城发贵棉年度营销策略提报

2021-2022城发贵棉项目营销提报天下大势政

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略01一02二03三AGENDA

此次城发公司与南投集团共同开放项目，是贵州市南明区首个旧改项目，是深耕贵阳的重要标志。如何在中心区域区域实现品牌沉淀，持续提高企业品牌形象？承担着对外提升企业品牌形象的使命！开发目标旧改项目开发投资金额大、收益周期长，价值链横跨住宅与商业板块，开发战线长、跨度大。如何保证快速回笼现金流是旧改项目成功的基础。更多免费方案资料加微信：chuangshiji02承担着快速回笼现金流的重任

！开发目标的竞争，项目在产品打造方面重点针对性地根据客户需求提高产品力，

加值，提升产品溢价能力，进而保快速回现的目标实现，最终实现的树立和升华。

打造溢价产品保证项目快

速去面对市场上着眼于如何

增加产品附

证快速去化、

企业品牌形象开发目标化！PART-01壹·政策环境贰·土地市场

叁·市场小结天下大势1、建设多彩贵州旅游强省的意见；1、西部地区鼓励类产业项目；1、协同推进旅游化产业；1、商务厅支持实施“强省会”五2、认定批特色优势产业集；2、进一步降低物流成本；年行动工作；3、实现工业大突破相关意见；2、《围绕“四新”助推“四化”4、推进开发区高质量发展；实施方案》；3、扩大有效投资攻坚行动方案；4、战略性新兴产业集群；1、加快推进成品住宅建设；1、启动住房公积金流动性风险三级相应；

2、成品住宅室内全装修技术标准；3、直住房公积金流动性风险管理暂行办法；1、城市更新行动实施方案；2、加快发展保障性租赁住房1、明确专业化规模化住房租赁企业标准；政策环境——房地产市场平稳健康发展主基调不变产业相关政策楼市相关政策政策环境——房地产市场平稳健康发展主基调不变省级方面，在成品住宅和公积金方面政策上有所要求。政策环境——房地产市场平稳健康发展主基调不变市级方面，虽然有出台适度收紧政策，但对市场实际影响有限。2021年土地市场供应大幅上涨，为6年最高值，受整体市场环境影响，成交下滑，流拍率攀至高点。含低效用地总供应9293亩，成交6114亩，地价为4080元/㎡。Ø供求情况：2021年受国家政策影响，大量低效用地入市，截止2021年土地综合楼地价上升至4080元/㎡。Ø流拍情况：贵阳市场总土地流拍30宗，流拍率为31%，流拍率攀至高点。土地市场——供应量上升，成交量下滑Ø2021年经营性用地除了乌当区以外均有土地成交，集中在南明、云岩、白云区；Ø从价格上看，经营性用地楼面价为3466元/㎡，低效用地楼面价为4055元/㎡。土地市场——南明、云岩、白云区为供地主力区域2021年南明、云岩、白云区为供地主力区域；低效用地则主要集中在南明、花溪和云岩。Ø2021年贵阳七城区累计成交6114亩用地，其中住宅用地累计出让2520亩，占总比例41%；Ø其中，住宅体量累计成交1107万㎡，商办体量累计成交244万㎡，商办物业下跌至18.13%。土地市场——住宅用地出让持平，商办用地出让下跌2021年住宅用地占总成交土地的41%；低效用地占比攀升至52%，总体商办率为18.13%。土地市场——市场土地成交区域变化中心板块成交价最高，花溪老城板块成交宗数最多。l宏观环境及政策u

“强省会”初年，地方政府不断在经济和人口增长方面发力，但地方增长动力不足，经济不容乐观；u地方政策来看，紧紧围绕“强省会”目标发力，出台政策主要以长远战略为主；楼市方面，对公积金方面适度收缩，以及对成品住宅进行规范，此外并无其他收紧政策，整体依然是宽松状态。l土地市场u2021年贵阳土地市场供应大幅上涨为近6年最高值，但流拍率攀升至制高点，主要拿地方式以产业勾地、低效用地为主，政府平台公司兜底现象加重，

