世联长沙房地产市场重点报告 年

长沙市场概述长沙房地产市场格局长沙各片区重点楼盘扫描长沙重点楼盘园林风格简析长沙重点楼盘建筑风格简析分享思路宏观微观经济现状未来规划宏观特征楼盘解析风格总览长沙市场总体概述1长沙珠三角经济圈中部六省长三角经济圈长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市长沙——长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。长沙市株洲市湘潭市长株潭一体化目标：通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。

城市传统商业中心集中于河东北部，除五一路商圈外，伍家岭、火车站、溁湾镇三大商圈辐射范围仍限于区域内；随着城市的扩张，新的商圈正在逐步发展，但相对于传统商圈而言，其影响力仍有待提升。长沙——“西文东市”的发展格局，城市商业集中于河东北部，五一路商圈是唯一的市级商圈五一路商圈省委省政府火车站商圈伍家岭商圈星沙商圈马坡岭商圈黎托商圈红星商圈溁湾镇商圈市政府观沙岭商圈望城坡商圈岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深厚的感情影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”“快男”更是近年来长沙吸引世人的“亮点”影视文化、山水洲城——长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展长沙市历年GDP与固定资产投资情况近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到1790.66亿元；近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1089.8亿元，增幅高达22.57%大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；2006年人均GDP达到27853元,人均GDP增长速度为16.2%可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平在中部六省会城市中，长沙的GDP和社会消费品零售总额均列第三位，低于武汉和郑州，但明显高于太原、合肥和南昌；与广州和成都相比，长沙市的GDP和社会消费品零售总额都有较大差距；长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中处于最高水平，而且高出成都1135元与其鞠他城挡市相罢比，浑虽然盲长沙洪的经侨济总坡量较繁小，本但人港均G片DP惨高，寨恩格我尔系蛮数小街。房会地产进市场雨发展夸的空兆间大恩格字尔系够数（傅食品久支出备占消级费支假出的资比重闹）越按小，稍表明论居民妻用于晴食物迹支出碎的比月例越杏小，护用于叛其他衰消费毙的支饥出越绘多，箭通过荷消费缠结构撒调整饶能用防于居盼住消垮费的铜支出皂也就尺越多逃。长沙冶居民痕的恩大格尔览系数初在中弊部城石市中陪最小面，表照明长露沙市岂房地京产发闪展空吐间大喘。与其泡他直饮辖市列和省造会城辅市相皱比，盒长沙厚市的溜经济礼总量塑偏小矿，但辞人均禾可支忽配收洽入水它平高夏，仅曲仅低材于广手州；长沙光社会洲消费坑品零季售总倾额与竹邻省爬大型头城市摘还有隆较大座差距岸，但报已超检出南德昌近侍一倍适。固定随资产若投资找和房随地产宣投资私依然葡高歌霞猛进光，表隔明国手内外纤对长脱沙经嫌济发瞒展的慎信心长沙垃房地迟产投值资历垒年来枯保持觉较快拜的增喷长，扣20委06寻年达裙到3挠00悔亿以赵上。房地鼠产投叶资的番比例斩，历粒年来扣占固滴定资农产比种例均参较高葬，房锄地产勤业对村于经逐济的询发展赔占有肝越来史越重妨要的键作用篇。长沙滚的房芳价呈赚相对翁平稳分增长跟状态压，成摄交面涨积也榜是稳圣定增大加，壮市场载发展联平稳从2评00件1-绞20浪06厚年，额长沙贿市商功品房迎销售扬面积探快速擦增长袖，年裕均增超长率黑约为碧38盒%20茂06蓝年商办品房嫁销售披面积降较2西00我5年迅有小辜幅增仇长。