.万科金域华庭整合营销推广策划方案

整合营销方案万科金域华庭1目录第一部分 基本概况—————————3第二部分 宏观经济—————————11第三部分 城市规划—————————26第四部分 房产经济—————————36

第五部分典型个盘—————————52

第六部分项目理解—————————63第七部分 客户定位—————————74第八部分项目定位—————————94第九部分销售策略—————————1022Part1基本概况31.地理位置广州市佛山禅城区狮山镇位于佛山市南海区东部东接广州南接佛山市禅城区西接狮山镇“广佛黄金走廊”基本概况42.基本数据总面积：125.77平方公里

10个居委会和32个村委会

户籍人口25.2万人，外来人口30万人综合经济实力排在全区各镇（街道）的第一位。

下辖大沥、盐步、黄岐3个办事处

基本概况53.区域特色与文化表现大沥是名符其实的文化名镇。大沥是中国民间艺术“醒狮之乡”、广东民族民间艺术“曲艺之乡”和“书画艺术之乡”。原产于大沥的沙皮狗是中国仅有的两种世界名犬之一。基本概况64.行政区域划分2005，南海镇级行政区域调整，原大沥、黄岐、盐步合并新大沥镇。大沥街办盐步街办黄歧街办基本概况7改变过去业态分布零散、重叠的缺陷,发挥各行业的集群效应.提升大沥形象，增强广州经济圈辐射效应加快城市化进程工业、住宅和商业分区清晰，改善以往大沥工业和住宅混杂引起的环境质量问题承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移，向大型会展和现代物流中心等商贸物流业的更高形态发展4.行政区域划分----合并优势基本概况8北5.交通现状—华南咽喉要塞基本概况95.裁交御通现蜂状—端华南超咽喉室要塞广茂坑铁路那、3已21黑、3刘25勿国首贸、广爹佛、跪广三散高速蠢公路它、广厌州西悼环高荣速公支路、未穗盐前路及算南海奔区桂盘和、社桂丹乱路贯声穿境母内，再是云厉南、荐广西维、海弊南、魔粤西冠进入剖广州田的西娃陆路颂门户榆。距广偷州白歇云（灭花都烧）新殃国际命机场翁15职公里距离瞎国家捕一级父港口休南海鹅港仅畏10隆公里规。前往孙香港裁、澳俗门的带车程遇约3愤小时绪，形成巩四通部八达联、交紫通便舰捷的桌交通宫网络最。10Pa仅rt汁2宏观钩经济111.余G烫DP负分析20活06你年大闯沥镇而GD额P达21燃3亿，增电长24鬼.7足4%南海1/从10人口嫌,创教造南妄海1/败5GD威P大沥敬是南条海两副个超粮百亿睛城镇秆之一预计顺20脚10失年大喘沥G第DP狐可以雾达到30清0亿元宏观祖经济南海葬龙头考强镇122.障大雪沥镇考居民在收入桂分析大沥絮与南菊海全励区居耍民储板蓄存教款余伐额对偷比宏观撕经济藏富恳于民辰，购棍买力挖强人均鄙储蓄产存款输余额文达11陵.6姻万,远民高于生全区镜的平剂均水讽平4.盆8万，居纱民生俯活富鸦裕。20呼06赵年大逃沥储体蓄存充款余毒额达28者2.呀6亿元句，占裤全区创总额衡的28艰.7趟%133.西产锹业结割构分枣析产业粪结构作:工渡业占昂主体室,第词三产控业蓬咸勃发宜展宏观般经济第二翅产业脂为主舌,第罪三产兰业蓬划勃发节展有色书金属枪加工斯业、越商贸膝物流剖业、衡房地兽产业岗、内派衣业四为支朵柱产煮业。14重点数工业海卫星巧镇,编经济谜增长恐迅速大沥梅是广潮东省鸡重点电工业土卫星屿镇和袋全国首乡镇宰企业寸百强更镇之叛一。放以有色妙金属乘深加弦工业羽为主掀，摩随托车揭生产窑、机参械制废造、雄家用摇电器丙、制桑版印霜刷、略塑料役建材耻、制胆衣制累鞋、辣食品察饮料等2邻0多宏个优芹势行港业.来20怕07罗年上界半年忆，大邻沥工宗业总罚产值26捷6.区51疲亿元，捞同比挂增长26蚁.0兄2%；投资草潜力薪显著派，发赏展后呜劲强案大20君07声年上饮半年方，大宣沥百粪万元趴以上故招商灰引资既项目种56喷个.珍其中见，计速划总招投资推超千湖万元汁项目仁24艰个，呜计划停总投侮资超倒亿元喷项目室8个绣。引入饶了中国场铝业龟、深事圳同虚心黄惭金首柏饰、砖广东废致卓攻精密尝轮毂刘及P袜CB烈电子川铜等四左大项唐目。3.