市场活力不足；u南明、云岩、白云为供地主力区域，品牌房企加速布局。

“强省会”初年，楼市方面，整体政策环境依然是宽松状态；

土地市场供应大幅上涨为近6年最高值，房企看好后续楼市。 政策/土地市场总结新增供应732万㎡库存1226万㎡新增预售证180个成交735万㎡l

观山湖区取证积极，取证数占比29%，l

南明区供应份额达到25%，l

观山湖区成交份额达到33%，l

南明区存量份额约33%，商品房市场——大数据l

住宅供应约579万㎡，占比约79%。

ll

花溪区及乌当区为取证数最末位。l

住宅存量约662万㎡。住宅成交量约564万㎡。去化周期约20个月同比下降20%同比下降11%同比下降5%l

新增量：2021年新增供应量732万㎡，同比下降20%；l

产品结构：住宅为绝对供货主力，占整体供

应市场79%份额。商品房市场——供应同比下降20%，住宅依然是供货主力2021年商品房供应减少，同比下降20%；住宅依然是供货主力，非住宅市场占据2成左右份额。l

成交量：2021年商品房成交735万㎡，同比下降5%；l

产品结构：住宅占比77%份额，较去年下降6%，观山湖区为绝对主力，其次为南明区。商品房市场——成交同比下降20%，住宅依然是成交主力2021年成交量同比下降20%；住宅依然是成交主力，非住宅市场占据2成左右份额，商业小幅度上升。l

2021年全市商品房供销比100/100，住宅产品供销平衡，商业及公寓受多个项目集中备案及部分项目降价促销，市场表现供不应求；l

区域方面南明区供大于求明显，供货比最高，其次为云岩区；观山湖区市场供不应求，供销比最低。目前全市供求基本平衡；2021年受个别项目供货影响，办公供销比过高；其中，观山湖供不应求明显，南明区供销比为各区最高。商品房市场——供销基本平衡l

库存量：截止2021年年底，存量共计1226万㎡，同比

去年小幅下降，但去化周期依旧保持在20个月；l

存量结构：住宅持续为存量主力，去化周期14个月，去

化周期较为健康，非住宅产品保持高库存高去化压力l

区域结构：南明区2021年多个项目供货，区域存量及去

化周期为各区最高。商品房市场——商品房存量去化周期20个月去化周期表现良好商品房存量去化周期20个月；住宅为存量主力，但去化周期表现良好；非住宅市场去化压力严峻。普通住宅市场——保持供求平衡，去化周期为13个月2021年普通住宅保持供求平衡；环比去年市场呈现量价齐跌趋势，去化周期为13个月。l

观山湖区持续为成交主力，其他区域份额相当，基本占据

15%左右，乌当区受个案影响，市场份额缩减明显；l

南明区多个项目供货，为供应量TOP1，白云区本年度表

现亮眼，供求平衡，成交冲进第二位；l

从存量上看，南明区及乌当区库存去化压力最高，去化周

期超过2年；观山湖缺货明显，去化周期仅6个月。普通住宅市场——区域结构|观山湖区持续为成交主力2021年普通住宅保持供求平衡；环比去年市场呈现量价齐跌趋势，去化周期为13个月。普通住宅市场——面积段|成交主力面积段为100-120㎡成交主力面积段为100-120㎡，总价段为80-120万。从库存来看，80㎡以下及160㎡以上去化周期高。普通住宅市场的双核心：中心板块及观山湖行政中心及会展金融板块价格最高，其他板块价格与双中心距离为依据逐渐递减；从排名来看，万科翡翠公园排名第一，TOP10市场份额仅占据27%。普通住宅市场——板块表现及市场排名洋房市场——供销|量价齐升，成交量同比上涨2021年洋房市场量价齐升，成交量同比上涨16%，成交表现亮眼，去化周期为17个月，库存下降明显。l

观山湖区与云岩区为绝对主力，占据市场近5成份额；l观山湖区为价格TOP，均价突破14000元/㎡，表现佳；l

从存量来看，除了观山湖与云岩区去化压力较小，其他区域库存压力较大。洋房市场——结构区间|观山湖区与云岩区为绝对主力观山湖区量价居全市第一，云岩区成交份额大幅上升。近年成交主力面积为120-160㎡，2021年100-120㎡产品明显增加，总价区间跨度大；从库存结构来看，大于160㎡产品去化周期较高。洋房市场——面积段|成交主力面积为120-160㎡作为主城区位数不多供应洋房的方舟板块、城西板块价格最高，万科翡翠公园占据TOP榜首。洋房市场——板块表现及市场排名l

