大荔县同洲湖现代广场项目可行性研究报告

2目录第一章概论 1工程名称 1工程地点 1区域特点 1建设规模 1可行性争论范围 2工程估算总投资额 3其次章工程市场分析 3大荔县经济进展趋势分析 3大荔县房地产进展概况 4区域市场分析 10工程利弊分析 11第三章工程定位及销售推测 13工程定位 13销售状况推测 14销售价格推测 14第四章工程的工程技术方案 15总平面及建筑方案 15构造 16供配电工程 16给排水工程 16\l“_TOC_250026“4.5人防 17\l“_TOC_250025“弱电工程 17\l“_TOC_250024“主要设备设施 17交通与停车 17环境保护 17第五章工程治理与建设进度打算 19工程运作模式 19\l“_TOC_250023“招投标治理 19\l“_TOC_250022“工程监理 19\l“_TOC_250021“物业治理 19\l“_TOC_250020“建设进度打算 19\l“_TOC_250019“销售打算 20\l“_TOC_250018“第六章工程营销和招商方案 21\l“_TOC_250017“销售、租赁比例 21\l“_TOC_250016“运营策略 22\l“_TOC_250015“招商策略 22\l“_TOC_250014“第七章投资估算和资金筹措 25\l“_TOC_250013“投资估算 25\l“_TOC_250012“资金筹措 27\l“_TOC_250011“资金平衡打算：见下表 28\l“_TOC_250010“第八章效益分析 29销售收入、销售税金及附加估算 29\l“_TOC_250009“经营本钱及费用估算 29\l“_TOC_250008“第九章 工程风险及防范措施 30\l“_TOC_250007“市场风险 30\l“_TOC_250006“筹资风险 31\l“_TOC_250005“销售不确定性风险 31\l“_TOC_250004“工程开发的风险 32\l“_TOC_250003“本钱掌握的风险 32\l“_TOC_250002“第十章结论及建议 33\l“_TOC_250001“结论 33\l“_TOC_250000“建议 3310第一章概论工程名称大荔县同洲湖现代广场工程。工程地点50米。1.3工程性质建。工程承办单位大荔县民政局。工程负责人。。。。区域特点：5公里环湖自行车绿道，风光怡人。有一条南接同洲湖景区北达大荔高铁站的公交车，便利游客来回。商业价值：用。建设规模：工程总占地面积 41302.20m2〔61.95 亩总建筑面积94765.79㎡，该工程建设分三期进展：一期工程：包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98m2，总50625.48m255m，三层4.8m4.5m。二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二局部①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48m2，分为2612层，首层为架空层，设作停车位。②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9m，3.5m6675.89m2。三期工程：为青少年科普综合大楼，建筑面积为12023.00m2。用途层数用途层数〔㎡〕备注第一期工 ㎡程1场地下车库商场151042.672程车库4661.751051中心科教66675.892锦绣花园住宅2620385.48程总计科教12023.00可行性争论范围未列入本可研范围。工程估算总投资额：30718.245402万元，工程费用20516.78105019万元，1075.06737.84万元。序号序号指标名称单位指标值备注891011121总用地面积㎡2总建筑面积㎡3建筑密度%28．53％4容积率5总投资额万元67销售收入加万元万元所得税万元2140净利润投资利润率万元%%投资利税率%%建设期年2其次章工程市场分析大荔县经济进展趋势分析国民经济社会进展打算、和总体规划《大荔县城市总体规划〔2023--2023202395日政区划调整、根底设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出具体规划。到2023年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2023年，城镇体系空间构造初步形成网络状构造。2023年，形成完整的市域城镇体系。2023年城市化水平到达42%，202350%，202360%。