端产越业结萍构分哗析-践--葬-工殊业占株主体宏观妈经济15城市泽百货毒、连咱锁商华业、铁连锁虹服务疫业为旧主体质的城房诚市商敏业体浑系在头大沥周已初怪步形闹成，骑提升绞大沥晒商业薯竞争饲力，3.减产巾业结持构分娱析-爆--右-第随三产伟业蓬荒勃发悠展有利衡于该巡寿区域地城镇锻化进仁程加烈速，妈广佛型黄金揉走廊皂正日尸渐成过为以秘商贸鹊、物与流、急居住初等为闻核心绵产业进的新美兴城送区宏观喊经济164.牲大蒙沥支备柱产究业分坐析1.什有天色金凑属产街业2.桂商鹅贸物哗流业3.疾房建地产旱业4.晒内电衣业蛾:中卵国内缎衣名柿镇宏观鹊经济17规模然：有生色金似属生妖产企牧业10村00多家愚，年剧产量痕超过80万吨块，约宴占全便国的35泳％，年扯税收种额超起过5亿元晓。产业树链：盲全国妻首个泡“再璃生金猴属物敞流加饮工基梢地”斩,宽金属役流通新量每蹦年20休0多弊万吨,约到占全胶国总滴量的1/站3。4.颗1贫有色晴金属椒产业泽“取中国块铝业女第一克强镇愿”发展奸瓶颈正：粗石放型驱经营储的中差低端闲企业长无序廉发展以,没武有充异分发旧挥规纲模效艳应现状宏观抹经济184.胖2民商贸层物流君业--驶--守广佛嗓区域蔽性专释业市泛场及摔物流溪集散巨地嘉洲钟广场杆、雍曲景商妈城、歌时代缘瑞广场叹相继丙开业辱，都叫市名仅汇、教新都禽会广贫场正府加紧吩建设昂，商税业业啦态逐祝渐丰债富，承城市满商业冒架构垒初步渴形成发展勿瓶颈橡：旧久有商渴业档津次形恢象不证高，瞎需要盘合理贩城市形规划辩提升消业态朽档次大沥痛“巴幅黎春美天”枣商业誉步行析街和袭黄岐父商业愤中心乌步行丈街人躁气鼎执盛.印,但恢缺乏同规划错,管宏理档术次形煌象不捧高现状宏观醋经济19广佛税区域懒性专狭业市剑场及轮物流夸集散畏地的柜地位帜逐步母确立南国隙小商疗品城照、中且大小盲商品乘城隆四重开秋业，瘦中建膛博美焦五金轧装饰么材料吨城、营九龙晴小商爸品城蹄、大睁沥桂趟江农级产品眠市场铜、广廊铁三断眼桥枯粮油蛮物流币中心混和康钩力医祸药物逝流中川心全团面施饼工，慌广佛挨区域榨性专这业市版场及壮物流虹集散钞地的会地位龄逐步猪确立箩。发展饰瓶颈惨：新负建大颗型专阁业市婆场还伯没成死型,乡丰需要库更完拦善的宗规划梅支持4.五2球商贸赤物流阶业--叨--昆广佛客区域锐性专薯业市究场及泰物流董集散礼地宏观型经济204.脊3扔房地腊产业丝式:品冶牌发颠展商状带动切大沥稀地产大沥田是众秀多地触产大总锷进弄驻佛静山的巡寿试金创石，龟市场须竞争须甚为码激烈耐，形哲成百猪花齐限放之汁局面验。万鸣科、也中海艳、雅取居乐皮、碧匙桂园您和合差生创看展为怀争夺秧市场桨份额闪，不技断推捞出新夺品，导销售期十分遭畅旺露。发展尺瓶颈容：旧输三镇蒙（黄挺歧、饿盐步猜、大访沥）此旧有指功能耳分区惩不清改晰，埋工业陡居住费鱼龙杯混杂蹄，居宴住环斥境制芳约房宅地产方业的假升级20岁07搅年上号半年翁，房放地产落投资22现.1拣9亿元蚕，同灵比增场长67菜%；销执售面枣积51底万平方坝米，马销售内金额27烛亿元，吗同比饥增长12央.5宝%现状宏观代经济214.萝4我内桃衣业形:中剪国内须衣名此镇发展芦瓶颈董：“羊三来裹一补亡”，廉品牌暴发展锈、销暗售网粒络受局限制留，影园响企雁业发扯展，弊无自桃主品哨牌技厨术支克撑，膨需要除政府纸引导陆下大粱力引艳入技驳术人纵才，谋发展猛自主谈优势纪。现状大沥局盐步识是“滥中国久内衣蝇名镇酷”，栗也是堵广东墨省专理业镇穿技术验创新恭试点昼之一异。大庭沥镇送现有姜内衣州生产蒸及相锡关企却业共处14牌0多汗家.从业妥人员问逾2昨万人解，内驰衣年响产量宋达1托00穗0多纪万打封，约迎60砍％出旺口世仿界各疼地，再以欧刻美地定区为轮主。宏观狐经济22优二跟：将10辰％的低蛛端产呜业或摘企业肆向外金转移激，到隐20昼10兄年完说成20华％～喊30驰％的工泊业用长地置愈换，最用于栋建立倾工业脂园区个，开脏发铝皂材等茅主导矿产业罪，实考现土疲地的棒合理菠利用运。强三栋：以城晒南中恳心商敌贸区滔的建临设带蠢动加胃强大爱沥第同三产牛业发岔展。城南悉中心尼商贸估区位蒸于大年沥城秒区南扰部，咱规划匆面积称0.营5平与方公暂里，宇未来晕5~献10高年内卵重点队发展喇各种颗类型制的商瞧业及赌房地驳产。这未来键五年恳，还晓将进并一步冰搞好卵其他需配套赶建设客，务称求营华造更拣良好锅的营鸟商环稠境。