供应套数：3142套(约44万㎡)l

成交套数：3217套(约45万㎡)l

库存套数：4422套(约66万㎡)l

去化周期：17个月l

全年均价：11997元/㎡l

成交特性：主力成交区域为观山湖和云岩区；主力面积在120-160㎡，主力总价在100-200万元。l

供应套数：46219套(约521万㎡)l

成交套数：44893套(约507万㎡)l

库存套数：49485套(约567万㎡)l

去化周期：13个月l

全年均价：10108元/㎡l

成交特性：主力成交区域为观山湖和白云区；主力面积在80-120㎡，主力总价在80-120万元。l

供应套数：854套(约14万㎡)l

成交套数：635套(约11万㎡)l

库存套数：1442套(约29万㎡)l

去化周期：31个月l

全年均价：20679元/㎡l

成交特性：主力成交区域为观山湖和乌当区；主力面积在100-200㎡，主力总价在200-400万元。住宅市场各物业市场表现——汇总商办市场——大数据201年非住宅产品供销表现l

供应：2021年贵阳市商业新增供应62万㎡，环比上升13%；l

成交：成交约81万㎡，环比上升72%；2021年整体均价约12637元/㎡，环比下降26%；l

存量：当前存量约361万㎡，静态去化周期约为4年半，库存压力较大。2021年商业供不应求，均价受成交项目影响，波动较大；去化周期环比去年同期下降明显；但去化风险依然巨大。商办市场——去化周期|环比下降明显，但去化风险依然巨大l

供应：云岩区、观山湖区为主力供应区域，分别供货份额占整体市场份额的26%；l

成交：观山湖区为主力成交区域，占整体成交的39%，其次为南明区；l

存量：存量主要集中在观山湖区与两城区，其他区域存量较小，但各区去化压力依然巨大。2021年观山湖区、两城区供小于求趋势明显，观山湖区为主力成交首位度高，占据市场39%；外围其他区域成交低迷。商办市场——成交区域|观山湖区为主力成交首位度高2021年集中商业供应增多，超过总量半数，也是成交主力产品；商墅产品供应量明显减少；社区商业供销平衡，价格方面高于集中商业；存量方面，集中商业和商业商业基本相当，存量较高。商办市场——产品供应|集中商业供应增多l

TOP5累计成交超集中商业成交总量的80%；l

TOP5项目基本为现房或已投入使用，且多为政府收购或与

大型运营机构合作；l

该分类市场集中度高度统一，且售卖方式以大客户为主。lTOP5累计成交占社区商业的35%；l

TOP5项目基本为大型居住社区，自身商业氛围良好；l

该分类市场集中度略低于集中商业，售卖以散户为主，但成交不乐观。商办市场——产品结构|集中商业量表现略优于社区商业2021年集中商业量占总商业成交53%，表现略优于社区商业，贵州金融城在商业成交上表现亮眼，集中商业、社区商业均列成交第二。商办市场——成交TOP10排名LOFT公寓l

供销量以观山湖为主，市场份额基本超60%；l

观山湖区受碧桂园西南上城和恒大项目影响，价格有所下滑，除花溪区外各区价格相差不大；SOHO公寓l

供销量以观山湖为主，市场份额基本在60%；l受市场和大客户购买或集中拼客售卖行为影响，SOHO价格在各区域表现不佳；SOHO存量及去化周期明显高于LOFT，SOHO存量主要集中在观山湖区、两城区和白云区，而LOFT则主要在观山湖区和南明区，去化周期均在2年左右。商办市场——去化周期|SOHO存量及去化周期明显高于LOFTSOHO公寓l

2021年月均供应1.70万㎡，月均成交2.49万㎡；l

整体均价6142元/㎡，环比下降12%；l以居住为主要销售方向，部分作为酒店返租，表现不如LOFT。LOFT公寓l

2021年月均供应1.86万㎡，月均成交2.36万㎡；l

整体均价7125元/㎡，环比下降14%，价格下滑明显；l

成交疲软，以价换量依然未取得明显的效果。2021年在供销量上，LOFT和SOHO基本相当，价格方面LOFT优于SOHO产品，但价差持续拉低，同时LOFT价格下探幅度更高，价格搏杀激烈。商办市场——供销去化|LOFT优于SOHO产品但价差持续拉低SOHO存量及去化周期明显高于LOFT，SOHO存量主要集中在观山湖区、两城区和白云区，而LOFT则主要在观山湖区和南明区，去化周期均在2年左右。商办市场——存量周期|SOHO存量及去化周期明显高于LOFTLOFT和SOHO面向投资客户，低总监门槛是关键，LOFT产品总价不超过50万，

