山东潍坊东方天韵整合营销企划投标书

1山东潍坊东方天韵整合营销企划投标书剧制作批单位荒：杭弓州汉哑奇房施地产虾营销坑有限怒公司目录挪一、程潍坊轿市房拿地产经简略妙研判究潍坊音房地烫产市规场分球析〔温开展暴阶段六及特亡征〕士……纸……啊……疫……绸…蚕3星市场蚊变化齿……兆……醒……水……闻……汤……莲……态……牧……跃……次……浪…叔4戚20暑05职年下阀半年合潍坊突房地皂产市酷场的佳走势电……屡……鸦……雕……杠……毫…俗4董二、暴东方彼天韵萄工程量分析趣工程茅根本蚂情况带描述窄……湖……构……盏……躁……捡……蹈……兰……括……毁…拼5庆工程构所在脱地区促域分户析庄……猴……拴……佣……灿……妥……拼……火……继……叼6敏工程罩目标组客户荷群定赌位兄……岔…虽……跨……硬……疏……六……梯……料……薪…胃6占工程馒规划舞定位倾……挡……州……种……控……膏……病……台……秧……登……具…斤6黄三、国工程件营销劳推广邻方案么推广栏原那么慧……么……描……哗……羊……庄……损……帽……诊……务……序……森…黑7筝营销讽的核垦心概蔬念爷……炕……碗……买……靠……气……愉……予……盒……置……早7律营销丸周期俊划分谜……示……奉……表……情……布……伯……摘……安……轧……该…捐7亚阶段检性推怖广策莲略谣……浙……亭……冬……须……昏……膏……酷……牵……陶……艰8揉营销梁网络泊建设协……本……惯……神……谋……熔……伯……叠……垂……擦……木…摸10罗四、许主导柄广告间语去五、陕东方伸天韵胳售楼炭中心便开张餐方案香开张里仪式汇……夸……插……气……咸……宇……文……家……域……世……恰……柔…者10牧室内胶外表得现〔风建议股〕朋……牧……兽……齿……匆……体……禁……舟……酸……酿11贸媒体盗策略汽……均……帅……泳……术……贵……坝……往……滴……割……蜜……鸽…店12灾仪式掩流程肌……筝……劈……薯……全……废……厚……泰……壶……咽……刑……失…拍13产配合茧道具印……赵……常……皮……附……身……寻……今……旅……斥……柔……假设…牺13小六、末效劳跟内容量市场爪调查统、评潜估、碌研究握及产幸品策裹划帽……六……盯……疑……尿……正……携14趟品牌垂筹划老……盟……知……筒……脾……亚……殃……仔……访……宴……梁……蛙…葬15夜广告诞筹划偷及设圈计忧……很……付……理……镰……笔……表……智……殿……乎……瞧15盟销售台指导趴参谋演……服……聚……龄……攻……织……酒……拣……料……悔……昼…析15誉展示伟设计悔……扛……棉…衣……脱……密……书……揉……厦……径……耗……堵……刘15距七、淡合作径模式统全程哀筹划能代理僚，一意站式冈营销跟效劳姥……启……勿……昨……抄……傅……虹…姐15以乙方搅的职洒责和洗义务殃……馒……喇……卵……倍……狸……丧……因……氧……幸…走15蓝甲方太的职塑责和李义务叫……饺……级……僵……引……疾……月……杠……站……活…毅16谷八、待收费蛛标准朝附件维〔公将司业亿绩〕判……乡……纤……锄……卡……泪……杜……证……普……拾…盈16背一、挑潍坊汪市房咏地产扔简略堡研判再(一漂)潍吨坊房斜地产废市场针分析饿〔沫开展罗阶段乒及特锹征〕椒“一绿年大币变样卖〞，耍自滩潍坊笑市委城提出沃的城旅市建骡设目疑标和桨要求违。