5.跃产琴业发竭展战看略：垄东优袄西拓餐、强亿三优类二解决碧瓶颈完,大拾沥提配出“孙东优歪西拓贷、强蹦三优姥二”剃产业盼发展顽战略宏观私经济235.近产距业发触展战储略：处东优寸西拓揭、强堂三优蜓二东优尊西拓姻”：大沥良东部子优化冶和提大升第摩三产库业，柔尤其贯是商贸漂、物岁流业云、房获地产为主岂；大沥蛛西部品以长虹把岭工果业园为中观心形忍成新喜的工伯业板墨块，森经过挡几年公时间君再创颂造1业00团亿的选工业鸟产值惰，预蓬计2葡01摇0年豆大沥奴GD阳P达绳30碎0亿别。宏观姿经济24小结大沥滔作为纽奉一个成重点渠卫星督工业传城市魄，处妈于转班型期龄，旧态有城敬市规报划功读能布茧局难址以满柜足大沥虑二三酱产业盈发达践，经肠济实踪蝶力强需要叨新的某城市送规划期进行订合理限的功曾能分额区，贼实现秆经济横优化恰发展嗽。产业挖发展比战略专：东赤优西测拓、螺强三寺优二宏观左经济25Pa眠rt销3城市皱规划261.鬼大沥西城市真发展杏规划城市惯定位应：广佛好都市飞区重李要的绑区域赏性专晓业市奔场及傍物流钢集散供地，佛山嫂具有武优良显生态马环境杂的新侨城区兰，南海港重要茎的制航造业演基地衰之一驰。规划引范围贷：城市赵总用凉地12有5平方尘公里项，其便中居侍住用染地共26闲.7似8平方骄公里别。城市麦规模争：20隙10弓年总药人口贞规模叠为65倚万，2泳02配0年引为75字万。发展耗目标者：对吴城市虑进行某合理钢的功叔能分圆区与概规划央建设蕉，实量现工社业与邪住宅造的合压理分柏区，仁满足健城市错发展存需要苏。城市勺规划272.菠城岛市规便划-推--酿-广蛮佛重失要的野区域蛾性专筒业市抄场及异物流络集散胶地引入家大量填资金闭和技糟术人翁才，租是大跃沥未币来重兰要的角经济树增长印点。荐并申为大晒沥商川贸业之的进敢一步含升级滴提供硬大量舱的消凤费需榆求和丹强势洞的经或济后局盾。规划绸设置翅大型谅物流波中心案,丰尾富产券业结罗构城市存规划28位于大沥西部长虹岭仙溪湖畔，总面积达800多公顷。南部是高新技术开发区、有色金属开发区分别在工业园中部为仙溪湖旅游渡假区、农业生态保护区，东南部是佛山市培养科学技术人才的摇篮——佛山科学技术学院（北院），北面是南海市信息化产业发展基地。2.那城抄市规乔划-违--刮-南肯海重踢要的港制造怀业基府地之木一以建厌设佛滋山具罢有优信良生等态环错境的旱新城余区为棋基础春，保愧持南夕海经吓济龙寻头地驱位，瓣升级吨传统与支柱跑产业渣——卵制造假业。以长榜虹工架业园注为中艇心,沿转移季低层饼次产腔业,昼发展摸总部驴经济将低游层次衔产业芒转移俱，将么企业罚总部效研发匙、设威计、泻销售强、办终公等涌核心毒部分迫和高臣端生耻产环那节留圆在大购沥，帅发展抛总部活经济猴。成扑为南敞海重春要的辛制造主业基宏地。城市寸规划292.烧城机市规霉划-太--摇-佛灯山具柜有优张良生轮态环斑境的粥新城换区【物所业升搅级】【产虹业升秤级】【环泉境升鼓级】在未眨来3奇年内养开展昌“三姐旧”猎改造粉项目乒68跟个，第总改拔造面抵积2接20港万平究方米挪，其物中重焰点项陶目2波6个描，改唉造面僻积2荷00巨万平研方米怜。退陈锁引新莫构建慢新版肢图。砌启动擦联滘排片区痕废旧患塑料押回收止行业允，废沉旧金澡属回然收行拢业，蝴清除取碎布桨加工剂行业藏整治止相继贷进行蹈。下梯一步泛，大糕沥将苏着手提转移英废旧既棉花拉加工性行业祥。筒同垒时为拘有色掏金属谈产业掌、商脂贸业唱等支苦柱产势业，畅搭建决平台烧。未来弟3年饿内，甩大沥磨将投遍资过揉亿元耍，对厉镇内缠13拘条主危干河举涌进嫌行整欺治，禽并对定村组摊整治扔河涌联给予萍补贴亚。此辉外，舱城南状污水行处理欠厂的夏管网洒铺设窑正在倡加速避进行擦，盐铅步污迫水处饰理厂脉将在零年内敲奠基景并争句取明砌年投潮入运素营。乏中心猾城区醉生活锦污水闸实现磁截污派的设检想不晋久将祸会实板现。全面外整治知升级精促踩重镇悄变新渗城城市极规划303.掩发购展战哭略：洪一脊殖两翼城市坝规划314.腊发批展战拳略：赤一脊旋两翼连接蜻南海蛾经济鄙，大戏沥经堆济实今力与推消费桑力将伤进一茧步与璃南海糖、广肠佛融相合，姑同时翅向西晕部扩杂张，汁带动芝周边尤配套铸及房蔬地产脱市场霜的发闻展。村项目掩位于江“西坡翼”惨，未峰来将低发展顷成为齐大沥吼新城蔬金融么商贸箭中心肌。制造以业、抵工业铸、房喷地产蜓业全明面发方展城市肝规划325.换城王市功俊能分暗区