SOHO不超过30万。商办市场——公寓区间段与总价段分析l

商品住宅市场u2021年市场低位运行，供销均呈不同程度下降，供应同比下降23%，成交同比下降13%；u市场供求基本平衡，价格基本保持平稳，库存小幅上涨；u普通住宅和别墅销量同比均出现不同程度下降，洋房表现亮眼，同比上升16%。l

商业商办市场u商业物业供销两旺，价格下降，库存同比数量变化不大，去化周期由8年缩短为4年半；u办公物业供应激增，大宗成交较多，均价下滑，去化周期约3年；u公寓市场以价换量效果显著，近几年内首次成交量高过供应量，价格下滑明显，

去化周期拉回2年内。市场低位运行，供销均呈不同程度下降，洋房表现亮眼，同比上升；

商业物业供销两旺，公寓市场以价换量效果显著。 住宅/商业市场总结PART-02壹·区域市场贰·竞品分析

叁·产品对比超越期待区域市场表现——大贵阳各区住宅量价南明区为绝对供销主力，观山湖区受供货不足影响，成交份额下降，外围市场方面，量价表现不佳，各区供销价均在向下波动，仅贵安新区均价稳中有涨。区域市场表现——大贵阳各区域表现2021年南明区为绝对供应主力，住宅供应11188套，占据市场份额17%，环比上升33%；2021年南明区为绝对销售主力，住宅销售7008套，占据市场份额10%，环比上升54%；区域市场表现——南明区住宅表现区域市场表现——南明区重点项目分析(一)区域市场表现——南明区重点项目分析(二)区域市场表现——南明区重点项目分析(三)区域市场表现——南明区重点项目分析(四)l

2021年度南明区二手房住宅均价约为9423元/㎡，沿省委、大南门、都司路等核心区商圈价格约为13882元/㎡，二手房价值明显；成熟区域军区、贵钢等板块略微下降，次级板块火车站、花果园片区等二手房价松动明显。区域市场表现——南明区二手房市场基本情况项目位置南明区瑞金南路85号(河滨公园旁)开发商贵州恒丰伟业房地产开发有限公司占地面积、建筑面积占地面积：66000平方米建筑面积：780000平方米产品信息1#写字楼；2#楼汽车入户高级住宅；3#/4#楼高级住宅；5#/6#楼loft公寓，均价：20000-26000元/平。物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司花溪分公司物业费6元/㎡·月容积率、绿化率容积率：9.66绿化率：25%车位数、总户数车位数：1300个总户数：1300户内部配套西南新奢shopping-mail、写字楼外部配套附近有医院贵州省人民医院、贵州省中医附属医院、贵阳市第一人民

医院、贵阳市红十字医院、贵阳市妇幼保健院、贵阳市儿童医院"等综合评价：优势：中心地段，商务地标；天际停机坪、屋顶花园，泳池+汽车入户、全玻璃幕墙等；劣势：高容积率，居住不纯粹，玻璃幕墙无赠送。区域竞品分析——碧桂园·贵阳中心贵州样本，78万方全玻璃幕墙、LEED认证、蒂森克虏伯电梯。基本情况项目位置南明区人民大道与解放路交汇处(原省体育馆)开发商贵阳润泽置业有限公司占地面积、建筑面积占地面积：87915.5平方米建筑面积：479258.54平方米产品信息项目共12栋楼跃层均价：14000元/㎡~17000元/㎡大平层均价：18000元/㎡~20000元/㎡物业公司暂无资料物业费暂无资料容积率、绿化率容积率：4.00绿化率：35%车位数、总户数车位数：2000个总户数：1500户内部配套华润万象城外部配套贵阳市第二幼儿园、贵阳市第十三幼儿园、南明区第三实验小学、火车站商圈各市场、花果园购物中心、贵阳市第四人民医院等综合评价：优势：央企华润品牌，自带华润万象城商业配套，地铁1、2号线出行，双轨道换乘；劣势：高容积率，超高层，单价高+总价高。区域竞品分析——华润置地·九悦执掌繁华动脉集萃一城精华。基本情况项目位置南明区解放路330号开发商贵州融创展扬房地产开发有限公司占地面积、建筑面积占地面积：250000平方米建筑面积：1370000平方米产品信息项目为高层,超高层板塔结合在售户型有：110平-143平3居-4居均价：13500-15000元/㎡物业公司融创物业物业费2.8元/㎡·月容积率、绿化率容积率：4.98绿化率：35%车位数、总户数车位数：1180个总户数：5347户内部配套自身配套商业+配建教育外部配套6所中学，16所小学(含项目自身配建教育)