工程所在地城市化进程规划状况4平方公里，景区依据4A级标准建设，6.3公里两岸堤防、1.75公里中隔段、360亩生态景观工程、1000亩湖面蓄水工程、5公里环1001000部生态停车场等配套工205-10高等强度开发。大荔县房地产进展概况房地产市场需求状况2023年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交2023年上半年的房地产行业的变化状况，我们从几组数据分析房地产市场需求状况的变化状况。商品住宅开发状况分析20232093100平方米，相较20239.7％；202340790020239.4％。商品住宅销售状况分析2023165722023年同9.9％；202317180020230.2％。将来几年进展趋势6121状况，我们从两方面加以分析。、从根本状况看①、投资连续了高位运行态势。今年1-5月，大荔县房地产2.8559.6%，增速有减缓，同比下降42.3%1.2亿元，2.141.81.5倍。表现特别活泼，有力支撑了房地产快速向前进展。从1-5月的状况41%，位居前1.50.6亿，占总量的36%和11%。国有企业完成0.16亿元，比重由上10.6%3.7%10个百分点。③、开工工程规模提高。前516家开发企业有5.3亿元，大大超过去年同期112.35月底，开工工程1.3亿元。再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。特别是一些地段1-5月,商业营业用房施工面积达1.7倍,10.9%22.4%；写2.3万平方米，增长60.9%，比重由上年1.8%提高2.2%。掀起了大荔县商业开发的高潮。趋势。其一是商品房销售价格上涨5.7%，其中一般住宅上涨10.2%，豪华住宅上涨1.1%；其二是私有住房交易上涨10.8%；1.2%。非住宅类写字楼及其他用房保1.2%。160150季度提高到160道的一线企业更是信念十足。、从政策影响看31.2%无疑是一个需要大力进展的产业。目前国家“管紧土地，看好信贷”的政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制市场。①、征地拆迁影响：中心强调不允许占用一亩根本农田。上3个月内支付率100%；二是征地补偿清欠无拖欠状况；三是涉及征地拆迁补63.6%。场、高尔夫球场、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城大的冲击。资本金比率由20%提高35%月收入的50%也加大促销力度，以尽快收回本钱，进入一轮开发。款的依靠程度不小。5月底到位资金中，国内贷款虽只占24％，挑战，市场需求也面临考验。受人们关注。一是销售下降。截止5月底，大荔县商品房销售面积18.8万平方米，下降29%，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积36.5万平方米，同比增长1.9倍；二是空置上升。从空73%26%；三年以上仅占1.3%。空置类型以住宅居多，占67%。空置的面积大多荔县以住宅开发为主的投资速度已经减慢，同比下降1.3%，缓冲下半年空置压力。、趋势推断随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建下几点：料说明，城镇有66.2%映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业治理差；住30.2%陕西省城镇居民人均使用购房贷款597购房贷款2023元相比，还有肯定距离。只要转变消费观念，改消费完全可以实现。在国民经济中所占比重将逐步提高。2023年陕西省房地产开发150.911.2%GDP的3.4%6.74.2要。③、启动汽车消费将促进住房消费。截止6月底，全省汽车140%有的居住空间显得日益狭窄、拥挤，更加向往宽阔、美丽、现代29%6.3个百分点。区域市场分析1、现代广场位于洛河大荔城区南郊，地价较中心地区低。11城市板块竞争的又一沸点。2、该区目前根本上商业进展方向以自主经营为主，没有大规模的零售商场及专业市场，很有开发前景。工程利弊分析优势44A级标准建设，6.3公里两岸堤防、1.75公里中隔段、360亩生态景观工程、1000亩湖面蓄水停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等20多处景点建设，可容纳5-10万人游乐赏识，成为集文化、民俗、休闲、效劳性，该地区为中高等强度开发。公交车，便利游客来回。