居住居住居住居住工业园工业园商贸区黄岐海南居住综合片区黄岐海北居住综合片区盐步居住综合片区大沥居住综合片区商贸综合发展区长虹岭工业园南部工业片区七大功能片区《佛山市南海区大沥盐步组团总体规划》明确功能分区，改变居住、工业交叉分布现状，四大居住片区形成规模发展，将有效改善大沥生活居住环境，并扩大当地楼盘的辐射面。功能谱分区浓清晰百，改必善居符住环屯境，阶发挥耽工业猾规模孔效应城市散规划33“六甚横”游：椅广佛逮－广学三高棵速、推建设痕大道矮、广神佛新泼干线晒、广陆佛高深速与映西环耐高速壮联系半线、欠穗盐派路－照同庆旬大道驰、海颈八路淹；“六顺纵”博：身广州财西环客高速养公路满、佛豪山一透环、渡桂和甘路、掩广佛叠高速片、3心25萍国道赏新线雨、虹底岭路佣。6.凶城眨市路辣网建辰设-维--膝--歉与广鸡州无苍缝对社接六纵悠六横发公路辫建设展：东西旱走向蛋——陡从广饺州窖艺口开愿始，盏经黄堵岐海史北居膊住综胜合片锡区、芒商贸汇综合掀发展巩区、骄大沥胞居住闭综合奋片区厅后，竟向南共接入呆佛山盾禅城祸区，稳与在知建的强广佛榜地铁绿衔接线。南北穗走向裳—贝—与阳广佛多轨道蛙线在掏海八奇路站中相连续；向枣北，绝经过愿商贸北综合缸发展镇区，榴与广像州地踢铁5志号线姑延伸妇线相护连；伍经里迫水、棍和顺购镇区冈，与锋花都坏区范拴围内烦的轨车道交牙通线知相接掘，经炼花都鸡汽车要城、胜花都招中心蜘城区稻，沿挎云山科大道哭向东吨进入寸新机补场。东西茧、南运北轨稠道建陡设：城市等规划——江优化世后的邮大沥飘交通宋，将其有1君6个笼出口随通往太广州去，与毒广州赴实现志无缝耀对接绵。34从城掉市总夹体规采划角柿度，大沥作将会谢加强花区域够的空擦间布恐局优锋化，叫奠定务广佛绑经济燥圈中鸟心的哨地位谈。从规血划产剑业发烂展角熔度，伶“东优魂西拓逢、强贯三优墙二”促将有洲效实妈现资阻源优尝化和连产业商优化蠢。从城圾市交吵通规背划角厚度，路网峰建设泉的发岩展，椒将会曾改善呼大沥上的内岔部交些通路披网畅座顺，钱以及吸缩短猪与周歼边城切市距召离。毛但从巡寿商业污发展损前景骗而言旅，城浇区之园间的裳距离聋缩短誉反而括更易缠造就皆消费诊力外妨流的次机会伪，影喇响本锄地商油业的晌发展陪。小结城市双规划35Pa隆rt晚4房产伐市场361.型总蒙体印慌象20槽07壳年1干-1元1月悬南海砖区各扁镇街慌普通甚住宅胞成交狱信息锻统计大沥弓镇普作通住敌宅成叔交面惭积居垄南海卖区之腹二，专成交忽均价骑居南予海之锐三房地悔产市跃场372.班供狱求关酷系大沥跪街道角供应掏和成厘交面字积最购少，茎但价丽格增蚕长幅蜜度最搞高，紧达1擦5%房地导产市分场3820粗06扁-2画00候7年组大沥澡街道伟楼盘岗普通挎住宅衫销售贝统计森表房地维产市程场已售妇单位歉统计盟包括已备乔案单位念和已签童约单位统计型数据遗只包笨括各眼楼盘赢的洋房,不改包括车位纹/商嗽铺/初别墅统计术数据医来源闷于”佛山援建设铃局”,挠统计嫌时间绍截至20伐07端-1贼2-病1039大沥兼街道秃市场仿供应喉最少干，0棚6年候成交泄主要向为南谅海碧艘桂园慰11杯28渡套“才翠堤仔水岸伯”花胖园洋厉房，悉07虹年新扛推出侦海琴睬轩和飘名汇看城市低花园垫共8棵00驳多套贞单位岭，到扣目前掀为止忧约销虎售5贵成；黄歧娱、盐吸步品蚊牌大侵盘云独集，探供应颈充足览，市宇场较俘为稳荒定；相对哗其它岁两区磨，大缩慧沥街距道表算现出闪更大刺的市箭场承惑受力，价痰格自缺20巧06狂年第丽三季包度起绞快速匙增长乎，第慰三季餐度均妈价已制超过职黄岐寨、盐制步；房地盘产市坦场403.习大嫁沥街绵道的怠楼市览状况楼盘锅供应丑结构非由低泻端的饿单体色楼转件向中筹高端候的住论宅小浮区，价格款拉升炼大规模：总建面2.8万㎡，共437套；产品类型：多层、高层组成；推售时间：2004年-2006年均价：2524元/㎡金碧华庭2004年规模：总建面4.8万㎡；共540套产品类型：小高层；推售时间：2005年-2006年均价：4323元/㎡名汇苑2005年规模：总建面7万㎡；产品类型：高层；推售时间：2002年-2005年均价：1682元/㎡德明大厦2006年2007年规模：总建面9.6万㎡；共561套产品类型：小高层；推售时间：2007年3月-现在均价：5500元/㎡名汇城市花园“翠堤水岸”花园洋房，共1128套产品类型：多层、低层；推售时间：2006年均价：4200元/㎡南海碧桂园房地骡产市对场414.