近年滥来，湿长沙享国民广经济测发展舌速度话和人第均可锋支配悲收入故的增锐长速个度都即快于号房价御的增元长速额度六年各来，碑长沙GD烈P平均柿增长14伐.8庆%；人赠均GD尾P平均闹增长13末.2论%；人赴均可待支配荒收入胖平均星增长11寺.4钳5%。长时茶间的掘房价突增长梯速度爪低于糖可支没配收屿入的娇增长屠速度毛，表雷明市笋民的荐消费懒能力锯得到哗积蓄赴，房潮价有定较大渗的上渡涨潜滥力。房价透收入逼比—象—长负沙市矿为6该.1呢5∶馋1疾，基锐本处右于合抱理范妹围4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价偏低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比发展中国家房价收入比与房地产市场发展4.16.1市场供给市场供给市场需求市场需求长沙房价收入比6.15房价收入比一般减研究缘瑞认为吹，发志达国抵家的辞房价议收入岗比在餐之间恶，而廊发展替中国齐家由盖于人燃口增篮加和壁城市纤化进址程加群快，课房价冤收入栽比发野达国曾家大顶，研席究认雅为发弹展中售国家恒房价仰收入瞎比在竟之间猪是比荡较合短理的流范围在中形南六扯省会饱城市摇中，袖长沙伞“坐环房希匹配誉指数气”仅狐大于观郑州腹，与洋其他伐城市辣相比咽，房餐价上送涨空章间较散大部分验城市批环房母匹配慌指数各（2许00友1~撞20朴04盟）长沙群的环寒房匹惊配指帆数接描近于榨零，垂表示美长沙喊的房朗价增朵长基周本符高合经扮济发贴展要红求，外随着仙经济甚发展魔，房坏价也征将稳谋定增乡丰长环房凑匹配饼指数反映兵房价弃变化鸦与房赚地产姨市场多供求磁环境您变化变匹配须的指绿数。指数毒接近话于零劳，房质价变枕化与另房地隐产环工境变惯化匹铁配，钓两者画未出凡现偏腹差；指数狂为负全，表意示房秘地产榴价格而变化另速度桂低于盟房地穷产市东场供询求环名境提阶供的特变化惕空间握，房抖价上促涨的台空间盒较大杯；指数半为正宝，表精示房锁价变驴动速朴度高态于房绩地产笋供求见环境宝提供盐的变独化空卷间，岸房价鉴商战罢空间贷较小递。经济荡基础痰良好驴，市赚场处捎于快胡速发蜘展阶轨段，驰发展造空间博大城市怪意象怒：山水脱洲城桌，中唯国第逼一批倒历史示文化裂名城律，中野部发眨展的赚重点若城市械，充妇满活至力的摩城市经济岂基础匙：GD牲P和固蛛定资句产投伴资快咬速增罪长，农但人汇均GD剩P高，冬恩格皮尔系兼数小合，固屠定资为产投赠资和右房地嘴产投甲资增恩长强蓬劲行业东指标令：成交均面积绣稳定呢增加规，房佩价呈萄相对技平稳截增长驻状态阳，市枯场发路展平宰稳，房价梳收入纽奉比和乱环房黑匹配计指数鸽都处与于合伯理水隐平大势铜向上长沙拌——游“西裕文东想市、窗南帝舍北丐府”，目竞前在原殊有的时基础泳上进真行着性新一筒轮的下扩张婆，城汽市往猜外环法发展。市府西移省府南迁新河三角洲崛起高桥市场群市民星观点唯“现变在的油长沙饲比以饥前大梨多了默”东：励高桥散市场限群、豆星沙摄板块南：名省府缩慧南迁刺，大灾量土营地供猛应西：剖市府星西移败，岳洒麓资莲源、莲人文符并举北：坝新河妹三角降洲崛但起，散两馆徒一厅垒打造"一炎主二皱次四年组团伯"，游河东怠主城来区，浅河西岸新城省、星薪沙马岂坡岭它新城迁，捞顶霞组滴团、幼高星饺塘岭蚀组团过、含袜浦组拼团、续暮云堆组团据长点沙市20并01年修寄编后悲的城昨市总岁体规序划规科定，袭到20密20年长喷沙市蛾人口轮将增兔加到35面0万，城斧市用去地规漏模由乓原来猜的25乳0平方晌公里桐增加睬至35究0平方拐公里。城市鸦空间典结构判为“一主劝二次漏四组席团”，即鸡一主--河东树主城而区，朗二次--河西观新城原、星犬沙马僻坡岭剃新城萝，四它组团--捞霞秆组团职、高服星塘肝岭组违团、宰含浦甜组团响、暮云铅组团。城酱市规躬划区剃由原杏来的96淘6平方响公里阶扩大可到28粪90平方顾公里注，其绝中都博市区14扒50平方蜂公里。按照镰长沙崇整体凑规划路修编肌后的裤蓝图娘，长模沙通均过10将-1梅5年的喷努力铁，将版建设溉成一德个人娘口30邻0万，颗城区抢面积35弊0平方佩公里沸的大增都市论，按讯此速懂度，弄长沙眨还要企增加休住宅介面积40服00万平腿方米，每唱年要校新增语住宅趁面积20究0多万堡平方鸽米，房轧地产托市场趣仍有箱巨大盗的发森展空剖间。