仅推20刑04看年，芽潍坊怀市累乌计完孔成工店程建根设投巷资2厦0．吹5亿凶元，先新改电扩建踪道路田16验条、朱园林紧绿地微50殃0公沃顷。狼东风蛙街、队北海饺路、顺安顺镇路、目张面荣河、拥安顺蠢广场尽等工球程，牛成为经代表盯潍坊迁城市求新形张象的陵精品苏工程取和品器牌工彻程。箭多“栽害下梧酷桐树博，引咽来金垄凤凰附〞。蜻潍坊计城市创立设缎的发寿展，转吸引世了众出多外秘地房食产商裕前往洗投资里。截解至2凡00贫4年疲，市撞区房沟地产敞开发蛮企业业已发倒展到舰10丈7家朴，其须中外蝶地企香业有史30醉多家谈。目较前，仙还有躺20与多家螺企业环正在锁申请偷报批添中。蓝20粘04头年，糖潍坊盟市区她完成腿房地在产开网发投士资2衔2．岂4亿察元，夜施工毁面积允达2伍84伙万平亡方米功，竣筐工面慰积1果75乘万平禽方米泊，同挑比增棉长1光3．津1％凉、1剥0％封和1痕4．护3％躺。全理市人椅均居杀住面师积达捆18喜．2厚平方封米，艳市区香达1才8．染6平渗方米吸，高叛于全影国、胃全省伏的平胃均水申平。晨拼潍坊帝城镇舌居民绝的住故房条迁件已嗽开始乓从实像用型金向舒战适型挤、小就康型予转变疏，三术室两攀厅逐哨渐成娱为市鹊场主细流户蔬型，屯面积宰多在贱90昆平方雹米以左上。肿底目前娱，潍艳坊的伍楼盘路从购霉价近捧10舰万元俊的小勉型适胜用住蜡宅，滚到购梨价过岁百万严元的沙豪华况别墅革住宅抵不等海，完灿全能柳满足肆不同劝人群捞、不名同层转次的模住宅刑消费目需求橡。从井房价钞看，朗潍坊朵市区剑房价渡总体欲呈稳停步上刘升趋锅势。滩潍坊萝房产坟市场谁日趋宋标准笑，整赶体处拴于上处升态桃势，蔬在市开场发冻展的既过程按中，龟我司搬认为先可分价为两玉个阶际段，皇每个简阶段糕市场损构成盯要素博的特改征，哀简析承如下画：亭1、赞20遮03煌年之纽前，像起步椒摸索泛阶段殿客源蔬特征朱：以馆高收右入者幸为主谜，追拼求身浩份与泛地位铅的显驾示，排此时鲁市场削选择枣范围挤小，纪客户录购置已存在毫一定挽盲目螺性。碰开发脏商特甘征：舟政府字对开脾发公艇司的颠实力谊要求午不严帜，开园发商蓬实力捎良莠勇不齐政，受臣传统露观念证束缚低严重恒，不谢重视惩客源条心理圾及市还场发预展特捕性，折主观垫开发怀，追互求暴削利，杰无品踩牌意富识，删对专应业销己售机监构极迅度排绩斥。帆工程己特征阿：产遮品形护式单双一，臣缺乏置特色钻，不渴注重烟整体江规划劳，且形有明籍显区热域性蝴特征奔。五销售颗特征委：无坏整体嗽营销亏思路敏，盲陆目追访求高镜利，宅定价约偏高踩，且月无效摸的表梁现及呆宣传斯手法别，不调注重劫品牌虹的培肤养和闲树立曾。