世联二三线城市新区大盘开

二、三线城市新区大盘开发模式世联研究理论[关键字]：关键字：新区、大盘[简介]：对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和开发策略有一定参考作用。2345国内二三线城市大盘案例研究为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线城市大盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的四个大盘项目：

济宁杨柳国际新城淄博中润华侨城合肥绿城桂花苑合肥华润·澜溪镇对其开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析其中前两个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发的作用；而对后两个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和学习的作用6案例（一）——山东济宁杨柳国际新城项目概况，10个月劲销1500套房子的成功案例项目处于济宁市高新区北侧，距离市区中心区6公里区域陌生，周边为近郊乡镇，生活配套极为不足2004年2月摘牌取得，综合土地成本42万/亩项目需要安置原居民，安置面积20多万平方米占地：1220亩总建筑面积：100多万m2其中，代建回迁房：20多万m2代建市政公园：1500亩物业形态：多层、小高层、高层以及别墅项目开盘：2005年3月开发周期：预期4－5年城市发展方向往东，该地块处于城市此发展方向上城市总体房地产发展看好，周边有一定的企业厂矿资源支撑市场处于上升阶段，缺少好的产品和有强大影响力的社区在地块竞拍前，决策层基于如下因力争获取该地块7对项目开发的借鉴——大规模近郊楼盘开发的成功启示项目产品组合上，主导开发多层住宅，辅以少量的叠加别墅为价值标杆项目制订了先占市场后盈利的指导思路，因而低价启动市场，尽早展现高素质产品，同时，与市区项目形成价值差异回迁区的选择上，很好的平衡了地块资源现状与未来不对等的问题，同时对社区起到了围合作用8杨柳国际新城项目启动策略——较高品质的经济型产品高调占位市场，吸引大量的市场客户启动规模18万m2启动产品两房、小三房、三房的经济型花园洋房叠加别墅启动价格以1600多元/m2的低价入市启动效应在几乎没有展示的情况下，2005年3－12月，完成销售1500套，均价提升200元/m2在市场上树立良好的口碑选择相对较差的区域，以较高品质的经济型产品低价入市，实现迅速销售泛客户层定位，以中低端客户启动，解决前期显性客户不足的问题以高品质形象立市，前期树立项目口碑，带动销售启动策略回迁区启动区启动背景客户定位的矛盾：项目没有明显的显性客户，客户心理距离较远项目规模超大，开发商期望4－5年开发完成解决方案：泛客户层的定位，锁定城市中坚阶层，同时适时设计客户梯队，明确了“中低端客户”启动策略；9案例行（二范）—荷—淄日博中荷润华遇侨城础项目框概况占地投：18嫂00亩总建盈筑面愤积：12持0万m2其中闪，居坟住组掌团11桂0万m2公用持及商工业建对面10万m2会所2.椅5万m2双语乘幼儿险园40纸00联m2双语桐中小粗学3.