板块漂关键您词：行政旺文化假、高挺尚住公宅、震休闲衫养生挺、生胖态产叙业灿/使融城长核心一主妖两副皮环绿截心暮云夕片区适发展专方向角定为跳集合副生态产型的充省级祸行政膨文化桥中心撒、长冲株潭满核心累区域殊的高蓄尚住笼宅区虽和长蒸沙最涂富吸肠引力睁的城铅市休劈燕闲场旅所、薄环保绘型工馒业生忙产基却地于遍一体医的２沈１世浊纪人驱与自傻然和网谐发葛展的蒙新型共生态裹城。省府祖行政达中心野生核动物闻园长沙火理工升大学中信游新城。。泻。。伙。。大势搭向上规划土利好远景宝一片乱光明长沙筋市场非大趋翁势向蛇好长沙功房地遣产市缓场格状局2多核掉心发蜻展是购城市驱发展呀的重鼻要过坊程，寻是城堪市向晨城市昏群发命展的贤重要逗过渡长沙粮05鉴年以疑前的下发展陶方式柏是典犁型的垒单核捷心发铲展模引式，丈五一润广场层是城萄市唯通一的衡核心行区，板承载许整个伍城市据的核逢心功肃能多核狠心发愁展有鞭利于粗城市负的均瓣衡发题展，临分散祝城市脖发展围压力蚁，新宣核心但区发枪展成兼为城垫市发旬展的胞动力悼源，毫将拉遵动城习市快猴速发艘展第一主阶段档：单慎核心杀扩张第二示阶段料：多攻核化菌发展第三淘阶段厉：都旦市群近形成主城核心核心核心核心长沙械、湘叮潭、孩株洲本的“怪一体田化”挪发展舟是城亏市发舟展成祝为“慰都市纤群”遗的结台果。兄多核时心发披展有慌利于羽城市香群的吼形成目前倍长沙存市场挑基本劝从中挣心板月块向正周边荐延伸涌，形备成典阳型的材多板经块格穿局，田东南技西北味四处流开花城南铺板块滨：湘江旦以东娘，车船站路蝇以西努，劳穿动路穿以南见的城东市区阻域。廊拥有瓜省政未府及涂各职剧能部姜门、姨长株饺潭融巾合的急城市养发展亦优势碑；但兆缺乏尸优势榆景观暑资源莲。城东岛板块鼻：长沙淡市东凝二环烘以东臣的城燃区范矛围；慰随着真体育巩新城登的建岸设，停板块信发展姻迅速疤，但许道路磨交通怀系统可不完翠善，痰且无吗优势让景观阅资源衰。麓谷婆板块堤：岳麓驱大道厅以南朽，岳揪麓山爆以北犬，二贯环以拌西的佳区域钟，属速于长指沙高隆科技电产业秩园区醋，大兆量的坛企业引员工雁成为耳该区更域的饮主要长置业桑人群们，该间区域探环境父较好慎，但孕是配已套设补施较滴差。麓南鞭板块隙：岳麓挪山以没南，胜湘江桶以西汇的城禽市区催域。嘉该区璃域景倾观资肆源丰峡富，迟生态重环境痕好，芹各大膜高校抵及岳服麓山辛科技抢园提隐供了旱大量该的高考收入刘消费遵者。城北幼板块烂：湘江验以东凡，车致站路牌以西璃，八授一路孩、中鸦山路同以北箩的城血市区菜域。巷景观辛资源园较为慰丰富直，但闯区域室内存脸在较肢多的躺工业盛厂房绍，使膏得区雄域形随象较姻差，偶长沙爱市区趣居民驱对区坏域认半同度久低。星沙估板块琴：东二暗环以痰东，围三一暂九国垄道以胡北，倍以星委沙镇孙为核验心的蹄城市翻区域袋。拥刑有发酬达的号工业祝基础轿，大得量的技企业暴购买拿人群畅，但怜距离部市区报相对获距离甘较远干，且敢配套匠设施镜需进蚁一步岁完善检。市府忘板块详：市府干周边然区域袜，主蜘要依背托市躬府搬室迁的举利好属。麓谷板块市府板块麓南板块中心板块城南板块东城板块金鹰、星沙板块城北板块产业政府资源地段产业政府政府政府从供互应量较看，架06赏年开蹄始外蓝圈层家供应废量逐奥渐增疮大，锅形成浙多足赛鼎立够格局北城在售剪10举3万将售拒35夜3万麓南在售赚13悠2万将售妈96溉万市府壤麓谷在售失23伙1万将售膜24呈0万中心在售兽19载9万将售访13眉7万南城在售正21奴0万将售旨24饥1万东城在售蚊17尚0万将售宰21怖3万星沙在售熄94钩万将售融19夕6万20惯06奔年供说应情雀况07畅年6视月份料的数始据显袄示，乞城市呈供应毫从城瞎市中应心区低向各压郊区抵次中隐心转竞移的铲趋势仪越发说明显局，长授沙版污图不矮断扩荐大长沙盼在售遵市场奴情况傍：分布事于长艘沙三往大方赤位的组城、该麓南毕、星损沙、轰市府盲麓谷霜四大辅板块享领军丑群雄腹，共仓计81革6.仇65万㎡，占环全市拒总占幸地面菠积的近七盖成长沙吊即将斗推出蚕市场状情况铺：省府候的南造迁，晶长株途潭一承体化氏的不尸断推袋进，撕使得妇未来等南城辛板块盒的推扯盘量惯明显哭胜出赔，焦铜点化煤趋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