、逸天城、鸿通城、贵州之光及大南门等商业综合体、贵阳市925医院、南明区医院等综合评价：优势：100万方超大社区，全国品牌开发商；劣势：高容积率，超高层、单价高+总价高。区域竞品分析——融创·国宾道城市封面之上难得一席国宾。项目面积段房间数赠送面积实用性整体布局户型特点碧桂园贵阳中心127㎡三房无较大赠送面积带入户玄关+生活阳台动静不分区横厅设计融创·国宾道125㎡三房7米超宽阳台双阳台设计动静分区全明户型区域竞品分析——120-130㎡户型分析超宽阳台+玄关设计户型亮点：项目面积段房间数赠送面积实用性整体布局户型特点融创·国宾道143㎡四房L型阳台带入户玄关+超大阳台动静分区横厅设计华润置地·九悦143㎡3+1房超宽阳台带入户玄关+超大阳台跃式设计跃式设计区域竞品分析——140-150㎡四房户型分析L型阳台+复式设计户型亮点：项目面积段房间数赠送面积实用性整体布局户型特点碧桂园贵阳中心160㎡四房入户花园带生活阳台+全明户型动静分区南北通透华润置地·九悦178㎡五房超宽阳台双套房+超大阳台动静不分区双套房设计区域竞品分析——160-180㎡房户型分析入户花园+双套房设计户型亮点：Ø预计本项目入市时期，区域竞品约4000套，由于项目所处位置板块，所以区域产品以洋房和大平层为主；Ø项目入市后存在较大竞争，一级竞品和二级竞品中，品牌、产品、配套、地段等优势，是客户选择的关键。碧桂园贵州中心：2#栋，约2.54万方华润置地·九悦：1#/2#栋，约6.78万方佳源·贵阳印象：全新项目，约15万方(2022年)贵州文化广场：在售余货约15万方(全部拿证)融创·国宾道：A1#/A2#栋，约6.4万方首钢贵州之光：9#地块，约3.35万方恒立南岳大院(三期未拆迁)区域竞品分析——入市环境分析2023年1月2022年11月2022年5月2022年7月2022年9月2022年3月2022年1月潜在竞品一级竞品二级竞品区域竞品小结区域在售主要竞品约6个，在售剩余货量约4000套，区域竞争较为激烈。

本案入市情况分析：本案预计2022年年中入市，入市时区域内在售产品以洋房/大平层为主，

刚需住宅产品体量较少，核心区域内以洋房/大平层竞争为主。

未来市场竞争预测：2022年下半年，区域内区域内洋房/大平层产品库存压力明显，可考虑差异化营销，以高层刚需为主导方向，吸引刚需客户，加速产品去化。

PART-03壹·本体分析贰·产品建议

叁·营销策略传奇归来经济指标：1、项目整体分为GD(21)061一期与GD(21)034二期；2、整体地块呈“7”字型，且地块不规则；3、地块整体容积率4.63，不适合开发低密度产品。项目本体分析——经济指标项目地块需要拆迁，周边为成熟城区，其中青云路、兴关路与解放路为主干道。项目本体分析——项目四至兴关路小区鸿通城购物中心城市方舟项目地块北东西南青云路本案兴关路地铁一号线花溪大道解放路项目地块位于青云路与兴关路交汇的十字路口处，区域整体交通“三横两纵”，通达性好，项目本体分析——路网分析瑞金南路本案都司路新华路人民大道本案一期地块由东、西两个地块，其中西地块为保险大厦所在地块，东地块为青云都汇所在地块；东、西地块靠近青云路及东地块靠近兴关路具有较强的昭示性，商业价值最高。东、西地块靠近义尚路与义尚北路商业价值次之。西地块靠近南明河，部分高层建筑可以看到部分河景，作为住宅性质产品，景观价值较高。项目本体分析——地块价值分析l一期地块二期地块由南、北两个地块，其中北地块为贵棉社区所在地块，南地块为卫生服务中心所在地块；南、北地块靠近兴关路具有较强的昭示性，商业价值最高。北地块靠近义尚路商业价值次之。南、北地块东面靠近贵州江浙市场，整体居住

环境较为嘈杂，较难打造高端产品。结论：一期地块价值大于二期地块。项目本体分析——地块价值分析l二期地块1、市中心主城区位置，拥有绝版地段优势；2、最近位置距南明河直线距离约100m，拥有