狼产蹦品结喇构大沥津镇普拉通住雅宅套逆均成录交面稍积信裤息统神计大面辰积单偏位需侍求增蜓大，坛产品底主力夹供应煮面积场为1肾30谜-1崖60耗平米房地仪产市哑场424.俊产呀品结历构大沥舞街道市场籍均价抄低，讽丰厚漆的居鞭民消向费能抚力实饺现了泪客户滴群对伍大面搁积单姥位的苍需求领，套领均面惧积需限求在保13状0-态16哪0平匆方米策之间农。0们6年半南海单碧桂竞园“愤翠堤撤水岸哄”户渡型面张积包疤括7驱0-条80太㎡二肤房，鞭13挎3㎡蹄三房府和1城55提-2肝50绪㎡四趴房以制上；肤07境年名雹汇城巴市花约园和饭海琴弯轩成动交单征位以深三房溜13幻玉0㎡锄以上督为主捕。黄岐仪、盐其步集中幕了大怎沥大羊部分洲的外策来发历展商判，产扑品档笼次高侍、结淋构丰龟富，赠凭借华与广病州约全一半乱的价例格差豆距，谋吸引壶了约域6成汪广州静客源容。因沿此相长对充宁裕的耳资金盾与低耀价位鞭，实递现了只广州垄客户期10目0-剧12吃0㎡统的大洲面积紫需求侨。房地易产市魂场435.许客愁源流订向大沥处本地蒸人购裹房外吃流现淋象严捧重，抱外来前移民瓶是大嚼沥商胁品房迈购买割主体房地龙产市她场445.冰客狸源流挨向大沥握街道缸污染湖严重赶的居结住环董境、粘杂乱便的治辽安氛两围和椅低档敲次、沉高密须度的娱楼盘都素质汪导致毫客户赤外流鲜现象隔严重睛；本地主高端蚀客户滚群除骂通过蜜村镇义土地竹竞拍前自建靠房，府普遍距在南卧国桃怀园、酷狮山裳、丹叛灶或哨桂城甜置业皇。外营来高全端城俩镇移崇民是河大沥次商品知房成拆交最艘活跃枪的群和体，宝大部掩分都箱会在知大沥境城镇肆置业归，占逐大沥榴购房揪群体愁的6阁成；自建房房地雨产市甲场456.善土登地供秧应大沥袋镇2柄00烟7年加度经纷营性成用地找指标摔一览换表筋(单梦位：蠢公顷土)可开悠发土窝地资押源少及，挖旧城倾改造辣”盘毛活土脏地房地深产市母场4647土地昌供应阅日益留紧缺演,；仍特别伏是大桃沥街伙镇，硬更是仿“寸脆土尺宇金”磁，铁稀缺撇性将名极大坦提升桌新房做地产省项目朋的升牧值、基投资迅潜力刺；大沥竞城镇蓬旧物脚业大坟多建怖于2相0年烈前，凡建造溜档次慢低，畏现正否是合茎同到箱期或幸将近管到期哲的时叼间。起在土投地供馆应紧球缺的唐情况和下，粱全城嫂掀起衔了大践规模帅的“鸡旧城验改造哗”修，置肢业需覆求日浊益膨筒胀；6.誉土创地供搁应房地故产市叉场487.殿政尤策影限响大沥效街道眨在售杰楼盘升少，油成交涉量、堤价格谦受供之应影史响大倾，政策侮影响灰不明坐显。房地兼产市尸场3月，物权法正式公布；5月，上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；6月，明确房屋买卖的契税计税价格应当包括房屋的装修费用；7月，第二次上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；8月，住房公积金贷款上限提至20万；9月，“二套房”贷款首付款比例和利率水平提高；10月，存款准备金上调至13%；498.词政扣策对随盐步哀、黄牵岐的尽影响黄岐冷价格视持续盏攀升玻，受倘政策表影响某不明商显房地树产市鞋场508.堆政觉策对银盐步洞、黄甚岐的预影响盐步服临近父广州俊，以它广州瓜为风树向标倦，受文政策堂影响狗明显房地培产市饺场519.邀未允来新净政预杨测及楚分析新政朝一：朴20桂08螺-2茫00俘9年吊可能峡开征监“保店有税队”目的然：针浆对户蜘型面绢积偏裳大的夜房子石收取撕一定毫费用符，鼓锦励购恢买中笛小套姓型住挺宅，苦促进设理性革购房清。预测受：保扔有税馋14筋4M仿2可禁能是否起征祝面积佛，税泻率大中概在桂0.衣8%健左右烈。影响子：对旋整个触房产潜保有鬼环节越进行摩征税阵，持摄续征嗽收的太原则蚂将迫惯使购马房投样资和狐消费宇回归染理性迟空间名。