轰2、医20也03各年以疫后，像振荡悼中走铃向发嫌展的哪过渡脊阶段米客源栗特征茶：客砌源层截次广倡泛，芹需求之多样样化，胸在楼尤盘选另购及寨消费娱心理涛上趋棕于理遇性，封此时鞠散户终消费液逐渐叠成为凑市场碑主力哗。异开发未商特雕征：敏迫于臭竞争天的压转力，宣开发羽商主继动寻药求新块的开乌发理育念，乔对营好销策叉划理疑念逐雷渐接兰受，饭同时抬专业宽销售肾人才盗带来护的先塌进理另念也姐影响境了开畏发商沾的思叔想，岁开始移注重刻客源晃需求搂，逐畜渐向征以产侨定销哨的路坏线靠丧拢。辨品牌饱意识旋已大婚大增葬强，丑大量虚实力破雄厚外、理晚念先崖进的嘉外地砍开发恭企业矩着眼返于潍郑坊房船产市劣场的怜良好飞开展贯前景值，进裂而纷伐纷抢遮占潍体坊市停场。施同时摩由于毯政府霞对土连地资扫源进豪行统芽一管卸理，乱地价智开始盐上升招，而科促使遍开发遵企业漏走出歇暴利直阶段幕，利科润趋行于合奋理。耳工程处特色武：产县品多闸元化密。地甜域限狭制日犹渐被招打破锯，小球区规爹划趋烫于合将理，福特色菌鲜明脏，并雁且小圣区品萝质不国断提绘升。耻销售躺特色缠：价贸格趋东于合扯理，坦市场露出现痛整合顽态势济，营复销理砍念随赶专业克销售筋机构庄的介淡入逐犁步为有市场顿接受侦，人刃员日鸭趋专曾业化族，宣鼠传手唯段不喊断翻橡新。劳〔二砖〕市锡场变循化街在上敬述市普场背阁景下煌，客范户、叛市场租、开惧发商史、营帐销代疾理公暮司几布个方霉面都添发生归了较拔大变率化：忽1、景客户扩需求绒的变绝化左能承塌受价盐格在焰21寇00迎元组/m灿2袄以下凑楼盘风的客围户，障已由承先期术的单仰纯追个求满驱足居挽住要注求、糊工程突质量笑，向次追求嚷舒适楼性、疾平安打性、仁私密蝶性方宰向转搁变。混对于扔能承铅受弟21宣00步-2本70钱0幼元态/m府2袖价格抢的客弹户，耐在追赞求上腊述要粥求的些根本安根底毫上，公更加笔注重域楼盘邪的个辽性、左内涵释及升锣值潜退力，脏对小谱区的净整体含规划才要求侍较严郑格。新能承川受咏27保00纱元栋/m档2块以上谎的客牢户，古相对控前两疤种客透户来剥说已滥有了劝质的化提高渗，在垮选择久楼盘次时，屋最注晌重的栽是享模受，哲追求貌一种候理念建和内狮涵，蛮同时那么对开贷发商挂的资亭质、吼楼盘吼的知握名度喷、社忆区环菌境也担非常窄注重陶。饲2、前市场镇环境忌的变误化祸地理治环境疑：逐衔步打侮破了价地域关限制址，市征场全苏方位绳开展车，从略传统质的利搏用地丹段创气品牌婶，到晃创品构牌而随创地销段。辜产品借环境写：产详品多省元化骑，并铃逐渐似为市辽场所岭接受恋。妖3、叹开发奉商的昌变化笋趋势性开发蚊理念踏由传采统的沈单一艰模式殊向多卸样化嘴、人圾性化匀、特糕色化柴、理医念化赌方向肤转变催，并效逐步讽建立晌了品燥牌观呆念，衔具备嫌了较萄强的掩竞争夕意识贴。止营销灵方面裳：竞蛙争的行剧烈之带动友了销知售手携段的扰不断欢翻新作，由顷炒绿叛化、雄炒智炮能化雄、炒率生态创化、瞧炒付亿款方尊式，吉到今蔬天的纱炒理饰念、晋规模腿、品牌牌，奶并且宅营销妖已越衰来越关成为彼一种陆全程贝性策桂划行托为，宗必须耗注重考前期刑准备嘉工作絮，要售熟悉员当地崭情况亡并与摇之结犯合，溪了解开客户秘心态糕。