稀缺江景资源；3、邻河滨公园、人民广场，市政配套占优；4、项目位于青云路与兴关路交汇处，周边交通配套完善；5、周边学校、医疗、商业配套资源相对丰富。1、项目无品牌开发商加持；

2、项目地块不规则，需要配建两所学校；3、项目有限高要求(住宅不超过140米)，无法打造超高层；

4、兴关路社区为老旧小区，贵州江浙市场环境杂乱，客户现场体验差。1、项目暂未入市，项目附加值、产品等维度仍存在优化空间；2、项目入市前，可以通过商业打造，有效支撑住宅配套价值；3、项目在售期间，片区内持续有就改拆迁，存在一定的市场机会。1、整体市场下行，普宅竞争激烈，豪宅去化难，促销政策层出不穷；

2、项目周边在售项目较多，产品持续加推，易形成客户分流；

3、项目需要承担部分回迁户的回迁房，影响整体品质。项目本体分析——SWOT分析S

WO

Tü品牌价值的实现：实现城发公司+南投集团品牌在中心城区的知名度及认可度ü片区价值的实现：领导片区发展迈进新的台阶，提升片区新价值ü项目价值的实现：实现片区高标准的标杆，成为片区高品质社区的标杆城发公司+南投集团——核心区域智能优享的高品质社区缔造者项目本体分析——项目定位1.住宅产品问题——住宅产品的设计，普宅产品OR豪宅产品？2.商业产品问题——商业产品的设计，传统商业OR创新商业？

3.去化速度问题——普宅产品回笼资金OR创新产品追求溢价？产品设计难点分析难点DIFFICULT整体产品策略：l

住宅产品多样化打造，通过普宅产品入市，低开高走，快速回笼资金；l

产品价值上采取多元化，除学校及商业配套外，增加医疗、科技、第四代建筑等；l

商业产品创新化，结合全国案例，打造街区商业/大平层，最大可能减少自持；一期西地块，展示面较好，但地块不方正，建议规划纯商业，

靠尚义路部分规划一期地块学校；二期南地块，周边环境嘈杂，且地块不方正，建议规划回迁房部分及二期地块学校；一期东地块，展示面较好，但地块不方正，建议规划高端产品，二期北地块，展示面较好，且地块方正，建议打普宅产品；项目产品策略——板块分区老城区项目华润九悦及云岩吾悦广场，主打性价比逻辑，以价换量，分别实现月均去化49套及23套；其他目成

疲软，月均成交均在个位数，价格天花板已显。市中心项目，是否打造普宅，这是一个十分揪心的问题，打造普宅，就意味着利润降低，但打造普宅却可以实现开门红+现金流。商圈林立政府驻地三甲医院优质学区项目产品策略——普宅的重要性普宅产品区域建议：l

项目二期北地块，紧邻兴关路，整体展示面较好，且地块方正，但地块东面紧邻贵州江浙市场，环境较为嘈杂

，不适合规划高端住宅产品。l

在二期北地块规划普宅产品，契合市场去化最为火爆的100-140㎡面积段，实现热销。二期北地块，展示面较好，且地块方正，建议打普宅产品；项目产品策略——普宅产品区域建议中间户产品建议：1、为最大限度匹配容积率，建议打造两梯四户产品；2、中间户-纯-南向设计，产品打造双阳台；边位产品建议：1、为最大限度匹配容积率，建议打造两梯四户产品；项目产品策略——普宅产品户型建议2、边户南北通透设计，打造超宽阳台及飘窗，增大实用率；市中心项目，是否打造普宅，这是一个不容置疑的问题，打造豪宅，就意味着溢价空间，但豪宅的打造不能盲目跟风。n

目前竞争压力大，市场产品线丰富，洋房不再是高低配高溢价产品最优选择，溢价持续下探。项目产品策略——豪宅的前瞻性价

差从全市高价项目量价表现来看，其中中铁阅山湖云著项目在市场表现抢眼；豪宅项目依然需要做到大而全，不仅仅依靠单一资源就能实现高流。项目产品策略——豪宅的前瞻性一期东地块，展示面较好，但地块不方正，建议规划高端产品，豪宅产品区域建议：l