新政掏二：红“两路税合众并”追，明沙年卖隶楼省佳税费利好保：调坛低了衣税率屈，扩训大了引开发壶商利担润空冻间。预测顿：9集27紧放贷球新政时后，凭市场脆成交与量下占降。助购房撑者和醒发展适商形锁成角灿力的订状态陪。对烈于已垮完成普今年疏目标届，实砌力雄纱厚的虚发展灿商预摊计会爸继续朱控货承，以肿期待坟明年围更大圆的利激润空俭间。大沥叉街道胆受土蒙地供纽奉应限污制，南房地扯产市士场供锐应少早，受胁政策续影响善不明怜显。相对事本项展目，饭“保亭有税稠”的子实施站将产辫生一多定的默影响句，但纯大沥莲镇强决民富调的市扎场特提征将晶对项万目提衫供充撑足的列支撑裂.房地约产市错场52小结房地依产成春交活抽跃，辟供应承缺口东导致争价格岗上涨暮幅度始大房地狮产受仁政策室影响宿较弱房地怕产成来交活江跃，岁供应蝴缺口认导致糖价格左上涨灵幅度救大市场循产品得结构搏以中扇低端尸为主灭，高矛端产滑品匮弊乏房地隙产市大场53Pa甩rt库5典型浮个盘54南海桂城佛山禅城10分钟15分钟大沥盐步黄歧天安剃鸿基中花园地理瞧位置边：南欢国桃弦园东巨门发严展且商：钢天安第（广葵州）荒投资叠有限熄公司占地谜面积洽：9旬00杏亩总建茶面积垃：1胶8万都㎡容厅积模率：竟0.悬28绿唐化窃率：宝73辈.3馅%总念户兄数：厨10套00艇多户产品评类型脱:商别墅发、公入市摄时间蕉：2逐00娇1年达年底配套粉：2懂30雪00物平方济米天婚然湖扮泊；映45辅00小㎡星麦级阳打光会幻玉所；畅48榜00部平方袋米商贯业中上心典型栽外流怨个盘榆，7陕成客虑户来骂自大赛沥个盘适分析55产品浓结构絮以2嚷60户-5恐00谊㎡别微墅为方主天安逢鸿基嗽花园个盘氧分析56风格项各异希的别因墅，低突显绣主人熊风情深万种肺的个锡性与乖审美天安妻鸿基金花园个盘挡分析57座落塞于南氏国桃快园内璃，环鼓境资浑源优螺越；离大匠沥仅起十分奋钟车窝程，担生活拦、工消作游摄刃有出余；以3份个近男6万叫㎡天扭然湖职泊为先中心会，别乒墅依刺山就狡势，械各自谈拥有葬独立渣、优榆美的械景观读元素谷；超低桌密度毁、超间高绿杀化率元、超兆强可泻塑性歼，切炮合客被户群谦需求丙；大型事、高浊档次辉而充果满异堆国情夜调的起配套伸设施瓣，满筐足业责主一料切生洲活、种娱乐荡所需诱。——桥环境轻为项饼目最哈大亮梅点；——化为突帝显身络份、隐个性乱，客头户不补惜重吃金打尿造，愈房子茄内外萝兼修逆。天安狱鸿基专花园个盘另分析58地理夏位置储：大赛沥镇冤雅瑶港桂和预路发雅展询商：荷碧桂狂园集政团代境理猫商：门自销总建践面积券：6罗2.放7万饲㎡总卸户班数：董30娇00我户产品租类型宁:禁别墅许、洋角房建筑记风格头：欧饼式入市棋时间炭：2航00货6年胆1月——父未来召项目冬最大旁竞争骂对手基本饶信息南海漠碧桂庙园个盘盲分析59产品权分析“阳峰光花驱海”地浪漫凑阳光吧别墅，2润00碧6年筝1月戴1日郑开卖联排别墅为主，少量独立别墅；面积：238-378㎡，花园75-350㎡；均价：联排别墅4000-6000元/㎡，独立别墅7500-8500元/㎡南海申碧桂错园个盘搜分析60“翠孕堤水幅岸”诸花园库洋房辱11膊28冶套，20俘06秆年五道一开陷卖产品获分析南海姻碧桂现园17栋11层“大户人家”洋房、11栋低层洋房、1栋复式洋房；主力户型：155～250㎡四房、五房单位均价：4200元/㎡（带装修）主力客户群：雅瑶当地居民、公务员，广州客户较少个盘暂分析61“蓝迅天山张畔”摸一期，2闯00裹6年错五一愿开卖产品当分析南海形碧桂晕园80咬套联障排别桃墅户型千：3紫35乎-3川78览㎡，春七房裤、九幅房二穷厅，均价飘：5银00阿0元疲/㎡伏（带里装修撞）个盘偿分析62“蓝腰天山猎畔”叫二期，2欣00挺7年心二月见开卖49秤套独婆立别弓墅户型被：4倒00尝-8仪06给㎡，死七/脑八/买十房功二厅均价秆：5榆00美0元垂/㎡侄（带痛装修狭）销售辜情况宝：1肠2月舌1日召销售退22暖套产品含分析南海清碧桂槽园63小结大沥巨镇稀灶缺别命墅产务品，卡自住情、投绕资相跌宜；成熟蛇品牌迈形象戏，治识安物戏管好立；高档继次、己大社逝区环得境，状成熟蛙居住花氛围来；规划贪过于坏密集死，别州墅私优密性坛不高哨；商业固配套完人气汁不旺鼠；生粘活配峡套缺岭乏。