慈〔三波〕2搞00臣5年吉下半气年潍鞠坊房崭地产笛市场凝的走喇势胳在政绞府政估策的配刺激脱效应痒、房秧交会罢的拉靠动效交应、惠住房宗升级口的推椅动效博应以茶及旧我城改蚕造拆肃迁安妙置的缎住房牲消费夜的增谅长效矩应等铸多重太需求胡效应山的共扰同作喊用下舒，自尤20脉04劫年以顽来，楚潍坊革房地每产市邀场就兰进入凭了供溉求两鼓旺的怨阶段叙，呈敞一度受出现园了供壶不应奶求的没阶段暂。贝从目积前总侵体的挺市场景行情泥来看那，2萝00架5年喊下半叛年潍奋坊房柱地产裙市场弓总体繁的的昆趋势暂将是赶供需滤两旺怎，房潮价稳雷中有滚升。蒸1、港低档沸住宅溜供不北应求证，中窝高挡炒住宅别拉升倾房价享从我午们庆的市傲场调且查来秘看目售前嫩潍坊闹购房刃的主妹力军磨大致锤可果分轧为茫两大珍阶层播：刻〔1江〕高款收入絮阶层瓜高收扰入阶咳层主己要有储：私总营企割业主笔、政半府官鸣员、耻大企哪业的途高级驶管理召人员摧、社双会名鞋流、会文体兼娱乐鄙圈的遮名人乱等。压高收治入阶档层所交购置巨的住毯宅主绑要是零高档钱住宅睛，这撒类购赚房群谢体的勺购房赠动机寒主要仍是为蔑了提创高居趟住品坦质和娇满足肃虚荣平心的药需要信，高再档住丛宅往狭往具沃有地让段、购环境友、景犁观、距社区观配套疯、物决业管说理等陪优势扒，同统时，食高档长住宅对也是艺一种拘身份症的象慈征。的〔2递〕工殖薪阶筛层谁工薪拢阶层誉主要现有：睡企事郊业单怀位的显普通给工作辫人员禽、工索厂上杨班的丙打工弓人员句、农卫村进扎城的燃务工饼人员惊、个编体经那营户忆等。隶工薪丰阶层瓜购房懒主要僵是为着了有总个栖缺身的昼场所证，中虏、低州档住妥宅能察满足围他们此安居杆乐业推的需凳求，绍这类汗购房誉群体仆的购净房动妨机是封为了徐改善流生活针质量塞和安具居的王需要俊，通杂过购私房来母实现恰自身姿生活乓品质很的提届高，川对住怎房的饮需求竖重点拍在于洽经济凉实用捧的户束型，诞较实穴惠的督价格救，但花往往理对地夹段、狼环境盾、景寺观、呆交通樱、社倚区配仆套、载物业禽管理食等要帽求不桂是很舞高。宗购房刃用于层结婚姻的年肢轻人铜，农凑村进刺城的乒人士双购房高安居孟，住纲房拥虾挤急堤于改萌善的掌普通猪工薪视人员笨成为顺购房相“金动字塔撤〞最唯稳固雄的基乎石，搞撑起粥潍坊蚀楼市虾的“屋半边紫天〞抵。因释此，娇价格盯经济誓实惠罗的中辨、低侧档住睡宅往氧往一胳推向藏市场晚就供哥不应鹊求，忽大都三出现朋抢购吊的热减销局忽面。浙从我否们调捐查的室情况鸦来看惜，萄单价讨低于批20塔00萄元每倦平方压米的慈中、松小户任型的萝中、充低档跪住宅岂大都写销售吸一空梅。2菠00缸5年亦潍坊恼楼市惠的中篇、低办档住这宅的伞有效朵供给赚增长抗缓慢伐，供笛给相豪对需乎求来连说，协处于骂相对王偏紧妙的态抵势星，楼愁市需芒求呈阅上升旺态势以。饲中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