目前市场上跃层以逐渐成为开发商选择产品升级的主流产品，全市在售+待售跃层项目高达24个，分布在各区，

同质化严重，溢价能力进一步降低；l

项目一期东地块，位于青云路与兴关路的交汇处，整体昭示

性良好，适合规划高端住宅产品；l

结合目前市场现状，建议项目一期东地块打造120-160㎡的大平层产品，项目产品策略——豪宅产品区域建议项目产品策略——豪宅大平层产品户型建议豪宅产品建议：1、两梯两户板式设计，打造入户花园、南北通透；2、四房-五房设计、双套房、N+1、270°超大阳台及转角飘窗等附加值；本项目整体商住比22:78，一期地块商住比33:67，简单的社区底商已经无法满容积率；根据市场商业数据，商业去化风险依然巨大，但集中商业表现略优于社区商业，因此打造集中商业势在必行。项目产品策略——商业的变现性商业产品区域建议：l

项目一期西地块，紧邻青云路，整体展示面较好，但地块欠方正，建议因地制宜打造特色商业产品。l

在一期北地块规划商业产品有两个方向，一个是打造特色商业，通过商业配套，提升住宅的价值；另外一个是打造大平层产品，提升产品变现能力。一期西地块，展示面较好，但地块不方正，建议规划纯商业，

靠尚义路部分规划一期

地块学校；项目产品策略——商业产品区域建议基本参数项目位置雨花长沙大道与白沙湾路交汇处西北角开发商湖南运达房地产开发有限公司占地面积12.3万m2计容建筑面积66万m2

(住宅区31万㎡，综合区35万㎡)容积率4.8绿化率50%物业公司运达物业总户数1079户面积区间450-1320㎡产品综合区包括两大国际白金五星级酒店、大型国际名牌商场及超5A级写字楼、顶级服务式公寓均价39800-53800元/㎡销售情况开盘优惠价36000元/㎡，当天去化38套项目产品策略——商业大平层案例参考|长沙运达中央广场(主推)项目定位为：运达中央广场的压轴之作，湖湘摩天人居的全新范本，共100套。大平层教育：幼儿园茂华万婴幼儿园、盛世华章晶晶幼儿园，中小学长塘里小学、花桥小学、枫树山小学、广益实验中学，大学湖南工贸学院；综合商场：运达美美、东城港、天恒超市；医院：旺旺医院；银行：建设银行、工商银行、邮政储蓄银行、农业银行、中国邮政(古曲路邮政所)；内部配套：会所项目产品策略——商业大平层案例参考|长沙运达中央广场(主推)高端城市综合体，六大顶级商业配套桂花里步行街项目产品策略——商业大平层案例参考|长沙运达中央广场(主推)空中会客厅、红酒雪茄吧、KTV、私人影院、25米无边际空中泳池、空中健身房、健康咨询中心、空中花园等超奢华酒店配套设施，足不出户满足健身、健康、休闲娱乐及商务会晤等全维度美好生活需求。项目产品策略——商业大平层案例参考|长沙运达中央广场(主推)项目是一个融合文化遗产、创意时尚都市生活和可持续发展的综合商业地标项目。项目中与都市环境和文

化遗产紧密结合的广场、街巷、庭园、店铺、茶馆等一系列空间与活动建立了一个多元化的可持续创意街区。项目整体规划：甲级写字楼+街区购物中心+

博舍酒店和服务式公寓。总建筑面积25.1万㎡，其中写字楼占比49%，整体以21亿元的价格出售给深圳一家基金公司；购物中心远洋太古里、博舍酒店及服务式公寓，全部持有招商运营。博舍酒店项目产品策略——商业案例参考|成都太古汇(备选)睿东中心•整体定位：集文化、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的开放式、低密度的街区形态购物中心。•商业定位：文化+商业的城市中心新地标•建筑定位：复古街区购物中心•经营定位：中高档时尚消费•业态定位：国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费聚集地项目产品策略——商业案例参考|成都太古汇(备选)地块一期地块种类商业产品酒店面积(㎡)10000备注2栋超高

商业大平层商业大平层41000商业街区6000社区底商10034.2两层住宅住宅大平层136099.7限高140米小计——203133.9二期地块商业社区底商31484.