——鲜以大稿沥唯荣一在来售别岭墅带弱动洋芳房的梁销售跌；——远以项某目创亦新产碑品及完品牌输物管勇进行危市场稳突围沉。个盘膜分析64Pa四rt捐6项目叹理解651.赌项追目介唱绍地块升位置选：佛枯山市闪南海披区大壶沥镇赴体育检中心依区西虫侧地描段地块祝现状锻：用枝地红胆线外祝基础抓设施宁达到杂五通杀，即凯通路铺、通柜电、伶通供贞水、坑通排您水、巩通讯星，用遗地红练线内嗓土地功部分扁平整煎。交易型面积面：7和59策15捆.8询平方伪米土地扫用途缸：城问镇混煤合住院宅用鞠地使用隶年限辟：住皇宅用防地柒骗拾年扯、商增业用前地肆橡拾年究、其夏他用俭地伍叮拾年容积恶率：描≤2盛.4辅；建筑躺密度湿：≤队28联%；绿地渠率：唱≥3奥0%嫁；大沥镇政府大沥体育文化中心2分钟生活圈项目威理解662.津S责WO唇F分帮析项目带理解67产品献对比焰—跃裕式、格复式坑个性危化产亚品备配受欢负迎据市笨调情纸况分可析，怒大沥芒消费聪者追赵求产键品个垒性化馅与生穷态环兆境。创新选产品波配合疗新居汇住观观念以英引导嘉消费焦者的绵好奇刊与购锄买倾筛向。3.用项逼目竞伞争态逗势分秃析-宽--鲜产品意对比项目线理解68西部孝首个塞居住眯社区辜，树棉标杆乎新标凝准本项染目区庭位相内对处享于劣声势，鬼非重辨点开纵发商拐住区威域，饺以承林接东火部工赠业转嘉移为非主。项目挖周边瓣无竞坡争对斗手，添市政只工程有，机艳关单讨位向拜该区直集中平。引导诸项目饰形象你定位妨为行堂政商垂务区朴的休雄闲居章住氛鸭围社呆区。3.编项怜目竞将争态狗势分肥析-飞--真-区换位对榴比项目欠定位69优质塘物管舍成就像和谐滋人居治安后差为测大沥帮普遍趟共识帅，项拉目周托边村墙落、横工业垂区围必绕，跳治安页问题长更加虹突出苏。万科锻优质发的物遣管服境务认头同度貌高，佩可以全此引网导本滤地消愿费者孕形成秧新的场和谐欣人居象观念规。3.概项骨目竞阵争态和势分份析-林--派--因物业烈管理荐对比项目丙理解70万科些是全劝国知混名品山牌，们广东验第一廊名牌胶，市劝场认亦识度尘高。通过尘宣传初深化螺万科生品牌亩认知踩度，量吸引王客户饰对居敬住持膛续服雹务的歪认可衣。全国谦知名诱品牌屑引领瘦居住飞新气在象3.胶项妖目竞街争态更势分挤析-府--项-品胀牌对电比项目稀理解713.晋项呜目竞勉争态贯势分画析-批--镰-配鸡套对秩比教育寒配套武优势攀突显迅项目判氛围大沥弓为典弃型产率业城踢市，惨高档听次、仪大型奔配套范相当塔缺乏糠。项目香与大佳沥巴请黎春疤天商掌业街兰约1明0分助钟车骡程，那商业格配套传相对爆完善临。项目汪周边码教育匀配套脊拥有征大沥门高级诸中学领、实垒验小纤学，江优势郊明显卷，可舌深化绞推广窜。项目趋理解72分析中—特冒色街作区文盲化打洋造次触级商间圈项目剂距离项长虹爱岭工颗业园捧5分化钟车乓程，桃大沥喇高级怕中学牲2分扇钟车心程，购大沥育体育览文化盟中心砖不到冬1分掏钟车姜程。未来义项目庸商业驶除针裕对项因目业辣主外捞，还伟可辐惰射至苏工业芳园中粒高层甘，高惩级中菠学师婆生，蕉体育侵中心挎运动给休闲慎人群蓝。3.课项目健竞争竹态势往分析赌--小--损项目菊商业树定位榆对比项目骗理解73市场舅整体乏向好集，中淋产置奸业定般格突临显地以产公榨民形皱象同档旁次项央目均刺计划夹于年尤底到嘱明年情1月轧期间志推货唉，前芹期产丛品均枪基本戴售馨绪。对未捆来价伯格预什计均胀统一泛在7受00坏0–僵80竟00胸元/堵平方束米。预计杰楼市莲在经学过对穴新政屿策的乔消化愈后将持保持赔稳定艰发展厅趋势踏，项苍目定裹位8蜂00擦0元枣/㎡行处于嫁市场仁均价嫌范围揭内。3.味项添目竞盏争态跌势分吩析-泉--阀-价仪格分丑析项目瓜理解74小结价格坛定位事：均锣价8秋00筹0元财/㎡贪；市场扎突围粒：品来牌、注物管胡、教席育配拔套、纤产品妖。项目左理解7576Pa君rt魂7客户佣定位771.损客男户分葵析思丙路大沥两常住服人口堵分析挖掘派核心半客户唇群核心沉客户往群访惨谈调柏研地产向从业教人员绢访谈柳调研核心菠客户宽群的胡购房驾需求乒特征客户壳定位782.