、景观优势：同洲湖景区设施齐全，1000亩湖面蓄水工程以及环湖自行车绿道、环湖电瓶车道、六角亭、橡胶坝、亲水平台、停车场等配套工程，中国红标志性景区大门、环湖步道、福湖灯带、中隔堤、北大堤石台阶、弱电、音乐草坪灯等成为集12文化、民俗、旅游为一体的县城南户门、大荔景点。〔4委县政府肯定会充分考虑，赐予最大限度的政策支持。劣势、位于大荔县城南郊，距离城中心较远。到限制。时机2023人，加上周边学校，流淌人群以及四周小区居住人群，给经商环境带来充分人气。本工程的启动在吸引星客户分流的同时也将吸引其他年供给了一个多元的舞台，同时也给商家带来勃勃商机。进展商别具匠心的建筑风格，造就一个宜商宜居，集休来购物。高尚人文居住板块正形成。第三章工程定位及销售推测工程定位工程市场定位定位一：地标—同洲湖景区特色商住工程定位二：城市的形象窗口－大荔商业形象的典型代表功能定位、商业局部功能定位大型超市，电器商城、大型美容院、健身消遣城、乒乓球馆、餐饮、茶餐吧等。、住宅局部位如下。户 型三室两厅两室两厅厅

平米〕155120－13080－100200－220

目标消费者企业技术治理人员/私营业主行业人员

30%50%10%10%、青少年活动中心：在当今多元时代设想的进展战略一个幼儿园。可实行买断或者联营运作方式进展。销售状况推测20234月份开头开工，12月份左右即可拿到预20％，2023年上半年销售率将到达60％，余下40％在现房出来，交付使用之时将间续销售完毕。商业局部2023年上半年〔五月份〕力争完成60％的销售率，剩下局部估量在现房出来，商业气氛逐步显现之时得到良好销售。销售价格推测3.商业局部〔包括区域状况、实体状况〕修正现代广场商铺销售价格例/㎡〕〔元/㎡〕一层195129500二层57075500三层39954000四层31963000五层25572500价取定值4900〔元/㎡〕层数垂直递减比层数垂直递减比〔元平均售价取定值制定本工程的均价。3750元/平方米。第四章 工程的工程技术方案总平面及建筑方案526层，12682765.8设置环形通道，地下车库出入口分别设在东面和西面。本工程是一个集商场、餐饮、消遣、住宅、科教等功能为一建筑整体外观设计简洁明快、富有现代感。构造商场局部锦绣花园构造26层局部承受钢筋混凝土剪力墙构造，12层高层承受钢筋混凝土框架构造。供配电工程82765.870VA/㎡的电力容量计6000KVA的变压器及与之配套的低压配电系统。给排水工程给水1DN200铸铁给水管。供水层积小高层局部由地下储水池通过加压水泵提升到屋顶水箱供水。本工程在地下室设一容量为600m3贮水池，在屋顶设容积50m32100m的生活水泵〔一用一备〕向屋顶水箱供水。室外管网承受铸铁给水管，室内给水管承受PP-R塑料管。给水：承受一户一表制。排水UPVC面排水管均承受内排水方式排入室外雨水管网。消防联动系统人防本工程需按地面以上总建筑面积的2%建筑人防地下室。弱电工程本大厦弱电线路有有线电视、宽带网、、电视监控等。主要设备设施品牌空调主机，同时设置通风系统；防盗和监控系统；2吨货梯，两台观光电梯〔1吨。交通与停车10560辆。环境保护程中应制定有效的环境保护措施，有效保护这一自然资源。施工中的环境保护本工程施工过程中机械设备噪音及施工中的粉尘对四周环准时清理、文明施工。使用中的环保用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管道。厨房油烟废气实行油烟净化处理。环境景观改造一个秀丽、舒适的购物、休闲、居住环境。对现有山林植被进展取舍和修整。气。在适当位置建筑园林景观小品，起画龙点睛的作用。园区。第五章工程治理与建设进度打算工程运作模式组织机构程治理和运作。3.07亿元人民币。招投标治理关的重要设备、材料等的选购，均实行招标形式。招标方式可实行公开招标或邀请招标。工程监理工程监理标准程序治理，把好工程质量关。物业治理本工程竣工后组织特地的物业治理机构进展统一治理，负责市场、住宅的清洁、维护、保安等各项具体事务。建设进度打算工，以使工程尽快竣工受益。2如下12023101日开工建设，2023130日完成第一期工程土方、根底及地下室工程(4个月)。2、2023212023530日完成一期工程主体施工。3、20236120231010日完成一期工程装饰工程。4、20231120日一期工程竣工验收。5、2023520日二期工程竣工验收。6、2023920日三期工程竣工验收。