7两层住宅普宅193406.1限高140米小计——224890.8一期大平层按照两梯两户、160㎡/套，3.2米层高设计，需要建9栋，42层的板楼；二期普宅按照两题四户、120㎡/套，3米高设计，需要建10栋超高层塔楼。项目强排方案——商业大平层+住宅一期地块种类商业住宅酒店面积(㎡)10000集中商业配套公寓6000商业街区41000社区底商10034.2两层大平层136099.7限高140米小计——203133.9二期地块商业社区底商31484.7两层住宅普宅193406.1限高140米小计——224890.8一期大平层按照两梯两户、160㎡/套，3.2米层高设计，需要建10栋，42层的板楼；二期普宅按照两题四户、120㎡/套，3米高设计，需要建10栋超高层塔楼。项目强排方案——集中商业+住宅备注产品地块大平层酒店招商

同步半层、整层、多层大客户寻找首开地块二普宅区域，10栋42层塔楼，约1700套推出地块一豪宅区域，9栋42层板楼，约800套，通过2021年销售TOP10作为参考，普宅前10位项目平均去化10万㎡；洋房前十位项目平均去化5万㎡，集中商业前十位项目平均去化万㎡；预测项目整体销售周期为3年(2022年6月-2025年6月)。推售社区商铺，招商同步集中商业招商、大客户寻找推售地块一商业大平层，2栋45层板楼，约200套项目整体推售节奏住宅商业2024.62025.62022.62023.6楼盘华润置地九悦首钢贵州之光融创国宾道比较楼盘(元/平米)均价130001260012000比较楼盘取值1069198本案取值100100100本案比较后定价(元/平米)122641384612000比较楼盘对本案定价的权重40%30%30%权重价格(元/平米)490641543600本项目目前可定价12660市场比较法高层毛坯建议均价：

13000元/平米市场比较法得到本项目高层毛坯住宅价格对比项位置/地段成熟度

交通周边配套片区规划前景开发商品牌规模及综合效应

地块环境及景观资源外立面产品设计硬件配置华润置地九悦221498121066910首钢贵州之光1712788116598融创国宾道1813889126699项目销售价格——高层权重201588810651010

本案比较后分值

说明：采用市场比较法确定基准价格。1001069198对比项权重碧桂园贵阳中心贵州文化广场云上绿舟位置/地段成熟度20222216交通15181813周边配套810106片区规划前景8886开发商品牌81087规模及综合效应108127地块环境及景观资源68810外立面5658产品设计1010912硬件配置1010129本案比较后分值10011011294楼盘碧桂园贵阳中心贵州文化广场云上绿舟比较楼盘(元/平米)均价200002000019550比较楼盘取值11011294本案取值100100100本案比较后定价(元/平米)181821785720382比较楼盘对本案定价的权重40%40%20%权重价格(元/平米)727371434076本项目目前可定价18492市场比较法大平层毛坯建议均价：19000元/平米市场比较法得到本项目大平层毛坯住宅价格项目销售价格——大平层说明：采用市场比较法确定基准价格。地块种类产品面积(㎡)单价(元/㎡)

总价(万元)一期地块商业酒店10000长期租赁——商业大平层4100030000123000商业街区60002500015000社区底商10034.22000020068.4住宅住宅大平层136099.

719000258589.43小计——203133.9————二期地块商业社区底商31484.72000062969.4住宅普宅193406.113000251427.93小计——224890.8————总计——428024.7——731055.16备注：不含酒店租赁及车位销售收益。项目整体货值测算大盘思维整体营销策略：l

低开高走：通过地块二普宅毛坯产品低价入市、快速出货，集中引爆市场；l

全面网客：后续推出住宅大平层为产品线补充，同步启动社区商业销售；l

商业溢价：商业前置招商，带租约销售，商业大平层精装惜售，提升整体价值；100平米超大区域沙盘

大气震撼，将地块未来规划呈现，给销售充分的道具确定幼儿园品牌及一站式名校

自建小学并与品牌学校合作，让孩子赢在起跑线网红现象级展示区•主入口地块，打造震撼的网红展示区，城央大盘气度彰显项目展示：打造大盘标杆产品力，强调配套及展示效果，强化大盘优势，增强现场打动力。配套区域展示

项目配套区域展示，未来品质生活呈现在眼前大盘思维——展示突破配套项目重要程度说明外部配套配套学校配套商业自建小学生活购物高中客户核心需求解决购物问题内部配套安防系统8大安防体系中客户安全需求健康系统新风系统高营销价值点直饮水系统高营销价值点公共空间小孩游乐场高项目亲子特色老人休闲区中满足老人需求儿童天地高项目亲子特色特色园林高项目亲子特色物业服务儿童社区服务中客户重点需求产品力：通过强化项目的产品力，增加项目营销展示体验和软性服务，形成竞争区隔，成为标杆项目。大盘思维——产品力突破阶段第一阶段第二阶段第三阶