鞭2万m2项目耐位于输淄博管高新澡开发雕区内宰，东拿起西棋五路口，西浩临世查纪路匪，北通依北园外环衣路，岭南侧企有革中润匀大道项目丢区位颤属于代城市胞新区塑，开霜发初冷期周秤边配览套不钉成熟容积秀率：1物业习形态菊：多告层、璃小高茎层、匀高层敢住宅以拿及高紧档别目墅等开发互周期巡寿：分溉三期默三年甲开发项目爹启动玩：20疑03年启川动，20战04年9月一破期开悟盘客户敬类型晨：80城%自住猾，20任%投资中润大道世纪路10主流拖产品休低价异入市卷，小钓步快肢跑，盯迅速饺销售以高笑品质某形象突立市益，实幸现差逐异化适当内控制控成本腔，主肌要投俱入在幕展示刘区，盟通过博实景表展示锁打造侄核心拴驱动惭力产品虹创新野、展凑示到圾位，纽奉给客词户实送实在银在的误感受中润仔华侨导城启鲜动策留略—伞—主庆流产糕品低兔价入传市，陡精心截打造各景观户展示会，以劫高品糠质形章象实甘现差岗异化启动规模15万m2，分批推售，每次推售量不超过5万m2

启动产品多层+小高层主力户型140、160、180m2三房，尝试少量60、98m2两房启动价格在市场预期3000元的背景下，以2500元/m2低价入市创新元素引入南方先进户型设计理念：圆弧状主卧，八角窗等“大园林、大水景、大绿化”，在当地开创北方园林南方化启动阔策略启动钞背景20悬01年拿穿地，秀当时容市场浸状况龟较差竭，楼爷价10姨00多元/m2，增轰长不子明显20殃03年市扯场大疑势上宴涨，猴供应扭量大粱、竞骑争激泪烈，雀项目钳正式膀启动记，面静临巨捉大风取险20妙04年9月项体目一债期开摘盘11中润抄华侨接城后吨续开挑发策夫略—册—二梢期逐平渐推勾出社拳区配骄套设色施，策以高宏附加伏值促旋进项口目销川售二期价格2800元/m2二期配套3.6万m2的幼儿园到中学的一体化品牌学校部分社区商业街以综合性购物及大型超市为中心的大型一站式商业娱乐中心一期：景观匹展示它的打惠造二期乖：配洲套设藏施的甲建设开发谜期内限核心辰竞争轻力的桃转化12案例闷（三记）——绿城森·轮合务肥桂含花园链项目崇概况项目胃区位端：合衣肥市微高新蛋区西膛南，终东临继科学搂大道纠，北把靠合副肥市丹景观凤大道沟黄山迎路，摘西连涨人工周湖路党，南琴接天斯湖路遵，与泻人工耽湖及距合肥押市区贼惟一行的山躲脉大述蜀山莫隔路捧相望总占赚地：抢约48执0亩总建爱筑面达积：兆近41万m2容积晓率：1.肺22绿化油率：42葛.3％物业矮形态股：多睡层、炎小高涝层社区植配套抚：中旅心会帝所、再学校作、幼儿餐园等项目世启动袄：20忍02年5月28日项目宅开盘霉：20柱03年5月1日13展示辅策略谁：将主渐景观哈区集买中在答一期怖，先尤建会衬所后南建房闹，并桌将大叶蜀山誉景观告引入异社区材内部北，提历升项雁目形转象，咳保证匠启动定成功宋；分期若策略讽：不急童于在肌前期辣获得脆较高片利润居，逐罪步提蚂高容气积率稿，1旬期、舱2期就容积询率分蜡别约烧为1肉.1忧、1椒.2礼。绿城岩·容合邀肥桂盟花园小启动伴策略胖——永集中失展示格核心坝景观赌区，到并以慢主流主产品窝入市启动背景西侧紧靠合肥大蜀山景观区。绿城的品牌效应在当地非常明显，并有部分江浙投资客追随；距离市区较远，配套较为缺乏；项目2003年5月1日开盘，处于“非典”时期。启动规模11.7万m2

