌售楼响处的撕布置网，都耗使环岛境略凝显空沉旷萧临瑟，拿给客扯户以屡冷清餐的感县觉；售楼伙处内艺洽谈精区私幅密性候较差丢；外穗场导沟示不紧足竞品规对比区域狠内产品很对比如园互项目粮核心引竞品者为西山料壹号惯院五矿万科如园上地MOMA百旺.杏林湾领袖新硅谷橡树湾保利.西山林语项目名称物业类型主力户型销售均价西山壹号院普通住宅三居180-280㎡，四居235-313㎡48000五矿万科如园普通住宅四居280㎡-295㎡45000橡树湾普通住宅、花园洋房100㎡两居、163㎡三居32000百旺.杏林湾普通住宅二居120㎡，

三居140-150㎡23000上地MOMA普通住宅63-86㎡一居25000领袖新硅谷公寓、花园洋房二居95㎡，

三居140-220㎡，四居230㎡25000保利西山林语公寓一居43-50㎡，二居90㎡，三居90㎡-95㎡23000西山衣壹号施院与西粪山壹庙号院映点对漆点分属析两项沿目质季素基惨本相诸同，精装届修是如议园的断优势距，以殿均价45粘00恶0入市庆，在叙价格过方面挤相比璃西山从壹号遍院具驶有一着定竞叛争优城势。项目类别五矿万科如园西山壹号院开发商品牌万科融创规划总占地面积120000平方米202000平方米总建筑面积260000平方米429000平方米规划户数8001000容积率2.21.47绿化率30%45%本体配套会所、学校会所产品主力户型270-300㎡四居三居180-280㎡，四居235-313㎡装修状况精装毛坯服务物业公司北京万科物业有限公司高力国际物业费6.9元/平米.月7.8元/平米.月价格均价45000元/平米48000元/平米作为珍千万蚂豪宅企项目探，容槽积率头偏高采用捆万科A+级装汉修标屈准，窝人性侍化设纪计是泊最大樱亮点与西耻山壹性号院痰点对存点