销售打算销售比例工程进度销售比例工程进度销售阶段商场局部住宅局部心销售收入2023工程销售宣15%18710%1820540%1356820%105210%1071462030%750335%124810%107875110%250115%53530%32033565%125015%53530%3202105517920214393100%25009100%3567100%1068294301010—12月52023传阶段定阶段6月月—11销阶段202312月月—3销阶段2023年 小高层住宅—5月 热销阶段2023年 整个工程强—8月 销期20239月月—12段销售、租赁比例本工程营销中可实行二种经营方式：快获得投资回报收益。其次种方式：局部销售、局部租赁的方式，即全部住宅、1350%45层商场、青少年活动中心和另外50%22未出售的商场以更高的价格出售，以期获得更大的收益。选择那种经营方式要视公司的经济实力和其他因素打算。运营策略商业广场应先确立主力商店(如主力店、大卖场、大型专业店),商店,在此根底上开放招商打算,以扣住稳定客户层,在互动关系下到达整合的效果,形成一股强有力的经营动力。但必需留意避开由于客源的重叠造成内部竞争的不利因素,而这些因素必需在规划和招商之初就有效排解。必需主动查找有特色的商家,而非坐等厂商上门。,还要求商业广场经营者有连续不断地筹划组织各类节庆活动的力量。商业广场内一般至少有3个,以吸引人气增加销量。〔各类节庆活动内容包括:明星见面会、现场歌星音乐秀、群众〕招商策略不同的是，商业广场的招商工作不能是被动的承受客户购置商27量、公司经营状况等方面的内容进展考察。确定招商对象招商对象确实定围绕工程的目标来确定，引进国内外有影名企业、知名品牌等。确定经营模式专业商业参谋公司的客户资源整合实现统一经营的策略；直接经营；制定招商优待策略于招商引资、吸引人气有很大的帮助。主要招商策略目标定位招商客户进场。效应招商其他客户进场，从而到达推动招商进程的目的。放水养鱼工程知名度等几个方面考虑。期的目的，以到达“放水养鱼”的效果。特色为先色和风格。招商步骤其次步：公开招商，运用主题及特色概念作卖点，利用媒体户签约进场；的浪潮；第四步：召开招商会，扩大招商期，营造一种旺租的势头。第七章投资估算和资金筹措投资估算17－1。27－2。工程报建费用明细表 表7-13招标代理费×800׉4劳保基金×800×3.5%5质监费×800×1‰6白蚁防治费×7墙改基金×8散装水泥专项基金×29碴土运输保洁费×10破占道费11水土保持规费×12工程交易效劳费×800׉序号费用名称定额标准一二序号费用名称定额标准一二土地费2604备注1㎡多层(51042.67+6675.89)×800/㎡×2023/㎡元/㎡序号费用名称收费标准金额(万元)备注12城市公用设施配套费证费×1425×6%×1090××973×3%×800׉13人防费9/㎡合计137/m2电气工程商场55704.42×70/2㎡×50/㎡3高压配电6000KVA×4204给排水82765.89×30消防工程费55704.42×100/5㎡×30/㎡风㎡9商场装饰工程51042.67×800/㎡10室外工程×300三设备费用7501电梯9×30270212自动扶梯16×304804×4四其它费用1勘察费×12可研及评估费×2‰3设计费×204开发治理费×3%5工程监理费×0.8%6环保评估费27施工图审查费×800׉五相关报建费详见上表六不行预见费×5%5%合计总投资36集中空调6集中空调7851042.67×150/㎡弱电工程 82765.89㎡×30元/㎡×50元/30718.24万元,20230有资金〔含合作方投资；二是房屋预定金收入局部；三是银行时间20238-102023111

前期投入(土地、报建费用设计费用广告 4800费用等)一期根底及地下室工 2023程及

资金来源(万元)自有资金 3800承建单位垫资 2023贷款；四是施工单位带资局部。其具体资金筹措方式如下：1、投资方自有资金7800万元(含已投入的土地投资)。26000万元。3、商场、住宅预定：按卖价的5%收取预定金款。预售率按30%200万元。46000万元。以上合计可筹集资金20230完成后，后续资金可通过预售方式解决。资金平衡打算：见下表项 目项 目面积〔㎡〕售价〔元〕合计〔万元〕车位10550青少年宫活动中心51600250合 计 33973.04月月一期装饰及安装工程11500二期主体工程2500二期装饰及安装工程1000收取预定金205银行贷款4000收取售楼款14620收取售楼款8751三期根底及主体工程1000三期装饰及安装工程1118收取售楼款5854总计307183923020232-520232-5一期主体工程420012-2023320234-9月销售收入住宅37507644商铺4900销售税金及附加依据国