启动产品多层为主流，少量小高层；主力户型为二房、三房，配以部分四房。启动价格2200元/m2，二期多层价格达4000元/m2。启动杰策略夸：21品牌滑优势威、优窗质产尘品、补启动外策略准的正炭确运淋用，陵使绿罢城桂在花园览在“咏非典枪”时甚期创测造了旷3天凳销售开近4夺00轨套的仰合肥漂楼市炎奇迹趣。14绿城惑·葱合战肥桂锋花园廉项目怕核心圆价值项目尽核心劳价值烟：产品借品质以多隆层，浇小高询层为献主，幸营造弯低密扩度、救高绿迎化率荷的高吨档社互区；引进各绿城纠成熟料的产从品风明格，舌实现畅与本腾地产呈品的底差异似化。核心晚展示63匀00济平米碑豪华怀会所里，昭慈示性汉强，麻奠定茎大盘威气势懒，底傲层做梦售楼欧处，怀客户因可以沃感受现到楼择盘的床品质完与气蹲度；大规垫模主沫景观认体现宋的营泥造与战展示茶，确持立项怎目整涌体高描品质缓形象沫。完善故配套会所者服务布项目告齐全克，包帮括商匀务中图心、扭医疗格室、劣健身壁房、蹄大堂庸吧、难客房金、茶悼吧、裁阅览纯室、吊小型技体育雕场、锐乒乓蕉球室肺、跳谢操室攀、棋究牌室等、桌兆球室缠等多堡种服抚务设絮施；项目苦提供跌包括斧学校聚，幼犯儿园脚、休混闲娱讽乐设起施等寻设施凉，以吓弥补然区域填配套溜不足腾的劣恭势。本项咬目秉排承并胳延续尿了绿合城集岩团“冒以人斜为本沃”的我开发燃理念15案例功（四势）——合肥税澜溪杨镇项眉目概孤况项目息区位秤：合捆肥市先西部年，蜀炒山风宣景区朱香樟眯大道售与黄宴山路贩交汇室处阀，大蜜蜀山神脚下躲，人槽工湖咏畔总占垃地：芦约2期16坛.4赶亩总建兵筑面总积：轮20驱.2饶万m2容积远率：购1.胳4物业滨形态冷：宽搜景花支园洋叨房、拉小高讽层、绩高层开发榜节奏权：分项两期雷开发项目侧开盘努：2炒00瞒5年捡12译月3烟日16项目魄整体侧规划澜溪昏借鉴食法国恼An魂ne朝cy纯，以存风景穷融合斜建筑鹅，在庄社区裹整体身规划崇中最盏大限疑度保北留原牢始生翼态、排地形把、植眉物，盐营造点合肥规蜀山商湖畔赶的法弊式小简镇；开放即性的抚小区谷景观册系统晃，强泊调小犁区内妈部景仙观与轰周边乞城市躲景观哈系统模的融章合与汗延续系；在社秒区中管部设问置大订面积亚的开士放绿不地作压为中丽央公此园，遣形成肯河道煌——扁绿地滚——范住宅容的空匪间序庆列；住宅叶组团盏错开州相隔朴，环接绕小威区中乡丰心景台观及扒步行慌景观疯轴，愧营造馅高低鼠错落纸的建使筑形默态；立面紧形式打注重父逻辑懒性及烧品质瘦感，芳建筑累色调像以白劲色为湾主，烤局部晚配以立灰色毒及原软木色湖，以街体现构建筑果与周幸边环首境的驰融合室。人工律湖17启动栗区核储心展评示项目哪启动遇区推腊出九村栋景疏观洋孙房；项目钩精心膛打造容展示降区，汤在湖邻畔营烫建极揪具特锅色的慰销售烂中心四，同堪时充嘱分利贯用山管湖景采观资台源。人工湖启动版区展示悠区销售控中心人工翼湖样板席房18启动走区样防板房贫展示项目缓为启缺动区前的宽择景花看园洋封房设捡计两逼套样泄板房茎；宽景饰花园闻洋房网产品称每户援均拥裕有景狂观阳案台；底层攀业主漏拥有虫私家滚花园序和大庸面积鞋的下厌沉式践阳光义地下鹅室；顶层护业主破拥有通屋顶葛花园滨。19户型驾展示空间铸设计从尊重扒当地眉气候额特点雪及居绵住习评惯，班重视率自然霉的采膝光通写风与从南北佣向的孕空气填对流自；户型介设计悔以方志正、芽实用氧、合舌理为铜原则王，力耻求最御大程慎度地劝利于移山湖涌景观铁资源形；通过芦超宽牺景观禁飘窗罩、朝始南景母观露错台、饺落地州观景径窗等梅实现户内锄外空塞间与遮景致吧的交助融。宽景兴小高尼层3房13快7m2宽景徒花园以洋房3房13号4m2宽景圈花园颠洋房3房14枯3m2宽景越花园模洋房3房13期5m220澜溪贞镇项梅目核刻心价极值项目讲核心腊价值冈：展示项目研在昭室示性猎与进由入性遍最佳盯处打磁造启胸动区惭核心匪展示汗区，物最大才限度期地展爸现项孕目的织资源国优势骆，营芽造社帝区主固题