班核租心客底户群目标客户群核心谜客户止群为飞在大葡沥工伏作的巩中型锹专业冠市场卫/商滩贸市盯场企葛业主客户像定位79家庭萍年收稍入在蹲10径–5蠢0万骗间的刃本地馆居民雹追求省人居脚社区炒氛围态，相色对完撑善物聪业管察理，煌同时参兼顾横工作画需要波，子早女求鹊学入训户需临要，备因此忠成为阳大沥英房地庆产市锈场潜煤在消鲁费力能。家庭慎年收各入在修20锻–1币00柏万以察上的透外来尤居民泳在大享沥生栗活时脾间长益，融些入到耻大沥卷生活辈文化犬当中爹，事景业与爽家庭联已扎底根于断大沥后，因编此在抓生态喉环境辩优越法，交持通便挤利的警前提刮下选典择在箭周边麻区域重及大只沥区些域内附选择趴高素尼质项它目置汁业。分析柜：客户智定位803.战访涝谈调才研—喷—地绞产从光业人描员客户剥定位813.祥访槐谈调找研—密—核附心客车户群客户取定位82城镇夏新移早民成凉置业避主力——像在大画沥镇隔街置雪业最咐活跃灭的消域费群酸体是活高收足入谨外来居务工歉者4.今核启心客就户群杏需求本特征靠--未-客收户分辩布客户客定位83大沥扫置业彼以自还住为免主——稠城镇姿新移肤民跟晴本地罚人一佩致认璃为置绘业首网先要漫满足纱自住荐需求泽，首乐付高挂，按鞭揭期孕短可钻以推速断出搂投资该性置解业观椒念相澡对薄暗弱。4.毅核夕心客而户群窜需求探特征释--哥--置业树目的客户摄定位84口碑嫌传播瞧是当黄地客霸户群财体的过信息插主要嫩来源塞；主要遵通过美现场施样板乔房及起园林鼠景观引认识蒸楼盘争。4.明核洁心客著户群主需求混特征治--铁-楼喘盘信该息获念知途跳径口碑阁传播检是当毒地客盛户群直体的贱信息涨主要傻来源瞧；客户枝定位85置业贺范围险在工唐作地密不远痰为首宣选—颤本地趣人与悉新移厦民对押工作让的积站极态复度，根决定江了在能大沥故工作抱地不突远地蚀方置啊业的错需求狱。4.协核乱心客骨户群孝需求圆特征似--申-撕置业恋范围置业监范围良以就辛近工联作为感原则客户毕定位86对品浩牌忠果诚度键高4.而核胞心客味户群舒需求凶特征拌--队-品油牌忠灵诚度客户赶定位—本咏地人优对碧较桂园趣品牌校忠诚户度高致，对驰其他鹅品牌惭认知喉度有排限，卖需要谁深化键引导87高度塔重视辰物管——让要求栏很高势，既仔要严扑谨又嫂要方拳便，食是决声定购鸣房的双前提厉之一筝。4.雕核刊心客贫户群渠需求刷特征萝--催-物冠业管跳理客户丽定位88客户旗对产乐品要以求是脾舒适紧感要卡强，星房大柱厅大炉阳台束大，塑房屋梯开间揪好，纲注重沟实用功性，边对创脊新户浩型接柴受能惰力强迫，可篇以接晃受跃梅式、京错层哗等创捷新户是型，惜较标互榜个初性。4.种核扫心客伯户群养需求你特征揪--侄-户泰型设卡计舒适尊感要傻求高客户碎定位、89单一显追求眠大园造林景仓观——也非常特注重崭园林记、绿光化，赤是促艘成楼忠盘成疼交的壶重要尖因素4.读核拿心客冒户群屿需求泳特征胖--腥-园苹林客户萍定位90客户罚要求完闹中陷带静讲，不哭能太淋混杂题，对杠配套茶仍停规留在稀满足储基本荒生活意需求雀上。4.增核忙心客坏户群奥需求势特征偏--尺-配飞套要求缺不高客户纤定位91传统驴中带饱有时续尚4.易核址心客枯户群倡需求刷特征射--胖-建浙筑风有格客户众定位对建哥筑风他格没帽有肯粗定的胳要求冤，但遍提出侦要带印有时折尚性挡，大朱沥客凝户经瞎常出怖游欧甩洲，秀见识须广但明总结游性比颗较差疮需要更引导924.笑核增心客皱户群轻需求均特征泽--秃-装意修标责准青睐奥毛胚歼房客户旁定位当地喷人普缘瑞遍青城睐毛身坯房沈，可烟以自讽主装厕修设市计，泛体现春个性悟，但粗也接中受简久单装回修93房屋剥与车塔位捆省邦式斜销售梁是当师地房葱产市枕场的警特色萝之一娇。市场邻上车嫂位供旺不应足求，猛成为种购房类置业搜的重串要影支响因浩素。坑车位卵配比沫至少宾是1习：1境以上支。4.纯核喷心客料户群指需求窄特征净--日-车师位客户抗定位94购房逼以自朵住为牵主，回“位无债浓一身扎轻”朋思想宰仍较害浓厚它，但李按揭张付款快购房笛会成僻为趋炮势。4.堵核帖心客困户群陵需求逼特征吉--精-付园款方蓝式一次桌性付给款为挥主客户愚定位95小结项目赵主力债客户锄群：号城镇奔新移震民第一杜置业排因素烈：物泳管-浆绿化篇-车抱位-搬户型针对悄城镇愉新移新民，伟营造紧特色碑社区搅文化划、社销区氛扰围；针对构专业太市场糕、金狠融商拜贸区赞等客扫户工始作、辅生活散集中轿区域畅进行匀主题侮活动写推广牌、宣